Auteur: Cournot

kapitaalverzekeringEen kapitaalverzekering is een variant van een levensverzekering die vooral in de afgelopen 30 jaar veel aangeboden werd. Sinds enkele jaren zijn deze polissen ook bekend onder de noemer woekerpolis.

De gedachte was dat dergelijke kapitaalverzekeringen een bedrag opbouwden om fiscaal gunstig uw hypotheek af te lossen of om kapitaal op te bouwen voor uw pensioen (lijfrenteverzekering). De kapitaalverzekering voor het aflossen van uw hypotheek wordt ook wel een kapitaalverzekering eigen woning, hierna KEW, genoemd indien de verzekering aangemerkt is als box 1 polis.

Periodiek, meestal maandelijks of jaarlijks, betaalt u een afgesproken premie. De premie is opgebouwd uit een spaar-of beleggingsdeel en een overlijdensrisicodeel. Aan het einde van de looptijd keert de verzekeringsmaatschappij het bedrag uit indien u of de mede-verzekerde (meestal uw partner) in leven bent. Met dit bedrag kunt u dan vervolgens uw hypotheek aflossen, zeker als het een box 1 polis is. Dan heeft u fiscaal de verplichting om de hypotheek af te lossen met het opgebouwde kapitaal.

Nieuwe wetgeving sinds 1 januari 2013

De overheid heeft beslist om de verkoop van nieuwe kapitaalverzekeringen aan banden te leggen per 1 januari 2013. Het fiscale voordeel wat de overheid voor haar rekening nam is voor nieuwe verzekerden niet meer haalbaar.

Er is wel sprake van overgangsrecht. Een ieder die reeds voor de datum van 1 januari 2013 een kapitaalverzekering eigen woning bezat mag deze voortzetten. Wel zijn er fiscale spelregels verbonden aan dit overgangsrecht. Zo mag u de einddatum niet verlengen of het kapitaal verhogen.

Hoe werkt een kapitaalverzekering eigen woning?

Een KEW is een verzekering die op een afgesproken datum een eenmalig bedrag uitkeert. Meestal is de looptijd 30 jaar. De maandelijkse premie wordt gespaard of belegd.

Naast de kapitaalopbouw zit er ook meestal een overlijdensrisicodeel in de polis. Dat is een verplicht element, anders mag het product geen verzekering genoemd worden. Dat betekent dat u niet alleen kapitaal opbouwt, maar ook dat een van te voren verzekerd kapitaal wordt uitgekeerd als u of uw partner overlijdt tijdens de looptijd. De premie bestaat uit een spaar- of beleggingsdeel en een premie voor een overlijdensrisicoverzekering.

Het alternatief is een zogeheten spaarrekening eigen woning, hierna SEW, die zo’n combinatie niet kent. Wel kunt u naast een SEW een losse overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Uiteindelijk is dat ook voordeliger en praktischer gebleken.

Fiscale spelregels kapitaalverzekering eigen woning | KEW

De belangrijkste fiscale kenmerken zijn als volgt :

  • Vrijstelling voor vermogensrendementsheffing in box 3 en een onbelaste opbouw van kapitaal;
  • Om in aanmerking voor de belastingvrijstelling te komen dient u de opgebouwde waarde af te lossen op de eigenwoningschuld;
  • Sinds 1 april 2017 is de minimale looptijd van 15 jaar komen te vervallen indien u de waarde gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen;
  • De verzekering dient te lopen bij een professionele verzekeraar en niet een eigen bv;
  • De hoogste jaarpremie mag niet meer bedragen dan tien maal de laagste premie;
  • De maximale looptijd van de polis is 30 jaar.

Wat gebeurt er indien u niet aan de fiscale spelregels voldoet voor een KEW? Dan wordt alsnog de aangegroeide rente of het beleggingsresultaat belast tot maximaal 52%. Afhankelijk van de inkomensklasse waar u in valt qua inkomstenbelasting.

Het belastbaar bedrag is de uitkering minus de betaalde premies gedurende de looptijd. Stel dat u € 100.000 aan uitkering ontvangt en de betaalde premies zijn € 75.000 dan is uw belastbare rendement € 25.000. Is uw rendement negatief dan bent u geen inkomstenbelasting verschuldigd.

Kapitaalverzekering verpanden aan hypotheek

Wat is het verpanden van een levensverzekering aan een hypotheek? De inhoudelijke polis wordt niet anders alleen de geldverstrekker is de eerste gerechtigde tot het kapitaal. Op deze wijze heeft de bank of geldverstrekker invloed op de uitkering van de polis bij een vroegtijdig overlijden van u of uw partner.

Dient dan de hele polis afgelost te worden op de hypotheek? Meestal vindt de uitkering in overleg plaats. Is de geldverstrekker of bank van mening dat uw financiele situatie na het overlijden wankel is dan zal men de gehele polis wensen te benutten om de hypotheek af te lossen. Heeft u voldoende ruimte, dan vindt overleg plaats en laat men alsnog een deel vrij voor een rechtstreekse uitkering.

Besparing overlijdensrisicoverzekering kapitaalverzekering eigen woning

De overlijdensrisicoverzekering die is ingebakken in de polis van de kapitaalverzekering valt los voort te zetten. Dat levert een besparing op in de meeste gevallen. In de afgelopen jaren zijn de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen gedaald vanwege toegenomen concurrentie en het lagere risico op sterfte.

Ook kunt u besluiten het kapitaal binnen de kapitaalverzekering af te kopen of fiscaal voort te zetten in een zogeheten SEW. Dan blijven de fiscaal gunstige voorwaarden gehandhaafd, maar hebt u minder kosten.

Bij de gemiddelde KEW is sprake van verborgen kosten waar u geen of nauwelijks invloed op hebt. Op deze wijze kunt u de opbouw voor de aflossing van uw hypotheek veiliger en goedkoepr regelen. Zo kunt u namelijk ook van beleggen overstappen naar beleggen. Het blijft ook mogelijk om te beleggen met een zogeheten beleggersrekening eigen woning.

Uiteindelijk zorgen de kosten binnen de kapitaalverzekering voor een lager rendement. Immers van uw ingelegd premie blijft minder over om daadwerkelijk te beleggen of sparen.

Is iedere kapitaalverzekering eigen woning een woekerpolis?

Niet iedere kapitaalverzekering eigen woning is altijd even transparant. Helaas is de conclusie dat de meeste kapitaalverzekeringen te kwalificeren zijn als woekerpolis. Beleggingsverzekeringen zijn complexe financiële producten en het laatste woord hierover is in de rechtszaal nog niet gezegd. Talrijke procedures lopen er richting verzekeraars. Er zijn miljoenen van deze kapitaalverzekeringen in omloop.

De overlijdensrisicoverzekering keert uit bij overlijden gedurende de looptijd en kan een gelijkblijvende dekking hebben of een dalende. Vaak wordt voor dit onderdeel binnen de kapitaalverzekering een hoge premie in rekening gebracht. Naast de verborgen kosten die verzekeraars jarenlang in rekening hebben gebracht is de premie van de overlijdensrisicoverzekering ook een veelbesproken onderwerp.

Uiteindelijk zijn de in rekening gebrachte bedragen direct van invloed op uw uiteindelijk rendement en bedrag wat opgebouwd wordt na afloop van de looptijd.

Oversluiten kapitaalverzekering eigen woning

De volgorde van het oversluiten van uw kapitaalverzekering eigen woning is belangrijk. Eenmaal afgekocht blijft afgekocht en betekent ook een afrekening met de fiscus. Gedurende de looptijd van uw verzekering mag u rustig oversluiten naar een andere verzekeraar of geldverstrekker. De methode hiervoor heet fiscale geruisloze voortzetting. De praktijk is zoals vaak weerbarstiger. U heeft in veel gevallen ook toestemming nodig van de geldverstrekker indien de polis is verpand.

Vaak loont het de moeite om toch dit onderzoek op te starten. U kunt deze zorgen ook uit handen geven aan onze financieel adviseurs tegen een vast tarief.

Samenvatting kapitaalverzekering eigen woning

In veel gevallen is een verbetering van uw financiële situatie mogelijk. De kapitaalverzekering eigen woning kan in veel gevallen ontmandeld of afgekocht worden. Het doel om kapitaal op te bouwen voor de aflossing van uw hypotheek of opbouw van uw pensioen blijft dan nog steeds mogelijk.

