The Blog


Hypotheekadviseur Bredahypotheekadviseur zevenbergen

Het afsluiten van een hypotheek doet u slechts een paar keer in uw leven en is een belangrijke beslissing, ook omdat het vaak om veel geld gaat. Een goed en deugdelijk hypotheekadvies is dan ook prettig om voor u de diverse keuzes inzichtelijk te krijgen. Wenst u een advies van een hypotheekadviseur in Breda dan kunt u terecht bij ons. U mag erop vertrouwen dat een hypotheekadviseur van ons kantoor voldoet aan de wettelijke eisen en deskundig en discreet met uw gegevens omgaat.

Wij werken overigens landelijk en beperken ons niet uitsluitend tot hypotheekadvies in Breda. Zo hebben wij ook een kantoor in Amsterdam en Den Haag. Daarbij bezoeken wij onze klanten in veel gevallen aan huis. De plek die voor u het meest vertrouwd is, en waar u alle informatie direct voor handen hebt. Ook een afspraak in de avonduren behoort tot de standaard service.

Wij zijn gevestigd aan de Prins Hendrikstraat 4 in Zevenbergen en u kunt ons bellen op 0168-327702. Dit is circa 15 minuten rijden vanaf Breda.

Onafhankelijk hypotheekadvies

Wij kunnen uit tientallen geldverstrekkers in Nederland en Duitsland kiezen bij het opstellen van een hypotheekadvies. Dit maakt dat wij u onafhankelijk kunnen adviseren over hypotheken. Sinds 2013 is het zogeheten provisieverbod ingevoerd waardoor u als eigenwoningbezitter direct betaalt voor hypotheekadvies. Van provisie is dus geen sprake. U kunt ook een hypotheekadviseur van een bank raadplegen voor hypotheekadvies, alleen die kan uitsluitend de producten van de bank adviseren. SNS bank is hierbij een uitzondering want die bemiddelt ook voor een paar andere banken. Wij stellen een uitgebreid adviesrapport op ten aanzien van uw mogelijke hypotheek en vergelijken hierbij hypotheekrentes en de voorwaarden zodat u een duidelijk overzicht van uw maandlasten krijgt.

Wat zijn de kosten van een hypotheekadvies?

Tijdens een eerste kosteloos kennismakingsgesprek zal een hypotheekadviseur u informeren over de hoogte van de kosten voor het hypotheekadvies. Als starter kunt u vanaf € 2.495 een compleet hypotheekadvies en bemiddelingstraject krijgen. Goed om te weten is dat de kosten van hypotheekadvies fiscaal aftrekbaar zijn. Ook dit zullen wij u tijdens een gesprek uitleggen. Een eerste gesprek geeft u de mogelijkheid om vragen te stellen aan de hypotheekadviseur.

Hypotheek afsluiten

Op het moment dat u een keuze maakt en de hypotheek daadwerkelijk wenst af te sluiten start er ook een administratief proces. Wij maken dan voor u een account aan via ons digitale klantenportaal waarbij u relevante documenten kunt uploaden en kunt meelezen met betrekking tot de voortgang van uw hypotheekaanvraag.

Klanttevredenheid

Het spreekt voor zich dat wij als dienstverlener ons uiterste best doen om uw financiële zaken zo goed als mogelijk te behandelen. Aan mooie woorden heeft u niets, daarom kunt u beter de mening en ervaring van eerdere opdrachtgevers lezen.

Is uw verdere interesse gewekt? Dan kunt u met onderstaand formulier contact met ons opnemen voor het maken van een (bel)afspraak of verdere informatie opvragen. Bellen kan ook natuurlijk.




 

Hypotheekadviseur Prinsenbeekhypotheekadviseur zevenbergen

Het afsluiten van een hypotheek doet u slechts een paar keer in uw leven en is een belangrijke beslissing, ook omdat het vaak om veel geld gaat. Een goed en deugdelijk hypotheekadvies is dan ook prettig om voor u de diverse keuzes inzichtelijk te krijgen. Wenst u een advies van een hypotheekadviseur in Prinsenbeek dan kunt u terecht bij ons. U mag erop vertrouwen dat een hypotheekadviseur van ons kantoor voldoet aan de wettelijke eisen en deskundig en discreet met uw gegevens omgaat.

Wij werken overigens landelijk en beperken ons niet uitsluitend tot hypotheekadvies in Prinsenbeek. Zo hebben wij ook een kantoor in Amsterdam en Den Haag. Daarbij bezoeken wij onze klanten in veel gevallen aan huis. De plek die voor u het meest vertrouwd is, en waar u alle informatie direct voor handen hebt. Ook een afspraak in de avonduren behoort tot de standaard service.

Wij zijn gevestigd aan de Prins Hendrikstraat 4 in Zevenbergen en u kunt ons bellen op 0168-327702. Dit is een paar minuten rijden vanaf Prinsenbeek.

Onafhankelijk hypotheekadvies

Wij kunnen uit tientallen geldverstrekkers in Nederland en Duitsland kiezen bij het opstellen van een hypotheekadvies. Dit maakt dat wij u onafhankelijk kunnen adviseren over hypotheken. Sinds 2013 is het zogeheten provisieverbod ingevoerd waardoor u als eigenwoningbezitter direct betaalt voor hypotheekadvies. Van provisie is dus geen sprake. U kunt ook een hypotheekadviseur van een bank raadplegen voor hypotheekadvies, alleen die kan uitsluitend de producten van de bank adviseren. SNS bank is hierbij een uitzondering want die bemiddelt ook voor een paar andere banken. Wij stellen een uitgebreid adviesrapport op ten aanzien van uw mogelijke hypotheek en vergelijken hierbij hypotheekrentes en de voorwaarden zodat u een duidelijk overzicht van uw maandlasten krijgt.

Wat zijn de kosten van een hypotheekadvies?

Tijdens een eerste kosteloos kennismakingsgesprek zal een hypotheekadviseur u informeren over de hoogte van de kosten voor het hypotheekadvies. Als starter kunt u vanaf € 2.495 een compleet hypotheekadvies en bemiddelingstraject krijgen. Goed om te weten is dat de kosten van hypotheekadvies fiscaal aftrekbaar zijn. Ook dit zullen wij u tijdens een gesprek uitleggen. Een eerste gesprek geeft u de mogelijkheid om vragen te stellen aan de hypotheekadviseur.

Hypotheek afsluiten

Op het moment dat u een keuze maakt en de hypotheek daadwerkelijk wenst af te sluiten start er ook een administratief proces. Wij maken dan voor u een account aan via ons digitale klantenportaal waarbij u relevante documenten kunt uploaden en kunt meelezen met betrekking tot de voortgang van uw hypotheekaanvraag.

Klanttevredenheid

Het spreekt voor zich dat wij als dienstverlener ons uiterste best doen om uw financiële zaken zo goed als mogelijk te behandelen. Aan mooie woorden heeft u niets, daarom kunt u beter de mening en ervaring van eerdere opdrachtgevers lezen.

Is uw verdere interesse gewekt? Dan kunt u met onderstaand formulier contact met ons opnemen voor het maken van een (bel)afspraak of verdere informatie opvragen. Bellen kan ook natuurlijk.




Hypotheekadviseur in Klunderthypotheekadviseur zevenbergen

Het afsluiten van een hypotheek doet u slechts een paar keer in uw leven en is een belangrijke beslissing, ook omdat het vaak om veel geld gaat. Een goed en deugdelijk hypotheekadvies is dan ook prettig om voor u de diverse keuzes inzichtelijk te krijgen. Wenst u een advies van een hypotheekadviseur in Klundert dan kunt u terecht bij ons. U mag erop vertrouwen dat een hypotheekadviseur van ons kantoor voldoet aan de wettelijke eisen en deskundig en discreet met uw gegevens omgaat.

Wij werken overigens landelijk en beperken ons niet uitsluitend tot hypotheekadvies in Klundert (gemeente Moerdijk). Zo hebben wij ook een kantoor in Amsterdam en Den Haag. Daarbij bezoeken wij onze klanten in veel gevallen aan huis. De plek die voor u het meest vertrouwd is, en waar u alle informatie direct voor handen hebt. Ook een afspraak in de avonduren behoort tot de standaard service.

