Categorie: eigen woning


Het is een toenemende trend op de arbeidsmarkt om te werken zonder een vast contract, maar als freelancer of zzp’er. Een tijdelijk contract kan onzekerheid geven over je inkomen. Wat is dan van belang bij het afsluiten van een hypotheek of kopen van een huis?

Het is ook mogelijk om zonder een vast contract een huis te kopen en hypotheek af te sluiten. Om dit goed uit te leggen zullen we eerst de diverse vormen van flexibele contracten uitleggen. De verschillen tussen de diverse arbeidscontracten zijn bijvoorbeeld het aantal uur dat je per week werkt, de duur van het contract en de regelmatigheid waarmee je werkt. Ieder type contract brengt eigen mogelijkheden dan wel beperkingen met zich mee voor het afsluiten van een hypotheek.

Tijdelijk contract voor vast aantal uren

Dit is een tijdelijke arbeidsovereenkomst waarbij je voor een bepaalde periode werkzaamheden verricht. Dit contract eindigt van rechtswege na afloop van de afgesproken periode. Een werkgever kan een verlenging aanbieden van dit tijdelijke contract. Deze verlenging kan ook bestaan uit het aanbieden van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook wel vast contract genoemd. Je werkgever mag maximaal 3 tijdelijke contracten in een periode van maximaal 2 jaar aanbieden. Hierna gaat het contract automatisch over in een vaste aanstelling. Overigens kunnen in een CAO (collectieve arbeidsovereenkomst) verruimde afspraken over verlenging mogelijk zijn. De werkgever dient overigens uiterlijk 1 maand voor het aflopen van de tijdelijke arbeidsovereenkomst jou te informeren of het contract wordt verlengd, of niet. Dit is de zogeheten aanzegplicht. De gevolgen van het niet of niet tijdig aanzeggen heeft financiële gevolgen voor de werkgever.

Het tijdelijk contract hoeft niet per se samen te hangen met een einddatum, maar kan ook minder concreet zijn zoals de duur van een project of vervanging van een collega die vanwege ziekte tijdelijk is uitgevallen. Op het moment dat je je werkgever om een werkgeversverklaring vraagt kun je ook een verzoek indienen voor een zogeheten intentieverklaring. Daarin geeft de werkgever aan dat het eerstvolgende contract bij goed functioneren een vast arbeidscontract wordt. Daarin wordt ook een voorbehoud gemaakt dat de omstandigheden van het bedrijf niet veranderen. Het bruto inkomen wat dan op de werkgeversverklaring staat telt voor de hypotheekaanvraag als vast inkomen.

Ontvang je een werkgeversverklaring zonder intentieverklaring ook dan zijn er mogelijkheden om de hypotheek te verkrijgen. De meeste geldverstrekkers willen dan het gemiddelde bruto jaarinkomen over de laatste 3 jaar zien. Indien het inkomen uit het laatste jaar lager ligt dan het gemiddelde telt het laagste getal als inkomen mee voor de hypotheekaanvraag.

Oproepcontract

Dit arbeidscontract wordt ook wel een nulurencontract, min-maxcontract of afroepcontract genoemd. Kenmerkend is dat de werktijden flexibel zijn. Oproepcontracten zijn zowel voor bepaalde als wel voor onbepaalde tijd af te sluiten. Je hebt bij dergelijke arbeidsovereenkomst een zogeheten verschijningsplicht als je wordt opgeroepen. Met een nulurenovereenkomst heb je geen garantie op inkomen. Daar zijn wel uitzonderingen voor indien je bijvoorbeeld de afgelopen drie maanden van het contract regelmatig bent opgeroepen en hier een bepaald patroon in zit. Je kunt dan een beroep doen op een ‘rechtsvermoeden’ over de omvang van de arbeid. Per oproep dien je overigens minimaal 3 uur uitbetaald te krijgen, ook al werk je slechts 1 uur en zelfs als je meerdere malen per dag wordt opgeroepen. In een min-maxovereenkomst staan afspraken over het minimaal te werken uren per periode en eventueel ook het maximaal aantal uren. Je ontvangt dus altijd een vergoeding voor het minimum aantal uren, ook al heb je deze niet gewerkt.

Het gemiddeld bruto inkomen over de laatste 3 jaar wordt als inkomen beschouwd voor de hypotheekaanvraag. Gelijk aan de bepaling voor het inkomen uit tijdelijk contract zonder intentieverklaring zoals opgeschreven in het vorige kopje.

Uitzendcontract

Werk je via een uitzendbureau dan heb je te maken met een uitzendcontract. Veelal wordt er op basis van de CAO gewerkt met een zogeheten fasensysteem. Afhankelijk van de fase ontvang je meer of minder bescherming bij ontslag. Vaak is de duur van het contract bepalende voor de fase. Afhankelijk van de fase waarin je werkt krijg je te maken met de regels rondom de verstrekking van een hypotheek.

