Blog

Meer informatie?

Wat is een familiehypotheek?

Eigenlijk is het een gewone hypotheek alleen sluiten familieleden deze onderling bij elkaar af. Het is gebruikelijk dat het onderpand een woning betreft. Nu wordt de term familiehypotheek veel gebruikt voor particulieren onderling die geen familie zijn waarbij kenmerkend is dat er geen formele hypotheekverstrekking vanuit de bank plaatsvindt.

Met een familiebank laat u de winstmarge van een bank verdwijnen in uw eigen portemonnee en helpt u uw kind op weg naar zijn of haar eerste woning!

Waarom een familiehypotheek afsluiten

In de meeste gevallen wordt een familiehypotheek afgesloten tussen ouder(s) en kind(eren) bij het kopen of verbouwen van een koopwoning. Vaak is dit een gedeelte van de benodigde koopsom die wordt gefinancierd als aanvulling op de eerste hypotheek bij een bank of andere geldverstrekker.

Ook komt het voor dat ouders een eerste of tweede woning die hypotheekvrij is verkopen aan hun kind(eren) tegen de WOZ-waarde en zelf als geldverstrekker optreden. Op deze wijze blijft het bezit binnen de familie en kan er relatief gemakkelijk een overdracht gerealiseerd worden van bijvoorbeeld een vakantiewoning of ouderlijke woning.

De reden waarom ook gekozen wordt voor een familiehypotheek is de flexibiliteit van de voorwaarden. Zo kunt u onderling afspraken maken over de hoogte van de rente, de aflossingstermijn en kunt u op deze wijze zorgen voor financieel voordeel. U mag bijvoorbeeld afwijken van de marktrente en op deze wijze een hogere hypotheekrente afspreken en het verschil schenken met de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van € 5.515 (2020).

Op deze wijze kunt u in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente voor de eerste hypotheek. De bank loopt namelijk een kleiner risico en uw hypotheek valt in een lagere risicoklasse met dito renteverlaging.

Kortom, u kunt als kind in aanmerking komen voor een hogere hypotheek met lagere maandlasten.

Familiehypotheek en de Belastingdienst

U dient de familiehypotheek in de jaarlijkse aangifte Inkomstenbelasting op te geven indien u deze gebruikt voor het aankopen of verbouwen van de eigen woning. Deze familiehypotheek komt niet automatisch in beeld bij de vooraf ingevulde belastingaangifte dus u dient jaarlijks wel een berekening te maken van de betaalde hypotheekrente.

Familiehypotheek en de eerste geldverstrekker

Zodra u een deel van de hypotheek voor uw koopwoning leent in de vorm van een familiehypotheek dient u wel toestemming te hebben van de eerste geldverstrekker. Ook tellen de maandlasten van de familiehypotheek mee bij het beoordelen van de maximale leencapaciteit. U kunt ook afspreken dat de lasten behorend bij de familiehypotheek jaarlijks worden kwijtgescholden. Dit dient u dan schriftelijk aan te tonen bij de meeste geldverstrekkers.

Het is dus mogelijk om naast de familiehypotheek een andere hypotheek af te sluiten bij een bank of verzekeraar.

Hogere hypotheek bij eerste geldverstrekker

Sommige geldverstrekkers staan open bij een hypotheekaanvraag om de lasten van een familiehypotheek ‘financieringslast neutraal’ te behandelen. Hierdoor kan meer geleend worden.

De banken die hier aan meewerken : ABN AMRO, Argenta, BLG, Hypotrust, Nationale Nederlanden, Obvion en Syntrus Achmea.

Familiehypotheek niet alleen bij aankoop

Er zijn overigens meerdere situaties te bedenken waarvoor u een familiehypotheek kunt gebruiken :

• Het aankoopbedrag van uw woning inclusief kosten koper is hoger dan de maximum hypotheek die de bank u wenst te verstrekken;
• U gaat de eerste hypotheek bij de bank gedeeltelijk aflossen om bijvoorbeeld een boeterente te voorkomen, hiermee daalt mogelijk ook het rentepercentage, een win-win-situatie;
• De bestaande woning wenst u te verbouwen en u wilt dit extra geld via uw familie lenen.