Wij zijn gevestigd aan de Prins Hendrikstraat 4 in Zevenbergen en u kunt ons bellen op 0168-327702. Dit is een paar minuten rijden vanaf Klundert.

Onafhankelijk hypotheekadvies

Wij kunnen uit tientallen geldverstrekkers in Nederland en Duitsland kiezen bij het opstellen van een hypotheekadvies. Dit maakt dat wij u onafhankelijk kunnen adviseren over hypotheken. Sinds 2013 is het zogeheten provisieverbod ingevoerd waardoor u als eigenwoningbezitter direct betaalt voor hypotheekadvies. Van provisie is dus geen sprake. U kunt ook een hypotheekadviseur van een bank raadplegen voor hypotheekadvies, alleen die kan uitsluitend de producten van de bank adviseren. SNS bank is hierbij een uitzondering want die bemiddelt ook voor een paar andere banken. Wij stellen een uitgebreid adviesrapport op ten aanzien van uw mogelijke hypotheek en vergelijken hierbij hypotheekrentes en de voorwaarden zodat u een duidelijk overzicht van uw maandlasten krijgt.

Wat zijn de kosten van een hypotheekadvies?

Tijdens een eerste kosteloos kennismakingsgesprek zal een hypotheekadviseur u informeren over de hoogte van de kosten voor het hypotheekadvies. Als starter kunt u vanaf € 2.495 een compleet hypotheekadvies en bemiddelingstraject krijgen. Goed om te weten is dat de kosten van hypotheekadvies fiscaal aftrekbaar zijn. Ook dit zullen wij u tijdens een gesprek uitleggen. Een eerste gesprek geeft u de mogelijkheid om vragen te stellen aan de hypotheekadviseur.

Hypotheek afsluiten

Op het moment dat u een keuze maakt en de hypotheek daadwerkelijk wenst af te sluiten start er ook een administratief proces. Wij maken dan voor u een account aan via ons digitale klantenportaal waarbij u relevante documenten kunt uploaden en kunt meelezen met betrekking tot de voortgang van uw hypotheekaanvraag.

Klanttevredenheid

Het spreekt voor zich dat wij als dienstverlener ons uiterste best doen om uw financiële zaken zo goed als mogelijk te behandelen. Aan mooie woorden heeft u niets, daarom kunt u beter de mening en ervaring van eerdere opdrachtgevers lezen.

Is uw verdere interesse gewekt? Dan kunt u met onderstaand formulier contact met ons opnemen voor het maken van een (bel)afspraak of verdere informatie opvragen. Bellen kan ook natuurlijk.




Bent u een startende ondernemer op zoek naar een eerste koopwoning? De maatschappelijke trend om te gaan ondernemen is mateloos populair. Enkele feiten uit recent onderzoek. Zo heeft het CBS becijferd dat het aantal starters 208.000 mensen bedroeg in 2015. Daarbij was het inkomen voor circa 69.000 personen een hoofdinkomen. En vier op de tien startende ondernemers is jonger dan 35 jaar. Ook voor u is het mogelijk om na 12 maanden ondernemen een hypotheek af te sluiten.

Deze ondernemers wensen ook een huis te kopen en een hypotheek af te sluiten. Dat is voor deze doelgroep bijzonder lastig. Althans tot voor kort. Afgelopen periode is er een pilot geweest voor zzp’ers en ondernemers om in aanmerking te komen voor een hypotheek na slechts 12 maanden ondernemerschap. Op basis van circa 1.000 hypotheekaanvragen heeft de stichting achter NHG besloten om de pilot om te zetten in een structureel beleid.

Hoe kom ik in aanmerking voor een hypotheek met NHG als startende ondernemer?

Allereerst dient er een toetsinkomen vastgesteld te worden.1 jaar ondernemer hypotheekMet dit toetsinkomen kan bepaald worden wat de maximale hypotheek is waar u voor in aanmerking komt.

Dit toetsinkomen dient vastgesteld te worden door middel van een inkomensverklaring. Het opstellen van een inkomensverklaring kost u € 250 exclusief BTW.

Bij het bepalen van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met uw inkomen voorafgaand aan het ondernemerschap. Er wordt dan het gemiddelde genomen van het inkomen uit de laatste 3 jaren. Dit mag dus een combinatie zijn van inkomen uit loondienst en het inkomen uit zzp / freelance / ondernemen. Inkomen uit sociale uitkeringen wordt buiten beschouwing gelaten. U mag ook 1 jaar geen inkomen hebben gehad, het gemiddelde wordt dan nog steeds over 3 jaar genomen. U kunt niet kiezen welke jaren meetellen voor de bepaling van het inkomen.

Indien het inkomen uit het laatste jaar minder is dan het gemiddelde over deze 3 jaren dan telt het inkomen uit het laatste jaar. Ook dient u informatie aan te leveren over het inkomen van het lopende boekjaar. Dit dient minimaal gelijk te zijn aan het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar.

Omdat de hypotheek met NHG wordt verstrekt mag de koopsom van de woning niet hoger zijn dan € 265.000. Voert u energiebesparende maatregelen uit dan is de maximale hypotheek € 280.900. Het verschil dient u te gebruiken voor het energiezuiniger maken van uw woning.

Procedure hypotheekaanvraag ondernemer en NHG

Op het moment dat u wenst te weten of u in aanmerking komt voor een hypotheek met NHG als startende ondernemer dan kunt u van onze hypotheekadviseurs een quickscan krijgen. Tijdens een eerste kennismakingsgesprek wordt dan globaal uw inkomen berekend zodat al direct zichtbaar is of een hypotheekaanvraag haalbaar is.

Pas zodra u daadwerkelijk zicht hebt op een huis en de hypotheekaanvraag via ons kantoor wenst te laten verlopen maakt u kosten. Het bepalen van het toetsinkomen wordt door een externe partij gedaan en wordt pas uitgevoerd zodra u dit wenst en wanneer dit nodig is. Dit wordt door middel van een aparte opdrachtbevestiging vastgelegd.

Doorlooptijd opstellen inkomensverklaring

Zodra u de opdracht en machtiging hebt verstrekt is de doorlooptijd 5 werkdagen. U dient dan wel een complete set documenten aan te leveren zodat het inkomen ineens bepaald kan worden. Wij kunnen de begeleiding verzorgen en u hierbij ontzorgen.

Hoe lang is deze inkomensverklaring geldig?

Vanaf het moment dat de inkomensverklaring is afgegeven is deze maximaal 6 maanden geldig. Op het moment dat u een hypotheekaanvraag indient ontvangt u een rentevoorstel. Daarna dient er richting de bank ook een compleet dossier aangeleverd te worden. Zodra dit deel positief is afgerond van de hypotheekaanvraag ontvangt u een zogeheten bindend aanbod. U dient het bindend aanbod te ontvangen binnen 6 maanden na de afgiftedatum van de inkomensverklaring.

Bij welke geldverstrekkers kan ik een hypotheekaanvraag indienen?

De onderstaande lijst van geldverstrekkers verstrekt op basis van 1 jaar ondernemerschap / zzp’er een hypotheek :

  • ABN Amro;
  • Aegon;
  • BLG wonen;
  • Delta Lloyd;
  • Florius;
  • ING bank
  • Lloyds bank;
  • Nationale Nederlanden;
  • NIBC direct (onder voorwaarden);
  • Obvion;
  • Rabobank;
  • RegioBank;
  • SNS;
  • Triodos Bank;
  • Woonfonds Achmea.

Kennismakingsgesprek hypotheekadviseur voor een hypotheek als starter

Op het moment dat u wenst te weten wat uw mogelijkheden zijn is het verstandig om een afspraak in te plannen met een hypotheekadviseur. Dit kunt u doen via onderstaand formulier. Wij werken landelijk en zullen u tijdens een eerste – kosteloos – kennismakingsgesprek verder op weg helpen en uw vragen rondom het kopen van een huis stellen.

