Nieuws en blog


aankoopmakelaar no cure no pay

Aankoopmakelaar nodig voor het kopen van uw droomwoning? Bij het kopen van een huis doet u er verstandig aan een vastgoeddeskundige zoals een aankoopmakelaar op basis van no cure no pay in de arm te nemen. Wij kopen wekelijks huizen aan voor onze opdrachtgevers. Ook hier werken wij met vaste betaalbare tarieven en gaan wij samen met u uw droomwoning aankopen!

Waarom een aankoopmakelaar no cure no pay?

Het kopen van een huis of bedrijfspand is niet voor iedereen een dagelijkse bezigheid. Gemiddeld verhuist iemand eens in de zeven jaar. Nog sterker, verhuizen eindigt steevast in de top 3 van meest stressvolle momenten in een mensenleven. Het kan onzekerheid opleveren, bijvoorbeeld over de bouwtechnische staat van een woning of over het kiezen van de juiste onderhandelingsstrategie. Typisch een moment waarbij emotie de overhand kan krijgen boven de ratio.

Het is een gegeven dat het beste resultaat niet tot stand zal komen in een stressvolle emotionele situatie. Dan is het verstandiger om een professional in te huren. Beschikt u over stalen zenuwen en kennis van de woningmarkt dan is het uiteraard mogelijk om zelf de aankoop te verzorgen van uw woning. U kunt dan net als ons een enthousiast gevoel krijgen op het moment dat een aankoop doorgaat!

Wat is de onderzoeksplicht voor kopers?
Als koper dient u voorafgaand aan de koop allerlei zaken checken. Dat kan te maken hebben met de bouwtechnische staat van de woning, maar ook de koopovereenkomst. Zo staat u later, als er onverhoopt, een geschil is niet met lege handen. De rechter zal u namelijk vragen wat u zelf gedaan hebt om bijvoorbeeld verborgen gebreken op te sporen.

Wees verstandig en bespaar niet op de kosten van een keuring en aankoopbegeleiding.

Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Deze kosten zijn fiscaal niet aftrekbaar. Dat is alleen van toepassing voor kosten die te maken hebben met het krijgen van een hypotheek.

Tegen elke prijs uw droomhuis aankopen

Soms is de opdracht om een huis hoe dan ook te bemachtigen. De mensen die hier hulp bij wensen gokken liever niet op een meevaller en willen dat de aankoop gewoonweg rondkomt. Lukt dat altijd? In de meeste gevallen kunnen wij dat bevestigen.

Toch zijn er soms omstandigheden dat het niet lukt. Bijvoorbeeld als er onfrisse zaken spelen. Zo hebben we het meegemaakt dat onze kandidaat de beste bieding had, maar een buurman die notaris was de woning ook graag wilde hebben. Deze gaf aan een premie bovenop het hoogste bod te bieden en de buurman heeft dat niet geweigerd. Dezelfde avond is de koopovereenkomst ondertekend waardoor de speelruimte nihil werd.

Ook komt het in de schaarstegebieden voor dat er extreme biedingen gedaan worden. Als dat kan spelen dan zullen we u daar uiteraard over informeren. Misschien dat u dan ook bereid bent om een premie te betalen bovenop de reële waarde.

Ervaring van Martin met onze aankoopmakelaar
  We zochten een aankoopmakelaar die zelf geen woningen in Amsterdam verkoopt. Vereniging Eigen huis adviseert dat op hun website. Via website Cournot.nl en email contact gehad met de aankoopmakelaar van Cournot adviseurs.De makelaar ging direct voor ons aan de slag en naar een woning kijken waarin we geinteresseerd waren, ondanks dat we nog geen overeenkomst met hem hadden getekend (“op goed vertrouwen”). De makelaar koppelt snel terug, per telefoon of email indien gewenst konden we ook face to face afspreken. Via het klantportaal van Courton kun je direct relevante papieren uploaden. Kortom we zijn tevreden en dan ook nog eens tegen een scherpe prijs. Hij heeft een scherp oog voor de markt. | Beoordeling nalezen op Advieskeuze

Gratis quickscan voor de waarde van uw toekomstige woning?

Het doel van de (huizen-) koper is natuurlijk een prettige woning voor een zo laag mogelijke aankoopprijs, met zo  veel mogelijk zekerheid.  Zekerheid over bijvoorbeeld “verborgen gebreken”, de juiste prijs en juridische consequenties van de aankoop. Veel mensen kiezen daarom voor begeleiding van een aankoopmakelaar. Deze behartigt het belang van de koper; zeg maar een stuk extra zekerheid!



Uw toekomstige woning bespreken?

Neem dan gerust even contact met ons op via het volgende formulier. Ook in het weekend nemen we dan contact met u op of in de avonduren. We weten als geen ander dat tijd in een onderhandeling een belangrijke factor is.

Bespaar kosten op uw aankoopbegeleiding

Waarom zou u de aankoopbegeleiding aan onze makelaars overlaten? Wij werken op basis van no-cure no-pay. Dit is even simpel als doeltreffend, immers u betaalt alleen voor deze dienst indien er een positieve prestatie wordt geleverd.  Dat betekent indien er een akkoord is bereikt over de koopprijs. Tegen een vaste vergoeding vanaf € 1.750 euro inclusief BTW, kunt u rekenen op de volgende voordelen van onze aankoopbegeleiding:

  • Wij werken onafhankelijk van de verkoper;
  • Zelf verkopen wij geen huizen en kunnen u neutraal adviseren;
  • Geen emotionele band met de woning;
  • Mogelijkheid tot bouwtechnische keuring;
  • Begeleiding van A tot Z;
  • Beloning naar prestatie, geen prijsovereenstemming bij de aankoop dan ook geen kosten;
  • Deskundig en ervaren advies;
  • Mogelijkheid tot hypotheekadvies via 1 aanspreekpunt (combinatiekorting van € 350);
  • Juridische check van de woning;
  • Koopovereenkomst wordt door ons opgesteld dan wel juridische gecontroleerd;
  • Wij maken kosteloos bezwaar tegen de WOZ-waarde;
  • Wij streven naar het beste onderhandelingsresultaat waardoor de beste koopprijs tot stand komt.

Het basispakket is overigens een compleet pakket om uw woning zonder zorgen aan te kopen.

Standaard module

Plus module

Top module

⍟ Quickscan waarde woning ⍟ Quickscan waarde woning Quickscan waarde woning
⍟ Tweede bezichtiging ⍟ Tweede bezichtiging ⍟ Tweede bezichtiging
⍟ Aankoopstrategie bespreken ⍟ Aankoopstrategie bespreken ⍟ Aankoopstrategie bespreken
⍟ Onderzoek naar positie verkoper ⍟ Onderzoek naar positie verkoper ⍟ Onderzoek naar positie verkoper
⍟ Juridisch onderzoek object ⍟ Juridisch onderzoek object ⍟ Juridisch onderzoek object
⍟ Onderhandelingen voeren ⍟ Onderhandelingen voeren ⍟ Onderhandelingen voeren
⍟ Koopakte redigeren ⍟ Bouwtechnische keuring begeleiden ⍟ Bouwtechnische keuring begeleiden
⍟ Controleren documenten notaris ⍟ Koopakte redigeren ⍟ Koopakte redigeren
⍟ No cure no pay (geen prijsakkoord dan geen kosten) ⍟ Controleren documenten notaris ⍟ Aanwezig tijdens ondertekening akte
⍟ Aanwezig tijdens oplevering woning ⍟ Controleren documenten notaris
⍟ Aanwezig tijdens notariële overdracht ⍟ Aanwezig tijdens oplevering woning
⍟ No cure no pay (geen prijsakkoord dan geen kosten) ⍟ Aanwezig tijdens notariële overdracht
⍟ Taxatierapport NWWI opstellen
⍟ No cure no pay (geen prijsakkoord dan geen kosten)
EUR 1.750 inclusief BTW EUR 2.775 inclusief BTW EUR 3.375 inclusief BTW
courtage betaalbaar op het moment van overdracht bij de notaris

Aankoopbegeleiding op maat in heel Nederland

Wij vinden het iedere keer weer leuk om ons te verdiepen in een nieuwe aankoopopdracht. Dit begint al bij het uitzoeken van de relevante verkochte woningen in de omgeving. Ook zoeken wij uit welke hypotheek er op de woning rust zodat wij een positie van de verkoper kunnen maken.

Wij werken landelijk en afstand is dus voor ons geen probleem. Onze kantoren zijn in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Breda (Zevenbergen), maar de meeste huizen kopen wij buiten deze plaatsen aan voor onze opdrachtgevers. Kortom afstand zegt ons niets.

Meest gestelde vragen aan een aankoopmakelaar

  • Hoe weet ik nu de echte waarde van een te koop staand huis?
  • Hoe kom ik achter de gebreken van een huis?
  • Zijn er nog ondergrondse (olie)tanks aanwezig en hoe moet ik hier (wettelijk) mee omgaan?
  • Wie kan ik raadplegen voor vragen rondom het kopen van een huis?
  • Wat moet ik doen als de woning niet wordt opgeleverd zoals afgesproken?
  • Hoe lees en vertaal ik de documenten van de VVE?
  • Wat zijn de totale kosten koper bij een woning? Bereken deze zelf.

Wat doet een aankoopmakelaar van jullie organisatie?

Wij kunnen de begeleiding van het kopen van een huis van A tot Z verzorgen. Zelf zoekt u via Funda geschikte woningen en daarna vangen onze werkzaamheden aan. Uiteraard kan een hypotheekadviseur van ons kantoor voorafgaand aan de zoektocht een maximale hypotheek berekenen.

Op het moment dat de samenwerking begint maken we afspraken over de uit te voeren taken. De afspraken hebben dan betrekking op de wijze van bezichtigen. Soms is er geen tijd om een bezichtiging in te plannen en dient er snel geschakeld te worden. Ook dat is geen enkel probleem. Wij weten hoe de (lokale) woningmarkt werkt en zijn bekend met de mores.

