Nieuws en blog


belastingdienstJaarlijks selecteert de Belastingdienst een thema waarop extra aandacht wordt gevestigd. Dit jaar wordt ook de aangiftetermijn éénmalig verlengd tot 1 mei 2015. Ook is de vooringevulde belastingaangifte verder uitgebreid met gegevens en is het zelfs voor circa 4.000.000 belastingplichtigen mogelijk de aangifte automatisch te vullen. Hiermee is niet gezegd dat deze automatisch gevulde belastingaangiftes dan ook volledig en correct zijn. U blijft zelf verantwoordelijk voor een juiste aangifte. Soms komt het voor dat door de automatische vulling door de Belastingdienst er ook bankrekeningen naar voren komen waar u zelf het bestaan niet meer van wist. Dat is dan een mooie meevaller. Vorig jaar hadden wij een cliënt die op deze wijze aangenaam verrast werd!

Dit jaar let de Belastingdienst scherp op de volgende onderwerpen en kan het zijn dat u hierover nadere informatie dient aan te leveren :

  • bank- en beleggersrekeningen in het buitenland;
  • giften;
  • aanpassingen van hypotheken en de eigenwoningschuld;
  • persoonsgebonden budget.

Heeft u behoefte aan hulp bij het verzorgen van uw aangifte inkomstenbelasting dan kunnen onze fiscaal juristen u helpen. Tegen een tarief van € 95 is het mogelijk om de aangifte van u en uw eventuele partner te verzorgen. Download hiervoor onze checklist en na ontvangst van uw documenten verzorgen wij dan uw aangifte.

Samenwonen

Als samenwoners kunt u ook gezamenlijk aangifte doen. Let er dan op dat u de aftrekposten van het hoogste inkomen aftrekt en de bijtellingen juist bij het laagste inkomen optelt. De eventueel betaalde hypotheekrente kunt u aftrekken van de partner met het hoogste, ook al bent u beiden eigenaar van de woning, om zodoende gebruik te maken van de progressie in de belastingtarieven.

Het verdelen van aftrekposten is echter niet voor alle onderdelen mogelijk, zo kunt u bijvoorbeeld de inkomsten uit freelance-werkzaamheden niet optellen bij het inkomen van uw partner.

Gecombineerde aangifte niet altijd voordeliger

Het is niet altijd voordeliger om samen aangifte te doen. Als degene met het laagste inkomen hoge ziektekosten heeft, kan het bijvoorbeeld gunstiger zijn als u apart aangifte doet.

Gescheiden in 2014?

De Belastingdienst biedt extra informatie aan mensen die zijn gaan scheiden. Een echtscheiding heeft namelijk gevolgen voor de belastingaangifte waarbij in de praktijk veel vergissingen worden gemaakt. Ook bemoeilijkt de verhoudingen van u en uw ex-partner mogelijk de communicatie waardoor een overlap in de afzonderlijke belastingaangiftes kunnen ontstaan.

Aftrekposten

Ga goed na of u geen aftrekposten over het hoofd ziet:

  • ziektekosten (specifieke zorgkosten)
  • pensioenpremies voor zelfstandigen (bijvoorbeeld de lijfrentepremie)
  • Lijfrentepremies voor pensioen
  • alimentatie
  • giften
  • hypotheekrente
  • studiekosten
  • aftrek levensonderhoud kinderen (in specifieke gevallen voor ouders met kinderen jonger dan 21 jaar)
    NB: Vanaf 2015 is het niet meer mogelijk om aanspraak te maken op deze regeling.

Zorgkosten

Kosten van medicijnen, vervoer of van dieetvoeding, kunnen onder bepaalde voorwaarden worden opgevoerd als specifieke zorgkosten. Ga dus goed na welke uitgaven u wel en niet kunt aftrekken.

Eigen woning

U kunt hypotheekrente aftrekken als de hypotheek gebruikt is voor de aankoop of onderhoud van de eigen woning. Wel moet u het eigenwoningforfait als bijtelling opvoeren.

