Auteur: Cournot

In de jaren negentig van de vorige eeuw en de jaren erna was een aflossingsvrije hypotheek mateloos populair. Een keuze die op dat moment goed paste bij de positieve verwachtingen van de woningmarkt en arbeidsmarkt. Het kan geen kwaad om stil te staan bij deze eerdere keuze. Past deze nog steeds wel bij uw opvattingen over de toekomst, uw persoonlijke situatie en huidige wetgeving?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waar tijdens de looptijd, van meestal 30 jaar, niet op wordt afgelost: je betaalt maandelijks alleen rente aan de geldverstrekker. Op deze profiteer je maximaal van de renteaftrek, althans gedurende de eerste 30 jaar.

Er komt ook een moment dat de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek afloopt. Dat is in principe het vaste afgesproken aflossingsmoment bij aanvang van de hypotheek. Er zijn op dat moment meerdere opties mogelijk. De meest simpele variant is daadwerkelijk de gehele hypotheek af te lossen uit eigen vermogen. Ook is het mogelijk om een nieuwe hypotheek af te sluiten bij een andere geldverstrekker. Een andere optie is om een verzoek tot verlenging in te dienen bij de bestaande geldverstrekker. Tot slot kunt u ook besluiten te verhuizen omdat uw persoonlijke situatie mogelijk is veranderd vanwege kinderen die het huis uit zijn en u kleiner wenst te gaan wonen.

Wanneer u met pensioen gaat is de kans groot dat het inkomen afneemt. Op het moment dat u niets hebt afgelost op de aflossingsvrije hypotheek, dan blijven de maandlasten gelijk en daalt het besteedbaar inkomen. Zolang u zich dit realiseert hoeft dit niet direct een probleem te zijn, maar dit kan nijpender worden zodra de 30 jaars termijn qua renteaftrek is verstreken.

Vanaf 2001 is het recht op hypotheekrenteaftrek beperkt tot 30 jaar. Heeft u vóór 2001 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten, dan krijgt u vanaf 2031 in ieder geval geen renteaftrek meer over dit hypotheekdeel. Indien er tijdens de looptijd niet is afgelost op de hypotheek of een aflossingsplan gemaakt dan stijgen hoe dan ook de netto maandlasten.

Om dit probleem voor te zijn kunt u nu al besluiten extra af te lossen of de rente voor een langere periode vast te zetten. Zeker nu de rente nog historisch laag is kunt u uw hypotheek toekomstbestendig maken. Ook kunt u besluiten uw bestaande hypotheekvorm om te zetten naar een hypotheek waarop u wel direct aflost. Wij denken graag met u mee en helpen u graag om uw hypotheek aan te sluiten op de huidige en verwachte situatie.

 

Per 1 februari 2018 is aan het model koopovereenkomst standaard een voorbehoud voor een bouwtechnische keuring toegevoegd. Dit geeft een kandidaat-koper naast het voorbehoud van financiering ook de mogelijkheid om onderzoek te doen naar de technische staat van de woning.

Afwijken van modelovereenkomst
Een model koopovereenkomst is een modelcontract waarin een aantal standaardsituaties zijn beschreven die tijdens het sluiten van een koopovereenkomst aan de orde kunnen zijn waarbij een aantal organisaties bij betrokken zijn zoals de NVM en Vereniging Eigen Huis. Dit modelcontract wordt vervolgens door de partijen aangepast aan de werkelijke situatie. Het staat koper en verkoper alsnog vrij om af te wijken van deze bepalingen. Wanneer deze modelovereenkomst wordt gebruikt en er vinden wijzigingen plaats, dan zijn beide partijen wel verplicht duidelijk aan te geven op welke punten de overeenkomst afwijkt. Ook indien partijen afspraken af te zien van deze bepaling dient de clausule te worden doorgestreept in plaats van verwijderd. Zo is voor kandidaat-koper altijd duidelijk dat het een keuze was.

Afzien van koop bij bouwkundige gebreken
De modelovereenkomst was al voorzien van voorbehoud van financiering, waarbij de consument van de koop kan afzien als hij de financiering niet rond krijgt. Met de nieuwe voorwaarde die is opgenomen – koop onder voorbehoud van bouwkundige keuring – kan de koper, zonder enige verplichting, nu ook van de koop afzien wanneer blijkt dat de woning meer bouwkundige gebreken blijkt te hebben dan vooraf was gedacht of ingeschat.