Indien je in vaste dienst werkt voor het uitzendbureau telt dit inkomen mee als zijnde het vaste inkomen voor de hypotheek. Op het moment dat je niet in vaste dienst bent bij het uitzendbureau kun je verzoeken om een perspectiefverklaring af te geven. Dit is een soort van werkgeversverklaring voor uitzendkrachten en waar ook zachte waarden op genoemd staan zoals inzicht naar je vooruitzichten op werk op basis van je opleidingen, werkervaring en competenties. Sommige geldverstrekkers beschouwen het inkomen van de perspectiefverklaring ook als vast inkomen. Laat je hier goed over informeren door je hypotheekadviseur.

Om in aanmerking te komen voor een perspectiefverklaring dien je minimaal 1 jaar in dienst te zijn bij het uitzendbureau en het hebben van referentie’s en diploma’s. De perspectiefverklaring is vervolgens 6 maanden geldig.

Ontvang je geen perspectiefverklaring dan kun je een werkgeversverklaring opvragen en werkt het net als bij het tijdelijk contract zonder intentieverklaring. Het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar werken is het uitgangspunt voor de inkomensbepaling.

Payrolling

Deze vorm van arbeid is enigszins vergelijkbaar met het uitzendcontract. De organisatie waar je voor werkt heeft de verantwoordelijkheid voor zijn werkgeverschap uit handen gegeven aan een zogeheten payrollbedrijf of payrollcompany. Dit payrollbedrijf is formeel jouw werkgever en zij regelen alle administratieve en juridische zaken rondom de arbeidsovereenkomst zoals bijvoorbeeld pensioen, salarisadministratie en het opstellen van arbeidscontracten.

Het inkomen uit payrolling wordt op dezelfde wijze bepaald als bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring.

Wenst u een quickscan van uw mogelijkheden voor een hypotheek, neem dan contact met ons op : info@cournot.nl

 

 

 

Het merendeel van de VvE’s in Nederland reserveert te weinig voor onderhoud. Dit kan dit tot achterstallig onderhoud leiden van een gebouw en dit is onwenselijk volgens de rijksoverheid. Om die reden wil de overheid dat er een minimale reservering per jaar voor onderhoud moet komen. Deze verplichting zou per 2018 dienen in te gaan.

Het is op twee manieren mogelijk het onderhoud te reserveren voor een VvE. De eerste methode is via een zogeheten meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Uit dit overzicht blijkt op welk moment en per jaar wanneer welk onderhoud dient plaats te vinden en wat de verwachte kosten voor dit onderhoud zijn. De VvE kan dan maandelijks reserveren op basis van de begrote uitgaven hoeveel geld nodig is en dit omslaan voor de betreffende eigenaren. Op deze wijze is er conform de verwachting voldoende geld in kas.

Indien er geen MJOP is opgesteld en vastgesteld door de leden dan dient de VvE jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. De herbouwwaarde kan afgeleid worden van de opstalverzekering van de VvE.

 

Sinds 1 januari 2017 is de éénmalige verhoogde schenkingsvrijstelling weer terug op het toneel. Tijdens de kredietcrisis bestond deze regeling ook tijdelijk om de woningmarkt te stimuleren.

Wat zijn de voorwaarden voor deze vrijstelling?

Eigen woning

Allereerst dient de schenking gebruikt te worden voor de aankoop, verbouwing, verbetering of het onderhoud aan de eigen woning. Dit betreft dus een koopwoning.  Ook mag de schenking gebruikt worden om een schuld voor de woning zoals een hypotheek af te lossen. Dit geld mag ook gebruikt worden voor een zogeheten restschuld op te lossen. U mag de schenking ook gebruiken om uw hypotheek over te sluiten naar een lagere hypotheekrente en hiermee de boeterente voldoen. Het maakt hierbij niet uit of het geld gebruikt wordt voor een kluswoning, nieuwbouwwoning of bestaande woning.

Drie kalenderjaren

De vrijstelling van € 100.000 geldt in principe voor één kalenderjaar. Stel dat de ontvanger de schenking niet in één jaar gebruikt heeft dan mag deze ook uitgesmeerd worden over de volgende twee kalenderjaren. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn om de hypotheekschuld te verlagen zodat u binnen de boetevrije marge blijft.

Leeftijd ontvanger

Is de persoon die de schenking ontvangt tussen de 18 en 40 jaar dan geldt de éénmalige vrijstelling van € 100.000. Er hoeft geen familieband te zijn tussen de schenker en ontvanger. U mag het bij wijze van spreken ook geven aan uw neefje, nichtje, buurman, buurvrouw et cetera.