Aflossen aantrekkelijk bij geringe eigenwoningschuld

Heeft u een geringe eigenwoningschuld? Dan kan het fiscaal voordelig zijn om gedurende het jaar uw eigenwoningschuld af te lossen. Betaalt u geen of weinig hypotheekrente, dan hoeft u namelijk het eigenwoningforfait niet (volledig) op te geven. Zeker als u een relatief dure woning hebt met geringe hypotheek kan het aflossen van uw hypotheek voordelig zijn.

Sparen voor uw pensioen

Jaarlijks mag u belastingvriendelijk sparen voor uw pensioen indien u beschikt over een pensioentekort. Naast een aftrekpost levert dit ook een vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing op. Zo hoeft u dit kapitaal en de waardeaangroei niet jaarlijks op te geven in box 3. Indien u wenst te weten of u een pensioentekort hebt en een oplossing wenst kunnen wij u hierbij ondersteunen.

Indienen voor 1 april

Indien u na 1 april 2015 belastingaangifte doet en u moet belasting betalen, betaalt u over het te betalen bedrag 4% rente. Dit geldt voor de periode die loopt van 1 juli 2015 tot het einde van de reguliere betalingstermijn op de aanslag. Krijgt u geld terug van de Belastingdienst? Dan ontvangt u vanaf 1 juli 2015 4% rente tot het einde van de reguliere betalingstermijn op de aanslag. Dit is van toepassing als de Belastingdienst er langer dan 3 maanden over doet om een aanslag op te leggen. Maar dient u de aangifte te laat in, dan geldt dit niet altijd. Zorg er dus voor dat u vóór 1 april 2015 aangifte doet, ook al mag u dit jaar éénmalig tot 1 mei 2015 de aangifte indienen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht of wenst u gebruik te maken van onze belastingservice download dan de checklist, of neem gerust contact met ons op. Bent u ondernemer dan kunnen wij u ook helpen bij het verzorgen van uw jaarrekening en verplichte aangiftes. Direct een offerte gewenst? Vervaardig hier direct automatisch een offerte voor uw onderneming.

Door mr. drs. J. (Julian) Langkemper LL.M RB

 

rentemiddelingRentemiddeling is een fenomeen om de rentelasten van uw hypotheek per direct te verlagen. 

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten. Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden.

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode ‘gemiddeld’ met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp. Stel dan uw vraag kosteloos via het contactformulier op deze pagina.

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro’s omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn zoals een notaris en taxateur en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden.

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief.

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten.

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daarnaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting doordat de aftrek in de resterende jaren plaats zal vinden.

Voorbeeldberekening rentemiddeling :

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt.

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

update 18 april 2017

calculatorIeder jaar dient u voor uw stamrecht BV een jaarrekening op te stellen. Wij helpen u graag bij deze verplichte werkzaamheden. Wij bieden hiervoor vaste tarieven aan waarbij ook de verplichte notulen, publicatiestukken en aangifte Vennootschapsbelasting worden opgesteld. Een compleet tarief voor alle wettelijk verplichte taken die u als bestuurder hebt.

De tarieven voor een compleet pakket vangen aan vanaf € 350 exclusief BTW. U kunt via de offertecalculator zelf uitrekenen wat uw kosten worden. Uit ervaring blijkt dat u kunt besparen door een overstap te maken. Binnen ons kantoor hebben wij namelijk een gespecialiseerd team fiscalisten welke uitsluitend deze vennootschappen verwerkt. Daarnaast werken wij efficiënt en werken we met slimme software. Deze keuzes vertalen zich in een voor u voordelig tarief. Wij werken landelijk en bezoek aan huis behoort tot de mogelijkheden. Tevens kunt u ons bezoeken op onze kantoren te Amsterdam, Wassenaar en Zevenbergen.

Het vervaardigen van een jaarrekening voor uw stamrecht BV is 1 van de verplichtingen van een stamrecht-BV. Jaarlijks dient de stamrecht BV een aangifte vennootschapsbelasting in te dienen tevens moet een balans en jaarrekening stamrecht BV opgesteld worden, er moeten notulen gemaakt worden van de jaarvergadering van de aandeelhouders en de jaarstukken moeten bij de Kamer van Koophandel gedeponeerd worden. Deze laatste documenten worden de publicatiestukken voor uw stamrecht BV genoemd.

