Tag: oversluiten

Inmiddels is iedereen weer bijgekomen van de afgelopen feestmaand. Nu we massaal de sportschool platlopen en ons suf diëten kan het ook verstandig zijn om uw hypotheek op dieet te zetten.

In de komende weken ontvangt u de jaarlijkse hypotheekopgave van uw geldverstrekker en kunt zien wat u aan hypotheekrente hebt betaald het afgelopen jaar en wat de openstaande schuld is. Wat kunt u dan doen om de lasten van uw hypotheek te verminderen? Lees verder voor een aantal mogelijke opties.

Marktwaarde versus openstaande schuld

In veel gevallen is de waarde van uw woning toegenomen de laatste jaren en kunt u in aanmerking komen voor een rentekorting. Banken brengen u namelijk een risico opslag in rekening indien de verhouding schuld en waarde van uw woning hoger ligt dan circa 60%. Stel dat u begonnen bent met een hypotheek van 101% van de waarde van uw woning en u hebt afgelost of de waarde van uw woning is toegenomen dan kunt u aanmerking komen voor een korting op de hypotheekrente. De opslagen zijn gemiddeld tussen de 0,1% en 0,5% afhankelijk van de verhouding schuld / waarde.

Deze marktwaarde valt soms aan te tonen met een actuele WOZ-aanslag met daarop de WOZ-waarde of een (gevalideerd) taxatierapport. Dit is per geldverstrekker anders geregeld.

En goed om te weten is dat niet alle banken en geldverstrekkers u automatisch informeren over het vervallen van deze opslag indien u hebt afgelost.

Ontwoekeren

Heeft u nog een zogeheten levenhypotheek of een beleggershypotheek op basis van een levensverzekering dan kan het interessant zijn om deze vorm om te zetten in bijvoorbeeld een aflossingsproduct zonder kosten zoals een bankspaarhypotheek of annuïteitenhypotheek. Ten onrechte blijven consumenten teveel betalen voor dergelijke producten waar verborgen kosten in zitten waar u in de regel niets aan hebt. Aan het omzetten zijn administratiekosten verbonden, maar dit hangt af van de aanbieder. Zeker indien de hypotheek jaren geleden is afgesloten kan het lonen om dergelijke producten, met hoge kosten, onder de loep te laten nemen.

Bankrekening openen 

Sommige aanbieders geven een rentekorting indien u een bankrekening opent of hebt voor uw alledaagse bankzaken. ING bank biedt hier zelfs een korting van 0,25% voor.

Rentecontract openbreken

Nadert het einde van uw rentecontract dan kan het lonen om voortijdig de rente af te kopen. De boeterente is aftrekbaar en u kunt nog profiteren van de extreem lage hypotheekrente. Laat een berekening maken of dit lonend is want u dient volgens de toezichthouder geïnformeerd te worden over de terugverdientermijn.

Rentemiddeling

Indien u nog een langlopend rentecontract hebt bestaat de mogelijkheid bij sommige geldverstrekkers om de rente om te zetten naar een lagere rente middels rentemiddeling. Ook kunt u besluiten compleet over te stappen naar een andere hypotheekbank door middel van een oversluiting.

Spaarrekening

Heeft u een spaarrekening waar u een schrale rentevergoeding op ontvangt? Dan kan het lonen om een deel over te hevelen naar uw bankspaarrekening die gekoppeld is aan uw hypotheek. U ontvangt dan een rentevergoeding gelijk aan de hypotheekrente die u dient te betalen en deze bankspaarrekening is vrijgesteld van de vermogensbelasting in box 3.

Wenst u hulp bij het afslanken van uw maandlasten neem dan vrijblijvend contact met ons op. U kunt uw vraag voorleggen via mail (info@cournot.nl) of gebruik het contactformulier.

Samenwerken met ons in een notendop : wij besparen U tijd, geld en gedoe!

 

 

Banken brengen een vergoeding in rekening indien u besluit uw hypotheek voor het einde van het rentecontract af te lossen of te vervangen voor een andere hypotheek. Het vervangen van uw hypotheek wordt ook wel oversluiten genoemd en de vergoeding is ook bekend als een boeterente. In de praktijk zien we dat banken vaak diverse methodes gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de boeterente.

De geldverstrekker mag u alleen een boeterente in rekening brengen als er een zogeheten financieel nadeel is voor de geldverstrekker. De toezichthouder (AFM) heeft daarvoor op 20 maart 2017 een document opgesteld waarin de spelregels worden uitgelegd. Het komt er samengevat op neer dat het verschil tussen de contractrente (rente die u hebt afgesproken met de geldverstrekker) en de marktrente (de rente indien u vandaag opnieuw de hypotheek zou afsluiten) en de resterende duur van het rentecontract in rekening mag worden gebracht. Dit bedrag dient dan ook nog berekend te worden op basis van de factor ‘tijd’. Dit heet contant maken en is een rekenkundige bewerking van het totaalbedrag van de boeterente, omdat de geldverstrekker dit bedrag ineens ontvangt van u dient hier ook nog een correctie te worden aangebracht. Bij het uitzitten van het rentecontract zou u anders per maand dit bedrag hebben voldaan, doordat de bank het bedrag ineens ontvangt ontstaat hier dus een rentevoordeel.