Intakegesprek hypotheekadviseur

Er bestaat de mogelijkheid om kosteloos een intake te hebben met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Dan weet u voordat het aankoopproces start wat uw mogelijkheden zijn qua hypotheek. Dit is een gratis service.

Vooral in het begin van het koopproces kunt u overrompeld raken van het tempo. Wij raden iedereen aan om eerst te weten wat de mogelijkheden qua hypotheek zijn. Zo kunt u ook met meer zekerheid een bieding doen en de onderhandeling ingaan.

Hoe bepaal ik een goed openingsbod?

Een professionele aankoopmakelaar weet dat de eerste bieding vaak de richting geeft van de onderhandeling. Afhankelijk van de reactie op dit openingsbod ontstaat vaak de sfeer en tijdspad van het vervolg. Soms moet het ineens goed zijn zoals met een bieding op basis van inschrijving. Eigenlijk geldt het principe voor mooie en courante woningen in alle grote steden en aanpalende gebieden in Nederland.

Bovenop de berekende marktwaarde bent u vrij om een premie te betalen om daadwerkelijk de woning te bemachtigen. Indien alle kandidaat kopers een serieus onderzoek laten doen naar de waarde van de woning zal daar een soortgelijk bedrag uitkomen. Toch wilt u zich onderscheiden van de andere kopers in de markt. Dan kunt u besluiten om een aantal strategieën toe te passen :

  • Uw bieding op basis van de marktwaarde uitbrengen opgehoogd met een premie;
  • De bieding uitbrengen zonder voorbehouden zoals een financieringsvoorbehoud;
  • Uw bieding vergezellen van een document waaruit blijkt dat u de woning kunt betalen opgesteld door een bank of hypotheekadviseur.

Tips voor de onderhandeling

Op het moment dat u besluit zelf de onderhandeling te voeren hebben wij voor u de volgende tips :

Bepaal op voorhand uw maximum koopprijs

Het is verstandig om een plan de campagne te maken en daarbij ook uw prijsplafond vast te stellen. Daarmee voorkomt u tijdens het onderhandelingsproces concessies te moeten doen aan uw eigen principes. Om die reden zouden we voorstellen om uw maximumprijs voor de woning vast te stellen. Daarmee is niet gezegd dat u deze prijs ook direct dient in te zetten tijdens de onderhandeling.

Loop ook rustig weg van de onderhandeling als blijkt dat de verschillen in prijs en voorwaarden te sterk afwijken van uw eisenpakket. Als deze mogelijkheid zich voordoet kan de onderhandeling op een later moment wellicht alsnog slagen.

Duidelijke communicatie

Probeer in uw uitingen zo min mogelijk twijfel toe te passen en kom vastberaden over. Vooral bij het overbrengen van een bieding is het belangrijk om krachtig te communiceren.

Probeer emoties te onderdrukken

Door emotioneel te reageren kunt u riskeren te snel toe te geven aan de wensen van de verkoper. Ook kan een negatieve emotionele reactie leiden tot het klappen van de onderhandeling. Daarom raden wij aan om zo neutraal en vlak mogelijk te reageren.

Respecteer de positie van de verkoper

Bij het kopen van een woning heeft u te maken met tegengestelde belangen. U wenst zo gunstig mogelijk aan te kopen terwijl de verkoper een zo hoog mogelijke opbrengst nastreeft. Dit geldt voor de prijs, maar ook voor de overige condities.

Wees bewust van deze situatie en behandel de verkopende partij en diens makelaar altijd vriendelijk en met respect. Ook als de onderhandeling niet de gewenst kant opgaat.

Creëer wisselgeld

Denk na over meerdere onderwerpen om tot overeenstemming te komen. Staat de prijs bijvoorbeeld vast, probeer dan bijvoorbeeld over de roerende zaken of de onderhoudssituatie van de woning te onderhandelen. Ook de datum van de sleuteloverdracht is geld waard.

Is een aankoopmakelaar verplicht bij het kopen van een huis?

Nee. Het is wettelijk niet verplicht om een aankoopmakelaar in te huren. Andersom hoeft u ook niet verplicht een verkoopmakelaar in de arm te nemen alleen dat is wel usance. Dat betekent dat een onderhandeling veelal gedaan wordt tegenover een professionele verkoopmakelaar. Daar zit dan ook de crux. Een professionele makelaar voert dagelijks onderhandelingen en kan met een paar vragen of opmerkingen de onderhandeling een bepaalde kant opsturen.

Komt u hier als leek tegenover te staan dan kunt u uitgespeeld worden en de onderliggende partij in een onderhandeling worden. Dat levert in de meeste gevallen geen optimaal onderhandelingsresultaat op.

Uit een onderzoek door de AFM uit 2012 blijkt dat 56% van de kopers uit de steekproef gebruik maakt van een aankoopmakelaar. De belangrijkste redenen om een aankoopmakelaar in te huren hingen samen met het gemak, kennis, ervaring en beschikbare tijd om zaken te regelen en uit te zoeken.

Voordelen van een aankoopmakelaar

De onderstaande voordelen zijn te bedenken bij het inhuren van een aankoopmakelaar :

  • De aankoopmakelaar heeft een brede en diepere marktkennis over transacties en beschikbaar aanbod;
  • Hij of zij kan u ontzorgen en belt, regelt, dealt en zorgt voor een complete oplossing zonder veel moeite. De belangen bij een onderhandeling zijn namelijk gesteld bij koper en verkoper;
  • Wat u zelf eens in de 7 jaar doet is voor een aankoopmakelaar routine en de opgebouwde kennis en ervaring is op deze te delen;
  • De rationele blik van een aankoopmakelaar zorgt voor rust op emotionele momenten tijdens een onderhandeling en weet ook vaak een oplossing voor een impasse.

Nadelen van een aankoopmakelaar

Het is ook mogelijk om een aantal redenen te bedenken waarom u geen aankoopmakelaar zou inhuren :

  • Zelf doen bespaart kosten indien u een te dure aankoopmakelaar inhuurt (vaak levert het juist geld op);
  • Uw aankoopmakelaar kan ook verkoopmakelaar zijn in hetzelfde gebied en belang hebben bij een snelle deal of juist commerciële druk voelen. (Wij verkopen nadrukkelijk geen woningen en hebben geen belang om het op een ‘akkoordje’ te gooien vanwege andere transacties);
  • Het toetsen van een aankoopmakelaar is vooraf lastig omdat het proces vloeibaar is en pas achteraf enigszins meetbaar te maken is.

Bodemprijs onderzoeken

Of u nu voor de tweede of derde keer een koophuis gaat kopen, de koopprijs maakt natuurlijk uit. Het shopt natuurlijk een stuk makkelijker als u een flinke overwaarde heeft. Toch blijft het prettig om niet teveel te betalen voor uw vierde of vijfde koopwoning.

Regelmatig krijgen we de vraag voorgelegd of de bodemprijs wel te realiseren is. Het zou bijvoorbeeld aan het ontbreken van een incentive leggen voor de makelaar. Wij hebben daar een duidelijke mening over. Aan onze integriteit en mentaliteit zal het zeker niet liggen. Wij werken graag, en hard. Ook doen we ons uiterste best om de bodemprijs voor elkaar te krijgen. Heel eerlijk gezegd : we krijgen een kick als het lukt om uw droomhuis tegen de beste prijs aan te kopen!

Geregeld maken wij mee dat opdrachtgevers zich generen voor het openingsbod. Een onderhandeling dient respectvol te verlopen is onze visie, alleen wij zoeken de grens op. Altijd in overleg met u, en met een aankoopstrategie die recht doet aan de omstandigheden. Uiteindelijk staan wij aan uw kant en handelen bij het onderhandelen in uw belang. En vaak kopen we ook onder de verwachte koopprijs van onze klanten aan.

De bodemprijs is de laagste prijs waar een verkoper voor zou willen verkopen. Er is niet één vaste manier om te onderzoeken hoe deze tot stand kan komen. Dat is per opdracht anders. Leg dan ook gerust uw situatie voor aan ons en dan kunnen we rustig de tactiek bespreken. Wij kiezen voor de stijl zacht op de relatie, hard op de inhoud.

Lokale makelaar of landelijke makelaar

In de praktijk hebben kopers bij het vergelijken van een aankoopmakelaar de keuze tussen een lokale of landelijke makelaar. Zelf werken wij landelijk en vinden dat prima werken. Met de zogeheten ‘big data’  kunnen wij op afstand al – rationeel – onderzoek doen naar de waarde van een woning. Daarvoor is het niet noodzakelijk om te weten welk merk stoeptegel in de wijk is gebruikt.

Ook kunnen we tijdens de bezichtigingen het praatje pot overslaan, en kunnen de tijd investeren om informatie over de woning te achterhalen.

Ook vinden wij het bijzonder prettig dat wij onafhankelijk van lokale makelaars kunnen werken. Wij komen elkaar niet tegen op de voetbal- of tennisvereniging en hoeven geen persoonlijke relatie te onderhouden. Deze is louter en strikt zakelijk.

U kunt zich afvragen hoe u weet welke relaties of geschillen er tussen lokale makelaars zijn? Het maakt voor een onderhandeling toch echt uit als bepaalde personen elkaar niet liggen of precies andersom. Dat kan bij een onderhandeling uitpakken in een zaak gunnen of misgunnen. Daar hoeven wij gelukkig geen seconde over na te denken.

Wij wensen graag de beste onderhandeling te voeren, en namens u de woning aan te kopen, zonder aanzien des persoons. Bij ons geen ‘ouwe jongens krentenbrood’.

Aankoopmakelaar voor woning op executieveiling

Heeft u een woning gezien die binnenkort geveild gaat worden? Ook kunnen wij tijdens de executieveiling uw belangen behartigen en bieden op dergelijke woningen. Zelfs in in de fase voorafgaand aan de veiling kunnen we trachten de woning onderhands te kopen.

