The Blog


hypotheekSinds 1 januari 2013 is er een wettelijk verbod op hypotheekprovisie. Vanaf dat moment moet een klant die een hypotheek wil afsluiten of hierover advies wenst te verkrijgen, betalen voor het advies. De verwachting was dat de kosten van hypotheekadvies door de concurrentie hierdoor zouden dalen.

Voor deze datum was het gebruikelijk om 1% afsluitkosten te betalen over de hoofdsom. De daadwerkelijke vergoeding voor de hypotheekadviseur kon anders zijn en per geldverstrekker verschillen indien u uw hypotheek via een tussenpersoon regelde.

Financieel advies voor complexe producten zoals een hypotheek of levensverzekering mag vanaf 1 januari 2013 alleen nog maar tegen betaling worden gegeven. Deze tarieven zijn uiteenlopend van € 485 tot € 4.000. Overigens is het zo dat bij de laagste tarieven in de markt geen sprake van advies is, maar van zogeheten afsluitkosten. In de wet is dit geregeld onder de noemer ‘execution-only’.

Marktwerking
Doordat nu deze tarieven te vergelijken zijn ontstaat er marktwerking. Vooral een vergelijking tussen banken is nu makkelijk te maken aangezien het bedieningsconcept van een bank redelijk overzichtelijk is. U kunt de rente vergelijken en er is sprake van een hoge mate van zelfwerkzaamheid. Er wordt nog wel onderscheid gemaakt tussen verschillende doelgroepen. Zo geeft SNS bank een korting op de advieskosten indien u 65-plusser of alleenstaand bent. ABN Amro kiest voor het verstrekken van een korting op de rente indien u werkzaam bent bij een werkgever waar dé bank een speciaal arrangement mee heeft. Rabobank maakt onderscheid tussen de verschillende fases als consument. Bent u starter of doorstromer dan zijn er verschillende tarieven. In de meeste gevallen betalen ondernemers een opslag vanwege de extra werkzaamheden.

U kunt zich oriënteren op deze tarieven door de verschillende dienstenwijzers te lezen en te vergelijken. Iedere aanbieder dient namelijk te beschikken over een uniforme dienstenwijzer met daarin opgenomen de tarieven.

Bedieningsconcepten

Er is voor ieder wat wils. Een consument die graag zelf aan de slag gaat met het vergelijken van financiële producten kan goed terecht bij zogeheten direct writers of internetaanbieders waar de tarieven voor het afsluiten van een hypotheek laag zijn. In de meeste gevallen vindt er ook een vergelijking plaats van diverse aanbieders en voorwaarden. Hypotheekwinkels werken op een soortgelijke wijze, maar voeren deze vergelijking voor u uit tijdens een winkelbezoek in de shop. Voor deze extra service en kosten van het runnen van de winkel met personeel betaalt u een opslag. Internetaanbieders kunnen voordeliger werken omdat men processen geautomatiseerd heeft en op afstand kan werken. Bij sommige aanbieders betaalt u de advieskosten voor de hypotheek ook vooruit zodat er geen risico op wanbetaling is.

Daarnaast kunt u terecht bij een bank waar u bijvoorbeeld reeds klant bent voor andere bankzaken waardoor u alles onder één dak kunt regelen. Veel banken hebben ook apps of internet omgevingen waarbij u inzage hebt in alle lopende producten. Dit zorgt voor een stuk gemak. Overigens is het zo dat vergelijken loont en het kiezen voor uw huisbank levert niet per se de laagste maandlasten op of de beste financiële constructie. Dit komt ook omdat u slechts het aanbod van één marktpartij kunt kiezen. SNS bank is overigens een uitzondering omdat zij ook andere aanbieders betrekken in hun vergelijking. Dit aanbod van slechts één folderrek door de bank kan tot de vraag leiden of de overheid dergelijke niet-onafhankelijke advisering nog dient te laten bestaan.

Tot slot zijn er nog de onafhankelijke advieskantoren die in veel gevallen een groot aanbod vergelijken en insteken op een uitgebreide persoonlijke dienstverlening. Zo is het bij ons kantoor gebruikelijk om thuis af te spreken en desgewenst in de avonduren. Ook bieden wij net als ABN Amro advies op afstand waardoor u de deur niet uit hoeft, maar toch persoonlijk kunt overleggen met behulp van documenten en een computer. Deze kantoren rekenen niet het allerlaagste tarief in de markt omdat de insteek een uitgebreide service is. Vergelijk de professionele aannemer die alles voor u regelt met garantie en gemak met een doe-het-zelver die zelf inkopen doet en zelf alles regelt.  Wij bieden daarnaast ook andere diensten aan zoals aankoopbegeleiding door een vastgoeddeskundige voor uw aan te kopen huis of fiscaal advies met betrekking tot een belastingaangifte door een fiscalist. Ook kunnen wij bijvoorbeeld kosteloos uw WOZ-waarde verlagen indien deze te hoog is vastgesteld. De advieskosten bij dergelijke kantoren behoren niet tot de allerlaagste in de markt. De reden hiervoor is de uitgebreide dienstverlening en het aantal uren wat besteed wordt aan een klant.

Zelf hebben wij de persoonlijke overtuiging dat het verstandiger is om bij aanvang meer tijd te besteden aan een hypotheekadvies omdat een hypotheek en koopwoning vaak de grootste bestedingen in een mensenleven zijn en voor langere tijd zijn. In de meeste gevallen zijn de maandlasten hierdoor lager en verdient u deze hogere advieskosten dus terug. Ook het inhuren van een aankoopmakelaar levert een financieel voordeel op omdat u in de meeste gevallen tegen een betere prijs uw huis kunt aankopen en de kosten hiervan dus meteen terugverdiend. Los van het effect dat het inhuren van een deskundige ook een professionele zienswijze meebrengt en tot rust dient te leiden. De risico’s op het kopen van een kat in de zak worden hierdoor ook verminderd ook omdat u recht hebt op een wettelijke (na)zorgplicht vanuit de aanbieder.

Per saldo is er voor consumenten sinds het wettelijk provisieverbod meer te kiezen. Vooral voor het zelf afsluiten van een hypotheek is er meer aanbod en ontstaat er een financieel voordeel omdat de tarieven lager zijn. Overigens is het wel zo dat u zelf verantwoordelijk bent voor uw financiële keuzes en dat advies door deze bedrijven niet is toegestaan. Ook dient u op te letten waaruit de advieskosten bestaan. In veel gevallen is ook een levensverzekering verplicht en de kosten voor het afsluiten ervan worden in de meeste gevallen separaat in rekening gebracht. Deze kosten lopen uiteen van enkele honderden euro’s tot zo’n 800 euro. Het is dus bij het vergelijken van aanbieders van ‘execution-only’ goed te letten op de totale kosten. Wij zijn van mening dat de kosten van een compleet kwaliteitsadvies minder zijn gedaald vanwege extra regelgeving en opleidingseisen. Overigens worden de financiële producten wel simpeler, maar dat is voor een selecte groep kopers beschikbaar.

Indien u behoefte heeft aan hypotheekadvies dan informeren wij u graag tijdens een kosteloos kennismakingsgesprek! Afstand is geen probleem, wij werken landelijk. Lees ook hier gerust ons dienstverleningsdocument.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur