Categorie: eigen woning


nieuw huis kopen doorstromerOp dit moment kopen steeds vaker mensen een nieuwe woning terwijl ze ook nog een andere woning bezitten. Een andere volgorde hanteren levert u het risico van een dubbele verhuizing op met de oververhitte woningmarkt op dit moment. Banken hebben steeds minder problemen met deze volgorde. In dit artikel leggen we de mogelijkheid van doorstromen uit op basis van een winst (overwaarde) die u realiseert met de verkoop van uw woning.

Hoe verzilver ik de overwaarde van mijn woning?

Zodra u een nieuw woning koopt en gebruik wenst te maken van de overwaarde van uw bestaande woning zijn er een aantal oplossingen mogelijk. Doorstromen naar een nieuwe woning komt nauwgezet en de ervaring leert dat het beter en goedkoper is om de juiste marsroute te kiezen voor het aangaan van alle transacties.

Overwaarde opnemen met een overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek

Een overbruggingskrediet kan worden afgesloten op het moment dat de huidige woning (onherroepelijk) is verkocht. De ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken. De hoogte van de overbruggingshypotheek is dan maximaal : de verkoopprijs minus de openstaande hypotheek minus de verwachte verkoopkosten zoals de makelaarscourtage.

Indien uw huidige woning nog niet definitief is verkocht of in zijn geheel niet verkocht kunt u ook in aanmerking komen voor een overbruggingskrediet. Wel is de maximale hoogte van de overbruggingslening dan lager. Vaak kan er niet meer dan 90% van de marktwaarde of WOZ-waarde als basis worden genomen voor de berekening van het te overbruggen saldo. De voorgaande rekenformule blijft van toepassing waardoor ook de openstaande hypotheek en de verwachte verkoopkosten in mindering dienen te worden gebracht.

Hypotheekrenteaftrek

De betaalde hypotheekrente over een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar. Ten minste indien u de overwaarde daadwerkelijk gebruikt voor de koop van uw nieuwe woning. De regels omtrent besteding van de overwaarde zijn ondergebracht in de zogeheten ‘bijleenregeling’. Er is een beperking qua duur van de aftrek, dit hangt ook samen met de fiscale ‘verhuisregeling’.

Volgorde verhuizen hanteren

U kunt ervoor kiezen om eerst uw eigen woning te verkopen en over te dragen en dan pas de nieuwe woning te kopen. Daar ontstaan vaak praktische problemen omdat een verhuizing (als u niets hoeft te verbouwen) gepaard gaat met veel tijd en regelwerk. Soms is het mogelijk om met een sleutelverklaring te werken. Dan heeft u toch al de beschikking over de nieuwe woning zonder dat u de hypotheeklasten hebt.

Werkt u met een sleutelverklaring dan wordt meestal de afspraak gemaakt dat u geen verbouwingswerkzaamheden mag verrichten. Immers de verkoper (en dus eigenaar) loopt op dat moment nog het risico op schade.

Het is verstandig om een plan te hebben wat voor u de beste voorkeur heeft en dit duidelijk proberen overeind te houden tijdens de onderhandelingen.

Alternatieven overbruggingskrediet

Omdat de lasten van een overbruggingskrediet relatief hoog zijn kunt u er ook voor kiezen om een leningdeel af te sluiten met een vaste renteperiode. De rente voor een overbruggingskrediet is vaak variabel.

Indien u bijvoorbeeld een rentevastperiode van 1 jaar kiest dan kunt u na dat jaar dit hypotheekdeel ook kosteloos aflossen. Ook is de boete beperkt indien u besluit om eerder dan het afgesproken jaar het leningdeel af te lossen.

Risicoklasse en hypotheekrente

Door gebruik te maken van een overbruggingskrediet is de totale hypotheek voor de nieuwe woning lager. De overbruggingshypotheek wordt namelijk ingeschreven op het huidige adres en telt niet mee voor de zogeheten loan-to-value (LTV). Dit is de verhouding hypotheek versus waarde van de woning uitgedrukt in een percentage. Is uw hypotheek € 200.000 en de waarde van uw huis € 300.000 dan is de LTV afgerond 66%.

Voortzetten bestaande aflosproducten

Mocht u in het verleden een fiscaal gunstig aflosproduct zoals een bankspaarhypotheek hebben afgesloten dan kunt u deze meenemen. Ook als u besluit van bank te wisselen. U mag dus een bankspaarhypotheek van Rabobank voortzetten bij ING bank of iedere willekeurige andere geldverstrekker die een bankspaarhypotheek in het assortiment heeft.

Het is aan te bevelen om door te laten rekenen door een hypotheekadviseur of voortzetten financieel gunstig is. Dat is maatwerk.

Maximale hypotheek op basis van inkomen

De hoogte van de overbruggingslening wordt niet beperkt door uw inkomen.

Maximale lening op basis van onderpand

De maximale hypotheek voor uw nieuwe woning mag maximaal 100% zijn. Dat betekent dat er steeds vaker eigen middelen dienen te worden ingebracht. Ook de overbruggingslening mag u gebruiken voor het financieren van de bijkomende kosten koper.

Duur van het overbruggingskrediet

Wanneer er meerdere mogelijkheden zijn kan de duur van het overbruggingskrediet een rol spelen. U kunt dan een inschatting maken van de totale kosten van de periode van overbrugging. De meeste geldverstrekkers staan een maximale duur van 2 jaar toe en altijd in combinatie met een reguliere hypotheek.

Enkele een overbruggingskrediet afsluiten is niet mogelijk. Heeft u uitsluitend een overbruggingskrediet mogelijk dan kunt u ook een reguliere hypotheek afsluiten met een korte rentevastperiode die u relatief goedkoop kunt aflossen. Bijvoorbeeld een hypotheek met variabele hypotheekrente.

Verplichting overlijdensrisicoverzekering

De meeste geldverstrekkers verlangen dat u een levensverzekering afsluit boven 80% van de waarde van de woning. U kunt door middel van te werken met een overbruggingskrediet deze verplichting vermijden. De overbruggingslening telt ook hier niet mee voor de bepaling van dit percentage.

Kosten overbruggingskrediet

De kosten die gepaard gaan met het vestigen van een overbruggingskrediet hangen samen met notariskosten en mogelijke afsluitkosten door uw geldverstrekker en / of uw hypotheekadviseur. De overbruggingshypotheek wordt namelijk extra ingeschreven als hypotheekakte op uw bestaande woning.

Eigen middelen

Indien u beschikt over voldoende eigen spaargeld dan loont het niet om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wel dient u dan rekening te houden met onverwachte uitgaven. Dat scheelt namelijk kosten en rente voor het houden van een overbruggingslening.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen

Wanneer een nieuwe geldverstrekker in de voorwaarden geen mogelijkheid biedt om een risicoopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het ook een argument om een overbruggingskrediet af sluiten. Onder andere Nationale Nederlanden is een aanbieder die geen aanpassingen tijdens de looptijd toestaat. Dat kan erg kostbaar worden, zeker als u een rentevastperiode van 20 jaar wenst.

Volgorde

Wanneer u eerst de huidige woning levert en pas daarna de nieuwe woning geleverd krijgt, dan hebt u niet de mogelijkheid om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wanneer u precies op dezelfde dag, bij dezelfde notaris aan- en verkoopt, dan is er ook geen overbrugging nodig. Wanneer u tijdelijk twee woningen hebt, dan is er een financiering nodig voor deze situatie.