Model koopovereenkomst

Zodra er overeenstemming is over de prijs en voorwaarden dient er een zogeheten voorlopige koopovereenkomst opgesteld te worden. Het woord voorlopig zegt niets over de vrijblijvendheid van deze overeenkomst. Het is namelijk een juridische bindende overeenkomst. Voorlopig zegt enkel iets over het verdere verloop van de koop. Bij de notaris ondertekent u namelijk de definitieve koopovereenkomst. Dit document wordt ook wel de akte van levering genoemd.

In Nederland wordt een model gebruikt dat jaarlijks wordt geëvalueerd door tal van organisaties zoals Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Ook de makelaarsorganisaties zoals de NVM verbinden zich aan het toepassen van deze modelovereenkomst.

Een voorbeeld van een dergelijke koopovereenkomst treft u hieronder aan :

No cure no pay aankoopmakelaar wat houdt het in?

Het begrip no cure no pay zegt iets over wanneer een vergoeding verschuldigd is. Bij onze makelaarsdiensten is dat op het moment er prijsovereenstemming is. Op voorhand maken we tijdens de inventarisatie afspraken over de aankoopstrategie. Onderdeel van deze strategie is ook het bespreken van de maximum prijs die u wenst te betalen voor een woning.

Als wij dit weten te bereiken, het liefst eronder natuurlijk, dan pas bent u de kosten van de aankoopmakelaar verschuldigd. Er zijn geen addertjes onder het gras of andere beklemmende voorwaarden. Lees ook gerust ervaringen van eerdere opdrachtgevers aan ons kantoor. Wij kunnen het natuurlijk vertellen, alleen het is krachtiger als u het uit de mond van een ervaringsdeskundige hoort.

Vrijblijvend gesprek met onze aankoopmakelaar

Verdere interesse in onze aankoopbegeleiding? Neem dan vrijblijvend contact met ons op en mail bijvoorbeeld de woning welke u op het oog heeft. Wij zullen dan een kosteloze quickscan van de woning maken. Wij werken ook door in het weekend en de avonduren. Dus als het erop aan komt bij een onderhandeling laten wij dat niet van kantoortijden afhangen.

Wenst u een referentie van een of meerdere aankopen dan kunt u deze op verzoek aanvragen.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke situatie voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Hoge klantwaardering.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Video met uitleg over een aankoopmakelaar

hypotheek zelfbouwMeer informatie?

 

Heeft u al jaren de tekening van uw droomwoning in uw hoofd? Is het nu eindelijk zo ver dat u een bouwkavel kunt kopen lees dan verder welke keuzes er te maken zijn rondom de hypotheek en zelfbouw van uw woning. Het zelf bouwen van een woning is een leuk creatief proces omdat u iedere kamer naar eigen smaak kunt inrichten en bouwen.

Hypotheek nodig voor uw bouwplannen?

Ook als u haast heeft kunnen wij u soepel en goed begeleiden bij het realiseren van uw bouwplannen. Wij kennen de spelregels van banken en kunnen u redelijk handig door het hypotheekproces loodsen met de juiste begeleiding. Een eerste belafspraak geeft veel van onze opdrachtgevers de nodige rust.

Wanneer is sprake van zelfbouw?

De meeste geldverstrekkers hanteren de volgende definitie :

  • Een woning die volledig in eigen beheer wordt gebouwd eventueel met behulp van onderaannemers;
  • Een door een aannemer opgeleverde casco woning die door u of onderaannemers wordt afgebouwd.

Welke kosten zijn er met betrekking tot zelfbouw

Rondom het regelen van de bouw van uw nieuwe woning zijn er rondom de hypotheekverstrekking een aantal kosten. Zo speelt naast de bouwkosten ook het regiewerk een grote rol. U kunt hierbij denken aan de kosten van een architect, kosten van de omgevingsvergunning, bouwleges, aansluitkosten van de nutsvoorzieningen et cetera.

Ook de investering van een kavel om te kunnen bouwen behoort tot de kostenraming. Soms komen er ook kosten bij om de grond bouwrijp te maken.

Een vuistregel is dat u aan bijkomende kosten op zo’n 10 tot 15% van de bouwkosten zit.

Moment van betalen van de voorbereidende plankosten

In aanloop naar de bouw van uw eigen woning krijgt u te maken met aanloopkosten. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet mee te financieren in een hypotheek omdat er pas een hypotheek gevestigd kan worden na verstrekking van een omgevingsvergunning of bezit van een kavel. Vaak betaalt u deze kosten uit eigen zak. Dit zijn dus alle kosten die gemaakt worden voordat de bouw daadwerkelijk start.

Een goed voorbeeld hiervan zijn de onderzoekskosten :

  • Kosten bouwtechnische keuring indien u een bestaand pand koopt en (deels) sloopt;
  • Inventarisatie op de aanwezigheid van asbest;
  • Kosten van een cultuurhistorisch onderzoek;
  • Begeleidingskosten architect of bouwkundig tekenaar;
  • Constructeur voor constructieberekeningen.

Niet in alle gevallen zijn deze kosten van toepassing. Dit hangt sterk af van uw bouwplannen. Koopt u een cataloguswoning dan zitten veel kosten ook inbegrepen in de koopsom.

Hypotheek en zelfbouw

Het is ook mogelijk een hypotheek af te sluiten voor een woning die nog gebouwd dient te worden. Ook is het zelfs mogelijk om uitsluitend een hypotheek af te sluiten voor een bouwkavel. Dan dient u zelf een groot deel aan eigen geld te kunnen inbrengen voor de verwachte stichtingskosten (bouwkosten) van uw toekomstige woning.

Om een hypotheekaanvraag te kunnen indienen is het nodig dat u beschikt over inkomensgegevens zoals loonstroken en werkgeversverklaringen. Van de te bouwen woning wenst de bank vaak de volgende set documenten te ontvangen :

  • Een door alle partijen getekende koopovereenkomst van de grond en / of woning;
  • De onherroepelijke omgevingsvergunning dient overlegd te worden voordat de betalingen uit het bouwdepot starten;
  • Indien er sprake van erfpacht is een kopie van het erfpachtcontract;
  • Een taxatierapport waaruit de waarde blijkt van de woning nadat deze is gebouwd aan de hand van ontwerptekeningen;
  • Offerte van een aannemer of een door alle partijen ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst met bouwverzekering.

Bouwverzekering en afbouwgarantie

Zodra u een hypotheek aanvraagt dient u bij de meeste geldverstrekkers aan te tonen dat uw aannemer een afbouwgarantie verstrekt. Mocht de aannemer onverhoopt failliet gaan dan dient er een dekking te zijn dat uw huis kan worden afgebouwd.

Niet alle aannemers bieden zo’n voorziening. In sommige situaties kunt u kiezen om een losse verzekering af te sluiten die voorziet in een afbouwgarantie.

Ook kunt u met behulp van een bouwverzekering andere zaken verzekeren. Zoals bijvoorbeeld:

  • Dekking tegen schade tijdens de bouw door storm, brand, instorting, vandalisme, of waterschade;
  • Diefstal van bouwmaterialen;
  • Schade aan derden door bijvoorbeeld heiwerkzaamheden bij uw buren.

Mogelijk heeft uw aannemer ook een dergelijke verzekering afgesloten, dan toch kan het soms handig zijn om zelf ook een verzekering af te sluiten. Stel dat uw aannemer aansprakelijk is bij schade en de premie is niet voldaan of het bedrijf is niet kapitaalkrachtig, dan kunt u alsnog met lege handen staan. De belangen zijn overigens groot als het misgaat.

Wij kunnen u adviseren over het afsluiten van een dergelijke bouwverzekering en / of dekking met afbouwgarantie.

Bouwkavel financieren

Een veel gehoorde wens is om uitsluitend de kosten van de grond te financieren. Bijvoorbeeld omdat u nog geen concreet plan hebt, alleen wel met de verkoper hebt afgesproken om op een vast moment de overdracht te verzorgen.

Hoewel het verleidelijk is om te zeggen dat het mogelijk is om alleen de bouwkavel te financieren zitten hier echt haken en ogen aan. Uw totale situatie en de beoordeling door een bank maakt of het mogelijk is om een kavel los te financieren. Ook daar kunnen wij u over adviseren en de hypotheek regelen voor het aanschaffen van een bouwkavel zonder dat u direct bouwplannen of een omgevingsvergunning hebt.

Bouwrente

Een niet te onderschatten kostenpost betreft de bouwrente. Deze rente kunt u verschuldigd zijn aan de verkoper vanwege het ‘laat’ afnemen van de grond. In de koopovereenkomst van de grond wordt vaak een termijn en rentepercentage afgesproken waarop u de kavel dient af te nemen. Gemiddeld brengt men in 2019 zo’n 6,5% per jaar in rekening voor het later afnemen van de grond dan afgesproken.

Bijzonderheden hypotheek en zelfbouw

De betalingen voor de grond en aannemer worden gedaan vanuit een bouwdepot. Afhankelijk van de geldverstrekker bestaat de mogelijkheid om digitaal middels een app te declareren vanuit dit bouwdepot.

Sommige geldverstrekkers geven een korting op de hypotheekrente indien u een nieuwbouw- of zelfbouwwoning koopt.

Voordelen zelfbouw

De volgende voordelen kunnen een rol spelen bij de keuze om zelf een huis te bouwen :

  • U hebt veel vrijheid bij het maken van keuzes rondom het ontwerp en de bouwmaterialen van uw huis;
  • De prijs/kwaliteit verhouding voor zelfbouw is redelijk goed te noemen, u hoeft ook geen marge voor een projectontwikkelaar te betalen;
  • Als u in een buurt gezamenlijk gaat bouwen leert u meteen uw buren kennen en ontstaat er vaak een positieve band.