Bewuster kopen
De gedachte bij het opnemen van deze clausule is dat kandidaat-kopers meer tijd hebben om te voorkomen een kat in de zak te kopen. De huidige praktijk wijst uit dat in schaarstegebieden dit voorbehoud wordt overgeslagen of dat de keuring juist wordt uitgevoerd tijdens de wettelijke bedenktijd. Uit een onderzoek door de overheid bleek in 2017 dat slechts 63% een voorbehoud voor financiering opnam in koopovereenkomsten in de schaarstegebieden zoals in Amsterdam.

Gaat u voor een langere tijd naar het buitenland dan kan het zijn dat uw bestaande levensverzekering geen dekking biedt. Hoe zit dit? Tegenwoordig gaan we vaker dan vroeger om een of meerdere jaren in het buitenland te werken of al eerder tijdens de studententijd. Daarnaast emigreren er jaarlijks ook tienduizenden personen naar het buitenland. Emigreren of een verblijf in het buitenland van langer dan 60 dagen heeft bij sommige verzekeraars gevolgen voor de afgesloten overlijdensrisicoverzekering. Het is  daarom verstandig om voorafgaand aan het verblijf in het buitenland uit te zoeken hoe de verzekering in elkaar steekt. In 2/3 van de gevallen blijft de levensverzekering ongewijzigd en in de andere gevallen kan er een beperking qua dekking zijn of is er in zijn geheel geen dekking voor een langdurig verblijf in het buitenland.

Deze beperking kan bijvoorbeeld toezien op een dekking per regio. Dit kan zelfs per land anders zijn. Ook kan het zijn dat de verzekeraar u een premieopslag in rekening brengt voor de periode dat u in het buitenland verblijft. Andere maatschappijen bieden wel een dekking zo lang u maar in Nederland blijft ingeschreven en over een bsn nummer beschikt. U kunt de polisvoorwaarden nalezen of uw tussenpersoon vragen hulp te bieden bij het uitzoeken van de situatie.

Op het moment dat u beschikt over een bestaande levensverzekering die gekoppeld is aan uw hypotheek en er geen dekking in het buitenland is bestaat ook de mogelijkheid om tijdelijk een nieuwe levensverzekering af te sluiten voor de verblijfsperiode in het buitenland. Indien de looptijd relatief kort is, bijvoorbeeld 3 jaar, is de premie ook lager in verhouding tot een looptijd van 30 jaar.

Per verzekeraar staat in onderstaande tabel te lezen hoe men omgaat met het verblijf in het buitenland :

Verzekeraar Dekking verhuizing naar het buitenland?
ACE Overleg nodig
Aegon Ja
Allianz Overleg nodig
ASR Ja
Brand New Day Ja
BNP Paribas Cardif Nee
Callas Nee
Centraal Beheer Ja
Creditlife International Overleg nodig
Dela Ja
Delta Lloyd Ja
Erasmus Ja
Finvita Overleg nodig
Generali Ja
Gewoonidee Overleg nodig
Goedidee Overleg nodig
Klaverblad Ja
Scildon Overleg nodig
Leidsche Verzekeringen Overleg nodig
Nationale Nederlanden Ja
Ohra Ja
Reaal Overleg nodig
TAF Quantum Leben Overleg nodig
Woonfonds Ja
Zwitserleven Ja

 

Hoewel de woningmarkt behoorlijk is aangetrokken ligt het prijsniveau van de gemiddelde Nederlandse woning nog onder het niveau van voor de crisis in 2008. De Amsterdamse woningmarkt is een verhaal apart want daar zijn de prijzen inmiddels flink gestegen boven het niveau uit 2008. De prijzen stijgen op dit moment vooral de extreem lage hypotheekrente, de groei van de economie en het tekort aan nieuwbouw.

ING bank heeft een onderzoek gedaan onder consumenten en 52% van de groep respondenten zou de huidige woningmarkt beschouwen als ‘zeepbelvorming’.

