Blog


Deels verhuurde woning hypotheek afsluiten

huurinkomsten meenemen hypotheekBelafspraak maken?

Regelmatig krijgen wij de vraag of het mogelijk is om voor een deels verhuurde woning een hypotheek af te sluiten. Het simpele antwoord op deze vraag is dat dit onder omstandigheden mogelijk is. Een flauw antwoord misschien, alleen dergelijke aanvragen zijn op basis van maatwerk.

Iedere bank heeft zijn eigen zienswijze op dergelijke onderpanden. De reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn met het financieren van woningen die deels of in zijn geheel verhuurd komt voort uit de lagere opbrengt bij een gedwongen verkoop.

Ook de rechtspositie van een eigenaar zwakt af op het moment dat er een huurder in de woning zit. Huurders kennen een grote mate van bescherming door de wet. Betaalt een huurder niet tijdig de huur en is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten om de hypotheeklasten te dekken dan ontstaat er een dominoeffect. Dat is een van de redenen waarom de bank een hoger risico toekent aan dergelijke constructies.

Wanneer kom ik in aanmerking voor een hypotheek

Sowieso is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning die verhuurd is. Dit kan met een zogeheten beleggingshypotheek. Alleen in dit artikel gaan we uit van een gewone woninghypotheek.

De nadelen van een specifieke hypotheek voor verhuurde panden zijn namelijk als volgt :

  • de rentetarieven zijn een stuk hoger;
  • het onderpand wordt gewaardeerd tegen de waarde in verhuurde staat en levert in de meeste situaties een lagere waarde op dan een woning vrij van huurders;
  • een maximale financiering van 70% van de waarde in verhuurde staat is mogelijk, een volledige hypotheek is niet haalbaar.

De meeste geldverstrekkers hanteren als vuistregel dat het verhuurde gedeelte niet groter dan 1/3 mag zijn van het totale gedeelte om in aanmerking te komen voor een gewone woninghypotheek.

Ook kan er sprake zijn van een renteopslag vanwege het hogere risico. Dat hangt af van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan u hier meer over vertellen.

In de meeste situaties verlangt een bank een taxatierapport met gesplitste waardes. Een waarde die voor het verhuurde deel is en een waarde voor het onverhuurde deel.

Tellen de huurinkomsten mee als inkomen?

Onder bepaalde voorwaarden is het inkomen uit verhuur mee te nemen als toetsinkomen. Onderstaand kunt u lezen wat deze spelregels behelzen. Daarnaast dient het onderpand in Nederland gelegen te zijn en moet er een bestendige huurstroom zijn. Dat betekent min of meer dat de huurinkomsten te voorspellen moeten zijn voor een bepaalde periode.

Stel dat u te maken hebt met een huurcontract dat korter dan 12 maanden loopt, dan mag u het gemiddelde van de laatste 3 jaar als huurinkomsten meetellen.  Daarbij geldt dat u uit dient te gaan van de netto huur. Dus de huurprijs zonder kosten van gas, water en elektra. Een vuistregel is om met 85% van de bruto huur te rekenen.

Ook dient u de huurinkomsten te verminderen met de lasten van een eventuele hypotheek. Sommige geldverstrekkers kijken niet naar de werkelijke lasten, maar hanteren een vast bedrag aan rente en aflossing. Op deze wijze bouwt men een bescherming in voor momenten waarop de rente stijgt. Heeft u een hypotheek met variabele rente afgesloten dan kan de rente maandelijks wijzigen. Dat kan in uw voor- of nadeel zijn. Vandaar dat een bank een bepaalde veilige optie kiest aan de hand van het gemiddelde rentepercentage. Periodiek worden deze normen gewijzigd en vastgelegd in een acceptatiegids.

Sommige geldverstrekkers kunnen het inkomen uit verhuur overnemen uit een taxatierapport. Indien blijkt dat volgens de taxateur een bestendige huur is te ontvangen, mag gerekend worden met dit bedrag.

