Nieuws en blog


proeftijd en hypotheekU maakt een frisse start, nieuwe baan en een nieuw huis! Alleen één probleem, u zit nog in uw proeftijd en het aanvragen van een hypotheek is dan lastig. Onmogelijk? Nee.

Wanneer is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen binnen de proeftijd?

Indien u werkt op grond van een flexibele arbeidsovereenkomst. Daarbij dient u de ook jaren voorafgaand aan het lopende jaar inkomen gehad te hebben uit arbeid. Dit dient te worden aangetoond door middel van jaaropgaves. Een alternatieve manier om inkomen aan te tonen is door middel van een UWV-verzekeringsbericht.

Als u een hypotheek wilt afsluiten binnen uw proeftijd is maatwerk altijd nodig. Neem dan ook gewoon contact met ons op om uw casus te bespreken. Vaak wordt tijdens een telefoongesprek al veel meer duidelijk.

Wat is een flexibele arbeidsrelatie?

Op grond van de regels van een NHG-hypotheek wordt onder een flexwerker het volgende verstaan:

  • seizoenswerk;
  • uitzendwerk;
  • oproep- of invalwerk;
  • een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring;
  • een arbeidsovereenkomst waarbij de proeftijd nog niet is verstreken;
  • of een combinatie van de voorgaande elementen.

Kan dit bij alle geldverstrekkers?

Afhankelijk van uw complete situatie kan het voorkomen dat de ene geldverstrekker wel een hypotheek verstrekt en een andere niet. Wij kennen de regels en werken samen met tientallen banken en geldverstrekkers in Nederland. Hierdoor kunnen we al snel duidelijk verschaffen ten aanzien van de (on-)mogelijkheden.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

huurinkomsten meenemen hypotheekBelafspraak maken?

Regelmatig krijgen wij de vraag of het mogelijk is om voor een deels verhuurde woning een hypotheek af te sluiten. Het simpele antwoord op deze vraag is dat dit onder omstandigheden mogelijk is. Een flauw antwoord misschien, alleen dergelijke aanvragen zijn op basis van maatwerk.

Iedere bank heeft zijn eigen zienswijze op dergelijke onderpanden. De reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn met het financieren van woningen die deels of in zijn geheel verhuurd komt voort uit de lagere opbrengt bij een gedwongen verkoop.

Ook de rechtspositie van een eigenaar zwakt af op het moment dat er een huurder in de woning zit. Huurders kennen een grote mate van bescherming door de wet. Betaalt een huurder niet tijdig de huur en is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten om de hypotheeklasten te dekken dan ontstaat er een dominoeffect. Dat is een van de redenen waarom de bank een hoger risico toekent aan dergelijke constructies.

Wanneer kom ik in aanmerking voor een hypotheek

Sowieso is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning die verhuurd is. Dit kan met een zogeheten beleggingshypotheek. Alleen in dit artikel gaan we uit van een gewone woninghypotheek.

De nadelen van een specifieke hypotheek voor verhuurde panden zijn namelijk als volgt :

  • de rentetarieven zijn een stuk hoger;
  • het onderpand wordt gewaardeerd tegen de waarde in verhuurde staat en levert in de meeste situaties een lagere waarde op dan een woning vrij van huurders;
  • een maximale financiering van 70% van de waarde in verhuurde staat is mogelijk, een volledige hypotheek is niet haalbaar.

De meeste geldverstrekkers hanteren als vuistregel dat het verhuurde gedeelte niet groter dan 1/3 mag zijn van het totale gedeelte om in aanmerking te komen voor een gewone woninghypotheek.

Ook kan er sprake zijn van een renteopslag vanwege het hogere risico. Dat hangt af van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan u hier meer over vertellen.

In de meeste situaties verlangt een bank een taxatierapport met gesplitste waardes. Een waarde die voor het verhuurde deel is en een waarde voor het onverhuurde deel.

Tellen de huurinkomsten mee als inkomen?

Onder bepaalde voorwaarden is het inkomen uit verhuur mee te nemen als toetsinkomen. Onderstaand kunt u lezen wat deze spelregels behelzen. Daarnaast dient het onderpand in Nederland gelegen te zijn en moet er een bestendige huurstroom zijn. Dat betekent min of meer dat de huurinkomsten te voorspellen moeten zijn voor een bepaalde periode.

Stel dat u te maken hebt met een huurcontract dat korter dan 12 maanden loopt, dan mag u het gemiddelde van de laatste 3 jaar als huurinkomsten meetellen.  Daarbij geldt dat u uit dient te gaan van de netto huur. Dus de huurprijs zonder kosten van gas, water en elektra. Een vuistregel is om met 85% van de bruto huur te rekenen.

Ook dient u de huurinkomsten te verminderen met de lasten van een eventuele hypotheek. Sommige geldverstrekkers kijken niet naar de werkelijke lasten, maar hanteren een vast bedrag aan rente en aflossing. Op deze wijze bouwt men een bescherming in voor momenten waarop de rente stijgt. Heeft u een hypotheek met variabele rente afgesloten dan kan de rente maandelijks wijzigen. Dat kan in uw voor- of nadeel zijn. Vandaar dat een bank een bepaalde veilige optie kiest aan de hand van het gemiddelde rentepercentage. Periodiek worden deze normen gewijzigd en vastgelegd in een acceptatiegids.

