Categorie: hypotheek


ontslag hoofdelijke aansprakelijkheidOfferte aanvragen?

Bent u uit elkaar en dient uw ex uit de hypotheekakte? Of wenst u zelf uit de hypotheekakte geschrapt te worden. Dan heeft u te maken met ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’.

Dit is een juridische term, daar zullen we u niet te lang mee lastigvallen. Neem gewoon via de mail, telefoon of chat contact met ons op. Dan leggen we u graag uit wat we nodig hebben om dit te ‘cheffen’ voor u.

Ervaring van Saskia die is gescheiden met behulp van Cournot Adviseurs
De adviseur heeft me bij het regelen van de hypotheek na mijn scheiding geweldig geholpen. Nadat de scheiding ingezet zou worden, kon ik direct op een informerend gesprek. Zeer flexibel, denkt breed met je mee, en geeft tussendoor ook advies over andere dingen die bij een scheiding georganiseerd moeten worden. Hij heeft zeer deskundig een financieringsplan opgesteld. Was best complex, variabel inkomen als aandeelhouder bij een adviesbureau en daarnaast ook nog financiële ondersteuning via familie-constructie. Bij de adviseur ben je in goede handen als het standaard of complex wordt. Je weet dat het goed georganiseerd wordt. | Beoordeling via Advieskeuze

Een beschrijving van het proces

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, hoe werkt dat nu precies? Indien jullie samen een huis bezitten met een gezamenlijke hypotheek en jullie gaan uit elkaar kan er sprake van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn. Deze situatie komt voor bij een echtscheiding of relatiebreuk waarbij één van beiden de woning met hypotheek wenst over te nemen. 

Hoewel het makkelijk klinkt om één partij te verwijderen uit de hypotheekakte is dit een bewerkelijk proces. In sommige gevallen is het compleet afsluiten van een nieuwe hypotheek eenvoudiger en sneller geregeld. Het komt soms voor dat een procedure tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid maanden in beslag neemt. Een juiste en complete voorbereiding kan de doorlooptijd aanzienlijk versnellen.

Hoe u zelf een goede voorbereiding van dit proces ter hand kunt nemen valt in het artikel te lezen. We gaan in dit artikel uit van de meest voorkomende situatie en dat is dat iemand op fiftyfifty basis de woning bezit.

Betaalbaarheid woonlasten hypotheek

De bank of geldverstrekker gaat namelijk beoordelen of de achterblijvende partner voldoende inkomen heeft om de lasten van de hypotheek te dragen. Het is namelijk zo dat u samen ‘hoofdelijk aansprakelijk’ bent voor het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Na het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heeft de bank alleen nog de achterblijvende partner om de vordering te verhalen indien de maandelijkse betalingen uitblijven.

Is alimentatie van invloed op de mogelijkheid tot hoofdelijk ontslag?
Op het moment dat u partneralimentatie dient te betalen is dit van invloed op de maximale hypotheek. Deze daalt hierdoor. Betaalt u kinderalimentatie dan is dit niet van invloed op de hoogte van de hypotheek.

Bij het beoordelen van de aanvraag voor hoofdelijk ontslag wordt met partneralimentatie rekening gehouden.

Wat zijn de kosten voor een procedure hoofdelijk ontslag?
U krijgt in de meeste gevallen te maken met de volgende partijen : notaris, hypotheekadviseur, geldverstrekker en taxateur.

De kosten voor een online notaris zijn vanaf € 575, een hypotheekadviseur betaalt u gemiddeld € 1.500 en de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van € 225. Een taxatierapport kost gemiddeld zo’n € 475.

Dit zijn gemiddelde bedragen en vraag altijd een prijsopgave op. De kosten van het hypotheekadvies en de taxatie zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar.

Is hoofdelijk ontslag uit de hypotheek alleen voor gehuwden?
Nee. Als u samenwonend bent (geweest) is ook deze procedure nodig om onder het hypotheekcontract uit te komen. U bent samen verantwoordelijkheid voor het terugbetalen van de hypotheek en daarom is ook voor samenwoners deze procedure noodzakelijk.
Ik heb al een echtscheidingsconvenant, waarom moet ik nog een akte van verdeling?
De bank heeft eigenlijk geen boodschap aan de afspraken die u onderling maakt. Zij zijn met u destijds overeengekomen dat u samen het risico van de hypotheek neemt en houden u aan die afspraken. Tenzij u daar vanaf wenst middels de procedure tot hoofdelijk ontslag.

Een echtscheidingsconvenant ziet toe op de afspraken die u met uw ex-partner maakt, alleen zegt niets over de afspraken met de bank.

Doorlooptijd proces van procedure hoofdelijk ontslag hypotheek

Gemiddeld kan een proces binnen 4 tot 10 weken geregeld zijn. Dat hangt mede af van de volgende factoren :

  • Zijn de afspraken tussen u en uw ex-partner duidelijk en bindend vastgelegd;
  • Is de notaris flexibel in het meewerken, vraag bij het vergelijken van notarisoffertes ook naar de verwerkingstijd;
  • Met welke geldverstrekker heeft u te maken? Is dit een Nederlandse geldverstrekker met eigen serviceorganisatie of een zogeheten schaduwbank die met externe serviceproviders werkt. De laatste variant levert veel vertraging op;
  • Dient de woning nog getaxeerd te worden of is er op voorhand al overeenstemming over de waarde van de gezamenlijke woning.

Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten?

Eigenlijk zijn er twee opties om de hypotheek op één naam te krijgen. De eerste optie is om de ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan. Dit noemen we dus de procedure voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

De andere oplossing om de hypotheek op uw naam te krijgen is om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Daarmee krijgt u tevens de mogelijkheid om uw rentecontract te verbeteren. Als u nu een hypotheekrente van 4% hebt afgesproken en u wenst de hypotheek over te sluiten naar de huidige lagere marktrente van bijvoorbeeld 2% bespaart u ook meteen op uw maandlasten.

Wenst u meer informatie over het oversluiten van uw hypotheek dan leest u in dit artikel meer over dit onderwerp.

Werkwijze procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Zodra u of de vertrekkende partner van plan is om de woning en hypotheek over te nemen kunnen wij u begeleiden. Ook vaak al in de fase voorafgaand aan deze keuze.

De volgende stappen in de procedure van hoofdelijk ontslag volgen we dan :

  • Inventarisatie van uw wensen en informatie over reeds lopende financiële producten;
  • Haalbaarheids- en besparingsanalyse overnemen hypotheek of afsluiten geheel nieuwe hypotheek;
  • Terugkoppeling van deze uitkomst middels een adviesgesprek;
  • Hierna maken we afspraken over de uitvoering van de eventuele adviesopdracht. Dit is maatwerk en afhankelijk van uw keuzes spreken we een vast tarief af.

Op voorhand weet u wat de kosten zijn en blijkt het toch niet mogelijk zijn om de hypotheek af te sluiten of over te nemen heeft u geen advieskosten. Wij werken op basis van no cure no pay.

Stappenplan ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

  • 1

    Telefonische inventarisatie

  • 2

    Persoonlijk adviesgesprek

  • 3

    Aanbod geldverstrekker bespreken

  • 4

    Beoordeling ontslag hypotheekakte

  • 5

    Afronding bij de notaris

Hoe kan ik mij voorbereiden op de procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid?

Met deze checklist kunt u documenten verzamelen die nodig zijn om het kennismakingsgesprek met een hypotheekadviseur of financieel planner goed in te gaan. Des te meer informatie er is, des te concreter de informatievoorziening tijdens het gesprek kan worden.

Belastingdienst aandachtspunten

Naast de punten die voor u belangrijk zijn bij de scheiding, heeft de Belastingdienst ook ‘wensen’. Dit wensenpakket is gebaseerd op wetgeving, maar ook op basis van praktijkervaring door de inspecteurs. De Belastingdienst heeft de fiscale aandachtspunten in een handig overzicht opgenomen. Met deze informatie kunt u zich ook voorbereiden op de belastingaangifte na uw scheiding.

Afzonderlijk of samen aangifte doen

Op het moment dat u gaat scheiden heeft u een periode van overlap en heeft u nog met elkaar te maken. Bijvoorbeeld omdat er gezamenlijke aftrekposten zijn. De Belastingdienst doet de volgende aanbevelingen over het doen van aangifte in het scheidingsjaar :

  • Er worden minder fouten gemaakt bij een gezamenlijke belastingaangifte;
  • De verdeling van vrije aftrekposten kunt u vastleggen in het echtscheidingsconvenant;
  • Afspraken over het resultaat van de belastingaangifte kunt u beter ook vastleggen, wie ontvangt of betaalt de bedragen als gevolg van de aangifte.

Partneralimentatie

De Belastingdienst kijkt vooral naar de werkelijke betaalde partneralimentatie in plaats van de overeengekomen bedragen. U mag dus enkel de partneralimentatie aftrekken die u ook daadwerkelijk hebt voldaan aan uw ex-partner. Bovendien tellen ook mee de bedragen die u verrekend hebt.

Ontvangt u partneralimentatie, dan dient u ook de bedragen aan te geven die u zou kunnen incasseren en eveneens de verrekende bedragen.

Schenkbelasting en echtscheidingsconvenant

Indien er sprake is van overbedeling en dit bedrag wordt kwijtgescholden, dan kan er sprake van schenkbelasting zijn. De Belastingdienst adviseert om bij zo’n situatie rekening te houden in het echtscheidingsconvenant teneinde verrassingen te voorkomen.

Huurtoeslag en hypotheek

Het komt soms voor dat iemand huurtoeslag aanvraagt en nog een woning met hypotheek op zijn of haar neem heeft staan. Ook dan is de Belastingdienst bevoegd om uw aanvraag tot huurtoeslag te weigeren. Dit kan een extra reden zijn om snel te worden ontslagen uit de hypotheek en eigendom van de woning.

De reden dat de Belastingdienst checkt of u nog een woning bezit hangt samen met eventueel vermogen dat aan deze woning en hypotheek zit.

Waardering van de gezamenlijke woning

De eerste stap in het proces is het bepalen van de waarde van de woning en eventueel gekoppelde aflosproducten. Indien u samen de echtscheiding regelt en op goede voet overleg kunt voeren mag u samen tot een waarde van de woning komen. U kunt hierbij vertrekken vanuit verkoopprijzen van woningen uit uw straat of buurt of zelfs aanknopen bij de WOZ-waarde. Het gaat er uiteindelijk om of u een realistische waarde kunt bepalen.

Hier ontstaan vaak tegengestelde belangen. Immers, de partner die de woning verlaat heeft belang bij een zo hoog mogelijke waarde en de partner die achterblijft wil als ‘koper’ vaak de meest gunstige prijs betalen. Het komt voor dat u hier samen niet meer uitkomt en een deskundige wenst in te huren. In sommige samenlevingsovereenkomsten zijn hier al afspraken over gemaakt zodat u deze afspraken erbij kunt nemen.

U kunt besluiten om gezamenlijk één taxateur aan te wijzen of meerdere makelaars of taxateurs een waardebepaling te vragen en de gemiddelde uitkomst van deze waardebepalingen als uitgangspunt te nemen. Vaak is het verstandig om een taxatierapport uit te laten brengen. De meeste geldverstrekkers wensen toch inzage te hebben in de waarde van uw woning op het moment dat men de hypotheekaanvraag gaat beoordelen.

Voorbeeld akte van verdeling

Op het moment dat u gezamenlijk de prijs hebt bepaald voor het over te kopen bedrag legt u deze afspraken vast in een akte van verdeling. Immers, de achterblijvende partner dient de andere helft van de woning nog te kopen.

Van klanten krijgen wij vaak de vraag waarom een akte van verdeling nog nodig is als er reeds een echtscheidingsconvenant is. In het echtscheidingsconvenant maakt u ook nog andere afspraken rondom uw echtscheiding en bezittingen en spreekt u het voornemen uit wie de woning gaat overnemen. Daarmee is de overdracht van de woning namelijk nog geen feit, dat kan uitsluitend een notaris regelen. Het echtscheidingsconvenant wordt ook nog getoetst door de rechtbank waardoor dit document eerder in het proces ontstaat. De akte van verdeling ziet uitsluitend toe op de formele overdracht van het over te kopen deel van de woning. Kortom een echtscheidingsconvenant is niet gelijk aan een akte van verdeling en beide documenten zijn noodzakelijk.

