Blog


Te hoge woonoppervlakte vermeldt. Schadeplichtig?

Er komen steeds meer discussies bij de rechter terecht met betrekking tot een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. In de makelaardij is de voorgeschreven methode om woonruimte te meten de zogeheten NEN2580 norm. Is bij een afwijking in de verkoopinformatie van deze norm de verkoper dan ook direct schadeplichtig?

Onlangs besliste het Gerechtshof Amsterdam over een dergelijke zaak. De discussie ging over een verschil van 9 vierkante meter ten nadele van koper. Tijdens het verkoopproces in 2010 is door een NVM makelaar in de brochure en op Funda de volgende tekst gebruikt : “Sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin (…)”. Op een later moment in 2014 bleek dat de woning geen 80 vierkante meter bedroeg, maar slechts 71 vierkante meter.

De schade die de koper uit 2010 vorderde van de verkoopmakelaar is een bedrag van circa € 52.000 vanwege de onjuiste oppervlakte. Dat komt overeen met de waarde per vierkante meter en de bijkomende overdrachtsbelasting en juridische kosten vanwege de procedures. De rechter vindt deze redenatie te kort door de bocht. Volgens het hof is de woonoppervlakte weliswaar een belangrijke factor bij het bepalen van de prijs en het beslissen om tot aankoop over te gaan, maar zeker niet de enige. Het vaststellen van de schade door een evenredig deel van de koopsom als uitgangspunt te nemen is vanuit die optiek gezien onjuist.

De marktwaarde van de woning in 2010 is mede van belang. Indien koper een marktconforme prijs heeft betaald heeft hij geen schade geleden. Het standpunt van koper dat hij niet bereid was om € 415.000 voor het appartement te betalen, betekent niet automatisch dat anderen niet bereid waren dit bedrag te voldoen. Het aan- en verkopen van een woning is per definitie een proces wat plaatsvindt op een publieke markt waarbij diverse factoren een rol spelen. Ook het feit dat de verkoopprijs per vierkante meter voor iedere woning anders is speelt mee in de overwegingen.

Daarnaast neemt het hof mee dat de koper zonder te onderhandelen in 2010 de vraagprijs heeft betaald. Dit duidt er kennelijk op dat de koper de woning erg graag wilde zonder zich te vergewissen van de exacte vloeroppervlakte. In de brochure was te woord circa te lezen bij de genoemde vloeroppervlakte.

De makelaar heeft zich verweerd door te stellen dat de NEN2580 meetinstructie formeel pas op een later moment van kracht ging. Daar ging de rechter niet in mee en heeft de schade bepaald op € 10.000. De conclusie is dan ook dat de schade niet exact is vast te stellen.