Zin om in de rust en natuur te gaan wonen en heeft u een woonboerderij of woning op het oog met een agrarische bestemming? De vraag naar woonboerderijen is in 2018 toegenomen. Er werden circa 5.800 landelijke woningen verkocht. Dit is een stijging van 10% ten opzichte van 2017.
Woonboerderij kopen relatief goedkoop
In verhouding tot de prijzen van woningen in de steden zijn de prijzen per vierkante meter woonruimte nog relatief betaalbaar voor een boerderij of woonboerderij. Het loont dus om te onderzoeken of verhuizen naar een woonboerderij voor u interessant is. Er zijn ook zeker nadelen aan het wonen in het buitengebied en dat hangt veelal samen met het onderhoud aan een dergelijk terrein of de afstand tot uw buren. Voor sommigen is dit juist een voordeel waardoor we niet lang stil blijven staan bij de persoonlijke motieven om te verhuizen. Vaak krijgen we van opdrachtgevers de terugkoppeling na de verhuizing dat men intens geniet van de rust die over het gezin is ontstaan.
100% hypotheek mogelijk met agrarische bestemming
Het is mogelijk om een hypotheek tot 100% van de marktwaarde aan te vragen voor een object met agrarische bestemming. Wel dient u dan te voldoen aan de volgende voorwaarden :
- De totale oppervlakte van het geheel is maximaal 3 hectare;
- Er is sprake van 100% bewoning zonder bedrijfsactiviteiten.
Enkele ervaringen van klanten die wij geholpen hebben met het adviseren rondom de hypotheek van een woonboerderij:
Voor- en nadelen landelijk wonen
Indien u interesse hebt in een woonboerderij kunt u de volgende voordelen in overweging nemen :
- Er is meer aanbod beschikbaar dan woonruimte in het stedelijk gebied;
- De prijs van een woning is relatief betaalbaar ten opzichte van vergelijkbare woningen qua oppervlakte;
- Minder files in het landelijk gebied;
- Rust en vrijheid om van te genieten;
- Parkeren is meestal een stuk gemakkelijker ten opzichte van de woonwijken.
Ook de nadelen van wonen in het buitengebied zijn te benoemen :
- Onderhoudskosten aan woningen en gebouwen is een serieus aandachtspunt;
- Een boerderij met agrarische bestemming dient omgezet te worden indien u hier uitsluitend wenst te wonen. Dit brengt veel regelwerk en tijd met zich mee;
- Asbest en verontreinigde grond is een aandachtspunt bij veel boerderijen. Onderzoek en kosten zijn serieuze kwesties;
- Zijn alle nutsvoorzieningen in voldoende mate aanwezig zoals bijvoorbeeld glasvezel voor internet?
Aanbod agrarische woningen
In tegenstelling tot de meer reguliere woningen is onze ervaring dat er meer tijd is om woonboerderijen te vergelijken en heeft u een betere onderhandelingspositie. Zeker als de boerderij in kwestie nog verbouwd dient te worden en nog een agrarische bestemming heeft.
Hypotheek afsluiten voor een woonboerderij
De meeste geldverstrekkers zijn terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor een boerderij of woning met agrarische bestemming. Toch zijn er in de praktijk mogelijkheden om uw plannen te realiseren. Zo is het in sommige gemeentes mogelijk om de woning te laten aanmerken als een zogeheten plattelandswoning. Indien hier ruimte voor is binnen de gemeente vergt dit een procedure van enkele weken en kunt u alsnog gemakkelijker een hypotheek krijgen.
Inmiddels zijn er ook geldverstrekkers die ongeacht de bestemming een splitsing aanbrengen in het woongedeelte en bedrijfsmatig gedeelte. Zo kunt u dan bijvoorbeeld voor 100% een hypotheek krijgen op het woongedeelte en voor 70% op het bedrijfsgedeelte.
U dient in alle hypotheekaanvragen uit te gaan van een situatie dat u er een permanente woonsituatie van wenst te maken. U mag in sommige gevallen bedrijfsmatige activiteiten ontplooien zo lang dit in overeenstemming is met de lokale regelgeving. Bijvoorbeeld een schuur of bijgebouw dat u gebruikt voor opslag van uw bedrijfsbus en voorraad behoort dan tot de mogelijkheden. Ook het runnen van een bed & breakfast is mogelijk indien het bestemmingsplan dit toestaat en dit niet conflicteert met lokale regelgeving.
Overzicht geldverstrekkers woonboerderij
In de bijgevoegde overzicht kunt u lezen welke geldverstrekkers bereid zijn u een hypotheek te verstrekken. Zoals reeds opgemerkt betreft dit in de meeste gevallen maatwerk.
Agrarische bestemming wijzigen naar woonbestemming
Bent u in het bezit van een woning met agrarische bestemming dan is het voor de verkoop aantrekkelijker om zelf de bestemming te wijzigen. Een dergelijke procedure neemt snel 6 maanden in beslag en brengt allerlei kosten met zich mee. U kunt hierbij denken aan de legeskosten vanuit de gemeente en de eventuele begeleiding door een specialist.
Toch raden wij u aan om deze bestemming te wijzigen indien u verkoopplannen hebt. In de meeste gevallen betaalt deze inspanning zich uit in een hogere verkoopprijs. Doordat een woonbestemming makkelijker te financieren is wordt de groep potentiële kopers groter en kan dit prijsopdrijvend werken.