Vrijwillige boete bij verkoop onderpand

Let ook bij het verkopen van uw woning op de eerder gemaakte afspraken in de hypotheekofferte. Vaak is dit jaren geleden dat u deze afspraken hebt gemaakt. Enkele aanbieders verleenden kortingen voor het accepteren van een boete bij verhuizen. SNS bank en ING bank werkten vaak met deze bepalingen in hypotheekoffertes. Deze verhuisboete kan oplopen tot 3% van de openstaande hypotheek.

Familiehypotheek om overwaarde te overbruggen

Mocht u geen behoefte hebben aan het afsluiten van een overbruggingskrediet dan kunt u ook een familiehypotheek afsluiten. Dit mag onder dezelfde fiscale spelregels afgesproken worden.

Weten welke mogelijkheden er voor u zijn bij het doorstromen naar een nieuwe koopwoning?

Bent u een startende ondernemer op zoek naar een eerste koopwoning? De maatschappelijke trend om te gaan ondernemen is mateloos populair. Enkele feiten uit recent onderzoek. Zo heeft het CBS becijferd dat het aantal starters 208.000 mensen bedroeg in 2015. Daarbij was het inkomen voor circa 69.000 personen een hoofdinkomen. En vier op de tien startende ondernemers is jonger dan 35 jaar. Ook voor u is het mogelijk om na 12 maanden ondernemen een hypotheek af te sluiten.

Deze ondernemers wensen ook een huis te kopen en een hypotheek af te sluiten. Dat is voor deze doelgroep bijzonder lastig. Althans tot voor kort. Afgelopen periode is er een pilot geweest voor zzp’ers en ondernemers om in aanmerking te komen voor een hypotheek na slechts 12 maanden ondernemerschap. Op basis van circa 1.000 hypotheekaanvragen heeft de stichting achter NHG besloten om de pilot om te zetten in een structureel beleid.

Hoe kom ik in aanmerking voor een hypotheek met NHG als startende ondernemer?

Allereerst dient er een toetsinkomen vastgesteld te worden.1 jaar ondernemer hypotheekMet dit toetsinkomen kan bepaald worden wat de maximale hypotheek is waar u voor in aanmerking komt.

Dit toetsinkomen dient vastgesteld te worden door middel van een inkomensverklaring. Het opstellen van een inkomensverklaring kost u € 250 exclusief BTW.

Bij het bepalen van het toetsinkomen wordt rekening gehouden met uw inkomen voorafgaand aan het ondernemerschap. Er wordt dan het gemiddelde genomen van het inkomen uit de laatste 3 jaren. Dit mag dus een combinatie zijn van inkomen uit loondienst en het inkomen uit zzp / freelance / ondernemen. Inkomen uit sociale uitkeringen wordt buiten beschouwing gelaten. U mag ook 1 jaar geen inkomen hebben gehad, het gemiddelde wordt dan nog steeds over 3 jaar genomen. U kunt niet kiezen welke jaren meetellen voor de bepaling van het inkomen.

Indien het inkomen uit het laatste jaar minder is dan het gemiddelde over deze 3 jaren dan telt het inkomen uit het laatste jaar. Ook dient u informatie aan te leveren over het inkomen van het lopende boekjaar. Dit dient minimaal gelijk te zijn aan het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar.

Omdat de hypotheek met NHG wordt verstrekt mag de koopsom van de woning niet hoger zijn dan € 265.000. Voert u energiebesparende maatregelen uit dan is de maximale hypotheek € 280.900. Het verschil dient u te gebruiken voor het energiezuiniger maken van uw woning.

Procedure hypotheekaanvraag ondernemer en NHG

Op het moment dat u wenst te weten of u in aanmerking komt voor een hypotheek met NHG als startende ondernemer dan kunt u van onze hypotheekadviseurs een quickscan krijgen. Tijdens een eerste kennismakingsgesprek wordt dan globaal uw inkomen berekend zodat al direct zichtbaar is of een hypotheekaanvraag haalbaar is.

Pas zodra u daadwerkelijk zicht hebt op een huis en de hypotheekaanvraag via ons kantoor wenst te laten verlopen maakt u kosten. Het bepalen van het toetsinkomen wordt door een externe partij gedaan en wordt pas uitgevoerd zodra u dit wenst en wanneer dit nodig is. Dit wordt door middel van een aparte opdrachtbevestiging vastgelegd.

Doorlooptijd opstellen inkomensverklaring

Zodra u de opdracht en machtiging hebt verstrekt is de doorlooptijd 5 werkdagen. U dient dan wel een complete set documenten aan te leveren zodat het inkomen ineens bepaald kan worden. Wij kunnen de begeleiding verzorgen en u hierbij ontzorgen.

Hoe lang is deze inkomensverklaring geldig?

Vanaf het moment dat de inkomensverklaring is afgegeven is deze maximaal 6 maanden geldig. Op het moment dat u een hypotheekaanvraag indient ontvangt u een rentevoorstel. Daarna dient er richting de bank ook een compleet dossier aangeleverd te worden. Zodra dit deel positief is afgerond van de hypotheekaanvraag ontvangt u een zogeheten bindend aanbod. U dient het bindend aanbod te ontvangen binnen 6 maanden na de afgiftedatum van de inkomensverklaring.

Bij welke geldverstrekkers kan ik een hypotheekaanvraag indienen?

De onderstaande lijst van geldverstrekkers verstrekt op basis van 1 jaar ondernemerschap / zzp’er een hypotheek :

  • ABN Amro;
  • Aegon;
  • BLG wonen;
  • Delta Lloyd;
  • Florius;
  • ING bank
  • Lloyds bank;
  • Nationale Nederlanden;
  • NIBC direct (onder voorwaarden);
  • Obvion;
  • Rabobank;
  • RegioBank;
  • SNS;
  • Triodos Bank;
  • Woonfonds Achmea.

Kennismakingsgesprek hypotheekadviseur voor een hypotheek als starter

Op het moment dat u wenst te weten wat uw mogelijkheden zijn is het verstandig om een afspraak in te plannen met een hypotheekadviseur. Dit kunt u doen via onderstaand formulier. Wij werken landelijk en zullen u tijdens een eerste – kosteloos – kennismakingsgesprek verder op weg helpen en uw vragen rondom het kopen van een huis stellen.

Door een goede voorbereiding te kiezen heeft u een voorsprong bij het kopen van een huis. Zodra uw inkomen is bepaald valt ook vast te stellen wat uw maximale hypotheek is. Vaak is bij ondernemers het opstellen van het inkomen een proces dat gedurende de hypotheekaanvraag nog kan wisselen. Door deze optie van NHG is het op voorhand duidelijk wat uw maximale leencapaciteit is.




 

 

 

huis kopen eigen geldHuis kopen zonder eigen geld is soms mogelijk

Het is sinds 1 januari 2018 toegestaan om tot maximaal 100% van de marktwaarde een hypotheek af te sluiten. Sinds 2012 heeft de rijksoverheid geregeld dat u stapsgewijs minder kunt lenen met een hypotheek. De ondergrens is voorlopig bepaald op 100%. Er gaan ook wel geluiden op om dit percentage verder te verlagen naar 80%. Vooral de OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) hamert er telkens op om dit percentage te verlagen tot het percentage wat gebruikelijk is in Europa en andere deelnemende landen aan de OESO. Kortom u dient steeds meer eigen geld in te leggen voor het kopen van een eigen huis.

