Tag: hypotheekrente

Het wordt steeds moeilijker om een betaalbare woning te bemachtigen is de conclusie aan de hand van de meest recente cijfers van de woningmarkt. Volgens makelaarsvereniging NVM is het aantal woningverkopen in het laatste kwartaal van 2017 met 6% gedaald. Vooral in de meest betaalbare woningen is er sprake van droogkoken. De reden is dat het aanbod zeer schraal is en met 36% is afgenomen ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor. In combinatie met de steeds strenger wordende hypotheekregels is dit geen mooi vooruitzicht voor toekomstige woningeigenaren.

Door het gebrek aan aanbod van betaalbare woonruimte en de extreem lage hypotheekrente zijn bestaande woningeigenaren beter af. De prijzen van koopwoningen zijn in 2017 met maar liefst gemiddeld 9,1% gestegen. De gemiddelde prijs van een koopwoning bedraagt op dit moment € 269.000. In 25% van de transacties wordt zelfs overboden. Een ander feit is dat de gemiddelde woning 52 dagen te koop staat voordat deze verkocht wordt. In de Randstad zijn deze percentages zelfs extremer. Op het hoogtepunt van de crisis in 2012 stond een woning gemiddeld 171 dagen te koop.

In 2017 zijn er 234.000 bestaande koopwoningen verkocht. De NVM heeft becijferd dat het woningtekort in dit jaar uitkomt op 200.000 woningen. De verwachting is dat er dit jaar 70.000 nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Deze aanhoudende krapte op de woningmarkt zal dan ook nog jaren aanhouden indien er geen aanvullende maatregelen worden getroffen. Pas in 2025 op zijn vroegst zal de situatie normaliseren is de verwachting. Deze nieuwbouw is voor starters ook niet per se een oplossing aangezien de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning € 328.000 bedraagt in 2017. Voor 2018 verwacht de NVM dat er 5% tot 8% minder woningen verkocht zullen worden ten opzichte van 2017. De verwachte prijsstijging bedraagt 6% tot 7%.

Het gemiddelde hypotheekbedrag was in 2017 6% hoger dan in 2016 en bedroeg € 205.089 voor starters en € 277.016 voor doorstromers. In Amsterdam is het gemiddelde hypotheekbedrag zelfs € 331.331. In de Randstad is het in Rotterdam het laagste gemiddelde bedrag namelijk € 238.630. Dit laatste bedrag zit nog net onder de NHG-grens.

 

 

 

 

 

 

 

Klachteninstituut Kifid heeft een uitspraak gedaan inzake een klant van ABN Amro die meent dat de hypotheekadviseur een toezegging heeft gedaan om renteverhogingen door te geven tijdens het aanvraagproces van een hypotheek. Uiteindelijk blijkt de hypotheekrente met 0,1% te zijn gestegen gedurende het aanvraagproces van de hypotheek en ABN Amro weigert de klant hiervoor te compenseren.

Gedurende het aanvraagproces is er per mail en persoonlijk contact geweest om allerlei zaken te bespreken die samenhangen met de hypotheek. Op enig moment is de hypotheekaanvraag daadwerkelijk ingediend en blijkt dat de hypotheekrente is gestegen. De klant zou eerst een aanbod krijgen van 1,44% wat is opgebouwd uit een korting van 0,2% vanwege het aanhouden van een bankrekening bij ABN Amro en een extra korting van 0,2% omdat de klant werkzaam is bij Shell. Vervolgens doet ABN Amro het aanbod van een rente van 1,54%. De klant is het hier niet mee eens en wenst in aanmerking voor de eerdere lagere hypotheekrente te komen en dient een klacht in bij ABN Amro en later bij het Kifid.

Het oordeel van het Kifid is dat de klant dient aan te tonen dat de toezegging om de rente in de gaten te houden te bewijzen dient te zijn. Volgens de klant is dit mondeling toegezegd door de hypotheekadviseur en wenst om die reden de medewerker en andere personen bij het gesprek te laten getuigen. Het Kifid heeft aan deze wens geen gehoor gegeven en beslist dat de klant in het ongelijk wordt gesteld. Ook heeft ABN Amro in de correspondentie de nodige disclaimers gehanteerd om de klant te wijzen op het risico van gewijzigde rentes.

Bij het aangaan en bespreken van een hypotheekadvies is het dus raadzaam formeel te handelen en zaken die u van belang vindt goed vast te leggen. Het is ook begrijpelijk dat een hypotheekadviseur van een grote bank waarin procedures strak geregeld zijn geen gelegenheid heeft om klanten gedurende het hypotheekproces op de hoogte te houden van rentestijgingen.

De gehele uitspraak is terug te lezen op de website van het Kifid onder nummer 20117-736.