Ervaringen van klanten die wij eerder voor dit onderwerp hebben geholpen:

Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
“De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden.” | Beoordeling lezen op Advieskeuze

Dien ik de huurinkomsten op te geven in mijn belastingaangifte?

Er zijn een aantal scenario’s denkbaar. Daarbij kunt u denken aan een tijdelijke verhuursituatie, een situatie waarbij u aanvullende diensten levert zoals een ontbijt, diner of fietsenverhuur. Ook maakt het uit of u slechts een kamer of uw gehele woning verhuurd welke spelregels van toepassing zijn.

Kamer verhuren en kamerverhuurvrijstelling

Indien u een kamer in uw woning verhuurd voor maximaal € 5.246 per jaar kunt u een vrijstelling krijgen. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte inkomstenbelasting.

Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling :

  • De kamer mag geen zelfstandige woonunit zijn, maar vormt een wezenlijk onderdeel van uw eigen woning;
  • U en uw huurder staan de gehele periode ingeschreven op hetzelfde adres bij de gemeente;
  • Het betreft hier geen seizoensverhuur zoals Airbnb.

Indien u voldoet aan deze voorwaarden mag u de volledige hypotheekrente aftrekken en 100% van het eigenwoningforfait toepassen.

Voldoet u niet aan 1 van de bovengenoemde voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan dient u een deel van uw eigen woning opgeven als bezitting in box 3 samen met een deel van de hypotheek dat u dan dit deel kunt toerekenen.

Een voorbeeld : uw WOZ-waarde is € 280.000 en uw hypotheek is € 350.000. U verhuurt 20% van uw woning. Dan geeft u in box 3 € 56.000 als bezit op en € 70.000 als schuld voor dit bezit. Daarnaast geeft u in box 1 het verschil aan als eigenwoningforfait en trekt u de rente af over een hypotheek van € 280.000.

Wanneer is de huur belast in box 1?

Op het moment dat u de verhuur gaat beschouwen als een pseudo-onderneming kan de Belastingdienst van mening zijn dat de inkomsten belast zijn in box 1. Hierbij kunt u denken aan het verhuren van een kamer inclusief services. Denk hierbij aan het verzorgen van een ontbijt, reserveren van een taxi, het verhuren van fietsen et cetera. Allerlei diensten naast het enkel beschikbaar stellen van de kamer.

Als u dus de werkzaamheden van een hotel of pension simuleert kan dit worden aangemerkt als belastbaar inkomen in box 1 als zijnde ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Ook kan er sprake zijn van ‘winst uit onderneming’. Of hier sprake van is hangt dus echt samen met de diensten en werkzaamheden die u verricht.

Inkomsten uit extra diensten

Als sprake is van diensten die niet samenhangen met de verhuur dan zijn deze inkomsten sowieso belast in box 1. Daarbij kunt u denken aan het verzorgen van rondleidingen en het rondrijden van gasten tussen de diverse toeristische hotspots.

Wat kunnen wij voor u betekenen

Als gecertificeerd financieel planners en adviseurs kunnen wij u breed adviseren over de mogelijkheden van een hypotheek, al dan niet met verhuur. Onze dienstverlening kan op afstand of persoonlijk in een gesprek worden aangeboden. Kiest u voor een oplossing met advies op afstand dan geldt hier een gereduceerd tarief voor. Hierdoor kunnen wij mensen in heel Nederland adviseren over hypotheken en aanverwante financiële producten.

Ook hebben wij de keuze uit tientallen aanbieders uit binnen- en buitenland en kunnen u dan ook neutraal en eerlijk adviseren. U betaalt onze kosten en er is geen geldstroom vanuit de aanbieder naar ons. Daarbij vergelijken wij zowel de hypotheekrente alsmede de voorwaarden.

Vraag met onderstaand formulier meer informatie aan of plan een belafspraak in.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.