The Blog


Sinds 1 januari 2017 is de éénmalige verhoogde schenkingsvrijstelling weer terug op het toneel. Tijdens de kredietcrisis bestond deze regeling ook tijdelijk om de woningmarkt te stimuleren.

Wat zijn de voorwaarden voor deze vrijstelling?

Eigen woning

Allereerst dient de schenking gebruikt te worden voor de aankoop, verbouwing, verbetering of het onderhoud aan de eigen woning. Dit betreft dus een koopwoning.  Ook mag de schenking gebruikt worden om een schuld voor de woning zoals een hypotheek af te lossen. Dit geld mag ook gebruikt worden voor een zogeheten restschuld op te lossen. U mag de schenking ook gebruiken om uw hypotheek over te sluiten naar een lagere hypotheekrente en hiermee de boeterente voldoen. Het maakt hierbij niet uit of het geld gebruikt wordt voor een kluswoning, nieuwbouwwoning of bestaande woning.

Drie kalenderjaren

De vrijstelling van € 100.000 geldt in principe voor één kalenderjaar. Stel dat de ontvanger de schenking niet in één jaar gebruikt heeft dan mag deze ook uitgesmeerd worden over de volgende twee kalenderjaren. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn om de hypotheekschuld te verlagen zodat u binnen de boetevrije marge blijft.

Leeftijd ontvanger

Is de persoon die de schenking ontvangt tussen de 18 en 40 jaar dan geldt de éénmalige vrijstelling van € 100.000. Er hoeft geen familieband te zijn tussen de schenker en ontvanger. U mag het bij wijze van spreken ook geven aan uw neefje, nichtje, buurman, buurvrouw et cetera.

Het spreekt voor zich dat u zich dient te melden bij de Belastingdienst indien u de schenking niet heeft gebruikt voor de eigen koopwoning. U dient deze melding uiterlijk 1 juni van het derde kalenderjaar dat volgt op het jaar waar de schenking

Indien u geen inkomsten heeft in box 1 en uw heffingskortingen niet optimaal benut, maar nog wel een stamrechtvoorziening heeft in uw BV, dan kan het verstandig zijn een deel van het stamrecht uit te keren. Zo benut u de algemene heffingskorting en kunt u eventueel gebruik maken van de lagere tariefschijven in box 1. In de jaren dat u de stamrechtvoorziening laat uitkeren naast eventuele andere inkomsten zoals pensioen en of AOW, dan kan het zo zijn dat u meer belasting betaalt. Laat u in een dergelijke situatie dan ook goed en tijdig adviseren.

Er komen steeds meer discussies bij de rechter terecht met betrekking tot een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. In de makelaardij is de voorgeschreven methode om woonruimte te meten de zogeheten NEN2580 norm. Is bij een afwijking in de verkoopinformatie van deze norm de verkoper dan ook direct schadeplichtig?

Onlangs besliste het Gerechtshof Amsterdam over een dergelijke zaak. De discussie ging over een verschil van 9 vierkante meter ten nadele van koper. Tijdens het verkoopproces in 2010 is door een NVM makelaar in de brochure en op Funda de volgende tekst gebruikt : “Sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin (…)”. Op een later moment in 2014 bleek dat de woning geen 80 vierkante meter bedroeg, maar slechts 71 vierkante meter.

De schade die de koper uit 2010 vorderde van de verkoopmakelaar is een bedrag van circa € 52.000 vanwege de onjuiste oppervlakte. Dat komt overeen met de waarde per vierkante meter en de bijkomende overdrachtsbelasting en juridische kosten vanwege de procedures. De rechter vindt deze redenatie te kort door de bocht. Volgens het hof is de woonoppervlakte weliswaar een belangrijke factor bij het bepalen van de prijs en het beslissen om tot aankoop over te gaan, maar zeker niet de enige. Het vaststellen van de schade door een evenredig deel van de koopsom als uitgangspunt te nemen is vanuit die optiek gezien onjuist.