Afhankelijk van de regels binnen de gemeente dienen sommige bijgebouwen gesloopt te worden. Deze verplichting hoort helaas ook bij een procedure voor het wijzigen van de bestemming.
Asbest daken saneren
Bij veel boerderijen is gebruik gemaakt van asbestdaken. Veelal bij de schuren en bijgebouwen treft u golfplaten van asbest aan. Vanaf 2024 is het verboden om nog een dak met asbest te hebben. U kunt bij het aankoopproces ook rekening houden met de opruimkosten en het vervangen van het dak.
De meeste geldverstrekkers vragen ook informatie op over de kosten van deze sanering en willen dit in een bouwdepot opnemen zodat men weet dat u daadwerkelijk tot sanering over kunt gaan. U kunt bij een asbestsaneringsbedrijf een offerte opvragen van de kosten. In sommige gevallen is nog een subsidie mogelijk indien u tegelijkertijd met de asbestsanering zonnepanelen plaatst.
Boerderij met monumentenstatus zoals een rijksmonument
Bent u geïnteresseerd in het kopen van een boerderij of woning met agrarische bestemming die ook als rijksmonument genoteerd is? Dan krijgt u met extra regelgeving te maken ten aanzien van het aanvragen van een hypotheek zeker als u ook verbouwingsplannen hebt. Ook voor deze situaties hebben wij financieringsmogelijkheden en kunnen wij u toelichten welke procedures noodzakelijk zijn. Houdt met een dergelijke aankoop rekening met vele maanden aan voorbereidingstijd.
De uiteindelijke verwerkingstijd kan kort zijn indien de voorbereiding goed en duidelijk is. De volgende onderwerpen dienen dan duidelijk belicht te zijn :
- Wat wordt de toekomstige bestemming en zijn daar uitspraken vanuit de gemeente en betrokken instanties ter inzage?
- Hoe is uw inkomen samengesteld en heeft de vaststelling door de Belastingdienst over de onderhoudskosten al plaatsgevonden.
Hypotheek oversluiten boerderij met agrarische bestemming?
Wilt u ook profiteren van de lagere rente of uw hele hypotheek eens onder de loep nemen? Ook het herfinancieren of oversluiten van uw bestaande hypotheek behoort tot de mogelijkheden. Vaak heeft u dan ook meer tijd om de hypotheekaanvraag voor te bereiden. Bijvoorbeeld als blijkt dat er vanuit de gemeente nog toestemming nodig is om een gevalideerd taxatierapport op te stellen.
Tarief overdrachtsbelasting 2% of 6%
In onze praktijk merken wij dat kopers van een woonboerderij geconfronteerd worden met 6% overdrachtsbelasting. Vaak pas op het laatste moment als de notaris de concept aktes en afrekening aan het opstellen is. Dan zit er nog maar enkele werkdagen tussen het moment van passeren en constateren. Als u dan een aanpassing wenst van de verdeling levert dit veel stress op.
Een klein rekenvoorbeeld. Stel u koopt een woonboerderij aan voor € 850.000 en de notaris stelt een verdeling van € 600.000 voor met betrekking tot de woning en € 250.000 voor de rest kan dit een nadeel van € 10.000 opleveren als u het niet eens bent met deze verdeling. Het is dan mogelijk om achteraf met de Belastingdienst in overleg te gaan, alleen dat is tijdrovend en kostbaar. Prettiger is het om direct een juiste verdeling toe te passen.
Wat is precies het probleem? Er dient een splitsing gemaakt te worden tussen het woongedeelte en andere zaken van de boerderij. Zo valt de woning en aanhorigheden (leggen we nog uit) onder het lage tarief van 2% en de rest, zoals bijvoorbeeld een weiland, onder het tarief van 6%.
Een aanhorigheid is een onderdeel van uw woning en behoort tot uw woning. U kunt hierbij denken aan een garage, schuur, hobbykas of tuin.
Een discussie die in 2018 is uitgevochten voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden had betrekking op een eigenaar van een monumentale woonboerderij die het gehele object onder de 2% overdrachtsbelasting wilde scharen. Dat vond de Belastingdienst geen goed idee. Zij waren van mening dat de akkerbouwgrond tot het hogere tarief van 6% behoorde. De raadsheren waren het daarmee ineens. Voor de liefhebbers kunt u hier de gehele uitspraak lezen.
Wat kunnen wij voor u betekenen?
Om te beginnen kunnen wij u met een quickscan snel inzicht geven in de haalbaarheid van de financiering van uw plannen. Daarbij kunnen wij dus ook de hypotheek voor u in orde maken, wij werken landelijk. Wij beschikken over ruime ervaring en een breed netwerk aan specialisten om uw plannen te kunnen overzien.
Heel concreet kunnen wij u de volgende diensten aanbieden rondom het kopen van een (agrarische) woning:
- Begeleiding van de bouwtechnische keuring of specialist onderzoek zoals bodemonderzoek;
- Een juist en bruikbaar taxatierapport opstellen voor uw woonboerderij dat een geldverstrekker accepteert en dat ziet op een optimale verdeling voor de overdrachtsbelasting;
- Advies rondom het vergunningstraject tot het wijzigen van de bestemming;
- Het verzorgen van financieel advies en het regelen van uw hypotheek om de aankoop mogelijk te maken;
- Aankoopbegeleiding bij het kopen van uw boerderij tegen het best mogelijke onderhandelingsresultaat;
- De diensten die wij zelf verzorgen en aanbieden doen wij onder het principe van no cure no pay.
Vertel ons uw verhaal!