Drijfveren voor een aanhoudend positieve woningmarkt blijven de langdurig lage rente en de sterke inkomensgroei. Ook zorgt dit, ondanks de recente prijsstijgingen, toch voor een goede betaalbaarheid van koopwoning. Een modaal huishouden is bij aankoop van een gemiddelde woning in Nederland zo’n 22% van dit inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten. Dit aandeel wijkt niet af van het historisch gemiddelde percentage wat huishoudens uitgeven aan hypotheeklasten. Tevens bestaat de huidige maandlast voor een hypotheek ook uit aflossing, dit in tegenstelling tot de samenstelling van uitgaven voor de crisis. De huidige kopers moeten namelijk verplicht aflossen op hun hypotheek, terwijl in 2008 kopers vaak een aflossingsvrije hypotheek afsloten. Conclusie : ga je uitsluitend de rentelasten vergelijken met die uit 2008 dan is een gemiddeld huishouden een stuk voordeliger uit terwijl er nu meer aan vermogensvorming wordt gedaan.

Het huidig jaar zal de betaalbaarheid van de woonlasten licht dalen, maar nog altijd veel beter zijn dan in de periode 2006-2008. De rentestijging zal in 2018 geleidelijk aan toenemen en het besteedbaar inkomen van een doorsnee huishouden stijgt volgens het CPB met 2,8% vanwege de aanhoudende economische groei. Per saldo zijn de gestegen woonlasten beter te dragen omdat huishoudens meer te besteden hebben.

Een tweede steun voor  de sterke prijsstijging in Nederland is het gebrek aan voldoende aanbod voor de verwachte aanwas qua bevolkingsgroei. Tot 2020 komen er naar verwachting jaarlijks zo’n 75 duizend huishoudens bij in Nederland. Deze groei zorgt er in combinatie met de goede betaalbaarheid voor dat de vraag naar koopwoningen hoog blijft. Het woningtekort zal hierdoor de komende jaren alleen maar verder oplopen ook omdat er te weinig nieuwbouw woningen worden gebouwd. In 2020 bereikt dit tekort de nieuwe prognose van ABF research een hoogtepunt, met ruim 200 duizend woningen. Prijsstijgingen van koop- en huurwoningen is hierdoor een logisch gevolg. Pas na 2020 zal de nieuwbouw sneller groeien dan het aantal huishoudens. Vanaf dat moment zal de druk op de prijzen langzaam afnemen.

De sterke huizenprijsstijging wordt niet veroorzaakt door snel groeiende kredietverlening, zoals in de afgelopen decennia het geval was. Ondanks de prijsstijgingen van woningen blijft de groei van kredietverstrekking achter. Als de rente het komende jaar gelijk blijft, kunnen huishoudens – op basis van de NIBUD-normen en de verwachte inkomensontwikkeling – in 2018 gemiddeld zo’n 2% meer lenen dan in 2017. Als de rente met een half procent zou stijgen, neemt de leencapaciteit in 2018 met zo’n 0,5% toe, vergeleken met 2017. Beide groeicijfers liggen fors onder de sterke woningprijsstijging en kunnen die daarmee moeilijk verklaren. Bovendien maken kopers juist in de regio’s waar woningprijzen het snelst stijgen, niet gebruik van hun maximale leencapaciteit. Ook dit is een aanwijzing dat de flinke prijsgroei niet schuld-gedreven is. Vermogen op spaarrekeningen levert nauwelijks een vergoeding op waardoor dit kapitaal ook eerder in een koopwoning wordt geïnvesteerd.

 

Inmiddels is iedereen weer bijgekomen van de afgelopen feestmaand. Nu we massaal de sportschool platlopen en ons suf diëten kan het ook verstandig zijn om uw hypotheek op dieet te zetten.

In de komende weken ontvangt u de jaarlijkse hypotheekopgave van uw geldverstrekker en kunt zien wat u aan hypotheekrente hebt betaald het afgelopen jaar en wat de openstaande schuld is. Wat kunt u dan doen om de lasten van uw hypotheek te verminderen? Lees verder voor een aantal mogelijke opties.

Marktwaarde versus openstaande schuld

In veel gevallen is de waarde van uw woning toegenomen de laatste jaren en kunt u in aanmerking komen voor een rentekorting. Banken brengen u namelijk een risico opslag in rekening indien de verhouding schuld en waarde van uw woning hoger ligt dan circa 60%. Stel dat u begonnen bent met een hypotheek van 101% van de waarde van uw woning en u hebt afgelost of de waarde van uw woning is toegenomen dan kunt u aanmerking komen voor een korting op de hypotheekrente. De opslagen zijn gemiddeld tussen de 0,1% en 0,5% afhankelijk van de verhouding schuld / waarde.