Sommige geldverstrekkers kunnen het inkomen uit verhuur overnemen uit een taxatierapport. Indien blijkt dat volgens de taxateur een bestendige huur is te ontvangen, mag gerekend worden met dit bedrag.

Ervaringen van klanten die wij eerder voor dit onderwerp hebben geholpen:

Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
“De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden.” | Beoordeling lezen op Advieskeuze

Dien ik de huurinkomsten op te geven in mijn belastingaangifte?

Er zijn een aantal scenario’s denkbaar. Daarbij kunt u denken aan een tijdelijke verhuursituatie, een situatie waarbij u aanvullende diensten levert zoals een ontbijt, diner of fietsenverhuur. Ook maakt het uit of u slechts een kamer of uw gehele woning verhuurd welke spelregels van toepassing zijn.

Kamer verhuren en kamerverhuurvrijstelling

Indien u een kamer in uw woning verhuurd voor maximaal € 5.246 per jaar kunt u een vrijstelling krijgen. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte inkomstenbelasting.

Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling :

  • De kamer mag geen zelfstandige woonunit zijn, maar vormt een wezenlijk onderdeel van uw eigen woning;
  • U en uw huurder staan de gehele periode ingeschreven op hetzelfde adres bij de gemeente;
  • Het betreft hier geen seizoensverhuur zoals Airbnb.

Indien u voldoet aan deze voorwaarden mag u de volledige hypotheekrente aftrekken en 100% van het eigenwoningforfait toepassen.

Voldoet u niet aan 1 van de bovengenoemde voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan dient u een deel van uw eigen woning opgeven als bezitting in box 3 samen met een deel van de hypotheek dat u dan dit deel kunt toerekenen.

Een voorbeeld : uw WOZ-waarde is € 280.000 en uw hypotheek is € 350.000. U verhuurt 20% van uw woning. Dan geeft u in box 3 € 56.000 als bezit op en € 70.000 als schuld voor dit bezit. Daarnaast geeft u in box 1 het verschil aan als eigenwoningforfait en trekt u de rente af over een hypotheek van € 280.000.

Wanneer is de huur belast in box 1?

Op het moment dat u de verhuur gaat beschouwen als een pseudo-onderneming kan de Belastingdienst van mening zijn dat de inkomsten belast zijn in box 1. Hierbij kunt u denken aan het verhuren van een kamer inclusief services. Denk hierbij aan het verzorgen van een ontbijt, reserveren van een taxi, het verhuren van fietsen et cetera. Allerlei diensten naast het enkel beschikbaar stellen van de kamer.

Als u dus de werkzaamheden van een hotel of pension simuleert kan dit worden aangemerkt als belastbaar inkomen in box 1 als zijnde ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Ook kan er sprake zijn van ‘winst uit onderneming’. Of hier sprake van is hangt dus echt samen met de diensten en werkzaamheden die u verricht.

Inkomsten uit extra diensten

Als sprake is van diensten die niet samenhangen met de verhuur dan zijn deze inkomsten sowieso belast in box 1. Daarbij kunt u denken aan het verzorgen van rondleidingen en het rondrijden van gasten tussen de diverse toeristische hotspots.

Wat kunnen wij voor u betekenen

Als gecertificeerd financieel planners en adviseurs kunnen wij u breed adviseren over de mogelijkheden van een hypotheek, al dan niet met verhuur. Onze dienstverlening kan op afstand of persoonlijk in een gesprek worden aangeboden. Kiest u voor een oplossing met advies op afstand dan geldt hier een gereduceerd tarief voor. Hierdoor kunnen wij mensen in heel Nederland adviseren over hypotheken en aanverwante financiële producten.

Ook hebben wij de keuze uit tientallen aanbieders uit binnen- en buitenland en kunnen u dan ook neutraal en eerlijk adviseren. U betaalt onze kosten en er is geen geldstroom vanuit de aanbieder naar ons. Daarbij vergelijken wij zowel de hypotheekrente alsmede de voorwaarden.

Vraag met onderstaand formulier meer informatie aan of plan een belafspraak in.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Meer informatie?

Sparck hypotheek

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via Sparck, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij Sparck erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7%, en een rente voor 3 jaar vast van 8% is geen uitzondering.

 

Historie Sparck Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2005 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Een belangrijke financier van deze geldverstrekker was Citibank, tijdens de kredietcrisis is Sparck gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

Sparck verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Consumenten konden zelf hun inkomen bepalen met behulp van een inkomensverklaring. Ook hadden veel klanten een negatieve BKR-codering. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder door oncontroleerbare schulden.

Ook de maximale leencapaciteit was bij Sparck een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij Sparck ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%! De maximale rentevast periode bedroeg 3 jaar.

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de Sparck hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Meer informatie?

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via ELQ, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij ELQ erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7% is geen uitzondering.