Wij kunnen een inventarisatie van uw huidige situatie maken en u informeren over de concrete oplossingen voor uw woekerpolis dan wel kapitaalverzekering.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

huis kopen executieveiling hypotheekKopen op de veiling betekent dat een woning gedwongen wordt verkocht. Een gedwongen verkoop komt voor op het moment dat iemand een betalingsachterstand heeft voor zijn hypotheek en de bank geen vertrouwen in een goede oplossing heeft. Formeel heet een dergelijke veiling een executieveiling.

De uiteindelijk koopprijs op een veiling ligt meestal onder de verkoopwaarde op de normale woningmarkt. U kunt dus voordelig een woning kopen. Er kleven ook nadelen aan het kopen op een executieveiling.

Hoe werkt het bieden op de veiling?

De executieveiling start eerst met een veiling per opbod. Dat gaat als volgt. De veilingmeester begint met een een laag bedrag en de gegadigden kunnen dan hun vinger opsteken bij interesse voor een hoger bod. De veilingmeester probeert in deze fase een zo hoog mogelijk bedrag af te dwingen.

Soms weet een veilingmeester de zaal op te zwepen en hierdoor hogere biedingen los te weken. Uiteindelijk volgt er een eindbedrag tijdens deze fase van de veiling dat als basisbedrag dient voor de volgende fase in de executieveiling. Namelijk de veiling bij afslag. Meestal looft de bank een premie uit van 1% van de bieding voor de persoon die de hoogste bieding doet in de veiling per opbod. De uiteindelijke koper betaalt deze premie.

In de veiling bij afslag start de veilingmeester met een extreem hoog bedrag en noemt telkens een lager bedrag. Soms gaat het met tienduizend euro omlaag en in de laatste fase gaat dit vaak met duizend euro totdat iemand “mijn” roept. Deze situatie wordt ook wel afmijnen genoemd. Deze persoon is dan de uiteindelijke koper. Roept niemand “mijn”  tijdens deze veiling bij afslag dan is de koper de hoogste bieder tijdens de veiling bij opbod.

Sfeer op de executieveiling

Alleen al het bijwonen van een dergelijke veiling levert de nodige spanning op. Het komt natuurlijk voor dat meerdere personen een bepaalde woning graag willen kopen en stevig bieden om uiteindelijk de woning te bemachtigen. De meeste kopers zijn professionele vastgoedkopers die panden kopen om later weer door te verkopen al dan niet na een grondige renovatie. Ook kan de bank aanwezig zijn tijdens zo’n executieveiling en meebieden om de prijs op te drijven. Een vechtpartij komt ook wel eens letterlijk voor tijdens een executieveiling.

Steeds vaker is het mogelijk om online te bieden waardoor fysieke aanwezigheid in de veilingzaal niet nodig is.

Na afloop van de veiling beslist de bank of het huis ook daadwerkelijk aan de bieder wordt gegund . Als de bank het bod te laag vindt gaat de koop niet door. Zodra de bank wel akkoord is met de bieding maakt de notaris een akte van gunning op en kunt u binnen een voorafbepaalde termijn de notaris bezoeken en de woning betalen.

Een hypotheek of financiering krijgen voor een executieveiling

Indien u een huis wenst te kopen op de veiling is het noodzakelijk om een bewijs van uw financiële slagkracht te kunnen overleggen. U koopt namelijk zonder ontbindende voorwaarden en zodra u tijdens de veiling de woning kunt kopen dient u naar voren te lopen en een bewijs te overleggen.

Dit bewijs kan een bankgarantie zijn of een bankafschrift waaruit blijkt dat u beschikt over voldoende saldo. Wij raden u aan om voorafgaand aan de veiling contact op te nemen met het notariskantoor dat de veiling organiseert welke bewijsmiddelen zijn toegestaan.

Het komt namelijk voor dat de notaris iemand wegstuurt tijdens de veiling als blijkt dat er niet meteen bewijs voor de betaling van de verschuldigde koopsom en veilingkosten geleverd kan worden.

Veilingkosten huis executieveiling

Naast de reguliere kosten koper voor een woning waarbij u aan de onderstaande posten kunt denken, heeft u ook te maken met extra veilingkosten :

  •  Overdrachtsbelasting van 2% voor een woning (6% voor niet-woningen);
  • Notariskosten voor een reguliere akte van levering;
  • Kosten van een taxatierapport.

De bijkomende kosten bestaan uit de kosten van de notaris, het huren van de zaal, kosten van de aankondiging van de veiling, kadasterkosten en mogelijke andere onderzoekskosten.

De notaris is verplicht u op voorhand te informeren over de hoogte van de exacte kosten. Vraag dus gerust voorafgaand aan de executieveiling deze kosten op bij het notariskantoor.

Is het mogelijk om de woning te bezichtigen?

De bank kan wettelijk afdwingen dat de eigenaar mee dient te werken aan bezichtigingen. In artikel 267a Burgerlijk Wetboek Boek 3 is dit geregeld. In de praktijk kan een woningeigenaar tegenwerken, maar uiteindelijk kan de bank dit wettelijk afdwingen. Ook als een woningeigenaar weigert mee te werken kan dit later voor consequenties leiden, bijvoorbeeld dat er geen toegang is tot de wettelijke schuldsaneringsregeling.

In de praktijk is het vooralsnog niet altijd mogelijk om te bezichtigen aangezien de bank bij een weigerachtige houding van de woningeigenaar procedures dient te voeren. Deze procedures kosten geld en tijd en de vraag is of dit later voor de bank tot rendement leidt.

Het kan ook voorkomen dat een woning is verhuurd aan een derde partij. De bank heeft dan de mogelijkheid om deze huurovereenkomst wettelijk op te zeggen aangezien er dan in strijd met de hypotheekakte is gehandeld. De huurder bouwt in deze situatie geen rechten op en de bank kan dan na deze rechterlijke procedure de deurwaarder de woning laten ontruimen. Ook komt het voor dat de koper op de veiling de woning koopt met de huurder aanwezig, maar dan kan op basis van dit gerechtelijk vonnis de huurder alsnog worden ontruimd.

Al bij al kunnen er bij het kopen van een huis op de veiling vervelende situaties ontstaan. Een huiseigenaar of huurder die niets meer te verliezen heeft kan de woning ook molesteren. Dit komt ook voor en verklaart ook waarom de prijs van een woning op de veiling voordeliger is. Dit risico op extra schade is namelijk ingeprijsd.

Onderhandse bieding uitbrengen

Vindt u de executieveiling een spannende gebeurtenissen dan kunt u ook in het voortraject een onderhands bod uitbrengen. De notaris geeft in de advertentie aan welke termijn hiervoor openstaat. U kunt meestal gebruik maken van een biedingsformulier. U dient een reëel bedrag te bieden om kans te maken op een positieve uitkomst.

De bank beschikt namelijk over een taxatierapport met een verwachte verkoopwaarde en dient ook de belangen van de woningeigenaar in acht te nemen. Stel dat de bank lichtzinnig een te lage bieding accepteert dan is de woningeigenaar uiteindelijk de dupe van deze lage bieding. De restschuld neemt dan namelijk toe of de overwaarde neemt af. De woningeigenaar kan in zo’n geval de bank met succes aansprakelijk stellen.

Kortom koopjes zult u in deze fase niet treffen, maar u kunt wel exclusief proberen om alsnog de woning te kopen als blijkt dat u een realistisch bedrag hebt geboden. Als dit lukt sluit u via de notaris een voorlopig koopcontract af en heeft u enkele weken gelegenheid om de woning daadwerkelijk te kopen en te betalen.

Voor- en nadelen huis kopen executieveiling

Eigelijk is hét grote voordeel de prijs. Stel dat u een woning met een waarde in het vrije verkeer van € 300.000 weet te kopen voor € 260.000 heeft u een aanzienlijk voordeel. Daar tegenover staan een aantal potentiële risico’s die we als nadeel kunnen opsommen :

  • U weet soms niet wat u precies koopt en in welke condities;
  • De onderzoeksperiode die u bij een reguliere woning hebt gaat niet op voor een woning op een executieveiling;
  • Er is geen financieringsvoorbehoud mogelijk dus u dient zeker te zijn over de mogelijkheid om te kunnen betalen;
  • Mogelijk kunt u niet direct beschikken over de woning als er nog een weigerachtige huurder in de woning zit.