Deze marktwaarde valt soms aan te tonen met een actuele WOZ-aanslag met daarop de WOZ-waarde of een (gevalideerd) taxatierapport. Dit is per geldverstrekker anders geregeld.

En goed om te weten is dat niet alle banken en geldverstrekkers u automatisch informeren over het vervallen van deze opslag indien u hebt afgelost.

Ontwoekeren

Heeft u nog een zogeheten levenhypotheek of een beleggershypotheek op basis van een levensverzekering dan kan het interessant zijn om deze vorm om te zetten in bijvoorbeeld een aflossingsproduct zonder kosten zoals een bankspaarhypotheek of annuïteitenhypotheek. Ten onrechte blijven consumenten teveel betalen voor dergelijke producten waar verborgen kosten in zitten waar u in de regel niets aan hebt. Aan het omzetten zijn administratiekosten verbonden, maar dit hangt af van de aanbieder. Zeker indien de hypotheek jaren geleden is afgesloten kan het lonen om dergelijke producten, met hoge kosten, onder de loep te laten nemen.

Bankrekening openen 

Sommige aanbieders geven een rentekorting indien u een bankrekening opent of hebt voor uw alledaagse bankzaken. ING bank biedt hier zelfs een korting van 0,25% voor.

Rentecontract openbreken

Nadert het einde van uw rentecontract dan kan het lonen om voortijdig de rente af te kopen. De boeterente is aftrekbaar en u kunt nog profiteren van de extreem lage hypotheekrente. Laat een berekening maken of dit lonend is want u dient volgens de toezichthouder geïnformeerd te worden over de terugverdientermijn.

Rentemiddeling

Indien u nog een langlopend rentecontract hebt bestaat de mogelijkheid bij sommige geldverstrekkers om de rente om te zetten naar een lagere rente middels rentemiddeling. Ook kunt u besluiten compleet over te stappen naar een andere hypotheekbank door middel van een oversluiting.

Spaarrekening

Heeft u een spaarrekening waar u een schrale rentevergoeding op ontvangt? Dan kan het lonen om een deel over te hevelen naar uw bankspaarrekening die gekoppeld is aan uw hypotheek. U ontvangt dan een rentevergoeding gelijk aan de hypotheekrente die u dient te betalen en deze bankspaarrekening is vrijgesteld van de vermogensbelasting in box 3.

Wenst u hulp bij het afslanken van uw maandlasten neem dan vrijblijvend contact met ons op. U kunt uw vraag voorleggen via mail (info@cournot.nl) of gebruik het contactformulier.

Samenwerken met ons in een notendop : wij besparen U tijd, geld en gedoe!

 

 

Het wordt steeds moeilijker om een betaalbare woning te bemachtigen is de conclusie aan de hand van de meest recente cijfers van de woningmarkt. Volgens makelaarsvereniging NVM is het aantal woningverkopen in het laatste kwartaal van 2017 met 6% gedaald. Vooral in de meest betaalbare woningen is er sprake van droogkoken. De reden is dat het aanbod zeer schraal is en met 36% is afgenomen ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor. In combinatie met de steeds strenger wordende hypotheekregels is dit geen mooi vooruitzicht voor toekomstige woningeigenaren.

Door het gebrek aan aanbod van betaalbare woonruimte en de extreem lage hypotheekrente zijn bestaande woningeigenaren beter af. De prijzen van koopwoningen zijn in 2017 met maar liefst gemiddeld 9,1% gestegen. De gemiddelde prijs van een koopwoning bedraagt op dit moment € 269.000. In 25% van de transacties wordt zelfs overboden. Een ander feit is dat de gemiddelde woning 52 dagen te koop staat voordat deze verkocht wordt. In de Randstad zijn deze percentages zelfs extremer. Op het hoogtepunt van de crisis in 2012 stond een woning gemiddeld 171 dagen te koop.

In 2017 zijn er 234.000 bestaande koopwoningen verkocht. De NVM heeft becijferd dat het woningtekort in dit jaar uitkomt op 200.000 woningen. De verwachting is dat er dit jaar 70.000 nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Deze aanhoudende krapte op de woningmarkt zal dan ook nog jaren aanhouden indien er geen aanvullende maatregelen worden getroffen. Pas in 2025 op zijn vroegst zal de situatie normaliseren is de verwachting. Deze nieuwbouw is voor starters ook niet per se een oplossing aangezien de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning € 328.000 bedraagt in 2017. Voor 2018 verwacht de NVM dat er 5% tot 8% minder woningen verkocht zullen worden ten opzichte van 2017. De verwachte prijsstijging bedraagt 6% tot 7%.

