Nieuws en blog


Vanwege de aanhoudende drukte op de woningmarkt loopt de verwerkingstijd bij banken en andere geldverstrekkers op. Niet in de laatste plaats omdat de regels bij het verstrekken van een hypotheek een stuk strenger zijn ten opzichte van enkele jaren geleden.

Wat als u als koper het financieringsvoorbehoud wenst te verlengen? In de standaard koopovereenkomst van de NVM staat min of meer dezelfde omschrijving bij artikel 16 waar het financieringsvoorbehoud is geregeld. Meestal heeft u als koper 5 tot 6 weken de tijd om uw hypotheek rond te krijgen. Lukt het binnen deze termijn niet dan kunt u met een afwijsbrief van een geldverstrekker de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Laat u niets weten na deze termijn dan is de koop definitief. Ook als u na deze termijn de hypotheek niet hebt rond gekregen of sterker nog een afwijzing hebt ontvangen.

Stel dat u in het slechtste geval te maken hebt met een afwijzing dan moet u toch verplicht de woning ‘afnemen’. Dit betekent in de praktijk dat u een boete van 10% én de overige schade dient te vergoeden aan verkoper. Veel consumenten denken dat het uitsluitend 10% is die u dient te voldoen, maar dit bedrag kan dus oplopen indien de daadwerkelijke schade van verkoper groter is.

Samengevat kunt u stellen dat het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud een belangrijke datum is. Op het moment dat u een bindende offerte van de bank of geldverstrekker hebt ontvangen kunt u er zeker van zijn dat de financiering rond is. Tot die tijd heeft u dus geen zekerheid.

Wat als u nu tijd tekort komt en niet rekent op een afwijzing, moet een verkoper dan meewerken aan verlenging? U kunt namelijk verzoeken om het financieringsvoorbehoud te verlengen met een bepaalde periode. De verkoper is niet verplicht om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Het is aan verkoper om in te schatten of meewerken verstandig is, of niet. Bij een weigering van verlenging van het financieringsvoorbehoud is de kans groot dat koper een afwijsbrief overlegd en de koop annuleert. Dan kunt u als verkoper opnieuw het pand op de markt brengen wat dan mogelijk een smet heeft opgelopen. Kandidaat-kopers zullen zich mogelijk afvragen of de woning technisch in orde is et cetera.

Stel dat een verlenging wel mogelijk is dan is het raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen en een bevestiging te vragen. Ook is het verstandig om op te merken dat alle overige afspraken uit de koopovereenkomst in stand blijven en niet veranderen. Ook kunt u meteen verzoeken om verlenging van het stellen van de termijn van de bankgarantie met dezelfde periode.

Meer vragen over dit onderwerp? info@cournot.nl

Banken brengen een vergoeding in rekening indien u besluit uw hypotheek voor het einde van het rentecontract af te lossen of te vervangen voor een andere hypotheek. Het vervangen van uw hypotheek wordt ook wel oversluiten genoemd en de vergoeding is ook bekend als een boeterente. In de praktijk zien we dat banken vaak diverse methodes gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de boeterente.

De geldverstrekker mag u alleen een boeterente in rekening brengen als er een zogeheten financieel nadeel is voor de geldverstrekker. De toezichthouder (AFM) heeft daarvoor op 20 maart 2017 een document opgesteld waarin de spelregels worden uitgelegd. Het komt er samengevat op neer dat het verschil tussen de contractrente (rente die u hebt afgesproken met de geldverstrekker) en de marktrente (de rente indien u vandaag opnieuw de hypotheek zou afsluiten) en de resterende duur van het rentecontract in rekening mag worden gebracht. Dit bedrag dient dan ook nog berekend te worden op basis van de factor ‘tijd’. Dit heet contant maken en is een rekenkundige bewerking van het totaalbedrag van de boeterente, omdat de geldverstrekker dit bedrag ineens ontvangt van u dient hier ook nog een correctie te worden aangebracht. Bij het uitzitten van het rentecontract zou u anders per maand dit bedrag hebben voldaan, doordat de bank het bedrag ineens ontvangt ontstaat hier dus een rentevoordeel.