Overigens is een echtscheidingsconvenant alleen aan de orde bij een echtscheiding en niet bij een relatiebreuk indien u als samenwoners de woning hebt gekocht.

Onderstaand treft u een voorbeeld van een akte van verdeling aan. U kunt lezen dat het een juridisch document is waarin de afspraken over het einde van uw relatie en de overname van de woning met hypotheek is geregeld. De notaris bekrachtigd dit document na goedkeuring door de geldverstrekker :

Akte van verdeling online notaris

Zoals hiervoor al te lezen is dient u te beschikken over een akte van verdeling om de hypotheek op 1 naam te krijgen. U kunt hiervoor een lokale notaris kiezen, maar dit proces kan tegenwoordig ook grotendeels online geregeld worden door een internetnotaris. Eén van de partijen dient alsnog te verschijnen tijdens het ondertekenen van de akte van verdeling. De tarieven zijn vaak vriendelijker. In 2019 is de voordeligste internetnotaris voor een akte van verdeling € 575.

Voor een online proces van de akte van verdeling dient uw aanvraag te voldoen aan de volgende eisen :

  • U woont beiden in Nederland en de te verdelen woning is in Nederland gelegen;
  • U hebt bindende afspraken met elkaar gemaakt over de verdeling van de hypotheek en de verbonden producten;
  • Er is geen sprake van : faillissement, surseance van betaling of onder curatele stelling;
  • Er liggen beslagen op de woning;
  • U beheerst de Nederlandse taal zowel schriftelijk als mondeling;
  • Daarnaast beschikt u over een emailadres omdat de communicatie veelal digitaal verloopt.

Overwaarde van de woning

Op het moment dat de uitkomst van de taxatie of waardebepaling bekend is ontstaat er overwaarde of onderwaarde. Van overwaarde is sprake indien de waarde van de woning hoger is dan de openstaande hypotheek. Van onderwaarde is sprake indien de situatie omgekeerd is en de hypotheek hoger is dan de getaxeerde waarde.

Blijkt dat er sprake van overwaarde is en u als achterblijvende partner uw ex dient uit te kopen dan kunt u dit betalen vanuit spaargeld of door middel van een verhoging van de hypotheek. Op het moment dat u de hypotheek wenst te verhogen dient u sowieso de waarde van de woning te laten taxeren. Deze taxatiewaarde kan overigens ook afwijken van de eerder samen vastgestelde waarde. De bank neemt beide waardes in behandeling en beoordeelt de zaak individueel.

Onderwaarde en restschuld

Blijkt dat er sprake van onderwaarde is dan ontstaat er op dat moment een restschuld. U mag gezamenlijk afspraken maken over het afkopen van gekoppelde aflossingsproducten zoals een spaarhypotheek, spaarhypotheek of kapitaalverzekering. Per saldo bent u, indien er geen andere afspraken zijn gemaakt, gezamenlijk verantwoordelijk voor deze restschuld.

In de meeste gevallen geeft de vertrekkende partner een vergoeding aan de overnemende partner voor zijn of haar aandeel in de onderwaarde.

Bestaande hypotheek

Uw bestaande hypotheek bezit u gezamenlijk en bij de situatie van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijven de meeste afspraken met de bank of geldverstrekker in stand. Zo sluiten de meeste geldverstrekkers in hun voorwaarden uit dat u een nieuw rentecontract kunt afsluiten, maar bent u verplicht om het bestaande rentecontract uit te dienen. Tenzij u dit wenst af te kopen met een eventuele boeterente.

Uw bestaande hypotheek bestaat ook uit een aflossingsvorm, tenzij u een volledig aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Indien u een aflossingsproduct gekoppeld hebt aan uw hypotheek dient u hierover afspraken te maken in het echtscheidingsconvenant. In ieder geval hebt u recht op de helft van de waarde van dit product. In sommige gevallen kan de vertrekkende partner dit product ook nog fiscaal geruisloos voortzetten en koppelen aan een nieuwe hypotheek.

De spelregels wat u precies kunt doen met het aflossingsproduct hangt ook samen met het acceptatiebeleid van de bank of geldverstrekker, de regels rondom NHG en de Belastingdienst.

Welke keuzes zijn er rondom aflosproducten van uw hypotheek?

We gaan van de situatie uit dat u nu beschikt over een spaarverzekering (spaarhypotheek) of een bankspaarrekening (bankspaarhypotheek). Dit zijn de meest voorkomende aflosproducten van de laatste jaren. In de jaren negentig werden er ook veel kapitaalverzekeringen verkocht. Nu zijn deze ook wel beter bekend onder de noemer woekerpolis.

Bij het afsluiten van deze hypotheekvormen heeft u, als het goed is, een bewuste keuze gemaakt of de polis in box 1 of box 3 opbouwt. Het verschil tussen deze twee keuzes is fiscaal gedreven. Een opbouw in box 1 betekent dat u over de waarde van het product gedurende de looptijd geen vermogensrendementsheffing hoeft te betalen, en de uitkering alleen onbelast kunt gebruiken voor het aflossen van een zogeheten eigenwoningschuld. Heeft u er destijds voor gekozen om in box 3 op te bouwen dan heeft u de vrijheid om de uitkering te gebruiken voor andere doelen dan de eigenwoningschuld. De waarde van het product telt dan wel jaarlijks mee voor de bepaling van uw vermogen in box 3.

Om het niet te ingewikkeld te maken gaan we uit van de meest voorkomende situatie in de voorbeelden hieronder. Namelijk een aflosproduct met een spaardeel in box 1.

Splitsen

Indien u hebt afgesproken om de waarde van het aflosproduct te splitsen is dit een kwestie van voorleggen aan de geldverstrekker. Op voorhand is namelijk niet te zeggen of de geldverstrekker dit verzoek zal honoreren. Dit maakt onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Zo kan een geldverstrekker van mening zijn het nodig is om de complete waarde van het aflosproduct gekoppeld te houden aan de hypotheek. In zo’n situatie kunt u besluiten om de vertrekkende partner de waarde te vergoeden met uw spaargeld of uit te ruilen tegen andere waardevolle zaken. Dit zijn typisch afspraken die u kunt vastleggen in een echtscheidingsconvenant. Samenwoners mogen dit onderling regelen hoe ze zaken verdelen.

Het nadeel bij een vergoeding voor de waarde uit te keren is dat u als vertrekkende partner het aflosproduct niet kunt voortzetten met een nieuwe hypotheek. In sommige gevallen heeft een vertrekkende partner daar ook geen goed gevoel bij en wenst men liever een nieuwe frisse start te maken. Financieel hoeft dit niet altijd de meest gunstigste keuze te zijn.

Stopzetten

De meest radicale keuze is om te stoppen met het aflosproduct. Wel dient u dan de waarde te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Ook hier geldt weer dat de geldverstrekker een stem in het proces heeft. Vindt deze bijvoorbeeld dat uw inkomen als achterblijvende partner te laag is voor de openstaande hoofdsom dan kan men soms het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid alleen verstrekken indien u tot stoppen van het aflosproduct overgaat.

U dient dan alsnog een afspraak met de vertrekkende partner te maken over het saldo dat vrijkomt.

De keuzes die hier te maken zijn hangen dus niet alleen vast aan uw eigen wensen op dit punt. Wij kunnen u bijstaan in het uitzoeken van de verschillende opties en het regelen ervan.

Hoe beoordeelt een bank of u in aanmerking komt voor de hypotheek?

Gelukkig is er bij deze situatie meer ruimte voor maatwerk bij de meeste geldverstrekkers. Zo dient een bank of geldverstrekker zorgvuldig te beoordelen of er een mogelijkheid is om de hypotheek te behouden met het oog op het voorkomen van een executieverkoop. In zo’n situatie bent u namelijk een stuk slechter af en heeft u geen woonruimte meer.

Zo kunnen wij de hypotheekaanvraag begeleiden en een persoonlijke toelichting schrijven die uitgaat van uw werkelijke lasten en inkomen.

Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in uw financiële positie. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk en kunt u zelf al voorbereiden indien u te maken krijgt met deze situatie :

  • Wat is de ontwikkeling van uw (spaar) vermogen van de laatste jaren?
  • Bent u aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen?
  • Heeft u geen kredieten afgesloten (stapelen) de laatste tijd?
  • Waarom bent u zelf van mening dat u de lasten kunt betalen. Dit is een vormvrije tekst.

NHG beheertoets

Omdat de banken onderling hebben afgesproken dat woningbehoud een belangrijk punt is zijn de regels iets ruimer. Het is hierdoor iets makkelijker om een bestaande hypotheek te behouden dan een compleet nieuwe hypotheek af te sluiten. Meer informatie hierover valt in dit artikel te lezen over behoud in combinatie met NHG en een hypotheek.

Hypotheek en woning aanhouden als onverdeelde boedel

Mocht het niet lukken om de hypotheek over te nemen kunt u ook kiezen om voorlopig de hypotheek en woning onverdeeld te laten. In veel situaties is dit om de kinderen in de huidige vertrouwde omgeving blijvend op te laten groeien. Ook kwam het tijdens de kredietcrisis voor om betere tijden af te wachten om een restschuld te vermijden.

Ongeacht de motivatie is het aan te raden om duidelijke afspraken te maken over deze periode van onverdeeldheid. Over de volgende onderwerpen zou u afspraken kunnen maken :

  • Welke keuzes worden er gemaakt dienen te worden met betrekking tot verlenging van de rentevaste periode of wetswijzigingen aangaande hypotheken.
  • Wie draagt de kosten van het onderhoud aan de woning;
  • Wie mag er in de woning blijven wonen en tegen welke vergoeding;
  • Recht van eerste koop als één van jullie beiden de woning toch in de toekomst wenst over te nemen (tegen een vooraf overeengekomen waarde of waarderingsmethode);
  • Afspraken over een toekomstige verkoop, zoals de keuze van de verkopend makelaar en praktische zaken wie de bezichtigingen doet en de woning opruimt et cetera.

Maakt u geen afspraken over de verdeling van de lasten dan schrijft de wet voor dat de kosten voor gescheiden partners door ieder voor de helft worden voldaan. Ongeacht wie er in de woning woont. Dit zegt niets over de afspraken tussen u en de bank. U mag hier samen afwijkende afspraken over maken, alleen de bank gaat voor op deze afspraken bij betalingsproblemen.

De wettelijke verdelingsregel geldt overigens alleen voor de eigenaarslasten. De gebruikerslasten, zoals gas/water/licht zijn voor rekening van de bewonende partner.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek met NHG

Als u reeds een hypotheek met NHG hebt ontstaat er een nieuwe dynamiek. De stichting achter NHG heeft namelijk ook regels opgesteld die een rol spelen indien u te maken hebt met een restschuld. In sommige situaties komt u in aanmerking voor kwijtschelding van deze restschuld. Echter dan dient geen van beide partners de woning alleen te kunnen betalen. U dient dan verplicht mee te werken aan de zogeheten Inkomens- en Vermogenstoets.

De geldverstrekker mag in een dergelijke situatie de hypotheek met NHG voortzetten met u of uw nieuwe partner. In deze laatste situatie wordt er een nieuwe geldnemer toegevoegd. Dan dient voldaan te worden aan de NHG-normen van het moment van aanvraag. De nieuwe partner dient dan tevens eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner te worden. Er is niet opnieuw de premie van 1% voor NHG van toepassing.

Middels bijgevoegd schema is te lezen hoe de procedure verloopt bij een relatiebreuk indien u een hypotheek met NHG hebt.

Levensverzekering en hoofdelijk ontslag

Bij het afsluiten van uw hypotheek kan de geldverstrekker de verplichting hebben opgelegd voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. In de volksmond een levensverzekering genoemd.

De regel is meestal dat een levensverzekering verplicht is voor het bedrag dat boven de 80% van de waarde van de woning wordt geleend. Dat risico van minimaal 20% wenst de bank afgedekt te hebben indien u voortijdig komt te overlijden. De minimale looptijd is meestal 10 jaar.

Zodra u met een echtscheiding te maken krijgt en met de procedure van hoofdelijk ontslag ontkomt u er niet aan om ook over de levensverzekering na te denken. Meestal is de oplossing om de oude levensverzekering te beëindigen en een nieuwe af te sluiten die past bij uw nieuwe situatie. Immers, blijft de oude verzekering doorlopen dan ontvangt uw ex-partner mogelijk nog een uitkering vanuit deze levensverzekering.

Er kan nog en waarde in de polis aanwezig zijn. Ook dan dient u stil te staan bij dit onderwerp en afspraken over de verdeling te maken.