Het gemiddelde hypotheekbedrag was in 2017 6% hoger dan in 2016 en bedroeg € 205.089 voor starters en € 277.016 voor doorstromers. In Amsterdam is het gemiddelde hypotheekbedrag zelfs € 331.331. In de Randstad is het in Rotterdam het laagste gemiddelde bedrag namelijk € 238.630. Dit laatste bedrag zit nog net onder de NHG-grens.

 

 

 

 

 

 

 

Klachteninstituut Kifid heeft een uitspraak gedaan inzake een klant van ABN Amro die meent dat de hypotheekadviseur een toezegging heeft gedaan om renteverhogingen door te geven tijdens het aanvraagproces van een hypotheek. Uiteindelijk blijkt de hypotheekrente met 0,1% te zijn gestegen gedurende het aanvraagproces van de hypotheek en ABN Amro weigert de klant hiervoor te compenseren.

Gedurende het aanvraagproces is er per mail en persoonlijk contact geweest om allerlei zaken te bespreken die samenhangen met de hypotheek. Op enig moment is de hypotheekaanvraag daadwerkelijk ingediend en blijkt dat de hypotheekrente is gestegen. De klant zou eerst een aanbod krijgen van 1,44% wat is opgebouwd uit een korting van 0,2% vanwege het aanhouden van een bankrekening bij ABN Amro en een extra korting van 0,2% omdat de klant werkzaam is bij Shell. Vervolgens doet ABN Amro het aanbod van een rente van 1,54%. De klant is het hier niet mee eens en wenst in aanmerking voor de eerdere lagere hypotheekrente te komen en dient een klacht in bij ABN Amro en later bij het Kifid.

Het oordeel van het Kifid is dat de klant dient aan te tonen dat de toezegging om de rente in de gaten te houden te bewijzen dient te zijn. Volgens de klant is dit mondeling toegezegd door de hypotheekadviseur en wenst om die reden de medewerker en andere personen bij het gesprek te laten getuigen. Het Kifid heeft aan deze wens geen gehoor gegeven en beslist dat de klant in het ongelijk wordt gesteld. Ook heeft ABN Amro in de correspondentie de nodige disclaimers gehanteerd om de klant te wijzen op het risico van gewijzigde rentes.

Bij het aangaan en bespreken van een hypotheekadvies is het dus raadzaam formeel te handelen en zaken die u van belang vindt goed vast te leggen. Het is ook begrijpelijk dat een hypotheekadviseur van een grote bank waarin procedures strak geregeld zijn geen gelegenheid heeft om klanten gedurende het hypotheekproces op de hoogte te houden van rentestijgingen.

De gehele uitspraak is terug te lezen op de website van het Kifid onder nummer 20117-736.

 

Velen van u geven bij ons aan dat zij het onrechtvaardig vinden hoe de belasting over spaargeld in privé wordt berekend. In veel gevallen moet er meer belasting worden afgedragen dan dat er aan rendement wordt gemaakt. Voor die relaties hebben wij dé oplossing om over werkelijk ontvangen rente belasting te betalen. Het oprichten van een simpele spaar B.V. Afhankelijk van de omvang van uw spaargeld kan het jaarlijkse voordeel al snel enkele duizenden euro’s netto zijn!

Rekenvoorbeeld

Spaargeld boven vrijstelling van € 50.000 Rente % Besparing jaar 1 Besparing tm jaar 2 Besparing tm jaar 3 Besparing tm jaar 4
€ 150.000 0,2 € 192 € 1.051 € 1.902 € 2.748
€ 300.000 0,2 € 2.227 € 5.103 € 7.954 € 10.780
€ 500.000 0,2 € 4.907 € 10.376 € 15.739 € 21.051

Bij een spaarrente van 0,2% en een spaarsaldo van € 300.000 bedraagt de totale belastingbesparing besparing in 3 jaar € 7.954 netto. Hierbij is rekening gehouden met de eenmalige kosten van oprichting van de BV van € 750 incl. btw en met de jaarlijkse kosten voor het opstellen van de jaarrekening van € 425 incl. btw.

