Blog


Hypotheek oversluiten en besparen op uw maandlasten, hoe dan?

hypotheek oversluiten

Meer informatie?

 

Hypotheek oversluiten iets voor u? Enkele weetjes : de hypotheekrente staat historisch laag. Ook blijven de meeste mensen, nadat ze een hypotheek hebben afgesloten, bij dezelfde hypotheekverstrekker. Dat is niet per se de beste oplossing voor uw portemonnee.

Hoe kunt u dan profiteren van deze lage rente? Denkt u dat het ingewikkeld is om uw hypotheek over te sluiten? Dat valt bijzonder mee!

Een oud Nederlands gezegde is: Voetje voor voetje komt de man te Rome. Begin simpel door u te verdiepen in de mogelijkheden. Uiteindelijk loont het om uw hypotheek onder de loep te (laten) nemen!

Hoe kunt u zich voorbereiden op een oversluiting?

Door zelf te bekijken welke producten u hebt afgesloten rondom uw hypotheek en de hypotheek an sich :

  • Wat voor soort aflosvorm heb ik (bijvoorbeeld een spaarhypotheek, levenhypotheek, beleggingshypotheek, lineair, annuïtair, of aflossingsvrij)?
  • Welke waarde zit er in de gekoppelde aflosproducten zoals een kapitaalverzekering of beleggingsverzekering?
  • Hoe hoog is de hoofdsom van mijn hypotheek?
  • Hoeveel betaal ik nu per maand aan rente, aflossing en premie(s)?
  • Wat is het rentetarief en hoe lang staat de rente vast?
  • Hoeveel mag ik per kalenderjaar aflossen zonder vergoeding voor het renteverlies van de bank (ook wel boeterente genoemd)?
  • Wat is de dekking bij een eventuele levensverzekering?
  • Welke andere bijzondere voorwaarden zijn destijds afgesproken?

Stapsgewijs uw hypotheek oversluiten

Door uw hypotheek over te sluiten kunt u optimaal profiteren van de lage rente. U kunt het daaruit voortvloeiende voordeel van de lagere maandlasten gebruiken om uw hypotheek extra af te lossen. Dit kan boetevrij. Natuurlijk kunt u het maandlast voordeel ook gebruiken voor consumptieve doelen. Daar beslist u zelf over.

Misschien raakt u inmiddels al duizelig en weet u niet waar te beginnen. Daarom nemen wij u mee en laten zien wat de voor- en nadelen zijn.

Vanzelfsprekend kunt u ook direct contact opnemen met een hypotheekadviseur van ons kantoor om een persoonlijke afspraak voor begeleiding te maken.

Afspraak maken?

 

Waarom zou u uw hypotheek oversluiten?

Zoals al eerder gezegd is de hoofdreden op dit moment om te profiteren van de extreem lage rente.

Oversluiten betekent overigens dat u de bestaande hypotheek, bij uw huidige geldverstrekker onderbrengt bij een andere geldverstrekker. Een hypotheek kunt u ook oversluiten zonder dat u hoeft te verhuizen.

Banken weten dat klanten niet vaak switchen qua hypotheek, daar begon dit artikel mee, en om die reden kunnen de tarieven bij uw bestaande geldverstrekker minder gunstig zijn.

De volgende redenen komen het meest voor om een hypotheek over te sluiten :

  • De rentevastperiode loopt (binnenkort) af en u wenst het aanbod van uw bestaande bank te vergelijken met de markt;
  • Gezien de historisch lage rente een kans om uw te verbeteren door te profiteren van een lagere rente;
  • U overweegt uw huis te verbouwen en moet toch kosten maken voor hypotheekadvies;
  • Een dure aflosvorm (bijvoorbeeld een woekerpolis) vervangen voor een gunstigere aflosvorm in combinatie met het besparen op de rente.

Nieuw huis kopen

In sommige gevallen kunt u bij verkoop van uw woning de bestaande hypotheek meenemen naar een nieuw aan te kopen huis. Ook kunt u bij sommige banken de hypotheek doorgeven aan de kopers van uw woning, als u bijvoorbeeld gaat huren.