Stappenplan voor het bouwen en financieren van uw eigen huis

  • 1

    Kavel zoeken en kopen

  • 2

    Huis ontwerpen

  • 3

    Aanvraag omgevingsvergunning indienen

  • 4

    Aannemingsovereenkomst sluiten

  • 5

    Hypotheek definitief aanvragen

Vertel ons uw verhaal

Wenst u hulp bij het aanvragen van uw hypotheek voor uw droomhuis. Onze hypotheekadviseurs begeleiden u graag bij het realiseren van deze plannen.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

woz waarde ontvangenWOZ waarde 2019 ontvangen en is deze naar uw mening te hoog? Dan dient u binnen zes weken een bezwaarschrift op te (laten) stellen. Lees hier over de mogelijkheden van een kosteloze bezwaarprocedure door experts van ons kantoor.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente aan uw woning of bedrijfsgebouw toekent. In dit artikel gaan we specifiek in op het gebruik voor de eigen woning. Deze WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar en wordt gebruikt voor meerdere belastingmiddelen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de OZB (de meest bekende), het eigenwoningforfait, de erfbelasting, de vermogensrendementsheffing (box 3), waterschapsheffing en vennootschapsbelasting.

Te hoge WOZ-waarde

Dient u de opgelegde WOZ-waarde ook te accepteren als u deze te hoog (of te laag) vindt? Het antwoord is resoluut nee. U hebt standaard de mogelijkheid om binnen 6 weken na de ontvangst van de aanslag een bezwaarschrift in te dienen. Er zijn ook gedurende het jaar voor bepaalde situaties, denk aan een nalatenschap, mogelijkheden een aanslag op te vragen.

Een bezwaarschrift indienen is overigens in de meeste gevallen succesvol. Volgens de toezichthouder is in 2016 51,1% van de bezwaarschriften gehonoreerd. De gemiddelde WOZ-waarde veranderde met 11,3% in dat jaar. Het loont dus om zorgvuldig uw WOZ-waarde te beoordelen. Gemiddeld is de jaarlijkse besparing circa € 160 netto. Dit hangt overigens af van uw persoonlijke situatie.

Gratis rapport met indicatie van de waarde van uw woning?



Bepaling WOZ-waarde

De basis voor het bepalen van de WOZ-waarde is de verkoopprijs van soortgelijke woningen te vergelijken met uw woning. De waarde die u in 2018 opgelegd krijgt is de waarde van 1 jaar geleden. Het gaat dus om vergelijkingspanden met een verkoopdatum rondom 1 januari 2018. Hier mag een bandbreedte van enkele maanden gekozen worden door u en de gemeente. Immers indien u op precies 1 januari 2018 de woning op uw naam krijgt is de koop al eerder geweest en het wordt anders erg lastig om een goede vergelijking te maken. Zeker bij unieke en duurdere woningen is het lastiger om deze datum exact te hanteren.

De WOZ-waarde wordt modelmatig bepaald. Dat betekent dat op basis van een geautomatiseerd proces de waarde op basis van big data wordt bepaald door de gemeente. Het is namelijk ondoenlijk om miljoenen woningen jaarlijks handmatig vast te stellen. Dit is ook meteen een reden waarom er een foutkans is dat uw specifieke woning verkeerd is vergeleken.

Zo kan het voorkomen dat uw woning wordt vergeleken met een woning in een andere buurt of een geheel ander type woning. Bijvoorbeeld een hoekwoning vergeleken met een vrijstaande woning. Zo is het dus belangrijk om de kenmerken van de vergelijkingspanden door de gemeente te vergelijken met uw woning. Zelf mag u zelf ook betere vergelijkingspanden aandragen in uw bezwaarschrift.

Om uw WOZ-aanslag goed te controleren stuurt de gemeente naast de aanslag of beschikking met daarop de nieuwe WOZ-waarde samen met een taxatieverslag mee. Ook bestaat de mogelijkheid dat u dit taxatieverslag zelf dient te downloaden via de gemeentelijke website of het belastingkantoor waar de gemeente zaken aan heeft uitbesteed.

Redenen voor een succesvol bezwaarschrift

De vergelijkingspanden met uw woning is een belangrijke basis om tot een juiste WOZ-waarde te komen. Stel dat u een sober onderhouden woning hebt en die van het vergelijkingspand is uitgebouwd en zeer luxueus afgewerkt dan is dit van invloed op de waarde van uw woning. De onderstaande motivatie kunt u mogelijk als leidraad hanteren bij het opstellen van een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde :

  • Controleer de zogeheten objectkenmerken zoals de inhoud van uw woning of de woonoppervlakte. Op het moment dat de gemeente foutieve gegevens als uitgangspunt hanteert dan is de vastgestelde WOZ-waarde uiteindelijk ook onjuist. Hier geldt het principe van garbage in, garbage out.
  • Is er sprake van een juiste objectafbakening. Hoort uw garage bijvoorbeeld wel bij de woning of dient een woning met zelfstandige woongedeeltes ook als één geheel te worden bepaald? De wet heeft hier een duidelijke omschrijving voor.
  • Daarnaast speelt de omgeving van uw woning een rol bij het bepalen van de waarde. Is uw woning naast een snelweg of kerkhof gelegen dan heeft dit effect op de waarde. De bijgevoegde omgevingsfactoren kunnen ook van invloed zijn. Deze lijst is niet volledig omdat iedere situatie uniek is en de rechtspraak zich continue blijft ontwikkelen.
    • Een UMTS-mast.
    • Overlast van geparkeerde auto’s.
    • Windmolens vanwege de slagschaduw of geluidsoverlast.
    • Onzekerheid voor het uitvoeren van bouwplannen.
    • Een ongunstige ligging vanwege een belemmerd uitzicht.
    • Lawaaiige buren of huisdieren.
    • Gebruik buurpand, denk hierbij aan gebruik door een buurpand als nachtclub, zorginstelling voor de opvang van psychiatrische patiënten et cetera.
  • De koopprijs van uw woning is ook erg bepalend en wordt vaak in het jaar van aankoop als uitgangspunt genomen.
  • Valt uw woning in een nieuw bestemmingsplan dan heeft dit ook effect op de waarde. Stel dat er naast uw woning een industrieterrein komt, dan heeft dit uiteraard een effect. Deze toekomstige ontwikkeling mag dus ook meegenomen worden in de waardering.
  • U kunt besluiten een contra taxatie te laten verrichten en dit taxatierapport mee te sturen met het bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.
  • Ook de matige of slechte onderhoudssituatie van uw woning is een valide argument om te gebruiken in uw bezwaarschrift. Bent u van plan om te renoveren en beschikt u in dit kader over offertes sluit deze gerust bij om uw bezwaarschrift zo goed als mogelijk te onderbouwen.
  • Beschikt uw woning over asbest? Ook dit is een zogeheten waardedrukkende factor.
  • U kunt ook besluiten uw energielabel te betrekken in het bezwaarschrift. Vooral indien u een ongunstig energielabel hebt is dit als een onzuinige woning betekent dit vaak dat isoleren maatregelen zoals dubbel glas in uw woning ontbreken.

Wanneer hoor ik iets over een ingediend bezwaarschrift

Uw gemeente heeft wettelijk de mogelijkheid om hier bijna een heel jaar over te doen. Het kan dus betekenen dat u maanden niets hoort van uw gemeente. In de praktijk zien we ook dat sommige gemeenten hier daadwerkelijk een volledig jaar de tijd voor nemen.

Eisen bezwaarschrift

Naast het feit dat u binnen 6 weken bezwaar dient in te stellen dient het bezwaarschrift ook uw naam, adresgegevens, aanslagnummer, adres object WOZ-waarde en de WOZ-waarde te bevatten. Vergeet ook niet het bezwaarschrift te ondertekenen. Het is een formeel document. Sommige gemeenten staan het toe dat u digitaal bezwaar kunt maken met behulp van uw Digid inloggegevens.

Ook kunt u besluiten om een zogeheten proforma bezwaarschrift in te dienen. Dit kunt u doen op het moment dat u meer tijd nodig hebt om uw bezwaarschrift inhoudelijk vorm te geven. De gemeente vertrekt u dan middels een brief een nieuwe uiterste termijn om uw inhoudelijk bezwaarschrift in te dienen.

Zelf heeft de gemeente tot het einde van het kalenderjaar de gelegenheid om uw bezwaarschrift af te handelen.

Kostenvergoeding bezwaarschrift WOZ-waarde

Op het moment dat u een deskundige inhuurt om uw bezwaarschrift in te dienen, en de WOZ-waarde blijkt onjuist te zijn, dan komt u in aanmerking voor een kostenvergoeding vanuit de gemeente om deze firma of persoon te voldoen. Dient u zelf een bezwaarschrift in dan ontvangt u geen kostenvergoeding.

Heeft u twijfels over uw WOZ-waarde, stuur ons gerust een bericht samen met de aanslag. Een kosteloze check is dan mogelijk en indien nodig kunnen wij namens u een bezwaarschrift indienen binnen de bezwaartermijn van zes weken!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

ontslag hoofdelijke aansprakelijkheidOfferte aanvragen?

Bent u uit elkaar en dient uw ex uit de hypotheekakte? Of wenst u zelf uit de hypotheekakte geschrapt te worden. Dan heeft u te maken met ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’.

Dit is een juridische term, daar zullen we u niet te lang mee lastigvallen. Neem gewoon via de mail, telefoon of chat contact met ons op. Dan leggen we u graag uit wat we nodig hebben om dit te ‘cheffen’ voor u.

Ervaring van Saskia die is gescheiden met behulp van Cournot Adviseurs
De adviseur heeft me bij het regelen van de hypotheek na mijn scheiding geweldig geholpen. Nadat de scheiding ingezet zou worden, kon ik direct op een informerend gesprek. Zeer flexibel, denkt breed met je mee, en geeft tussendoor ook advies over andere dingen die bij een scheiding georganiseerd moeten worden. Hij heeft zeer deskundig een financieringsplan opgesteld. Was best complex, variabel inkomen als aandeelhouder bij een adviesbureau en daarnaast ook nog financiële ondersteuning via familie-constructie. Bij de adviseur ben je in goede handen als het standaard of complex wordt. Je weet dat het goed georganiseerd wordt. | Beoordeling via Advieskeuze
Ervaring van een klant met hoofdelijk ontslag
  Ik ben zeer prettig en goed geholpen bij alles omtrent hoofdelijk ontslag van mijn ex-partner van de hypotheek. Van A tm Z is overal bij geholpen. Onbeperkt antwoord op al mijn vragen. Nooit verrassingen, alles klopte tm het tekenen bij de Notaris. | Beoordeling via Advieskeuze

Een beschrijving van het proces

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, hoe werkt dat nu precies? Indien jullie samen een huis bezitten met een gezamenlijke hypotheek en jullie gaan uit elkaar kan er sprake van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn. Deze situatie komt voor bij een echtscheiding of relatiebreuk waarbij één van beiden de woning met hypotheek wenst over te nemen. 