Het spreekt voor zich dat u zich dient te melden bij de Belastingdienst indien u de schenking niet heeft gebruikt voor de eigen koopwoning. U dient deze melding uiterlijk 1 juni van het derde kalenderjaar dat volgt op het jaar waar de schenking

Er komen steeds meer discussies bij de rechter terecht met betrekking tot een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. In de makelaardij is de voorgeschreven methode om woonruimte te meten de zogeheten NEN2580 norm. Is bij een afwijking in de verkoopinformatie van deze norm de verkoper dan ook direct schadeplichtig?

Onlangs besliste het Gerechtshof Amsterdam over een dergelijke zaak. De discussie ging over een verschil van 9 vierkante meter ten nadele van koper. Tijdens het verkoopproces in 2010 is door een NVM makelaar in de brochure en op Funda de volgende tekst gebruikt : “Sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin (…)”. Op een later moment in 2014 bleek dat de woning geen 80 vierkante meter bedroeg, maar slechts 71 vierkante meter.

De schade die de koper uit 2010 vorderde van de verkoopmakelaar is een bedrag van circa € 52.000 vanwege de onjuiste oppervlakte. Dat komt overeen met de waarde per vierkante meter en de bijkomende overdrachtsbelasting en juridische kosten vanwege de procedures. De rechter vindt deze redenatie te kort door de bocht. Volgens het hof is de woonoppervlakte weliswaar een belangrijke factor bij het bepalen van de prijs en het beslissen om tot aankoop over te gaan, maar zeker niet de enige. Het vaststellen van de schade door een evenredig deel van de koopsom als uitgangspunt te nemen is vanuit die optiek gezien onjuist.

De marktwaarde van de woning in 2010 is mede van belang. Indien koper een marktconforme prijs heeft betaald heeft hij geen schade geleden. Het standpunt van koper dat hij niet bereid was om € 415.000 voor het appartement te betalen, betekent niet automatisch dat anderen niet bereid waren dit bedrag te voldoen. Het aan- en verkopen van een woning is per definitie een proces wat plaatsvindt op een publieke markt waarbij diverse factoren een rol spelen. Ook het feit dat de verkoopprijs per vierkante meter voor iedere woning anders is speelt mee in de overwegingen.

Daarnaast neemt het hof mee dat de koper zonder te onderhandelen in 2010 de vraagprijs heeft betaald. Dit duidt er kennelijk op dat de koper de woning erg graag wilde zonder zich te vergewissen van de exacte vloeroppervlakte. In de brochure was te woord circa te lezen bij de genoemde vloeroppervlakte.

De makelaar heeft zich verweerd door te stellen dat de NEN2580 meetinstructie formeel pas op een later moment van kracht ging. Daar ging de rechter niet in mee en heeft de schade bepaald op € 10.000. De conclusie is dan ook dat de schade niet exact is vast te stellen.

 

Sinds september 2016 heeft de overheid een subsidiepot beschikbaar gesteld voor het isoleren van uw dak, gevel, spouwmuur, vloer en glas. Minimaal 2 isolatiemaatregelen dient u uit te voeren om in aanmerking te komen voor deze subsidie. Bovenop deze maatregelen kunt u daarnaast ook in aanmerking voor extra subsidie komen voor bijvoorbeeld een douche met warmteterugwinning. De regeling heeft ‘Subsidieregeling energiebesparing’ en is digitaal aan te vragen via de website van RVO.

Deze regeling is interessant indien u verbouwingsplannen hebt en sowieso enkele zaken wenst aan te pakken die uw woongenot verhogen. De initiële besparing op de isolatiewerkzaamheden bedragen circa 20%. Het financiële voordeel na toepassing van de maatregelen werkt dan ook meteen door in uw energienota, ieder jaar weer. De maximale subsidie bedraagt € 20.000.

De materialen die u wenst toe te passen dienen te voldoen aan een aantal minimale isolatiewaardes. Voor dak, vloer en geval is dit een Rd-waarde van tenminste 3,5. Voor een spouwmaar een Rd-waarde van minstens 1,1 voor HR++ glas een U-waarde van maximaal 1,2 en voor triple glas een U-waarde van maximaal 0,8.

Naast de aantrekkelijke subsidieregeling komt u in aanmerking voor het lage BTW-tarief voor isoleren van woningen. Dit geldt uitsluitend voor de arbeid die u inhuurt. Voor de materialen is het tarief van 21% van toepassing.

Wenst u de isolatie te financieren dan kan dit middels de aantrekkelijke energiebespaarlening die vanuit het Nationaal Energiebespaarfonds wordt gevoed. U kunt tegen een aantrekkelijke rente tot € 25.000 lenen en in maximaal 15 jaar aflossen.

De conclusie is dat het toepassen van energiebesparende maatregelen een win-win is. U draagt op deze wijze een steentje bij aan het verminderen van CO2-uitstoot en zorgt voor lagere financiële lasten. Ook creëert u waarde in uw woning.