 

rentemiddelingRentemiddeling is een fenomeen om de rentelasten van uw hypotheek per direct te verlagen. 

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten. Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden.

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode ‘gemiddeld’ met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp. Stel dan uw vraag kosteloos via het contactformulier op deze pagina.

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro’s omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn zoals een notaris en taxateur en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden.

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief.

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten.

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daarnaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting doordat de aftrek in de resterende jaren plaats zal vinden.

Voorbeeldberekening rentemiddeling :

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt.

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

update 18 april 2017

beach house

Lagere maandlasten dat klinkt als muziek in de oren. In dit artikel beschrijven wij welke mogelijkheden er zijn om de maandlasten rondom uw koopwoning en hypotheek te verlagen zonder dat u hierbij uw hypotheek dient over te sluiten naar een andere bank. Met een oversluiting naar een andere bank zijn vaak veel kosten gemoeid. Met dit artikel zetten wij een aantal mogelijkheden op een rij die van toepassing kunnen zijn op uw persoonlijke situatie en waarbij er geen externe kosten zijn. 

Hogere waarde woning

Is uw woning de afgelopen tijd in waarde toegenomen dan kan dit een positief effect hebben op uw maandlasten. Voor veel huishoudens geldt de laatste jaren dat de waarde juist is gedaald en staat de woning wel onder water. Het kan ook zijn dat u juist in de crisistijd een woning hebt gekocht en deze woning hebt gerenoveerd. In zo’n situatie zou het kunnen voorkomen dat uw woning nu meer waard is dan destijds op het moment van aankoop. De hoogte van de hypotheekrente is bepaald op het moment van aankoop en hangt samen met de risicoklasse waarin de bank uw woning heeft ingedeeld. De bepaling hiervan is minder ingewikkeld dan het lijkt. Er wordt gekeken naar de zogeheten ‘loan to value’  (LTV). Deze LTV is de hoogte van de hypotheek uitgedrukt in de waarde van uw woning. Dus stel : uw huis is waard € 350.000 en uw hypotheek bedraagt € 370.000. In dat geval is de LTV 106%. Op het moment dat uw woning € 400.000 waard is geworden dan is de LTV 92%. In dat geval is het mogelijk om een verzoek bij uw bank in te dienen om de hypotheekrente aan te passen op grond van de waardestijging. Bij de meeste banken dient u dit aan te tonen met een taxatierapport of een aanslag van de gemeente met daarop de WOZ-waarde genoemd. Vindt u uw WOZ-waarde te hoog of te laag dan kunt u bezwaar maken tegen deze beslissing van de gemeente. Ook kunt u kosteloos gebruik maken van de juridische diensten van onze zusteronderneming WOZ-specialisten. Zij maken kosteloos bezwaar tegen foutieve WOZ-waardes.

Niet iedere bank werkt met dezelfde tabellen qua risicoklasse waardoor het kan voorkomen dat de hypotheekrente niet kan worden aangepast. Dit is af te lezen op de website van de bank waar uw hypotheek loopt. Heeft u een hypotheekadviseur in de arm genomen bij het regelen van uw hypotheek dan kan deze u ook informeren. Uiteraard zijn wij ook bereid om u te helpen bij dergelijke vraagstukken. Een bank die de meeste risicoklasses heeft is ING Bank. Daar kunt u al bij een wijziging van 5% in LTV een verzoek tot aanpassing indienen.

Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan gaat deze vlieger niet op. U heeft dan reeds het laagste hypotheekrentetarief wat de bank aan te bieden heeft. De reden hiervoor is dat de bank beperkt risico loopt op de gevolgen van wanbetaling omdat de overheid dekking garant staat.

 Verpande levensverzekeringen

Heeft u naast de hypotheek ook een levensverzekering zoals een kapitaalverzekering of een overlijdensrisicoverzekering afgesloten? Zeker als uw hypotheek sinds de jaren ’90 en ’00 loopt is de kans aanwezig op een besparing op deze producten. De premies voor het zuivere risico op overlijden zijn de laatste jaren sterk gedaald vanwege de hogere levensverwachting en concurrentie. Zo worden wij – gelukkig – statistisch gezien ouder en verwerken de levensverzekeraars deze verwachting door in de premies. Ook zijn er aanbieders uit het buitenland toegetreden die ook hebben gezorgd voor premiedalingen. Een andere wijziging in de afgelopen jaren is de verhoogde grens voor een medische keuring. Deze grenzen vangen bij de meeste aanbieders nu aan vanaf een verzekerd bedrag van € 300.000.

Ook al is de levensverzekering gekoppeld (verpand) aan uw hypotheek dan bestaat ook de mogelijkheid om deze levensverzekering te vervangen of te wijzigen. Misschien is uw situatie wel zodanig gewijzigd dat u in zijn geheel geen levensverzekering meer nodig heeft. Bij de meeste aanbieders kan dit wijzigen kosteloos of tegen een administratievergoeding.