Hoewel het makkelijk klinkt om één partij te verwijderen uit de hypotheekakte is dit een bewerkelijk proces. In sommige gevallen is het compleet afsluiten van een nieuwe hypotheek eenvoudiger en sneller geregeld. Het komt soms voor dat een procedure tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid maanden in beslag neemt. Een juiste en complete voorbereiding kan de doorlooptijd aanzienlijk versnellen.

Hoe u zelf een goede voorbereiding van dit proces ter hand kunt nemen valt in het artikel te lezen. We gaan in dit artikel uit van de meest voorkomende situatie en dat is dat iemand op fiftyfifty basis de woning bezit.

Betaalbaarheid woonlasten hypotheek

De bank of geldverstrekker gaat namelijk beoordelen of de achterblijvende partner voldoende inkomen heeft om de lasten van de hypotheek te dragen. Het is namelijk zo dat u samen ‘hoofdelijk aansprakelijk’ bent voor het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Na het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heeft de bank alleen nog de achterblijvende partner om de vordering te verhalen indien de maandelijkse betalingen uitblijven.

Is alimentatie van invloed op de mogelijkheid tot hoofdelijk ontslag?
Op het moment dat u partneralimentatie dient te betalen is dit van invloed op de maximale hypotheek. Deze daalt hierdoor. Betaalt u kinderalimentatie dan is dit niet van invloed op de hoogte van de hypotheek.

Bij het beoordelen van de aanvraag voor hoofdelijk ontslag wordt met partneralimentatie rekening gehouden.

Wat zijn de kosten voor een procedure hoofdelijk ontslag?
U krijgt in de meeste gevallen te maken met de volgende partijen : notaris, hypotheekadviseur, geldverstrekker en taxateur.

De kosten voor een online notaris zijn vanaf € 575, een hypotheekadviseur betaalt u gemiddeld € 1.500 en de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van € 225. Een taxatierapport kost gemiddeld zo’n € 475.

Dit zijn gemiddelde bedragen en vraag altijd een prijsopgave op. De kosten van het hypotheekadvies en de taxatie zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar.

Is hoofdelijk ontslag uit de hypotheek alleen voor gehuwden?
Nee. Als u samenwonend bent (geweest) is ook deze procedure nodig om onder het hypotheekcontract uit te komen. U bent samen verantwoordelijkheid voor het terugbetalen van de hypotheek en daarom is ook voor samenwoners deze procedure noodzakelijk.
Ik heb al een echtscheidingsconvenant, waarom moet ik nog een akte van verdeling?
De bank heeft eigenlijk geen boodschap aan de afspraken die u onderling maakt. Zij zijn met u destijds overeengekomen dat u samen het risico van de hypotheek neemt en houden u aan die afspraken. Tenzij u daar vanaf wenst middels de procedure tot hoofdelijk ontslag.

Een echtscheidingsconvenant ziet toe op de afspraken die u met uw ex-partner maakt, alleen zegt niets over de afspraken met de bank.

Doorlooptijd proces van procedure hoofdelijk ontslag hypotheek

Gemiddeld kan een proces binnen 4 tot 10 weken geregeld zijn. Dat hangt mede af van de volgende factoren :

  • Zijn de afspraken tussen u en uw ex-partner duidelijk en bindend vastgelegd;
  • Is de notaris flexibel in het meewerken, vraag bij het vergelijken van notarisoffertes ook naar de verwerkingstijd;
  • Met welke geldverstrekker heeft u te maken? Is dit een Nederlandse geldverstrekker met eigen serviceorganisatie of een zogeheten schaduwbank die met externe serviceproviders werkt. De laatste variant levert veel vertraging op;
  • Dient de woning nog getaxeerd te worden of is er op voorhand al overeenstemming over de waarde van de gezamenlijke woning.

Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten?

Eigenlijk zijn er twee opties om de hypotheek op één naam te krijgen. De eerste optie is om de ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan. Dit noemen we dus de procedure voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

De andere oplossing om de hypotheek op uw naam te krijgen is om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Daarmee krijgt u tevens de mogelijkheid om uw rentecontract te verbeteren. Als u nu een hypotheekrente van 4% hebt afgesproken en u wenst de hypotheek over te sluiten naar de huidige lagere marktrente van bijvoorbeeld 2% bespaart u ook meteen op uw maandlasten.

Wenst u meer informatie over het oversluiten van uw hypotheek dan leest u in dit artikel meer over dit onderwerp.

Werkwijze procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Zodra u of de vertrekkende partner van plan is om de woning en hypotheek over te nemen kunnen wij u begeleiden. Ook vaak al in de fase voorafgaand aan deze keuze.

De volgende stappen in de procedure van hoofdelijk ontslag volgen we dan :

  • Inventarisatie van uw wensen en informatie over reeds lopende financiële producten;
  • Haalbaarheids- en besparingsanalyse overnemen hypotheek of afsluiten geheel nieuwe hypotheek;
  • Terugkoppeling van deze uitkomst middels een adviesgesprek;
  • Hierna maken we afspraken over de uitvoering van de eventuele adviesopdracht. Dit is maatwerk en afhankelijk van uw keuzes spreken we een vast tarief af.

Op voorhand weet u wat de kosten zijn en blijkt het toch niet mogelijk zijn om de hypotheek af te sluiten of over te nemen heeft u geen advieskosten. Wij werken op basis van no cure no pay.

Stappenplan ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

  • 1

    Telefonische inventarisatie

  • 2

    Persoonlijk adviesgesprek

  • 3

    Aanbod geldverstrekker bespreken

  • 4

    Beoordeling ontslag hypotheekakte

  • 5

    Afronding bij de notaris

Hoe kan ik mij voorbereiden op de procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid?

Met deze checklist kunt u documenten verzamelen die nodig zijn om het kennismakingsgesprek met een hypotheekadviseur of financieel planner goed in te gaan. Des te meer informatie er is, des te concreter de informatievoorziening tijdens het gesprek kan worden.

Belastingdienst aandachtspunten

Naast de punten die voor u belangrijk zijn bij de scheiding, heeft de Belastingdienst ook ‘wensen’. Dit wensenpakket is gebaseerd op wetgeving, maar ook op basis van praktijkervaring door de inspecteurs. De Belastingdienst heeft de fiscale aandachtspunten in een handig overzicht opgenomen. Met deze informatie kunt u zich ook voorbereiden op de belastingaangifte na uw scheiding.

Afzonderlijk of samen aangifte doen

Op het moment dat u gaat scheiden heeft u een periode van overlap en heeft u nog met elkaar te maken. Bijvoorbeeld omdat er gezamenlijke aftrekposten zijn. De Belastingdienst doet de volgende aanbevelingen over het doen van aangifte in het scheidingsjaar :

  • Er worden minder fouten gemaakt bij een gezamenlijke belastingaangifte;
  • De verdeling van vrije aftrekposten kunt u vastleggen in het echtscheidingsconvenant;
  • Afspraken over het resultaat van de belastingaangifte kunt u beter ook vastleggen, wie ontvangt of betaalt de bedragen als gevolg van de aangifte.

Partneralimentatie

De Belastingdienst kijkt vooral naar de werkelijke betaalde partneralimentatie in plaats van de overeengekomen bedragen. U mag dus enkel de partneralimentatie aftrekken die u ook daadwerkelijk hebt voldaan aan uw ex-partner. Bovendien tellen ook mee de bedragen die u verrekend hebt.

Ontvangt u partneralimentatie, dan dient u ook de bedragen aan te geven die u zou kunnen incasseren en eveneens de verrekende bedragen.

Schenkbelasting en echtscheidingsconvenant

Indien er sprake is van overbedeling en dit bedrag wordt kwijtgescholden, dan kan er sprake van schenkbelasting zijn. De Belastingdienst adviseert om bij zo’n situatie rekening te houden in het echtscheidingsconvenant teneinde verrassingen te voorkomen.

Huurtoeslag en hypotheek

Het komt soms voor dat iemand huurtoeslag aanvraagt en nog een woning met hypotheek op zijn of haar neem heeft staan. Ook dan is de Belastingdienst bevoegd om uw aanvraag tot huurtoeslag te weigeren. Dit kan een extra reden zijn om snel te worden ontslagen uit de hypotheek en eigendom van de woning.

De reden dat de Belastingdienst checkt of u nog een woning bezit hangt samen met eventueel vermogen dat aan deze woning en hypotheek zit.

Waardering van de gezamenlijke woning

De eerste stap in het proces is het bepalen van de waarde van de woning en eventueel gekoppelde aflosproducten. Indien u samen de echtscheiding regelt en op goede voet overleg kunt voeren mag u samen tot een waarde van de woning komen. U kunt hierbij vertrekken vanuit verkoopprijzen van woningen uit uw straat of buurt of zelfs aanknopen bij de WOZ-waarde. Het gaat er uiteindelijk om of u een realistische waarde kunt bepalen.

Hier ontstaan vaak tegengestelde belangen. Immers, de partner die de woning verlaat heeft belang bij een zo hoog mogelijke waarde en de partner die achterblijft wil als ‘koper’ vaak de meest gunstige prijs betalen. Het komt voor dat u hier samen niet meer uitkomt en een deskundige wenst in te huren. In sommige samenlevingsovereenkomsten zijn hier al afspraken over gemaakt zodat u deze afspraken erbij kunt nemen.

U kunt besluiten om gezamenlijk één taxateur aan te wijzen of meerdere makelaars of taxateurs een waardebepaling te vragen en de gemiddelde uitkomst van deze waardebepalingen als uitgangspunt te nemen. Vaak is het verstandig om een taxatierapport uit te laten brengen. De meeste geldverstrekkers wensen toch inzage te hebben in de waarde van uw woning op het moment dat men de hypotheekaanvraag gaat beoordelen.