Ook kunt u te maken hebben met gewijzigde gezondheidsomstandigheden. Blijkt u moeilijker in aanmerking te komen voor een nieuwe levensverzekering dan zou u de polis van de bestaande levensverzekering kunnen redigeren.

Scheiden en de overlijdensrisicoverzekering

Bij het aanvragen van een overlijdensrisicoverzekering dient u een begunstigde op te nemen. Vaak is dit de echtgenoot of echtgenote. Ook komt het voor dat de begunstiging op naam van een persoon is en niet gekozen is voor de omschrijving echtgenoot of echtgenote. Hierdoor kan een ongewenste situatie ontstaan bij een eventueel overlijden.

Bijvoorbeeld als u bent gescheiden en hertrouwd en u komt te overlijden. Stel dat u als begunstigde uw voormalige echtgenoot als echtgenote persoonlijk als begunstigde hebt genoemd gaat de uitkering vanuit de overlijdensrisicoverzekering ook daadwerkelijk naar deze persoon.

Als dit niet uw bedoeling is dan is het noodzakelijk om uw verzekeringspolis te laten aanpassen.

Mocht u besluiten de overlijdensrisicoverzekering af te kopen dan kan er nog sprake van een afkoopwaarde zijn. Dat is ook het geval bij een overlijdensrisicoverzekering. Vooral bij oudere levensverzekeringen kan dit bedrag behoorlijk open. In sommige situaties kunt u daar de kosten van de procedure voor het overnemen van de hypotheek van voldoen.

Dient mijn ex mee te werken aan het verzoek tot hoofdelijk ontslag?

Heeft u te maken met een situatie waarbij uw ex partner weigert mee te werken aan het verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte dan is dit een lastige situatie. Wettelijk is er geen dwangmiddel om medewerking af te dwingen. Wil uw ex partner niet meewerken dan is een juridische procedure een mogelijke oplossing, maar zelfs die route is geen garantie voor succes. De rechter neemt de belangen van alle partijen in overweging en een gedwongen verhuizing is vaak geen optie.

Het is altijd verstandig om in het echtscheidingsconvenant een duidelijke afspraak op te nemen over de wijze van toedeling van de gezamenlijke woning. Ook raden wij u ten zeerste aan om een termijn hierover af te spreken. In de praktijk is dit vaak een heikel gespreksonderwerp wat makkelijk doorgeschoven kan worden.

Toch is het verstandig om wel door te praten over dit onderwerp en hier duidelijke afspraken over te maken. Zo voorkomt u een situatie waarbij u als vertrekkende partner geparkeerd staat voor een lange periode. Immers als uw ex partner geen mogelijkheid heeft om de hypotheek op zijn of haar naam te krijgen en u geen verdere afspraken gemaakt hebt over de verkoop van de woning ontstaat er een lastige situatie.

Recente uitspraak

Recent heeft de Rechtbank Rotterdam beslist in een zaak waarbij twee ex partners sinds 2006 gescheiden zijn en mevrouw nog steeds in de hypotheekakte stond. Dit vond zij niet wenselijk en wil ontslagen worden uit de hypotheekakte of dat de voormalige woning zou worden verkocht. De rechter heeft duidelijk beslist dat dit geen redelijk en billijk verzoek was en heeft deze mevrouw zelfs verplicht om € 1.787 aan kosten te vergoeden voor de juridische procedure.

Zelfs een scheiding waarin partners sinds 2006 uit elkaar zijn is geen reden voor de rechter om de man te dwingen de woning te verkopen. De vrouw in kwestie is dus geheel afhankelijk van de grillen van haar ex man en pas als de woning is verkocht en de hypotheek is afgelost is zij vrij van alle risico’s rondom de hypotheek.

Wel dient de partner die de hypotheek wenst over te nemen zijn of haar best te doen om de hypotheek op één naam te krijgen. In een andere zaak waarbij twee voormalige gehuwden proberen afspraken over de woning te maken is de Rechtbank Rotterdam onverbiddelijk. Deze uitspraak dateert van 30 mei 2018 en is redelijk recent. Daar staat de rechter wel toe dat de woning wordt verkocht. De man is inmiddels werkloos geraakt en betaalt de hypotheeklasten niet meer. Dat is een overduidelijke situatie waarbij de rechter het belang van de vrouw laat voorgaan.

Om dergelijke problemen te voorkomen is het verstandig om tijdens de echtscheidingsprocedure al duidelijkheid te hebben over de haalbaarheid. Dit is namelijk met een quickscan voor een hypotheekadviseur relatief snel te bepalen. Dan weten beide partijen met grote mate van zekerheid waar ze, voorafgaand aan het indienen van het echtscheidingsverzoek, aan toe zijn en valt er ook een plan B te bepalen.

Blijkt dat het overnemen van de hypotheek door u of uw ex partner niet haalbaar is hoeft deze optie niet verder onderzocht te worden en kan er gesproken worden over verkoop van de gezamenlijke woning. Dat maakt de verdere procedure dan duidelijker.

Dient mijn ex-partner mee te betalen aan de boeterente?

Indien u een nieuwe hypotheek wenst af te sluiten of uw bestaande hypotheek wenst over te sluiten dient u de afspraken uit het oude hypotheekcontract in acht te nemen. Stel dat de rente nog enkele jaren vaststaat is het mogelijk dat u een boeterente dient te betalen.

Is mijn ex dan ook verplicht mee te betalen aan het vergoeden van deze boeterente? U gaat de nieuwe hypotheek alleen aan is uw wens en u kunt uw ex niet dwingen hieraan bij te dragen. Tenzij u hier afspraken over maakt. Dat mag u samen afspreken en vastleggen.

Een argument wat spreekt voor een bijdrage is dat de kosten bij verkoop van de woning ook gedeeld zullen worden. Mogelijk is uw ex-partner gevoelig voor een dergelijk idee en wenst deze een deel van de boeterente te vergoeden.

Wie betaalt de kosten van de akte van verdeling?

Dat is een vraag die vaak gesteld wordt. De wet bepaalt overigens niets over wie deze kosten dient te betalen. Daar dient u zelf afspraken over te maken. De meest gehanteerde afspraak is dat ieder de helft van de kosten draagt.

U kunt overigens op voorhand afspraken maken over de kosten van de verdeling in uw samenlevingsovereenkomst. In de praktijk zien we dat hier nauwelijks afspraken over worden gemaakt, alleen het levert op het moment van uw relatiebreuk veel onenigheid op. Als duidelijk is wie verantwoordelijk is voor deze kosten hoeft u daar niet langer over na te denken.

Onder de kosten van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vallen ook de kosten van het hypotheekadvies en de bank om de hypotheek op één naam te zetten.

Echtscheiding en krediet

Bent u tijdens uw huwelijk een doorlopend krediet of persoonlijke lening aangegaan? In de meeste gevallen hebt u dan ook getekend voor de hoofdelijkheid. Dat betekent dat u, net als voor de hypotheek, ook na de scheiding verantwoordelijk blijft voor de verplichtingen uit dit krediet.

Maakt u in het echtscheidingsconvenant afspraken over deze kredieten dan is een opvolging van deze afspraken erg belangrijk. In veel situaties lukt het uw ex-partner niet om het krediet geheel op zijn of haar naam te krijgen. Als u dit laat lopen kan uw ex nog steeds geld opnemen uit dit krediet tot de limiet en betaalt u mee indien er betalingsproblemen ontstaan.

Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van het Kifid van 28 mei 2018. De twee voormalige echtelieden zijn in 2004 gescheiden. In 2016 krijgt de ex-partner betalingsproblemen en ABN Amro verhaalt deze betaling ook op de vrouw. Deze stelt dat de bank heropnamen had behoren te weigeren en wenst niet aansprakelijk te worden gehouden voor deze schuld. Toch gaat het Kifid niet mee in deze eisen en wijst de vordering af.

Regelt u de afhandeling van het ontslag uit de hoofdelijkheid van een krediet of hypotheek niet voldoende dan kunt u hier tot in lengte van jaren mee achtervolgd worden. Zo blijft bij een krediet dit zichtbaar in het BKR tot het is afgelost en hindert dit u mogelijk bij het kopen van een huis of aangaan van een nieuwe lening of private leaseovereenkomst.

Fiscale spelregels

Op het moment dat u besluit de andere helft van de woning over te kopen heeft u te maken met nieuwe fiscale spelregels. Tenminste indien uw oude hypotheek al bestond voor 2013. Een klein voorbeeld. Stel dat u samen met uw ex-partner een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 heeft en u wenst de helft van de woning over te kopen die een waarde van eveneens € 200.000 heeft. Dan mag uw nieuwe hypotheek nog slechts € 100.000 aflossingsvrij zijn om in aanmerking voor de renteaftrek te komen. De andere helft dient u ten minste annuïtair af te lossen.

U mag dan opnieuw 30 jaar de gelegenheid nemen om de hypotheek af te lossen en de rente af te trekken.

Ook bestaat er de zogeheten scheidingsregeling voor de aftrek van de hypotheekrente tijdens de scheidingsperiode. U mag 24 maanden lang de hypotheekrente nog in aftrek nemen als u de woning hebt verlaten en de rente hebt voldaan. Dit mag alleen gedurende de periode dat de woning niet daadwerkelijk is overgedragen en dus verdeeld.

Er zijn specifieke situaties denkbaar waarbij u de betaalde lasten mag aftrekken als betaalde alimentatie. Voor de ontvangende partner is dit dan belast als zijnde partneralimentatie. Dit is erg afhankelijk van de omstandigheden en uw persoonlijke situatie om daar stellige uitspraken over te doen.

Zijn de kosten fiscaal aftrekbaar voor hoofdelijk ontslag

De kosten die samenhangen met het wijzigen van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Aangezien u ook een deel van de woning overneemt van uw ex-partner komen hier ook kosten om de hoek kijken. De notaris brengt hier een tarief voor in rekening. Dit deel van de kosten is niet aftrekbaar omdat dit samenhangt met het verkrijgen van eigendom. Alleen de kosten voor het aanpassen van de hypotheek zijn aftrekbaar in uw jaarlijkse belastingaangifte.

Wenst u hulp bij het proces tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid? Tijdens een kosteloos kennismakingsgesprek kunnen wij u van relevante informatie voorzien.

Voorbereiding procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Wat kan ik zelf doen om mij goed voor te bereiden op deze procedure? Er komen veel zaken op u af bij het scheidingsproces. Hoewel de beslissing om te scheiden met veel emoties en impact gepaard gaat zit er ook een zakelijke kant aan een scheiding. Hierdoor kunt u gestructureerd een overzicht van uw financiële situatie in kaart brengen.

Wij raden aan om te beginnen met het verzamelen van de volgende documenten die handig kunnen zijn voor het bepalen van de marsroute :

  • Uw trouwakte  eventueel aangevuld met huwelijkse voorwaarden;
  • Samenlevingsovereenkomst indien u niet gehuwd bent;
  • De akte van geregistreerd partnerschap;
  • Een akte van erkenning van uw kinderen indien van toepassing;
  • Jaaropgaves van uw inkomen en financiële producten zoals een hypotheek;
  • De meest recente aangifte inkomstenbelasting;
  • Pensioenoverzichten van pensioenen opgebouwd tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap;
  • Overzichten van schulden en offertes van de destijds afgesloten hypotheek.

Loopt u vast bij het maken van afspraken of wenst u hulp bij het bepalen van de financiële haalbaarheid van uw wensen? In een dergelijke situatie kan een gespecialiseerd financieel adviseur van ons kantoor hulp bieden. Zo kunt u met een gerust hart onderbouwde keuzes maken tijdens de scheidingsprocedure.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Opmerkelijke juridische uitspraken rondom ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

In deze alinea kunt u lezen hoe de rechter of klachteninstituut Kifid omgaat met de belangen van personen rondom kwesties ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Obvion gedwongen mee te werken aan ontslaan hoofdelijke aansprakelijkheid vertrekkende partner | Kifid uitspraak 2018-394

In deze zaak wordt geldverstrekker Obvion gedwongen om mee te werken aan het ontslaan van een vrouw uit de hypotheekakte. Ondanks dat de man werkloos is en de hypotheeklasten amper kan betalen. Vreemd, was onze eerste gedachte.

De partners in kwestie waren sinds 2012 gescheiden en in 2016 is de vrouw in de schuldsanering gekomen. De man woonde met hun 2 kinderen in de woning. In 2016 meldt de curator van de vrouw zich bij de man met de eis om de woning in de verkoop te nemen of de hypotheek op zijn naam te zetten.