Het aankoopbedrag is hoger dan de maximum hypotheek

Banken kunnen voorzichtig zijn ten aanzien van het bedrag dat zij u wensen te lenen. Men denkt in termen van risico en betalingsproblemen. Uiteraard is er sprake van wetgeving en afhankelijk van uw situatie volgt er een maximaal bedrag aan hypotheek dat verstrekt kan worden.

Stel dat u of uw kind een woning koopt van € 300.000 en de maximum hypotheek bedraagt € 275.000 ontstaat er een gat van € 25.000 in de financieringsopzet plus de kosten koper. Dit gat kunt u dus ook financieren door middel van een familiehypotheek.

Gedeeltelijk aflossen bestaande hypotheek

Om te kunnen profiteren van de lage hypotheekrente kunt u uw hypotheek oversluiten. Soms gaat dit gepaard met een torenhoge boeterente. Dan kunt u met behulp van een familiehypotheek stapsgewijs deze oversluiting simuleren en het maximum bedrag wat u boetevrij kunt aflossen lenen.

Als u jaarlijks 10% boetevrij mag aflossen kunt u uw hypotheek dus in 10 jaar tijd boetevrij ‘omkatten’ naar een familiehypotheek. Daarna kunt u deze ook weer oversluiten en dan misschien wel zonder boeterente. Dat hangt af van de voorwaarden van de familiehypotheek.

Ook kan u vanwege de gedeeltelijke aflossing in een lagere risicoklasse komen met de eerste hypotheek. Dan vervalt een zogeheten risico opslag en snijdt het mes aan twee kanten.

Welke hypotheekrente mag u afspreken?

Hier is geen wetgeving voor en u kunt dit vrij bepalen zolang het een zakelijke transactie is. Immers de hypotheekrente van Rabobank en ABN Amro zijn ook niet altijd gelijk. Op basis van vigerende rechtspraak kunt u een marge hanteren van circa 25% naar boven of naar beneden. Op het moment dat u belang hebt bij de laagste hypotheekrente kunt u een vergelijking maken van een aantal aanbieders en de duurste en goedkoopste geldverstrekker elimineren en dan het gemiddelde percentage uitrekenen.

Een onzakelijke hypotheek is bijvoorbeeld als een onafhankelijke derde deze hypotheek niet zou hebben verstrekt. Bijvoorbeeld omdat de kans dat deze lening volledig terug betaald kan worden klein is.

In onderstaand rekenvoorbeeld is een berekening gemaakt van het bepalen van een zakelijke / marktconforme hypotheekrente.

Komt u op enig moment in een discussie met de fiscus omtrent de hoogte van de hypotheekrente dan kan deze de onzakelijke hypotheekrente aanmerken als een schenking en deze ook belasten met schenkbelasting.

Uitspraak rechtbank Den Haag

In september 2018 heeft de rechtbank in Den Haag een zaak behandeld waarbij de hoogte van het rentepercentage door de Belastingdienst was afgekeurd. Ouders hebben aan hun zoon een lening verstrekt van € 271.556 tegen een rente van 9% zonder zekerheid te verlangen zoals een hypotheekrecht of andere zekerheden.

De Belastingdienst vond dit een typische constructie waarbij onzakelijk  handelen aan de orde is. Een willekeurige bank zou een dergelijke lening nooit verstrekt hebben zonder een hypotheek te vestigen.

De rechtbank gaat hier in mee en wijst partijen erop dat er tegenstrijdigheden zitten in de verklaringen omtrent het risico dat ouders en zoon zien in het verstrekken van de lening. Ook speelt een rol dat de vader op zitting heeft verklaard een hoger rendement te wensen vanwege een naderend pensioen en daarmee dus een andere afweging heeft gemaakt dan enkel het risico te beoordelen.