Door een goede voorbereiding te kiezen heeft u een voorsprong bij het kopen van een huis. Zodra uw inkomen is bepaald valt ook vast te stellen wat uw maximale hypotheek is. Vaak is bij ondernemers het opstellen van het inkomen een proces dat gedurende de hypotheekaanvraag nog kan wisselen. Door deze optie van NHG is het op voorhand duidelijk wat uw maximale leencapaciteit is.




 

 

 

hypotheek oversluitenHypotheek oversluiten hoe werkt het?

Oversluiten van een hypotheek is het onderbrengen van uw hypotheek bij een andere geldverstrekker. Dit is een proces wat uiteindelijk ook via de notaris dient te verlopen. Er dient een nieuwe hypotheekaanvraag te worden ingediend en uiteindelijk is het slotstuk het passeren van een nieuwe hypotheekakte.

Waarom zou u een hypotheek oversluiten?

Er kunnen legio redenen zijn om uw hypotheek over te sluiten. We hebben in dit artikel een selectie gemaakt van de meest gebruikte redenen om een hypotheek te herfinancieren.

  • U loopt tegen het einde van uw rentecontract en het aanbod van de bestaande geldverstrekker is ongunstig;
  • Aflosproduct zoals een beleggingsverzekering vervangen door een aflosvorm met meer zekerheid;
  • Gebruik maken van de lage hypotheekrente;
  • Een verbouwing uit te voeren aan uw woning;
  • NHG toevoegen aan uw hypotheek en daarmee een lagere hypotheekrente afspreken;
  • U gaat scheiden en dient eventueel uw ex-partner uit te kopen;
  • Het beschikbaar hebben van een groot bedrag om bijvoorbeeld af te lossen of uw hypotheek te optimaliseren;
  • De rente korter of langer vast willen zetten;
  • Vrij laten vallen van verpand aflossingsplan.

In de praktijk werkt het meestal zo dat het oversluiten van een hypotheek een combinatie is van bovengenoemde redenen of dat het zonde is om niet meteen de aflosvorm aan te pakken. Doet u dit op een later moment dan heeft u dubbele advieskosten voor de hypotheek.

Einde van uw rentecontract

In veel gevallen hebt u te maken met een boeterente indien u een bestaand hypotheekcontract wenst open te breken. Behalve als u tegen het einde van uw rentevastperiode aan zit. Dan kan het lonen om een vergelijking te maken van de rentes en voorwaarden bij andere geldverstrekkers.

Eigenlijk is dit ook het meest logische moment om uw hypotheek onder de loep te nemen omdat er dan geen sprake meer is van een (geringe) boeterente. Meestal valt er naast de hoogte van het rentetarief ook nog te verbeteren op het gebied van de aflosvorm en de eventueel gekoppelde levensverzekering.

Aflosvorm veranderen

In de afgelopen decennia zijn er miljoenen kapitaalverzekeringen verkocht en vaak ook gekoppeld aan een hypotheek. Een dergelijke hypotheek wordt een levenhypotheek genoemd en een groot aantal van deze kapitaalverzekeringen zijn ook wel bekend geraakt als zogeheten woekerpolissen. Dit komt omdat er vaak onzichtbare kosten in rekening zijn gebracht die op voorhand niet duidelijk zijn verteld en aangegeven waardoor opbrengsten tegenvielen.

Ook vandaag de dag komen wij in onze adviespraktijk nog dergelijke levenhypotheken tegen. De huidige waarde vaak valt tegen waardoor zonder aanpassingen een gat ontstaat tussen het verwachte bedrag wat opgebouwd zou worden en de openstaande hypotheeksom. Dit levert ook vaak nieuw inzicht op omdat de premie van een dergelijke kapitaalverzekering meevalt, omdat er gerekend is met hoge te verwachten rendementen. Soms werd wel gerekend met 9% of 10% terwijl de realiteit is dat de waarde nauwelijks boven de totale inleg uitstijgt.

Kortom het is vaak voordeliger om nu de pijn te pakken in plaats van de laatste jaren van de looptijd van een hypotheek. Ontdekt u pas in de laatste jaren van de looptijd van de hypotheek dat er een tekort dreigt te ontstaan dan is de periode om dit te repareren beperkt en brengt dit hoge kosten mee.

Lage hypotheekrente

Op dit moment is het een gunstig moment om de hypotheekrente opnieuw voor een langere periode vast te zetten. Dit rentepercentage is in jaren niet zo laag geweest en vermoedelijk is dit een unieke periode waar we over 10 jaar met veel plezier aan terugdenken. “Weet je nog dat je toen voor 1,8% de rente voor 10 jaar vast kon zetten”.

Er is sprake van een gezonde concurrentie tussen de diverse banken en geldverstrekkers waardoor vergelijken loont. Wij doen de hele dag niet anders en weten de tips and tricks te vinden. Gemiddeld verdient u de kosten van een volledig hypotheekadvies al terug bij een gunstigere rente van 0,1%. Het is overigens te kort door de bocht om uitsluitend de rente te vergelijken. Een hypotheek bestaat uit meer dan alleen een rentepercentage.

Zo hoort er ook een complete set aan voorwaarden bij een hypotheek. Per hypotheek zijn er voor- en nadelen te vinden in de hypotheekvoorwaarden waarbij wij voor u een selectie kunnen maken van de meest optimale hypotheek.

U gaat verbouwen

U woont op een fantastische plek, maar wenst net iets meer ruimte te hebben? In veel gevallen is een verbouwing goedkoper dan een verhuizing waardoor het kan lonen uw hypotheek ‘open te breken’ en een bouwdepot op te laten nemen voor het uitbouwen van uw woning of plaatsen van een dakkapel.

NHG toevoegen aan uw hypotheek

Met NHG kunt u tot wel 0,6% korting op uw hypotheekrente krijgen. De bank of geldverstrekker loopt namelijk nauwelijks een risico op wanbetaling omdat de stichting achter NHG dit opvangt. Deze stichting beheerd een pot van honderden miljoenen euro’s waardoor als u in gebreke blijft met betalen de bank een vordering kan indienen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Ook biedt NHG u een extra bescherming bij vervelende situaties zoals een tijdelijke situatie van werkloosheid, relatiebreuk et cetera. Indien u door overmacht de woning niet meer kunt betalen dan wordt u niet geconfronteerd met een restschuld. Dat is de meest extreme situatie. Blijkt het bijvoorbeeld een tijdelijke situatie te zijn dan kunt u in aanmerking komen voor een adempauze door de hypotheeklasten op te schorten.

Kosten

Voor niets gaat de zon op. Op het moment dat het voor u interessant is om over te sluiten dienen er aantal werkzaamheden te worden uitgevoerd door een aantal partijen. Zo kunt u onder andere te maken krijgen met de onderstaande kosten :

  • Advies- en bemiddelingskosten;
  • Notariskosten voor het inschrijven van de nieuwe hypotheekakte en doorhalen (royement) van de oude hypotheek;
  • Taxatiekosten;
  • Boeterente;
  • Eventuele premie voor NHG.

Terugverdienperiode van kosten voor het oversluiten

We berekenen de periode waarbinnen de oversluitkosten terugverdiend worden. Soms komt het voor dat u de kosten niet terugverdiend, maar wel uw wensen en behoeften kunt invullen.  Zo zal iemand die wenst te verbouwen of zijn ex-partner dient uit te kopen minder oog hebben voor de terugverdienperiode. Er spelen dan zaken van hogere prioriteit.

Wanneer is oversluiten van uw hypotheek niet verstandig

Bankspaarhypotheek

Het is zelden interessant om een bankspaarhypotheek over te sluiten. Tenminste indien uw volledige hypotheek bestaat uit banksparen. Is er bijvoorbeeld ook een ander hypotheekdeel aanwezig dan kan het aanwezig zijn om uitsluitend dit deel over te sluiten. Het is namelijk ook mogelijk om gedeeltelijk uw hypotheek (intern) over te sluiten. Op deze wijze kunt u ook gebruik maken van een lagere hypotheekrente terwijl het fiscaal gunstig bankspaardeel in tact blijft.