Het Nederlandse model is compleet anders dan het model in andere landen en vooral onze betalingsmoraal is uitmuntend te noemen. Hierdoor is de kans gering dat Nederlandse huishoudens in betalingsproblemen komen vanwege de verstrekking tot 100% van de marktwaarde. Ook omdat nieuw afgesloten hypotheken tegenwoordig bijna allemaal 100% worden afgelost. We zullen in dit artikel niet al te uitgebreid ingaan op dit fenomeen.

Mogelijke oplossingen voor het kopen van een huis zonder eigen geld

Eigenlijk zijn er drie “goede” oplossingen te bedenken indien u dolgraag een huis wenst te kopen en niet direct over spaargeld beschikt. Dat is op zichzelf niet vreemd als u bijvoorbeeld net in een studie hebt geïnvesteerd en bent begonnen aan uw eerste baan. Of als u een huis hebt verkocht en een restschuld hebt voldaan. Kortom en er zijn tal van redenen te bedenken waarom u tijdelijk niet beschikt over voldoende spaargeld.

De laatste optie die wij kunnen bedenken is een consumptieve lening in de vorm van een persoonlijke lening af te sluiten om de kosten koper te financieren. Het klinkt misschien apart dat het wel mogelijk is om een los krediet af te sluiten bovenop de 100% van de koopsom in plaats van een hypotheek. Toch is dit wettelijk gezien mogelijk.

Het alternatief is soms niet voordeliger voor u. Indien u besluit te huren in plaats van te kopen dan wordt u ook geconfronteerd met hoge huurlasten. In veel gevallen is een koopwoning voordeliger. Soms is het kiezen uit twee kwaden.

Huis kopen met behulp van ouders

Indien uw ouders het ook een goed idee vinden dat u een huis wilt kopen en wensen te helpen zijn dit de mogelijkheden voor hen :

  • Ze kunnen borg staan voor uw hypotheek of een deel er van. Aegon, Obvion en Rabobank bieden ieder verschillende oplossingen hiervoor;
  • U kunt het bedrag van de kosten koper schenken;
  • Indien zij beschikken over eigen geld kunnen ze besluiten u een deel van de hypotheek te verstrekken middels een familiehypotheek;
  • Samen een woning kopen en deze ook deels te bewonen, of niet.
Marktwaarde maximaal belenen

De regel bij de meeste geldverstrekkers is dat u maximaal 100% van deze marktwaarde kunt verkrijgen als hypotheek. Dit geldt niet bij alle geldverstrekkers, dat vergt dus een goede voorbereiding.

Een voorbeeld. Stel dat u een woning op het oog hebt met een vraagprijs van € 270.000 en de taxateur vindt de marktwaarde van de woning € 275.000. Tevens hebt u een goede aankoopmakelaar ingehuurd die de koopprijs op € 265.000 weet te krijgen. In dat geval kunt u dus een hypotheek van € 275.000 krijgen. Stel dat de kosten koper bij de koopsom van € 265.000 circa € 11.500 zijn dan hoeft u nog maar € 1.500 aan eigen geld in te brengen in plaats van € 11.500.

Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan goed in kaart brengen welke banken en andere geldverstrekkers uitgaan van deze techniek. Sommige geldverstrekkers hebben in uw acceptatievoorwaarden staan dat de laagste van de twee (koopprijs of marktwaarde) bepalend is voor de maximale hypotheek van 100%. Men gaat dan uit van het principe dat de koopprijs gelijk is aan de marktwaarde.

Indien u voor deze route kiest heeft u een bepaalde minimale taxatiewaarde nodig. Laat dit ook in uw voorlopige koopovereenkomst opnemen zodat u nog kunt ontsnappen aan de koop zonder een boete te hoeven betalen. Zo komt u dus niet in de problemen als blijkt dat de taxateur de minimale taxatiewaarde niet heeft behaald. Immers, dit is een proces wat onafhankelijk dient te verlopen waarbij de taxateur zijn werk nog dient te laten valideren door een extern instituut.

U kunt dit voorkomen door zelf, of via uw aankoopmakelaar, een voorbehoud op te laten nemen dat u een maximum bedrag aan eigen geld wenst in te brengen. Bespreek dit goed met elkaar zodat er geen misverstanden over ontstaan.

Persoonlijke lening of doorlopend krediet

Het is mogelijk om het benodigd bedrag aan bijkomende kosten vanwege het kopen van de woning te financieren met een persoonlijke lening. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat uw inkomen toereikend is. Het bepalen van de maximale leencapaciteit voor een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt op een andere manier bepaald dan het verstrekken van een hypotheek.

De lasten van een persoonlijke lening zijn weer van invloed op de bepaling van de maximale hypotheek. Het komt dus erg precies om alles goed bij elkaar te krijgen in de juiste tijdsvolgorde. Zo dient u al een toezegging van het krediet te hebben. Het contract waaruit de toezegging van de persoonlijke lening blijkt dient ook getoetst te worden door de acceptant van de geldverstrekker.

Uw hypotheekadviseur weet in de meeste gevallen de juiste aanvliegroute te kiezen en u te helpen aan een verantwoorde hypotheek én lening.

Risicoklasse hypotheek en persoonlijke lening

Het klinkt misschien vreemd, maar u kunt soms nog besparen op de hypotheekrente door middel van een persoonlijke lening. Indien u een hypotheek afsluit wordt deze door de bank ingedeeld in een risicoklasse. Dit geldt overigens alleen voor hypotheken zonder NHG. Stel dat u met een kleine ophoging van uw lening de hypotheek in een lagere risicoklasse kunt krijgen kan dit soms wel 0,2% schelen.

Wilt u eens vrijblijvend weten wat voor u persoonlijk de mogelijkheden zijn voor het kopen van een eigen huis? Er is soms meer mogelijk dan u zelf denkt. Wij proberen altijd in oplossingen te denken en werken op basis van no cure no pay. Vinden wij geen oplossing dan heeft u geen kosten.




 

stijging huizenprijzenDe stijging van de huizenprijzen

Het is u waarschijnlijk niet ontgaan dat het goed gaat op de woningmarkt. De huizenprijzen blijven stijgen en de rente is op een historisch laag punt. Een woning is nu gemiddeld 9,5% in prijs gestegen in vergelijking met een jaar eerder. Dit is de hoogste stijging sinds september 2001 en sinds het dieptepunt van de markt in 2013 zijn de huizenprijzen inmiddels 26 procent gestegen. Daarnaast vinden steeds meer mensen een baan of zekerheid op de arbeidsmarkt, wat het kopen van een huis aantrekkelijk maakt. Dit klinkt natuurlijk heel positief, maar laten we ook stil staan bij de keerzijde van dit verhaal.

Woningaanbod

Tegelijkertijd met het stijgen van de prijzen is het aantal verkochte woningen gedaald. Er is een schaarste op de Nederlandse woningmarkt ontstaan. De verhuisbehoefte is namelijk groter en de enorme prijsdaling van een aantal jaar terug zijn we aan het compenseren. Het probleem is dat er te weinig woningen in de verkoop worden gezet om aan de vraag van nu te kunnen voldoen. Dit brengt met zich mee dat er soms “blind” huizen gekocht worden. Er lijkt geen tijd te zijn om de bouwkundige staat te onderzoeken van de woning of om te kijken of het wel echt te betalen is. Wachten kan niet want er zijn vaak veel kandidaten voor hetzelfde huis.