In de huidige markt met de lage rentestanden is dit meestal niet aan te bevelen. Alleen de rente gaat ook weer een keer stijgen. Een overweging om uw hypotheek wel mee te nemen is als u een gunstige spaarhypotheek hebt. Er zijn bijvoorbeeld aanbieders, zoals Westland Utrecht, die de rentevergoeding over een spaarhypotheek loskoppelen van de hypotheekrente.

Dat kan betekenen dat u een rentevergoeding van 7% krijgt over uw spaarpolis en slechts 2% rente betaalt voor de lening.

Overwaarde in huis

Beschikt u over overwaarde? Dat kan u mogelijk geld besparen. De hypotheekrente die u betaalt wordt namelijk ook bepaald door de verhouding van uw hypotheekschuld ten opzichte van de marktwaarde van de woning.

De verhouding van de marktwaarde uitgedrukt ten opzichte van de hoogte van de hypotheek is van invloed op het rentetarief van de hypotheek. In theorie schuilt daar een hoger of lager risico achter bij het uitwinnen van de hypotheek. Hoe hoger de lening ten opzichte van de marktwaarde, hoe hoger het risico. Dat risico vertalen banken in zogeheten tariefklasses of tariefgroepen.

Indien u over overwaarde beschikt kun u hierdoor in een lagere tariefgroep vallen en dalen hierdoor uw maandlasten. Sommige banken hebben tariefgroepen per 5% en er zijn ook banken die slechts 3 tariefklasses hanteren.

Andere hypotheekvorm sluit beter aan bij uw persoonlijke situatie

Omdat er veel kan gebeuren tijdens de lange looptijd van uw hypotheek kan het een goede optie zijn om te onderzoeken of het oversluiten van uw hypotheek een voordeel biedt en nog beter aansluit bij uw veranderende levensomstandigheden.

Natuurlijk is het niet per definitie zo dat uit een lage hypotheekrente altijd lagere maandlasten voortvloeien, denk hierbij aan een spaar- en bankspaarhypotheek. Bij een spaar- en bankhypotheek heeft het vaak geen zin om uw hypotheek over te sluiten naar een lagere rente. Het gevolg van een lagere rente is dan dat u meestal een hogere inleg of verzekeringspremie moet betalen. Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan u hier alles over vertellen.

Wanneer is het verstandig om uw hypotheek over te sluiten?

Uw rentevastperiode loopt bijvoorbeeld binnen twee jaar af

Komt het einde van uw rentevastperiode in zicht? Dan biedt dit een mooie kans om te onderzoeken of oversluiten gunstig is. Het voordeel van het oversluiten aan het einde van uw looptijd is dat u dan vaak uw hypotheek oversluit zonder dat u een vergoeding voor het renteverlies van de bank hoeft te betalen.

Uw huidige rente is aanzienlijk hoger dan de actuele marktrente

Ook al is het restant looptijd lang dan nog is het momenteel een sterke overweging om te (laten) berekenen hoe groot uw voordeel is bij oversluiten. Zelf een berekening maken of oversluiten in uw situatie voordelig is?

Zelf berekenen of oversluiten slim is?

 

U wenst lagere maandlasten

Gezien de rentestand is de kans groot dat de huidige rente lager is dan de rente die u nu betaalt. Door dus te profiteren van de lage rentestand brengt u uw maandlasten
omlaag.

Dat gaat niet in alle gevallen kosteloos en u dient rekening te houden met het betalen van een boeterente. Dit vanwege het voortijdig afkopen van het rentecontract.

U wilt uw bestaande huis verbouwen

Als u van plan bent uw huis te gaan verbouwen en uwilt hier geld voor lenen dan kunt u uw verbouwing financieren door uw hypotheek te verhogen.

Uw huis heeft overwaarde.

Als uw huis een overwaarde heeft dan kunt u in de meeste gevallen een lagere hypotheekrente krijgen.

U hebt onderwaarde alleen uw  inkomen en/of uw vermogen zijn sinds het afsluiten van uw hypotheek gestegen.

Als uw huis minder waard is dan het hypotheekbedrag dan is oversluiten vaak lastiger. Mocht u inmiddels meer zijn gaan verdienen of een vermogen hebben opgebouwd dan behoort het oversluiten van uw hypotheek misschien toch tot de mogelijkheden. De meeste banken houden bij bepaling van het maximale hypotheekbedrag rekening met de marktwaarde van uw woning, uw inkomen en uw vermogen.