Van klanten die overstappen en de administratie door derden hebben laten verzorgen valt op te merken dat er vaak onjuistheden zijn met betrekking tot de oprenting van de stamrechtverplichting. Deze problemen kunnen ontstaan door het onjuist toepassen van de regels omtrent actuariele berekeningen en de geldende fiscale wetgeving. Heeft u twijfels over uw jaarrekening of wenst u juist meer uitleg neem dan gerust contact op. Wij zijn gespecialiseerd in het verwerken van boekhoudingen voor stamrecht BV’s en zijn bekend met alle uitzonderingen.

Vennootschapsbelasting aangifte

De stamrecht BV is verplicht jaarlijks een aangifte vennootschapsbelasting in te dienen. Voor een goede aangifte moet ook een balans en een verlies- en winstrekening opgemaakt worden. In plaats van een jaarrekening kunt u bij de Kamer van Koophandel volstaan met het afgeven van een ‘accountantsverklaring’. Een accountant zal een dergelijke verklaring pas afgeven nadat deze de boekhouding heeft gecontroleerd waardoor u de facto meer kosten heeft vanwege de extra rapportage. Daarnaast verlangt de Belastingdienst dat u bij het opstellen van de aangifte Vennootschapsbelsating ook een balans opstelt. Kortom uiteindelijk raden wij u aan om toch een jaarrekening op te laten stellen voor de deponering bij de Kamer van Koophandel voor uw stamrecht BV.

Notulen jaarlijkse vergadering van aandeelhouders

Jaarlijks dient u van de algemene vergadering van aandeelhouders een verslag op te maken. Dit noemt men ook wel de notulen. Sinds enkele jaren heeft u overigens geen jaarlijkse kosten voor de Kamer van Koophandel meer.

Aangifte loonbelasting stamrechtuitkeringen

Indien uw stamrecht BV reeds uitkeringen verricht. De zogenaamde stamrechtuitkeringen. Dan dient van deze uitkeringen een loonadministratie bijgehouden te worden. Wij verzorgen deze werkzaamheden tegen vaste lage tarieven. U ontvangt dan een loonstrook van uw eigen stamrecht BV. Op deze wijze voldoet u aan de wettelijke fiscale verplichtingen en draagt u hierdoor tijdig de loonheffing af. De loonheffing (ook wel loonbelasting genoemd) is een voorheffing op de inkomstenbelasting. Bij de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting vindt dan een verrekening plaats. Ook verzoeken veel van onze opdrachtgevers om tevens de aangifte inkomstenbelasting op te stellen. De aangifte inkomstenbelasting dient jaarlijks uiterlijk 1 april te worden ingediend. Als belastingconsulent zijn wij geregistreerd bij de Belastingdienst en hebben de mogelijkheid om uitstel voor u aan te vragen. Wij dienen dan tijdig te beschikken over uw documenten om dit kunnen verzorgen. Nu u eigenaar bent geworden van een stamrecht BV bent u ineens directeur grootaandeelhouder (DGA) geworden. Hier dient u in uw aangifte inkomstenbelasting rekening mee te houden indien u een uitkering vanuit uw stamrecht BV hebt gedaan.

Middels deze link kunt u direct een offerte aanvragen welke u binnen 1 minuut per mail ontvangt.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van onze dienstverlening dan vernemen wij deze graag!

Tot slot, als u met spoed over een jaarrekening dient te beschikken dan kennen wij ook een spoedprocedure. Neem hiervoor contact met ons op.

Met vriendelijke groet,

Cournot Financieel

Auteur mr. drs. J. (Julian) Langkemper LL.M RB

partner

koffertje U heeft vanaf heden nog enkele weken gelegenheid om in 2014 gebruik te maken van de stimuleringsmaatregel van de overheid om uw stamrechtverplichting met 20% korting af te kopen.

Er zijn een aantal redenen om in 2014 WEL gebruik te maken van de kortingsregeling.

