Is uw hypotheekaanvraag afgewezen terwijl u net een woning heeft gekocht? Erg vervelend als de koop niet doorgaat. Heeft het überhaupt zin om een nieuwe hypotheekaanvraag in te dienen? Allemaal vragen waar wij een duidelijk antwoord op hebben.
Redenen van een hypotheek afwijzing
In onderstaande lijst kunt u een aantal redenen vinden waarom de geldverstrekker van uw eerste keuze de hypotheekaanvraag heeft afgewezen :
- Een deel van uw inkomen past niet volledig in het acceptatiebeleid of het inkomen is niet ‘bestendig’;
- U hebt een BKR registratie of codering en de bank wenst u geen hypotheek te verstrekken;
- Het onderpand is niet acceptabel volgens de bank of de marktwaarde is te laag vastgesteld;
- Er zijn twee huizen te verkopen, en de bank wenst slechts op één onderpand een overbruggingshypotheek te vestigen;
- De bestemming van de woning is deels agrarisch of heeft geen woonbestemming.
- U koopt een appartement binnen een slapende VvE;
- Uw echtscheiding is niet volledig afgerond en de bank wenst pas verder te praten na een volledige afronding en verkoop van uw voormalige eigen woning
- U bent ondernemer en de bank heeft uw cijfers afgewezen, bijvoorbeeld omdat een toelichting ontbrak of de hypotheekadviseur geen goede vertaling van deze cijfers heeft gemaakt;
- Uw onderneming bestaat korter dan drie jaar;
- Als ondernemer heeft u te maken met een negatief eigen vermogen;
- De onderneming heeft een paar slechte jaren achter de rug en maakte in het verleden verlies;
- U gaat binnen 10 jaar met pensioen en het inkomen daalt sterk en past niet meer.
- Uit een Kadastercheck blijkt dat u meerdere woningen op uw naam hebt staan. Voor sommige banken is dat een probleem;
- Uw ondernemingsstructuur is te ingewikkeld;
- De restschuld past niet in uw nieuwe hypotheekaanvraag;
- De hypotheek die u zoekt heeft u nodig voor het kopen van een beleggingspand of recreatiewoning;
- U speelt veel online games en bent financieel afhankelijk van de inkomsten, zoals bijvoorbeeld als pokeraar;
- Het inkomen dat u heeft ontvangt u niet in Euro’s.
- Er blijken financiële lasten te zijn die tijdens de hypotheekaanvraag niet bekend waren;
- Het onderpand is te onzeker voor de geldverstrekker. Vooral de onderhoudsstaat zien we soms als reden of als u een boerderij (met agrarische bestemming) koopt.
- Op korte termijn stijgt uw inkomen, alleen de bank wenst hier geen rekening mee te houden.
De bovenstaande lijst is een kleine greep uit de afwijzingsgronden van een bank. Er zijn honderden redenen te bedenken waarom een geldverstrekker uw hypotheekaanvraag weigert.
Liever concentreren wij ons op de redenen waarom een hypotheekaanvraag wél zou moeten passen. Wij hebben jaren relevante ervaring en hebben een goede reputatie bij tientallen geldverstrekkers opgebouwd.
Daarnaast houden wij ervan om iets vaags concreet te maken, en iets wat vastloopt weer op gang te krijgen met de nodige ausdauer. Eigenschappen die helpen om u te helpen met een open en frisse blik naar uw probleem te kijken!
Op basis van een second opinion kunnen wij u snel en eerlijk informeren over de (on-)mogelijkheden. Wij hebben goede ervaringen met het alsnog in orde maken van een hypotheek. Lees onderstaand enkele recente ervaringen van opdrachtgevers die u voorgingen.
Waarom is uw hypotheek afgewezen?
Het is goed om te weten wat de reden van de afwijzing is. Het klinkt vreemd, maar vaak is deze informatie het startpunt voor een oplossing. Een afwijzingsgrond bij de ene bank hoeft niet per se bij andere banken ook een afwijzing op te leveren. En om het nog wat vreemder te laten klinken; soms krijgen wij een goedkeuring op een hypotheekaanvraag bij dezelfde geldverstrekker waar u eerder een afwijzing hebt ontvangen.
Ook goed om te weten is dat wij niet schrikken van een bijzondere of moeilijke situatie. Wel dient u zich te realiseren dat de afwijzing in een hypotheekaanvraag vaak op een (te) laat moment in het aanvraagproces komt. Stress en overleg met de verkoper, indien u een huis koopt, zijn dan ook onvermijdelijk is onze ervaring. In de meeste gevallen kan het financieringsvoorbehoud verlengd worden.
