The Blog


Heeft u een bestaande hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en u wilt switchen van aanbieder dan moet u in de meeste gevallen opnieuw de borgtochtprovisie betalen. Ons lijkt dit oneerlijk. Immers in het verleden is deze premie al afgedragen en bij het wijzigen van geldverstrekker, omdat u bijvoorbeeld een beter renteaanbod krijgt, dient u vaak opnieuw deze premie te voldoen. Deze premie bedraagt maximaal € 2.650 en is 1% van de hoofdsom van de hypotheek.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG uitvoert heeft daarover in de voorwaarden opgenomen dat geldverstrekkers niet per se opnieuw deze premie hoeven te innen. Toch komt het in de praktijk zelden voor dat eigenwoningbezitters die hun hypotheek oversluiten niet opnieuw deze borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom dienen te vol3498261_1_orgdoen.

In de normen en voorwaarden van NHG is het volgende hierover te lezen :

ARTIKEL B3 Overname borgtocht door nieuwe geldgever 1. Een geldgever kan van de stichting een borgtocht verkrijgen voor een lening die aangewend wordt voor aflossing van de (gezamenlijke) lening(en) verstrekt door een andere geldgever. 2. De borgtocht strekt niet verder dan de oorspronkelijke borgtocht(en) en op de borgtocht is Artikel A1 lid 3 van toepassing. 3. De geldgever dient bij een verzoek tot betaling van een verlies aan de stichting – naast de in Artikel A6 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2015-2 bedoelde bescheiden – ook de leningovereenkomst van de afgeloste lening tussen de geldnemer en de geldgever en de bij het verstrekken van die lening opgemaakte taxatierapport of gesloten koop-/aannemingsovereenkomst te overleggen. 4. De geldgever is verplicht de nieuwe lening op de wijze en binnen de periode als vermeld in Artikel A4 aan de stichting te melden. De over deze lening verschuldigde borgtochtprovisie bedraagt € 1,-.

Op grond van de voorwaarden die NHG voorschrijft is het dus mogelijk om deze borgtochtprovisie achterwege te laten.

Op het moment dat u uw hypotheek gaat oversluiten komen daar kosten bij kijken zoals het afkopen van het bestaande rentecontract. Ook dient een notaris de nieuwe hypotheekakte in te schrijven in het Kadaster. Andere kosten die kunnen spelen zijn, advieskosten, taxatiekosten en ingeval van NHG de eerder besproken borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom. Deze kosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar, maar dienen wel eerst terugverdiend te worden. Het oversluiten heeft pas zin als u er financieel een voordeel mee kunt behalen.

Meer informatie gewenst? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

 

wozspecialistenBinnenkort valt de nieuwe WOZ-waarde over 2015 weer op de deurmat. Net als in voorgaande jaren betaalt u diverse belastingen welke gerelateerd zijn aan de WOZ-waarde. Zo is de meest in het oogspringende belasting de OZB. Deze dient u direct te voldoen aan de gemeente middels een belastingaanslag waarop ook de WOZ-waarde van het nieuwe jaar genoemd staat. Een andere veel minder zichtbare belasting betreft het ‘eigenwoningforfait’. Deze belasting is onderdeel van de inkomstenbelasting en voelt u niet direct in uw portemonnee omdat deze een verrekening betreft van betaalde hypotheekrente en bijtelling van de WOZ-waarde. Voor 2015 is deze sluimerende belasting toegenomen tot 0,75% van de WOZ-waarde en voor eigenaren van woningen vanaf € 1.040.000 loopt deze heffing op tot 2,05% boven dit bedrag.

Bent u het eens met uw nieuwe WOZ-waarde dan raden wij u aan niets te doen. Heeft u twijfels over de hoogte van de WOZ-waarde dan kunnen onze collegae van WOZ-specialisten een gratis check uitvoeren en een bezwaarprocedure opstarten. Ook deze laatste procedure kost u niets. Aanmelden kan simpel via www.wozspecialisten.nl. Ook kunt u hier middels de bespaarcalculator uitrekenen welke besparing voor u kan gelden.

Hoogstwaarschijnlijk wordt de WOZ-waarde later dit jaar openbaar. Deze besluitvorming is momenteel gaande door de regering. Het is dan mogelijk om van iedere woning in Nederland de WOZ-waarde op te vragen. Dit kan u helpen bij het oriënteren op de woningmarkt. Andersom werkt het ook. Stel dat u verkoopplannen hebt op korte termijn dan kan het verstandig zijn bezwaar te maken tegen een te lage WOZ-waarde. Formeel is dit nu niet mogelijk omdat de wetgeving daar geen ruimte voor geeft. Echter u kunt de gemeente altijd vragen om een hogere WOZ-waarde. Vooruitlopend op deze nieuwe wetgeving kan men mogelijk praktisch beslissen.

belastingdienstJaarlijks selecteert de Belastingdienst een thema waarop extra aandacht wordt gevestigd. Dit jaar wordt ook de aangiftetermijn éénmalig verlengd tot 1 mei 2015. Ook is de vooringevulde belastingaangifte verder uitgebreid met gegevens en is het zelfs voor circa 4.000.000 belastingplichtigen mogelijk de aangifte automatisch te vullen. Hiermee is niet gezegd dat deze automatisch gevulde belastingaangiftes dan ook volledig en correct zijn. U blijft zelf verantwoordelijk voor een juiste aangifte. Soms komt het voor dat door de automatische vulling door de Belastingdienst er ook bankrekeningen naar voren komen waar u zelf het bestaan niet meer van wist. Dat is dan een mooie meevaller. Vorig jaar hadden wij een cliënt die op deze wijze aangenaam verrast werd!