Hoe weet u nu of de boeterente die u aangeboden krijgt correct is? Daarvoor hebben wij de volgende tips :

  1. Vraag een specificatie van de boeterente op en neem geen genoegen met uitsluitend het totaalbedrag van de boeterente.
  2. Controleer of de contractrente die genoemd is ook daadwerkelijk de rente is die u nu al voldoet. Soms houdt men rekening met een hogere contractrente omdat men stelt dat u een korting hebt gehad bij het aangaan van het hypotheekcontract. Door het verhogen van deze contractrente stijgt de boeterente. Uitsluitend collectieve kortingen mogen worden meegenomen in de berekening, maar dan ook in de vergelijkingsrente.
  3. Let op of de boetevrije som wordt toegepast. In veel contracten staat dat u 10% of 20% boetevrij mag aflossen jaarlijks. Dit bedrag dient verminderd te worden op de hoofdsom voordat de boeterente berekend wordt. Let op; bij sommige geldverstrekkers mag per kalenderjaar dit bedrag worden afgelost en bij anderen per jaar. Dit zijn 2 verschillende begrippen.
  4. Controleer of de risicoklasse waarmee wordt vergeleken de juiste is. De prijs van een hypotheek wordt mede bepaald door de indeling in risicoklasses. Op het moment dat tarieven uit verschillende risicoklasses worden vergeleken kan dit een appels met peren vergelijking tot gevolg hebben. Ironisch gezien zien we vaak dat de berekening in het nadeel van u als consument uitpakt.
  5. U kunt ook reeds betaalde boeterentes nog laten controleren. U kunt tot 5 jaar na het moment van betaling een te hoge boeterente terug vorderen.
  6. Bekijk ook de algemene voorwaarden om exact te lezen met welke methode er vergeleken dient te worden. Soms dient er vergeleken te worden met de oorspronkelijke rentevastperiode of de rentevastperiode die overeenkomt met de resterende rentevastperiode. Ingeval de eerste methode levert dit vaak een lagere boeterente op.
  7. Heeft de geldverstrekker niet alle rentevastperiodes in het assortiment wat overeenkomt met de resterende rentevastperiode dan dient gekozen te worden voor ‘de naast betere rente’ die dus in uw voordeel dient te zijn.
  8. Sommige geldverstrekkers bieden stunttarieven aan voor rentevastperiodes die zij graag in de markt willen zetten. Dit kan betekenen dat deze rentes een stuk voordeliger zijn dan een naastgelegen rentecategorie. Ook dan kunt u verzoeken om een voor u gunstigere methode te kiezen met betrekking tot de vergelijkingsrente.
  9. Breekt u een hypotheek open vanwege een scheiding dan heeft u in sommige gevallen recht op een korting van 50% op de boeterente. Dit komt bijvoorbeeld voor bij interne oversluitingen waarbij de achterblijvende partner de hypotheek overneemt en meteen een nieuwe rentevastperiode afsluit.

Banken en andere geldverstrekkers moeten van de toezichthouder (AFM) de in rekening gebrachte boeterentes vanaf 14 juli 2016 opnieuw gaan berekenen. Dit kan betekenen dat consumenten nog recht hebben op een terugbetaling van de boete indien deze foutief blijkt te zijn. In ieder geval consumenten die een hypotheek vanaf 14 juli 2016 hebben overgesloten komen in aanmerking voor een herberekening. U kunt ook zelf de specificatie van de boeterente opvragen om deze te controleren.

Uit onderzoek van de AFM is gebleken dat geldverstrekkers er meerdere berekeningswijzen aanhouden en deze hoeven niet per se voordelig uit te pakken voor de consument. Sinds juli 2016 is er een Europese richtlijn die juist een uniforme methode voorschrijft waarbij geldverstrekker niet meer in rekening mogen brengen dan het daadwerkelijk financieel nadeel dat zij ondervinden.