De economie is nog steeds herstellende en ten tijde van crisis viel de nieuwbouw volledig stil. Ruimtelijke ontwikkeling ligt in Nederland volledig in de handen van de (lokale) overheid en niet van andere commerciële partijen. Projectontwikkelaars durfden het eerder niet aan en dat er in die tijd veel bouwbedrijven failliet zijn gegaan speelt ook een grote rol. Het gevolg hiervan is dat er veel mensen werkloos zijn geraakt in de bouw en deze schaarste is niet direct opgelost. Er wordt verwacht dat we de achterstand van nieuwbouw projecten in 2020 ingehaald zullen hebben.

Starters

Als u al een huis heeft en wilt verhuizen staat u er wellicht beter voor dan een starter. Starters hebben het namelijk moeilijk op de huidige markt. Er is veel minder keuze en u betaalt meer voor een woning dan een aantal jaar geleden. Door nieuwe, strengere hypotheekregels is er minder ruimte om geld te lenen en moet u vooraf al duizenden euro’s hebben gespaard.

Het kopen van een huis omvat uiteindelijk meer dan gunstigere rentes en schaarste op de markt. Het belangrijkste is het vinden van een plek die u thuis kunt noemen. Of dat nu vluchtig gaat of dat u nog even wacht wat op de markt brengt over een tijdje: het zal altijd een spannend proces blijven. Mocht u nog niets op het oog hebben en eens willen oriënteren dan is het wellicht een goed idee om een open huizen dag te bezoeken. De volgende open huizen dag is 7 april en voor tips kunt u deze blogpost eens doorlezen: https://www.cournot.nl/hypotheek/open-huizen-dag-7-april-2018/

Meer informatie gewenst over het kopen van een huis?




Verbouwing meefinancieren in hypotheekverbouwen

Op het moment dat u van plan bent om een (nieuwe) woning te kopen en deze grondig te verbouwen zijn er bijzondere spelregels van toepassing. Zijn bijvoorbeeld alle kosten van de verbouwing mee te financieren in de hypotheek? En hoe krijgt u het verbouwingsbudget beschikbaar vanuit de hypotheek? Maakt het uit of u een keuken wenst te verbouwen of een dakkapel?

Een waardevermeerderende verbouwing

Bij een verbouwing die waarde toevoegt is het meestal mogelijk om deze volledig mee te financieren in de hypotheek. Een voorbeeld hiervan is het realiseren van een uitbouw of plaatsen van een dakkapel. De taxateur houdt rekening met deze waarde en neemt de marktwaarde na verbouwing op in het taxatierapport.

Een cosmetische verbouwing

Valt een verbouwing die niet per se waarde toevoegt ook mee te financieren? Dat is ook mogelijk alleen dan telt de taxateur een gedeelte van deze verbouwing op bij de marktwaarde na verbouwing. Een voorbeeld van een dergelijke verbouwing is het vervangen van een keuken. Soms kiest iemand ervoor een keuken van pakweg een paar jaar oud te vervangen omdat deze qua smaak niet overeenkomt. Dit is dus persoonlijk en lastig om 100% mee te financieren. Stel dat u een woning koopt die compleet gestript is dan valt er meer waarde toe te kennen aan een nieuwe keuken. Kortom maatwerk dus.

Wat is mijn maximale hypotheek met een bouwdepot?

In 2018 kunt u maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Bij een hypotheekaanvraag met een verbouwing wordt dan ook rekening gehouden met de marktwaarde na verbouwing en die kunt u dan ook tot 100% belenen. Het verschil tussen de marktwaarde voor en na verbouwing wordt geparkeerd in een bouwdepot.

Wat is een bouwdepot?

Het bouwdepot is een gereserveerde bankrekening die is gekoppeld aan de hypotheek. De bank of geldverstrekker wil zeker weten dat de verbouwing ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd omdat anders de marktwaarde na verbouwing niet wordt behaald. Om die reden houdt men een vinger aan de pols en controleert men ook of u voldoet aan de opgave in de verbouwingsspecificatie. U dient met facturen te declareren vanuit het bouwdepot. Tegenwoordig hebben veel banken een app waarmee u digitaal een declaratie kunt indienen.

Het is ook mogelijk om de kosten van de verbouwing voor te financieren en later te declareren vanuit het bouwdepot. Let er goed op dat u zelf verantwoordelijk blijft voor het uitkeren van het bouwdepot, ook al maakt de geldverstrekker een vergissing bij de uitkering.

Betaal ik rente over een bouwdepot?

U ontvangt een rentevergoeding over het saldo in het bouwdepot en tegelijkertijd betaalt u hypotheekrente over het geleende bedrag. Bij de meeste geldverstrekkers is deze rentevergoeding gelijk. Er zijn ook geldverstrekkers die een afslag toepassen op de rentevergoeding van het bouwdepot. Meestal is dit 1%. Stel dat u dus 3% hypotheekrente hebt afgesproken voor uw hypotheek dan ontvangt u bij een dergelijke aanbieder 2% rentevergoeding over het saldo in het bouwdepot. Op zich geen probleem als u toch direct gaat verbouwen, maar op het moment dat u een complete nieuwbouwwoning koopt en 2 jaar lang doet over de bouw dan loopt dit in de papieren.

Het is dus raadzaam om niet uitsluitend te focussen op de hypotheekrente, maar ook goed de voorwaarden in ogenschouw te nemen. Ook zit er vaak een maximumduur aan het houden van een bouwdepot. Bij de meeste geldverstrekkers is dit 2 jaar.

Verbouwen in combinatie met NHG?

Een verbouwing in combinatie met NHG mag u ook meefinancieren. U dient dan alleen rekening te houden met de maximale kostengrens. De koopprijs van de woning én de kosten van de verbouwing mogen niet boven deze grens uitstijgen. Het staat u vrij om op een later moment uw hypotheek uit te breiden met een niet-NHG leningdeel ten behoeve van een verbouwing.

Energiebesparende verbouwing

Wenst u meteen uw woning perfect te isoleren en mee te nemen in uw hypotheek? Dan gelden er bijzonder aantrekkelijke regels bij sommige geldverstrekkers. Dan mag u ineens 6 procent meer financieren boven de 100 procent van de marktwaarde. U dient dit merendeel boven de 100 procent dan volledig te gebruiken voor energiebesparende maatregelen. In veel gevallen is dit geen probleem.

In veel gevallen blijft dan dit merendeel wat u financiert ook buiten beschouwing qua inkomenstoets. U bespaart door het beter isoleren van uw woning ook energielasten wat meer besteedbaar inkomen oplevert.

De volgende verbouwingsmaatregelen worden als energiebesparend gezien door de meeste geldverstrekkers :

  • HR++ beglazing of nog beter triple glas;
  • Spouwmuurisolatie;
  • HR-ketel;
  • Zonneboiler;
  • Zonnepanelen;
  • Warmtepomp;
  • Dakisolatie;
  • Vloerisolatie.

