Bent u van plan om meer geld in te brengen bij de aankoop dan uw partner? Dan is het raadzaam om deze verdeling goed vast te leggen om achteraf vervelende discussies over de bedoelingen te voorkomen. Stel dat u van plan bent samen met uw partner een huis aan te kopen en u beschikt over een spaarrekening van € 100.000 welke u wenst in te brengen, maar uw partner brengt geen spaargeld in.
Samenwonen ongelijke inbreng eigen geld
In dat geval brengt de ene partner meer in dan de andere partner. In de meeste gevallen koopt u de woning samen voor ieder de helft van de woning. Bij verkoop van de woning hebben beide partners dan recht op de helft van de totale waarde van het huis minus de hypotheek. Ondanks dat de ene partner bij aankoop meer heeft betaald dan de andere partner.
Het kan ook voorkomen dat u gaat samenwonen in de woning die al van uw partner is. Ook als u dan bijdraagt aan de aflossing van de hypotheek is het verstandig om dit goed vast te leggen en de verwachtingen hierover te managen. Deelt u mee in de waardeontwikkeling van de woning, zowel positief als negatief, of wenst u het bedrag aan aflossing nominaal te ontvangen bij een onverhoopte relatiebreuk?
Overeenkomst of schuldbekentenis
Als u in zo’n situatie niets laat vastleggen bij de notaris en uit elkaar gaat – om welke reden dan ook – dan kunnen er vervelende situaties ontstaan. De partner met het meest ingebrachte eigen geld is dan de helft van het meer ingebrachte geld kwijt. Deze situatie valt te voorkomen door een schuldbekentenis op te stellen. Ook kan dit worden geregeld in een samenlevingsovereenkomst of door middel van een vaststellingsovereenkomst. Bij een eventuele verkoop van de woning spreekt u dan onderling af dat de helft van uw eigen ingebrachte eigen geld door uw partner wordt betaald.
Laten we als voorbeeld de situatie nemen waarbij Ruud en Joke een woning kopen van € 400.000 en waarbij Joke € 100.000 inbrengt vanuit een erfenis en het restant van € 300.000 wordt geleend bij de bank. Stel dat Ruud en Joke over 5 jaar uit elkaar gaan en de woning is € 100.000 gestegen in waarde dan krijgt Joke haar € 100.000 terug en de winst van € 100.000 wordt gedeeld door hen samen, op basis van fiftyfifty.
Op het moment dat de waarde juist is gedaald met € 50.000 dan ontstaat er voor Ruud een schuld van € 25.000. Immers eerst wordt de hypotheek bij de bank afgelost van € 300.000 omdat deze voorgaat, dan ontvangt Joke € 50.000 van de restantopbrengst en vervolgens wordt het verlies van € 50.000 gedeeld tussen Ruud en Joke, waarbij Ruud een schuld krijgt aan Joke van € 25.000.
Ook afspraken over de afbetaling van deze schuld en de hoogte van een eventuele rentevergoeding over deze schuld kunt u beter op voorhand vastleggen bij de notaris. Op deze wijze kunt u alle voorkomende situaties concreet beschrijven ter voorkoming van vervelende discussies. U kunt in de leveringsakte of samenlevingsovereenkomst vastleggen wanneer de schuld opeisbaar is, welke consequenties er zijn indien niet wordt voldaan aan de afspraken et cetera.
Alternatief voor schuldbekentenis
Een schuldbekentenis is een manier om de ongelijke inbreng onderling te regelen. Toch voelt het niet altijd goed om de partner een schuld toe te wijzen op deze manier. Er is daarom ook een goed alternatief voor de schuldbekentenis, namelijk het samenlevingscontract of de vaststellingsovereenkomst In deze contracten kan worden opgenomen hoe wordt omgegaan met de inbreng in de gemeenschappelijk bewoonde woning. Beide partijen kunnen daarin aangeven hoe zij het graag geregeld willen hebben. We gaan door op het voorbeeld van Ruud en Joke.
Ruud en Joke besluiten dat een schuldbekentenis niet past bij de manier waarop zij de financiering voor hun woning willen inrichten. Ruud voelt zich niet comfortabel bij het idee dat Joke een vordering op hem heeft die onder voorwaarden op ieder moment opeisbaar kan zijn. Ze besluiten daarom het alternatief te onderzoeken, de samenlevingsovereenkomst.
Transactiekosten aan- en verkoop van een woning
Ruud merkt nog op dat er kosten worden gemaakt bij de aankoop en eventuele verkoop van de woning, waarbij hij het niet terecht zou vinden dat hij voor deze kosten opdraait wanneer Joke direct haar ingebrachte €100.000 kan opeisen.
Ze spreken daarom in het samenlevingscontract af dat bij verkoop van de woning met een opbrengst van minimaal de verkoopprijs, eerst een bedrag van €80.000 toekomt aan Joke. Hierbij reserveren zij €20.000 als aankoop- en verkoopkosten. Het eventuele restant zal Ruud en Joke op fiftyfifty basis toekomen. Ook spreken zij af dat wanneer de gerealiseerde verkoopprijs op het moment van verkoop lager ligt dan de aankoopprijs, de helft van dit verlies in mindering wordt gebracht op de €80.000 die Joke zou toekomen.
Stel dat de aangekochte woning voor €400.000 na 5 jaar wordt verkocht voor €350.000. De bank krijgt €300.000 van Ruud en Joke. Vervolgens is afgesproken dat Joke van haar ingebrachte €100.000 maximaal €80.000 terugkrijgt, en het verlies voor de helft in mindering wordt gebracht op deze €80.000. Het verkoopverlies bedraagt €50.000. Joke krijgt na verkoop €80.000 – €25.000 = €55.000. Per saldo houdt Ruud een schuld aan Joke van € 5.000.
Vaststellingsovereenkomst
Ook kunt u een vaststellingsovereenkomst opstellen waarin u samen afspraken maakt rondom de inbreng van eigen geld. In de voorgaande alinea’s is telkens gesproken over een éénmalige storting. Toch heeft u wellicht maandelijks ook te maken met ‘investeringen’. Denk hierbij aan de periodieke aflossing op de hypotheek. Wenst u deze bij het einde van uw relatie te verrekenen of niet?
In een standaard samenlevingsovereenkomst wordt de rente van de hypotheek opgenomen als kosten van de huishouding. En dus niet te verrekenen bij een relatiebreuk. Terwijl de periodieke aflossing van de hypotheek niet wordt gerekend tot de standaard lasten van de huishouding. Dit kan dus betekenen bij een relatiebreuk dat hier een discussie over ontstaat. Let goed op dat de afspraken in een vaststellingsovereenkomst afgestemd zijn op de afspraken uit de samenlevingsovereenkomst. Dit laatste document kan het best opgesteld worden door een notaris.
Voor deze situatie kunt u beter ook verwachtingen van uw relatie voorafgaand aan de aankoop vastleggen. Deze situatie komt veelal voor bij stellen met een ongelijk inkomen, bijvoorbeeld na het krijgen van kinderen, waarbij de ene partner meer bijdraagt ten opzichte van de andere partner.
Afwijkende eigendomsverhouding
In de praktijk kunt u ook kiezen voor een afwijkende eigendomsverhouding. Alleen de Belastingdienst komt dan ook om de hoek kijken indien de eigendomsverhouding schever is dan 60/40. Stel dat u bij het verbreken van de relatie het deel van uw ex-partner wenst over te nemen dan kan er overdrachtsbelasting verschuldigd zijn van 2%. Dit is dus niet het geval indien de eigendomsverhoudingen fiftyfifty zijn.
Mede-eigenaar worden van de woning
Op het moment dat jullie besluiten samen te wonen in de koopwoning van de ander dan kan de andere partner zich inkopen. Dan wordt als het ware een deel van de woning overgedragen in eigendom en is daar 2% overdrachtsbelasting over verschuldigd.
Dit aandeel kan ook worden gefinancierd met een hypotheek. Dan staan jullie beiden in de hypotheekakte. Ook in zo’n situatie is het dan raadzaam om afspraken te maken over de (over)waarde.
Invloed ouders
De inbreng van het eigen geld kan ook zijn ontstaan vanuit een schenking van de ouders. Ook deze inbreng is onder de bovengenoemde regels te scharen. Zeker omdat de ouders mogelijk de wens hebben om dit geld op een bepaalde wijze aan te wenden zijn voor hen de volgende overwegingen te maken :
- Wat dient er te gebeuren bij overlijden? Aan wie wens ik het geld na te laten?
- Wie mogen profiteren van de renteschenkingen?
- Hoe wens ik om te gaan met een schenking bij een relatiebreuk?
- Wil ik de schenking onder een uitsluitingsclausule verstrekken?
Verblijvingsbeding
Het kan ook verstandig zijn om een zogeheten verblijvingsbeding op te nemen in de leveringsakte of de samenlevingsovereenkomst. Op deze wijze hoeft u niet per se een testament op te laten stellen. Met een verblijvingsbeding kunt u ervoor zorgen dat gezamenlijke bezittingen overgedragen worden aan de overblijvende partner na een vroegtijdig overlijden.
Dit verblijvingsbeding voorkomt dat u te maken krijgt met de erfgenamen van uw overleden partner. Stel dat u samen een huis hebt gekocht dan zorgt het verblijvingsbeding ervoor dat u in de woning kunt blijven wonen en u niet gedwongen het huis hoeft te verlaten.
Wel dient u de hypotheek te kunnen betalen en over te nemen. Daar kunt u een overlijdensrisicoverzekering voor afsluiten zodat bij een vroegtijdig overlijden een deel van de hypotheek kan worden afgelost.
Het verblijvingsbeding kunt u in twee varianten opnemen. Bij de ene variant spreekt u af dat de (over)waarde van de woning wordt toegekend aan de wettelijk erfgenamen. In de andere variant spreekt u een verblijvingsbeding ‘om niet’ af waarbij de overblijvende partner de (over)waarde ontvangt waardoor er geen afrekening met de wettelijk erfgenamen (familie) plaatsvindt.
Relatiebreuk meenemen hypotheekrente
Stel dat u onverhoopt te maken krijgt met een relatiebreuk en de hypotheekrente is voor een laag en dus gunstig percentage afgesloten? Wie mag deze rente dan meenemen? Als u hier niets over hebt afgesproken, dient u alsnog een regeling te treffen. U kunt dit voorkomen door al afspraken hierover te maken in de samenlevingsovereenkomst. De meeste geldverstrekkers staan namelijk niet toe dat u allebei de helft meeneemt van de gunstige hypotheekrente. Er dient dus in de meeste situaties gekozen te worden.
Samenvatting
Dit artikel gaat uit van een eerste inleg bij aankoop van een woning. Echter tijdens de relatie kunnen er mogelijk ook extra aflossingen op een hypotheek of investeringen voor een verbouwing plaatsvinden. Ook dan raden wij u aan op dezelfde wijze deze inbreng te administreren. Het opstellen van een vaststellingsovereenkomst is daarbij de meest simpele variant.
Vertel ons uw verhaal
Wenst u financieel advies over dit specifieke onderwerp of het afsluiten van een hypotheek, leg dan uw zaak rustig aan ons voor. Wij kunnen u op een juiste wijze begeleiden.