Hiermee kunnen wij u ook ontzorgen op het moment dat wij mogelijkheden voor een positieve hypotheekaanvraag zien. Als het snel moet, kunt u een zogeheten spoedhypotheek advies afnemen. Dan is er binnen één werkdag duidelijkheid omtrent de haalbaarheid. Wij begrijpen dat u zo snel mogelijk duidelijkheid wenst, ook omdat u afspraken hebt gemaakt de verkoper. Deze onzekerheid kan bij hen ook tot zorgen leiden.
Hypotheek op laatste moment afgewezen
In de praktijk zien we regelmatig dat de afwijzing op uw hypotheekaanvraag op de valreep wordt meegedeeld. Dan is het financieringsvoorbehoud al bijna verstreken en staat u met uw rug tegen de muur. Dan moet u snel aan de slag om bij een andere geldverstrekker alsnog een toewijzing te krijgen.
Ook als u op het laatste moment nog aan de slag moet voor een hypotheekaanvraag kunt u ons raadplegen.
Een doekje voor het bloeden is dat u in deze fase al wel beschikt over een complete set documenten benodigd voor de hypotheekaanvraag. Vanwege onze ervaring kunnen we dan snel uw casus overzien en u van een juist hypotheekadvies voorzien.
Bijzonder inkomen aanvraag is afgewezen
Als u te maken hebt met een bijzonder beroep kan een hypotheekaanvraag ook worden afgewezen. Onderstaande lijst van beroepen is voor de meeste banken direct reden om uw aanvraag kritisch te beoordelen:
- deelvisser
- loods
- roeier
- raadslid
- wethouder
- Tweede Kamerlid
- Burgemeester
- Dominee
- Predikant
- Cliniclown
- Schrijver
- Topsporter
- Dirigent
- Zanger
- Muzikant
- Vrijwillige brandweer
Ook voor de bovengenoemde beroepen weten wij vaak een oplossing te vinden voor het afsluiten van een hypotheek.
Wordt een hypotheek vaak afgewezen?
Eigenlijk hebben wij een te gekleurd beeld om deze vraag goed te beantwoorden. In zijn algemeenheid vermoeden wij dat circa 15% van de hypotheekaanvragen niet wordt gehonoreerd.
In 2021 hebben wij 99% van de hypotheekaanvragen positief weten af te ronden. Juist omdat wij ons vastbijten in uw hypotheekaanvraag kunnen we niet goed doorzien wat de gemiddeldes in de markt zijn. Dit betekent overigens niet dat wij iedere opdracht aanvaarden en kunnen uitvoeren.
Wanneer is een hypotheek rond?
Ten onrechte verkeren huizenkopers in de veronderstelling dat een hypotheek rond is zodra ze een rentevoorstel ontvangen. Dat is niet het geval. Er is pas een goedkeuring van de hypotheek als de geldverstrekker alle documenten, zoals een taxatierapport, heeft beoordeeld. U ontvangt dan een zogeheten bindende offerte. Dan kan de bank niet eenzijdig terug als u dit document heeft.
Meestal vraagt een acceptant van de bank nog om aanvullende documenten. Zeker als u doorstromer bent en een hypotheekverleden heeft.
Ook is het verstrekken van hypotheken sinds de kredietcrisis een stuk strenger geworden. Vroeger was de verstrekking van een hypotheek ook op basis van zachtere kanten zoals de klantrelatie met een bank, tegenwoordig is het puur op de inhoud gericht. Deze omslag is mede veroorzaakt door de kredietcrisis van 2008 waarbij overkreditering van huishoudens een groot probleem was. Nu bent u als consument in ieder geval beter beschermd tegen al te gemakkelijke kredietverschaffing.
Eerste beoordeling
Nadat uw hypotheekaanvraag is ontvangen sturen de meeste geldverstrekkers een rentevoorstel. Dit voorstel ontvangt u dan van uw hypotheekadviseur. Na de ontvangst van het rentevoorstel gaat u de gevraagde documenten uploaden en pakt de bank uw aanvraag op zodra er sprake van een compleet dossier is.
In deze situatie vindt er een eerste beoordeling plaats. Dit is een grondige check van alle ingestuurde documenten en informatie. Nadat deze eerste beoordeling positief is verlopen vindt er ook nog een tweede beoordeling plaats.
Tweede beoordeling
De tweede beoordeling vindt op de achtergrond plaats door een tweede acceptant. Iedere geldverstrekker hanteert namelijk een vierogenprincipe. Dit verkleint de kans op fouten en fraude. Voor u als consument is er dus pas een goedkeuring van uw hypotheekaanvraag als beide beoordelingsrondes positief zijn afgerond. Het sluitstuk van de tweede beoordeling is een zogeheten bindende offerte.