ELQ hypotheek oversluiten

Historie ELQ Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2004 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Het was onderdeel van het roemruchte Lehman Brothers, en nadat deze bank gierend failliet ging stopte ook ELQ met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

ELQ verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Denk hierbij aan consumenten die zelf hun inkomen konden bepalen met behulp van een inkomensverklaring. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder.

Ook de maximale leencapaciteit was bij ELQ een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij ELQ ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%!

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de ELQ hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

woonboerderij hypotheek

Offerte gewenst?

 

Zin om in de rust en natuur te gaan wonen en heeft u een woonboerderij of woning op het oog met een agrarische bestemming? De vraag naar woonboerderijen is in 2018 toegenomen. Er werden circa 5.800 landelijke woningen verkocht. Dit is een stijging van 10% ten opzichte van 2017.

Woonboerderij kopen relatief goedkoop

In verhouding tot de prijzen van woningen in de steden zijn de prijzen per vierkante meter woonruimte nog relatief betaalbaar voor een boerderij of woonboerderij. Het loont dus om te onderzoeken of verhuizen naar een woonboerderij voor u interessant is. Er zijn ook zeker nadelen aan het wonen in het buitengebied en dat hangt veelal samen met het onderhoud aan een dergelijk terrein of de afstand tot uw buren. Voor sommigen is dit juist een voordeel waardoor we niet lang stil blijven staan bij de persoonlijke motieven om te verhuizen. Vaak krijgen we van opdrachtgevers de terugkoppeling na de verhuizing dat men intens geniet van de rust die over het gezin is ontstaan.

Wanneer kom ik niet aanmerking voor een particuliere hypotheek?
Indien blijkt dat uw boerderij daadwerkelijk een actief boerenbedrijf is. Een aanwijzing kan zijn dat de waarde van de stallen en bijgebouwen de waarde van de woning overtreft. In zo’n situatie bent u aan gewezen op een zakelijke financiering voor de boerderij.
Op welk moment kan ik het beste een taxatierapport op laten stellen?
Wij raden u aan pas een taxatierapport op te laten stellen als de geldverstrekker bekend is. Voor een woonboerderij zijn een selectief aantal geldverstrekkers bereid een hypotheek te verstrekken. Men heeft dan eigen specifieke wensen waar een taxatierapport aan dient te voldoen.

Het is zonde om dubbele taxatiekosten te hebben. Vooral het taxeren van een uitgebreider object zoals een woonboerderij met bijgebouwen is vaak ook duurder.

100% hypotheek mogelijk met agrarische bestemming

Het is mogelijk om een hypotheek tot 100% van de marktwaarde aan te vragen voor een object met agrarische bestemming. Wel dient u dan te voldoen aan de volgende voorwaarden :

  • De totale oppervlakte van het geheel is maximaal 3 hectare;
  • Er is sprake van 100% bewoning zonder bedrijfsactiviteiten.

Enkele ervaringen van klanten die wij geholpen hebben met het adviseren rondom de hypotheek van een woonboerderij:

Ervaring en oplossing voor David en zijn woonboerderij
“Voor de aankoop van een woonboerderij hadden wij een nogal complexe vorm van financiering nodig. De adviseur heeft ons uitstekend geholpen bij het verkrijgen van de juiste financiering, waarbij wij direct een groot deel van onze nieuwe woning kunnen gaan verbouwen. Zaken zijn grondig uitgezocht en we kregen goede uitleg tijdens dit proces. Zeker een aanrader!” | Beoordeling via Advieskeuze

David en zijn partner hebben we geholpen bij het financieren van een voormalige boerderij. Het betrof hier een nostalgische boerderij met veel historische kenmerken. Er waren wat problemen met de fundering en asbest. In overleg met alle deskundigen en de bank is er een passende hypotheek geregeld. Dit alles binnen de afgesproken termijnen met de verkoper.

Voor- en nadelen landelijk wonen

Indien u interesse hebt in een woonboerderij kunt u de volgende voordelen in overweging nemen :

  • Er is meer aanbod beschikbaar dan woonruimte in het stedelijk gebied;
  • De prijs van een woning is relatief betaalbaar ten opzichte van vergelijkbare woningen qua oppervlakte;
  • Minder files in het landelijk gebied;
  • Rust en vrijheid om van te genieten;
  • Parkeren is meestal een stuk gemakkelijker ten opzichte van de woonwijken.

Ook de nadelen van wonen in het buitengebied zijn te benoemen :

  • Onderhoudskosten aan woningen en gebouwen is een serieus aandachtspunt;
  • Een boerderij met agrarische bestemming dient omgezet te worden indien u hier uitsluitend wenst te wonen. Dit brengt veel regelwerk en tijd met zich mee;
  • Asbest en verontreinigde grond is een aandachtspunt bij veel boerderijen. Onderzoek en kosten zijn serieuze kwesties;
  • Zijn alle nutsvoorzieningen in voldoende mate aanwezig zoals bijvoorbeeld glasvezel voor internet?

Aanbod agrarische woningen

In tegenstelling tot de meer reguliere woningen is onze ervaring dat er meer tijd is om woonboerderijen te vergelijken en heeft u een betere onderhandelingspositie. Zeker als de boerderij in kwestie nog verbouwd dient te worden en nog een agrarische bestemming heeft.