Administratieve verplichtingen
Een deel van de stamrechtgerechtigden vindt het jaarlijkse beheer van de vennootschap een belasting. Door de afkoopregeling zien zij de mogelijkheid op een fiscaal gunstige manier zich van die jaarlijkse verplichting te ontdoen. De financiële consequenties zijn van ondergeschikt belang. Herkent u zich hierin, meld u dan hier aan voor advies.

Fiscaal voordelig?
Voor een groep stamrechtgerechtigden is het om het even wanneer de stamrechtuitkeringen fiscaal het beste genoten kunnen worden. Zij hebben door andere loon- of pensioeninkomsten bijvoorbeeld al een bepaald inkomen in box 1 waarbij het inkomen in de hoogste belastingschijf belast is, zelfs na aftrek van hypotheekrente en overige aftrekposten die het box 1 inkomen verminderen. Voor 2014 is dat van toepassing als het belastbare inkomen in box 1 hoger is dan € 56.531. Afhankelijk van een aantal factoren kan een afweging worden gemaakt of afkoop van de stamrechtvoorziening en het opheffen van de stamrecht B.V. voordeliger is.

Fiscale aandachtspunten bij deze berekening zijn:
– Tariefschijf belastbaarheid bij afkoop in 2014 versus beoogde uitkeringsjaren in de toekomst;
– Al dan niet aanwezig zijn van box 3 vermogen;
– Uw eventuele plannen met het vrijvallende vermogen (schenken, hypotheek inlossen);
– Het rendement wat behaald wordt in de stamrecht B.V.;
– Eventuele hypotheek of lening tussen u zelf en uw B.V.;
– Het al dan niet aanwezig zijn van negatieve winstreserves in de stamrecht B.V.;
– Het rendement wat na eventuele afkoop wordt behaald in box 3;
– De jaarlijkse instandhoudingskosten van uw stamrecht B.V.;
– Het verwachte belastbare inkomen in box 1 na pensioengerechtigde leeftijd;
– Uw belastbare inkomen in box 1 in 2014;
– Het effect op de grondslag voor de Zorgverzekeringswet (Zvw).

Het maximum bijdrage-inkomen voor de Zorgverzekeringswet (Zvw) 2014 is € 51.414. Indien u van de afkoopmogelijkheid gebruik maakt kunt u daarmee 5,4% premie Zvw besparen. Dit voordeel treedt op als u zonder de inkomsten van het afgekochte stamrecht niet het maximum bijdrage-inkomen geniet.

Afkoop stamrechtverplichting niet voordelig
Aan de hand van de balans van uw stamrecht B.V. kunnen wij al snel beoordelen of afkoop van de stamrechtvoorziening interessant voor u is. Indien u bijvoorbeeld verliezen heeft geleden door beleggingen en u daardoor nog slechts 50% van de stamrechtvoorziening aan activa op de balans heeft staan, dan is de afkoopregeling voor u meestal niet fiscaal voordelig. U dient namelijk uit te gaan van de fiscale waardering van de stamrechtverplichting op de balans. De negatieve winstreserves mag u niet salderen. In dergelijke situaties is het verstandiger om in overleg met uw adviseur een optimale uitkeringsduur te berekenen en de stamrechtuitkering in te laten gaan of sneller te laten uitkeren. Op het moment dat de vennootschap geen activa meer heeft is het wel geoorloofd om het saldo van de stemrechtvoorziening te laten vrijvallen. U bent de loonheffing die over het restant van de stamrechtvoorziening afgedragen had moeten worden dan niet meer verschuldigd. De voorziening valt vrij binnen de stamrecht B.V.

Het rendement binnen de vennootschap wordt mede bepaald door de instanhoudingskosten. Vanaf € 350 exclusief btw verzorgen wij het complete jaarwerk. Vraag nu online een offerte op maat.