Hoe werkt het?

Bij het oprichten van een nieuwe lege BV brengt u uw spaargeld in als aandelenkapitaal. Hierdoor wordt uw spaarsaldo niet meer belast in box 3. In uw BV bent u alleen belasting verschuldigd over het werkelijke rendement. Op die manier betaalt u nooit teveel belasting in tegenstelling tot spaargeld in box 3.

Voor wie interessant?

Dit advies is met name bedoeld voor relaties;

  1. die over spaargeld beschikken van € 150.000 of meer;
  2. die een rendement maken van minder dan 4% per jaar;
  3. die weinig risico willen nemen met het spaargeld (niet willen beleggen)
  4. die box 3 belasting willen besparen!

Stappenplan

Als u ook op de belasting op spaargeld in box 3 wil besparen dan kunt u de volgende stappen doorlopen;

  1. meld u bij ons aan via e-mail op spaarbv@cournot.nl (naam en telefoonnummer) of bel 0168-327702 en vraag naar Julian Langkemper of Sebastiaan Hasselman. Doe dat uiterlijk 1 november 2017 om er zeker van te zijn dat u al in 2018 kunt profiteren van het belastingvoordeel!
  2. na een intake bespreken we met u of de spaar BV voor u de oplossing is en hoeveel middelen u in de BV wilt inbrengen
  3. wij verzorgen daarna de oprichting van de BV met u.
  4. na oprichting opent u één of meerdere bankrekeningen op naam van uw BV
  5. u hoeft slechts één keer per jaar informatie aan ons aan te leveren, wij doen de rest

Tariefvoordeel 2 of meer aanmeldingen

Deel dit nieuwsbericht met uw familie en/ of vrienden. Indien u zich namelijk meldt met twee of meer oprichtingen van BV’s dan bespaart u € 100 per BV voor de oprichtingskosten bij de notaris!

Deel dit bericht:

Heeft u behoefte aan een persoonlijke berekening van uw belastingvoordeel? Neemt u dan contact met ons op voor een vrijblijvend advies.Uiteraard gaan wij discreet om met de ontvangen informatie en adviseren wij u afzonderlijk.

Met vriendelijke groet,

 

Julian Langkemper

Sebastiaan Hasselman

 

Note 1

De berekeningen zijn op basis van de belastingtarieven 2017

Note 2

Het kan zijn dat de wetgever in de toekomst op deze constructie een aanpassing doet in de wet. De verwachting is dat de constructie nog minstens 3 jaren te benutten is. Het is heel eenvoudig om de BV weer op te heffen als u het geld weer privé nodig heeft bijvoorbeeld.

Note 3

De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat de wetgever met een variant op de huidige wetgeving moet komen om de heffing eerlijker te maken. In de vakbladen wordt daarover geschreven dat een aanpassing nog ver weg is zeker nog wel enkele jaren in beslag kan nemen. Tot die tijd profiteert u alvast zeker van een eerlijke heffing met de spaar BV!

Het is een toenemende trend op de arbeidsmarkt om te werken zonder een vast contract, maar als freelancer of zzp’er. Een tijdelijk contract kan onzekerheid geven over je inkomen. Wat is dan van belang bij het afsluiten van een hypotheek of kopen van een huis?

Het is ook mogelijk om zonder een vast contract een huis te kopen en hypotheek af te sluiten. Om dit goed uit te leggen zullen we eerst de diverse vormen van flexibele contracten uitleggen. De verschillen tussen de diverse arbeidscontracten zijn bijvoorbeeld het aantal uur dat je per week werkt, de duur van het contract en de regelmatigheid waarmee je werkt. Ieder type contract brengt eigen mogelijkheden dan wel beperkingen met zich mee voor het afsluiten van een hypotheek.

Tijdelijk contract voor vast aantal uren

Dit is een tijdelijke arbeidsovereenkomst waarbij je voor een bepaalde periode werkzaamheden verricht. Dit contract eindigt van rechtswege na afloop van de afgesproken periode. Een werkgever kan een verlenging aanbieden van dit tijdelijke contract. Deze verlenging kan ook bestaan uit het aanbieden van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook wel vast contract genoemd. Je werkgever mag maximaal 3 tijdelijke contracten in een periode van maximaal 2 jaar aanbieden. Hierna gaat het contract automatisch over in een vaste aanstelling. Overigens kunnen in een CAO (collectieve arbeidsovereenkomst) verruimde afspraken over verlenging mogelijk zijn. De werkgever dient overigens uiterlijk 1 maand voor het aflopen van de tijdelijke arbeidsovereenkomst jou te informeren of het contract wordt verlengd, of niet. Dit is de zogeheten aanzegplicht. De gevolgen van het niet of niet tijdig aanzeggen heeft financiële gevolgen voor de werkgever.