De mogelijkheden van een hypotheek onderzoeken?

Mocht u interesse hebben in het afsluiten van een hypotheek neem dan contact op. Onze hypotheekadviseurs kunnen u informeren over de mogelijkheden. Sommige collega’s hebben ervaring met het kopen van huizen op de veiling namens opdrachtgevers en kunnen u dan ook meer gedetailleerd informeren.

Zelf een inschatting van uw maximale hypotheek krijgen is via onze calculator mogelijk.

Aankoopmakelaar huis kopen op executieveiling

Mocht uw oog zijn gevallen op een huis wat gedwongen verkocht gaat worden dan kunnen wij u zowel tijdens veiling zelf als wel in de voorfase ondersteunen met aankoopbegeleiding.

Het aanbod van woningen op de executieveiling vindt u via de website van Veilingbiljet en Veilingnotaris. Er zijn maandelijks regioveilingen per provincie zodat er voldoende aanbod en interesse is.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

hypotheek is afgewezenUw hypotheekaanvraag afgewezen en u wilt graag alternatieve mogelijkheden onderzoeken? Heeft het überhaupt zin om een nieuwe hypotheekaanvraag in te dienen bij een andere bank?

Waarom is uw hypotheekaanvraag afgewezen?

Het is goed om te weten wat de reden van de afwijzing is. Het klinkt vreemd, maar vaak is deze informatie relevant voor de juiste oplossing.

Ook goed om te weten is dat wij niet schrikken van een bijzondere of moeilijke situatie. Wel dient u zich te realiseren dat de afwijzing in een hypotheekaanvraag vaak op een (te) laat moment in het aanvraagproces komt. Stress en overleg met de verkoper, indien u een huis koopt, zijn dan ook onvermijdelijk is onze ervaring.

Hiermee kunnen wij u ook ontzorgen op het moment dat wij mogelijkheden voor een positieve hypotheekaanvraag zien. Als het snel moet kunt u een zogeheten spoedhypotheek advies afnemen. Dan is er binnen 1 werkdag duidelijkheid omtrent de haalbaarheid.

Redenen van een hypotheek afwijzing

In onderstaande lijst kunt u een aantal redenen vinden waarom de geldverstrekker van uw eerste keuze de hypotheekaanvraag heeft afgewezen :

  • Een deel of het volledig inkomen past niet volledig in het acceptatiebeleid waardoor een afwijzing volgt;
  • U hebt een BKR registratie of codering en de bank wenst u geen hypotheek te verstrekken;
  • Het onderpand is niet te financieren volgens de bank of de marktwaarde is te laag vastgesteld;
  • Uw echtscheiding is niet volledig afgerond en de bank wenst pas verder te praten na een volledige afronding en verkoop van uw voormalige eigen woning’
  • U bent ondernemer en de bank heeft uw cijfers afgewezen, bijvoorbeeld omdat een toelichting ontbrak of de hypotheekadviseur geen goede vertaling van deze cijfers heeft gemaakt;
  • Uit een Kadastercheck blijkt dat u meerdere woningen op uw naam hebt staan. Voor sommige banken is dat een probleem;
  • Als ondernemer heeft u nog geen 3 jaarrekeningen of uw ondernemingsstructuur is te ingewikkeld;
  • De restschuld past niet in uw nieuwe hypotheekaanvraag;
  • De hypotheek die u zoekt heeft u nodig voor het kopen van een beleggingspand of recreatiewoning;
  • U speelt veel online games en bent financieel afhankelijk van de inkomsten;
  • Er blijken financiele lasten te zijn die tijdens de hypotheekaanvraag niet bekend waren;
  • Het onderpand is te onzeker voor de geldverstrekker. Vooral de onderhoudsstaat zien we soms als reden.

De bovenstaande lijst is een kleine greep uit de afwijzingsgronden van een bank. Er zijn honderden redenen te bedenken waarom een geldverstrekker uw hypotheekaanvraag weigert.

Liever concentreren wij ons op de redenen waarom een hypotheekaanvraag wel zou moeten passen. Wij hebben jaren ervaring en hebben een goede reputatie bij tientallen geldverstrekkers. We werken met Nederlandse en internationale geldverstrekkers samen.

Hypotheek op laatste moment afgewezen

In de praktijk zien we met enige regelmaat dat de afwijzing op uw hypotheekaanvraag op de valreep wordt meegedeeld. Dan is het financieringsvoorbehoud al bijna verstreken en staat u met uw rug tegen de muur. Dan moet u snel aan de slag om bij een andere geldverstrekker alsnog een toewijzing te krijgen.

Ook als u op het laatste moment nog aan de slag moet voor een hypotheekaanvraag kunt u ons raadplegen.

Een doekje voor het bloeden is dat u in deze fase al wel beschikt over een complete set documenten benodigd voor de hypotheekaanvraag. Vanwege onze ervaring kunnen we dan snel uw casus overzien en u van een juist advies voorzien.

Werkwijze hypotheekaanvraag

Mocht u een second opinion wensen voor uw hypotheekaanvraag dan kunt u onderstaand formulier gebruiken om uw casus vrijblijvend voor te leggen. Op het moment dat we mogelijkheden zien voor een positieve hypotheekaanvraag zullen wij met u afspraken maken over de uitvoering van het hypotheekadvies en de bemiddeling :

  • Wij werken landelijk dus afstand is voor ons geen probleem, ook werken wij graag digitaal;
  • Een spoedhypotheek is mogelijk, op basis van beschikbaarheid;
  • Veel ervaring met moeilijke opdrachten en wij denken vanuit mogelijkheden in plaats van problemen.

Top 4 afgekeurde documenten

Uit onderzoek van geldverstrekkers blijken de volgende documenten het meest afgekeurd te worden. De criteria om aan te leveren zijn bij de meeste geldverstrekkers als volgt :

Identiteitsbewijs
  • Paspoort of identiteitskaart (geen rijbewijs) is toegestaan;
  • Het document dient geldig te zijn op de datum van de bindende offerte;
  • Duidelijk leesbare kopie, inclusief BSN-nummer, op ware grootte (voor- en achterkant bij identiteitskaart of verblijfsvergunning).
Salarisstrook
  • Niet ouder dan 3 maanden vanaf datum bindende offerte;
  • Gegevens aanvrager komen overeen met aanvraag en identiteitsbewijs;
  • Brutosalaris komt overeen met werkgeversverklaring;
  • Datum in dienst komt overeen met datum op werkgeversverklaring;
  • Geen rekeningnummer op loonstrook of kasbetalingen? Stuur dan bankafschriften met salarisbijschrijving van de afgelopen 3 maanden mee (compleet en zonder doorhalingen);
  • De cumulatieven zijn correct.
Machtigingsformulier
  • Getekend door een rekeninghouder, dit is (een van) de aanvrager(s);
  • Voorzien van datum en plaats.
Werkgeversverklaring
  • Volgens meest recent model NHG;
  • NAW gegevens van aanvrager en werkgever;
  • KvK-nummer werkgever;
  • Datum (niet ouder dan 3 maanden vanaf datum bindende offerte);
  • Niet afgegeven in de proeftijd (anders zie flexwerker);
  • Specificeren alle inkomensbestanddelen conform actuele NHG eis;
  • Ondertekend door werkgever;
  • Alle hokjes ingevuld (Leningen / loonbeslag, directeur / aandeelhouder);
  • Bepaalde tijd / onbepaalde tijd. Bepaalde tijd: tot wanneer?
  • Gegevens en bedragen komen overeen met gegevens salarisstrook;
  • Indien intentieverklaring: inclusief naam en handtekening van de ondertekenaar.
Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.




 

 

 

eerste keer huis kopenEen hypotheek afsluiten voor starters betekent vaak ook dat u voor de eerste keer een huis koopt. Een hoop keuzes en papierwerk dat u dient te managen. We gaan in dit artikel in op een aantal zaken die om de hoek komen bij kijken bij het kopen van uw eerste huis.

Afsluiten hypotheek bij aankoop eerste woning

Wij raden u aan u zelf goed te verdiepen in uw mogelijkheden. U zult merken dat er veel (ongevraagde) adviezen komen van derden die een fantastische hypotheek hebben en de allerlaagste lasten. Het gras bij de buren is immers altijd groener.