Dient de bestemming eerst gewijzigd te worden voor een hypotheekaanvraag?
Dit hoeft niet bij alle geldverstrekkers. Ook een principe uitspraak van de gemeente dat men op eerste verzoek bereid is mee te werken aan een bestemmingswijziging kan volstaan.
Is de overdrachtsbelasting voor een woonboerderij ook 2%?
Het tarief voor een woning is 2% alleen dat gaat niet op voor bijgebouwen die bedrijfsmatig zijn gebruikt. U zult in de meeste gevallen een splitsing dienen aan te brengen in de koopprijs. Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-woningen is 6%.

Hypotheek afsluiten voor een woonboerderij

De meeste geldverstrekkers zijn terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor een boerderij of woning met agrarische bestemming. Toch zijn er in de praktijk mogelijkheden om uw plannen te realiseren. Zo is het in sommige gemeentes mogelijk om de woning te laten aanmerken als een zogeheten plattelandswoning. Indien hier ruimte voor is binnen de gemeente vergt dit een procedure van enkele weken en kunt u alsnog gemakkelijker een hypotheek krijgen.

Inmiddels zijn er ook geldverstrekkers die ongeacht de bestemming een splitsing aanbrengen in het woongedeelte en bedrijfsmatig gedeelte. Zo kunt u dan bijvoorbeeld voor 100% een hypotheek krijgen op het woongedeelte en voor 70% op het bedrijfsgedeelte.

U dient in alle hypotheekaanvragen uit te gaan van een situatie dat u er een permanente woonsituatie van wenst te maken. U mag in sommige gevallen bedrijfsmatige activiteiten ontplooien zo lang dit in overeenstemming is met de lokale regelgeving. Bijvoorbeeld een schuur of bijgebouw dat u gebruikt voor opslag van uw bedrijfsbus en voorraad behoort dan tot de mogelijkheden. Ook het runnen van een bed & breakfast is mogelijk indien het bestemmingsplan dit toestaat en dit niet conflicteert met lokale regelgeving.

Overzicht geldverstrekkers woonboerderij

In de bijgevoegde overzicht kunt u lezen welke geldverstrekkers bereid zijn u een hypotheek te verstrekken. Zoals reeds opgemerkt betreft dit in de meeste gevallen maatwerk.

Agrarische bestemming wijzigen naar woonbestemming

Bent u in het bezit van een woning met agrarische bestemming dan is het voor de verkoop aantrekkelijker om zelf de bestemming te wijzigen. Een dergelijke procedure neemt snel 6 maanden in beslag en brengt allerlei kosten met zich mee. U kunt hierbij denken aan de legeskosten vanuit de gemeente en de eventuele begeleiding door een specialist.

Toch raden wij u aan om deze bestemming te wijzigen indien u verkoopplannen hebt. In de meeste gevallen betaalt deze inspanning zich uit in een hogere verkoopprijs. Doordat een woonbestemming makkelijker te financieren is wordt de groep potentiële kopers groter en kan dit prijsopdrijvend werken.

Afhankelijk van de regels binnen de gemeente dienen sommige bijgebouwen gesloopt te worden. Deze verplichting hoort helaas ook bij een procedure voor het wijzigen van de bestemming.

Asbest daken saneren

Bij veel boerderijen is gebruik gemaakt van asbestdaken. Veelal bij de schuren en bijgebouwen treft u golfplaten van asbest aan. Vanaf 2024 is het verboden om nog een dak met asbest te hebben. U kunt bij het aankoopproces ook rekening houden met de opruimkosten en het vervangen van het dak.

De meeste geldverstrekkers vragen ook informatie op over de kosten van deze sanering en willen dit in een bouwdepot opnemen zodat men weet dat u daadwerkelijk tot sanering over kunt gaan. U kunt bij een asbestsaneringsbedrijf een offerte opvragen van de kosten. In sommige gevallen is nog een subsidie mogelijk indien u tegelijkertijd met de asbestsanering zonnepanelen plaatst.

Boerderij met monumentenstatus zoals een rijksmonument

Bent u geïnteresseerd in het kopen van een boerderij of woning met agrarische bestemming die ook als rijksmonument genoteerd is? Dan krijgt u met extra regelgeving te maken ten aanzien van het aanvragen van een hypotheek zeker als u ook verbouwingsplannen hebt. Ook voor deze situaties hebben wij financieringsmogelijkheden en kunnen wij u toelichten welke procedures noodzakelijk zijn. Houdt met een dergelijke aankoop rekening met vele maanden aan voorbereidingstijd.

De uiteindelijke verwerkingstijd kan kort zijn indien de voorbereiding goed en duidelijk is. De volgende onderwerpen dienen dan duidelijk belicht te zijn :

  • Wat wordt de toekomstige bestemming en zijn daar uitspraken vanuit de gemeente en betrokken instanties ter inzage?
  • Hoe is uw inkomen samengesteld en heeft de vaststelling door de Belastingdienst over de onderhoudskosten al plaatsgevonden.

Hypotheek oversluiten boerderij met agrarische bestemming?