Langjarig rentevast contract

Op het moment dat uw hypotheek nog een resterend rentecontract van bijvoorbeeld 20 jaar heeft is het niet interessant om aan oversluiten te beginnen. De boeterente is namelijk erg hoog en het financieel voordeel weegt dan vaak niet op tegen deze kosten. En op het moment dat u besluit te verhuizen binnen enkele jaren na de oversluiting heeft u ook een nadeel omdat u bij een verhuizing kosteloos kunt aflossen. Terwijl u de boeterente afkoopt over de volledige nog resterende rentevastperiode.

Doorlooptijd

Een hypotheek rond krijgen duurt afhankelijk van de complexiteit van een aanvraag en de verwerkingstermijn circa 4 tot 6 weken. Tijdens het eerste gesprek zal een hypotheekadviseur van ons kantuur u een duidelijke uitleg verschaffen over de diverse factoren die van invloed zijn op het oversluitproces van uw hypotheek.

U kunt tijd winnen door tijdig over alle relevante documenten zoals een werkgeversverklaring en loonstrook te beschikken. Met deze gegevens kan uw hypotheekadviseur ook meteen mogelijke bottlenecks signaleren met betrekking tot uw hypotheekaanvraag en hierop anticiperen. Op deze wijze wint u tijd en kunt u bijvoorbeeld eerder profiteren van de lage hypotheekrente of eerder starten met verbouwen.

Het proces

Eerst vindt er een kennismakingsgesprek plaats waarbij uw complete financiële situatie in kaart wordt gebracht. Uw hypotheekadviseur werkt deze informatie in combinatie met uw wensen en behoeften uit tot een financieel plan. Nadat u samen met uw hypotheekadviseur het financieel advies hebt besproken volgt er een keuze voor een bepaalde geldverstrekker.

Vervolgens wordt er een hypotheekaanvraag ingediend en volgt er een rentevoorstel vanuit de geldverstrekker van uw keuze. Tegelijkertijd worden er ook andere acties uitgezet zoals het bespreken van uw taxatieaanvraag met een taxateur uit uw regio. Daarnaast bespreken wij uw dossier door met de notaris van uw keuze. Ook kunnen wij een vergelijking maken van de diverse notarissen en prijsopgaves opvragen. Ook het vergelijken van notariskantoren loont. Soms zitten er honderden euro’s verschil in de kosten voor min of meer het uitvoeren van wettelijke taken.

Mocht een levensverzekering gewenst zijn dan vragen wij die ook namens u aan.

Fiscaal geruisloos voortzetten

Indien er sprake is van het overhevelen van een zogeheten woekerpolis met KEW-clausule of een bankspaarrekening naar de nieuwe geldverstrekker ontstaat er een nieuw administratief proces. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten.  Het geld vanuit deze aflosproducten komt pas vrij nadat de oude hypotheek is afgelost. Daarna kan het geld uit deze aflosproducten worden overgeheveld naar de nieuwe geldverstrekker.

Mocht u meer wensen te weten of uw bestaande hypotheek ook wensen over te sluiten? Spreek dan gerust eens af met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Het eerste gesprek is voor onze rekening.




ontslag hoofdelijke aansprakelijkheidIndien jullie samen een huis bezitten met een gezamenlijke hypotheek en jullie gaan uit elkaar kan er sprake van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn. Deze situatie komt voor bij een echtscheiding of relatiebreuk waarbij één van beiden de woning met hypotheek wenst over te nemen. Hoe werkt dat nu precies met ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en wat komt daar zoal bij kijken om te regelen?

Een beschrijving van het proces

Hoewel het makkelijk klinkt om één partij te verwijderen uit de hypotheekakte is dit een bewerkelijk proces. In sommige gevallen is het compleet afsluiten van een nieuwe hypotheek eenvoudiger en sneller geregeld. Het komt soms voor dat een procedure tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid maanden in beslag neemt. Een juiste en complete voorbereiding kan de doorlooptijd aanzienlijk versnellen.

Hoe u zelf een goede voorbereiding van dit proces ter hand kunt nemen valt in het artikel te lezen. We gaan in dit artikel uit van de meest voorkomende situatie en dat is dat iemand op fiftyfifty basis de woning bezit.

De bank of geldverstrekker gaat namelijk beoordelen of de achterblijvende partner voldoende inkomen heeft om de lasten van de hypotheek te dragen. Het is namelijk zo dat u samen ‘hoofdelijk aansprakelijk’ bent voor het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Na het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heeft de bank alleen nog de achterblijvende partner om de vordering te verhalen indien de maandelijkse betalingen uitblijven.

Doorlooptijd proces van procedure hoofdelijk ontslag hypotheek

Gemiddeld kan een proces binnen 4 tot 10 weken geregeld zijn. Dat hangt mede af van de volgende factoren :

  • Zijn de afspraken tussen u en uw ex-partner duidelijk en bindend vastgelegd;
  • Is de notaris flexibel in het meewerken, vraag bij het vergelijken van notarisoffertes ook naar de verwerkingstijd;
  • Met welke geldverstrekker heeft u te maken? Is dit een Nederlandse geldverstrekker met eigen serviceorganisatie of een zogeheten schaduwbank die met externe serviceproviders werkt. De laatste variant levert veel vertraging op;
  • Dient de woning nog getaxeerd te worden of is er op voorhand al overeenstemming over de waarde van de gezamenlijke woning.

Werkwijze procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Zodra u of de vertrekkende partner van plan is om de woning en hypotheek over te nemen kunnen wij u begeleiden. Ook vaak al in de fase voorafgaand aan deze keuze.

De volgende stappen in de procedure van hoofdelijk ontslag volgen we dan :

  • Inventarisatie van uw wensen en informatie over reeds lopende financiële producten;
  • Haalbaarheids- en besparingsanalyse overnemen hypotheek of afsluiten geheel nieuwe hypotheek;
  • Terugkoppeling van deze uitkomst middels een adviesgesprek;
  • Hierna maken we afspraken over de uitvoering van de eventuele adviesopdracht. Dit is maatwerk en afhankelijk van uw keuzes spreken we een vast tarief af.

Op voorhand weet u wat de kosten zijn en blijkt het toch niet mogelijk zijn om de hypotheek af te sluiten of over te nemen heeft u geen advieskosten. Wij werken op basis van no cure no pay.

Waardering van de gezamenlijke woning

De eerste stap in het proces is het bepalen van de waarde van de woning en eventueel gekoppelde aflosproducten. Indien u samen de echtscheiding regelt en op goede voet overleg kunt voeren mag u samen tot een waarde van de woning komen. U kunt hierbij vertrekken vanuit verkoopprijzen van woningen uit uw straat of buurt of zelfs aanknopen bij de WOZ-waarde. Het gaat er uiteindelijk om of u een realistische waarde kunt bepalen.

Hier ontstaan vaak tegengestelde belangen. Immers, de partner die de woning verlaat heeft belang bij een zo hoog mogelijke waarde en de partner die achterblijft wil als ‘koper’ vaak de meest gunstige prijs betalen. Het komt voor dat u hier samen niet meer uitkomt en een deskundige wenst in te huren. In sommige samenlevingsovereenkomsten zijn hier al afspraken over gemaakt zodat u deze afspraken erbij kunt nemen.

U kunt besluiten om gezamenlijk één taxateur aan te wijzen of meerdere makelaars of taxateurs een waardebepaling te vragen en de gemiddelde uitkomst van deze waardebepalingen als uitgangspunt te nemen. Vaak is het verstandig om een taxatierapport uit te laten brengen. De meeste geldverstrekkers wensen toch inzage te hebben in de waarde van uw woning op het moment dat men de hypotheekaanvraag gaat beoordelen.

Akte van verdeling

Op het moment dat u gezamenlijk de prijs hebt bepaald voor het over te kopen bedrag legt u deze afspraken vast in een akte van verdeling. Immers, de achterblijvende partner dient de andere helft van de woning nog te kopen.