Wilt u een vrijblijvend advies of afkoop van uw stamrecht B.V. u een belastingbesparing oplevert? Vraag een vrijblijvend en kosteloos adviesgesprek aan en meld u hier aan.

mr. drs. J. Langkemper LL.M. RB

S.W.L. Hasselman RBc

beach house

Lagere maandlasten dat klinkt als muziek in de oren. In dit artikel beschrijven wij welke mogelijkheden er zijn om de maandlasten rondom uw koopwoning en hypotheek te verlagen zonder dat u hierbij uw hypotheek dient over te sluiten naar een andere bank. Met een oversluiting naar een andere bank zijn vaak veel kosten gemoeid. Met dit artikel zetten wij een aantal mogelijkheden op een rij die van toepassing kunnen zijn op uw persoonlijke situatie en waarbij er geen externe kosten zijn. 

Hogere waarde woning

Is uw woning de afgelopen tijd in waarde toegenomen dan kan dit een positief effect hebben op uw maandlasten. Voor veel huishoudens geldt de laatste jaren dat de waarde juist is gedaald en staat de woning wel onder water. Het kan ook zijn dat u juist in de crisistijd een woning hebt gekocht en deze woning hebt gerenoveerd. In zo’n situatie zou het kunnen voorkomen dat uw woning nu meer waard is dan destijds op het moment van aankoop. De hoogte van de hypotheekrente is bepaald op het moment van aankoop en hangt samen met de risicoklasse waarin de bank uw woning heeft ingedeeld. De bepaling hiervan is minder ingewikkeld dan het lijkt. Er wordt gekeken naar de zogeheten ‘loan to value’  (LTV). Deze LTV is de hoogte van de hypotheek uitgedrukt in de waarde van uw woning. Dus stel : uw huis is waard € 350.000 en uw hypotheek bedraagt € 370.000. In dat geval is de LTV 106%. Op het moment dat uw woning € 400.000 waard is geworden dan is de LTV 92%. In dat geval is het mogelijk om een verzoek bij uw bank in te dienen om de hypotheekrente aan te passen op grond van de waardestijging. Bij de meeste banken dient u dit aan te tonen met een taxatierapport of een aanslag van de gemeente met daarop de WOZ-waarde genoemd. Vindt u uw WOZ-waarde te hoog of te laag dan kunt u bezwaar maken tegen deze beslissing van de gemeente. Ook kunt u kosteloos gebruik maken van de juridische diensten van onze zusteronderneming WOZ-specialisten. Zij maken kosteloos bezwaar tegen foutieve WOZ-waardes.

Niet iedere bank werkt met dezelfde tabellen qua risicoklasse waardoor het kan voorkomen dat de hypotheekrente niet kan worden aangepast. Dit is af te lezen op de website van de bank waar uw hypotheek loopt. Heeft u een hypotheekadviseur in de arm genomen bij het regelen van uw hypotheek dan kan deze u ook informeren. Uiteraard zijn wij ook bereid om u te helpen bij dergelijke vraagstukken. Een bank die de meeste risicoklasses heeft is ING Bank. Daar kunt u al bij een wijziging van 5% in LTV een verzoek tot aanpassing indienen.

Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan gaat deze vlieger niet op. U heeft dan reeds het laagste hypotheekrentetarief wat de bank aan te bieden heeft. De reden hiervoor is dat de bank beperkt risico loopt op de gevolgen van wanbetaling omdat de overheid dekking garant staat.

 Verpande levensverzekeringen

Heeft u naast de hypotheek ook een levensverzekering zoals een kapitaalverzekering of een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? Zeker als uw hypotheek sinds de jaren ’90 en ’00 loopt is de kans aanwezig op een besparing op deze producten. De premies voor het zuivere risico op overlijden zijn de laatste jaren sterk gedaald vanwege de hogere levensverwachting en concurrentie. Zo worden wij – gelukkig – statistisch gezien ouder en verwerken de levensverzekeraars deze verwachting door in de premies. Ook zijn er aanbieders uit het buitenland toegetreden die ook hebben gezorgd voor premiedalingen. Een andere wijziging in de afgelopen jaren is de verhoogde grens voor een medische keuring. Deze grenzen vangen bij de meeste aanbieders nu aan vanaf een verzekerd bedrag van € 300.000.