De marktwaarde van de woning in 2010 is mede van belang. Indien koper een marktconforme prijs heeft betaald heeft hij geen schade geleden. Het standpunt van koper dat hij niet bereid was om € 415.000 voor het appartement te betalen, betekent niet automatisch dat anderen niet bereid waren dit bedrag te voldoen. Het aan- en verkopen van een woning is per definitie een proces wat plaatsvindt op een publieke markt waarbij diverse factoren een rol spelen. Ook het feit dat de verkoopprijs per vierkante meter voor iedere woning anders is speelt mee in de overwegingen.

Daarnaast neemt het hof mee dat de koper zonder te onderhandelen in 2010 de vraagprijs heeft betaald. Dit duidt er kennelijk op dat de koper de woning erg graag wilde zonder zich te vergewissen van de exacte vloeroppervlakte. In de brochure was te woord circa te lezen bij de genoemde vloeroppervlakte.

De makelaar heeft zich verweerd door te stellen dat de NEN2580 meetinstructie formeel pas op een later moment van kracht ging. Daar ging de rechter niet in mee en heeft de schade bepaald op € 10.000. De conclusie is dan ook dat de schade niet exact is vast te stellen.

 

Besef dat als u een activiteit start vanuit de BV, u risico loopt met uw gehele stamrechtvoorziening in de BV. Beter is dan om een werk BV “onder” uw stamrecht BV op te richten en vanuit daar de activiteit te starten. U kunt dan vanuit de stamrecht BV wel geld uitlenen aan de nieuwe BV. Het risico is dan beperkt tot het bedrag wat u uitleent. De lening dient overigens onder zakelijke voorwaarden te worden verstrekt. Mocht de nieuwe werk BV dan de lening niet kunnen terugbetalen dan kunt u deze mogelijk afwaarderen in de stamrecht BV en bespaart u daarmee loonheffing over de stamrechtuitkeringen.

Veelal is echter een eenmanszaak oprichten een beter alternatief. U heeft dan mogelijk recht op aftrekposten voor ondernemers die u in de BV niet heeft. In de BV zou u zelfs een zogenaamd “gebruikelijk loon” moeten genieten, ondanks de hoogte van de winst. In zijn algemeenheid kunt u tot een winst van ca. € 200.000 fiscaal beter in eenmanszaakvorm ondernemen. Om aansprakelijkheid te beperken zou u een beroepsaansprakelijkheidsverzekering kunnen afsluiten. Het is wel zo dat u in eenmanszaakvorm met uw hele privévermogen aansprakelijk bent. Als u gehuwd bent kan het raadzaam zijn om juist dan huwelijkse voorwaarden op te stellen.

Het antwoord op deze vraag is niet eenduidig te geven. Uw persoonlijke situatie is hiervoor bepalend. Om die reden is het voor ons wenselijk om inzage te hebben in uw prive inkomenssituatie. Van belang is bijvoorbeeld hoeveel pensioenrechten u heeft opgebouwd en hoe hoog uw aftrekposten, bijvoorbeeld voor de eigen woning, zijn in de toekomst. Na inventarisatie hiervan en na een adviesgesprek waarin wij u wensen aanhoren, kunnen wij u goed adviseren.

In zijn algemeenheid is het inkomstenbelastingtarief op het moment van uitkeren een belangrijk aspect. Hiernaast kan ook de maximale Bijdrage ZVW-premie een rol spelen in de afweging. Uiteraard speelt ook de levensverwachting een rol. Mocht u het slechte nieuws ontvangen dat u niet lang meer te leven heeft, dan is het plannen van deze inkomsten, voorzover nog mogelijk, een belangrijk aandachtspunt vanuit financieel oogpunt. Uiteraard geldt het ook andersom, als u geen of weinig pensioen heeft opgebouwd, dan kan deze stamrechtvoorziening een belangrijk onderdeel zijn van uw inkomsten voor levensonderhoud. In overleg met u kunnen wij een inschatting maken welke netto inkomensbehoefte u heeft voor de komende 30 jaren. Vervolgens kunt u de inkomsten uit de stamrechtvoorziening daarop aanpassen.