Wilt u ook profiteren van de lagere rente of uw hele hypotheek eens onder de loep nemen? Ook het herfinancieren of oversluiten van uw bestaande hypotheek behoort tot de mogelijkheden. Vaak heeft u dan ook meer tijd om de hypotheekaanvraag voor te bereiden. Bijvoorbeeld als blijkt dat er vanuit de gemeente nog toestemming nodig is om een gevalideerd taxatierapport op te stellen.

Tarief overdrachtsbelasting 2% of 6%

In onze praktijk merken wij dat kopers van een woonboerderij geconfronteerd worden met 6% overdrachtsbelasting. Vaak pas op het laatste moment als de notaris de concept aktes en afrekening aan het opstellen is. Dan zit er nog maar enkele werkdagen tussen het moment van passeren en constateren. Als u dan een aanpassing wenst van de verdeling levert dit veel stress op.

Een klein rekenvoorbeeld. Stel u koopt een woonboerderij aan voor € 850.000 en de notaris stelt een verdeling van € 600.000 voor met betrekking tot de woning en € 250.000 voor de rest kan dit een nadeel van € 10.000 opleveren als u het niet eens bent met deze verdeling. Het is dan mogelijk om achteraf met de Belastingdienst in overleg te gaan, alleen dat is tijdrovend en kostbaar. Prettiger is het om direct een juiste verdeling toe te passen.

Wat is precies het probleem? Er dient een splitsing gemaakt te worden tussen het woongedeelte en andere zaken van de boerderij. Zo valt de woning en aanhorigheden (leggen we nog uit) onder het lage tarief van 2% en de rest, zoals bijvoorbeeld een weiland, onder het tarief van 6%.

Een aanhorigheid is een onderdeel van uw woning en behoort tot uw woning. U kunt hierbij denken aan een garage, schuur, hobbykas of tuin.

Een discussie die in 2018 is uitgevochten voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden had betrekking op een eigenaar van een monumentale woonboerderij die het gehele object onder de 2% overdrachtsbelasting wilde scharen. Dat vond de Belastingdienst geen goed idee. Zij waren van mening dat de akkerbouwgrond tot het hogere tarief van 6% behoorde. De raadsheren waren het daarmee ineens. Voor de liefhebbers kunt u hier de gehele uitspraak lezen.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Om te beginnen kunnen wij u met een quickscan snel inzicht geven in de haalbaarheid van de financiering van uw plannen. Daarbij kunnen wij dus ook de hypotheek voor u in orde maken, wij werken landelijk. Wij beschikken over ruime ervaring en een breed netwerk aan specialisten om uw plannen te kunnen overzien.

Heel concreet kunnen wij u de volgende diensten aanbieden rondom het kopen van een (agrarische) woning:

  • Begeleiding van de bouwtechnische keuring of specialist onderzoek zoals bodemonderzoek;
  • Een juist en bruikbaar taxatierapport opstellen voor uw woonboerderij dat een geldverstrekker accepteert en dat ziet op een optimale verdeling voor de overdrachtsbelasting;
  • Advies rondom het vergunningstraject tot het wijzigen van de bestemming;
  • Het verzorgen van financieel advies en het regelen van uw hypotheek om de aankoop mogelijk te maken;
  • Aankoopbegeleiding bij het kopen van uw boerderij tegen het best mogelijke onderhandelingsresultaat;
  • De diensten die wij zelf verzorgen en aanbieden doen wij onder het principe van no cure no pay.

Vertel ons uw verhaal!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Of de hypotheekrente in 2019 gaat stijgen of dalen is ‘the one million dollar question’ voor de gemiddelde eigenwoningbezitter (in spe). Nu afsluiten voor 10 jaar rentevast of juist voor de maximale termijn van 30 jaar? In ieder geval is de algemene verwachting dat ook in 2019 de rente nog laag blijft. Goed nieuws dus!hypotheekrente 2019

Economische omstandigheden en hypotheekrente verwachting voor 2019

Een hypotheek valt nu nog prima af te sluiten voor 10 jaar vast tegen een rente van 2% voor zowel huizenkopers en consumenten die een verlengingsaanbod van hun geldverstrekker hebben gehad. De economie heeft prima de wind in de rug wat zorgt voor een lichte neiging naar een stijging van de hypotheekrente in 2019.

Ook heeft de ECB (Europese Centrale Bank) besloten om het opkoopprogramma af te gaan bouwen. Dit opkoopprogramma was een crisismaatregel om in Europa mensen aan het werk te krijgen en om welvaart te creëren.

Inmiddels valt wel vast te stellen dat de bodem voor de hypotheekrente is bereikt en dat de kans op een verdere daling klein is. Daar dienen de economische omstandigheden drastisch voor te wijzigen.

Ontwikkelingen rente op korte termijn

In de Verenigde Staten heeft de Centrale Bank de rente inmiddels voor de negende keer de rente verhoogd en heeft de economie daar een voorsprong op Europa. De ECB probeert met het opkopen van schulden consumenten aan het besteden te krijgen en de rente kunstmatig laag te houden. Ook houdt men nauwlettende inflatie in de gaten en is de doelstelling een inflatie van 2%. Door het extra toevoegen van geld aan de economie blijft de rente dus kunstmatig laag.