Ook al is de levensverzekering gekoppeld (verpand) aan uw hypotheek dan bestaat ook de mogelijkheid om deze levensverzekering te vervangen of te wijzigen. Misschien is uw situatie wel zodanig gewijzigd dat u in zijn geheel geen levensverzekering meer nodig heeft. Bij de meeste aanbieders kan dit wijzigen kosteloos of tegen een administratievergoeding.

Slimmere hypotheekvorm

De afgelopen jaren zijn er diverse hypotheekvormen op de markt gekomen. Sluit u vandaag de dag een nieuwe hypotheek af (dus geen voortzetting van een bestaande) dan zijn de smaken beperkt tot een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek indien u in aanmerking wenst te komen voor renteaftrek. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kan het voorkomen dat een aflossingsvrije hypotheek de beste optie is. In veel gevallen kan de aflossingsvorm slimmer indien u nu beschikt over een spaarhypotheek (verzekering), levenhypotheek of hybridehypotheek.

Indien u besluit uw spaarhypotheek om te zetten naar hypotheek met banksparen en een losse levensverzekering kan dit een voordeel opleveren. In de spaarverzekering is de premie voor het overlijdensrisicodeel vaak hoger dan wanneer u deze los afsluit. Ook hier is de uiteindelijke keuze om de aflosvorm te veranderen sterk afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Rentemiddeling

Dit fenomeen is relatief onbekend en biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van de huidige lage hypotheekrente. Bij het afsluiten van een rentecontract kan er sprake van een boeterente zijn indien u tussentijds besluit dit rentecontract open te breken. Deze boetes kunnen afhankelijk van de resterende looptijd, hoogte van de marktrente en hoogte van de hypotheek oplopen tot duizenden euro’s.

Als rentemiddeling in de voorwaarden van uw hypotheek voorkomt mag u soms eens in de twee jaar een verzoek tot rentemiddeling indienen. De hiervoor beschreven boeterente wordt dan uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Stel dat u kiest voor een nieuw rentecontract van 10 jaar en het tarief bedraagt 3,5% dan komt er een opslag op het tarief van 3,5% waardoor u misschien 3,7% zult betalen. Indien uw hypotheekrente eerder 5% was kan dit toch een fors voordeel opleveren. Niet in alle gevallen is een lagere hypotheekrente gunstig. Dit kan afhangen van de waardes van de gekoppelde spaarrekening of spaarverzekering. Ook hier maken wij het voorbehoud om eerst advies in te winnen alvorens een keuze te maken.

Opstalverzekering

In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat de premies voor opstalverzekeringen ook het vergelijken waard zijn. Overigens adviseren wij u bij het vergelijken van verzekeringen ook de voorwaarden te vergelijken. Het komt vaak voor dat de meest gunstige premiestelling een schrale dekking heeft waardoor u alsnog bij een schade geen oplossing heeft. Dat hangt dus sterk van uw gevoel af van de mate waarin u verzekerd wenst te zijn. Het is vaak gunstiger om meerdere verzekeringen in een pakket af te sluiten. Het is aan te raden om alle verzekeringen die u heeft lopen dan meteen op een rij te zetten.

Omzetten naar NHG

Indien uw hypotheek de laatste jaren is gedaald vanwege aflossingen kan het voorkomen dat uw hypotheek binnen de normen van NHG past. Als dit het geval is dan heeft u direct recht op de laagste hypotheekrente wat de geldverstrekker u kan aanbieden vanwege de eerder genoemde overheidsgarantie.

Overige verplichtingen

Maakt u regelmatig gebruik van een roodstand of heeft u een lening of creditcard met openstaand saldo? De rentes die u voor deze faciliteiten dient te betalen liggen vele malen hoger dan de hypotheekrente. Het kan dus verstandig zijn om deze in te lossen met een opname binnen uw hypotheek. Als u destijds een hogere inschrijving bij de notaris hebt laten vastleggen kan deze verhoging administratief afgehandeld worden. Voor de verhoging van de hypotheek betaalt u dan het huidige rentetarief.