Kortom, de rechtbank volgt de Belastingdienst en stelt de rente vast op 4,5% in plaats van 9%. Daarbij overweegt ze dat de gemiddelde rente in 2015, toen de woning werd gekocht, voor een rentevaste periode van 15 jaar 3% bedroeg. Dan wordt nog 1,5% geplust vanwege het ontbreken van zekerheden.

Ons advies is dan ook; zorg voor duidelijke afspraken om dergelijke rechtszaken te voorkomen.

Vastleggen afspraken in een hypotheekakte bij de notaris

Los van de fiscale spelregels raden wij altijd aan om deze afspraken vast te leggen bij de notaris. Op deze wijze valt ook op een later moment te reconstrueren wat nu precies de gemaakte afspraken waren. Tussentijds kunt u wijzigingen aanbrengen in deze afspraken, bijvoorbeeld na afloop van de eerste rentevastperiode. Dat hoeft niet per se via de notaris te verlopen overigens. Uiteindelijk vangt het maken van afspraken aan middels een leningsovereenkomst waar de notaris naar kan verwijzen in de hypotheekakte.

Welke afspraken worden zoal vastgelegd?

• Het rentepercentage;
• De duur van de rentevaste periode;
• De looptijd van de hypotheek en de ingangsdatum;
• De hoofdsom en een percentage bovenop dit bedrag, meestal 20%;
• De aflossingswijze en periode;
• De opzeggingsgronden van de hypotheek;
• Een verhoogde inschrijving eventueel om later nog extra te kunnen lenen.

Het is ook prettig om als uitlener van het geld goed zicht te hebben op uw vermogen zodat u zelf normaal kunt leven en niet afhankelijk bent van dit vermogen. Ook zouden we aanraden de belangen van eventuele andere kinderen mee te nemen. Er kan frictie ontstaan indien zaken ongeregeld zijn en andere kinderen de indruk hebben dat het ene kind bevoordeeld kan worden boven het andere kind.

Rente niet betaald, alleen wel aftrekbaar?

Er kunnen situaties ontstaan waarbij er op enig moment, al dan niet tijdelijk, geen rente wordt voldaan. Soms ontstaat zo’n situatie door het simpelweg vergeten van het betalen van de maandelijkse verplichting. Toch raden wij u sterk aan om altijd de volgorde te hanteren om de periodieke rente en aflossing te betalen.

Dat u deze later schenkt met een kasrondje is veruit verstandiger dan te kiezen om dit op papier te verrekenen. Soms is er een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Lees het volgende verhaal van een zoon die in financiële problemen raakt met het betalen van rente aan zijn ouders.

Inleiding

In 2002 heeft deze zoon een hypotheek afgesloten bij zijn ouders van € 45.000 om zijn ex-partner uit te kopen. Ze hadden een rente van 5% afgesproken. Jaarlijks ontvangen zijn broer en hij een schenking van € 5.000 die tot aan 2009 daadwerkelijk wordt uitbetaald. Later wordt dit niet meer uitbetaald, maar verrekend met de rente van de familiehypotheek.

De Belastingdienst neemt de stelling in dat er geen recht op renteaftrek bestaat omdat de rente niet daadwerkelijk wordt voldaan. Daar is de zoon het niet mee eens en de Hoge Raad doet in 2015 uitspraak over de vraag of er bij deze verrekening ook sprake is van aftrekbare hypotheekrente.

Uitspraak Hoge Raad

In deze specifieke situatie is de Hoge Raad van mening dat er toch sprake is van aftrekbare rente. De vader heeft namelijk een grondige administratie bijgehouden van de schenkingen en verschuldigde rente. Ook was van belang dat de andere zoon wel contant of per bank de jaarlijkse schenking kreeg. Het was dus duidelijk de bedoeling dat de andere zoon ook een dergelijke schenking zou krijgen.

Daarnaast had de zoon met betalingsproblemen eerdere jaren wel keurig de rente voldaan waardoor dat ook relevant was in de overweging.