Voorbeeld akte van verdeling

Op het moment dat u gezamenlijk de prijs hebt bepaald voor het over te kopen bedrag legt u deze afspraken vast in een akte van verdeling. Immers, de achterblijvende partner dient de andere helft van de woning nog te kopen.

Van klanten krijgen wij vaak de vraag waarom een akte van verdeling nog nodig is als er reeds een echtscheidingsconvenant is. In het echtscheidingsconvenant maakt u ook nog andere afspraken rondom uw echtscheiding en bezittingen en spreekt u het voornemen uit wie de woning gaat overnemen. Daarmee is de overdracht van de woning namelijk nog geen feit, dat kan uitsluitend een notaris regelen. Het echtscheidingsconvenant wordt ook nog getoetst door de rechtbank waardoor dit document eerder in het proces ontstaat. De akte van verdeling ziet uitsluitend toe op de formele overdracht van het over te kopen deel van de woning. Kortom een echtscheidingsconvenant is niet gelijk aan een akte van verdeling en beide documenten zijn noodzakelijk.

Overigens is een echtscheidingsconvenant alleen aan de orde bij een echtscheiding en niet bij een relatiebreuk indien u als samenwoners de woning hebt gekocht.

Onderstaand treft u een voorbeeld van een akte van verdeling aan. U kunt lezen dat het een juridisch document is waarin de afspraken over het einde van uw relatie en de overname van de woning met hypotheek is geregeld. De notaris bekrachtigd dit document na goedkeuring door de geldverstrekker :

Akte van verdeling online notaris

Zoals hiervoor al te lezen is dient u te beschikken over een akte van verdeling om de hypotheek op 1 naam te krijgen. U kunt hiervoor een lokale notaris kiezen, maar dit proces kan tegenwoordig ook grotendeels online geregeld worden door een internetnotaris. Eén van de partijen dient alsnog te verschijnen tijdens het ondertekenen van de akte van verdeling. De tarieven zijn vaak vriendelijker. In 2019 is de voordeligste internetnotaris voor een akte van verdeling € 575.

Voor een online proces van de akte van verdeling dient uw aanvraag te voldoen aan de volgende eisen :

  • U woont beiden in Nederland en de te verdelen woning is in Nederland gelegen;
  • U hebt bindende afspraken met elkaar gemaakt over de verdeling van de hypotheek en de verbonden producten;
  • Er is geen sprake van : faillissement, surseance van betaling of onder curatele stelling;
  • Er liggen beslagen op de woning;
  • U beheerst de Nederlandse taal zowel schriftelijk als mondeling;
  • Daarnaast beschikt u over een emailadres omdat de communicatie veelal digitaal verloopt.

Overwaarde van de woning

Op het moment dat de uitkomst van de taxatie of waardebepaling bekend is ontstaat er overwaarde of onderwaarde. Van overwaarde is sprake indien de waarde van de woning hoger is dan de openstaande hypotheek. Van onderwaarde is sprake indien de situatie omgekeerd is en de hypotheek hoger is dan de getaxeerde waarde.

Blijkt dat er sprake van overwaarde is en u als achterblijvende partner uw ex dient uit te kopen dan kunt u dit betalen vanuit spaargeld of door middel van een verhoging van de hypotheek. Op het moment dat u de hypotheek wenst te verhogen dient u sowieso de waarde van de woning te laten taxeren. Deze taxatiewaarde kan overigens ook afwijken van de eerder samen vastgestelde waarde. De bank neemt beide waardes in behandeling en beoordeelt de zaak individueel.

Onderwaarde en restschuld

Blijkt dat er sprake van onderwaarde is dan ontstaat er op dat moment een restschuld. U mag gezamenlijk afspraken maken over het afkopen van gekoppelde aflossingsproducten zoals een spaarhypotheek, spaarhypotheek of kapitaalverzekering. Per saldo bent u, indien er geen andere afspraken zijn gemaakt, gezamenlijk verantwoordelijk voor deze restschuld.

In de meeste gevallen geeft de vertrekkende partner een vergoeding aan de overnemende partner voor zijn of haar aandeel in de onderwaarde.

Bestaande hypotheek

Uw bestaande hypotheek bezit u gezamenlijk en bij de situatie van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijven de meeste afspraken met de bank of geldverstrekker in stand. Zo sluiten de meeste geldverstrekkers in hun voorwaarden uit dat u een nieuw rentecontract kunt afsluiten, maar bent u verplicht om het bestaande rentecontract uit te dienen. Tenzij u dit wenst af te kopen met een eventuele boeterente.

Uw bestaande hypotheek bestaat ook uit een aflossingsvorm, tenzij u een volledig aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Indien u een aflossingsproduct gekoppeld hebt aan uw hypotheek dient u hierover afspraken te maken in het echtscheidingsconvenant. In ieder geval hebt u recht op de helft van de waarde van dit product. In sommige gevallen kan de vertrekkende partner dit product ook nog fiscaal geruisloos voortzetten en koppelen aan een nieuwe hypotheek.

De spelregels wat u precies kunt doen met het aflossingsproduct hangt ook samen met het acceptatiebeleid van de bank of geldverstrekker, de regels rondom NHG en de Belastingdienst.

Welke keuzes zijn er rondom aflosproducten van uw hypotheek?

We gaan van de situatie uit dat u nu beschikt over een spaarverzekering (spaarhypotheek) of een bankspaarrekening (bankspaarhypotheek). Dit zijn de meest voorkomende aflosproducten van de laatste jaren. In de jaren negentig werden er ook veel kapitaalverzekeringen verkocht. Nu zijn deze ook wel beter bekend onder de noemer woekerpolis.

Bij het afsluiten van deze hypotheekvormen heeft u, als het goed is, een bewuste keuze gemaakt of de polis in box 1 of box 3 opbouwt. Het verschil tussen deze twee keuzes is fiscaal gedreven. Een opbouw in box 1 betekent dat u over de waarde van het product gedurende de looptijd geen vermogensrendementsheffing hoeft te betalen, en de uitkering alleen onbelast kunt gebruiken voor het aflossen van een zogeheten eigenwoningschuld. Heeft u er destijds voor gekozen om in box 3 op te bouwen dan heeft u de vrijheid om de uitkering te gebruiken voor andere doelen dan de eigenwoningschuld. De waarde van het product telt dan wel jaarlijks mee voor de bepaling van uw vermogen in box 3.

Om het niet te ingewikkeld te maken gaan we uit van de meest voorkomende situatie in de voorbeelden hieronder. Namelijk een aflosproduct met een spaardeel in box 1.

Splitsen

Indien u hebt afgesproken om de waarde van het aflosproduct te splitsen is dit een kwestie van voorleggen aan de geldverstrekker. Op voorhand is namelijk niet te zeggen of de geldverstrekker dit verzoek zal honoreren. Dit maakt onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Zo kan een geldverstrekker van mening zijn het nodig is om de complete waarde van het aflosproduct gekoppeld te houden aan de hypotheek. In zo’n situatie kunt u besluiten om de vertrekkende partner de waarde te vergoeden met uw spaargeld of uit te ruilen tegen andere waardevolle zaken. Dit zijn typisch afspraken die u kunt vastleggen in een echtscheidingsconvenant. Samenwoners mogen dit onderling regelen hoe ze zaken verdelen.

Het nadeel bij een vergoeding voor de waarde uit te keren is dat u als vertrekkende partner het aflosproduct niet kunt voortzetten met een nieuwe hypotheek. In sommige gevallen heeft een vertrekkende partner daar ook geen goed gevoel bij en wenst men liever een nieuwe frisse start te maken. Financieel hoeft dit niet altijd de meest gunstigste keuze te zijn.

Stopzetten

De meest radicale keuze is om te stoppen met het aflosproduct. Wel dient u dan de waarde te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Ook hier geldt weer dat de geldverstrekker een stem in het proces heeft. Vindt deze bijvoorbeeld dat uw inkomen als achterblijvende partner te laag is voor de openstaande hoofdsom dan kan men soms het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid alleen verstrekken indien u tot stoppen van het aflosproduct overgaat.

U dient dan alsnog een afspraak met de vertrekkende partner te maken over het saldo dat vrijkomt.

De keuzes die hier te maken zijn hangen dus niet alleen vast aan uw eigen wensen op dit punt. Wij kunnen u bijstaan in het uitzoeken van de verschillende opties en het regelen ervan.

Hoe beoordeelt een bank of u in aanmerking komt voor de hypotheek?

Gelukkig is er bij deze situatie meer ruimte voor maatwerk bij de meeste geldverstrekkers. Zo dient een bank of geldverstrekker zorgvuldig te beoordelen of er een mogelijkheid is om de hypotheek te behouden met het oog op het voorkomen van een executieverkoop. In zo’n situatie bent u namelijk een stuk slechter af en heeft u geen woonruimte meer.

Zo kunnen wij de hypotheekaanvraag begeleiden en een persoonlijke toelichting schrijven die uitgaat van uw werkelijke lasten en inkomen.

Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in uw financiële positie. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk en kunt u zelf al voorbereiden indien u te maken krijgt met deze situatie :

  • Wat is de ontwikkeling van uw (spaar) vermogen van de laatste jaren?
  • Bent u aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen?
  • Heeft u geen kredieten afgesloten (stapelen) de laatste tijd?
  • Waarom bent u zelf van mening dat u de lasten kunt betalen. Dit is een vormvrije tekst.

NHG beheertoets

Omdat de banken onderling hebben afgesproken dat woningbehoud een belangrijk punt is zijn de regels iets ruimer. Het is hierdoor iets makkelijker om een bestaande hypotheek te behouden dan een compleet nieuwe hypotheek af te sluiten. Meer informatie hierover valt in dit artikel te lezen over behoud in combinatie met NHG en een hypotheek.