Het tijdelijk contract hoeft niet per se samen te hangen met een einddatum, maar kan ook minder concreet zijn zoals de duur van een project of vervanging van een collega die vanwege ziekte tijdelijk is uitgevallen. Op het moment dat je je werkgever om een werkgeversverklaring vraagt kun je ook een verzoek indienen voor een zogeheten intentieverklaring. Daarin geeft de werkgever aan dat het eerstvolgende contract bij goed functioneren een vast arbeidscontract wordt. Daarin wordt ook een voorbehoud gemaakt dat de omstandigheden van het bedrijf niet veranderen. Het bruto inkomen wat dan op de werkgeversverklaring staat telt voor de hypotheekaanvraag als vast inkomen.

Ontvang je een werkgeversverklaring zonder intentieverklaring ook dan zijn er mogelijkheden om de hypotheek te verkrijgen. De meeste geldverstrekkers willen dan het gemiddelde bruto jaarinkomen over de laatste 3 jaar zien. Indien het inkomen uit het laatste jaar lager ligt dan het gemiddelde telt het laagste getal als inkomen mee voor de hypotheekaanvraag.

Oproepcontract

Dit arbeidscontract wordt ook wel een nulurencontract, min-maxcontract of afroepcontract genoemd. Kenmerkend is dat de werktijden flexibel zijn. Oproepcontracten zijn zowel voor bepaalde als wel voor onbepaalde tijd af te sluiten. Je hebt bij dergelijke arbeidsovereenkomst een zogeheten verschijningsplicht als je wordt opgeroepen. Met een nulurenovereenkomst heb je geen garantie op inkomen. Daar zijn wel uitzonderingen voor indien je bijvoorbeeld de afgelopen drie maanden van het contract regelmatig bent opgeroepen en hier een bepaald patroon in zit. Je kunt dan een beroep doen op een ‘rechtsvermoeden’ over de omvang van de arbeid. Per oproep dien je overigens minimaal 3 uur uitbetaald te krijgen, ook al werk je slechts 1 uur en zelfs als je meerdere malen per dag wordt opgeroepen. In een min-maxovereenkomst staan afspraken over het minimaal te werken uren per periode en eventueel ook het maximaal aantal uren. Je ontvangt dus altijd een vergoeding voor het minimum aantal uren, ook al heb je deze niet gewerkt.

Het gemiddeld bruto inkomen over de laatste 3 jaar wordt als inkomen beschouwd voor de hypotheekaanvraag. Gelijk aan de bepaling voor het inkomen uit tijdelijk contract zonder intentieverklaring zoals opgeschreven in het vorige kopje.

Uitzendcontract

Werk je via een uitzendbureau dan heb je te maken met een uitzendcontract. Veelal wordt er op basis van de CAO gewerkt met een zogeheten fasensysteem. Afhankelijk van de fase ontvang je meer of minder bescherming bij ontslag. Vaak is de duur van het contract bepalende voor de fase. Afhankelijk van de fase waarin je werkt krijg je te maken met de regels rondom de verstrekking van een hypotheek.

Indien je in vaste dienst werkt voor het uitzendbureau telt dit inkomen mee als zijnde het vaste inkomen voor de hypotheek. Op het moment dat je niet in vaste dienst bent bij het uitzendbureau kun je verzoeken om een perspectiefverklaring af te geven. Dit is een soort van werkgeversverklaring voor uitzendkrachten en waar ook zachte waarden op genoemd staan zoals inzicht naar je vooruitzichten op werk op basis van je opleidingen, werkervaring en competenties. Sommige geldverstrekkers beschouwen het inkomen van de perspectiefverklaring ook als vast inkomen. Laat je hier goed over informeren door je hypotheekadviseur.

Om in aanmerking te komen voor een perspectiefverklaring dien je minimaal 1 jaar in dienst te zijn bij het uitzendbureau en het hebben van referentie’s en diploma’s. De perspectiefverklaring is vervolgens 6 maanden geldig.

