Blog


Huis kopen op de veiling en een hypotheek afsluiten, hoe werkt dat?

huis kopen executieveiling hypotheekKopen op de veiling betekent dat een woning gedwongen wordt verkocht. Een gedwongen verkoop komt voor op het moment dat iemand een betalingsachterstand heeft voor zijn hypotheek en de bank geen vertrouwen in een goede oplossing heeft. Formeel heet een dergelijke veiling een executieveiling.

De uiteindelijk koopprijs op een veiling ligt meestal onder de verkoopwaarde op de normale woningmarkt. U kunt dus voordelig een woning kopen. Er kleven ook nadelen aan het kopen op een executieveiling.

Hoe werkt het bieden op de veiling?

De executieveiling start eerst met een veiling per opbod. Dat gaat als volgt. De veilingmeester begint met een een laag bedrag en de gegadigden kunnen dan hun vinger opsteken bij interesse voor een hoger bod. De veilingmeester probeert in deze fase een zo hoog mogelijk bedrag af te dwingen.

Soms weet een veilingmeester de zaal op te zwepen en hierdoor hogere biedingen los te weken. Uiteindelijk volgt er een eindbedrag tijdens deze fase van de veiling dat als basisbedrag dient voor de volgende fase in de executieveiling. Namelijk de veiling bij afslag. Meestal looft de bank een premie uit van 1% van de bieding voor de persoon die de hoogste bieding doet in de veiling per opbod. De uiteindelijke koper betaalt deze premie.

In de veiling bij afslag start de veilingmeester met een extreem hoog bedrag en noemt telkens een lager bedrag. Soms gaat het met tienduizend euro omlaag en in de laatste fase gaat dit vaak met duizend euro totdat iemand “mijn” roept. Deze situatie wordt ook wel afmijnen genoemd. Deze persoon is dan de uiteindelijke koper. Roept niemand “mijn”  tijdens deze veiling bij afslag dan is de koper de hoogste bieder tijdens de veiling bij opbod.

Sfeer op de executieveiling

Alleen al het bijwonen van een dergelijke veiling levert de nodige spanning op. Het komt natuurlijk voor dat meerdere personen een bepaalde woning graag willen kopen en stevig bieden om uiteindelijk de woning te bemachtigen. De meeste kopers zijn professionele vastgoedkopers die panden kopen om later weer door te verkopen al dan niet na een grondige renovatie. Ook kan de bank aanwezig zijn tijdens zo’n executieveiling en meebieden om de prijs op te drijven. Een vechtpartij komt ook wel eens letterlijk voor tijdens een executieveiling.

Steeds vaker is het mogelijk om online te bieden waardoor fysieke aanwezigheid in de veilingzaal niet nodig is.

Na afloop van de veiling beslist de bank of het huis ook daadwerkelijk aan de bieder wordt gegund . Als de bank het bod te laag vindt gaat de koop niet door. Zodra de bank wel akkoord is met de bieding maakt de notaris een akte van gunning op en kunt u binnen een voorafbepaalde termijn de notaris bezoeken en de woning betalen.

Een hypotheek of financiering krijgen voor een executieveiling

Indien u een huis wenst te kopen op de veiling is het noodzakelijk om een bewijs van uw financiële slagkracht te kunnen overleggen. U koopt namelijk zonder ontbindende voorwaarden en zodra u tijdens de veiling de woning kunt kopen dient u naar voren te lopen en een bewijs te overleggen.

Dit bewijs kan een bankgarantie zijn of een bankafschrift waaruit blijkt dat u beschikt over voldoende saldo. Wij raden u aan om voorafgaand aan de veiling contact op te nemen met het notariskantoor dat de veiling organiseert welke bewijsmiddelen zijn toegestaan.

Het komt namelijk voor dat de notaris iemand wegstuurt tijdens de veiling als blijkt dat er niet meteen bewijs voor de betaling van de verschuldigde koopsom en veilingkosten geleverd kan worden.

Veilingkosten huis executieveiling

Naast de reguliere kosten koper voor een woning waarbij u aan de onderstaande posten kunt denken, heeft u ook te maken met extra veilingkosten :

  •  Overdrachtsbelasting van 2% voor een woning (6% voor niet-woningen);
  • Notariskosten voor een reguliere akte van levering;
  • Kosten van een taxatierapport.

De bijkomende kosten bestaan uit de kosten van de notaris, het huren van de zaal, kosten van de aankondiging van de veiling, kadasterkosten en mogelijke andere onderzoekskosten.

De notaris is verplicht u op voorhand te informeren over de hoogte van de exacte kosten. Vraag dus gerust voorafgaand aan de executieveiling deze kosten op bij het notariskantoor.