Hypotheek en woning aanhouden als onverdeelde boedel

Mocht het niet lukken om de hypotheek over te nemen kunt u ook kiezen om voorlopig de hypotheek en woning onverdeeld te laten. In veel situaties is dit om de kinderen in de huidige vertrouwde omgeving blijvend op te laten groeien. Ook kwam het tijdens de kredietcrisis voor om betere tijden af te wachten om een restschuld te vermijden.

Ongeacht de motivatie is het aan te raden om duidelijke afspraken te maken over deze periode van onverdeeldheid. Over de volgende onderwerpen zou u afspraken kunnen maken :

  • Welke keuzes worden er gemaakt dienen te worden met betrekking tot verlenging van de rentevaste periode of wetswijzigingen aangaande hypotheken.
  • Wie draagt de kosten van het onderhoud aan de woning;
  • Wie mag er in de woning blijven wonen en tegen welke vergoeding;
  • Recht van eerste koop als één van jullie beiden de woning toch in de toekomst wenst over te nemen (tegen een vooraf overeengekomen waarde of waarderingsmethode);
  • Afspraken over een toekomstige verkoop, zoals de keuze van de verkopend makelaar en praktische zaken wie de bezichtigingen doet en de woning opruimt et cetera.

Maakt u geen afspraken over de verdeling van de lasten dan schrijft de wet voor dat de kosten voor gescheiden partners door ieder voor de helft worden voldaan. Ongeacht wie er in de woning woont. Dit zegt niets over de afspraken tussen u en de bank. U mag hier samen afwijkende afspraken over maken, alleen de bank gaat voor op deze afspraken bij betalingsproblemen.

De wettelijke verdelingsregel geldt overigens alleen voor de eigenaarslasten. De gebruikerslasten, zoals gas/water/licht zijn voor rekening van de bewonende partner.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek met NHG

Als u reeds een hypotheek met NHG hebt ontstaat er een nieuwe dynamiek. De stichting achter NHG heeft namelijk ook regels opgesteld die een rol spelen indien u te maken hebt met een restschuld. In sommige situaties komt u in aanmerking voor kwijtschelding van deze restschuld. Echter dan dient geen van beide partners de woning alleen te kunnen betalen. U dient dan verplicht mee te werken aan de zogeheten Inkomens- en Vermogenstoets.

De geldverstrekker mag in een dergelijke situatie de hypotheek met NHG voortzetten met u of uw nieuwe partner. In deze laatste situatie wordt er een nieuwe geldnemer toegevoegd. Dan dient voldaan te worden aan de NHG-normen van het moment van aanvraag. De nieuwe partner dient dan tevens eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner te worden. Er is niet opnieuw de premie van 1% voor NHG van toepassing.

Middels bijgevoegd schema is te lezen hoe de procedure verloopt bij een relatiebreuk indien u een hypotheek met NHG hebt.

Levensverzekering en hoofdelijk ontslag

Bij het afsluiten van uw hypotheek kan de geldverstrekker de verplichting hebben opgelegd voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. In de volksmond een levensverzekering genoemd.

De regel is meestal dat een levensverzekering verplicht is voor het bedrag dat boven de 80% van de waarde van de woning wordt geleend. Dat risico van minimaal 20% wenst de bank afgedekt te hebben indien u voortijdig komt te overlijden. De minimale looptijd is meestal 10 jaar.

Zodra u met een echtscheiding te maken krijgt en met de procedure van hoofdelijk ontslag ontkomt u er niet aan om ook over de levensverzekering na te denken. Meestal is de oplossing om de oude levensverzekering te beëindigen en een nieuwe af te sluiten die past bij uw nieuwe situatie. Immers, blijft de oude verzekering doorlopen dan ontvangt uw ex-partner mogelijk nog een uitkering vanuit deze levensverzekering.

Er kan nog en waarde in de polis aanwezig zijn. Ook dan dient u stil te staan bij dit onderwerp en afspraken over de verdeling te maken.

Ook kunt u te maken hebben met gewijzigde gezondheidsomstandigheden. Blijkt u moeilijker in aanmerking te komen voor een nieuwe levensverzekering dan zou u de polis van de bestaande levensverzekering kunnen redigeren.

Scheiden en de overlijdensrisicoverzekering

Bij het aanvragen van een overlijdensrisicoverzekering dient u een begunstigde op te nemen. Vaak is dit de echtgenoot of echtgenote. Ook komt het voor dat de begunstiging op naam van een persoon is en niet gekozen is voor de omschrijving echtgenoot of echtgenote. Hierdoor kan een ongewenste situatie ontstaan bij een eventueel overlijden.

Bijvoorbeeld als u bent gescheiden en hertrouwd en u komt te overlijden. Stel dat u als begunstigde uw voormalige echtgenoot als echtgenote persoonlijk als begunstigde hebt genoemd gaat de uitkering vanuit de overlijdensrisicoverzekering ook daadwerkelijk naar deze persoon.

Als dit niet uw bedoeling is dan is het noodzakelijk om uw verzekeringspolis te laten aanpassen.

Mocht u besluiten de overlijdensrisicoverzekering af te kopen dan kan er nog sprake van een afkoopwaarde zijn. Dat is ook het geval bij een overlijdensrisicoverzekering. Vooral bij oudere levensverzekeringen kan dit bedrag behoorlijk open. In sommige situaties kunt u daar de kosten van de procedure voor het overnemen van de hypotheek van voldoen.

Dient mijn ex mee te werken aan het verzoek tot hoofdelijk ontslag?

Heeft u te maken met een situatie waarbij uw ex partner weigert mee te werken aan het verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte dan is dit een lastige situatie. Wettelijk is er geen dwangmiddel om medewerking af te dwingen. Wil uw ex partner niet meewerken dan is een juridische procedure een mogelijke oplossing, maar zelfs die route is geen garantie voor succes. De rechter neemt de belangen van alle partijen in overweging en een gedwongen verhuizing is vaak geen optie.

Het is altijd verstandig om in het echtscheidingsconvenant een duidelijke afspraak op te nemen over de wijze van toedeling van de gezamenlijke woning. Ook raden wij u ten zeerste aan om een termijn hierover af te spreken. In de praktijk is dit vaak een heikel gespreksonderwerp wat makkelijk doorgeschoven kan worden.

Toch is het verstandig om wel door te praten over dit onderwerp en hier duidelijke afspraken over te maken. Zo voorkomt u een situatie waarbij u als vertrekkende partner geparkeerd staat voor een lange periode. Immers als uw ex partner geen mogelijkheid heeft om de hypotheek op zijn of haar naam te krijgen en u geen verdere afspraken gemaakt hebt over de verkoop van de woning ontstaat er een lastige situatie.

Recente uitspraak

Recent heeft de Rechtbank Rotterdam beslist in een zaak waarbij twee ex partners sinds 2006 gescheiden zijn en mevrouw nog steeds in de hypotheekakte stond. Dit vond zij niet wenselijk en wil ontslagen worden uit de hypotheekakte of dat de voormalige woning zou worden verkocht. De rechter heeft duidelijk beslist dat dit geen redelijk en billijk verzoek was en heeft deze mevrouw zelfs verplicht om € 1.787 aan kosten te vergoeden voor de juridische procedure.

Zelfs een scheiding waarin partners sinds 2006 uit elkaar zijn is geen reden voor de rechter om de man te dwingen de woning te verkopen. De vrouw in kwestie is dus geheel afhankelijk van de grillen van haar ex man en pas als de woning is verkocht en de hypotheek is afgelost is zij vrij van alle risico’s rondom de hypotheek.

Wel dient de partner die de hypotheek wenst over te nemen zijn of haar best te doen om de hypotheek op één naam te krijgen. In een andere zaak waarbij twee voormalige gehuwden proberen afspraken over de woning te maken is de Rechtbank Rotterdam onverbiddelijk. Deze uitspraak dateert van 30 mei 2018 en is redelijk recent. Daar staat de rechter wel toe dat de woning wordt verkocht. De man is inmiddels werkloos geraakt en betaalt de hypotheeklasten niet meer. Dat is een overduidelijke situatie waarbij de rechter het belang van de vrouw laat voorgaan.

Om dergelijke problemen te voorkomen is het verstandig om tijdens de echtscheidingsprocedure al duidelijkheid te hebben over de haalbaarheid. Dit is namelijk met een quickscan voor een hypotheekadviseur relatief snel te bepalen. Dan weten beide partijen met grote mate van zekerheid waar ze, voorafgaand aan het indienen van het echtscheidingsverzoek, aan toe zijn en valt er ook een plan B te bepalen.

Blijkt dat het overnemen van de hypotheek door u of uw ex partner niet haalbaar is hoeft deze optie niet verder onderzocht te worden en kan er gesproken worden over verkoop van de gezamenlijke woning. Dat maakt de verdere procedure dan duidelijker.

Dient mijn ex-partner mee te betalen aan de boeterente?

Indien u een nieuwe hypotheek wenst af te sluiten of uw bestaande hypotheek wenst over te sluiten dient u de afspraken uit het oude hypotheekcontract in acht te nemen. Stel dat de rente nog enkele jaren vaststaat is het mogelijk dat u een boeterente dient te betalen.

Is mijn ex dan ook verplicht mee te betalen aan het vergoeden van deze boeterente? U gaat de nieuwe hypotheek alleen aan is uw wens en u kunt uw ex niet dwingen hieraan bij te dragen. Tenzij u hier afspraken over maakt. Dat mag u samen afspreken en vastleggen.

Een argument wat spreekt voor een bijdrage is dat de kosten bij verkoop van de woning ook gedeeld zullen worden. Mogelijk is uw ex-partner gevoelig voor een dergelijk idee en wenst deze een deel van de boeterente te vergoeden.

Wie betaalt de kosten van de akte van verdeling?

Dat is een vraag die vaak gesteld wordt. De wet bepaalt overigens niets over wie deze kosten dient te betalen. Daar dient u zelf afspraken over te maken. De meest gehanteerde afspraak is dat ieder de helft van de kosten draagt.