Zo lang dit opkoopprogramma blijft bestaan is de verwachting dat de hypotheekrente in 2019 licht zal stijgen tot het einde van het jaar. Het economisch bureau van ABN Amro verwacht zelfs tot aan 2020 eenzelfde renteniveau.

Rentebeleid ECB

In Europa heeft de ECB minder haast. ABN Amro verwacht dat de ECB pas eind 2019 de rente zal ophogen om de inflatie te beteugelen.

Rentestijging door Basel 4 regels voor banken

In 2022 worden er nieuwe regels voor banken ingevoerd onder de noemer Basel 4. Dit is een akkoord tussen de banken onderling en 1 van de belangrijke aanpassingen ten opzichte van Basel 3 is dat banken een hogere buffer dienen aan te houden ten opzichte van verstrekte leningen en hypotheken. Vooral het Nederlandse model waarbij banken relatief veel aflossingsvrije hypotheken verstrekken zorgt voor een nadelige positie voor de Nederlandse banken.

De verwachting is dat de Nederlandse banken deze nieuwe kapitaaleisen zullen doorbelasten aan klanten. Dit is eigenlijk al zichtbaar tussen de opslagen in rente tussen bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek en en annuïteitenhypotheek. De NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) verwacht op termijn zelfs een rentestijging van 1% door deze nieuwe set afspraken.

Deze Basel 4 norm geldt overigens uitsluitend voor banken. Dit betekent dat verzekeraars en pensioenfondsen een concurrentievoordeel hebben en zich nadrukkelijker op de markt zullen manifesteren als geldverstrekker voor hypotheken. Dit fenomeen is de laatste jaren al zichtbaar vanwege de verruiming voor pensioenfondsen en de Basel 3 regels om geld uit te lenen voor hypotheken. Een aanbieder zoals Munt hypotheken is in 2017 geëindigd op de 7e plaats qua aanbieders. De drie grootste aanbieders van hypotheken (Rabobank, ING en ABN Amro) verliezen steeds meer marktaandeel.

Vanwege de trend om steeds vaker een langjarig rentevast periode, 20 jaar en 30 jaar rentevast, af te sluiten zijn deze ‘nieuwe’ aanbieders in het voordeel voor de komende jaren.

Advies aanvragen voor een hypotheek

Wij kunnen u tijdens een (bel)afspraak meer informatie verstrekken over hypotheken en hoe u een keuze voor een rentevast periode kunt maken. Ook kunnen wij u meerdere diensten aanbieden rondom het kopen van een woning. Bij interesse vul onderstaand formulier in, een kennismakingsgesprek is kosteloos. Sparren over dit onderwerp behoort ook gewoon tot de mogelijkheden!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

Kosten koper wat betekent dat?kosten koper 2018

Onder de kosten koper verstaan we de aanvullende kosten bovenop de koopprijs van een koopwoning. U betaalt namelijk naast de transactieprijs van de woning ook bijkomende kosten om daadwerkelijk eigenaar van de woning te worden. Afgekort leest u het begrip k.k. ook wel op websites van makelaars en Funda.

De koper, en dus niet de verkoper, van de woning dient deze kosten dus te betalen. In de meeste gevallen zijn deze kosten alleen van toepassing voor ‘bestaande bouw’ en dus niet voor nieuwbouwwoningen. Er valt een onderscheid te maken tussen de kosten voor het verkrijgen van het eigendom en de hypotheek. Hieronder een opsomming van de verschillende soorten kosten. Een nieuwbouwwoning wordt meestal vrij op naam geleverd.

Aankoopkosten

Onder de aankoopkosten worden de volgende kosten verstaan :

  • De overdrachtsbelasting van 2%;
  • Een eventuele courtage / vergoeding voor de aankoopmakelaar;
  • De leveringsakte van de notaris (de definitieve koopovereenkomst);
    • De kosten van een leveringsakte beginnen vanaf € 225 exclusief kadastrale kosten tot circa € 650.  Vergelijken van notariskosten loont dus.
  • Een eventuele bouwkundige keuring;
    • Vanaf € 195 beginnen de tarieven tot € 425, let goed op dat een bouwtechnisch inspecteur niet alleen beschikt over een huishoudladder en schroevendraaier, maar ook beschikt over specialistische gereedschappen zoals een vochtmeter et cetera. En vraag ook gerust door wat er precies wordt geïnspecteerd.
  • De kosten voor het stellen van een bankgarantie.
    • Sommige geldverstrekkers bieden deze kosteloos aan en indien er kosten worden gerekend is dit meestal 1% van de benodigde waarborgsom (10% van de koopprijs meestal).

Financieringskosten

Onder de financieringskosten worden de volgende zaken geschaard :

  • Taxatiekosten voor het waarderen van de woning;
  • De kosten van het hypotheekadvies;
  • Eventuele kosten voor het verkrijgen van NHG;
    • De premie voor NHG bedraagt 0,9% van de hoofdsom. In 2019 is de maximale kostengrens € 290.000.
  • De notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte.
  • Bereidstellingskosten indien uw hypotheekofferte de geldigheidsduur overschrijdt. Dit is per geldverstrekker verschillend.