Op het moment dat u daadwerkelijk begrijpt welke keuzes er te maken zijn weet u ook waarom de ene keuze beter bij u past dan de ander. De keuzes hangen vaak samen met de voorwaarden en rentetarieven van geldverstrekkers. Aangezien hier honderden mogelijkheden zijn qua voorwaarden en diverse hypotheken loont het om hier voorafgaand aan de koop u in te verdiepen.

Zodra u daadwerkelijk tot het kopen van uw eerste huis of appartement overgaat stapt u in een achtbaan. De keuzes volgen elkaar dan snel op, en als u voorbereid op de hypotheekaanbieder bent die het beste bij u persoonlijke situatie aansluit gaat het soepeler is onze ervaring.

Starterslening

Hoewel de gemiddelde situatie van een starter niet te benijden is met de huidige agressieve woningmarkt zijn er toch nog voordelen. Zo kunt u in sommige gemeenten als starter een starterslening krijgen. Dit is een aanvulling bovenop de hypotheek die wordt uitgegeven door  het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De mogelijkheden en voorwaarden worden bepaald door de gemeente of de provincie waar u de woning wilt kopen. Wel dient u een lange doorlooptijd in acht te nemen.

Wij raden u ook aan om voorafgaand aan het kopen van uw eerste huis deze voorwaarden goed door te nemen of door te spreken met een hypotheekadviseur. Bij voorkeur een hypotheekadviseur via ons kantoor natuurlijk. Zonder gekheid : wie u ook raadpleegt zorg dat u de details van de starterslening kent want hier zien wij in de praktijk nog wel eens vervelend gedoe over ontstaan.

Meetekenen ouders

Ook kunnen uw ouders een handje helpen op het moment dat u op eigen kracht voorlopig niet in aanmerking komt voor een volledige hypotheek. Er zijn aanbieders die gedurende een bepaalde periode de volledige hypotheek willen verstrekken tot u op eigen financiële benen kunt staan.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Tot slot wijzen wij u graag nog op de voordelen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die is niet speciaal bestemd voor starters, maar meestal wel heel geschikt voor uw situatie. De hypotheekrente is lager en u heeft meer zekerheid dan bij een hypotheek zonder NHG. Zo biedt NHG een bescherming tegen allerlei vervelende situaties zoals baanverlies en problemen met uw gezondheid.

De hypotheekrente met NHG condities is een stuk lager dan zonder NHG. Maak gerust eens een berekening voor een maximale hypotheek en beoordeel de verschillen tussen de uitkomsten.

De laagste hypotheekrente

Is het verstandig om eerst een geldverstrekker te beoordelen op de hypotheekrente? Het ligt voor de hand om hier ja op te antwoorden. Toch zouden wij aanraden om te vertrekken vanuit de hypotheekvoorwaarden. Laten we dit met een voorbeeld duiden. Stel u koopt een woning waarvan de overdrachtsdatum over 7 maanden is. Dan komt u bij de meeste geldverstrekkers niet in aanmerking voor de aanbiedingen van de laagste hypotheekrente. Dit is natuurlijk een zeer overzichtelijk voorbeeld, maar er zijn tientallen scenario’s en hypotheeksituaties te bedenken waarbij de geldverstrekker met de allerlaagste rente niet passend is.

Daarmee pleiten wij uiteraard niet voor het afsluiten van een hypotheek met een hoge hypotheekrente. Wij zoeken voor u de hypotheek met de beste voorwaarden en laagste rente.

Benodigde checklist aan documenten

Onderstaande lijst zijn de meest voorkomende documenten die nodig zijn voor een eerste beoordeling van uw hypotheekaanvraag :

  • Koopcontract;
  • Taxatierapport;
  • Soms een bouwkundig rapport;
  • Nieuwbouw: koop-/aannemingsovereenkomst.

Hypotheek prescan

Wij kunnen u ter voorbereiding op het kopen van uw eerste huis voorzien van een hypotheek prescan. Dit document kunt u gebruiken tijdens een onderhandeling en geeft u mogelijk een voordeel op andere kopers. Zo kunt u dit document overleggen aan de verkopend makelaar die meteen weet wat uw mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek zijn.

U kunt dan toch met de zekerheid van een financieringsvoorbehoud een huis kopen, maar geeft u wel op voorhand duidelijkheid over de mogelijkheid van het verkrijgen van een hypotheek. Zelfs kopers die zonder een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopakte bieden worden soms twijfelachtig benaderd. Op het moment dat u uw huiswerk gedaan heeft komt dit sterker over op een verkoper en diens makelaar.

Wenst u gebruik te maken van de hypotheek prescan dan dient u de volgende documenten te overleggen :

  • Recente salarisstrook;
  • Advertentielink naar de beoogde woning indien deze er is;
  • Overzicht van uw eigen middelen (dat is een keuze indien u deze opgenomen wenst te hebben in de hypotheek prescan);
  • Recente uitdraai van het BKR waaruit eventuele kredieten of registraties blijken. In overleg kunnen wij dit op uw verzoek ook opvragen bij het BKR.

De kosten van deze hypotheek prescan bedragen € 79. De kosten worden verrekend op het moment dat u daadwerkelijk een hypotheek via ons kantoor wenst af te sluiten.

 

nieuw huis kopen doorstromerOp dit moment kopen steeds vaker mensen een nieuwe woning terwijl ze ook nog een andere woning bezitten. Een andere volgorde hanteren levert u het risico van een dubbele verhuizing op met de oververhitte woningmarkt op dit moment. Banken hebben steeds minder problemen met deze volgorde. In dit artikel leggen we de mogelijkheid van doorstromen uit op basis van een winst (overwaarde) die u realiseert met de verkoop van uw woning.

Hoe verzilver ik de overwaarde van mijn woning?

Zodra u een nieuw woning koopt en gebruik wenst te maken van de overwaarde van uw bestaande woning zijn er een aantal oplossingen mogelijk. Doorstromen naar een nieuwe woning komt nauwgezet en de ervaring leert dat het beter en goedkoper is om de juiste marsroute te kiezen voor het aangaan van alle transacties.

Overwaarde opnemen met een overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek

Een overbruggingskrediet kan worden afgesloten op het moment dat de huidige woning (onherroepelijk) is verkocht. De ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken. De hoogte van de overbruggingshypotheek is dan maximaal : de verkoopprijs minus de openstaande hypotheek minus de verwachte verkoopkosten zoals de makelaarscourtage.

Indien uw huidige woning nog niet definitief is verkocht of in zijn geheel niet verkocht kunt u ook in aanmerking komen voor een overbruggingskrediet. Wel is de maximale hoogte van de overbruggingslening dan lager. Vaak kan er niet meer dan 90% van de marktwaarde of WOZ-waarde als basis worden genomen voor de berekening van het te overbruggen saldo. De voorgaande rekenformule blijft van toepassing waardoor ook de openstaande hypotheek en de verwachte verkoopkosten in mindering dienen te worden gebracht.

Hypotheekrenteaftrek

De betaalde hypotheekrente over een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar. Ten minste indien u de overwaarde daadwerkelijk gebruikt voor de koop van uw nieuwe woning. De regels omtrent besteding van de overwaarde zijn ondergebracht in de zogeheten ‘bijleenregeling’. Er is een beperking qua duur van de aftrek, dit hangt ook samen met de fiscale ‘verhuisregeling’.

Volgorde verhuizen hanteren

U kunt ervoor kiezen om eerst uw eigen woning te verkopen en over te dragen en dan pas de nieuwe woning te kopen. Daar ontstaan vaak praktische problemen omdat een verhuizing (als u niets hoeft te verbouwen) gepaard gaat met veel tijd en regelwerk. Soms is het mogelijk om met een sleutelverklaring te werken. Dan heeft u toch al de beschikking over de nieuwe woning zonder dat u de hypotheeklasten hebt.

Werkt u met een sleutelverklaring dan wordt meestal de afspraak gemaakt dat u geen verbouwingswerkzaamheden mag verrichten. Immers de verkoper (en dus eigenaar) loopt op dat moment nog het risico op schade.

Het is verstandig om een plan te hebben wat voor u de beste voorkeur heeft en dit duidelijk proberen overeind te houden tijdens de onderhandelingen.

Alternatieven overbruggingskrediet

Omdat de lasten van een overbruggingskrediet relatief hoog zijn kunt u er ook voor kiezen om een leningdeel af te sluiten met een vaste renteperiode. De rente voor een overbruggingskrediet is vaak variabel.