De gemiddelde boeterente die een oversluiter betaalt is circa 5.000 euro volgens onderzoek van de AFM. Het kan zeker geen kwaad om zelf een herberekening van deze boeterente toe te passen. De uitgangspunten zijn relatief simpel te achterhalen. U dient een vergelijking te maken tussen de contractrente en de marktrente en de resterende rentevastperiode. Sommige geldverstrekkers passen dan nog kortingen toe en voegen deze toe aan de contractrente zodat het verschil tussen de contractrente en marktrente groter wordt (en dus ook de boeterente). In veel gevallen hoeft u geen rekening te houden met een korting die u bijvoorbeeld niet kenbaar is gemaakt.

Mocht u twijfelen over de hoogte van uw boeterente, raadpleeg ons dan gerust.

Sinds 1 april 2017 is het mogelijk om uw bestaande spaar- of beleggingsverzekering die in box 1 valt voordelig af te kopen. Deze hypotheekvorm kon worden afgesloten in de periode voor 1 januari 2013 en had onder andere als voorwaarde voor een belastingvrije uitkering dat minimaal 15 jaar premie zou worden betaald. Over de waarde is dan jaarlijks een vrijstelling in box 3 voor de vermogensrendementsheffing.

Indien u minimaal 15 jaar premie betaald hebt was de belastingvrijstelling tot 1 april € 36.900 per persoon. Betaalde u minimaal 20 jaar premie dan was de vrijstelling € 162.500. Nu is de regelgeving zo gemaakt dat u op ieder moment de waarde en polis kunt afkopen, ongeacht de looptijd. De verplichting is dat u het saldo wel gebruikt om uw hypotheek af te lossen. Deze regelgeving kan zorgen voor lagere maandlasten indien u bijvoorbeeld een beleggingsverzekering hebt met hoge kosten en een laag rendement.

Voor meer advies over dergelijke producten kunt u ons vanzelfsprekend raadplegen.

 

Vorige week is een wet aangenomen die ervoor zorgt dat mensen niet automatisch meer huwen in gemeenschap van goederen.
Deze wet zorgt ervoor dat schulden en vermogen opgebouwd voor het huwelijk niet automatisch worden gedeeld. Dit betekent dus dat bij een onverhoopte echtscheiding deze zaken niet gedeeld hoeven te worden. Ook erfenissen en schenkingen vallen hierdoor niet automatisch in de zogeheten boedel bij een echtscheiding.

Dat is namelijk de keerzijde van het huwelijk. Inmiddels wijzen statistieken uit dat 1 op de 2 gehuwden ook weer gaan scheiden. Het heeft jaren geduurd voordat deze wetgeving is aangenomen. Er was nogal weerstand van onder andere de vereniging van notarissen die een gemis aan omzet verwachten door deze wetgeving. Nu hoef je niet speciaal een akte te laten opstellen om bijvoorbeeld schenkingen uit te sluiten. Stel dat een dergelijke uitsluitingsclausule niet is opgenomen valt ook een gift en erfenis ook in het gezamenlijk vermogen. Sommige schenkers realiseren zich dat pas op de minder leuke moment in het leven zoals bij het verdelen van het vermogen tijdens de echtscheiding.

Ook de schulden hoeven met deze nieuwe situatie niet meer gedeeld te worden. Soms is de partner zonder de schulden niet op de hoogte van deze schulden en kan tijdens een echtscheiding onaangenaam verrast zijn. Ook deze schulden horen dan niet meer tot het gezamenlijk bezit.

In 2018 zal naar verwachting de wet van kracht worden.

Heeft u te maken met een erfenis en wenst u te weten of u voorkomt in het testament? U kunt zich dan melden bij de notaris die betrokken is bij de afwikkeling van de erfenis. Is de notaris niet bekend; in principe kunt u deze informatie bij elke notaris in Nederland verkrijgen. Ieder testament is namelijk opgenomen in een centraal register.

De notaris stuurt alleen een kopie van het testament aan mensen die genoemd staan in het testament. Stel dat u een legaat (een specifiek bedrag of doel) krijgt dan ontvangt u uitsluitend de tekst die betrekking heeft op uw deel, samen met het deel van de tekst uit het testament waaruit blijkt wie tot executeur is benoemd.

Ook de mensen die erfgenaam zouden zijn geweest wanner er geen testament zou zijn opgemaakt hebben recht op inzage. Ook zij hebben dan recht op inzage in de passage uit het testament waaruit blijkt dat ze zijn onterfd.