Hoe weet u nu of de boeterente die u aangeboden krijgt correct is? Daarvoor hebben wij de volgende tips :

  1. Vraag een specificatie van de boeterente op en neem geen genoegen met uitsluitend het totaalbedrag van de boeterente.
  2. Controleer of de contractrente die genoemd is ook daadwerkelijk de rente is die u nu al voldoet. Soms houdt men rekening met een hogere contractrente omdat men stelt dat u een korting hebt gehad bij het aangaan van het hypotheekcontract. Door het verhogen van deze contractrente stijgt de boeterente. Uitsluitend collectieve kortingen mogen worden meegenomen in de berekening, maar dan ook in de vergelijkingsrente.
  3. Let op of de boetevrije som wordt toegepast. In veel contracten staat dat u 10% of 20% boetevrij mag aflossen jaarlijks. Dit bedrag dient verminderd te worden op de hoofdsom voordat de boeterente berekend wordt. Let op; bij sommige geldverstrekkers mag per kalenderjaar dit bedrag worden afgelost en bij anderen per jaar. Dit zijn 2 verschillende begrippen.
  4. Controleer of de risicoklasse waarmee wordt vergeleken de juiste is. De prijs van een hypotheek wordt mede bepaald door de indeling in risicoklasses. Op het moment dat tarieven uit verschillende risicoklasses worden vergeleken kan dit een appels met peren vergelijking tot gevolg hebben. Ironisch gezien zien we vaak dat de berekening in het nadeel van u als consument uitpakt.
  5. U kunt ook reeds betaalde boeterentes nog laten controleren. U kunt tot 5 jaar na het moment van betaling een te hoge boeterente terug vorderen.
  6. Bekijk ook de algemene voorwaarden om exact te lezen met welke methode er vergeleken dient te worden. Soms dient er vergeleken te worden met de oorspronkelijke rentevastperiode of de rentevastperiode die overeenkomt met de resterende rentevastperiode. Ingeval de eerste methode levert dit vaak een lagere boeterente op.
  7. Heeft de geldverstrekker niet alle rentevastperiodes in het assortiment wat overeenkomt met de resterende rentevastperiode dan dient gekozen te worden voor ‘de naast betere rente’ die dus in uw voordeel dient te zijn.
  8. Sommige geldverstrekkers bieden stunttarieven aan voor rentevastperiodes die zij graag in de markt willen zetten. Dit kan betekenen dat deze rentes een stuk voordeliger zijn dan een naastgelegen rentecategorie. Ook dan kunt u verzoeken om een voor u gunstigere methode te kiezen met betrekking tot de vergelijkingsrente.
  9. Breekt u een hypotheek open vanwege een scheiding dan heeft u in sommige gevallen recht op een korting van 50% op de boeterente. Dit komt bijvoorbeeld voor bij interne oversluitingen waarbij de achterblijvende partner de hypotheek overneemt en meteen een nieuwe rentevastperiode afsluit.

Heeft u een bestaande hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en u wilt switchen van aanbieder dan moet u in de meeste gevallen opnieuw de borgtochtprovisie betalen. Ons lijkt dit oneerlijk. Immers in het verleden is deze premie al afgedragen en bij het wijzigen van geldverstrekker, omdat u bijvoorbeeld een beter renteaanbod krijgt, dient u vaak opnieuw deze premie te voldoen. Deze premie bedraagt maximaal € 2.650 en is 1% van de hoofdsom van de hypotheek.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG uitvoert heeft daarover in de voorwaarden opgenomen dat geldverstrekkers niet per se opnieuw deze premie hoeven te innen. Toch komt het in de praktijk zelden voor dat eigenwoningbezitters die hun hypotheek oversluiten niet opnieuw deze borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom dienen te vol3498261_1_orgdoen.

In de normen en voorwaarden van NHG is het volgende hierover te lezen :

ARTIKEL B3 Overname borgtocht door nieuwe geldgever 1. Een geldgever kan van de stichting een borgtocht verkrijgen voor een lening die aangewend wordt voor aflossing van de (gezamenlijke) lening(en) verstrekt door een andere geldgever. 2. De borgtocht strekt niet verder dan de oorspronkelijke borgtocht(en) en op de borgtocht is Artikel A1 lid 3 van toepassing. 3. De geldgever dient bij een verzoek tot betaling van een verlies aan de stichting – naast de in Artikel A6 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2015-2 bedoelde bescheiden – ook de leningovereenkomst van de afgeloste lening tussen de geldnemer en de geldgever en de bij het verstrekken van die lening opgemaakte taxatierapport of gesloten koop-/aannemingsovereenkomst te overleggen. 4. De geldgever is verplicht de nieuwe lening op de wijze en binnen de periode als vermeld in Artikel A4 aan de stichting te melden. De over deze lening verschuldigde borgtochtprovisie bedraagt € 1,-.

Op grond van de voorwaarden die NHG voorschrijft is het dus mogelijk om deze borgtochtprovisie achterwege te laten.

Op het moment dat u uw hypotheek gaat oversluiten komen daar kosten bij kijken zoals het afkopen van het bestaande rentecontract. Ook dient een notaris de nieuwe hypotheekakte in te schrijven in het Kadaster. Andere kosten die kunnen spelen zijn, advieskosten, taxatiekosten en ingeval van NHG de eerder besproken borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom. Deze kosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar, maar dienen wel eerst terugverdiend te worden. Het oversluiten heeft pas zin als u er financieel een voordeel mee kunt behalen.

Meer informatie gewenst? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

 

rentemiddelingRentemiddeling is een fenomeen om de rentelasten van uw hypotheek per direct te verlagen. 

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten. Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden.

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode ‘gemiddeld’ met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp. Stel dan uw vraag kosteloos via het contactformulier op deze pagina.

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro’s omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn zoals een notaris en taxateur en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden.

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief.

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten.

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daarnaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting doordat de aftrek in de resterende jaren plaats zal vinden.

Voorbeeldberekening rentemiddeling :

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt.

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

update 18 april 2017