Indien u bijvoorbeeld een rentevastperiode van 1 jaar kiest dan kunt u na dat jaar dit hypotheekdeel ook kosteloos aflossen. Ook is de boete beperkt indien u besluit om eerder dan het afgesproken jaar het leningdeel af te lossen.

Risicoklasse en hypotheekrente

Door gebruik te maken van een overbruggingskrediet is de totale hypotheek voor de nieuwe woning lager. De overbruggingshypotheek wordt namelijk ingeschreven op het huidige adres en telt niet mee voor de zogeheten loan-to-value (LTV). Dit is de verhouding hypotheek versus waarde van de woning uitgedrukt in een percentage. Is uw hypotheek € 200.000 en de waarde van uw huis € 300.000 dan is de LTV afgerond 66%.

Voortzetten bestaande aflosproducten

Mocht u in het verleden een fiscaal gunstig aflosproduct zoals een bankspaarhypotheek hebben afgesloten dan kunt u deze meenemen. Ook als u besluit van bank te wisselen. U mag dus een bankspaarhypotheek van Rabobank voortzetten bij ING bank of iedere willekeurige andere geldverstrekker die een bankspaarhypotheek in het assortiment heeft.

Het is aan te bevelen om door te laten rekenen door een hypotheekadviseur of voortzetten financieel gunstig is. Dat is maatwerk.

Maximale hypotheek op basis van inkomen

De hoogte van de overbruggingslening wordt niet beperkt door uw inkomen.

Maximale lening op basis van onderpand

De maximale hypotheek voor uw nieuwe woning mag maximaal 100% zijn. Dat betekent dat er steeds vaker eigen middelen dienen te worden ingebracht. Ook de overbruggingslening mag u gebruiken voor het financieren van de bijkomende kosten koper.

Duur van het overbruggingskrediet

Wanneer er meerdere mogelijkheden zijn kan de duur van het overbruggingskrediet een rol spelen. U kunt dan een inschatting maken van de totale kosten van de periode van overbrugging. De meeste geldverstrekkers staan een maximale duur van 2 jaar toe en altijd in combinatie met een reguliere hypotheek.

Enkele een overbruggingskrediet afsluiten is niet mogelijk. Heeft u uitsluitend een overbruggingskrediet mogelijk dan kunt u ook een reguliere hypotheek afsluiten met een korte rentevastperiode die u relatief goedkoop kunt aflossen. Bijvoorbeeld een hypotheek met variabele hypotheekrente.

Verplichting overlijdensrisicoverzekering

De meeste geldverstrekkers verlangen dat u een levensverzekering afsluit boven 80% van de waarde van de woning. U kunt door middel van te werken met een overbruggingskrediet deze verplichting vermijden. De overbruggingslening telt ook hier niet mee voor de bepaling van dit percentage.

Kosten overbruggingskrediet

De kosten die gepaard gaan met het vestigen van een overbruggingskrediet hangen samen met notariskosten en mogelijke afsluitkosten door uw geldverstrekker en / of uw hypotheekadviseur. De overbruggingshypotheek wordt namelijk extra ingeschreven als hypotheekakte op uw bestaande woning.

Eigen middelen

Indien u beschikt over voldoende eigen spaargeld dan loont het niet om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wel dient u dan rekening te houden met onverwachte uitgaven. Dat scheelt namelijk kosten en rente voor het houden van een overbruggingslening.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen

Wanneer een nieuwe geldverstrekker in de voorwaarden geen mogelijkheid biedt om een risicoopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het ook een argument om een overbruggingskrediet af sluiten. Onder andere Nationale Nederlanden is een aanbieder die geen aanpassingen tijdens de looptijd toestaat. Dat kan erg kostbaar worden, zeker als u een rentevastperiode van 20 jaar wenst.

Volgorde

Wanneer u eerst de huidige woning levert en pas daarna de nieuwe woning geleverd krijgt, dan hebt u niet de mogelijkheid om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wanneer u precies op dezelfde dag, bij dezelfde notaris aan- en verkoopt, dan is er ook geen overbrugging nodig. Wanneer u tijdelijk twee woningen hebt, dan is er een financiering nodig voor deze situatie.

Vrijwillige boete bij verkoop onderpand

Let ook bij het verkopen van uw woning op de eerder gemaakte afspraken in de hypotheekofferte. Vaak is dit jaren geleden dat u deze afspraken hebt gemaakt. Enkele aanbieders verleenden kortingen voor het accepteren van een boete bij verhuizen. SNS bank en ING bank werkten vaak met deze bepalingen in hypotheekoffertes. Deze verhuisboete kan oplopen tot 3% van de openstaande hypotheek.

Familiehypotheek om overwaarde te overbruggen

Mocht u geen behoefte hebben aan het afsluiten van een overbruggingskrediet dan kunt u ook een familiehypotheek afsluiten. Dit mag onder dezelfde fiscale spelregels afgesproken worden.

Weten welke mogelijkheden er voor u zijn bij het doorstromen naar een nieuwe koopwoning?

nieuwbouwwoning hypotheekKoopt u een bestaande woning of lijkt een nieuwbouwwoning u een goede keuze? Deze keuze neemt u meestal niet lichtzinnig. In dit artikel zullen wij u een aantal highlights toelichten van de mogelijkheden van het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning.

Kosten rondom een hypotheek voor een nieuwbouwwoning

Wat in ieder geval duidelijk is bij een nieuwbouwwoning dat de koopprijs vaststaat. U hoeft niet te onderhandelen over de prijs. Op basis van schetsen en tekeningen koopt u een woning die in veel gevallen op een later moment geleverd wordt. Een bouwperiode van 12 maanden is gebruikelijk. Een nieuwbouwwoning is meestal vrij op naam (v.o.n.) geleverd waardoor u geen kosten zoals overdrachtsbelasting, BTW en notariskosten voor de registratie hebt.

De volgende kosten kunnen op uw pad komen bij het kopen van een nieuwbouwwoning :

  • Indien u afspreekt dat er sprake van bouwrente is dan betaalt u een rentevergoeding aan de verkoper / projectontwikkelaar / aannemer.
  • Wenst u meerdere bouwkundige aanpassingen aan de woning te maken dan spreekt men over meerwerk. Dit meerwerk wordt vastgelegd in een meerwerklijst.
  • De verkoper kan een bankgarantie verlangen waardoor u een bedrag dient over te maken aan de notaris of dit middels een bankgarantie door de geldverstrekker laat garanderen.
  • Rentelasten tijdens de bouwperiode. De hypotheeklasten beginnen te lopen zodra u de hypotheekakte heb ondertekende bij de notaris van uw nieuwbouwwoning.

Wat zijn de voordelen van het kopen van een nieuwbouwwoning?

  • De woning is na oplevering vaak al meer waard dan op het moment van tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst;
  • Uw huis is compleet nieuw en fris en ongebruikt. Dat geeft een fijn gevoel;
  • Er is een garantie gedurende de eerste 10 jaar vanaf de oplevering op een deel van de woning waardoor gebreken meestal niet voor uw rekening komen;
  • De onderhoudskosten zijn dan ook de eerste jaren een stuk lager;
  • Sommige banken en geldverstrekkers verstrekken kortingen op de hypotheekrente;
  • De aankoopkosten zijn lager omdat een nieuwbouwwoning meestal vrij op naam wordt geleverd.

Welke nadelen zijn er bij het kopen van een nieuwbouwwoning?

  • U koopt de woning vanaf een tekening en brochure waardoor u niet precies weet hoe het echt gaat worden;
  • De wijk of locatie is de eerste jaren min of meer een bouwterrein en ook het groen moet zich nog vormen;
  • Het duurt vaak een lange tijd alvorens u daadwerkelijk de woning kunt gaan bewonen;
  • Op voorhand is niet altijd duidelijk wat het meerwerk is en de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld tuininrichting kunnen oplopen.

Dubbele maandlasten tijdens de bouwperiode

Op het moment dat u een nieuwbouwwoning koopt heeft u in veel gevallen ook de maandlasten van een huur- of koopwoning. Twee hypotheken betalen kan best zwaar zijn. Bij de meeste geldverstrekkers bestaat de mogelijkheid om een rentedepot aan te vragen gelijktijdig met de hypotheek. Op deze wijze kunnen de rentelasten vanuit dit rentedepot worden voldaan zodat uw lasten enigszins gedempt worden.