Ook voor deze verbouwingsmaatregelen geldt dat u met facturen dient te kunnen aantonen dat u de verbouwing daadwerkelijk aan deze energiebesparende maatregelen uitgeeft.

Rentekorting hypotheek energiebesparende maatregelen

ABN Amro, Rabobank en Triodos bank geven u een korting indien u beschikt over een energiezuinige woning. Met een paar stappen kunt u mogelijk uw energielabel verbeteren en dan in aanmerking voor een rentekorting komen.

Maximale hypotheek?

Weten wat voor u de mogelijkheden zijn? Een indicatie van de maximale hypotheek kunt u zelf berekenen en even sparren met een hypotheekadviseur van ons kantoor behoort uiteraard ook tot de mogelijkheden. Samenwerken met ons in een notendop : wij besparen U tijd, geld en gedoe! Wij werken landelijk.




 

Op 7 april 2018 is het weer zover. Dan zijn er duizenden woningen te bezichtigen tijdens de Open Huizen route georganiseerd door de NVM.

Op Funda kunt u de deelnemende woningen bekijken en op deze dag zijn de woningen van 11:00 uur tot 15:00 uur te bezichtigen.

Waarom de Open Huizen Dag bezoeken?open huizen dag 7 april 2018

Het is een uitgelezen kans voor iedereen die zich aan het oriënteren is op de woningmarkt. Op deze wijze krijgt u meer gevoel bij een woning of wijk die bij u past. Het is namelijk een vrijblijvende manier om veel indrukken in een kort tijdsbestek op te doen. De ervaring leert dat u na een aantal huizen bezocht te hebben ook daadwerkelijk veel indrukken hebt gekregen. Als tip zouden wij mee willen geven om een selectie te maken van woningen die u graag wenst te bezichtigen. Soms is iemand na 3 bezichtigingen compleet uitgeput.

Is het nodig een afspraak te maken?

Nee dat is niet nodig. De verkoper of diens makelaar heeft zich ingesteld op bezoekers van zijn of haar woning en zal u met veel plezier rondleiden.

Stel dat we direct verdere interesse in een woning hebben?

Op het moment dat u al interesse in de woning hebt voorafgaand aan de Open Huizen Dag raden wij u aan om niet te wachten met bezichtigen tot 7 april 2018. Veel huizen worden namelijk in aanloop naar de Open Huizen Dag al verkocht.

Indien u beschikt over ijzeren zenuwen en direct aan de slag wenst kunt u direct een bieding overbrengen bij de verkopend makelaar. Dit kunt u ook doen op de Open Huizen Dag door het makelaarskantoor te bellen of mailen. In de meeste gevallen is het makelaarskantoor geopend op deze dag waardoor uw bieding in ontvangst kan worden genomen. Ook kunt u besluiten de aankoop uit te besteden aan een aankoopmakelaar.

Tips NVM Open Huizen Dag

Er zijn een aantal mogelijkheden om u voor te bereiden op de Open Huizen route, wij hebben een aantal tips op een rij gezet :

  • Onderzoek uw financiële mogelijkheden door bijvoorbeeld te berekenen wat uw maximale hypotheek is. Even een uurtje sparren met een hypotheekadviseur van ons kantoor is ook mogelijk.
  • Oriënteer u op de buurt of wijk en probeer deze op meerdere momenten van de dag of week te bezoeken. Zo kunt u bijvoorbeeld achterhalen hoe de parkeerdruk is, hoe de zon schijnt en welke andere activiteiten er mogelijk zijn anders dan wonen.
  • Maak een shortlist van woningen die u echt wenst te bezoeken zodat u deze woningen ook voldoende goed kunt onderzoeken.
  • Blijkt een woning direct niet te bevallen dan raden wij u aan om ook daadwerkelijk de volgende woning te gaan bezoeken. Het is anders zonde van uw tijd en u wekt mogelijk een verkeerde verwachting bij de verkoper.
  • Probeer het proces gestructureerd te houden en indien u samen een huis koopt voorafgaand aan de Open Huizen Dag een eisenlijst op te stellen waar de woning aan dient te voldoen. U kunt dan relatief simpel een beslissing maken op basis van onder andere deze eisen.
  • Maak foto’s van de woning of plekken die u bijzonder vindt. Vraag wel eerst toestemming aan de eigenaar of makelaar.
  • Twijfels of een vloer recht is? Neem gerust een knikker mee die geeft dan aan of er een bepaalde helling is.
  • Vraag naar details van de woning indien u deze wenst te weten. U hebt het voordeel tijdens de Open Huizen route dat u meestal de eigenaar aantreft die veel meer details over de woning kent dan de makelaar.

Wenst u even te sparren met een hypotheekadviseur over uw mogelijkheden?

 

 

afkopen spaarhypotheekIn het verleden was er de mogelijkheid om een fiscaal gunstige spaarhypotheek of bankspaarhypotheek af te sluiten. De fiscale voordelen zaten hem in de vrijstelling van het kapitaal en de aftrekbaarheid van de hypotheekrente aan de gekoppelde hypotheek. Vanaf 1 januari 2013 zijn de spelregels rondom deze hypotheekvormen drastisch gewijzigd.

Iedereen die tot aan dat moment een dergelijke aflosvorm had mocht deze behouden en voortzetten. Dit betekent dus ook dat u deze spaar- of bankspaarhypotheek mag meenemen naar een nieuwe woning of mag overhevelen naar een nieuwe geldverstrekker. U bent dus niet gebonden aan de bank of geldverstrekker van destijds.

Spaarhypotheek en bankspaarhypotheek verschillen

Bij een spaarhypotheek betaalt u premie voor een gecombineerd doel en is het product in een verzekeringsjasje gegoten. U betaalt een vaste premie over een vaste looptijd en met deze premie wordt gespaard en u sluit een levensverzekering af. Het nadeel van dit product is dat u feitelijk uw eigenlijk overlijdenskapitaal spaart omdat de waarde van de spaarhypotheek ook wordt gebruikt om de uitkering bij een eventueel overlijden uit te keren.

Een ander nadeel aan dit product is dat u ook kosten betaalt voor de verzekeraar en dit voor u als consument niet altijd makkelijk te doorgronden is.

Een groot voordeel van de spaarhypotheek is dat u een ook een vaste rentevergoeding krijgt, gelijk aan de hypotheekrente die u betaalt over de bijbehorende hypotheek. Kortom een veilig product met voorspelbare maandlasten, zowel nu als voor de toekomst. Immers bij een stijgende hypotheekrente daalt de inleg voor de spaarverzekering en bij een dalende hypotheekrente draagt u minder hypotheekrente af voor uw hypotheek.

Een bankspaarrekening is vergelijkbaar met de spaarhypotheek behalve dat het een losse geblokkeerde spaarrekening is die zonder kosten wordt opgebouwd. U sluit een losse levensverzekering af, of niet, en kunt dus meer bepalen wat past bij uw persoonlijke situatie. Met een bankspaarhypotheek heeft u meer mogelijkheden om uw financiële situatie op maat in te vullen.

Afkopen of voortzetten

Op het moment dat u verhuisplannen hebt en u dient een nieuwe hypotheek af te sluiten komt u voor de keuze te staan om de bestaande spaarhypotheek of bankspaarhypotheek mee te nemen of juist af te kopen. Dit is een belangrijke keuze omdat eenmaal afgekocht dit onherroepelijk is. Het is op voorhand moeilijk te zeggen of voortzetten of afkopen in uw voordeel is.