Indien u geld heeft uitgeleend uit de stamrecht B.V. dan is het raadzaam om een goed financieel plan te hebben over wanneer de uitkeringen zullen plaatsvinden. Stel dat u € 100.000 ontslagvergoeding in de BV liquide had en dat u € 60.000 heeft uitgeleend. U bent nu 59 jaar. U heeft een uitkeringsplan gemaakt waarbij u in de periode 63 tot en met uw AOW-leeftijd van 67 jaar en 6 maanden. Dat is totaal 5,5 jaren. U wenst in die periode € 1.500 bruto per maand uit te keren. Als u de leeftijd van 65 jaar en 2 maanden heeft bereikt dan zijn de liquide middelen bijna opgesoupeerd. Op dat moment zou de lening al weer deels ingelost moeten zijn. Als u de middelen aan uzelf in Prive heeft uitgeleend dient u voor de aflossing een gedegen plan te hebben wat uitvoerbaar is. Mogelijk was u voornemens uw eigen woning dan te verkopen en te gaan rondreizen of een woning te huren. Zorg er dan voor dat u tijdig uw woning verkoopt en informeer bij een makelaar naar de courantheid en mogelijke opbrengst van uw woning. Zorg ervoor dat u in uw prognose ervanuit gaat dat aannames tegenvallen. Zorg er dan tegelijkertijd voor dat u daarop kunt anticiperen.

Heeft u geld vanuit de stamrecht BV uitgeleend aan uzelf in verband met de aankoop of verbouwing van uw woonhuis?

Let er dan op dat u de lening tijdig moet aanmelden bij de belastingdienst. Doet u dat niet dan heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek. Heeft u de lening na 1 januari 2013 verstrekt? Let u er dan tevens op dat u waarschijnlijk de lening of lineair of annuïtair moet aflossen. Als u dat niet nakomt heeft u eveneens geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Heeft u de middelen aan een derde uitgeleend?

Zorg er dan voor dat u aflossingsplan heeft wat reeds periodiek nagekomen moet worden. Zo kunt u al in een vroeg stadium constateren of degene aan wie u geld heeft uitgeleend aan zijn verplichtingen kan voldoen. Mocht dat niet zo zijn dan kunt u tijdig actie ondernemen om bijvoorbeeld het gegeven onderpand uit te winnen. Om grote risico’s te beperken kunt u beter aan diverse partijen kleinere geldbedragen uitlenen dan aan één partij.

Overweegt u geld uit te lenen; overleg vooraf met uw adviseur van Cournot. Zo voorkomt u problemen die u niet eenvoudig meer kunt herstellen.

Vanwege de aanhoudende drukte op de woningmarkt loopt de verwerkingstijd bij banken en andere geldverstrekkers op. Niet in de laatste plaats omdat de regels bij het verstrekken van een hypotheek een stuk strenger zijn ten opzichte van enkele jaren geleden.

Wat als u als koper het financieringsvoorbehoud wenst te verlengen? In de standaard koopovereenkomst van de NVM staat min of meer dezelfde omschrijving bij artikel 16 waar het financieringsvoorbehoud is geregeld. Meestal heeft u als koper 5 tot 6 weken de tijd om uw hypotheek rond te krijgen. Lukt het binnen deze termijn niet dan kunt u met een afwijsbrief van een geldverstrekker de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Laat u niets weten na deze termijn dan is de koop definitief. Ook als u na deze termijn de hypotheek niet hebt rond gekregen of sterker nog een afwijzing hebt ontvangen.

Stel dat u in het slechtste geval te maken hebt met een afwijzing dan moet u toch verplicht de woning ‘afnemen’. Dit betekent in de praktijk dat u een boete van 10% én de overige schade dient te vergoeden aan verkoper. Veel consumenten denken dat het uitsluitend 10% is die u dient te voldoen, maar dit bedrag kan dus oplopen indien de daadwerkelijke schade van verkoper groter is.

Samengevat kunt u stellen dat het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud een belangrijke datum is. Op het moment dat u een bindende offerte van de bank of geldverstrekker hebt ontvangen kunt u er zeker van zijn dat de financiering rond is. Tot die tijd heeft u dus geen zekerheid.