Van klanten krijgen wij vaak de vraag waarom een akte van verdeling nog nodig is als er reeds een echtscheidingsconvenant is. In het echtscheidingsconvenant maakt u ook nog andere afspraken rondom uw echtscheiding en bezittingen en spreekt u het voornemen uit wie de woning gaat overnemen. Daarmee is de overdracht van de woning namelijk nog geen feit, dat kan uitsluitend een notaris regelen. Het echtscheidingsconvenant wordt ook nog getoetst door de rechtbank waardoor dit document eerder in het proces ontstaat. De akte van verdeling ziet uitsluitend toe op de formele overdracht van het over te kopen deel van de woning. Kortom een echtscheidingsconvenant is niet gelijk aan een akte van verdeling en beide documenten zijn noodzakelijk.

Overigens is een echtscheidingsconvenant alleen aan de orde bij een echtscheiding en niet bij een relatiebreuk indien u als samenwoners de woning hebt gekocht.

Akte van verdeling online notaris

Zoals hiervoor al te lezen is dient u te beschikken over een akte van verdeling om de hypotheek op 1 naam te krijgen. U kunt hiervoor een lokale notaris kiezen, maar dit proces kan tegenwoordig ook grotendeels online geregeld worden door een internetnotaris. Eén van de partijen dient alsnog te verschijnen tijdens het ondertekenen van de akte van verdeling. De tarieven zijn vaak vriendelijker. In 2018 is de voordeligste internetnotaris voor een akte van verdeling € 575.

Voor een online proces van de akte van verdeling dient uw aanvraag te voldoen aan de volgende eisen :

  • U woont beiden in Nederland en de te verdelen woning is in Nederland gelegen;
  • U hebt bindende afspraken met elkaar gemaakt over de verdeling van de hypotheek en de verbonden producten;
  • Er is geen sprake van : faillissement, surseance van betaling of onder curatele stelling;
  • Er liggen beslagen op de woning;
  • U beheerst de Nederlandse taal zowel schriftelijk als mondeling;
  • Daarnaast beschikt u over een emailadres omdat de communicatie veelal digitaal verloopt.

Overwaarde van de woning

Op het moment dat de uitkomst van de taxatie of waardebepaling bekend is ontstaat er overwaarde of onderwaarde. Van overwaarde is sprake indien de waarde van de woning hoger is dan de openstaande hypotheek. Van onderwaarde is sprake indien de situatie omgekeerd is en de hypotheek hoger is dan de getaxeerde waarde.

Blijkt dat er sprake van overwaarde is en u als achterblijvende partner uw ex dient uit te kopen dan kunt u dit betalen vanuit spaargeld of door middel van een verhoging van de hypotheek. Op het moment dat u de hypotheek wenst te verhogen dient u sowieso de waarde van de woning te laten taxeren. Deze taxatiewaarde kan overigens ook afwijken van de eerder samen vastgestelde waarde. De bank neemt beide waardes in behandeling en beoordeelt de zaak individueel.

Onderwaarde en restschuld

Blijkt dat er sprake van onderwaarde is dan ontstaat er op dat moment een restschuld. U mag gezamenlijk afspraken maken over het afkopen van gekoppelde aflossingsproducten zoals een spaarhypotheek, spaarhypotheek of kapitaalverzekering. Per saldo bent u, indien er geen andere afspraken zijn gemaakt, gezamenlijk verantwoordelijk voor deze restschuld.

In de meeste gevallen geeft de vertrekkende partner een vergoeding aan de overnemende partner voor zijn of haar aandeel in de onderwaarde.

Bestaande hypotheek

Uw bestaande hypotheek bezit u gezamenlijk en bij de situatie van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijven de meeste afspraken met de bank of geldverstrekker in stand. Zo sluiten de meeste geldverstrekkers in hun voorwaarden uit dat u een nieuw rentecontract kunt afsluiten, maar bent u verplicht om het bestaande rentecontract uit te dienen. Tenzij u dit wenst af te kopen met een eventuele boeterente.

Uw bestaande hypotheek bestaat ook uit een aflossingsvorm, tenzij u een volledig aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Indien u een aflossingsproduct gekoppeld hebt aan uw hypotheek dient u hierover afspraken te maken in het echtscheidingsconvenant. In ieder geval hebt u recht op de helft van de waarde van dit product. In sommige gevallen kan de vertrekkende partner dit product ook nog fiscaal geruisloos voortzetten en koppelen aan een nieuwe hypotheek.

De spelregels wat u precies kunt doen met het aflossingsproduct hangt ook samen met het acceptatiebeleid van de bank of geldverstrekker, de regels rondom NHG en de Belastingdienst.

Welke keuzes zijn er rondom aflosproducten van uw hypotheek?

We gaan van de situatie uit dat u nu beschikt over een spaarverzekering (spaarhypotheek) of een bankspaarrekening (bankspaarhypotheek). Dit zijn de meest voorkomende aflosproducten van de laatste jaren. In de jaren negentig werden er ook veel kapitaalverzekeringen verkocht. Nu zijn deze ook wel beter bekend onder de noemer woekerpolis.

Bij het afsluiten van deze hypotheekvormen heeft u, als het goed is, een bewuste keuze gemaakt of de polis in box 1 of box 3 opbouwt. Het verschil tussen deze twee keuzes is fiscaal gedreven. Een opbouw in box 1 betekent dat u over de waarde van het product gedurende de looptijd geen vermogensrendementsheffing hoeft te betalen, en de uitkering alleen onbelast kunt gebruiken voor het aflossen van een zogeheten eigenwoningschuld. Heeft u er destijds voor gekozen om in box 3 op te bouwen dan heeft u de vrijheid om de uitkering te gebruiken voor andere doelen dan de eigenwoningschuld. De waarde van het product telt dan wel jaarlijks mee voor de bepaling van uw vermogen in box 3.

Om het niet te ingewikkeld te maken gaan we uit van de meest voorkomende situatie in de voorbeelden hieronder. Namelijk een aflosproduct met een spaardeel in box 1.

Splitsen

Indien u hebt afgesproken om de waarde van het aflosproduct te splitsen is dit een kwestie van voorleggen aan de geldverstrekker. Op voorhand is namelijk niet te zeggen of de geldverstrekker dit verzoek zal honoreren. Dit maakt onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Zo kan een geldverstrekker van mening zijn het nodig is om de complete waarde van het aflosproduct gekoppeld te houden aan de hypotheek. In zo’n situatie kunt u besluiten om de vertrekkende partner de waarde te vergoeden met uw spaargeld of uit te ruilen tegen andere waardevolle zaken. Dit zijn typisch afspraken die u kunt vastleggen in een echtscheidingsconvenant. Samenwoners mogen dit onderling regelen hoe ze zaken verdelen.

Het nadeel bij een vergoeding voor de waarde uit te keren is dat u als vertrekkende partner het aflosproduct niet kunt voortzetten met een nieuwe hypotheek. In sommige gevallen heeft een vertrekkende partner daar ook geen goed gevoel bij en wenst men liever een nieuwe frisse start te maken. Financieel hoeft dit niet altijd de meest gunstigste keuze te zijn.

Stopzetten

De meest radicale keuze is om te stoppen met het aflosproduct. Wel dient u dan de waarde te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Ook hier geldt weer dat de geldverstrekker een stem in het proces heeft. Vindt deze bijvoorbeeld dat uw inkomen als achterblijvende partner te laag is voor de openstaande hoofdsom dan kan men soms het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid alleen verstrekken indien u tot stoppen van het aflosproduct overgaat.

U dient dan alsnog een afspraak met de vertrekkende partner te maken over het saldo dat vrijkomt.

De keuzes die hier te maken zijn hangen dus niet alleen vast aan uw eigen wensen op dit punt. Wij kunnen u bijstaan in het uitzoeken van de verschillende opties en het regelen ervan.

Hoe beoordeelt een bank of u in aanmerking komt voor de hypotheek?

Gelukkig is er bij deze situatie meer ruimte voor maatwerk bij de meeste geldverstrekkers. Zo dient een bank of geldverstrekker zorgvuldig te beoordelen of er een mogelijkheid is om de hypotheek te behouden met het oog op het voorkomen van een executieverkoop. In zo’n situatie bent u namelijk een stuk slechter af en heeft u geen woonruimte meer.

Zo kunnen wij de hypotheekaanvraag begeleiden en een persoonlijke toelichting schrijven die uitgaat van uw werkelijke lasten en inkomen.

Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in uw financiële positie. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk en kunt u zelf al voorbereiden indien u te maken krijgt met deze situatie :

  • Wat is de ontwikkeling van uw (spaar) vermogen van de laatste jaren?
  • Bent u aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen?
  • Heeft u geen kredieten afgesloten (stapelen) de laatste tijd?
  • Waarom bent u zelf van mening dat u de lasten kunt betalen. Dit is een vormvrije tekst.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek met NHG

Als u reeds een hypotheek met NHG hebt ontstaat er een nieuwe dynamiek. De stichting achter NHG heeft namelijk ook regels opgesteld die een rol spelen indien u te maken hebt met een restschuld. In sommige situaties komt u in aanmerking voor kwijtschelding van deze restschuld. Echter dan dient geen van beide partners de woning alleen te kunnen betalen. U dient dan verplicht mee te werken aan de zogeheten Inkomens- en Vermogenstoets.

De geldverstrekker mag in een dergelijke situatie de hypotheek met NHG voortzetten met u of uw nieuwe partner. In deze laatste situatie wordt er een nieuwe geldnemer toegevoegd. Dan dient voldaan te worden aan de NHG-normen van het moment van aanvraag. De nieuwe partner dient dan tevens eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner te worden. Er is niet opnieuw de premie van 1% voor NHG van toepassing.

Levensverzekering en hoofdelijk ontslag

Bij het afsluiten van uw hypotheek kan de geldverstrekker de verplichting hebben opgelegd voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. In de volksmond een levensverzekering genoemd.

De regel is meestal dat een levensverzekering verplicht is voor het bedrag dat boven de 80% van de waarde van de woning wordt geleend. Dat risico van minimaal 20% wenst de bank afgedekt te hebben indien u voortijdig komt te overlijden. De minimale looptijd is meestal 10 jaar.

Zodra u met een echtscheiding te maken krijgt en met de procedure van hoofdelijk ontslag ontkomt u er niet aan om ook over de levensverzekering na te denken. Meestal is de oplossing om de oude levensverzekering te beëindigen en een nieuwe af te sluiten die past bij uw nieuwe situatie. Immers, blijft de oude verzekering doorlopen dan ontvangt uw ex-partner mogelijk nog een uitkering vanuit deze levensverzekering.

Er kan nog en waarde in de polis aanwezig zijn. Ook dan dient u stil te staan bij dit onderwerp en afspraken over de verdeling te maken.

Ook kunt u te maken hebben met gewijzigde gezondheidsomstandigheden. Blijkt u moeilijker in aanmerking te komen voor een nieuwe levensverzekering dan zou u de polis van de bestaande levensverzekering kunnen redigeren.

Fiscale spelregels

Op het moment dat u besluit de andere helft van de woning over te kopen heeft u te maken met nieuwe fiscale spelregels. Tenminste indien uw oude hypotheek al bestond voor 2013. Een klein voorbeeld. Stel dat u samen met uw ex-partner een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 heeft en u wenst de helft van de woning over te kopen die een waarde van eveneens € 200.000 heeft. Dan mag uw nieuwe hypotheek nog slechts € 100.000 aflossingsvrij zijn om in aanmerking voor de renteaftrek te komen. De andere helft dient u ten minste annuïtair af te lossen.

U mag dan opnieuw 30 jaar de gelegenheid nemen om de hypotheek af te lossen en de rente af te trekken.

Ook bestaat er de zogeheten scheidingsregeling voor de aftrek van de hypotheekrente tijdens de scheidingsperiode. U mag 24 maanden lang de hypotheekrente nog in aftrek nemen als u de woning hebt verlaten en de rente hebt voldaan. Dit mag alleen gedurende de periode dat de woning niet daadwerkelijk is overgedragen en dus verdeeld.

Er zijn specifieke situaties denkbaar waarbij u de betaalde lasten mag aftrekken als betaalde alimentatie. Voor de ontvangende partner is dit dan belast als zijnde partneralimentatie. Dit is erg afhankelijk van de omstandigheden en uw persoonlijke situatie om daar stellige uitspraken over te doen.

Zijn de kosten fiscaal aftrekbaar voor hoofdelijk ontslag

De kosten die samenhangen met het wijzigen van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Aangezien u ook een deel van de woning overneemt van uw ex-partner komen hier ook kosten om de hoek kijken. De notaris brengt hier een tarief voor in rekening. Dit deel van de kosten is niet aftrekbaar omdat dit samenhangt met het verkrijgen van eigendom. Alleen de kosten voor het aanpassen van de hypotheek zijn aftrekbaar in uw jaarlijkse belastingaangifte.

Wenst u hulp bij het proces tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid? Tijdens een kosteloos kennismakingsgesprek kunnen wij u van relevante informatie voorzien.




 

 

huis kopen zonder eigen geldGratis telefonisch consult?

 

Huis kopen zonder eigen geld is soms mogelijk

Het is sinds 1 januari 2018 toegestaan om tot maximaal 100% van de marktwaarde een hypotheek af te sluiten. Sinds 2012 heeft de rijksoverheid geregeld dat u stapsgewijs minder kunt lenen met een hypotheek. De ondergrens is voorlopig bepaald op 100%. Er gaan ook wel geluiden op om dit percentage verder te verlagen naar 80%. Vooral de OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) hamert er telkens op om dit percentage te verlagen tot het percentage wat gebruikelijk is in Europa en andere deelnemende landen aan de OESO. Kortom u dient steeds meer eigen geld in te leggen voor het kopen van een eigen huis.

Het Nederlandse model is compleet anders dan het model in andere landen en vooral onze betalingsmoraal is uitmuntend te noemen. Hierdoor is de kans gering dat Nederlandse huishoudens in betalingsproblemen komen vanwege de verstrekking tot 100% van de marktwaarde. Ook omdat nieuw afgesloten hypotheken tegenwoordig bijna allemaal 100% worden afgelost. We zullen in dit artikel niet al te uitgebreid ingaan op dit fenomeen.

Mogelijke oplossingen voor het kopen van een huis zonder eigen geld

Eigenlijk zijn er drie “goede” oplossingen te bedenken indien u dolgraag een huis wenst te kopen en niet direct over spaargeld beschikt. Dat is op zichzelf niet vreemd als u bijvoorbeeld net in een studie hebt geïnvesteerd en bent begonnen aan uw eerste baan. Of als u een huis hebt verkocht en een restschuld hebt voldaan. Kortom en er zijn tal van redenen te bedenken waarom u tijdelijk niet beschikt over voldoende spaargeld.

De laatste optie die wij kunnen bedenken is een consumptieve lening in de vorm van een persoonlijke lening af te sluiten om de kosten koper te financieren. Het klinkt misschien apart dat het wel mogelijk is om een los krediet af te sluiten bovenop de 100% van de koopsom in plaats van een hypotheek. Toch is dit wettelijk gezien mogelijk.

Het alternatief is soms niet voordeliger voor u. Indien u besluit te huren in plaats van te kopen dan wordt u ook geconfronteerd met hoge huurlasten. In veel gevallen is een koopwoning voordeliger. Soms is het kiezen uit twee kwaden.

Huis kopen met behulp van ouders

Indien uw ouders het ook een goed idee vinden dat u een huis wilt kopen en wensen te helpen zijn dit de mogelijkheden voor hen :

  • Ze kunnen borg staan voor uw hypotheek of een deel er van. Aegon, Obvion en Rabobank bieden ieder verschillende oplossingen hiervoor;
  • U kunt het bedrag van de kosten koper schenken;
  • Indien zij beschikken over eigen geld kunnen ze besluiten u een deel van de hypotheek te verstrekken middels een familiehypotheek;
  • Samen een woning kopen en deze ook deels te bewonen, of niet.
Marktwaarde maximaal belenen

De regel bij de meeste geldverstrekkers is dat u maximaal 100% van deze marktwaarde kunt verkrijgen als hypotheek. Dit geldt niet bij alle geldverstrekkers, dat vergt dus een goede voorbereiding.