Er zijn veranderingen in uw persoonlijke situatie

Er kan veel veranderen tijdens de looptijd van uw hypotheek. Hierbij valt te denken aan een erfenis, een verandering van baan, het stichten van een gezin, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Dit is misschien een slim moment uw hypotheek over te sluiten zodat deze weer helemaal aansluit bij uw huidige situatie.

Wanneer is overstappen financieel interessant?

  • Is de rente lager dan de rente die u nu betaalt?
  • Welke fiscale gevolgen zijn van toepassing op de aftrek van uw hypotheekrente als u uw hypotheek oversluit?
  • De totale kosten van het oversluiten (inclusief eventuele vergoeding voor het renteverlies van de bank) moeten worden meegenomen in de berekening om appels met appels te vergelijken om zo een werkelijke vergelijking te maken. Vraag een pro-forma aflosnota aan bij uw huidige hypotheekverstrekker. Dat is een gratis en vrijblijvend overzicht waarop staat hoe hoog uw hypothecaire lening is en hoeveel de (eventuele) vergoeding voor het renteverlies van de bank bedraagt.
  • Meer zekerheid over aflossing van uw aflossingsvrije hypotheek want als u uw hypotheekvorm (of een gedeelte daarvan) zou wijzigen naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek dan weet u zeker dat dat gedeelte wordt afgelost.
  • Wist u dat u een (gedeelte van) uw aflossingsvrije hypotheek vaak kunt behouden?

De volgende stap is berekenen (of laat berekenen) wat voordeliger is

Op het moment dat u precies weet wat u op dit moment betaalt en wat u bij een andere bank gaat betalen dan kunt u een vergelijking ( laten) maken. Het is dus belangrijk eerst precies in kaart te brengen wat voor een hypotheek u hebt. Misschien heeft u meerdere hypotheekvormen, verschillende hypotheekbedragen en verschillende rentevaste periodes.

Noteer dus wat voor een soort hypotheek u hebt, bijvoorbeeld aflossingsvrij, spaarhypotheek, lineair, annuïtair, enzovoort, welk hypotheekbedrag voor welke vormen, welke (verschillende) rentes en hoe lang de rentevastperiode nog loopt. Daarna kan een hypotheekadviseur het volgende inzichtelijk laten maken:

  • Rente, wat betaalt u nu aan hypotheeklasten en wat gaat u betalen?
  • Looptijd, wat is de resterende looptijd en wat wordt de nieuwe looptijd? Over het algemeen geldt dat een langere rentevastperiode een hogere rente heeft. Normaal gesproken kunt u om toch een goed beeld te vormen wat het verschil in rente u kost als vuistregel nemen dat het verschil in rente ongeveer 0,5% per vijf jaar bedraagt. Voorbeeld: stel u betaalt voor een rente van 5 jaar 1,5% dan zou u 10 jaar 2% moeten betalen. Momenteel liggen de rentes dichterbij elkaar.

Wilt u uw hypotheekvorm aanpassen?

Mocht u uw aflossingsvrije hypotheek willen omzetten naar een aflossingsvorm waarbij direct wordt afgelost dan kun je kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Annuïtaire aflossing

Bij een annuïteitenhypotheek lost u gedurende de gehele looptijd af. U betaalt maandelijks een vast bedrag, dat bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin lost u weinig af en betaalt u relatief veel rente. Aan het einde van de looptijd lost u veel af en betaalt u minder rente. Het is dus een eenvoudige hypotheek waarbij de hypotheek gegarandeerd is afgelost aan het einde van de looptijd. Het bruto maandbedrag verandert niet tijdens de rentevastperiode, uw hypotheekschuld neemt iedere maand iets af waardoor u iedere maand iets minder rente kan aftrekken.

Lineaire aflossing

Bij een lineaire hypotheek lost u eveneens gedurende de looptijd af. Aan het einde van de looptijd heeft u uw hypotheek volledig afgelost. Uw maandlasten dalen tijdens de looptijd van de hypotheek. U lost tijdens de looptijd iedere maand hetzelfde bedrag af. Omdat de schuld kleiner wordt, gaat u steeds minder rente betalen. Uw belastingvoordeel wordt hierdoor ook kleiner.