Bent u erfgenaam dan heeft u vanzelfsprekend recht op inzage van het gehele testament.

Sinds september 2016 heeft de overheid een subsidiepot beschikbaar gesteld voor het isoleren van uw dak, gevel, spouwmuur, vloer en glas. Minimaal 2 isolatiemaatregelen dient u uit te voeren om in aanmerking te komen voor deze subsidie. Bovenop deze maatregelen kunt u daarnaast ook in aanmerking voor extra subsidie komen voor bijvoorbeeld een douche met warmteterugwinning. De regeling heeft ‘Subsidieregeling energiebesparing’ en is digitaal aan te vragen via de website van RVO.

Deze regeling is interessant indien u verbouwingsplannen hebt en sowieso enkele zaken wenst aan te pakken die uw woongenot verhogen. De initiële besparing op de isolatiewerkzaamheden bedragen circa 20%. Het financiële voordeel na toepassing van de maatregelen werkt dan ook meteen door in uw energienota, ieder jaar weer. De maximale subsidie bedraagt € 20.000.

De materialen die u wenst toe te passen dienen te voldoen aan een aantal minimale isolatiewaardes. Voor dak, vloer en geval is dit een Rd-waarde van tenminste 3,5. Voor een spouwmaar een Rd-waarde van minstens 1,1 voor HR++ glas een U-waarde van maximaal 1,2 en voor triple glas een U-waarde van maximaal 0,8.

Naast de aantrekkelijke subsidieregeling komt u in aanmerking voor het lage BTW-tarief voor isoleren van woningen. Dit geldt uitsluitend voor de arbeid die u inhuurt. Voor de materialen is het tarief van 21% van toepassing.

Wenst u de isolatie te financieren dan kan dit middels de aantrekkelijke energiebespaarlening die vanuit het Nationaal Energiebespaarfonds wordt gevoed. U kunt tegen een aantrekkelijke rente tot € 25.000 lenen en in maximaal 15 jaar aflossen.

De conclusie is dat het toepassen van energiebesparende maatregelen een win-win is. U draagt op deze wijze een steentje bij aan het verminderen van CO2-uitstoot en zorgt voor lagere financiële lasten. Ook creëert u waarde in uw woning.

Meer informatie of hulp bij het aanvragen van deze lening? info@cournot.nl

 

Het CBS heeft becijferd dat de uitkeringen uit erfenissen in 2014 ten opzichte van 2011 met 11% is gedaald.

In 2014 lieten overledenen gemiddeld € 19.600 na. Dat is ruim € 2.000 minder dan in 2011. Vooral de dalende huizenprijzen tijdens de crisis zijn debet aan deze afname. Circa 1/3 van de erflaters liet een koopwoning na. Gemiddeld was deze woning € 136.000 waard. Deze waarde ligt onder de waarde van de gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland. Een reden hiervoor is dat ouderen over het algemeen kleiner en goedkoper wonen op latere leeftijd. Meer dan 60% van deze woningen van de overledenen had nog een hypotheek op deze woning.

Volgens het CBS is het onroerend goed het belangrijkste bestanddeel van de overledene. De verwachting is dat de welvaartsoverdracht tussen generaties verder zal afnemen. Jongere generaties zullen steeds minder ontvangen terwijl het nu toe zo is dat iedere generatie rijker was dan de generatie ervoor. Deze trendbreuk tekent zich nu ook daadwerkelijk af.

Op basis van deze berichtgeving zou je vermoeden dat de inkomsten van de rijksoverheid voor erf- en schenkbelasting ook teruglopen. Dit is niet het geval. Ieder jaar na 2011 nemen de inkomsten toe. Gemiddeld is de netto erfenis na belastingheffing hierdoor lager. Niet alleen de bruto erfenis is lager, maar ook de uiteindelijke bedragen na aftrek van belastingen zorgen voor een lagere opbrengst.

