Heeft u huurinkomsten en wenst u hiermee een hypotheek af te sluiten? Dit kan, zelfs als uw inkomen uitsluitend uit huurinkomsten bestaat. We leggen u graag in dit artikel de spelregels uit. Wij krijgen regelmatig de vraag of huurinkomsten meetellen voor een hypotheekaanvraag voor het kopen van een woning.
Als u de huurinkomsten mag meetellen levert dit een hogere hypotheek op die wellicht makkelijker is af te sluiten.
Hoe kan ik huurinkomsten meenemen?
Een aantal banken staan het toe om uw huuropbrengst mee te nemen in het zogeheten toetsinkomen na aftrek van alle kosten. Men gaat dan uit van een netto huur. Standaard worden er van de huurinkomsten een aantal fictieve kosten afgehaald zoals de risico’s voor huurachterstanden, leegstand en onderhoud. Ook als er een hypotheek rust op het verhuurde pand dient er een correctie plaats te vinden voor deze hypotheeklasten. Dit hoeft niet altijd overeen te komen met de werkelijke lasten.
Zo zijn er banken die voor de correctie van de hypotheeklasten uitgaan van een fictieve maandlast gebaseerd op een fictieve toetsrente en met de veronderstelling dat de gehele hypotheek moet worden afgelost. Ook als u een aflossingsvrije hypotheek hebt wordt dan gerekend met de hogere aflossingsbedragen.
Ook zijn er sommige banken die rekening houden met een afslag voor de vermogensbelasting en dit corrigeren op de inkomsten. Een ander plafond kan zijn dat sommige geldverstrekkers tot maximaal 50% van het gezamenlijk inkomen de huurinkomsten meetellen.
Hierdoor kan het daadwerkelijke toetsinkomen vanuit huurinkomsten tegenvallen. Iedere bank heeft zijn eigen rekenformules waar wij mee bekend zijn.
Huurinkomsten recreatiewoning
Sommige geldverstrekkers staan het toe om huurinkomsten vanuit een vakantiehuis mee te nemen. Belangrijk om te weten is dat toekomstige huurinkomsten niet worden meegenomen. Wel mogen de gemiddelde huurinkomsten over de laatste drie jaar als uitgangspunt worden genomen. De meeste banken nemen dan de helft van dit gemiddelde inkomen mee als zijnde toetsinkomen.
Als er nog geen drie jaar huurhistorie is mag een taxateur in het taxatierapport een verwachte huurprijs opnemen. Dit kan dus uitsluitend in situaties waarbij de recreatiewoning korter dan drie jaar is verhuurd.
Huurinkomsten dienen dan te zijn aan te tonen door middel van bijschrijvingen op een bankrekening.
Veelvoorkomende bepalingen meenemen huurinkomsten hypotheekaanvraag
De meeste onderstaande aandachtspunten zijn van toepassing bij mensen die een hypotheek willen aanvragen op basis van huurinkomsten:
- De huurinkomsten zijn zes maanden of langer geleden ingegaan;
- Er is toestemming van de financierder van het verhuurde pand om de huurinkomsten mee te nemen;
- Huurinkomsten worden per bank ontvangen;
- Bij gedeelde eigendom worden de verhuurinkomsten en kosten pro rata naar eigendomsdeel toegerekend;
- Huurinkomsten uit kamerverhuur, Airbnb en de hospitaregeling tellen niet mee.
Is er een maximum aantal panden?
Er zijn geldverstrekkers die het aantal panden waaruit de inkomsten volgt beperken. Ook zijn er banken die de huurinkomsten vanuit uw hele portefeuille betrekken in de hypotheekaanvraag. Afhankelijk van uw situatie bepalen we dus samen met u welke route de meeste kans op succes heeft voor het meenemen van de huur voor uw hypotheekaanvraag.
Vastgoedbelegger huurinkomsten
Zoals uit het voorgaande al duidelijk is kan het bepalen van het inkomen uit huurinkomsten in technische zin best ingewikkeld zijn. Dit komt met name vanwege de afslagen en verschillende berekeningswijzen. Ook beleggen sommige vastgoedbeleggers met een BV of in samenwerking met anderen. Op de vraag hoeveel kan ik lenen met huurinkomsten, starten wij dan ook eerst met een analyse van uw gehele situatie. Hierdoor proberen we tegenvallers in het bepalen van het inkomen te voorkomen.
Tijdens een (online) kennismakingsgesprek kunnen wij u ook verder informeren over onze werkwijze en kosten van de dienstverlening.
Welke informatie is nodig voor een quickscan voor een hypotheek?
Indien u samen met ons wilt onderzoeken wat de mogelijkheden voor een hypotheek op basis van huurinkomen is raden wij aan om de volgende documenten te verzamelen:
- Huurovereenkomst(en)
- Overzicht hypotheek van de verhuurde woning(en)
- Aangifte inkomstenbelasting meest recente jaar
- Overzicht BKR.nl
Vertel ons uw verhaal!
Wenst u meer informatie te hebben over het afsluiten van een hypotheek op basis van huurinkomsten? Neem dan gerust eens contact met ons op om uw zaak door te spreken. Een afspraak of contact verplicht u tot niets.