Financiering tijdens of na de bouw

Indien het gekochte nieuwbouwhuis al in aanbouw is kunnen er al bouwtermijnen zijn vervallen. Bijvoorbeeld als men de begane grond vloer al is gestort of wanden zijn geplaatst.

Naast de betaling van de grond bent u dan ook de vervallen bouwtermijnen plus een rentevergoeding verschuldigd voor de projectontwikkelaar. Deze vergoeding maakt onderdeel van de koopsom uit. Dat maakt dat de koopprijs van de woning uiteindelijk hoger is. Ook omdat de rentevergoeding vaak op 6 of 7% wordt afgesproken. De bouwperiode is uiteindelijk iets korter hierdoor waardoor u de eerste maanden iets minder hypotheekrente aan de bank betaalt.

De vergoeding over de bouwperiode voorafgaand aan het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst is niet fiscaal aftrekbaar. Koopt u pas nadat de bouw is voltooid, dan zijn alle termijnen en kosten al in de koopsom opgenomen en is er geen sprake meer van bouwrente.

Extra kosten nieuwbouwwoning

U krijgt bij de aankoop van een nieuwbouwwoning te maken met allerlei extra kosten. Bijvoorbeeld voor de aanleg van de tuin en schutting. Bij de aankoop van nieuwbouw bedragen de bijkomende kosten gemiddeld 8% van de koopprijs van bijvoorbeeld € 350.000 van uw nieuwe woning.

Oplevering van uw nieuwbouwwoning

U wordt eigenaar van een nieuwbouwwoning of van perceel waarop je nieuwbouwwoning gebouwd wordt, zodra u de transportakte en de hypotheekakte bij de notaris hebt ondertekend. Vanaf dat moment is het pas mogelijk om een hypotheek te vestigen.

Bij een nieuwbouwwoning vindt de sleuteloverdracht en werkelijke oplevering op een ander moment plaats dan bij bestaande bouw. Tijdens de bouwperiode mag u sporadisch en altijd in overleg met de aannemer een kijkje nemen. U hebt het recht om voorafgaand aan de oplevering te kijken of alles in perfecte staat en conform afspraak wordt opgeleverd. In de meeste gevallen is dat niet zo en om die reden raden wij u aan om een opleveringskeuring aan te vragen.

Sparren met een hypotheekadviseur van ons kantoor en uw plannen bespreken?




zelfbouw hypotheekHeeft u al jaren de tekening van uw droomwoning in uw hoofd? Is het nu eindelijk zo ver dat u een bouwkavel kunt kopen lees dan verder welke keuzes er te maken zijn rondom de hypotheek en zelfbouw van uw woning. Het zelf bouwen van een woning is een leuk creatief proces omdat u iedere kamer naar eigen smaak kunt inrichten en bouwen.

Wanneer is sprake van zelfbouw?

De meeste geldverstrekkers hanteren de volgende definitie :

  • Een woning die volledig in eigen beheer wordt gebouwd eventueel met behulp van onderaannemers;
  • Een door een aannemer opgeleverde casco woning die door u of onderaannemers wordt afgebouwd.

Welke kosten zijn er met betrekking tot zelfbouw

Rondom het regelen van de bouw van uw nieuwe woning zijn er rondom de hypotheekverstrekking een aantal kosten. Zo speelt naast de bouwkosten ook het regiewerk een grote rol. U kunt hierbij denken aan de kosten van een architect, kosten van de omgevingsvergunning, bouwleges, aansluitkosten van de nutsvoorzieningen et cetera.

Moment van betalen van de voorbereidende plankosten

In aanloop naar de bouw van uw eigen woning krijgt u te maken met aanloopkosten. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet mee te financieren in een hypotheek omdat er pas een hypotheek gevestigd kan worden na verstrekking van een omgevingsvergunning of bezit van een kavel. Vaak betaalt u deze kosten uit eigen zak. Dit zijn dus alle kosten die gemaakt worden voordat de bouw daadwerkelijk start.

Een goed voorbeeld hiervan zijn de onderzoekskosten :

  • Kosten bouwtechnische keuring indien u een bestaand pand koopt en (deels) sloopt;
  • Inventarisatie op de aanwezigheid van asbest;
  • Kosten van een cultuurhistorisch onderzoek;
  • Begeleidingskosten architect of bouwkundig tekenaar;
  • Constructeur voor constructieberekeningen.

Niet in alle gevallen zijn deze kosten van toepassing. Dit hangt sterk af van uw bouwplannen. Koopt u een cataloguswoning dan zitten veel kosten ook inbegrepen in de koopsom.

Hypotheek en zelfbouw

Het is ook mogelijk een hypotheek af te sluiten voor een woning die nog gebouwd dient te worden. Ook is het zelfs mogelijk om uitsluitend een hypotheek af te sluiten voor een bouwkavel. Dan dient u zelf een groot deel aan eigen geld te kunnen inbrengen voor de verwachte stichtingskosten (bouwkosten) van uw toekomstige woning.

Om een hypotheekaanvraag te kunnen indienen is het nodig dat u beschikt over inkomensgegevens zoals loonstroken en werkgeversverklaringen. Van de te bouwen woning wenst de bank vaak de volgende set documenten te ontvangen :

  • Een door alle partijen getekende koopovereenkomst van de grond en / of woning;
  • De onherroepelijke omgevingsvergunning dient overlegd te worden voordat de betalingen uit het bouwdepot starten;
  • Indien er sprake van erfpacht is een kopie van het erfpachtcontract;
  • Een taxatierapport waaruit de waarde blijkt van de woning nadat deze is gebouwd aan de hand van ontwerptekeningen;
  • Offerte van een aannemer of een door alle partijen ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst.

Bijzonderheden hypotheek en zelfbouw

De betalingen voor de grond en aannemer worden gedaan vanuit een bouwdepot. Afhankelijk van de geldverstrekker bestaat de mogelijkheid om digitaal middels een app te declareren vanuit dit bouwdepot.

Sommige geldverstrekkers geven een korting op de hypotheekrente indien u een nieuwbouw- of zelfbouwwoning koopt.

Wenst u hulp bij het aanvragen van uw hypotheek voor uw droomhuis. Onze hypotheekadviseurs begeleiden u graag bij het realiseren van deze plannen.




 

 

Telefonisch consult?

Help ik heb een codering en registratie bij het BKR en heb net een huis gekocht! Deze constatering komt vaak pas tijdens de hypotheekaanvraag aan bod bij veel huizenkopers. Dan zit u midden in het koopproces en dit kan gepaard gaan met veel stress. Hoe zit het nu precies met het BKR en uw hypotheek?

Het BKR is overigens de afkorting voor Bureau Krediet Registratie. Dit is een instantie die namens geldverstrekkers leningen en kredieten registreert van iedere consument in Nederland. Een uitzondering is de studieschuld, deze wordt door DUO geregistreerd en is niet zichtbaar voor geldverstrekkers.

BKR registratie en codering verschil

Allereerst is het voor de begripsvorming handig om uit te leggen wat het verschil tussen een registratie en codering is. Bijna alle soorten leningen en kredieten staan geregistreerd bij het BKR in Tiel. Dit kan een zogeheten telecomkrediet voor uw gsm zijn of een verzendhuiskrediet van Wehkamp of een autolening. Ook wordt bijgehouden of u de periodieke betalingen voor deze leningen en kredieten tijdig betaalt. Een registratie bij het BKR is in principe geen probleem. Wel kan een achterstandscodering voor problemen zorgen bij het aanvragen van een hypotheek.

Veel geldverstrekkers zijn streng en zien uw betalingsgedrag uit het verleden als een goede voorspeller voor toekomstig betalingsgedrag. Bij iedere hypotheekaanvraag vindt ook standaard een toetsing bij het BKR plaats.

Maximale hypotheek op basis van BKR registratie

De registratie van uw lening of krediet telt mee bij het beoordelen van uw maximale hypotheek. Circa 33% van uw inkomen mag volgens de leenregels gebruikt worden om te wonen. Blijkt dat u bijvoorbeeld een lening of private lease contract hebt dan is dit van invloed op uw maximale hypotheekberekening.

Een voorbeeld : een jongedame van 26 koopt voor het eerst een huis en heeft een inkomen van € 32.400 op jaarbasis en wenst een rentevastperiode van 10 jaar. Deze mevrouw kan zonder een BKR registratie en dus lening een hypotheek krijgen van € 146.500. Heeft deze mevrouw een lening van € 10.000 dan is de maximale hypotheek ineens € 96.047. Kortom, ze kan ineens circa € 50.000 minder aan hypotheek krijgen door een lening van € 10.000.