Een voorbeeld. Stel dat u een woning op het oog hebt met een vraagprijs van € 270.000 en de taxateur vindt de marktwaarde van de woning € 275.000. Tevens hebt u een goede aankoopmakelaar ingehuurd die de koopprijs op € 265.000 weet te krijgen. In dat geval kunt u dus een hypotheek van € 275.000 krijgen. Stel dat de kosten koper bij de koopsom van € 265.000 circa € 11.500 zijn dan hoeft u nog maar € 1.500 aan eigen geld in te brengen in plaats van € 11.500.

Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan goed in kaart brengen welke banken en andere geldverstrekkers uitgaan van deze techniek. Sommige geldverstrekkers hebben in uw acceptatievoorwaarden staan dat de laagste van de twee (koopprijs of marktwaarde) bepalend is voor de maximale hypotheek van 100%. Men gaat dan uit van het principe dat de koopprijs gelijk is aan de marktwaarde.

Indien u voor deze route kiest heeft u een bepaalde minimale taxatiewaarde nodig. Laat dit ook in uw voorlopige koopovereenkomst opnemen zodat u nog kunt ontsnappen aan de koop zonder een boete te hoeven betalen. Zo komt u dus niet in de problemen als blijkt dat de taxateur de minimale taxatiewaarde niet heeft behaald. Immers, dit is een proces wat onafhankelijk dient te verlopen waarbij de taxateur zijn werk nog dient te laten valideren door een extern instituut.

U kunt dit voorkomen door zelf, of via uw aankoopmakelaar, een voorbehoud op te laten nemen dat u een maximum bedrag aan eigen geld wenst in te brengen. Bespreek dit goed met elkaar zodat er geen misverstanden over ontstaan.

Persoonlijke lening of doorlopend krediet

Het is mogelijk om het benodigd bedrag aan bijkomende kosten vanwege het kopen van de woning te financieren met een persoonlijke lening. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat uw inkomen toereikend is. Het bepalen van de maximale leencapaciteit voor een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt op een andere manier bepaald dan het verstrekken van een hypotheek.

De lasten van een persoonlijke lening zijn weer van invloed op de bepaling van de maximale hypotheek. Het komt dus erg precies om alles goed bij elkaar te krijgen in de juiste tijdsvolgorde. Zo dient u al een toezegging van het krediet te hebben. Het contract waaruit de toezegging van de persoonlijke lening blijkt dient ook getoetst te worden door de acceptant van de geldverstrekker.

Uw hypotheekadviseur weet in de meeste gevallen de juiste aanvliegroute te kiezen en u te helpen aan een verantwoorde hypotheek én lening.

Risicoklasse hypotheek en persoonlijke lening

Het klinkt misschien vreemd, maar u kunt soms nog besparen op de hypotheekrente door middel van een persoonlijke lening. Indien u een hypotheek afsluit wordt deze door de bank ingedeeld in een risicoklasse. Dit geldt overigens alleen voor hypotheken zonder NHG. Stel dat u met een kleine ophoging van uw lening de hypotheek in een lagere risicoklasse kunt krijgen kan dit soms wel 0,2% schelen.

Wilt u eens vrijblijvend weten wat voor u persoonlijk de mogelijkheden zijn voor het kopen van een eigen huis? Er is soms meer mogelijk dan u zelf denkt. Wij proberen altijd in oplossingen te denken en werken op basis van no cure no pay. Vinden wij geen oplossing dan heeft u geen kosten.

Maximale hypotheek stapsgewijs verlaagd

We komen uit een tijdperk waarbij iemand maximaal 125% van de executiewaarde als hypotheek kon krijgen. Sinds enkele jaren is de maximale verstrekking telkens verlaagd met 1% tot maximaal 100% in 2018.

Nieuwbouwwoning kopen

Het aanschaffen van een nieuwbouwwoning is voordeliger dan een bestaande woning. De kosten koper beperken zich tot de advieskosten voor een hypotheek en de notariskosten voor het inschrijven van een hypotheekakte.

In veel gevallen kunt u de dubbele lasten ook meefinancieren in de nieuwe hypotheek.




 

stijging huizenprijzenDe stijging van de huizenprijzen

Het is u waarschijnlijk niet ontgaan dat het goed gaat op de woningmarkt. De huizenprijzen blijven stijgen en de rente is op een historisch laag punt. Een woning is nu gemiddeld 9,5% in prijs gestegen in vergelijking met een jaar eerder. Dit is de hoogste stijging sinds september 2001 en sinds het dieptepunt van de markt in 2013 zijn de huizenprijzen inmiddels 26 procent gestegen. Daarnaast vinden steeds meer mensen een baan of zekerheid op de arbeidsmarkt, wat het kopen van een huis aantrekkelijk maakt. Dit klinkt natuurlijk heel positief, maar laten we ook stil staan bij de keerzijde van dit verhaal.

Woningaanbod

Tegelijkertijd met het stijgen van de prijzen is het aantal verkochte woningen gedaald. Er is een schaarste op de Nederlandse woningmarkt ontstaan. De verhuisbehoefte is namelijk groter en de enorme prijsdaling van een aantal jaar terug zijn we aan het compenseren. Het probleem is dat er te weinig woningen in de verkoop worden gezet om aan de vraag van nu te kunnen voldoen. Dit brengt met zich mee dat er soms “blind” huizen gekocht worden. Er lijkt geen tijd te zijn om de bouwkundige staat te onderzoeken van de woning of om te kijken of het wel echt te betalen is. Wachten kan niet want er zijn vaak veel kandidaten voor hetzelfde huis.

De economie is nog steeds herstellende en ten tijde van crisis viel de nieuwbouw volledig stil. Ruimtelijke ontwikkeling ligt in Nederland volledig in de handen van de (lokale) overheid en niet van andere commerciële partijen. Projectontwikkelaars durfden het eerder niet aan en dat er in die tijd veel bouwbedrijven failliet zijn gegaan speelt ook een grote rol. Het gevolg hiervan is dat er veel mensen werkloos zijn geraakt in de bouw en deze schaarste is niet direct opgelost. Er wordt verwacht dat we de achterstand van nieuwbouw projecten in 2020 ingehaald zullen hebben.

Starters

Als u al een huis heeft en wilt verhuizen staat u er wellicht beter voor dan een starter. Starters hebben het namelijk moeilijk op de huidige markt. Er is veel minder keuze en u betaalt meer voor een woning dan een aantal jaar geleden. Door nieuwe, strengere hypotheekregels is er minder ruimte om geld te lenen en moet u vooraf al duizenden euro’s hebben gespaard.

Het kopen van een huis omvat uiteindelijk meer dan gunstigere rentes en schaarste op de markt. Het belangrijkste is het vinden van een plek die u thuis kunt noemen. Of dat nu vluchtig gaat of dat u nog even wacht wat op de markt brengt over een tijdje: het zal altijd een spannend proces blijven. Mocht u nog niets op het oog hebben en eens willen oriënteren dan is het wellicht een goed idee om een open huizen dag te bezoeken. De volgende open huizen dag is 7 april en voor tips kunt u deze blogpost eens doorlezen: https://www.cournot.nl/hypotheek/open-huizen-dag-7-april-2018/

Meer informatie gewenst over het kopen van een huis?




Of de hypotheekrente in 2018 gaat stijgen of dalen is ‘the one million dollar question’ voor de gemiddelde eigenwoningbezitter (in spe). Nu afsluiten voor 10 jaar rentevast of juist voor de maximale termijn van 30 jaar?hypotheekrente

Economische omstandigheden en hypotheekrente verwachting voor 2018

Een hypotheek valt nu nog prima af te sluiten voor 10 jaar vast tegen een rente van 2% voor zowel huizenkopers en consumenten die een verlengingsaanbod van hun geldverstrekker hebben gehad. De economie heeft prima de wind in de rug wat zorgt voor een lichte neiging naar een stijging van de hypotheekrente in 2018. Ook heeft de ECB (Europese Centrale Bank) besloten om het opkoopprogramma af te gaan bouwen. Dit opkoopprogramma was een crisismaatregel om in Europa mensen aan het werk te krijgen en om welvaart te creëren.