beach houseWhen buying a home you can consider to hire a real estate expert. We buy weekly houses and apartments for our clients. Also we work with fixed affordable rates and we will work with you to your dream house purchase! Buying a home or apartment is not for everyone a daily activity. Someone moves on average once every seven years. Even stronger, move ends invariably in the top 3 of most stressful moments in a lifetime. It can, for example, uncertainty about the structural condition or a good negotiating strategy. Typically a moment where emotion can get the upper hand above the ratio. It is a given that there will be not the best result in a stressful emotional situation. Then it is wiser to hire a professional. If you have nerves of steel and knowledge of the housing market than it is of course possible to itself the purchase to take care of your property. You can then just like us an enthusiastic feel at the time that a purchase continues! The purpose of the (houses-) copper is, of course, a pleasant home for the lowest possible purchase price with as much as possible security. For example, certainty about “hidden defects”, the right price and legal consequences of the purchase. Many people choose therefore for guidance of a real estate agent. This represents the importance of the buyer; say but a lot extra security!

Save money on your purchase

Why would you hire us to buy your house or apartment in the Netherlands? We work on the basis of no cure no pay. This is as simple as it is effective, after all, you only pay for this service if there is a positive performance. No home purchased for any reason then you don’t own us no cost. At a fixed fee from € 1,150 euros including VAT, you can count on the following advantages of our purchase guidance:

  • We work independently of the seller
  • No emotional attachment with the House
  • Possibility to building inspection
  • Guidance from A to Z pay
  • No cure no pay, no purchase no cost of our real estate service
  • Expert and experienced
  • Ability to mortgage advice through 1 point
  • Legal check of the property purchase agreement is prepared by us or
  • We make objection to the WOZ value
  • We strive for the best outcome of making the best purchase price is made
  • We work nationwide in the Netherlands. Offices in Amsterdam, The Hague and Hilversum.

Basic package

Enhanced package

Top package

⍟ Quickscan valuation property ⍟ Quickscan valuation property  ⍟ Quickscan valuation property
⍟ Second viewing ⍟ Second viewing ⍟ Second viewing
⍟ Discuss purchase strategy ⍟ Discuss purchase strategy ⍟ Discuss purchase strategy
⍟ Research position seller ⍟ Research position seller ⍟ Research position seller
⍟ Legal check property ⍟ Legal check property ⍟ Legal check property
⍟ Conduct negotiation ⍟ Conduct negotiation ⍟ Conduct negotiation
⍟ Edit contract of sale ⍟ Accompany and arranging building inspection ⍟ Accompany and arranging building inspection
⍟ Final check notary documents ⍟ Edit contract of sale ⍟ Edit contract of sale
⍟ No cure no pay ⍟ Final check notary documents ⍟ Accompany during signing contract of sale
⍟ Accompany during the final inspection ⍟ Final check notary documents
⍟ Accompany at the notary at transfer date ⍟ Accompany during the final inspection
⍟ No cure no pay ⍟ Accompany at the notary at transfer date
⍟ Valuation with NWW validation
⍟ No cure no pay
EUR 1.150 VAT included EUR 2.175 VAT included EUR 2.775 VAT included
payable at transfer date at the notary

BTW-plichtige ondernemers herinneren wij er nog graag aan dat de btw op reis-en verblijfkosten en representatiekosten niet teruggevorderd kunnen worden, het gaat dan bijvoorbeeld om zakenlunches. De btw vormt in dat geval mede een kostenpost.

Vanaf 2017 wordt de teruggaafregeling btw over oninbare debiteuren vereenvoudigd. Er hoeft niet meer apart om deze btw teruggaaf worden verzocht. Er wordt een “oninbaarheids  vermoeden” ingesteld indien er gedurende tenminste één  jaar niet wordt betaald door de debiteur. De btw mag dan onder het onderdeel vooraftrek in mindering worden gebracht.

Voor investeringen boven de € 2200,- per jaar kunt u gebruik maken van een investeringsaftrek tot maximaal 28%. Het kan hiervoor handig zijn bepaalde investeringen te bundelen.

In verband met heffingskortingen en belastingtarief kan het voordelig zijn uw partner een meewerkbeloning te verschaffen. Wij rekenen het eventueel te behalen voordeel graag voor u uit.

Uw relatiemanagers zijn u graag van dienst bij deze en andere adviesvragen.