Wat als u nu tijd tekort komt en niet rekent op een afwijzing, moet een verkoper dan meewerken aan verlenging? U kunt namelijk verzoeken om het financieringsvoorbehoud te verlengen met een bepaalde periode. De verkoper is niet verplicht om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Het is aan verkoper om in te schatten of meewerken verstandig is, of niet. Bij een weigering van verlenging van het financieringsvoorbehoud is de kans groot dat koper een afwijsbrief overlegd en de koop annuleert. Dan kunt u als verkoper opnieuw het pand op de markt brengen wat dan mogelijk een smet heeft opgelopen. Kandidaat-kopers zullen zich mogelijk afvragen of de woning technisch in orde is et cetera.

Stel dat een verlenging wel mogelijk is dan is het raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen en een bevestiging te vragen. Ook is het verstandig om op te merken dat alle overige afspraken uit de koopovereenkomst in stand blijven en niet veranderen. Ook kunt u meteen verzoeken om verlenging van het stellen van de termijn van de bankgarantie met dezelfde periode.

Meer vragen over dit onderwerp? info@cournot.nl

Banken brengen een vergoeding in rekening indien u besluit uw hypotheek voor het einde van het rentecontract af te lossen of te vervangen voor een andere hypotheek. Het vervangen van uw hypotheek wordt ook wel oversluiten genoemd en de vergoeding is ook bekend als een boeterente. In de praktijk zien we dat banken vaak diverse methodes gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de boeterente.

De geldverstrekker mag u alleen een boeterente in rekening brengen als er een zogeheten financieel nadeel is voor de geldverstrekker. De toezichthouder (AFM) heeft daarvoor op 20 maart 2017 een document opgesteld waarin de spelregels worden uitgelegd. Het komt er samengevat op neer dat het verschil tussen de contractrente (rente die u hebt afgesproken met de geldverstrekker) en de marktrente (de rente indien u vandaag opnieuw de hypotheek zou afsluiten) en de resterende duur van het rentecontract in rekening mag worden gebracht. Dit bedrag dient dan ook nog berekend te worden op basis van de factor ‘tijd’. Dit heet contant maken en is een rekenkundige bewerking van het totaalbedrag van de boeterente, omdat de geldverstrekker dit bedrag ineens ontvangt van u dient hier ook nog een correctie te worden aangebracht. Bij het uitzitten van het rentecontract zou u anders per maand dit bedrag hebben voldaan, doordat de bank het bedrag ineens ontvangt ontstaat hier dus een rentevoordeel.

Hoe weet u nu of de boeterente die u aangeboden krijgt correct is? Daarvoor hebben wij de volgende tips :

  1. Vraag een specificatie van de boeterente op en neem geen genoegen met uitsluitend het totaalbedrag van de boeterente.
  2. Controleer of de contractrente die genoemd is ook daadwerkelijk de rente is die u nu al voldoet. Soms houdt men rekening met een hogere contractrente omdat men stelt dat u een korting hebt gehad bij het aangaan van het hypotheekcontract. Door het verhogen van deze contractrente stijgt de boeterente. Uitsluitend collectieve kortingen mogen worden meegenomen in de berekening, maar dan ook in de vergelijkingsrente.
  3. Let op of de boetevrije som wordt toegepast. In veel contracten staat dat u 10% of 20% boetevrij mag aflossen jaarlijks. Dit bedrag dient verminderd te worden op de hoofdsom voordat de boeterente berekend wordt. Let op; bij sommige geldverstrekkers mag per kalenderjaar dit bedrag worden afgelost en bij anderen per jaar. Dit zijn 2 verschillende begrippen.
  4. Controleer of de risicoklasse waarmee wordt vergeleken de juiste is. De prijs van een hypotheek wordt mede bepaald door de indeling in risicoklasses. Op het moment dat tarieven uit verschillende risicoklasses worden vergeleken kan dit een appels met peren vergelijking tot gevolg hebben. Ironisch gezien zien we vaak dat de berekening in het nadeel van u als consument uitpakt.
  5. U kunt ook reeds betaalde boeterentes nog laten controleren. U kunt tot 5 jaar na het moment van betaling een te hoge boeterente terug vorderen.
  6. Bekijk ook de algemene voorwaarden om exact te lezen met welke methode er vergeleken dient te worden. Soms dient er vergeleken te worden met de oorspronkelijke rentevastperiode of de rentevastperiode die overeenkomt met de resterende rentevastperiode. Ingeval de eerste methode levert dit vaak een lagere boeterente op.
  7. Heeft de geldverstrekker niet alle rentevastperiodes in het assortiment wat overeenkomt met de resterende rentevastperiode dan dient gekozen te worden voor ‘de naast betere rente’ die dus in uw voordeel dient te zijn.
  8. Sommige geldverstrekkers bieden stunttarieven aan voor rentevastperiodes die zij graag in de markt willen zetten. Dit kan betekenen dat deze rentes een stuk voordeliger zijn dan een naastgelegen rentecategorie. Ook dan kunt u verzoeken om een voor u gunstigere methode te kiezen met betrekking tot de vergelijkingsrente.
  9. Breekt u een hypotheek open vanwege een scheiding dan heeft u in sommige gevallen recht op een korting van 50% op de boeterente. Dit komt bijvoorbeeld voor bij interne oversluitingen waarbij de achterblijvende partner de hypotheek overneemt en meteen een nieuwe rentevastperiode afsluit.