Is het mogelijk om de woning te bezichtigen?

De bank kan wettelijk afdwingen dat de eigenaar mee dient te werken aan bezichtigingen. In artikel 267a Burgerlijk Wetboek Boek 3 is dit geregeld. In de praktijk kan een woningeigenaar tegenwerken, maar uiteindelijk kan de bank dit wettelijk afdwingen. Ook als een woningeigenaar weigert mee te werken kan dit later voor consequenties leiden, bijvoorbeeld dat er geen toegang is tot de wettelijke schuldsaneringsregeling.

In de praktijk is het vooralsnog niet altijd mogelijk om te bezichtigen aangezien de bank bij een weigerachtige houding van de woningeigenaar procedures dient te voeren. Deze procedures kosten geld en tijd en de vraag is of dit later voor de bank tot rendement leidt.

Het kan ook voorkomen dat een woning is verhuurd aan een derde partij. De bank heeft dan de mogelijkheid om deze huurovereenkomst wettelijk op te zeggen aangezien er dan in strijd met de hypotheekakte is gehandeld. De huurder bouwt in deze situatie geen rechten op en de bank kan dan na deze rechterlijke procedure de deurwaarder de woning laten ontruimen. Ook komt het voor dat de koper op de veiling de woning koopt met de huurder aanwezig, maar dan kan op basis van dit gerechtelijk vonnis de huurder alsnog worden ontruimd.

Al bij al kunnen er bij het kopen van een huis op de veiling vervelende situaties ontstaan. Een huiseigenaar of huurder die niets meer te verliezen heeft kan de woning ook molesteren. Dit komt ook voor en verklaart ook waarom de prijs van een woning op de veiling voordeliger is. Dit risico op extra schade is namelijk ingeprijsd.

Onderhandse bieding uitbrengen

Vindt u de executieveiling een spannende gebeurtenissen dan kunt u ook in het voortraject een onderhands bod uitbrengen. De notaris geeft in de advertentie aan welke termijn hiervoor openstaat. U kunt meestal gebruik maken van een biedingsformulier. U dient een reëel bedrag te bieden om kans te maken op een positieve uitkomst.

De bank beschikt namelijk over een taxatierapport met een verwachte verkoopwaarde en dient ook de belangen van de woningeigenaar in acht te nemen. Stel dat de bank lichtzinnig een te lage bieding accepteert dan is de woningeigenaar uiteindelijk de dupe van deze lage bieding. De restschuld neemt dan namelijk toe of de overwaarde neemt af. De woningeigenaar kan in zo’n geval de bank met succes aansprakelijk stellen.

Kortom koopjes zult u in deze fase niet treffen, maar u kunt wel exclusief proberen om alsnog de woning te kopen als blijkt dat u een realistisch bedrag hebt geboden. Als dit lukt sluit u via de notaris een voorlopig koopcontract af en heeft u enkele weken gelegenheid om de woning daadwerkelijk te kopen en te betalen.

Voor- en nadelen huis kopen executieveiling

Eigelijk is hét grote voordeel de prijs. Stel dat u een woning met een waarde in het vrije verkeer van € 300.000 weet te kopen voor € 260.000 heeft u een aanzienlijk voordeel. Daar tegenover staan een aantal potentiële risico’s die we als nadeel kunnen opsommen :

  • U weet soms niet wat u precies koopt en in welke condities;
  • De onderzoeksperiode die u bij een reguliere woning hebt gaat niet op voor een woning op een executieveiling;
  • Er is geen financieringsvoorbehoud mogelijk dus u dient zeker te zijn over de mogelijkheid om te kunnen betalen;
  • Mogelijk kunt u niet direct beschikken over de woning als er nog een weigerachtige huurder in de woning zit.

De mogelijkheden van een hypotheek onderzoeken?

Mocht u interesse hebben in het afsluiten van een hypotheek neem dan contact op. Onze hypotheekadviseurs kunnen u informeren over de mogelijkheden. Sommige collega’s hebben ervaring met het kopen van huizen op de veiling namens opdrachtgevers en kunnen u dan ook meer gedetailleerd informeren.

Zelf een inschatting van uw maximale hypotheek krijgen is via onze calculator mogelijk.

Aankoopmakelaar huis kopen op executieveiling

Mocht uw oog zijn gevallen op een huis wat gedwongen verkocht gaat worden dan kunnen wij u zowel tijdens veiling zelf als wel in de voorfase ondersteunen met aankoopbegeleiding.

Het aanbod van woningen op de executieveiling vindt u via de website van Veilingbiljet en Veilingnotaris. Er zijn maandelijks regioveilingen per provincie zodat er voldoende aanbod en interesse is.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.