Inmiddels valt wel vast te stellen dat de bodem voor de hypotheekrente is bereikt en dat de kans op een verdere daling klein is. Daar dienen de economische omstandigheden drastisch voor te wijzigen.

In de Verenigde Staten heeft de Centrale Bank de rente inmiddels een paar keer verhoogd en heeft de economie daar een voorsprong op Europa. De ECB probeert met het opkopen van schulden consumenten aan het besteden te krijgen en de rente kunstmatig laag te houden. Ook houdt men nauwlettende inflatie in de gaten en is de doelstelling een inflatie van 2%. Door het extra toevoegen van geld aan de economie blijft de rente dus kunstmatig laag.

Zo lang dit opkoopprogramma blijft bestaan is de verwachting dat de hypotheekrente in 2018 licht zal stijgen tot het einde van het jaar.

Rentestijging door Basel 4 regels voor banken

In 2022 worden er nieuwe regels voor banken ingevoerd onder de noemer Basel 4. Dit is een akkoord tussen de banken onderling en 1 van de belangrijke aanpassingen ten opzichte van Basel 3 is dat banken een hogere buffer dienen aan te houden ten opzichte van verstrekte leningen en hypotheken. Vooral het Nederlandse model waarbij banken relatief veel aflossingsvrije hypotheken verstrekken zorgt voor een nadelige positie voor de Nederlandse banken.

De verwachting is dat de Nederlandse banken deze nieuwe kapitaaleisen zullen doorbelasten aan klanten. Dit is eigenlijk al zichtbaar tussen de opslagen in rente tussen bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek en en annuïteitenhypotheek. De NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) verwacht op termijn zelfs een rentestijging van 1% door deze nieuwe set afspraken.

Deze Basel 4 norm geldt overigens uitsluitend voor banken. Dit betekent dat verzekeraars en pensioenfondsen een concurrentievoordeel hebben en zich nadrukkelijker op de markt zullen manifesteren als geldverstrekker voor hypotheken. Dit fenomeen is de laatste jaren al zichtbaar vanwege de verruiming voor pensioenfondsen en de Basel 3 regels om geld uit te lenen voor hypotheken. Een aanbieder zoals Munt hypotheken is in 2017 geëindigd op de 7e plaats qua aanbieders. De drie grootste aanbieders van hypotheken (Rabobank, ING en ABN Amro) verliezen steeds meer marktaandeel.

Vanwege de trend om steeds vaker een langjarig rentevast periode, 20 jaar en 30 jaar rentevast, af te sluiten zijn deze ‘nieuwe’ aanbieders in het voordeel voor de komende jaren.

Ook weten of u kunt besparen op uw bestaande hypotheekcontract?




 

 

Een woning kopen indien uw rentecontract nog lang loopt

Een stap om te verhuizen vanwege de lage hypotheekrente is een optie? Dan is het misschien het geschikte tijdstip om te verhuizen. Op dit moment is de hypotheekrente nog steeds ultralaag en is de verwachting dat de huizenprijzen blijven stijgen. U laat dan kosteloos uw bestaande hypotheekcontract achter. Stel dat u nu een rente van 5% hebt, dan kunt u enkele procenten besparen. Maak hier een berekening van uw maximale hypotheek.besparen hypotheeklasten

Hypotheek oversluiten voor een lagere hypotheekrente

Geen verhuisplannen, maar toch profiteren van de lage hypotheekrente? Dan is oversluiten een optie om direct over te stappen op een lagere rente. Op het moment dat u uw hypotheek wenst over te sluiten kunt u alles binnen de hypotheek onder de loep nemen :

Switchen van geldverstrekker

U kunt een vergelijking maken tussen diverse aanbieders en de aanbieder met de laagste hypotheekrente en de beste voorwaarden kiezen.

Andere aflosvorm kiezen

Ook kunt u besluiten de aflosvorm van uw hypotheek te veranderen. Zo kunt u bijvoorbeeld een levenhypotheek met woekerpolis stopzetten en een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek afsluiten. Liep uw hypotheek reeds voor 2013 dan mag u ook een fiscaal gunstige aflosvorm zoals een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek voortzetten als bankspaarhypotheek.

Rentevastperiode veranderen

Ook kunt u de keuze van het rentecontract veranderen en kunt u vrij kiezen of u de hypotheekrente wenst vast te zetten. Dit kunt u per leningdeel aangeven.

Bekijk hier de top 5 rentes die op dit moment gelden :



NHG toevoegen

Met een NHG-hypotheek komt u veelal in aanmerking voor een korting op de hypotheekrente die kan oplopen tot 0,6%. Indien u aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie voldoet, kunt u bij oversluiten kiezen voor NHG. In 2018 zijn de normen om in aanmerking voor NHG te komen verbeterd waardoor een grotere groep eigenwoningbezitters een hypotheek met NHG kan afsluiten.

Bij oversluiten betaalt u afsluitkosten voor de nieuwe hypotheek en een boeterente voor het aflossen van de oude hypotheek. Dit is voor huizenbezitters een drempel om de hypotheekrente te laten verlagen. Er zit dus een terugverdienperiode gekoppeld aan het oversluiten van een hypotheek.

Interne oversluiting van uw hypotheek

Het is niet altijd nodig om over te sluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Met een zogenaamde ‘interne omzetting’ kunt u de hypotheek wijzigen bij uw bestaande geldverstrekker.  U heeft daarbij de volgende keuzes:

Andere aflosvorm voor huidige hypotheek

U kunt uw huidige hypotheekvorm wijzigen en bijvoorbeeld gaan aflossen. Voor een interne omzetting betaalt u geen boeterente, mits u bij dezelfde geldverstrekker blijft en de hypotheek voortzet voor de resterende rentevastperiode. Wel zijn er meestal administratiekosten verschuldigd en heeft u kosten voor het hypotheekadvies. Ook niet in alle gevallen is een verandering van de aflosvorm een verbetering. Bij een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek ontstaat er geen direct voordeel omdat de rentevergoeding van het spaarproduct gelijk is aan de hypotheekrente die u voldoet. Dit werkt dan volgens het het principe, de hypotheekrente omlaag, dan stijgt de premie voor de spaarverzekering (of inleg voor de bankspaarrekening).

Rentemiddeling

Inmiddels biedt een meerderheid van de banken rentemiddeling aan. Bij rentemiddeling vraagt u aan de bank om uw hypotheekrente te middelen met de huidige hypotheekrente die dezelfde aanbieder voor nieuwe klanten rekent. Omdat dit een simpele administratieve handeling is, zijn de kosten voor rentemiddeling lager dan bij oversluiten. U heeft echter niet de mogelijkheid om de hypotheek te wijzigen, waardoor de besparing vaak minder groot is. Daarnaast betaalt u dezelfde boeterente die wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode.

Een lagere risicoklasse

Een lagere hypotheek in verhouding tot de woningwaarde betekent minder risico voor de bank. Komt u in een lagere risicoklasse dan gaat uw hypotheekrente omlaag. Deze klassen worden uitgedrukt in een percentage (hypotheeksom in verhouding tot de woningwaarde), zie bijvoorbeeld de hypotheekrente op de website van SNS.

Om in een lagere risicoklasse te komen kunt u de hypotheek verlagen. Bij de meeste geldverstrekkers mag u tot een bepaald percentage (10% – 20%) boetevrij extra aflossen. Het kan natuurlijk ook dat uw huizenprijs is gestegen. Middels de WOZ-waarde of een taxatie kunt u dit aantonen. Niet alle hypotheekverstrekkers passen de hypotheekrente automatisch aan naar een lagere risicoklassen.

Boeterente betalen en nieuw rentecontract afsluiten

U kunt ook besluiten om de boeterente te voldoen en te kiezen voor een nieuwe rentevastperiode. In de meeste gevallen is het dan voordeliger om ook de rentes van andere geldverstrekkers te vergelijken.

Wenst u ook advies of oversluiten van uw hypotheek nuttig en verstandig is? Neem dan gerust eens contact met ons op.




 


Interesse in onze dienstverlening?

We zijn blij dat u ons bezoekt. Vul gerust het formulier in en dan neemt een vriendelijke collega contact met u op.


X
Meer interesse? Neem contact op!