Slimmere hypotheekvorm

De afgelopen jaren zijn er diverse hypotheekvormen op de markt gekomen. Sluit u vandaag de dag een nieuwe hypotheek af (dus geen voortzetting van een bestaande) dan zijn de smaken beperkt tot een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek indien u in aanmerking wenst te komen voor renteaftrek. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kan het voorkomen dat een aflossingsvrije hypotheek de beste optie is. In veel gevallen kan de aflossingsvorm slimmer indien u nu beschikt over een spaarhypotheek (verzekering), levenhypotheek of hybridehypotheek.

Indien u besluit uw spaarhypotheek om te zetten naar hypotheek met banksparen en een losse levensverzekering kan dit een voordeel opleveren. In de spaarverzekering is de premie voor het overlijdensrisicodeel vaak hoger dan wanneer u deze los afsluit. Ook hier is de uiteindelijke keuze om de aflosvorm te veranderen sterk afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Rentemiddeling

Dit fenomeen is relatief onbekend en biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van de huidige lage hypotheekrente. Bij het afsluiten van een rentecontract kan er sprake van een boeterente zijn indien u tussentijds besluit dit rentecontract open te breken. Deze boetes kunnen afhankelijk van de resterende looptijd, hoogte van de marktrente en hoogte van de hypotheek oplopen tot duizenden euro’s.

Als rentemiddeling in de voorwaarden van uw hypotheek voorkomt mag u soms eens in de twee jaar een verzoek tot rentemiddeling indienen. De hiervoor beschreven boeterente wordt dan uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Stel dat u kiest voor een nieuw rentecontract van 10 jaar en het tarief bedraagt 3,5% dan komt er een opslag op het tarief van 3,5% waardoor u misschien 3,7% zult betalen. Indien uw hypotheekrente eerder 5% was kan dit toch een fors voordeel opleveren. Niet in alle gevallen is een lagere hypotheekrente gunstig. Dit kan afhangen van de waardes van de gekoppelde spaarrekening of spaarverzekering. Ook hier maken wij het voorbehoud om eerst advies in te winnen alvorens een keuze te maken.

Opstalverzekering

In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat de premies voor opstalverzekeringen ook het vergelijken waard zijn. Overigens adviseren wij u bij het vergelijken van verzekeringen ook de voorwaarden te vergelijken. Het komt vaak voor dat de meest gunstige premiestelling een schrale dekking heeft waardoor u alsnog bij een schade geen oplossing heeft. Dat hangt dus sterk van uw gevoel af van de mate waarin u verzekerd wenst te zijn. Het is vaak gunstiger om meerdere verzekeringen in een pakket af te sluiten. Het is aan te raden om alle verzekeringen die u heeft lopen dan meteen op een rij te zetten.

Omzetten naar NHG

Indien uw hypotheek de laatste jaren is gedaald vanwege aflossingen kan het voorkomen dat uw hypotheek binnen de normen van NHG past. Als dit het geval is dan heeft u direct recht op de laagste hypotheekrente wat de geldverstrekker u kan aanbieden vanwege de eerder genoemde overheidsgarantie.

Overige verplichtingen

Maakt u regelmatig gebruik van een roodstand of heeft u een lening of creditcard met openstaand saldo? De rentes die u voor deze faciliteiten dient te betalen liggen vele malen hoger dan de hypotheekrente. Het kan dus verstandig zijn om deze in te lossen met een opname binnen uw hypotheek. Als u destijds een hogere inschrijving bij de notaris hebt laten vastleggen kan deze verhoging administratief afgehandeld worden. Voor de verhoging van de hypotheek betaalt u dan het huidige rentetarief.

Tussentijds rentecontract afkopen

U kunt verzoeken om het verbreken van uw rentecontract en een nieuwe rentevastperiode afspreken. Als er sprake van een boeterente is kunt u deze aftrekbaar maken in uw aangifte inkomstenbelasting. U dient deze boete dan wel direct te voldoen tenzij uw bank de mogelijkheid van rentemiddeling aanbiedt. Het voordeel van het direct afkopen van het rentecontract is dat uw maandlasten direct omlaag gaan. Deze optie kan ook uitgevoerd worden bijvoorbeeld bij het verzoek om in een lagere risicoklasse te komen.

In algemene zin valt op te merken dat de meeste banken voor deze aanpassingen soms administratiekosten in rekening brengen. Deze administratiekosten zijn aftrekbaar bij het indienen van de aangifte inkomstenbelasting. Heeft u specifieke vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel dan kunt u gerust contact met ons opnemen.

Direct de laagste hypotheekrente aanvragen en vergelijken?