Het juist administreren is naar onze mening doorslaggevend geweest bij het afhandelen van deze kwestie in combinatie met de schenkingstraditie. Beter is het om niet te verrekenen op papier en gewoon het kasrondje toe te passen. Dat levert veruit het minste gedoe op met de Belastingdienst en is een simpele handeling.

Waar mag ik een familiehypotheek voor gebruiken?

Het staat u vrij om geld te lenen of uit te lenen voor de doelen die u prettig vindt. Indien u gebruik wenst te maken van de renteaftrek dan dient de hypotheek te worden gebruikt voor het kopen of verbouwen van de eigen woning. Ook dient u voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 deze in 30 jaar tijd ten minste annuïtair af te lossen. U kunt ook besluiten een hypotheek van voor 1 januari 2013 te vervangen met een familiehypotheek. In zo’n situatie kunnen er andere – soepelere – spelregels van toepassing zijn.

Wanneer is de hypotheekrente aftrekbaar?

Om voor renteaftrek in aanmerking te komen zijn de volgende spelregels van belang :

• U betaalt een ‘normale’ zakelijke hypotheekrente;
• U lost de hypotheek minimaal annuïtair af;
• Aflossing van de hypotheek in maximaal 30 jaar;
• De hypotheek wordt schriftelijk vastgelegd;
• Ieder belastingjaar dient u verantwoording af te leggen in de aangifte inkomstenbelasting;
• Het geld van de familiehypotheek gebruikt u om uw eigen woning (hoofdverblijf) te kopen, te verbouwen of een bestaande hypotheek voor uw eigen woning te vervangen.

Financieel voordeel familiehypotheek

Het financieel voordeel van een familiehypotheek bestaat in veel gevallen uit een stapeling van voordelen. Zo is daar al de rendementsverbetering voor de uitlener indien deze op een spaarrekening een rentevergoeding van 0,3% ontvangt en nu ineens 3% of meer kan ontvangen.

Daarnaast kunt u besluiten om het rendementsvoordeel belastingvrij terug te schenken met de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen.

Zoals eerder al weergegeven kan het voordeel ook nog ontstaan in het verdwijnen van een topopslag bij een hypotheek. Om een en ander concreet te maken staat hieronder een rekenvoorbeeld

Hypotheekberekening met familieconstructie

Uw zoon of dochter koopt in 2018 een woning van € 300.000 en leent bij de bank € 225.000 en bij u € 75.000. Voor de overzichtelijkheid laten we de kosten koper en renteaftrek buiten beschouwing.

Stel dat u bij ING bank een  hypotheek afsluit voor 20 jaar vast dan zou de rente zonder de familiehypotheek 2,95% zijn. Nu uw zoon of dochter € 75.000 leent wordt het rentepercentage 2,7% omdat de hypotheek in een andere risicoklasse valt.

In het eerste jaar is dit al indicatief een rentevoordeel van bruto € 744.

Stel dat u zelf ook een spaarrekening bij ING bank heeft dan is de rentevergoeding 0,05%. Op het moment dat u met uw zoon of dochter afspreekt om 3,95% te ontvangen is uw vergoeding ineens 3,9% hoger. In het eerste jaar is dat globaal bruto € 2.904. U kunt dan besluiten om de rente terug te schenken met de jaarlijkse vrijstelling (2018) tot  € 5.363.

Marktconforme rente in rekening brengen

U  mag zoals eerder uitgelegd in het artikel samen een rente afspreken die marktconform is. U hoeft dit rendementsvoordeel niet terug te schenken. Uw zoon of dochter mag dan ook nog renteaftrek toepassen op de hypotheek of lening die u verstrekt.

Totaal heeft u dus bruto door deze constructie toe te passen € 3.648 voordeel behaald. Ieder jaar neemt dit voordeel af indien we uitgaan van een hypotheek met aflossingscomponent. Jaarlijks daalt de openstaande hoofdsom en dan ook de verschuldigde hypotheekrente.