Dit jaar let de Belastingdienst scherp op de volgende onderwerpen en kan het zijn dat u hierover nadere informatie dient aan te leveren :

  • bank- en beleggersrekeningen in het buitenland;
  • giften;
  • aanpassingen van hypotheken en de eigenwoningschuld;
  • persoonsgebonden budget.

Heeft u behoefte aan hulp bij het verzorgen van uw aangifte inkomstenbelasting dan kunnen onze fiscaal juristen u helpen. Tegen een tarief van € 95 is het mogelijk om de aangifte van u en uw eventuele partner te verzorgen. Download hiervoor onze checklist en na ontvangst van uw documenten verzorgen wij dan uw aangifte.

Samenwonen

Als samenwoners kunt u ook gezamenlijk aangifte doen. Let er dan op dat u de aftrekposten van het hoogste inkomen aftrekt en de bijtellingen juist bij het laagste inkomen optelt. De eventueel betaalde hypotheekrente kunt u aftrekken van de partner met het hoogste, ook al bent u beiden eigenaar van de woning, om zodoende gebruik te maken van de progressie in de belastingtarieven.

Het verdelen van aftrekposten is echter niet voor alle onderdelen mogelijk, zo kunt u bijvoorbeeld de inkomsten uit freelance-werkzaamheden niet optellen bij het inkomen van uw partner.

Gecombineerde aangifte niet altijd voordeliger

Het is niet altijd voordeliger om samen aangifte te doen. Als degene met het laagste inkomen hoge ziektekosten heeft, kan het bijvoorbeeld gunstiger zijn als u apart aangifte doet.

Gescheiden in 2014?

De Belastingdienst biedt extra informatie aan mensen die zijn gaan scheiden. Een echtscheiding heeft namelijk gevolgen voor de belastingaangifte waarbij in de praktijk veel vergissingen worden gemaakt. Ook bemoeilijkt de verhoudingen van u en uw ex-partner mogelijk de communicatie waardoor een overlap in de afzonderlijke belastingaangiftes kunnen ontstaan.

Aftrekposten

Ga goed na of u geen aftrekposten over het hoofd ziet:

  • ziektekosten (specifieke zorgkosten)
  • pensioenpremies voor zelfstandigen (bijvoorbeeld de lijfrentepremie)
  • Lijfrentepremies voor pensioen
  • alimentatie
  • giften
  • hypotheekrente
  • studiekosten
  • aftrek levensonderhoud kinderen (in specifieke gevallen voor ouders met kinderen jonger dan 21 jaar)
    NB: Vanaf 2015 is het niet meer mogelijk om aanspraak te maken op deze regeling.

Zorgkosten

Kosten van medicijnen, vervoer of van dieetvoeding, kunnen onder bepaalde voorwaarden worden opgevoerd als specifieke zorgkosten. Ga dus goed na welke uitgaven u wel en niet kunt aftrekken.

Eigen woning

U kunt hypotheekrente aftrekken als de hypotheek gebruikt is voor de aankoop of onderhoud van de eigen woning. Wel moet u het eigenwoningforfait als bijtelling opvoeren.

Aflossen aantrekkelijk bij geringe eigenwoningschuld

Heeft u een geringe eigenwoningschuld? Dan kan het fiscaal voordelig zijn om gedurende het jaar uw eigenwoningschuld af te lossen. Betaalt u geen of weinig hypotheekrente, dan hoeft u namelijk het eigenwoningforfait niet (volledig) op te geven. Zeker als u een relatief dure woning hebt met geringe hypotheek kan het aflossen van uw hypotheek voordelig zijn.

Sparen voor uw pensioen

Jaarlijks mag u belastingvriendelijk sparen voor uw pensioen indien u beschikt over een pensioentekort. Naast een aftrekpost levert dit ook een vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing op. Zo hoeft u dit kapitaal en de waardeaangroei niet jaarlijks op te geven in box 3. Indien u wenst te weten of u een pensioentekort hebt en een oplossing wenst kunnen wij u hierbij ondersteunen.

Indienen voor 1 april

Indien u na 1 april 2015 belastingaangifte doet en u moet belasting betalen, betaalt u over het te betalen bedrag 4% rente. Dit geldt voor de periode die loopt van 1 juli 2015 tot het einde van de reguliere betalingstermijn op de aanslag. Krijgt u geld terug van de Belastingdienst? Dan ontvangt u vanaf 1 juli 2015 4% rente tot het einde van de reguliere betalingstermijn op de aanslag. Dit is van toepassing als de Belastingdienst er langer dan 3 maanden over doet om een aanslag op te leggen. Maar dient u de aangifte te laat in, dan geldt dit niet altijd. Zorg er dus voor dat u vóór 1 april 2015 aangifte doet, ook al mag u dit jaar éénmalig tot 1 mei 2015 de aangifte indienen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht of wenst u gebruik te maken van onze belastingservice download dan de checklist, of neem gerust contact met ons op. Bent u ondernemer dan kunnen wij u ook helpen bij het verzorgen van uw jaarrekening en verplichte aangiftes. Direct een offerte gewenst? Vervaardig hier direct automatisch een offerte voor uw onderneming.

Door mr. drs. J. (Julian) Langkemper LL.M RB