Hoeveel procent zijn de kosten koper

De exacte hoogte van de kosten koper zijn afhankelijk van de koopsom van de woning en de kosten van de partijen die u hiervoor in huurt. Stel dat u een woning koopt van € 300.000 dan zijn de bijkomende kosten circa 14.000 euro. Dit betekent dat de kosten koper dus circa 4,5% bedraagt.

Alleen het percentage kosten koper van een starterswoning ligt weer hoger omdat de bijkomende kosten vaak vast zijn. Als u een huis koopt van € 100.000 zijn de kosten koper rond de 8%. Dat is dus bijna het dubbele van een woning van € 300.000.

Enkel rekenen met een percentage aan kosten koper is te kort door de bocht. Bij het kopen van een huis kunt u beter eerst berekenen welke absolute kosten u mogelijk gaat tegenkomen.

Kosten koper vast of variabel

De overdrachtsbelasting en premie voor de NHG is vast en wettelijk geregeld. De andere kosten zijn variabel en afhankelijk of u wel of geen aankoopmakelaar inhuurt of juist veel zelf doet tijdens het aankooptraject. U hebt dus zelf invloed op deze kosten. De vraag is of u uiteindelijk goedkoper uit bent als u bespaart op een aankoopmakelaar als deze bijvoorbeeld een lagere koopprijs weet te onderhandelen.

Dezelfde vraag kunt u ook plaatsen bij de kosten van een hypotheekadviseur. Indien deze een voordeligere rente van 0,1% weet te behalen en tarieven en voorwaarden goed te vergelijken bent u overall voordeliger uit en heeft u veel gemak ingekocht.

Kosten koper meefinancieren in hypotheek

In 2019 is de maximale hypotheek vastgesteld op 100% van de marktwaarde of koopprijs van uw woning. Dit betekent dat u in de meeste gevallen de kosten koper zelf dient te betalen uit eigen middelen. Er is nog wel ruimte om meer te lenen, maar dat is alleen bedoeld voor energiebesparende maatregelen voor uw woning.

Wel zijn er nog drie mogelijkheden om toch op een alternatieve manier uit kosten koper te financieren.

Aftrekbaarheid kosten koper

De kosten die fiscaal aftrekbaar zijn kunnen de volgende zijn. De woning die u koopt dient dan ook de woning te zijn die u zelf bewoond en niet gebruikt als vakantiewoning of beleggingspand :

  • De kosten voor het hypotheekadvies.
  • De taxatiekosten.
  • De kosten van de hypotheekakte en inschrijvingskosten in het Kadaster.
  • Eventueel de kosten van de bouwtechnische keuring indien de bank of geldverstrekker u heeft verplicht deze op te laten stellen.
  • De premie voor NHG.

Weten wat voor uw specifieke situatie de mogelijkheden zijn? Maak dan een vrijblijvende afspraak met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Dit eerste gesprek is kosteloos en wij werken landelijk.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Video met uitleg van Eigen Huis over de kosten koper

 

deelvisser en hypotheekMeer informatie

Als deelvisser een hypotheek afsluiten is dat moeilijk? In principe heeft u geen jaarrapport zoals een ondernemer. U kunt toch op basis van uw beroep een hypotheek verkrijgen.

Voorwaarden hypotheek

Als deelvisser beschikt u meestal niet over een jaarrapport of jaarrekening. In de aangifte inkomstenbelasting is namelijk een afzonderlijk deel gereserveerd onder de noemer ‘inkomsten uit overige werkzaamheden’.

U kunt op basis van deze inkomsten een hypotheek aanvragen. Bijvoorbeeld voor het kopen van een huis of verbeteren van uw bestaande hypotheek.

Bepalen inkomen voor hypotheekaanvraag

Met een formule valt te bepalen wat de hoogte van het toetsinkomen is voor de aanvraag. Dit kunnen wij u toelichten aan de hand van het volgende voorbeeld:

  • Inkomen 2018 € 98.433
  • Inkomen 2017 € 95.644
  • Inkomen 2016 € 96.187

Op basis van deze inkomens kunt u het gemiddelde nemen. In dit voorbeeld is dat € 96.754.

Voor de hypotheekaanvraag hebben we dan ook de meest recente aangiftes inkomstenbelasting nodig.

Advies aanvragen voor een hypotheek

Wij kunnen u tijdens een (bel)afspraak meer informatie verstrekken over de maximale hypotheek. Ook kunnen wij u meerdere diensten aanbieden rondom het kopen van een woning. Bij interesse vul onderstaand formulier in, een kennismakingsgesprek is kosteloos.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

hypotheek overnemen nhgSoms zit het even niet mee en krijgt u te maken met tegenslagen. In geval van een relatiebreuk kan de wens ontstaan om de hypotheek over te nemen. Alleen is uw inkomen toereikend en kunt u blijven wonen in de woning?