Banken en andere geldverstrekkers moeten van de toezichthouder (AFM) de in rekening gebrachte boeterentes vanaf 14 juli 2016 opnieuw gaan berekenen. Dit kan betekenen dat consumenten nog recht hebben op een terugbetaling van de boete indien deze foutief blijkt te zijn. In ieder geval consumenten die een hypotheek vanaf 14 juli 2016 hebben overgesloten komen in aanmerking voor een herberekening. U kunt ook zelf de specificatie van de boeterente opvragen om deze te controleren.

Uit onderzoek van de AFM is gebleken dat geldverstrekkers er meerdere berekeningswijzen aanhouden en deze hoeven niet per se voordelig uit te pakken voor de consument. Sinds juli 2016 is er een Europese richtlijn die juist een uniforme methode voorschrijft waarbij geldverstrekker niet meer in rekening mogen brengen dan het daadwerkelijk financieel nadeel dat zij ondervinden.

De gemiddelde boeterente die een oversluiter betaalt is circa 5.000 euro volgens onderzoek van de AFM. Het kan zeker geen kwaad om zelf een herberekening van deze boeterente toe te passen. De uitgangspunten zijn relatief simpel te achterhalen. U dient een vergelijking te maken tussen de contractrente en de marktrente en de resterende rentevastperiode. Sommige geldverstrekkers passen dan nog kortingen toe en voegen deze toe aan de contractrente zodat het verschil tussen de contractrente en marktrente groter wordt (en dus ook de boeterente). In veel gevallen hoeft u geen rekening te houden met een korting die u bijvoorbeeld niet kenbaar is gemaakt.

Mocht u twijfelen over de hoogte van uw boeterente, raadpleeg ons dan gerust.

Sinds 1 april 2017 is het mogelijk om uw bestaande spaar- of beleggingsverzekering die in box 1 valt voordelig af te kopen. Deze hypotheekvorm kon worden afgesloten in de periode voor 1 januari 2013 en had onder andere als voorwaarde voor een belastingvrije uitkering dat minimaal 15 jaar premie zou worden betaald. Over de waarde is dan jaarlijks een vrijstelling in box 3 voor de vermogensrendementsheffing.

Indien u minimaal 15 jaar premie betaald hebt was de belastingvrijstelling tot 1 april € 36.900 per persoon. Betaalde u minimaal 20 jaar premie dan was de vrijstelling € 162.500. Nu is de regelgeving zo gemaakt dat u op ieder moment de waarde en polis kunt afkopen, ongeacht de looptijd. De verplichting is dat u het saldo wel gebruikt om uw hypotheek af te lossen. Deze regelgeving kan zorgen voor lagere maandlasten indien u bijvoorbeeld een beleggingsverzekering hebt met hoge kosten en een laag rendement.

Voor meer advies over dergelijke producten kunt u ons vanzelfsprekend raadplegen.