Benieuwd naar uw mogelijkheden voor een familiehypotheek met een totaaloplossing door een hypotheekadviseur of financieel planner van ons kantoor? Het is wel raadzaam om alle aspecten goed onder de loep te nemen en dit samen met een adviseur te bespreken.

Samengevat zijn de voordelen van een familiehypotheek als volgt

• De verschuldigde rente is fiscaal aftrekbaar;
• Er is een hogere maximum hypotheek mogelijk;
• U kunt in aanmerking komen voor een verlaging van de renteopslag bij de eerste geldverstrekker;
• Het geld blijft binnen de familie en kan op een later moment weer uitgeleend worden aan de volgende generatie;
• Voor de uitlener is de rente niet extra belast ten opzichte van een gewone spaarrekening;
• Het is mogelijk om een financieel voordeel te behalen door zaken te stapelen.

Nadelen van een familiehypotheek

• Voor u als uitlener is het geld niet direct beschikbaar. Uw zoon of dochter kan het geld pas vrijmaken door een hogere hypotheek te nemen bijvoorbeeld;
• Indien uw zoon of dochter in betalingsproblemen komt door bijvoorbeeld werkloosheid raakt u dit mogelijk ook;
• Onderling binnen de familie kunnen er scheve ogen ontstaan indien er meerdere kinderen geld wensen te lenen voor het kopen van een huis.

Situatie bij overlijden

Mocht u als uitlener komen te overlijden dan vererft de hypotheek (vordering). Tenzij er andere afspraken zijn gemaakt. Dat kan een simpele situatie zijn indien er sprake is van 1 kind en 1 ouder. Dan erft het kind bij het overlijden van de ouder de vordering. Alleen indien de situatie anders is, bijvoorbeeld 1 ouder en 3 kinderen en slechts 1 kind heeft een hypotheek opgenomen bij de ouder.

In deze situatie valt de vordering in de nalatenschap en kan de vordering worden toegewezen aan kind 2 en 3. De oude afspraken blijven dan in stand, alleen bij een renteherziening gaat u in onderhandeling met uw broer(s) / zus(sen) en dat kan een andere dynamiek opleveren.

Om die reden zou u ook kunnen overwegen om een separate levensverzekering af te sluiten en goed na te denken over de rentevastperiode. Indien u de rente voor bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vastzet blijven deze afspraken langdurig van kracht.

Ook kunt u besluiten na het overlijden de familiehypotheek over te sluiten naar een externe bank. Dan kunt u de familiehypotheek aflossen bij uw eventuele broer of zus.

Erven als enig kind

Indien u als enig kind erft dan vervalt de lening in juridische zin. Dat zou ook betekenen dat u geen recht meer op renteaftrek hebt. Uw ouders kunnen dit oplossen door een mede-erfgenaam te benomen voor 1%. Dat kan bijvoorbeeld een liefdadigheidsinstelling zijn. Op deze wijze vervalt de renteaftrek niet.

Stappenplan opzetten familiebank

De onderstaande leidraad kunt u hanteren bij het opzetten van uw familiebank en daarmee geld uitlenen aan uw kind(eren) :

• Leg alles schriftelijk vast. Dit is zowel handig voor de Belastingdienst en de notaris, maar ook voor uw kind. Bijvoorbeeld indien deze te maken krijgt met een relatiebreuk of overlijdenssituatie;
• Hanteer zakelijke normen en simuleer alsof u een hypotheek of lening verstrekt als zijnde een echte bank;
• Om in aanmerking voor renteaftrek te komen dient de lening of hypotheek gebruikt te worden voor de eigen woning (aankoop of verbouwing);
• De rente en aflossing dient daadwerkelijk betaalt te worden.

Woonfonds heeft nog een handige beschrijving gemaakt van alle relevante aspecten rondom een familiehypotheek en fiscaliteiten. Daar worden ook bredere onderwerpen rondom hypotheken en familie bij betrokken.

Vertel ons uw verhaal

Video RTL Z over familiehypotheek