Er is vaak meer mogelijk dan u denkt. De regels voor het behouden van een woning en hypotheek zijn namelijk soepeler dan voor het afsluiten van een compleet nieuwe hypotheek. Zeker als uw huidige hypotheek met NHG is afgesloten.

Mogelijkheden voor behoud van uw hypotheek

Het spreekt voor zich dat het verkopen van een woning veel duurder en meestal ook ongewenst is voor iemand die met een life-event te maken krijgt. Om die reden hebben geldverstrekkers afgesproken in eerste instantie de mogelijkheden van behoud van een hypotheek te onderzoeken.

Een geldverstrekker heeft daarvoor diverse tools ter beschikking om de hypotheek aan te passen. Hierbij kunt u denken aan het aanpassen van de rente al dan niet in combinatie met rentemiddeling. Ook kan besloten worden leningdelen om te zetten of aflosvormen te wijzigen. De uitkomst is dat de maandlasten dan verantwoord zijn ten opzichte van uw inkomen.

Verschil met nieuwe hypotheek afsluiten

De regels om in aanmerking te komen voor het behouden van de hypotheek zijn onder andere op de volgende punten ruimer:

  • In de toetsing mag rekening worden gehouden met een 30-jarige looptijd in plaats van de resterende looptijd;
  • Een BKR-codering met A2-registratie indien deze is hersteld is toegestaan. Bij een nieuwe hypotheekaanvraag is dat standaard niet toegestaan;
  • De nieuwe partner mag ook worden toegevoegd aan de toetsing en hypotheekakte;
  • Vanuit de NHG-regels is het toegestaan om een beleggingshypotheek om te zetten naar een andere aflosvorm;
  • Indien uw situatie financieel beter uitpakt mag het deel aflossingsvrij binnen uw hypotheek groter dan 50% zijn;
  • Als er sprake van een negatieve uitkomst is van de beheertoets dient overleg met NHG gepleegd te worden voor bijvoorbeeld een haircut of andere oplossing om verlies te beperken.

Hoe weet ik of behoud mogelijk is?

Door met ons in overleg te gaan kunnen wij u verder informeren over de procedure. In sommige gevallen is overleg met zowel de stichting achter NHG en de geldverstrekker nodig. In de meeste gevallen lukt het om rechtstreeks met uw bank het behouden van de hypotheek te bespreken.

Is uw hypotheek zonder NHG afgesloten dan zijn er ook geldverstrekkers die toch de regels van NHG toepassen voor het beoordelen of behoud mogelijk is van de hypotheek.

Ook als uw hypotheek niet door ons is geregeld kunnen wij u helpen met deze procedure tot hoofdelijk ontslag. Bel of mail ons gerust even voor overleg. Met een kosteloze quickscan is vaak snel duidelijk te verstrekken.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

betaald voetbal hypotheekIs het als betaald voetballer mogelijk om een hypotheek af te sluiten? Dat is zeker mogelijk. De moeilijkheid zit hem soms in de duur van het resterende contract. In dit artikel leggen we de mogelijke situaties uit en hoe we u – discreet – kunnen helpen bij het aanvragen en adviseren van een hypotheek.

Contract nog minimaal 2 jaar geldig

Heeft u een contract als voetballer dat nog minimaal twee jaar loopt dan kunt u 100% van het inkomen gebruiken voor een hypotheekaanvraag. Wel dient u de premie aan het CFK in mindering te brengen op het inkomen. Ook tellen de volgende onderdelen van het inkomen niet mee:

  • premies;
  • bonussen;
  • sponsorgeld;
  • tekengeld.

De reden is dat deze posten niet structureel aanwezig zijn en een bank dient rekening te houden met een zogeheten duurzaam en bestendig inkomen.

Een voetbalcarriere duurt gemiddeld 15 jaar en loopt tot ongeveer een leeftijd van 35 jaar. Deelname aan de CFK regeling (pensioenregeling) is verplicht voor contractspelers bij Nederlandse clubs en maakt daardoor geen deel uit van het besteedbaar inkomen.​

Contract is minder dan 2 jaar geldig

Loopt uw bestaande contract korter dan 2 jaar dan houden we rekening met het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar. Dit telt dan voor 100% mee en dit gemiddelde inkomen mag niet hoger liggen dan het huidige inkomen. Ook in deze situatie dient de premie voor het CFK in mindering te worden gebracht op het inkomen.

Inkomen na beëindiging van uw carriere

Wenst u na afloop van uw voetbalcarriere een hypotheek aan te vragen dan kunnen wij dit ook verzorgen. In deze situatie houden we rekening met het verwachte inkomen uit het CFK. Direct na beeindiging van uw loopbaan kunt u aanspraak maken op een uitkering uit dit fonds. U kunt zelfs op voorhand al een berekening maken van het verwachte inkomen.

Met dit inkomen, en eventueel aanvullende vast inkomen, kunnen we een hypotheekaanvraag verzorgen.

Hypotheek aanvragen als contractspeler?

Wenst u hulp op maat bij het aanvragen van uw hypotheek? Neem dan gerust eens contact met ons op. Een eerste gesprek, al dan niet telefonisch, is vrijblijvend en wij kunnen u vaak snel op weg helpen met het hele proces.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.