The Blog


Het is een toenemende trend op de arbeidsmarkt om te werken zonder een vast contract, maar als freelancer of zzp’er. Een tijdelijk contract kan onzekerheid geven over je inkomen. Wat is dan van belang bij het afsluiten van een hypotheek of kopen van een huis?

Het is ook mogelijk om zonder een vast contract een huis te kopen en hypotheek af te sluiten. Om dit goed uit te leggen zullen we eerst de diverse vormen van flexibele contracten uitleggen. De verschillen tussen de diverse arbeidscontracten zijn bijvoorbeeld het aantal uur dat je per week werkt, de duur van het contract en de regelmatigheid waarmee je werkt. Ieder type contract brengt eigen mogelijkheden dan wel beperkingen met zich mee voor het afsluiten van een hypotheek.

Tijdelijk contract voor vast aantal uren

Dit is een tijdelijke arbeidsovereenkomst waarbij je voor een bepaalde periode werkzaamheden verricht. Dit contract eindigt van rechtswege na afloop van de afgesproken periode. Een werkgever kan een verlenging aanbieden van dit tijdelijke contract. Deze verlenging kan ook bestaan uit het aanbieden van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook wel vast contract genoemd. Je werkgever mag maximaal 3 tijdelijke contracten in een periode van maximaal 2 jaar aanbieden. Hierna gaat het contract automatisch over in een vaste aanstelling. Overigens kunnen in een CAO (collectieve arbeidsovereenkomst) verruimde afspraken over verlenging mogelijk zijn. De werkgever dient overigens uiterlijk 1 maand voor het aflopen van de tijdelijke arbeidsovereenkomst jou te informeren of het contract wordt verlengd, of niet. Dit is de zogeheten aanzegplicht. De gevolgen van het niet of niet tijdig aanzeggen heeft financiële gevolgen voor de werkgever.

Het tijdelijk contract hoeft niet per se samen te hangen met een einddatum, maar kan ook minder concreet zijn zoals de duur van een project of vervanging van een collega die vanwege ziekte tijdelijk is uitgevallen. Op het moment dat je je werkgever om een werkgeversverklaring vraagt kun je ook een verzoek indienen voor een zogeheten intentieverklaring. Daarin geeft de werkgever aan dat het eerstvolgende contract bij goed functioneren een vast arbeidscontract wordt. Daarin wordt ook een voorbehoud gemaakt dat de omstandigheden van het bedrijf niet veranderen. Het bruto inkomen wat dan op de werkgeversverklaring staat telt voor de hypotheekaanvraag als vast inkomen.

Ontvang je een werkgeversverklaring zonder intentieverklaring ook dan zijn er mogelijkheden om de hypotheek te verkrijgen. De meeste geldverstrekkers willen dan het gemiddelde bruto jaarinkomen over de laatste 3 jaar zien. Indien het inkomen uit het laatste jaar lager ligt dan het gemiddelde telt het laagste getal als inkomen mee voor de hypotheekaanvraag.

Oproepcontract

Dit arbeidscontract wordt ook wel een nulurencontract, min-maxcontract of afroepcontract genoemd. Kenmerkend is dat de werktijden flexibel zijn. Oproepcontracten zijn zowel voor bepaalde als wel voor onbepaalde tijd af te sluiten. Je hebt bij dergelijke arbeidsovereenkomst een zogeheten verschijningsplicht als je wordt opgeroepen. Met een nulurenovereenkomst heb je geen garantie op inkomen. Daar zijn wel uitzonderingen voor indien je bijvoorbeeld de afgelopen drie maanden van het contract regelmatig bent opgeroepen en hier een bepaald patroon in zit. Je kunt dan een beroep doen op een ‘rechtsvermoeden’ over de omvang van de arbeid. Per oproep dien je overigens minimaal 3 uur uitbetaald te krijgen, ook al werk je slechts 1 uur en zelfs als je meerdere malen per dag wordt opgeroepen. In een min-maxovereenkomst staan afspraken over het minimaal te werken uren per periode en eventueel ook het maximaal aantal uren. Je ontvangt dus altijd een vergoeding voor het minimum aantal uren, ook al heb je deze niet gewerkt.

Het gemiddeld bruto inkomen over de laatste 3 jaar wordt als inkomen beschouwd voor de hypotheekaanvraag. Gelijk aan de bepaling voor het inkomen uit tijdelijk contract zonder intentieverklaring zoals opgeschreven in het vorige kopje.

Uitzendcontract

Werk je via een uitzendbureau dan heb je te maken met een uitzendcontract. Veelal wordt er op basis van de CAO gewerkt met een zogeheten fasensysteem. Afhankelijk van de fase ontvang je meer of minder bescherming bij ontslag. Vaak is de duur van het contract bepalende voor de fase. Afhankelijk van de fase waarin je werkt krijg je te maken met de regels rondom de verstrekking van een hypotheek.

Indien je in vaste dienst werkt voor het uitzendbureau telt dit inkomen mee als zijnde het vaste inkomen voor de hypotheek. Op het moment dat je niet in vaste dienst bent bij het uitzendbureau kun je verzoeken om een perspectiefverklaring af te geven. Dit is een soort van werkgeversverklaring voor uitzendkrachten en waar ook zachte waarden op genoemd staan zoals inzicht naar je vooruitzichten op werk op basis van je opleidingen, werkervaring en competenties. Sommige geldverstrekkers beschouwen het inkomen van de perspectiefverklaring ook als vast inkomen. Laat je hier goed over informeren door je hypotheekadviseur.