Zoals vaker met de beslissing rondom financiën is ook dit een kwestie van alle factoren in overweging nemen en beoordelen wat in uw situatie het beste past. Wat u mee kunt nemen in uw overweging is de hoogte van de rentestand. Sommige geldverstrekkers rekenen een renteopslag op de hypotheekrente indien u een bankspaarhypotheek kiest in plaats van een annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Dit kan dus een verschil maken in de maandelijkse netto lasten. Ook de hoogte van het spaartegoed kan een rol spelen.

Vervallen eis 15 of 20 jaar sparen

Eerder schreven we al dat u een fiscaal voordeel hebt bij het hebben van een spaar- of bankspaarhypotheek. Daar tegenover staat dat u minimaal 15 jaar premie dient te betalen voor deze aflosvorm. Sinds 1 april 2017 is een verruiming ontstaan. U mag nu het geld ook eerder vrij laten komen zonder direct belasting te betalen over deze afkoop. U dient dan wel de aflossing te gebruiken voor het aflossen van uw hypotheek.

Wenst u dus te verbouwen dan kunt u niet direct dit kapitaal hiervoor te gebruiken. U dient dan eerst de hypotheek te verhogen met het bedrag van de verbouwing en later kunt u dan de polis of bankspaarrekening af te kopen om de hypotheek af te lossen. Dit is een omslachtige en dure manier om uiteindelijk het geld van de spaarpolis of bankspaarrekening vrij te krijgen. Er ligt een verzoek om dit te wijzigen bij de verantwoordelijke minister.

Conclusie

In de meeste situaties komt het voor dat het voortzetten van de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek voordeliger is op de lange termijn. Dit vereist een nauwkeurige en grondige bestudering van uw situatie door een hypotheekadviseur. Sommige banken of verzekeraars hebben geen bankspaarhypotheek in hun assortiment waardoor voortzetten geen optie is. Vraag dan ook naar de reden als u een andere aflosvorm wordt geadviseerd met een uitgebreide berekening zodat u zelf inzichtelijk hebt wat de basis voor deze mening is. Mocht u daarbij hulp wensen van een hypotheekadviseur van ons kantoor dan kunt u met onderstaand formulier een afspraak maken. Wij werken landelijk en bezoeken u aan huis.




 

Januari is een topmaand voor echtscheidingen.

echtscheiding komt in januari het meest voor

In welke maand denkt u dat de meeste mensen scheiden? In januari. Precies na de kerstvakantie willen relatief de meeste mensen uit elkaar ten opzichte van de rest van het jaar. Hoe werkt de financiële en juridische afwikkeling van een echtscheiding op het moment dat u hiermee te maken krijgt?

Echtscheidingsconvenant

De facto wordt het huwelijk beoordeeld als een zakelijke transactie en wordt u gedwongen om afspraken te maken over uw bezittingen, zorgtaken en vaak ook over een inkomensverdeling. Deze afspraken worden vervolgens vastgelegd in een echtscheidingsconvenant. De meeste huwelijken zijn tot 2018 gesloten in gemeenschap van goederen wat betekent dat u de helft bezit van het vermogen. U mag hiervan overigens afwijken in het echtscheidingsconvenant. Het is misschien erg flauw, alleen op het moment dat u meer ontvangt dan waar u wettelijk recht op hebt dient u schenkingsbelasting te betalen. Een uitzondering hierop is indien u de schenking ontvangt vanwege een zogeheten natuurlijke verbintenis. Dit is een schenking die de schenker doet omdat diegene zich hiertoe dringend moreel toe verplicht. U bent dan geen schenkingsbelasting verschuldigd, wel dient u dit op te geven in een aangifte schenkbelasting. In het echtscheidingsconvenant wordt dan meestal naar deze uitzonderingsgrond verwezen.

Alimentatie

Hierover is veel te doen tijdens een echtscheiding en het maakt veel uit of u degene bent die moet betalen of juist ontvangt. Het uitgangspunt bij het bepalen van de alimentatie is het moment van echtscheiding. Heeft u kinderen dan hebt u als ouder de verplichting om tot zijn of haar 21ste bij te dragen in het levensonderhoud en indien het kind nog studeert zelfs langer. Het uitgangspunt voor de alimentatie is de draagkracht van de alimentatieplichtige partner. De draagkracht (ruimte om alimentatie te kunnen betalen) dient eerst aangewend te worden voor het betalen van de kinderalimentatie en een eventueel surplus kan gebruikt worden voor partneralimentatie.

Afspraken omtrent de alimentatie worden ook vastgelegd in het echtscheidingsconvenant. U mag ook hier vrije afspraken maken en bijvoorbeeld het recht op partneralimentatie ruilen tegen het mogen verblijven in de gezamenlijke woning. Fiscaal mag u de betaalde partneralimentatie in aftrek nemen en ontvangt u partneralimentatie dan dient u deze op te geven als inkomen. Kinderalimentatie is niet aftrekbaar.

Echtscheiding en de woning

Naast de discussie omtrent de alimentatie is de gezamenlijke woning ook een felbevochten onderwerp. Indien de woning van u beiden is dan dient u beiden ook afspraken te maken omtrent de verkoop. Dit betekent dat u dus samen inspraak hebt in het kiezen van een makelaar en de vraagprijs. Op het moment dat één van uw beiden de woning wenst over te nemen dan dient de gehele hypotheek te worden overgenomen.

In de praktijk wenst één van de partners de woning vaak te behouden om bijvoorbeeld de kinderen een verhuizing te besparen. Ook ontstaat er financieel een zware druk om deze wens te realiseren vanwege het wegvallen van een inkomen. De persoon die de woning verlaat zou in principe geen recht meer op renteaftrek hebben. De wetgever heeft een overgangsregeling in het leven geroepen die het mogelijk maakt om een periode van 24 maanden de rente nog in aftrek te nemen vanaf het moment dat u duurzaam gescheiden bent gaan leven. Dit moment ligt dus eerder dan het formele echtscheidingsmoment. Praktisch gezien spreken we over het startpunt vanaf het moment dat iemand zich op een ander adres gaat inschrijven.

Hoofdelijk ontslag hypotheek echtscheiding

Op het moment dat u de hypotheek wenst over te nemen dient u zich bewust te zijn van een strenge beoordeling door geldverstrekkers. Er geldt overigens wettelijk een ruimer toetsingskader dan bij het aanvragen van een compleet nieuwe hypotheek. De praktijk wijst overigens uit dat banken bijzonder strikt toezien op het beoordelen van deze nieuwe situatie en ruimschoots de tijd nemen om uw aanvraag te behandelen. Er is overigens geen man over boord om deze tijd te nemen tenzij de vertrekkende partner een nieuwe woning wenst te kopen.

Zodra de bank toestemming verleend tot het ontslag uit de hoofdelijkheid dient er een zogeheten akte van verdeling te worden opgesteld door een notaris. Met dit document koopt u de eigendom van de gezamenlijke woning over van de vertrekkende partner.