Obvion (onderdeel Rabobank) weigert medewerking te verlenen aan dit verzoek van de man om de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en heeft hiervoor de volgende argumenten aangedragen :

  • Er is een structureel probleem met het tijdig voldoen van de maandlasten en het laten vervallen van 1 schuldenaar brengt Obvion in een slechtere positie;
  • Het onderhoud aan de woning laat te wensen over waardoor Obvion aanstuurt op een gedwongen verkoop om de restschuld te beperken;
  • De draagkracht van meneer is onvoldoende om de hypotheeklasten te kunnen betalen.

Uiteindelijk beslist het Kifid in het voordeel van de man. Obvion dient de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en een gedwongen verkoop is niet aan de orde. Wel dient de man tijdig de verschuldigde hypotheeklasten te voldoen en de man dient de woning zodanig te onderhouden dat er geen waardedaling plaatsvindt.

Doorslaggevend is geweest dat de kinderen die bij de man wonen psychische problemen hebben. Zij zijn erg gebaat bij een stabiele woonomgeving en een gedwongen verkoop dan wel verhuizing zou een grote impact op hen hebben.

Deze uitspraak is tamelijk uniek, en duidelijk is dat ook bijzondere omstandigheden van invloed zijn op de beslissing om het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid toe te staan. Met deze uitspraak is het dus mogelijk om uw verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte te onderbouwen met extra argumenten.

Video met uitleg ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

 

 

Huis kopen tijdens scheiding regelen?huis kopen tijdens scheiding

 

Wenst u tijdens de scheiding al elders te wonen? Wij kunnen ons dat goed voorstellen. De sfeer kan behoorlijk omslaan zodra u aankondigt te willen scheiden of wenst te ontsnappen uit een hachelijke situatie.

Tijdens het scheidingsproces kunt u al een woning kopen. In dit artikel proberen wij uitleg te geven over de opties en hoe wij u hierbij kunnen helpen. Is dat makkelijk? Niet bepaald, wel als we dit samen doen.

Het is verstandig om eerst duidelijk te hebben wat de financiële gevolgen van uw echtscheiding zijn. Zodra dit duidelijk is en de procedure verder geformaliseerd dient te worden kunt u met uw gemaakte afspraken de volgende stap zetten. Weten wat er precies voor nodig is om op huizenjacht te gaan? Neem dan gewoon contact met ons op. Telefonisch, per mail of tijdens een korte bespreking kunnen wij u vaak al op weg helpen en kunnen we kijken of het klikt.

Voorwaarde kopen huis tijdens scheiding

Het maakt daarbij weinig uit of u alleen of met een nieuwe partner een huis koopt. Indien de scheiding nog niet definitief is, moet uw aanstaande ex-partner toestemming verlenen als de woning wordt aangekocht met een nieuwe partner. De toestemming van de partner verloopt via de notaris.

In de hypotheekakte zal staan dat de hypotheek zich strekt tot voldoening van al hetgeen de schuldenaar (u en uw nieuwe partner) nu en in de toekomst aan de bank verschuldigd zullen zijn. Andere voorwaarden die van belang zijn:

  • Het verzoekschrift voor echtscheiding is ingediend;
  • Als het convenant definitief is en hieruit blijkt dat u na de echtscheiding geen eigenaar, bewoner of schuldenaar meer bent van de huidige woning;
  • U de woning verlaat.

Waar moet ik rekening mee houden tijdens de echtscheidingsprocedure?

In ieder geval kunt u gedurende de procedure van de echtscheiding onder voorwaarden een woning kopen en hypotheek afsluiten. Wel vraagt de geldverstrekker om documenten met betrekking tot uw echtscheiding. Ook kunnen nadere zekerheden worden gevraagd. In de meeste gevallen is een vooroverleg met een hypotheekadviseur gewenst. Dan valt namelijk ook inzichtelijk te maken tot welk bedrag u zelfstandig een hypotheek kunt aanvragen.

Op het moment dat u woningen gaat bezichtigen en door wenst te pakken dient u snel te handelen. Daarom raden wij een vooroverleg ten sterkste aan. Op deze wijze komt u beslagen ten ijs en kunt u bieden op een woning.

Mocht u een hypotheekadviseur of financieel planner van ons kantoor om advies vragen dan zullen wij de financiële (on)mogelijkheden van het verkrijgen van een hypotheek met u bespreken. De factoren die van belang zijn is welke verplichtingen ontstaan na beëindiging van uw huwelijk en wat de hoogte van uw inkomen en vermogen is. Bovendien zullen wij ook de afspraken uit het echtscheidingsconvenant toetsen.

Soms is het tijdens de echtscheidingsprocedure mogelijk om afspraken te maken die het kopen van een woning gemakkelijker maken. Raadpleeg dan ook tijdig een financieel adviseur om uw specifieke zaak voor te bespreken.

Moment van verzoek tot echtscheiding

Zodra u het verzoek tot echtscheiding indient zijn alle aankopen nadien van u privé. Koopt u een auto dan valt deze niet meer in de ‘gemeenschap’. Wint u een loterij dan valt het prijzengeld niet meer in de gemeenschap et cetera. Deze situatie geldt sowieso indien u bent gehuwd in gemeenschap van goederen.

Koopt u een woning vóórdat het verzoek tot echtscheiding is ingediend dan valt deze wel in de gemeenschap. Ook al staat deze woning en eventuele hypotheek uitsluitend op uw naam.

Mocht u niet langer kunnen wachten met het kopen van een huis dan kunt u ook een koopovereenkomst aangaan voorafgaand aan de indiening van het verzoek tot echtscheiding. U kunt dan met een aanvullend contract overeenkomen dat u na de formele echtscheiding de woning en verplichtingen daarbij zal overnemen. Dit vergt toestemming van de verkoper en van uw (ex-)partner. Deze route raden wij u aan indien u echt niet anders kan. In alle andere gevallen is het goedkoper en eenvoudiger om eerst het verzoek  tot echtscheiding in te dienen.

Geldverstrekkers zullen ook terughoudend zijn in deze fase met het verstrekken van een hypotheek.

De voorgaande situatie is beschreven voor personen die gehuwd zijn in gemeenschap van goederen. Heeft u huwelijkse voorwaarden opgesteld dan is het raadzaam om de gemaakte afspraken door te laten lichten. Het kan de zaak eenvoudiger of complexer maken, afhankelijk van de gemaakte afspraken met uw ex-partner.

Woonlasten partneralimentatie

Is het zo dat de woonlasten van de nieuwe woning meetellen voor de hoogte van de partneralimentatie? De woonlasten zijn inderdaad van invloed op de partneralimentatie. Is daar een concrete berekeningswijze voor te geven? Dan wordt het helaas een flauw antwoord : dat hangt van de situatie af.

Bij de berekening van de partneralimentatie wordt rekening gehouden met een basisbedrag aan uitgaven die iemand heeft. Dat is gebaseerd op de zogeheten bijstandsnorm. Zijn de woonlasten, ook van een huurwoning, hoger dan het bijstandsbedrag dan kunt u dit meerdere toepassen voor de berekening van de partneralimentatie.

Kan ik dan mijn ex-partner dwarszitten door een torenhoge woonlast aan te gaan? Dat kunt u doen, alleen de gangbare praktijk is dat u rekening dient te houden met een redelijke woonlast. Hierbij wordt rekening gehouden met de plaatselijke woningmarkt en uw persoonlijke omstandigheden. Dat is dus niet als u een duur penthouse in hartje centrum van een grote stad huurt.

Door het kopen van een huis zal de geldverstrekker bij het beoordelen van de hypotheek rekening houden met de toekomstige partneralimentatie. Er zit dus sowieso een begrenzing aan de hoogte van de woonlasten, ook wat de betreft de bank.

Hoe kunnen wij u van dienst zijn

Om te beginnen kunnen wij tijdens de scheiding uw kompas zijn en zorgen dat u daadwerkelijk de woning kunt kopen. Door middel van onze vasthoudendheid kunnen wij het proces snel en daadkrachtig voor u afronden. Het hele proces van de hypotheekaanvraag behoort ook tot de mogelijkheden. Ook omdat wij ervaren zijn met dit thema weten wij als geen ander dat u tijdens een scheiding meer aan uw hoofd heeft.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

hypotheek is afgewezenGratis intake

Uw hypotheekaanvraag afgewezen terwijl u net een woning heeft gekocht? U heeft juist uw zinnen gezet op uw droomwoning en het zou vervelend zijn als de koop niet doorgaat. Heeft het überhaupt zin om een nieuwe hypotheekaanvraag in te dienen?

Geen nood, wij hebben goede ervaringen met het alsnog rondbreien van een hypotheek. Op basis van een second opinion kunnen wij u snel informeren over de (on-)mogelijkheden.

Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden. | Beoordeling via Advieskeuze lezen

Waarom is uw hypotheekaanvraag afgewezen?

Het is goed om te weten wat de reden van de afwijzing is. Het klinkt vreemd, maar vaak is deze informatie relevant voor de juiste oplossing. Een afwijzingsgrond bij de ene bank hoeft niet per se bij andere banken ook zo te zijn.

Ook goed om te weten is dat wij niet schrikken van een bijzondere of moeilijke situatie. Wel dient u zich te realiseren dat de afwijzing in een hypotheekaanvraag vaak op een (te) laat moment in het aanvraagproces komt. Stress en overleg met de verkoper, indien u een huis koopt, zijn dan ook onvermijdelijk is onze ervaring.

Hiermee kunnen wij u ook ontzorgen op het moment dat wij mogelijkheden voor een positieve hypotheekaanvraag zien. Als het snel moet kunt u een zogeheten spoedhypotheek advies afnemen. Dan is er binnen 1 werkdag duidelijkheid omtrent de haalbaarheid. Wij begrijpen dat u zo snel mogelijk duidelijk wenst, ook omdat u afspraken hebt gemaakt de verkoper. Deze onzekerheid kan bij hen ook tot zorgen leiden.

Moet een bank mijn hypotheekaanvraag goedkeuren als ik alle gevraagde documenten heb gestuurd?
Dat is geen verplichting. Iedere acceptant maakt een afweging of de informatie uit de documenten afdoende is of er nadere informatie nodig is.

Zo heeft ook iedere geldverstrekker een eigen acceptatiebeleid en kan de ene hypotheek bij bank A afgekeurd worden en bij bank B goedgekeurd.

Wanneer weet ik zeker dat de hypotheek rond is?
Zodra u van de bank het bindend renteaanbod ontvangt. De bank kan dan hooguit nog terugtrekken als blijkt dat u misleidende informatie hebt verstrekt of in de tussentijd nog kredieten hebt opgenomen. Kortom, daar moet dan echte een duidelijke reden voor zijn.
Hoe krijg ik zo snel mogelijk duidelijkheid?
Een goede voorbereiding is eigenlijk meer dan het halve werk. Zorg dat u nadenkt over de betaalbaarheid van uw lasten en ga na of u een speciale situatie hebt. De onderbouwing van een hypotheekaanvraag is tegenwoordig erg belangrijk.

Een goede hypotheekadviseur kan in een vroeg stadium de nodige duidelijkheid bieden en uw zaak voorbespreken met een bank.

Redenen van een hypotheek afwijzing

In onderstaande lijst kunt u een aantal redenen vinden waarom de geldverstrekker van uw eerste keuze de hypotheekaanvraag heeft afgewezen :

  • Een deel of het volledig inkomen past niet volledig in het acceptatiebeleid waardoor een afwijzing volgt;
  • U hebt een BKR registratie of codering en de bank wenst u geen hypotheek te verstrekken;
  • Het onderpand is niet te financieren volgens de bank of de marktwaarde is te laag vastgesteld;
  • Uw echtscheiding is niet volledig afgerond en de bank wenst pas verder te praten na een volledige afronding en verkoop van uw voormalige eigen woning’
  • U bent ondernemer en de bank heeft uw cijfers afgewezen, bijvoorbeeld omdat een toelichting ontbrak of de hypotheekadviseur geen goede vertaling van deze cijfers heeft gemaakt;
  • Als ondernemer heeft u te maken met een negatief eigen vermogen;
  • De onderneming heeft een paar slechte jaren achter de rug en maakte in het verleden verlies;
  • Uit een Kadastercheck blijkt dat u meerdere woningen op uw naam hebt staan. Voor sommige banken is dat een probleem;
  • Als ondernemer heeft u nog geen 3 jaarrekeningen of uw ondernemingsstructuur is te ingewikkeld;
  • De restschuld past niet in uw nieuwe hypotheekaanvraag;
  • De hypotheek die u zoekt heeft u nodig voor het kopen van een beleggingspand of recreatiewoning;
  • U speelt veel online games en bent financieel afhankelijk van de inkomsten, zoals bijvoorbeeld als pokeraar;
  • Er blijken financiële lasten te zijn die tijdens de hypotheekaanvraag niet bekend waren;
  • Het onderpand is te onzeker voor de geldverstrekker. Vooral de onderhoudsstaat zien we soms als reden of als u een boerderij koopt.