Meer informatie of hulp bij het aanvragen van deze lening? info@cournot.nl

 

Het CBS heeft becijferd dat de uitkeringen uit erfenissen in 2014 ten opzichte van 2011 met 11% is gedaald.

In 2014 lieten overledenen gemiddeld € 19.600 na. Dat is ruim € 2.000 minder dan in 2011. Vooral de dalende huizenprijzen tijdens de crisis zijn debet aan deze afname. Circa 1/3 van de erflaters liet een koopwoning na. Gemiddeld was deze woning € 136.000 waard. Deze waarde ligt onder de waarde van de gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland. Een reden hiervoor is dat ouderen over het algemeen kleiner en goedkoper wonen op latere leeftijd. Meer dan 60% van deze woningen van de overledenen had nog een hypotheek op deze woning.

Volgens het CBS is het onroerend goed het belangrijkste bestanddeel van de overledene. De verwachting is dat de welvaartsoverdracht tussen generaties verder zal afnemen. Jongere generaties zullen steeds minder ontvangen terwijl het nu toe zo is dat iedere generatie rijker was dan de generatie ervoor. Deze trendbreuk tekent zich nu ook daadwerkelijk af.

Op basis van deze berichtgeving zou je vermoeden dat de inkomsten van de rijksoverheid voor erf- en schenkbelasting ook teruglopen. Dit is niet het geval. Ieder jaar na 2011 nemen de inkomsten toe. Gemiddeld is de netto erfenis na belastingheffing hierdoor lager. Niet alleen de bruto erfenis is lager, maar ook de uiteindelijke bedragen na aftrek van belastingen zorgen voor een lagere opbrengst.

beach houseWhen buying a home you can consider to hire a real estate expert. We buy weekly houses and apartments for our clients. Also we work with fixed affordable rates and we will work with you to your dream house purchase! Buying a home or apartment is not for everyone a daily activity. Someone moves on average once every seven years. Even stronger, move ends invariably in the top 3 of most stressful moments in a lifetime. It can, for example, uncertainty about the structural condition or a good negotiating strategy. Typically a moment where emotion can get the upper hand above the ratio. It is a given that there will be not the best result in a stressful emotional situation. Then it is wiser to hire a professional. If you have nerves of steel and knowledge of the housing market than it is of course possible to itself the purchase to take care of your property. You can then just like us an enthusiastic feel at the time that a purchase continues! The purpose of the (houses-) copper is, of course, a pleasant home for the lowest possible purchase price with as much as possible security. For example, certainty about “hidden defects”, the right price and legal consequences of the purchase. Many people choose therefore for guidance of a real estate agent. This represents the importance of the buyer; say but a lot extra security!

Save money on your purchase

Why would you hire us to buy your house or apartment in the Netherlands? We work on the basis of no cure no pay. This is as simple as it is effective, after all, you only pay for this service if there is a positive performance. No home purchased for any reason then you don’t own us no cost. At a fixed fee from € 1,150 euros including VAT, you can count on the following advantages of our purchase guidance:

  • We work independently of the seller
  • No emotional attachment with the House
  • Possibility to building inspection
  • Guidance from A to Z pay
  • No cure no pay, no purchase no cost of our real estate service
  • Expert and experienced
  • Ability to mortgage advice through 1 point
  • Legal check of the property purchase agreement is prepared by us or
  • We make objection to the WOZ value
  • We strive for the best outcome of making the best purchase price is made
  • We work nationwide in the Netherlands. Offices in Amsterdam, The Hague and Hilversum.

Basic package

Enhanced package

Top package

⍟ Quickscan valuation property ⍟ Quickscan valuation property  ⍟ Quickscan valuation property
⍟ Second viewing ⍟ Second viewing ⍟ Second viewing
⍟ Discuss purchase strategy ⍟ Discuss purchase strategy ⍟ Discuss purchase strategy
⍟ Research position seller ⍟ Research position seller ⍟ Research position seller
⍟ Legal check property ⍟ Legal check property ⍟ Legal check property
⍟ Conduct negotiation ⍟ Conduct negotiation ⍟ Conduct negotiation
⍟ Edit contract of sale ⍟ Accompany and arranging building inspection ⍟ Accompany and arranging building inspection
⍟ Final check notary documents ⍟ Edit contract of sale ⍟ Edit contract of sale
⍟ No cure no pay ⍟ Final check notary documents ⍟ Accompany during signing contract of sale
⍟ Accompany during the final inspection ⍟ Final check notary documents
⍟ Accompany at the notary at transfer date ⍟ Accompany during the final inspection
⍟ No cure no pay ⍟ Accompany at the notary at transfer date
⍟ Valuation with NWW validation
⍟ No cure no pay
EUR 1.150 VAT included EUR 2.175 VAT included EUR 2.775 VAT included
payable at transfer date at the notary