Hypotheek regelen
Mocht u het kopen van uw droomwoning toch mogelijk wensen maken, dan kunnen wij uw hypotheek regelen. Wij gaan opnieuw uw persoonlijke financiële situatie inventariseren en samen met u bekijken of een verantwoorde hypotheekaanvraag realistisch is. Dat doen wij puur op basis van de inhoud van uw dossier.
Door middel van onze ervaring en know-how weten wij al relatief snel of een hypotheekaanvraag kansrijk is. Als de kans op succes erg klein is zullen wij u dit ook eerlijk vertellen. Vaak bent u in deze fase van het proces ook gebaat bij duidelijkheid.
Het komt regelmatig voor dat wij gedurende het aanvraagproces van een hypotheek instappen. De reden hiervoor is heel divers.
Second opinion hypotheekaanvraag
Mocht u een second opinion wensen voor uw hypotheekaanvraag dan kunt u onderstaand formulier gebruiken om uw casus vrijblijvend voor te leggen. Op het moment dat we mogelijkheden zien voor een positieve hypotheekaanvraag zullen wij met u afspraken maken over de uitvoering van het hypotheekadvies en de bemiddeling :
- Wij werken landelijk dus afstand is voor ons geen probleem, ook werken wij graag digitaal;
- Een spoedhypotheek is mogelijk, op basis van beschikbaarheid;
- Veel ervaring met moeilijke opdrachten en wij denken vanuit mogelijkheden in plaats van problemen;
- Daarnaast beschikken we over een goed uithoudingsvermogen.
Top 4 afgekeurde documenten
Uit onderzoek van geldverstrekkers blijken de volgende documenten het meest afgekeurd te worden. De criteria om aan te leveren zijn bij de meeste geldverstrekkers als volgt :
Identiteitsbewijs
- Paspoort of identiteitskaart (geen rijbewijs) is toegestaan;
- Het document dient geldig te zijn op de datum van de bindende offerte;
- Duidelijk leesbare kopie, op ware grootte (voor- en achterkant bij identiteitskaart of verblijfsvergunning).
Salarisstrook
- Niet ouder dan 2 maanden vanaf datum bindende offerte;
- Gegevens aanvrager komen overeen met aanvraag en identiteitsbewijs;
- Brutosalaris komt overeen met werkgeversverklaring;
- Datum in dienst komt overeen met datum op werkgeversverklaring;
- Geen rekeningnummer op loonstrook of kasbetalingen? Stuur dan bankafschriften met salarisbijschrijving van de afgelopen 3 maanden mee (compleet en zonder doorhalingen);
- De cumulatieven zijn correct.
Machtigingsformulier
- Getekend door een rekeninghouder, dit is (een van) de aanvrager(s);
- Voorzien van datum en plaats.
Werkgeversverklaring
- Volgens meest recent model NHG;
- NAW gegevens van aanvrager en werkgever;
- KvK-nummer werkgever;
- Datum (niet ouder dan 2 maanden vanaf datum bindende offerte);
- Niet afgegeven in de proeftijd (anders zie flexwerker);
- Specificeren alle inkomensbestanddelen conform actuele NHG eis;
- Ondertekend door werkgever;
- Alle hokjes ingevuld (leningen / loonbeslag, directeur / aandeelhouder);
- Bepaalde tijd / onbepaalde tijd. Bepaalde tijd: tot wanneer?
- Gegevens en bedragen komen overeen met gegevens salarisstrook;
- Indien intentieverklaring: inclusief naam en handtekening van de ondertekenaar.
Huidige hypotheekadviseur
De reden voor een afwijzing op uw hypotheek hangt niet uitsluitend samen met de inhoud van uw aanvraag. Uw hypotheekadviseur heeft ook een belangrijke rol om uw wensen te vertalen richting een geldverstrekker, en niet geheel onbelangrijk, om uw situatie volledig te kunnen overzien. Een detail kan soms het verschil maken. Een hypotheekadviseur dient dan ook exact op de hoogte te zijn van de voorwaarden en werkwijzes bij de bank. Ook dient er adequaat en inhoudelijk sterk gereageerd te worden op vragen van de bank.
Door met een frisse blik naar uw hele situatie te kijken ontstaan er vaak nieuwe inzichten. Op het moment dat wij u een aanbod voor onze dienstverlening doen werken wij exclusief met u samen. Onze ervaring leert dat een parallel traject aan, of een samenwerking met de huidige hypotheekadviseur averechts werkt en dit niet in uw belang is.
Vertel ons uw verhaal
Video uitleg second opinion hypotheekaanvraag