Tussentijds rentecontract afkopen

U kunt verzoeken om het verbreken van uw rentecontract en een nieuwe rentevastperiode afspreken. Als er sprake van een boeterente is kunt u deze aftrekbaar maken in uw aangifte inkomstenbelasting. U dient deze boete dan wel direct te voldoen tenzij uw bank de mogelijkheid van rentemiddeling aanbiedt. Het voordeel van het direct afkopen van het rentecontract is dat uw maandlasten direct omlaag gaan. Deze optie kan ook uitgevoerd worden bijvoorbeeld bij het verzoek om in een lagere risicoklasse te komen.

In algemene zin valt op te merken dat de meeste banken voor deze aanpassingen soms administratiekosten in rekening brengen. Deze administratiekosten zijn aftrekbaar bij het indienen van de aangifte inkomstenbelasting. Heeft u specifieke vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel dan kunt u gerust contact met ons opnemen.

Direct de laagste hypotheekrente aanvragen en vergelijken?

89_1
 
In de afgelopen jaren introduceerden banken zogeheten renteopties binnen hypotheken. Met deze opties konden nog lagere hypotheekrentes worden aangeboden aan consumenten en kon men in de strijd om de voordeligste rente de concurrenten aftroeven. Deze hypotheken worden nog steeds onder de noemers budget hypotheek of basis hypotheek aangeboden. De meest voorkomende opties waar consumenten uit kunnen kiezen bestaan uit het accepteren van een boeterente bij verhuizen, het openen en gebruiken van een betaalrekening bij de geldverstrekker, het afsluiten van een woonlastenverzekering en het op korte termijn passeren van de hypotheekakte. Ook een annuleringsvergoeding voor de hypotheekofferte van vaak 1% is een nieuw instrument geworden in hypotheekoffertes. Ook zijn er aanbieders die vaste administratiekosten in rekening brengen per maand. Door op deze wijze inkomsten te creëren kan een aanbieder een lager rentepercentage aanbieden. Let bij het vergelijken van hypotheken dus ook op de voorwaarden waaronder een hypotheek wordt aangeboden.

Deze verbreding van het assortiment heeft consumenten de mogelijkheid geboden om onnodige voorwaarden binnen een hypotheek uit te sluiten en hierdoor lagere maandlasten te realiseren. Echter in de zoektocht naar de laagste maandlasten is het kiezen voor een verhuisboete voor veel consumenten niet altijd profijtelijk gebleken. Zo kunnen deze boetes oplopen tot wel 3% van de oorspronkelijke hoofdsom. Niet iedere consument is zich bewust van deze optie en heeft niet in alle gevallen de juiste voorlichting op dit onderdeel gehad en wordt pas op het moment dat de woning daadwerkelijk wordt overgedragen geconfronteerd met een afrekening bij de notaris. In onze praktijk hebben we situaties meegemaakt dat hierdoor duizenden euro’s extra betaald dienden te worden enkele dagen voordat de sleuteloverdracht plaats zou vinden. Vaak ontvangt een consument slechts enkele werkdagen voor de overdrachtsdatum de notariële documenten. Hierdoor is de periode om zaken te regelen aanzienlijk krap.

Indien u een hypotheek bij ING Bank heeft kunt u deze boete omzeilen door voorafgaand aan de verkoop van uw woning een nieuw rentecontract af te sluiten zonder de optie van een verhuisboete. Dit werkt als volgt. In sommige gevallen dient u bij het openbreken van het rentecontract van uw hypotheek een boeterente ineens af te rekenen. Indien u kiest voor rentemiddeling wordt deze boeterente uitgesmeerd over de nieuw te kiezen rentevastperiode. Op het moment dat u kiest voor een nieuw rentecontract van 10 jaar wordt uw maandlast tijdelijk hoger. Echter indien u dit regelt enige tijd voor de overdrachtsdatum van uw woning dan hoeft u uiteindelijk op de overdrachtsdatum geen verhuisboete meer af te rekenen en kunt u in veel gevallen duizenden euro’s besparen. Zeker nu de hypotheekrente op dit moment extreem laag is.