Om in aanmerking te komen voor een perspectiefverklaring dien je minimaal 1 jaar in dienst te zijn bij het uitzendbureau en het hebben van referentie’s en diploma’s. De perspectiefverklaring is vervolgens 6 maanden geldig.

Ontvang je geen perspectiefverklaring dan kun je een werkgeversverklaring opvragen en werkt het net als bij het tijdelijk contract zonder intentieverklaring. Het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar werken is het uitgangspunt voor de inkomensbepaling.

Payrolling

Deze vorm van arbeid is enigszins vergelijkbaar met het uitzendcontract. De organisatie waar je voor werkt heeft de verantwoordelijkheid voor zijn werkgeverschap uit handen gegeven aan een zogeheten payrollbedrijf of payrollcompany. Dit payrollbedrijf is formeel jouw werkgever en zij regelen alle administratieve en juridische zaken rondom de arbeidsovereenkomst zoals bijvoorbeeld pensioen, salarisadministratie en het opstellen van arbeidscontracten.

Het inkomen uit payrolling wordt op dezelfde wijze bepaald als bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring.

Wenst u een quickscan van uw mogelijkheden voor een hypotheek, neem dan contact met ons op : info@cournot.nl

 

 

 

Vanaf 1 mei 2017 is het bij het afsluiten van een telefoonabonnement verplicht om te toetsen in het BKR. De provider kan hierdoor de aanvraag voor een telefoonabonnement afwijzen. Er gelden nieuwe regels, waardoor telecomproviders verplicht zijn te controleren of je wel kredietwaardig bent om de lasten te dragen.

Daarnaast wordt zo’n abonnement vanaf nu geregistreerd in het register van het BKR. Dat kan invloed hebben bij het aanvragen van andere leningen, zoals een hypotheek.

Wat verandert er vanaf 1 mei 2017

Als je een telefoonwinkel bezoekt of een toestel online bestelt, in combinatie met een abonnement, wordt je kredietwaardigheid getoetst. Dat gebeurt bij toestellen vanaf 250 euro. Bijvoorbeeld alle iPhones en toestellen uit de Galaxy-serie van Samsung.

De provider vraagt informatie over hoeveel je verdient en wat het bedrag is dat je kwijt bent aan vaste lasten. Ook wordt de lening voorgelegd aan het Bureau Krediet Registratie, beter bekend als BKR. Dit bureau kijkt of je ook andere leningen hebt lopen. Met alle informatie wordt berekend of je genoeg te besteden hebt om het toestel af te betalen.

Waarom gebeurt dit?

De Hoge Raad bepaalde in 2014 dat het ontvangen van een ‘gratis’ telefoon bij het afsluiten van een abonnement in feite een lening is. Daardoor is de Wet op het financieel toezicht van toepassing. Het afsluiten van een abonnement met een toestel op afbetaling staat gelijk aan uitgesteld betalen bij een bank, webwinkel of autodealer.

Minister Dijsselbloem van Financiën bepaalde dat providers zelf met een oplossing moeten komen, om consumenten te beschermen tegen te hoge leningen. Helaas hebben de providers hierin niet kunnen voorzien waardoor de minister alsnog wetgeving heeft gemaakt.

Welke gevolgen heeft dit voor een hypotheekaanvraag?

Als je een abonnement afsluit met een toestel op afbetaling boven de 250 euro, staat dat geregistreerd als een krediet bij het BKR. Vaak geldt zo’n abonnement voor één of twee jaar. Daarna heb je je toestel afbetaald, en heeft de lening geen invloed op andere zaken. Als je in die twee jaar besluit een huis te kopen, dan heeft dit effect op de leencapaciteit.

Hoeveel het precies is, verschilt per toestel en per persoon en zijn of haar financiële situatie en omstandigheden.

Wat als ik nu niet het toestel kan krijgen dat ik wil?

Je hebt meerdere opties. Wil je persé die ene iPhone, Samsung Galaxy, Huawei of Nokia, dan kun je de telefoon in één keer betalen en daarnaast een sim-only afsluiten. Als je dat te duur vindt, kun je een deel van de telefoon betalen. Als het resterende bedrag dan onder de 250 euro uitkomt, is er niks aan de hand. Ook kun je besluiten op het moment van de hypotheekaanvraag de lening voor het telefoontoestel direct af te lossen. Dan verdwijnt de registratie ook uit het BKR.

Heeft het ook invloed op bestaande abonnementen?

Nee. De regels gelden alleen voor nieuwe abonnementen en verlengingen waarbij je een nieuw toestel op afbetaling koopt.

Het merendeel van de VvE’s in Nederland reserveert te weinig voor onderhoud. Dit kan dit tot achterstallig onderhoud leiden van een gebouw en dit is onwenselijk volgens de rijksoverheid. Om die reden wil de overheid dat er een minimale reservering per jaar voor onderhoud moet komen. Deze verplichting zou per 2018 dienen in te gaan.

Het is op twee manieren mogelijk het onderhoud te reserveren voor een VvE. De eerste methode is via een zogeheten meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Uit dit overzicht blijkt op welk moment en per jaar wanneer welk onderhoud dient plaats te vinden en wat de verwachte kosten voor dit onderhoud zijn. De VvE kan dan maandelijks reserveren op basis van de begrote uitgaven hoeveel geld nodig is en dit omslaan voor de betreffende eigenaren. Op deze wijze is er conform de verwachting voldoende geld in kas.

Indien er geen MJOP is opgesteld en vastgesteld door de leden dan dient de VvE jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. De herbouwwaarde kan afgeleid worden van de opstalverzekering van de VvE.