Achterstandscodering

Heeft u in het verleden een codering opgelopen door betalingsproblemen dan blijft deze codering 5 jaar zichtbaar. Deze termijn vangt aan op het moment van herstel van deze codering, dus vanaf het moment dat u weer bij bent met betalen en de achterstand hebt ingelopen.

Er zijn diverse soorten coderingen die het BKR heeft varierend van een A1 tot en met A4 :

  • Een A1 codering (codering 1) is een codering die na een achterstand is ontstaan en waarbij een regeling is getroffen om de achterstand op te lossen. Bij deze codering is een ‘herstelcodering’ mogelijk.
  • Bij een A2 codering is eveneens sprake van een betalingsachterstand waarbij de schuldeiser de vordering in zijn geheel ineens kan opeisen. Zo kan er bijvoorbeeld ook beslag gelegd worden op uw bezittingen;
  • Indien er sprake van een A3 codering is heeft de geldverstrekker minimaal € 250 afgeboekt op de vordering en verwacht deze de lening niet in zijn geheel meer te kunnen incasseren. Ook deze code blijft minimaal 5 jaar zichtbaar na de einddatum;
  • Heeft u een A4 codering dan heeft de geldverstrekker geen informatie over uw huidige verblijfplaats en lukt het niet om met u in contact te komen. Alleen in aantoonbare fraudegevallen, bijvoorbeeld telecomfraude, waarbij u slachtoffer bent geworden is het mogelijk om alsnog een hypotheek te krijgen met deze A4 codering.
  • Bij een A5 codering heeft een preventieve betalingsregeling gesloten met de schuldeiser die tijdelijk van aard is. Zodra de betalingsregeling is afgehandeld verdwijnt deze codering.

BKR gegevens kosteloos in te zien?

Zelf kunt u via de website van het BKR nazien welke kredieten en coderingen er zijn. Ook banken en geldverstrekkers kunnen inzake krijgen in het BKR.

Sinds de introductie van de AVG is het door het BKR verplicht om geregistreerden kosteloos inzicht te gegeven in de geregistreerde gegevens. Tot 25 mei was er alleen betaalde optie om inzage te krijgen in uw gegevens. Hoewel het sympathiek lijkt om kostenloos inzicht in uw BKR-gegevens te krijgen is het naar onze mening een schijnoplossing.

De meeste consumenten die gebaat zijn bij inzage hun BKR-gegevens hebben deze behoefte tijdens het kopen van een huis en het aanvragen van een hypotheek. Het BKR geeft aan dat het 28 dagen kan duren alvorens de gegevens verstrekt kunnen worden. Ook dient deze procedure aan te vangen met een schriftelijk verzoek. U zult begrijpen dat tijdens het aanvragen van een hypotheek deze tijd ontbreekt. Gelukkig heeft BKR dan nog steeds wel de betaalde online variant beschikbaar die u wel digitaal en snel kunt raadplegen. Kortom het BKR wil graag blijven verdienen aan uw gegevens en de gratis variant lijkt dan ook een schijnoplossing voor de meeste gebruikers.

Als consument kunt u zich natuurlijk wel voorbereiden door voorafgaand aan het kopen van een woning de BKR-gegevens reeds op te vragen.

Hypotheek met BKR codering afsluiten

Wilt u weten hoe en of u in aanmerking komt voor een hypotheek met BKR codering? Dan zijn er toch vaak mogelijkheden indien u een goede verklaring of uitleg hebt. Dit kan bijvoorbeeld samenhangen met een moeilijke periode of waarbij administratieve kwesties een rol spelen. Ook indien u samen een huis koopt en de andere partner geen codering heeft kan dit een verzachtende omstandigheid zijn.

Beschikt u over een A3 of A4 codering dan is het bijzonder lastig om een hypotheek af te sluiten. Tenzij er aantoonbaar fouten gemaakt zijn door de meldende instantie of een andere logische verklaring voor de melding is valt er overleg te plegen.

Wij raden aan om deze verklaring op papier te zetten. Het kan helpen om de gebeurtenissen in chronologische volgorde te zetten en uit te leggen wat u hebt gedaan om het probleem op te lossen en de oorzaak van de codering toe te lichten. Soms komt het voor dat de meldende instantie per abuis een codering heeft gebruikt of dat men een verkeerd postadres heeft gebruikt.

Hypotheek met NHG en BKR codering afsluiten

Ook een hypotheek met NHG is mogelijk met een BKR codering indien deze voldoet aan de volgende vereisten :

  • A- of A1-codering waarbij:
    • uit een opgave van het BKR blijkt dat een herstelcode (H) is vermeld;
    • blijkt dat de desbetreffende lening is afgelost;
    • blijkens een verklaring van de desbetreffende geldverstrekker de achterstanden zijn ingelopen of de lening is afgelost;
    • Lid b en c zijn niet van toepassing indien een hypothecaire geldlening is afgelost vanwege een restschuld op deze lening.

Quickscan hypotheekaanvraag met BKR codering

Interesse in het kopen van een huis of uw bestaande hypotheek oversluiten met een BKR codering? Vul onderstaand formulier in en voeg relevante informatie toe. Wij zullen dan tijdens een quickscan kosteloos beoordelen of een hypotheekaanvraag haalbaar is.

Het helpt ook indien u een overzicht vanuit het BKR meestuurt hoe de registraties van uw lening(en) is / zijn.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.




 

 

woonboerderij hypotheekZin om in de rust en natuur te gaan wonen en heeft u een woonboerderij of woning op het oog met een agrarische bestemming? De vraag naar woonboerderijen is in 2017 toegenomen. Er werden circa 5.800 landelijke woningen verkocht. Dit is een stijging van 10% ten opzichte van 2016.

Woonboerderij kopen relatief goedkoop

In verhouding tot de prijzen van woningen in de steden zijn de prijzen per vierkante meter woonruimte nog relatief betaalbaar voor een boerderij of woonboerderij. Het loont dus om te onderzoeken of verhuizen naar een woonboerderij voor u interessant is. Er zijn ook zeker nadelen aan het wonen in het buitengebied en dat hangt veelal samen met het onderhoud aan een dergelijk terrein of de afstand tot uw buren. Voor sommigen is dit juist een voordeel waardoor we niet lang stil blijven staan bij de persoonlijke motieven om te verhuizen. Vaak krijgen we van opdrachtgevers de terugkoppeling na de verhuizing dat men intens geniet van de rust die over het gezin is ontstaan.

Alleen dit is dus puur subjectief. Zo zal iemand die verslaafd is aan winkelen liever in de buurt van een stadscentrum wonen. Ook dat valt tegenwoordig op te lossen met een computer met internetaansluiting.

Voor- en nadelen landelijk wonen

Indien u interesse hebt in een woonboerderij kunt u de volgende voordelen in overweging nemen :

  • Er is meer aanbod beschikbaar dan woonruimte in het stedelijk gebied;
  • De prijs van een woning is relatief betaalbaar ten opzichte van vergelijkbare woningen qua oppervlakte;
  • Minder files in het landelijk gebied;
  • Rust en vrijheid om van te genieten;
  • Parkeren is meestal een stuk gemakkelijker ten opzichte van de woonwijken.

Ook de nadelen van wonen in het buitengebied zijn te benoemen :

  • Onderhoudskosten aan woningen en gebouwen is een serieus aandachtspunt;
  • Een boerderij met agrarische bestemming dient omgezet te worden indien u hier uitsluitend wenst te wonen. Dit brengt veel regelwerk en tijd met zich mee;
  • Asbest en verontreinigde grond is een aandachtspunt bij veel boerderijen. Onderzoek en kosten zijn serieuze kwesties;
  • Zijn alle nutsvoorzieningen in voldoende mate aanwezig zoals bijvoorbeeld glasvezel voor internet?

Aanbod agrarische woningen

In tegenstelling tot de meer reguliere woningen is onze ervaring dat er meer tijd is om woonboerderijen te vergelijken en heeft u een betere onderhandelingspositie. Zeker als de boerderij in kwestie nog verbouwd dient te worden en nog een agrarische bestemming heeft.