De bovenstaande lijst is een kleine greep uit de afwijzingsgronden van een bank. Er zijn honderden redenen te bedenken waarom een geldverstrekker uw hypotheekaanvraag weigert.

Liever concentreren wij ons op de redenen waarom een hypotheekaanvraag wél zou moeten passen. Wij hebben jaren ervaring en hebben een goede reputatie bij tientallen geldverstrekkers. We werken met Nederlandse en internationale geldverstrekkers samen.

Don’t find fault, find a remedy.Henry Ford

Hypotheek op laatste moment afgewezen

In de praktijk zien we met enige regelmaat dat de afwijzing op uw hypotheekaanvraag op de valreep wordt meegedeeld. Dan is het financieringsvoorbehoud al bijna verstreken en staat u met uw rug tegen de muur. Dan moet u snel aan de slag om bij een andere geldverstrekker alsnog een toewijzing te krijgen.

Ook als u op het laatste moment nog aan de slag moet voor een hypotheekaanvraag kunt u ons raadplegen.

Een doekje voor het bloeden is dat u in deze fase al wel beschikt over een complete set documenten benodigd voor de hypotheekaanvraag. Vanwege onze ervaring kunnen we dan snel uw casus overzien en u van een juist hypotheekadvies voorzien.

Wordt een hypotheek vaak afgewezen?

Eigenlijk hebben wij een te gekleurd beeld om deze vraag goed te beantwoorden. In zijn algemeenheid vermoeden wij dat circa 15% van de hypotheekaanvragen niet wordt gehonoreerd.

In 2018 hebben wij 99% van de hypotheekaanvragen positief weten af te ronden. Juist omdat wij ons vastbijten in uw hypotheekaanvraag kunnen we niet goed doorzien wat de gemiddeldes in de markt zijn.

Wanneer is een hypotheek rond?

Ten onrechte verkeren huizenkopers in de veronderstelling dat een hypotheek rond is zodra ze een rentevoorstel ontvangen. Dat is niet het geval. Er is pas een goedkeuring van de hypotheek als de geldverstrekker alle documenten, zoals een taxatierapport, heeft beoordeeld.

Meestal vraagt een acceptant van de bank nog om aanvullende documenten. Zeker als u doorstromer bent en een hypotheekverleden heeft.

Ook is het verstrekken van hypotheken sinds de kredietcrisis een stuk strenger geworden. Vroeger was de verstrekking van een hypotheek ook op basis van zachtere kanten zoals de relatie met een bank, tegenwoordig is het puur op de inhoud gericht.

Hypotheek regelen

Mocht u het kopen van uw droomwoning toch mogelijk maken, dan kunnen wij uw hypotheek regelen. Wij gaan opnieuw uw persoonlijke financiële situatie inventariseren en samen met u bekijken of een hypotheekaanvraag realistisch is. Dat doen wij puur op basis van de inhoud van uw dossier.

Door middel van onze ervaring en know-how weten wij al relatief snel of een hypotheekaanvraag kansrijk is. Als de kans op succes erg klein is zullen wij u dit ook eerlijk vertellen. Vaak bent u in deze fase van het proces ook gebaat bij duidelijkheid.

Het komt regelmatig voor dat wij gedurende het aanvraagproces van een hypotheek instappen. De reden hiervoor is heel divers.

Second opinion hypotheekaanvraag

Mocht u een second opinion wensen voor uw hypotheekaanvraag dan kunt u onderstaand formulier gebruiken om uw casus vrijblijvend voor te leggen. Op het moment dat we mogelijkheden zien voor een positieve hypotheekaanvraag zullen wij met u afspraken maken over de uitvoering van het hypotheekadvies en de bemiddeling :

  • Wij werken landelijk dus afstand is voor ons geen probleem, ook werken wij graag digitaal;
  • Een spoedhypotheek is mogelijk, op basis van beschikbaarheid;
  • Veel ervaring met moeilijke opdrachten en wij denken vanuit mogelijkheden in plaats van problemen.

Top 4 afgekeurde documenten

Uit onderzoek van geldverstrekkers blijken de volgende documenten het meest afgekeurd te worden. De criteria om aan te leveren zijn bij de meeste geldverstrekkers als volgt :

Identiteitsbewijs
  • Paspoort of identiteitskaart (geen rijbewijs) is toegestaan;
  • Het document dient geldig te zijn op de datum van de bindende offerte;
  • Duidelijk leesbare kopie, inclusief BSN-nummer, op ware grootte (voor- en achterkant bij identiteitskaart of verblijfsvergunning).
Salarisstrook
  • Niet ouder dan 3 maanden vanaf datum bindende offerte;
  • Gegevens aanvrager komen overeen met aanvraag en identiteitsbewijs;
  • Brutosalaris komt overeen met werkgeversverklaring;
  • Datum in dienst komt overeen met datum op werkgeversverklaring;
  • Geen rekeningnummer op loonstrook of kasbetalingen? Stuur dan bankafschriften met salarisbijschrijving van de afgelopen 3 maanden mee (compleet en zonder doorhalingen);
  • De cumulatieven zijn correct.
Machtigingsformulier
  • Getekend door een rekeninghouder, dit is (een van) de aanvrager(s);
  • Voorzien van datum en plaats.
Werkgeversverklaring
  • Volgens meest recent model NHG;
  • NAW gegevens van aanvrager en werkgever;
  • KvK-nummer werkgever;
  • Datum (niet ouder dan 3 maanden vanaf datum bindende offerte);
  • Niet afgegeven in de proeftijd (anders zie flexwerker);
  • Specificeren alle inkomensbestanddelen conform actuele NHG eis;
  • Ondertekend door werkgever;
  • Alle hokjes ingevuld (Leningen / loonbeslag, directeur / aandeelhouder);
  • Bepaalde tijd / onbepaalde tijd. Bepaalde tijd: tot wanneer?
  • Gegevens en bedragen komen overeen met gegevens salarisstrook;
  • Indien intentieverklaring: inclusief naam en handtekening van de ondertekenaar.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

aflossingsvrije hypotheek oversluitenTelefonisch consult?

 

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker is nog steeds goed mogelijk. De regels zijn sinds 1 januari 2013 flink aangescherpt, maar inmiddels begint er ook weer ruimte te ontstaan waardoor een bestaande aflossingsvrije hypotheek ook valt te verhuizen.

Zeker op dit moment blijkt het nog interessant om uw hypotheek eens onder de loep te nemen. De rente staat namelijk historisch laag en de trend is de laatste dagen dalend terwijl eerder een stijgende trend merkbaar was.

Geldt bij oversluiten het maximum van 100% van de woningwaarde?
Indien u de woning reeds bezit staan sommige geldverstrekkers het toe om tot 115% van de marktwaarde te lenen. Dat is dus 15% meer ten opzichte van het maximum bij het kopen van een woning.
Oversluiten naar NHG, opnieuw de premie van 1% betalen?
Deze premie dient helaas weer opnieuw betaalt te worden over de volledige hoofdsom, minus de opgebouwde verpande tegoeden. De regels van NHG staan het overigens wel toe om de premie niet opnieuw te laten betalen, alleen de geldverstrekkers kiezen hier niet voor.

Wat is er in 2013 verandert voor aflossingsvrije hypotheken

In 2013 is er nieuwe wetgeving ontstaan voor startende huizenkopers. Iedereen heeft vanaf dat moment recht op renteaftrek indien er ten minste annuïtair wordt afgelost met een hypotheek in maximaal 30 jaar. Dat betekent dat er geen recht op subsidie is indien u vanaf dat moment een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.

Er is wel sprake van overgangsrecht waardoor iedereen die voor 1 januari 2013 een hypotheek had deze mag oversluiten bij een andere geldverstrekker. Ook een interne oversluiting (bij de dezelfde geldverstrekker) is toegestaan. Het recht op renteaftrek blijft 30 jaar en wordt door deze overgangsregeling niet verlengd.

Nieuwe regels hypotheken vanaf 2013

 

Berekenen of het oversluiten van uw aflossingsvrije hypotheek slim is?

Hier kunt u zelf een indicatie krijgen of u kunt besparen op uw aflossingsvrije hypotheek. Ook vergelijkt u hier gelijk de laagste rente :



Standaard mag u tot 50% van de marktwaarde een aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Het klopt dat de meeste banken en geldverstrekkers maximaal 50% aflosvrij wensen te financieren. Toch zijn er uitzonderingen mogelijk. Zo is het bij Obvion mogelijk om tot 90% van de marktwaarde aflossingsvrij te financieren. In de praktijk merken wij vaak dat er sprake is van lullificatie over dit onderwerp, en dat de 50% regel in beton gegoten is. Zoals net gezegd is er dus volop ruimte voor uitzondering.

Aflossingsvrije hypotheek met NHG oversluiten

Overigens geldt dit uitsluitend voor hypotheken zonder NHG. Voor een aflossingsvrije hypotheek met NHG gelden de acceptatieregels van NHG en die zijn strenger en is het maximum van 50% van de woningwaarde als maximum wel van toepassing. Indien u op dit moment een groter deel aflossingsvrij heeft, dient het meerdere te worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Het is nog steeds goed mogelijk om te besparen op uw hypotheeklasten, ook als u het meerdere deel dient af te lossen. In het onderstaande rekenvoorbeeld treft u een situatie aan waarbij er een deel van de hypotheek omgezet wordt naar een lineaire hypotheek :

 

Rekenvoorbeeld
Huidige aflossingsvrije hypotheek € 290.000
Waarde van uw woning € 380.000
Huidig rentepercentage 4,5%
Jaarlijkse rente € 13.050
Nieuw aflossingsvrij hypotheekdeel € 190.000
* maximaal 50% van € 330.000
Lineaire hypotheek € 100.000
Nieuw rentepercentage 2,0%
Jaarlijkse rente lasten eerste periode € 5.800
Aflossing lineaire hypotheek 1e jaar € 3.333
€ 9.133
Totaal voordeel € 3.917

In het voorbeeld laten we de bijkomende kosten en belastingen achterwege voor de overzichtelijkheid. U dient voor een oversluiting ook kosten te maken voor een hypotheekadvies, taxatie en hypotheekakte. En vaak dient er ook een boeterente te worden betaald.

Kortom, het is geen probleem om deze hypotheek over te sluiten aangezien u voordeliger uit bent en er zelfs wordt afgelost. Dat is een mooie bijkomstigheid. Want er komt immers een moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. Dan stijgen uw lasten, maar door de aflossing heeft u dan al een buffer opgebouwd.

Welke banken en geldverstrekkers kennen een ruimere verstrekking voor aflossingsvrije hypotheken

In onderstaande opsomming valt te zien dat er circa 9 banken en geldverstrekkers zijn die ruimer omgaan met een hypotheekaanvraag voor een aflossingsvrije hypotheek :

Geldverstrekker Maximaal % aflossingsvrije hypotheek
ABN Amro 85%
BLG 66%
Centraal Beheer 80%
Florius 85%
Nationale Nederlanden 80%
NIBC Bank 65%
Obvion 90%
SNS Bank 66%
Woonfonds 80%

Schaduwbanken met laagste hypotheekrente

Uit bovenstaand overzicht kunt u opmaken dat hier geen budgetaanbieders in voorkomen. Deze aanbieders van hypotheken met de laagste hypotheekrente passen geen afwijking toe en zijn derhalve geen optie indien u meer dan 50% aflossingsvrij wenst te financieren.

Wel kan de uitkomst van de vergelijking van een hypotheek zijn dat de bank met de goedkoopste rente mét aflossing voordeliger is dan een duurdere bank. Dat valt relatief simpel te onderzoeken. Wenst u onze hulp hierbij te hebben dan horen we u natuurlijk graag.