Echtscheiding en de BV

Indien één van beide partners aandelen heeft in een BV, kan een echtscheiding leiden tot belastingheffing. Dit is het geval als de aandelen behoren tot een gemeenschap van goederen. In deze situatie wordt de andere echtgenoot fiscaal gezien ook als (mede-)aandeelhouder aangemerkt. Als de verdeling van de aandelen plaatsvindt binnen twee jaar nadat het verzoek tot echtscheiding is ingediend, wordt de belastingheffing van 25% over de waardestijging van de aandelen uitgesteld. De wetgever heeft dus wel een regeling getroffen om deze ongewenste situatie voor de indirecte aandeelhouder te vermijden.

Met het maken van  huwelijksvoorwaarden van alle aandelen in de BV kunt u dus rekening houden met deze situatie en uw echtgenoot vrijwaren van de aandelen en de belastingheffing. Echtscheiding leidt dan niet tot belastingheffing. In ruil hiervoor ontstaat in de meeste huwelijksvoorwaarden een zogeheten verrekenbeding. De andere echtgenoot kan dan recht hebben op een bedrag, gelijk aan een deel van de waarde van de BV. Hier ontstaat dan weer meteen een nieuw probleem, namelijk dat er over het vermogen, wat veelal in de BV aanwezig is, direct dient te worden afgerekend. Ook ontstaan er veelal discussies over de waarde van de BV.

Verdeling van pensioen

Ook pensioen verdient de nodige aandacht bij een echtscheiding omdat de financiële belangen vaak groot zijn. Zeker als u op latere leeftijd gaat scheiden is het vermogen in de pensioenregelingen soms wel enkele tonnen euro’s. De Wet verevening pensioenrechten bij scheiding (Wvps) kan op u van toepassing zijn. Deze wet bepaalt dat het tijdens het huwelijk opgebouwde pensioen moet worden verdeeld. U mag ook zelf andere afspraken maken ten aanzien van deze verdeling. Zo zou u de periode van samenwoning voor het huwelijk mee kunnen laten tellen. Het is dus mogelijk om in een echtscheidingsconvenant af te wijken van de Wvps.

Minister Koolmees heeft recent een voorstel gedaan om het pensioen automatisch te laten verdelen door het pensioenfonds na een scheiding. Dit voorkomt dat partijen vergeten zich aan te melden bij het pensioenfonds. Nu is het namelijk zo geregeld dat u dit binnen 2 jaar na de scheiding dient te doen. Op deze wijze is het pensioeninkomen na scheiding ook direct duidelijk voor beide partijen en valt hier in het kader van financiële planning ook regie te voeren door mensen.

Testament

Tussen het moment van het uitspreken van de wens om te scheiden en de daadwerkelijke scheiding kan een hele periode liggen. Op het moment dat u of uw ex-partner onverhoopt komt te overlijden bent u in veel gevallen wel elkaars nabestaanden indien het testament geen bepaling kent die recht doet aan uw situatie. In veel moderne testamenten heeft de notaris al rekening gehouden met dit scenario en de duur van de echtscheidingsprocedure. Dit is toch een aandachtspunt om na te gaan of uw testament ook voldoet.

Indien u meer informatie over dit onderwerp wenst kunt u onderstaand formulier gebruiken. Afhankelijk van de aard van uw vraagstelling zal een specialist van ons kantoor contact met uw opnemen.

 

 

Bent u van plan om meer geld in te brengen bij de aankoop dan uw partner? Dan is het raadzaam om deze verdeling goed vast te leggen om achteraf vervelende discussies over de bedoelingen te voorkomen. Stel dat u van plan bent samen met uw partner een huis aan te kopen en u beschikt over een spaarrekening van € 100.000 welke u wenst in te brengen, maar uw partner brengt geen spaargeld in. In dat geval brengt de ene partner meer in dan de andere partner. In de meeste gevallen koopt u de woning samen voor ieder de helft van de woning. Bij verkoop van de woning hebben beide partners dan recht op de helft van de totale waarde van het huis minus de hypotheek. Ondanks dat de ene partner bij aankoop meer heeft betaald dan de andere partner.

Schuldbekentenis

Als u in zo’n situatie niets laat vastleggen bij de notaris en uit elkaar gaat – om welke reden dan ook – dan kunnen er vervelende situaties ontstaan. De partner met het meest ingebrachte eigen geld is dan de helft van het meer ingebrachte geld kwijt. Deze situatie valt te voorkomen door een schuldbekentenis op te stellen. Ook kan dit worden geregeld in een samenlevingsovereenkomst. Bij een eventuele verkoop van de woning spreekt u dan onderling af dat de helft van uw eigen ingebrachte eigen geld door uw partner wordt betaald.

Laten we als voorbeeld de situatie nemen waarbij Ruud en Joke een woning kopen van € 400.000 en waarbij Joke € 100.000 inbrengt vanuit een erfenis en het restant van € 300.000 wordt geleend bij de bank. Stel dat Ruud en Joke over 5 jaar uit elkaar gaan en de woning is € 100.000 gestegen in waarde dan krijgt Joke haar € 100.000 terug en de winst van € 100.000 wordt gedeeld door hen samen, op basis van fiftyfifty. Op het moment dat de waarde juist is gedaald met € 50.000 dan ontstaat er voor Ruud een schuld van € 25.000. Immers eerst wordt de hypotheek bij de bank afgelost van € 300.000 omdat deze voorgaat, dan ontvangt Joke € 50.000 van de restantopbrengst en vervolgens wordt het verlies van € 50.000 gedeeld tussen Ruud en Joke, waarbij Ruud een schuld krijgt aan Joke van € 25.000.

Ook afspraken over de afbetaling van deze schuld en de hoogte van een eventuele rentevergoeding over deze schuld kunt u beter op voorhand vastleggen bij de notaris. Op deze wijze kunt u alle voorkomende situaties concreet beschrijven ter voorkoming van vervelende discussies. U kunt in de leveringsakte of samenlevingsovereenkomst vastleggen wanneer de schuld opeisbaar is, welke consequenties er zijn indien niet wordt voldaan aan de afspraken et cetera.

Afwijkende eigendomsverhouding

In de praktijk kunt u ook kiezen voor een afwijkende eigendomsverhouding. Alleen de Belastingdienst komt dan ook om de hoek kijken indien de eigendomsverhouding schever is dan 60/40. Stel dat u bij het verbreken van de relatie het deel van uw ex-partner wenst over te nemen dan kan er overdrachtsbelasting verschuldigd zijn van 2%. Dit is dus niet het geval indien de eigendomsverhoudingen fiftyfifty zijn.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke vraag voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

 

 

 

Als ondernemer / zzp’er is het ook in 2018 mogelijk om een hypotheek aan te vragen. De gangbare eis van het overleggen van 3 jaar informatie over uw ondernemerschap is bij veel banken nog steeds de norm. Er zijn wel steeds meer banken die van deze strakke regels afwijken. Dit kan bijvoorbeeld de situatie zijn indien u hetzelfde beroep reeds in loondienst uitvoerde en dit sinds 1 jaar zelfstandig doet. Ook in zo’n situatie zijn er mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Daarnaast zijn er banken die een afslag toepassen op de duur van het ondernemerschap. Kortom, maatwerk is de norm voor u als ondernemer bij het verkrijgen van een hypotheek.

Hypotheek met NHG

Afgelopen tijd is er een pilot geweest voor startende ondernemers / zzp’ers die minimaal 12 maanden zelfstandig waren. Deze pilot is succesvol verlopen en er zijn circa 1.000 hypotheekaanvragen ingediend en afgerond bij diverse geldverstrekkers. In maart 2018 is besloten om de pilot definitief om te zetten naar beleid.