Ontvang je geen perspectiefverklaring dan kun je een werkgeversverklaring opvragen en werkt het net als bij het tijdelijk contract zonder intentieverklaring. Het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar werken is het uitgangspunt voor de inkomensbepaling.

Payrolling

Deze vorm van arbeid is enigszins vergelijkbaar met het uitzendcontract. De organisatie waar je voor werkt heeft de verantwoordelijkheid voor zijn werkgeverschap uit handen gegeven aan een zogeheten payrollbedrijf of payrollcompany. Dit payrollbedrijf is formeel jouw werkgever en zij regelen alle administratieve en juridische zaken rondom de arbeidsovereenkomst zoals bijvoorbeeld pensioen, salarisadministratie en het opstellen van arbeidscontracten.

Het inkomen uit payrolling wordt op dezelfde wijze bepaald als bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring.

Wenst u een quickscan van uw mogelijkheden voor een hypotheek, neem dan contact met ons op : info@cournot.nl

 

 

 

Vanaf 1 mei 2017 is het bij het afsluiten van een telefoonabonnement verplicht om te toetsen in het BKR. De provider kan hierdoor de aanvraag voor een telefoonabonnement afwijzen. Er gelden nieuwe regels, waardoor telecomproviders verplicht zijn te controleren of je wel kredietwaardig bent om de lasten te dragen.

Daarnaast wordt zo’n abonnement vanaf nu geregistreerd in het register van het BKR. Dat kan invloed hebben bij het aanvragen van andere leningen, zoals een hypotheek.

Wat verandert er vanaf 1 mei 2017

Als je een telefoonwinkel bezoekt of een toestel online bestelt, in combinatie met een abonnement, wordt je kredietwaardigheid getoetst. Dat gebeurt bij toestellen vanaf 250 euro. Bijvoorbeeld alle iPhones en toestellen uit de Galaxy-serie van Samsung.

De provider vraagt informatie over hoeveel je verdient en wat het bedrag is dat je kwijt bent aan vaste lasten. Ook wordt de lening voorgelegd aan het Bureau Krediet Registratie, beter bekend als BKR. Dit bureau kijkt of je ook andere leningen hebt lopen. Met alle informatie wordt berekend of je genoeg te besteden hebt om het toestel af te betalen.

Waarom gebeurt dit?

De Hoge Raad bepaalde in 2014 dat het ontvangen van een ‘gratis’ telefoon bij het afsluiten van een abonnement in feite een lening is. Daardoor is de Wet op het financieel toezicht van toepassing. Het afsluiten van een abonnement met een toestel op afbetaling staat gelijk aan uitgesteld betalen bij een bank, webwinkel of autodealer.

Minister Dijsselbloem van Financiën bepaalde dat providers zelf met een oplossing moeten komen, om consumenten te beschermen tegen te hoge leningen. Helaas hebben de providers hierin niet kunnen voorzien waardoor de minister alsnog wetgeving heeft gemaakt.

Welke gevolgen heeft dit voor een hypotheekaanvraag?

Als je een abonnement afsluit met een toestel op afbetaling boven de 250 euro, staat dat geregistreerd als een krediet bij het BKR. Vaak geldt zo’n abonnement voor één of twee jaar. Daarna heb je je toestel afbetaald, en heeft de lening geen invloed op andere zaken. Als je in die twee jaar besluit een huis te kopen, dan heeft dit effect op de leencapaciteit.

Hoeveel het precies is, verschilt per toestel en per persoon en zijn of haar financiële situatie en omstandigheden.

Wat als ik nu niet het toestel kan krijgen dat ik wil?

Je hebt meerdere opties. Wil je persé die ene iPhone, Samsung Galaxy, Huawei of Nokia, dan kun je de telefoon in één keer betalen en daarnaast een sim-only afsluiten. Als je dat te duur vindt, kun je een deel van de telefoon betalen. Als het resterende bedrag dan onder de 250 euro uitkomt, is er niks aan de hand. Ook kun je besluiten op het moment van de hypotheekaanvraag de lening voor het telefoontoestel direct af te lossen. Dan verdwijnt de registratie ook uit het BKR.

Heeft het ook invloed op bestaande abonnementen?

Nee. De regels gelden alleen voor nieuwe abonnementen en verlengingen waarbij je een nieuw toestel op afbetaling koopt.