Opslagen voor aflossingsvrije hypotheken

Het aanhouden of afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek kan ook duurder zijn vanwege renteopslagen. Ten opzichte van een annuïteitenhypotheek is dat gemiddeld zo’n 0,2%. Niet iedere bank brengt een hogere vergoeding in rekening. Wel valt te zeggen dat deze banken inmiddels in de minderheid zijn.

Als u een hypotheek hebt van € 250.000 en de opslag voor een aflossingsvrije hypotheek is 0,2%, dan kost u dit aan rente per jaar € 500 ten opzichte van een annuïteitenhypotheek. Dat geld bent u dus extra kwijt terwijl u dat ook zou kunnen inzetten voor een aflossing.

Deze opslagen gelden vaak ook voor spaar- en beleggingshypotheken. Een hypotheekadviseur kan bij een vergelijking uiteraard rekening houden met dit fenomeen.

Profiteren van de historische lage rente

Door over te sluiten naar een lagere hypotheekrente bespaart u direct. Dat klinkt natuurlijk eenvoudiger dan het is. Om de rentestand hoeft u het niet te laten. Deze is namelijk de afgelopen honderden jaren niet zo laag geweest.

De kans dat iemand dit nogmaals in zijn leven meemaakt is niet zo groot schatten wij in. We leven op dit moment in bijzondere tijden.

Hoe lang blijft de rente nog laag?

De verwachting op dit moment is dat de rente in 2018 op dit niveau zal blijven. Eén van de belangrijkste redenen waarom de rente nog laag blijft is vanwege het opkoopprogramma van de ECB. De ECB is de Europese Centrale Bank en het opkoopprogramma van geld zorgt dat er veel nieuw geld in omloop is gekomen de laatste jaren. Hierdoor is de rente kunstmatig laag gebleven.

Dit programma stopt waarschijnlijk per 1 januari 2019 en heeft dan sinds 2015 miljarden aan euro’s in omloop gebracht. De doelstelling was om de inflatie tijdens de crisis aan te wakkeren en dat is gelukt.

De verwachting is dat het effect op de rentestanden vanaf de zomer van 2019 zichtbaar wordt. Dan zal de rente stijgen.

We gaan dan uit van ongewijzigde economische omstandigheden en het zuiver voorspellen van de rente is onmogelijk. Er zijn vele factoren die van invloed zijn.

Is het niet handiger om te beginnen met aflossen?

Wij krijgen regelmatig mensen die ‘wroeging’ hebben over het destijds kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Natuurlijk een afgeloste hypotheek voelt misschien wel een stuk prettiger aan. En met aflossen kunt u ieder moment beginnen.

Jaarlijks kunt u namelijk bij de meeste geldverstrekkers 10% tot 20% boetevrij aflossen. Ook als u uw hypotheek niet oversluit.

Er zijn ook geldverstrekkers die toestaan dat u volledig boetevrij uw hypotheek kunt aflossen als dit geld afkomstig is uit eigen middelen. Dus niet als u geld leent om af te lossen. Ook zijn er geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat u boetevrij tot aan de WOZ-waarde kunt aflossen.

Campagne aflossingsblij

In oktober 2018 is de NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) een campagne begonnen om consumenten bewust te maken van risico’s rondom aflossingsvrije hypotheken. Volgens de banken is er een grote groep consumenten, zo’n 265.000, die een probleem hebben rondom de aflosdatum van hun hypotheek.

Zo kunnen deze eigenwoningbezitters in betalingsproblemen komen indien de rente stijgt of wanneer hun inkomen na pensionering sterk terugvalt. Het is nog niet te laat volgens de banken en een aanpassing van de hypotheek of nu beginnen met aflossen is zinvol.

Onderzoek Rabobank en Nibud over aflossingsvrije hypotheken

Een zesde van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek lost te weinig af blijkt uit onderzoek. Hierdoor ontstaat volgens de onderzoekers aan het einde van de looptijd een probleem met het aflossen van deze hypotheek. Ruim twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Het bedrag dat ze gemiddeld aan het einde van de looptijd tekort komen becijfert het Nibud op € 83.000.

Vooral eigenwoningbezitters in de leeftijdscategorie 55- tot 65-jarigen hebben een aflossingsvrije hypotheek. Vooral in de jaren negentig van de vorige eeuw was het populair en gemakkelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.

Weten of uw aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst nog passend is?

Verlengen of oversluiten

Zodra u aan het einde van uw rentevaste periode bent aangekomen heeft u de keuze uit de rente verlengen of over te sluiten. Het is niet altijd de goedkoopste keuze om directe het verlengingsformulier te ondertekenen. Vergelijken tussen diverse banken loont immers. Uw bestaande bank hoeft niet de beste aanbieder te zijn voor uw aflossingsvrije hypotheek.

Stuur ons gerust uw verleningsvoorstel toe. Meestal zien we al snel of een besparing op uw maandelijkse lasten mogelijk is.

Samengevat de regels voor het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek

  • Er moet sprake zijn van een 1 op 1 oversluiting van de bestaande hypotheek, wel mag u de oversluitkosten meefinancieren;
  • De nieuwe hypotheek dient te passen binnen de huidige vigerende hypotheeknormen voor inkomen, qua onderpand mag u bij sommige geldverstrekkers tot maximaal 115% een hypotheek oversluiten;
  • De norm is dat u tot maximaal 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek mag opnemen, er zijn 9 aanbieders die tot 90% een aflossingsvrij deel toestaan;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek naar NHG, geldt altijd de 50%-regel;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013, blijven de oude fiscale spelregels bestaan. Er is sprake van een overgangsregeling;
  • De kosten voor de oversluiting zijn aftrekbaar, maar de hypotheekrente over dit deel (indien u deze meefinanciert) niet.

Kosten aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Als u besluit uw hypotheek over te sluiten krijgt u te maken met kosten. De volgende kosten kunnen van toepassing zijn :

  • Kosten van het kraken van uw rentecontract waar u een boeterente voor moet betalen;
  • Advieskosten van een hypotheekadviseur;
  • De notaris die een nieuwe hypotheekakte in dient te schrijven in het Kadaster;
  • Taxatiekosten voor de bepaling van de marktwaarde van uw huis;
  • Eventuele premie voor NHG.

Kosten oversluiten hypotheek zinvol

Het is belangrijk om eerst te berekenen of u deze kosten wel kunt terugverdienen binnen een bepaalde periode. De overheid staat aan uw kant en vindt goed hypotheekadvies belangrijk. Om die reden heeft de toezichthouder een leidraad uitgewerkt voor hypotheekadviseurs hoe zij invulling kunnen geven aan een goede toepassing van de regels.

Huurt u een hypotheekadviseur om u van advies te voorzien dan is deze verplicht om te toetsen of een oversluiting wel in uw belang is. Dat belang dient aantoonbaar te zijn. De voor- en nadelen van het oversluiten dienen ook inzichtelijk voor u te zijn.

Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek

Het is mogelijk om de hypotheek om te zetten naar een andere aflosvorm. Dat kan bij de meeste geldverstrekkers ook zonder het rentecontract te hoeven openbreken.

Bij de meeste geldverstrekkers kunt u dan kiezen uit de volgende aflosvormen :

  • lineaire hypotheek;
  • annuïteitenhypotheek.

Nieuwe voorwaarden aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Tot 1 januari 2013 was het mogelijk om op uw woning een volledig aflossingsvrije hypotheek te af te sluiten. Dat kon aantrekkelijk zijn, omdat u de hypotheekrente van de inkomstenbelasting mocht aftrekken en ondertussen lage lasten had vanwege het ontbreken van aflossing.

Voor nieuwe hypotheken gelden andere regels. Heeft u na 2013 een huis gekocht dan mag u de hypotheekrente alleen aftrekken van uw inkomstenbelasting als u de hypotheek annuïtair of lineair aflost. Voor eigenwoningbezitters die op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek hadden geldt overgangsrecht.

U mag een aflossingsvrije hypotheek gewoon oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker op basis van wetgeving. Bij het oversluiten van uw hypotheek kunt u ervoor kiezen om opnieuw een looptijd van dertig jaar af te sluiten. Dan heeft u overigens geen recht op dertig jaar renteaftrek, maar op totaal dertig jaar vanaf de start vanaf 1 januari 2001.

De realiteit is dat u bij een aantal hypotheekaanbieders tot slechts 50% van de marktwaarde (de woningwaarde) aflossingsvrij mag opnemen. Daarbij maakt het ook nog uit of u Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt.

Ook het restant boven de 50% omzetten naar een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek  kan financieel interessant zijn. Omdat u na de hypotheek oversluiten een lager rentepercentage betaalt en dankzij het lineaire of annuïtaire leningdeel een lagere schuld heeft aan het einde van de looptijd.

Moet ik een aflossingsvrije hypotheek ook aflossen?

De laatste tientallen jaren was het populair om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. 870.000 huishoudens hebben zelfs een volledig aflossingsvrije hypotheek blijkt uit onderzoek van DNB. Er staat voor circa 340 miljard euro aan aflossingsvrije hypotheken open. Dat is meer dan de helft van de totale hypotheekschuld.

Inmiddels weten we dat u de gehele looptijd alleen hypotheekrente betaalt en die mag u ook nog eens grotendeels aftrekken van de belasting. Kortom u ontvangt een flinke subsidie. Wat veel eigenwoningbezitters niet altijd realiseren is dat er een vaste looptijd is en dat er ook een aflossingsmoment komt.

De term ‘aflossingsvrij’ is in dat opzicht misleidend en beter kunnen we spreken over een ‘tijdelijk aflossingsvrije‘ hypotheek. Er bestaat overigens wel de mogelijkheid om uw bestaande hypotheek door te rollen en te verlengen. Dan dient u wel over voldoende inkomen te beschikken.

Wanneer krijg ik geen nieuwe hypotheek

Een belangrijke vraag. U komt niet automatisch in aanmerking voor de verlenging van uw aflossingsvrije hypotheek. Wanneer u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten om uw openstaande hypotheek te herfinancieren dan volgt er opnieuw een inkomens- en waardetoets. Het zou kunnen dat je niet meer voldoet aan de strengere regels. Misschien bent u ook al met pensioen. Dan ligt uw inkomen mogelijk een lager dan op het moment van afsluiten van de hypotheek.

Ook kan het zijn dat uw woning tijdens de crisis flink in waarde is gedaald. Gelukkig hebben we weer een paar opgaande jaren te pakken. Alleen de marktwaarde is bij het oversluiten van een hypotheek ook van belang. Dan mag u overigens bij de meeste banken meer dan 100% van de marktwaarde belenen.

Tijdelijk geen inkomen voorafgaand aan uw pensionering

Onder voorwaarden is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten indien u tijdelijk geen inkomen heeft. Deze periode dient vooraf te gaan aan uw pensioen en mag maximaal 4 jaar zijn. Dit kan aan de hand zijn als u besluit eerder te stoppen met werken.

De volgende spelregels zijn dan van toepassing :

  • U dient de betaling van de maandlasten te kunnen aantonen met spaargeld over deze inkomensvrije periode;
  • Na afloop van deze inkomensarme periode ontvangt u pensioen;
  • De maximale toegestane hypotheek is 80% van de marktwaarde van de woning;
  • Uw hypotheekadviseur dient schriftelijk aan te tonen dat deze situatie passend is en dat de maandlasten betaalbaar blijven.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Video over aflossingsvrije hypotheken oversluiten

 

proeftijd en hypotheekU maakt een frisse start, nieuwe baan en een nieuw huis! Alleen één probleem, u zit nog in uw proeftijd en het aanvragen van een hypotheek is dan lastig. Onmogelijk? Nee.

Wanneer is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen binnen de proeftijd?

Indien u werkt op grond van een flexibele arbeidsovereenkomst. Daarbij dient u de ook jaren voorafgaand aan het lopende jaar inkomen gehad te hebben uit arbeid. Dit dient te worden aangetoond door middel van jaaropgaves. Een alternatieve manier om inkomen aan te tonen is door middel van een UWV-verzekeringsbericht.

Als u een hypotheek wilt afsluiten binnen uw proeftijd is maatwerk altijd nodig. Neem dan ook gewoon contact met ons op om uw casus te bespreken. Vaak wordt tijdens een telefoongesprek al veel meer duidelijk.

Wat is een flexibele arbeidsrelatie?