Mocht u uw spaar- of beleggingshypotheek willen omzetten en bestond deze hypotheek al voor 1 januari 2013? Dan mag u deze hypotheek onder voorwaarden nog omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met behoud van renteaftrek. Bespreek dit wel met een hypotheekadviseur of financieel planner hoe het zit met de fiscale afwikkeling van kapitaalverzekeringen, zoals uw spaar- of beleggingspolis.

Waarmee moet u rekening houden als u uw hypotheek oversluit

  • De waarde van uw woning moet in principe hoger liggen dan de waarde van de hypotheek. Als uw huis minder waard is dan uw huidige hypotheek kan een nieuwe financiering lastiger zijn, maar niet onmogelijk. Bij sommige banken kunt u bijvoorbeeld bij oversluiten (onder strikte voorwaarden) maximaal 112% van de marktwaarde lenen.
    Uw hypotheekvorm bepaalt onder andere of oversluiten voor jou gunstig is. Onze hypotheekadviseurs kunnen u helpen om te bepalen of het oversluiten voor u een goede zet is
  • Oversluitkosten bestaande uit kosten voor bemiddeling en advies omdat u een nieuwe hypotheek afsluit.
  • Het oversluiten van een spaarhypotheek naar een hypotheek met een lagere rente levert niet vaak voordeel op. Dit komt omdat de hypotheekrente van een spaarhypotheek gekoppeld is aan de rente die u ontvangt over uw spaarpremie. Hoe lager de rente is die u betaalt, hoe hoger de premie wordt die u moet betalen om het doelkapitaal te halen. Daar komt nog bij dat de hogere premie fiscaal niet aftrekbaar is.

Fiscale gevolgen bij het oversluiten van uw hypotheek

  • Voor de bestaande hypotheek (ongeacht de hypotheekvorm) die voor 1 januari 2013 is afgesloten blijft renteaftrek onder voorwaarden ongewijzigd.
  • De hypotheekrente is sinds 2001 maximaal 30 jaar aftrekbaar vanaf dat moment, en ook voor hypotheek afgesloten voor deze datum.
  • Voor iedere extra hypotheek geldt die termijn van 30 jaar steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent. Uiteraard moet de lening wel worden gebruikt voor de aankoop of verbetering van uw huis. Na uiterlijk 30 jaar dient de hypotheek te zijn afgelost.
  • Vanaf 1 januari 2013 mag u de rente over nieuwe (extra) eigenwoningschulden alleen aftrekken als uw hypotheek volledig en binnen 30 jaar minimaal annuïtair wordt afgelost.
  • Per 1 januari 2016 is de renteaftrek op een hypotheek verder beperkt. In 2016 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50,5 %. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50%. Het maximale aftrekpercentage daalt ieder jaar met 0,5 %, tot de bodem van 38 % in 2041 is bereikt.
  • Per 1 januari 2016 mag een nieuwe hypotheek maximaal 102 % van de marktwaarde van de woning bedragen. In 2015 was dat nog 103 %. Dit percentage daalt elk jaar een procent, tot 100% in 2018. Voor oversluiten worden ruimere regels gehanteerd. Bij sommige banken kunt u bijvoorbeeld kunt u onder voorwaarden maximaal 112% van de marktwaarde lenen! Nogmaals dit gaat alleen op voor het oversluiten van de hypotheek en voor hypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari 2013.

Kosten oversluiten hypotheek

Wilt u ook uw voordeel doen van de huidige lage rentestand waardoor u uw maandlasten om laag kunt brengen? Een hypotheekadviseur kan snel en overzichtelijk voor u uitrekenen of het oversluiten van uw hypotheek zin heeft en hoe snel u de kosten voor het oversluiten terugverdient. Als u de kosten voor het oversluiten meeneemt in de nieuwe hypotheek dan betekent dat dus wel dat de hoogte van uw hypotheek toeneemt. In de praktijk zie ik in veel gevallen toch dat de maandelijkse lasten behoorlijk lager uitvallen, maar ja wat wilt u met een rente die (ook historisch gezien) zo laag staat?

Bij het oversluiten van uw hypotheek dient u rekening te houden met de volgende kosten

  • Vergoeding voor het renteverlies van de bank, voorheen ook wel boeterente genoemd;
  • Kosten voor advies en afsluiten;
  • Notariskosten;
  • Taxatiekosten;
  • Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als u daarvoor in aanmerking komt.

De oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die u toentertijd hebt afgesloten voor aanschaf, verbetering of onderhoud van uw eigen woning. Let op dat als u geld leent om de oversluitkosten te betalen dat u over dat deel van de lening geen renteaftrek hebt.

Rentevergoeding voor het renteverlies van de bank

Het kan zijn dat u bij het oversluiten van uw hypotheek een rentevergoeding voor het renteverlies van de bank moet betalen. Dat hangt onder andere af van het verschil tussen uw bestaande rente en de rente die u op dit moment krijgt aangeboden en hoe lang uw rente nog vaststaat.

Als u bijvoorbeeld een renteproduct met deels variabele rente en een zogeheten plafond hebt afgesloten dient u ook rekening te houden met een boete. De boete wordt dan berekend over de premie die u betaalt voor het feit dat u bij een rentestijging bent beschermd. Deze producten zijn vooral door SNS bank veel verkocht onder de noemer SNS plafondrente of door Florius onder de noemer RenteLimiet.

Meestal mag u een deel van de hypotheeksom wel aflossen zonder boete voor het renteverschil. Hoeveel precies hangt af van de voorwaarden bij uw hypotheek. Gelukkig is de rentevergoeding voor het renteverlies van de bank wel fiscaal aftrekbaar is van uw belastbaar inkomen.

Meer lezen over het opvragen van de boeterente en de spelregels voor vervroegde aflossing?

Kosten voor advies en afsluiten

Bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek hoort een uitgebreid advies dat door een hypotheekadviseur met alle plezier gegeven zal worden. Uiteraard zal de adviseur ook tijd steken in de afhandeling voor het oversluiten. Daar betaalt u een vergoeding voor bestaande uit advies- en bemiddelingskosten.

Notariskosten

Een nieuwe hypotheekverstrekker betekent ook dat u naar de notaris moet voor een nieuwe hypotheekakte en eventuele bijkomende kosten. Denk hierbij aan bijvoorbeeld royementskosten voor de bestaande inschrijving van uw hypotheek. De kosten kunnen per notaris behoorlijk afwijken. Even Googelen kan u zomaar honderden euro’s besparen.

Taxatiekosten

Stapt u over naar een andere bank? Logisch toch dat zij willen weten wat uw woning waard is? Met een taxatierapport toont u de waarde van uw woning aan. De taxateur moet wel bij u uit de buurt komen, zodat hij de waarde van de woning goed kan bepalen.

Eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) indien u daar voor in aanmerking komt

Een lening voor de aankoop van uw woning alsmede het oversluiten van uw  hypotheek zijn onder bepaalde voorwaarden mogelijk onder NHG. Voor oversluiten onder NHG geldt dat u dit ook mag doen als u wenst te verbouwen.

Mocht u in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie dan is dit zonder meer een veilige keuze. Voor deze garantie betaalt u eenmalig een premie van 1% van het totale hypotheekbedrag. Dit betekent dat als u al een hypotheek onder NHG hebt dat u over het oorspronkelijke gedeelte  opnieuw de premie van 1% betaalt. De premie is overigens fiscaal aftrekbaar.

NHG wordt uitgevoerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, waardoor een geldverstrekker meer zekerheid ontvangt over het terugbetalen van de lening. Wat zijn de voorwaarden voor NHG?

Bij oversluiten geldt dat het totaalbedrag van de bestaande hypotheek + de aanvullende lening + bijkomende kosten niet hoger mogen niet hoger dan de NHG-kostengrens (normen 2018) van € 265.000.

Gratis oriëntatiegesprek?

Wij maken graag gratis en vrijblijvend een afspraak met u. Een hypotheekadviseur, maakt tijdens het gesprek direct inzichtelijk of het voor jou een goede en voordelige keuze is uw hypotheek over te sluiten. Een afspraak kan persoonlijk bij u aan huis of op ons kantoor plaatsvinden. Advies op afstand geven wij ook.

Direct een afspraak maken? U kunt Cournot Adviseurs bereiken op 088-2687668.

Reactie binnen 24 uur.
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig en discreet.
Wij respecteren uw privacy.

Video over uw hypotheek oversluiten