Hierdoor is het voor u als startende ondernemer mogelijk om bij 14 extra geldverstrekkers een hypotheek aan te vragen.

Hoe werkt een hypotheekaanvraag voor ondernemers, zzp’ers en freelancers?

Sowieso dient u een passende hypotheek te krijgen. Daar zullen wij vanzelfsprekend rekening mee houden. Heeft u een wens ten aanzien van de aankoop van een woning dan is de eerste stap een afspraak voor een kennismakingsgesprek. Tijdens dit gesprek zullen wij uw wensen en behoeften in kaart brengen en een uitgebreide analyse van uw situatie maken.

Vervolgens zullen wij uw aanvraag begeleiden met een cijfermatige onderbouwing van uw onderneming.  Deze onderbouwing kan bestaan uit een blik in de toekomst middels een winst- of liquiditeitsprognose. Wij vertalen uw optimisme naar een kandidaat-geldverstrekker om de hypotheek voor uw nieuwe woning of nieuwe hypotheek mogelijk te maken. Het opstellen van dergelijke prognoses kunnen wij ook voor u verzorgen.

In de hypotheekaanvraag wordt rekening gehouden met uw bruto winst uit onderneming. Ook zal een geldverstrekker beoordelen of het inkomen wat u onttrekt uit uw onderneming toereikend is voor het dragen van de kosten van uw huishouding. Stel dat u meer opneemt dan u verdient dan ontstaat er een negatief eigen vermogen. Een dergelijke situatie is onwenselijk en leidt in de meeste gevallen tot een afwijzing van uw hypotheekaanvraag. Is er een goede uitleg voor het ontstaan van dit negatief eigen vermogen dan valt er te onderhandelen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien u een deel van het vermogen hebt geïnvesteerd in de aankoop of verbouwing van uw woning.

Het inkomen in de hypotheekaanvraag wordt gebaseerd op het gemiddelde winstcijfer van de laatste 3 jaar. Bijvoorbeeld :

Jaar Bruto-winst
 2017  € 86.312
 2016  € 51.384
 2015  €93.485

In het bovenstaande voorbeeld bedraagt de gemiddelde winst € 77.060. Het inkomen zal niet hoger zijn dan de winst uit het laatste jaar. Stel dat het inkomen in het laatste jaar € 55.000 was dan is dit ook tevens het maximale inkomen voor de hypotheekberekening. Eventueel valt met een prognose over het lopend boekjaar nog een aanpassing te verrichten.

Geldverstrekkers met uitleg voorwaarden ondernemers

De onderstaande geldverstrekkers hebben wij geselecteerd die iets meer vrijheid bieden bij het bepalen van het inkomen indien u nog geen drie jaar zelfstandig bent als zzp’er of ondernemer. De beschrijving geldt dus voor de situatie indien u een hypotheekaanvraag wenst te doen en nog geen 3 jaar ondernemer bent. Daaronder wordt ook verstaan als u een nieuwe onderneming start en bijvoorbeeld de 5 jaar ervoor ook ondernemer was. Dan begint het ondernemerschap vanaf de startdatum van de nieuwe onderneming.

Ook dient u te beschikken over een positief eigen vermogen in uw onderneming.

ABN AMRO

Bij deze geldverstrekker is het mogelijk om een hypotheekaanvraag in te dienen indien u minimaal 1 jaar zelfstandige bent. Het toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van het resultaat uit de jaarcijfers en een vergelijking met de aangifte inkomstenbelasting. Ook is het nodig om een prognose van uw belastingadviseur of accountant te overleggen.  Hoe langer u zelfstandig bent des te hoger het percentage van uw inkomen wat meetelt voor de hypotheekaanvraag.

1-2 jaar: 75% van het resulaat;
2-3 jaar: 90% van het resultaat;
> 3 jaar: 100% van het inkomen, met een maximum van het laatste jaar.

Ook heeft deze geldverstrekker een speciale desk voor topsporters en artiesten.

Aegon

Ook Aegon is soepel voor zzp’ers. Je mag als zelfstandige al met één jaarrekening een hypotheek afsluiten van 100% van de woningwaarde. Voorwaarde is dan wel dat je Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit. Het toetsinkomen wordt dan vastgesteld door een onafhankelijke accountant, benoemd door NHG.

Sluit je jouw hypotheek zonder NHG af? Dan mag je tot 90% lenen als je drie of meer jaarrekeningen hebt. Heb je twee of meer jaarrekeningen, dan mag je maximaal 85% lenen van de woningwaarde.

Florius

Florius is onderdeel van ABN Amro en voert een eigen beleid, maar ook bij deze geldverstrekker zijn er mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten als u nog geen drie jaar ondernemer bent. Men volgt min of meer het acceptatiebeleid van ABN Amro. Een vergelijking tussen de hypotheekrente en voorwaarden kan soms het verschil zijn tussen de ene of de andere aanbieder.

ING

Een aanvraag als ondernemer bij deze bank is op basis van maatwerk. Zo dient u een prognose en CV te overleggen zodat een duidelijk beeld wordt gevormd over uw arbeidsverleden.  Het maximale inkomen is dan 80% van het vastgestelde inkomen uit onderneming.

Nationale Nederlanden

Bent u minimaal 1 jaar zelfstandig als ondernemer, ook dan is het mogelijk om een hypotheek bij Nationale-Nederlanden af te sluiten. Met óf zonder NHG. Als startende zzp’er kunt u niet de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar aanleveren daarom wordt voor het beoordelen van uw hypotheekaanvraag een inkomensverklaring opgesteld. Bij de beoordeling wordt ook gekeken naar het inkomen uit loondienst van de afgelopen drie jaren mee. Ook als u niet meer in loondienst wordt gerekend met dit inkomen.

NIBC Direct

Ook NIBC Direct staat een hypotheekaanvraag toe voor zzp’ers die tussen de 1 en 2 jaar actief zijn. Er wordt dan gerekend met 75% van het gemiddelde inkomen en geldt er de eerste tien jaar een renteopslag van 0,3%. Bent u tussen de 2 en 3 jaar als ondernemer actief? In dat geval hanteert NIBC 90% van het gemiddelde inkomen. Na drie jaar ondernemerschap mag er 100% van het toetsinkomen worden meegenomen.

Obvion

Obvion is onderdeel van Rabobank en hanteert als norm dat u minimaal 2 jaar zelfstandig dient te zijn.

Rabobank

Ook Rabobank staat toe dat u een hypotheekaanvraag indient op basis van minimaal  1 jaar ondernemerschap. Naast een prognose dient u ook een overzicht van het lopende boekjaar te overleggen. De zakelijke acceptant van de Rabobank stelt dan het inkomen vast middels een inkomensverklaring.

Meer weten over hypotheken voor zelfstandigen vul dan onderstaand formulier in voor een gesprek op maat of direct een vergelijking van de hypotheekrente? Wij kunnen bemiddelen namens alle bovengenoemde geldverstrekkers.





Interesse in onze dienstverlening?

We zijn blij dat u ons bezoekt. Vul gerust het formulier in en dan neemt een vriendelijke collega contact met u op.


X
Meer interesse? Neem contact op!