Op grond van de regels van een NHG-hypotheek wordt onder een flexwerker het volgende verstaan:

  • seizoenswerk;
  • uitzendwerk;
  • oproep- of invalwerk;
  • een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring;
  • een arbeidsovereenkomst waarbij de proeftijd nog niet is verstreken;
  • of een combinatie van de voorgaande elementen.

Kan dit bij alle geldverstrekkers?

Afhankelijk van uw complete situatie kan het voorkomen dat de ene geldverstrekker wel een hypotheek verstrekt en een andere niet. Wij kennen de regels en werken samen met tientallen banken en geldverstrekkers in Nederland. Hierdoor kunnen we al snel duidelijk verschaffen ten aanzien van de (on-)mogelijkheden.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

huurinkomsten meenemen hypotheekBelafspraak maken?

Regelmatig krijgen wij de vraag of het mogelijk is om voor een deels verhuurde woning een hypotheek af te sluiten. Het simpele antwoord op deze vraag is dat dit onder omstandigheden mogelijk is. Een flauw antwoord misschien, alleen dergelijke aanvragen zijn op basis van maatwerk.

Iedere bank heeft zijn eigen zienswijze op dergelijke onderpanden. De reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn met het financieren van woningen die deels of in zijn geheel verhuurd komt voort uit de lagere opbrengt bij een gedwongen verkoop.

Ook de rechtspositie van een eigenaar zwakt af op het moment dat er een huurder in de woning zit. Huurders kennen een grote mate van bescherming door de wet. Betaalt een huurder niet tijdig de huur en is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten om de hypotheeklasten te dekken dan ontstaat er een dominoeffect. Dat is een van de redenen waarom de bank een hoger risico toekent aan dergelijke constructies.

Wanneer kom ik in aanmerking voor een hypotheek

Sowieso is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning die verhuurd is. Dit kan met een zogeheten beleggingshypotheek. Alleen in dit artikel gaan we uit van een gewone woninghypotheek.

De nadelen van een specifieke hypotheek voor verhuurde panden zijn namelijk als volgt :

  • de rentetarieven zijn een stuk hoger;
  • het onderpand wordt gewaardeerd tegen de waarde in verhuurde staat en levert in de meeste situaties een lagere waarde op dan een woning vrij van huurders;
  • een maximale financiering van 70% van de waarde in verhuurde staat is mogelijk, een volledige hypotheek is niet haalbaar.

De meeste geldverstrekkers hanteren als vuistregel dat het verhuurde gedeelte niet groter dan 1/3 mag zijn van het totale gedeelte om in aanmerking te komen voor een gewone woninghypotheek.

Ook kan er sprake zijn van een renteopslag vanwege het hogere risico. Dat hangt af van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan u hier meer over vertellen.

In de meeste situaties verlangt een bank een taxatierapport met gesplitste waardes. Een waarde die voor het verhuurde deel is en een waarde voor het onverhuurde deel.

Tellen de huurinkomsten mee als inkomen?

Onder bepaalde voorwaarden is het inkomen uit verhuur mee te nemen als toetsinkomen. Onderstaand kunt u lezen wat deze spelregels behelzen. Daarnaast dient het onderpand in Nederland gelegen te zijn en moet er een bestendige huurstroom zijn. Dat betekent min of meer dat de huurinkomsten te voorspellen moeten zijn voor een bepaalde periode.

Stel dat u te maken hebt met een huurcontract dat korter dan 12 maanden loopt, dan mag u het gemiddelde van de laatste 3 jaar als huurinkomsten meetellen.  Daarbij geldt dat u uit dient te gaan van de netto huur. Dus de huurprijs zonder kosten van gas, water en elektra. Een vuistregel is om met 85% van de bruto huur te rekenen.

Ook dient u de huurinkomsten te verminderen met de lasten van een eventuele hypotheek. Sommige geldverstrekkers kijken niet naar de werkelijke lasten, maar hanteren een vast bedrag aan rente en aflossing. Op deze wijze bouwt men een bescherming in voor momenten waarop de rente stijgt. Heeft u een hypotheek met variabele rente afgesloten dan kan de rente maandelijks wijzigen. Dat kan in uw voor- of nadeel zijn. Vandaar dat een bank een bepaalde veilige optie kiest aan de hand van het gemiddelde rentepercentage. Periodiek worden deze normen gewijzigd en vastgelegd in een acceptatiegids.

Sommige geldverstrekkers kunnen het inkomen uit verhuur overnemen uit een taxatierapport. Indien blijkt dat volgens de taxateur een bestendige huur is te ontvangen, mag gerekend worden met dit bedrag.

Ervaringen van klanten die wij eerder voor dit onderwerp hebben geholpen:

Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
“De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden.” | Beoordeling lezen op Advieskeuze

Dien ik de huurinkomsten op te geven in mijn belastingaangifte?

Er zijn een aantal scenario’s denkbaar. Daarbij kunt u denken aan een tijdelijke verhuursituatie, een situatie waarbij u aanvullende diensten levert zoals een ontbijt, diner of fietsenverhuur. Ook maakt het uit of u slechts een kamer of uw gehele woning verhuurd welke spelregels van toepassing zijn.

Kamer verhuren en kamerverhuurvrijstelling

Indien u een kamer in uw woning verhuurd voor maximaal € 5.246 per jaar kunt u een vrijstelling krijgen. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte inkomstenbelasting.

Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling :

  • De kamer mag geen zelfstandige woonunit zijn, maar vormt een wezenlijk onderdeel van uw eigen woning;
  • U en uw huurder staan de gehele periode ingeschreven op hetzelfde adres bij de gemeente;
  • Het betreft hier geen seizoensverhuur zoals Airbnb.

Indien u voldoet aan deze voorwaarden mag u de volledige hypotheekrente aftrekken en 100% van het eigenwoningforfait toepassen.

Voldoet u niet aan 1 van de bovengenoemde voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan dient u een deel van uw eigen woning opgeven als bezitting in box 3 samen met een deel van de hypotheek dat u dan dit deel kunt toerekenen.

Een voorbeeld : uw WOZ-waarde is € 280.000 en uw hypotheek is € 350.000. U verhuurt 20% van uw woning. Dan geeft u in box 3 € 56.000 als bezit op en € 70.000 als schuld voor dit bezit. Daarnaast geeft u in box 1 het verschil aan als eigenwoningforfait en trekt u de rente af over een hypotheek van € 280.000.

Wanneer is de huur belast in box 1?

Op het moment dat u de verhuur gaat beschouwen als een pseudo-onderneming kan de Belastingdienst van mening zijn dat de inkomsten belast zijn in box 1. Hierbij kunt u denken aan het verhuren van een kamer inclusief services. Denk hierbij aan het verzorgen van een ontbijt, reserveren van een taxi, het verhuren van fietsen et cetera. Allerlei diensten naast het enkel beschikbaar stellen van de kamer.

Als u dus de werkzaamheden van een hotel of pension simuleert kan dit worden aangemerkt als belastbaar inkomen in box 1 als zijnde ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Ook kan er sprake zijn van ‘winst uit onderneming’. Of hier sprake van is hangt dus echt samen met de diensten en werkzaamheden die u verricht.

Inkomsten uit extra diensten

Als sprake is van diensten die niet samenhangen met de verhuur dan zijn deze inkomsten sowieso belast in box 1. Daarbij kunt u denken aan het verzorgen van rondleidingen en het rondrijden van gasten tussen de diverse toeristische hotspots.

Wat kunnen wij voor u betekenen

Als gecertificeerd financieel planners en adviseurs kunnen wij u breed adviseren over de mogelijkheden van een hypotheek, al dan niet met verhuur. Onze dienstverlening kan op afstand of persoonlijk in een gesprek worden aangeboden. Kiest u voor een oplossing met advies op afstand dan geldt hier een gereduceerd tarief voor. Hierdoor kunnen wij mensen in heel Nederland adviseren over hypotheken en aanverwante financiële producten.

Ook hebben wij de keuze uit tientallen aanbieders uit binnen- en buitenland en kunnen u dan ook neutraal en eerlijk adviseren. U betaalt onze kosten en er is geen geldstroom vanuit de aanbieder naar ons. Daarbij vergelijken wij zowel de hypotheekrente alsmede de voorwaarden.

Vraag met onderstaand formulier meer informatie aan of plan een belafspraak in.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Meer informatie?

Sparck hypotheek

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via Sparck, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij Sparck erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7%, en een rente voor 3 jaar vast van 8% is geen uitzondering.

 

Historie Sparck Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2005 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Een belangrijke financier van deze geldverstrekker was Citibank, tijdens de kredietcrisis is Sparck gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

Sparck verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Consumenten konden zelf hun inkomen bepalen met behulp van een inkomensverklaring. Ook hadden veel klanten een negatieve BKR-codering. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder door oncontroleerbare schulden.

Ook de maximale leencapaciteit was bij Sparck een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij Sparck ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%! De maximale rentevast periode bedroeg 3 jaar.

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de Sparck hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Meer informatie?

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via ELQ, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij ELQ erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7% is geen uitzondering.

ELQ hypotheek oversluiten

Historie ELQ Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2004 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Het was onderdeel van het roemruchte Lehman Brothers, en nadat deze bank gierend failliet ging stopte ook ELQ met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

ELQ verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Denk hierbij aan consumenten die zelf hun inkomen konden bepalen met behulp van een inkomensverklaring. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder.

Ook de maximale leencapaciteit was bij ELQ een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij ELQ ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%!

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de ELQ hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

woonboerderij hypotheek

Offerte gewenst?

 

Zin om in de rust en natuur te gaan wonen en heeft u een woonboerderij of woning op het oog met een agrarische bestemming? De vraag naar woonboerderijen is in 2018 toegenomen. Er werden circa 5.800 landelijke woningen verkocht. Dit is een stijging van 10% ten opzichte van 2017.

Woonboerderij kopen relatief goedkoop

In verhouding tot de prijzen van woningen in de steden zijn de prijzen per vierkante meter woonruimte nog relatief betaalbaar voor een boerderij of woonboerderij. Het loont dus om te onderzoeken of verhuizen naar een woonboerderij voor u interessant is. Er zijn ook zeker nadelen aan het wonen in het buitengebied en dat hangt veelal samen met het onderhoud aan een dergelijk terrein of de afstand tot uw buren. Voor sommigen is dit juist een voordeel waardoor we niet lang stil blijven staan bij de persoonlijke motieven om te verhuizen. Vaak krijgen we van opdrachtgevers de terugkoppeling na de verhuizing dat men intens geniet van de rust die over het gezin is ontstaan.

Wanneer kom ik niet aanmerking voor een particuliere hypotheek?
Indien blijkt dat uw boerderij daadwerkelijk een actief boerenbedrijf is. Een aanwijzing kan zijn dat de waarde van de stallen en bijgebouwen de waarde van de woning overtreft. In zo’n situatie bent u aan gewezen op een zakelijke financiering voor de boerderij.
Op welk moment kan ik het beste een taxatierapport op laten stellen?
Wij raden u aan pas een taxatierapport op te laten stellen als de geldverstrekker bekend is. Voor een woonboerderij zijn een select aantal geldverstrekkers bereid een hypotheek te verstrekken. Men heeft dan eigen specifieke wensen waar een taxatierapport aan dient te voldoen.

Het is zonde om dubbele taxatiekosten te hebben. Vooral het taxeren van een uitgebreider object zoals een woonboerderij met bijgebouwen is vaak ook duurder.

100% hypotheek mogelijk met agrarische bestemming

Het is mogelijk om een hypotheek tot 100% van de marktwaarde aan te vragen voor een object met agrarische bestemming. Wel dient u dan te voldoen aan de volgende voorwaarden :

  • De totale oppervlakte van het geheel is maximaal 3 hectare;
  • Er is sprake van 100% bewoning zonder bedrijfsactiviteiten.

Enkele ervaringen van klanten die wij geholpen hebben met het adviseren rondom de hypotheek van een woonboerderij:

Ervaring en oplossing voor David en zijn woonboerderij
“Voor de aankoop van een woonboerderij hadden wij een nogal complexe vorm van financiering nodig. De adviseur heeft ons uitstekend geholpen bij het verkrijgen van de juiste financiering, waarbij wij direct een groot deel van onze nieuwe woning kunnen gaan verbouwen. Zaken zijn grondig uitgezocht en we kregen goede uitleg tijdens dit proces. Zeker een aanrader!” | Beoordeling via Advieskeuze

David en zijn partner hebben we geholpen bij het financieren van een voormalige boerderij. Het betrof hier een nostalgische boerderij met veel historische kenmerken. Er waren wat problemen met de fundering en asbest. In overleg met alle deskundigen en de bank is er een passende hypotheek geregeld. Dit alles binnen de afgesproken termijnen met de verkoper.