Hypotheek afsluiten voor een woonboerderij

De meeste geldverstrekkers zijn terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor een boerderij of woning met agrarische bestemming. Toch zijn er in de praktijk mogelijkheden om uw plannen te realiseren. Zo is het in sommige gemeentes mogelijk om de woning te laten aanmerken als een zogeheten plattelandswoning. Indien hier ruimte voor is binnen de gemeente vergt dit een procedure van enkele weken en kunt u alsnog gemakkelijker een hypotheek krijgen.

Inmiddels zijn er ook geldverstrekkers die ongeacht de bestemming een splitsing aanbrengen in het woongedeelte en bedrijfsmatig gedeelte. Zo kunt u dan bijvoorbeeld voor 100% een hypotheek krijgen op het woongedeelte en voor 70% op het bedrijfsgedeelte.

U dient in alle hypotheekaanvragen uit te gaan van een situatie dat u er een permanente woonsituatie van wenst te maken. U mag in sommige gevallen bedrijfsmatige activiteiten ontplooien zo lang dit in overeenstemming is met de lokale regelgeving. Bijvoorbeeld een schuur of bijgebouw dat u gebruikt voor opslag van uw bedrijfsbus en voorraad behoort dan tot de mogelijkheden. Ook het runnen van een bed & breakfast is mogelijk indien het bestemmingsplan dit toestaat en dit niet conflicteert met lokale regelgeving.

Asbest daken saneren

Bij veel boerderijen is gebruik gemaakt van asbestdaken. Veelal bij de schuren en bijgebouwen treft u golfplaten van asbest aan. Vanaf 2024 is het verboden om nog een dak met asbest te hebben. U kunt bij het aankoopproces ook rekening houden met de opruimkosten en het vervangen van het dak.

De meeste geldverstrekkers vragen ook informatie op over de kosten van deze sanering en willen dit in een bouwdepot opnemen zodat men weet dat u daadwerkelijk tot sanering over kunt gaan. U kunt bij een asbestsaneringsbedrijf een offerte opvragen van de kosten. In sommige gevallen is nog een subsidie mogelijk indien u tegelijkertijd met de asbestsanering zonnepanelen plaatst.

Boerderij met monumentenstatus zoals een rijksmonument

Bent u geïnteresseerd in het kopen van een boerderij of woning met agrarische bestemming die ook als rijksmonument genoteerd is? Dan krijgt u met extra regelgeving te maken ten aanzien van het aanvragen van een hypotheek zeker als u ook verbouwingsplannen hebt. Ook voor deze situaties hebben wij financieringsmogelijkheden en kunnen wij u toelichten welke procedures noodzakelijk zijn. Houdt met een dergelijke aankoop rekening met vele maanden aan voorbereidingstijd.

Hypotheek oversluiten boerderij met agrarische bestemming?

Wilt u ook profiteren van de lagere rente of uw hele hypotheek eens onder de loep nemen? Ook het herfinancieren of oversluiten van uw bestaande hypotheek behoort tot de mogelijkheden. Vaak heeft u dan ook meer tijd om de hypotheekaanvraag voor te bereiden. Bijvoorbeeld als blijkt dat er vanuit de gemeente nog toestemming nodig is om een gevalideerd taxatierapport op te stellen.

Meer interesse in het bespreken van de haalbaarheid van uw plannen? Vul onderstaand formulier in en wij praten u bij over de mogelijkheden. Wij beschikken over ruime ervaring en een breed netwerk aan specialisten om uw plannen te kunnen overzien.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.




 

spaarhypotheekWat is een spaarhypotheek?

Een spaarhypotheek is een aflosvorm waarbij de aflossing wordt gedaan met een spaarverzekering. Maandelijks betaalt u een vaste premie voor de spaarhypotheek. Met deze premie worden twee zaken gefinancierd. U betaalt een deel premie voor het sparen in de spaarverzekering. Aan het einde van de looptijd kunt u met het opgebouwde saldo de hypotheek, al dan niet gedeeltelijk, aflossen. Ook betaalt u een premie voor het overlijdensrisico door middel van een overlijdensrisicoverzekering.

Fiscale spelregels spaarhypotheek

Op het moment dat aan alle regels voldaan wordt, hoeft er tijdens de looptijd van de spaarhypotheek geen vermogensrendementsheffing in box 3 betaald te worden over het in de  spaarverzekering aanwezige vermogen. U heeft dan wel de verplichting om het saldo af te lossen op de eigenwoningschuld. U kunt er dan geen consumptieve zaken van kopen zoals een auto of caravan.

U kunt de betaalde hypotheekrente aftrekken van uw inkomen in box 1 en de rente die u opbouwt over de spaarverzekering is onbelast.

De fiscale spelregels voor een spaarhypotheek zijn vervat in het begrip KEW (kapitaalverzekering eigen woning). Op de spaarpolis dient dan duidelijk aangegeven te zijn dat het een dergelijke KEW-polis is. De spaarverzekering kent dan een aantal vrijstellingen zolang u de uitkering maar gebruikt voor het aflossen van de hypotheek voor uw eigen woning. Sinds 2014 zijn de regels versoepeld, eerst diende u minimaal 15 jaar premie te hebben voldaan om in aanmerking voor een vrijstelling te komen. Vanaf 2014 is het ook mogelijk om in sommige situaties al eerder onbelast te beschikken over de waarde in de spaarverzekering.

Bestaande bezitters van een spaarhypotheek mogen deze nog wel voortzetten. Dit kunt u besluiten te doen vanwege een verhuizing of oversluiting. Wel is de nieuwe hypotheek dan een bankspaarhypotheek in plaats van een verzekeringsoplossing zoals een spaarverzekering. Starters op de woningmarkt komen helaas niet meer in aanmerking voor een spaarhypotheek.

Technische aspecten van een spaarhypotheek

Onderstaand treft u enkele kenmerken van de spaarhypotheek aan :

  • De rente die u betaalt over de hypotheek is gelijk aan de vergoeding voor de spaarverzekering;
  • U heeft zekerheid over het aflossen van de hypotheek vanwege de gegarandeerde uitkering;
  • Onder voorwaarden is het kapitaal wat u opbouwt in de spaarverzekering vrijgesteld van vermogensrendementsheffing in box 3.

Levensverzekering binnen de spaarhypotheek

In de premie die u betaalt voor de spaarverzekering zit ook een dekking voor het financieel risico bij overlijden. Mocht u de spaarverzekering samen met iemand hebben afgesloten en één van beiden komt voortijdig te overlijden dan keert de spaarverzekering een bepaald bedrag uit. Meestal is dit bedrag gelijk aan de hoogte van de spaarhypotheek.

De uitkering vanuit de levensverzekering wordt dan gesaldeerd met het reeds aanwezige saldo in de spaarverzekering. Voorbeeld : uw partner komt in jaar 11 te overlijden van de spaarverzekering en de waarde van de spaarverzekering is op dat moment € 23.500. De hoofdsom van de spaarhypotheek bedraagt € 90.000. De levensverzekeraar keert dan € 90.000 uit. Van dit uitkeringsbedrag hebt u zelf wel € 23.500 voldaan. Het is dus gedeeltelijk een sigaar uit eigen doos.

Voordelen spaarhypotheek

  • Tijdens de looptijd lost u niet af waardoor u maximaal profiteert van de renteaftrek subsidie;
  • De spaarhypotheek is een veilige aflosvorm omdat u een gegarandeerde uitkering op einddatum heeft;
  • Door de koppeling van de spaarrente aan de spaarverzekering (die gelijk is) zijn uw maandlasten stabiel en te voorspellen, ook bij rentewijzigingen;
  • Vanwege de KEW-clausule heeft u belastingvoordelen bij uitkering en tijdens de opbouw van de polis;
  • Het loont om spaargeld over te hevelen naar uw spaarverzekering vanwege de lage rente op spaarrekeningen.

Nadelen spaarhypotheek

  • In een spaarverzekering zit een verplichte levensverzekering waar u niet van kunt afwijken tenzij u de aflosvorm omzet naar een bankspaarhypotheek;
  • Er gelden soms renteopslagen voor deze aflosvorm;
  • Het rendement op uw spaarverzekering is lager dan bij een beleggingshypotheek.

Interesse om uw spaarhypotheek onder de loep te nemen met een hypotheekadviseur?





Interesse in onze dienstverlening?

We zijn blij dat u ons bezoekt. Vul gerust het formulier in en dan neemt een vriendelijke collega contact met u op.


X
Meer interesse? Neem contact op!