Voor- en nadelen landelijk wonen

Indien u interesse hebt in een woonboerderij kunt u de volgende voordelen in overweging nemen :

  • Er is meer aanbod beschikbaar dan woonruimte in het stedelijk gebied;
  • De prijs van een woning is relatief betaalbaar ten opzichte van vergelijkbare woningen qua oppervlakte;
  • Minder files in het landelijk gebied;
  • Rust en vrijheid om van te genieten;
  • Parkeren is meestal een stuk gemakkelijker ten opzichte van de woonwijken.

Ook de nadelen van wonen in het buitengebied zijn te benoemen :

  • Onderhoudskosten aan woningen en gebouwen is een serieus aandachtspunt;
  • Een boerderij met agrarische bestemming dient omgezet te worden indien u hier uitsluitend wenst te wonen. Dit brengt veel regelwerk en tijd met zich mee;
  • Asbest en verontreinigde grond is een aandachtspunt bij veel boerderijen. Onderzoek en kosten zijn serieuze kwesties;
  • Zijn alle nutsvoorzieningen in voldoende mate aanwezig zoals bijvoorbeeld glasvezel voor internet?

Aanbod agrarische woningen

In tegenstelling tot de meer reguliere woningen is onze ervaring dat er meer tijd is om woonboerderijen te vergelijken en heeft u een betere onderhandelingspositie. Zeker als de boerderij in kwestie nog verbouwd dient te worden en nog een agrarische bestemming heeft.

Dient de bestemming eerst gewijzigd te worden voor een hypotheekaanvraag?
Dit hoeft niet bij alle geldverstrekkers. Ook een principe uitspraak van de gemeente dat men op eerste verzoek bereid is mee te werken aan een bestemmingswijziging kan volstaan.
Is de overdrachtsbelasting voor een woonboerderij ook 2%?
Het tarief voor een woning is 2% alleen dat gaat niet op voor bijgebouwen die bedrijfsmatig zijn gebruikt. U zult in de meeste gevallen een splitsing dienen aan te brengen in de koopprijs. Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-woningen is 6%.

Hypotheek afsluiten voor een woonboerderij

De meeste geldverstrekkers zijn terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor een boerderij of woning met agrarische bestemming. Toch zijn er in de praktijk mogelijkheden om uw plannen te realiseren. Zo is het in sommige gemeentes mogelijk om de woning te laten aanmerken als een zogeheten plattelandswoning. Indien hier ruimte voor is binnen de gemeente vergt dit een procedure van enkele weken en kunt u alsnog gemakkelijker een hypotheek krijgen.

Inmiddels zijn er ook geldverstrekkers die ongeacht de bestemming een splitsing aanbrengen in het woongedeelte en bedrijfsmatig gedeelte. Zo kunt u dan bijvoorbeeld voor 100% een hypotheek krijgen op het woongedeelte en voor 70% op het bedrijfsgedeelte.

U dient in alle hypotheekaanvragen uit te gaan van een situatie dat u er een permanente woonsituatie van wenst te maken. U mag in sommige gevallen bedrijfsmatige activiteiten ontplooien zo lang dit in overeenstemming is met de lokale regelgeving. Bijvoorbeeld een schuur of bijgebouw dat u gebruikt voor opslag van uw bedrijfsbus en voorraad behoort dan tot de mogelijkheden. Ook het runnen van een bed & breakfast is mogelijk indien het bestemmingsplan dit toestaat en dit niet conflicteert met lokale regelgeving.

Overzicht geldverstrekkers woonboerderij

In de bijgevoegde overzicht kunt u lezen welke geldverstrekkers bereid zijn u een hypotheek te verstrekken. Zoals reeds opgemerkt betreft dit in de meeste gevallen maatwerk.

Agrarische bestemming wijzigen naar woonbestemming

Bent u in het bezit van een woning met agrarische bestemming dan is het voor de verkoop aantrekkelijker om zelf de bestemming te wijzigen. Een dergelijke procedure neemt snel 6 maanden in beslag en brengt allerlei kosten met zich mee. U kunt hierbij denken aan de legeskosten vanuit de gemeente en de eventuele begeleiding door een specialist.

Toch raden wij u aan om deze bestemming te wijzigen indien u verkoopplannen hebt. In de meeste gevallen betaalt deze inspanning zich uit in een hogere verkoopprijs. Doordat een woonbestemming makkelijker te financieren is wordt de groep potentiële kopers groter en kan dit prijsopdrijvend werken.

Afhankelijk van de regels binnen de gemeente dienen sommige bijgebouwen gesloopt te worden. Deze verplichting hoort helaas ook bij een procedure voor het wijzigen van de bestemming.

Asbest daken saneren

Bij veel boerderijen is gebruik gemaakt van asbestdaken. Veelal bij de schuren en bijgebouwen treft u golfplaten van asbest aan. Vanaf 2024 is het verboden om nog een dak met asbest te hebben. U kunt bij het aankoopproces ook rekening houden met de opruimkosten en het vervangen van het dak.

De meeste geldverstrekkers vragen ook informatie op over de kosten van deze sanering en willen dit in een bouwdepot opnemen zodat men weet dat u daadwerkelijk tot sanering over kunt gaan. U kunt bij een asbestsaneringsbedrijf een offerte opvragen van de kosten. In sommige gevallen is nog een subsidie mogelijk indien u tegelijkertijd met de asbestsanering zonnepanelen plaatst.

Boerderij met monumentenstatus zoals een rijksmonument

Bent u geïnteresseerd in het kopen van een boerderij of woning met agrarische bestemming die ook als rijksmonument genoteerd is? Dan krijgt u met extra regelgeving te maken ten aanzien van het aanvragen van een hypotheek zeker als u ook verbouwingsplannen hebt. Ook voor deze situaties hebben wij financieringsmogelijkheden en kunnen wij u toelichten welke procedures noodzakelijk zijn. Houdt met een dergelijke aankoop rekening met vele maanden aan voorbereidingstijd.

De uiteindelijke verwerkingstijd kan kort zijn indien de voorbereiding goed en duidelijk is. De volgende onderwerpen dienen dan duidelijk belicht te zijn :

  • Wat wordt de toekomstige bestemming en zijn daar uitspraken vanuit de gemeente en betrokken instanties ter inzage?
  • Hoe is uw inkomen samengesteld en heeft de vaststelling door de Belastingdienst over de onderhoudskosten al plaatsgevonden.

Hypotheek oversluiten boerderij met agrarische bestemming?

Wilt u ook profiteren van de lagere rente of uw hele hypotheek eens onder de loep nemen? Ook het herfinancieren of oversluiten van uw bestaande hypotheek behoort tot de mogelijkheden. Vaak heeft u dan ook meer tijd om de hypotheekaanvraag voor te bereiden. Bijvoorbeeld als blijkt dat er vanuit de gemeente nog toestemming nodig is om een gevalideerd taxatierapport op te stellen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Meer interesse in het bespreken van de haalbaarheid van uw plannen? Vul onderstaand formulier in en wij praten u bij over de mogelijkheden. Wij beschikken over ruime ervaring en een breed netwerk aan specialisten om uw plannen te kunnen overzien.

Heel concreet kunnen wij u de volgende diensten aanbieden rondom het kopen van een (agrarische) woning:

  • Begeleiding van de bouwtechnische keuring of specialist onderzoek zoals bodemonderzoek;
  • Een juist en bruikbaar taxatierapport opstellen voor uw woonboerderij dat een geldverstrekker accepteert;
  • Advies rondom het vergunningstraject tot het wijzigen van de bestemming;
  • Het verzorgen van financieel advies en het regelen van uw hypotheek om de aankoop mogelijk te maken;
  • Aankoopbegeleiding bij het kopen van uw boerderij tegen het best mogelijke onderhandelingsresultaat;
  • De diensten die wij zelf verzorgen en aanbieden doen wij onder het principe van no cure no pay.

Vertel ons uw verhaal!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Of de hypotheekrente in 2019 gaat stijgen of dalen is ‘the one million dollar question’ voor de gemiddelde eigenwoningbezitter (in spe). Nu afsluiten voor 10 jaar rentevast of juist voor de maximale termijn van 30 jaar? In ieder geval is de algemene verwachting dat ook in 2019 de rente nog laag blijft. Goed nieuws dus!hypotheekrente 2019

Economische omstandigheden en hypotheekrente verwachting voor 2019

Een hypotheek valt nu nog prima af te sluiten voor 10 jaar vast tegen een rente van 2% voor zowel huizenkopers en consumenten die een verlengingsaanbod van hun geldverstrekker hebben gehad. De economie heeft prima de wind in de rug wat zorgt voor een lichte neiging naar een stijging van de hypotheekrente in 2019.

Ook heeft de ECB (Europese Centrale Bank) besloten om het opkoopprogramma af te gaan bouwen. Dit opkoopprogramma was een crisismaatregel om in Europa mensen aan het werk te krijgen en om welvaart te creëren.

Inmiddels valt wel vast te stellen dat de bodem voor de hypotheekrente is bereikt en dat de kans op een verdere daling klein is. Daar dienen de economische omstandigheden drastisch voor te wijzigen.

Ontwikkelingen rente op korte termijn

In de Verenigde Staten heeft de Centrale Bank de rente inmiddels voor de negende keer de rente verhoogd en heeft de economie daar een voorsprong op Europa. De ECB probeert met het opkopen van schulden consumenten aan het besteden te krijgen en de rente kunstmatig laag te houden. Ook houdt men nauwlettende inflatie in de gaten en is de doelstelling een inflatie van 2%. Door het extra toevoegen van geld aan de economie blijft de rente dus kunstmatig laag.

Zo lang dit opkoopprogramma blijft bestaan is de verwachting dat de hypotheekrente in 2019 licht zal stijgen tot het einde van het jaar. Het economisch bureau van ABN Amro verwacht zelfs tot aan 2020 eenzelfde renteniveau.

Rentebeleid ECB

In Europa heeft de ECB minder haast. ABN Amro verwacht dat de ECB pas eind 2019 de rente zal ophogen om de inflatie te beteugelen.

Rentestijging door Basel 4 regels voor banken

In 2022 worden er nieuwe regels voor banken ingevoerd onder de noemer Basel 4. Dit is een akkoord tussen de banken onderling en 1 van de belangrijke aanpassingen ten opzichte van Basel 3 is dat banken een hogere buffer dienen aan te houden ten opzichte van verstrekte leningen en hypotheken. Vooral het Nederlandse model waarbij banken relatief veel aflossingsvrije hypotheken verstrekken zorgt voor een nadelige positie voor de Nederlandse banken.

De verwachting is dat de Nederlandse banken deze nieuwe kapitaaleisen zullen doorbelasten aan klanten. Dit is eigenlijk al zichtbaar tussen de opslagen in rente tussen bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek en en annuïteitenhypotheek. De NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) verwacht op termijn zelfs een rentestijging van 1% door deze nieuwe set afspraken.

Deze Basel 4 norm geldt overigens uitsluitend voor banken. Dit betekent dat verzekeraars en pensioenfondsen een concurrentievoordeel hebben en zich nadrukkelijker op de markt zullen manifesteren als geldverstrekker voor hypotheken. Dit fenomeen is de laatste jaren al zichtbaar vanwege de verruiming voor pensioenfondsen en de Basel 3 regels om geld uit te lenen voor hypotheken. Een aanbieder zoals Munt hypotheken is in 2017 geëindigd op de 7e plaats qua aanbieders. De drie grootste aanbieders van hypotheken (Rabobank, ING en ABN Amro) verliezen steeds meer marktaandeel.

Vanwege de trend om steeds vaker een langjarig rentevast periode, 20 jaar en 30 jaar rentevast, af te sluiten zijn deze ‘nieuwe’ aanbieders in het voordeel voor de komende jaren.

Advies aanvragen voor een hypotheek

Wij kunnen u tijdens een (bel)afspraak meer informatie verstrekken over hypotheken en hoe u een keuze voor een rentevast periode kunt maken. Ook kunnen wij u meerdere diensten aanbieden rondom het kopen van een woning. Bij interesse vul onderstaand formulier in, een kennismakingsgesprek is kosteloos. Sparren over dit onderwerp behoort ook gewoon tot de mogelijkheden!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.