U kunt overigens op voorhand afspraken maken over de kosten van de verdeling in uw samenlevingsovereenkomst. In de praktijk zien we dat hier nauwelijks afspraken over worden gemaakt, alleen het levert op het moment van uw relatiebreuk veel onenigheid op. Als duidelijk is wie verantwoordelijk is voor deze kosten hoeft u daar niet langer over na te denken.

Onder de kosten van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vallen ook de kosten van het hypotheekadvies en de bank om de hypotheek op één naam te zetten.

Echtscheiding en krediet

Bent u tijdens uw huwelijk een doorlopend krediet of persoonlijke lening aangegaan? In de meeste gevallen hebt u dan ook getekend voor de hoofdelijkheid. Dat betekent dat u, net als voor de hypotheek, ook na de scheiding verantwoordelijk blijft voor de verplichtingen uit dit krediet.

Maakt u in het echtscheidingsconvenant afspraken over deze kredieten dan is een opvolging van deze afspraken erg belangrijk. In veel situaties lukt het uw ex-partner niet om het krediet geheel op zijn of haar naam te krijgen. Als u dit laat lopen kan uw ex nog steeds geld opnemen uit dit krediet tot de limiet en betaalt u mee indien er betalingsproblemen ontstaan.

Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van het Kifid van 28 mei 2018. De twee voormalige echtelieden zijn in 2004 gescheiden. In 2016 krijgt de ex-partner betalingsproblemen en ABN Amro verhaalt deze betaling ook op de vrouw. Deze stelt dat de bank heropnamen had behoren te weigeren en wenst niet aansprakelijk te worden gehouden voor deze schuld. Toch gaat het Kifid niet mee in deze eisen en wijst de vordering af.

Regelt u de afhandeling van het ontslag uit de hoofdelijkheid van een krediet of hypotheek niet voldoende dan kunt u hier tot in lengte van jaren mee achtervolgd worden. Zo blijft bij een krediet dit zichtbaar in het BKR tot het is afgelost en hindert dit u mogelijk bij het kopen van een huis of aangaan van een nieuwe lening of private leaseovereenkomst.

Fiscale spelregels

Op het moment dat u besluit de andere helft van de woning over te kopen heeft u te maken met nieuwe fiscale spelregels. Tenminste indien uw oude hypotheek al bestond voor 2013. Een klein voorbeeld. Stel dat u samen met uw ex-partner een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 heeft en u wenst de helft van de woning over te kopen die een waarde van eveneens € 200.000 heeft. Dan mag uw nieuwe hypotheek nog slechts € 100.000 aflossingsvrij zijn om in aanmerking voor de renteaftrek te komen. De andere helft dient u ten minste annuïtair af te lossen.

U mag dan opnieuw 30 jaar de gelegenheid nemen om de hypotheek af te lossen en de rente af te trekken.

Ook bestaat er de zogeheten scheidingsregeling voor de aftrek van de hypotheekrente tijdens de scheidingsperiode. U mag 24 maanden lang de hypotheekrente nog in aftrek nemen als u de woning hebt verlaten en de rente hebt voldaan. Dit mag alleen gedurende de periode dat de woning niet daadwerkelijk is overgedragen en dus verdeeld.

Er zijn specifieke situaties denkbaar waarbij u de betaalde lasten mag aftrekken als betaalde alimentatie. Voor de ontvangende partner is dit dan belast als zijnde partneralimentatie. Dit is erg afhankelijk van de omstandigheden en uw persoonlijke situatie om daar stellige uitspraken over te doen.

Zijn de kosten fiscaal aftrekbaar voor hoofdelijk ontslag

De kosten die samenhangen met het wijzigen van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Aangezien u ook een deel van de woning overneemt van uw ex-partner komen hier ook kosten om de hoek kijken. De notaris brengt hier een tarief voor in rekening. Dit deel van de kosten is niet aftrekbaar omdat dit samenhangt met het verkrijgen van eigendom. Alleen de kosten voor het aanpassen van de hypotheek zijn aftrekbaar in uw jaarlijkse belastingaangifte.

Wenst u hulp bij het proces tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid? Tijdens een kosteloos kennismakingsgesprek kunnen wij u van relevante informatie voorzien.

Voorbereiding procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Wat kan ik zelf doen om mij goed voor te bereiden op deze procedure? Er komen veel zaken op u af bij het scheidingsproces. Hoewel de beslissing om te scheiden met veel emoties en impact gepaard gaat zit er ook een zakelijke kant aan een scheiding. Hierdoor kunt u gestructureerd een overzicht van uw financiële situatie in kaart brengen.

Wij raden aan om te beginnen met het verzamelen van de volgende documenten die handig kunnen zijn voor het bepalen van de marsroute :

  • Uw trouwakte  eventueel aangevuld met huwelijkse voorwaarden;
  • Samenlevingsovereenkomst indien u niet gehuwd bent;
  • De akte van geregistreerd partnerschap;
  • Een akte van erkenning van uw kinderen indien van toepassing;
  • Jaaropgaves van uw inkomen en financiële producten zoals een hypotheek;
  • De meest recente aangifte inkomstenbelasting;
  • Pensioenoverzichten van pensioenen opgebouwd tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap;
  • Overzichten van schulden en offertes van de destijds afgesloten hypotheek.

Loopt u vast bij het maken van afspraken of wenst u hulp bij het bepalen van de financiële haalbaarheid van uw wensen? In een dergelijke situatie kan een gespecialiseerd financieel adviseur van ons kantoor hulp bieden. Zo kunt u met een gerust hart onderbouwde keuzes maken tijdens de scheidingsprocedure.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Opmerkelijke juridische uitspraken rondom ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

In deze alinea kunt u lezen hoe de rechter of klachteninstituut Kifid omgaat met de belangen van personen rondom kwesties ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Obvion gedwongen mee te werken aan ontslaan hoofdelijke aansprakelijkheid vertrekkende partner | Kifid uitspraak 2018-394

In deze zaak wordt geldverstrekker Obvion gedwongen om mee te werken aan het ontslaan van een vrouw uit de hypotheekakte. Ondanks dat de man werkloos is en de hypotheeklasten amper kan betalen. Vreemd, was onze eerste gedachte.

De partners in kwestie waren sinds 2012 gescheiden en in 2016 is de vrouw in de schuldsanering gekomen. De man woonde met hun 2 kinderen in de woning. In 2016 meldt de curator van de vrouw zich bij de man met de eis om de woning in de verkoop te nemen of de hypotheek op zijn naam te zetten.

Obvion (onderdeel Rabobank) weigert medewerking te verlenen aan dit verzoek van de man om de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en heeft hiervoor de volgende argumenten aangedragen :

  • Er is een structureel probleem met het tijdig voldoen van de maandlasten en het laten vervallen van 1 schuldenaar brengt Obvion in een slechtere positie;
  • Het onderhoud aan de woning laat te wensen over waardoor Obvion aanstuurt op een gedwongen verkoop om de restschuld te beperken;
  • De draagkracht van meneer is onvoldoende om de hypotheeklasten te kunnen betalen.

Uiteindelijk beslist het Kifid in het voordeel van de man. Obvion dient de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en een gedwongen verkoop is niet aan de orde. Wel dient de man tijdig de verschuldigde hypotheeklasten te voldoen en de man dient de woning zodanig te onderhouden dat er geen waardedaling plaatsvindt.

Doorslaggevend is geweest dat de kinderen die bij de man wonen psychische problemen hebben. Zij zijn erg gebaat bij een stabiele woonomgeving en een gedwongen verkoop dan wel verhuizing zou een grote impact op hen hebben.

Deze uitspraak is tamelijk uniek, en duidelijk is dat ook bijzondere omstandigheden van invloed zijn op de beslissing om het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid toe te staan. Met deze uitspraak is het dus mogelijk om uw verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte te onderbouwen met extra argumenten.

Video met uitleg ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

 

aflossingsvrije hypotheek oversluitenTelefonisch consult?

 

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker is nog steeds goed mogelijk. De regels zijn sinds 1 januari 2013 flink aangescherpt, maar inmiddels begint er ook weer ruimte te ontstaan waardoor een bestaande aflossingsvrije hypotheek ook valt te verhuizen.

Zeker op dit moment blijkt het nog interessant om uw hypotheek eens onder de loep te nemen. De rente staat namelijk historisch laag en de trend is de laatste dagen dalend terwijl eerder een stijgende trend merkbaar was.

Geldt bij oversluiten het maximum van 100% van de woningwaarde?
Indien u de woning reeds bezit staan sommige geldverstrekkers het toe om tot 115% van de marktwaarde te lenen. Dat is dus 15% meer ten opzichte van het maximum bij het kopen van een woning.
Oversluiten naar NHG, opnieuw de premie van 1% betalen?
Deze premie dient helaas weer opnieuw betaalt te worden over de volledige hoofdsom, minus de opgebouwde verpande tegoeden. De regels van NHG staan het overigens wel toe om de premie niet opnieuw te laten betalen, alleen de geldverstrekkers kiezen hier niet voor.

Wat is er in 2013 verandert voor aflossingsvrije hypotheken

In 2013 is er nieuwe wetgeving ontstaan voor startende huizenkopers. Iedereen heeft vanaf dat moment recht op renteaftrek indien er ten minste annuïtair wordt afgelost met een hypotheek in maximaal 30 jaar. Dat betekent dat er geen recht op subsidie is indien u vanaf dat moment een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.

Er is wel sprake van overgangsrecht waardoor iedereen die voor 1 januari 2013 een hypotheek had deze mag oversluiten bij een andere geldverstrekker. Ook een interne oversluiting (bij de dezelfde geldverstrekker) is toegestaan. Het recht op renteaftrek blijft 30 jaar en wordt door deze overgangsregeling niet verlengd.

Nieuwe regels hypotheken vanaf 2013

 

Berekenen of het oversluiten van uw aflossingsvrije hypotheek slim is?

Hier kunt u zelf een indicatie krijgen of u kunt besparen op uw aflossingsvrije hypotheek. Ook vergelijkt u hier gelijk de laagste rente :



Standaard mag u tot 50% van de marktwaarde een aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Het klopt dat de meeste banken en geldverstrekkers maximaal 50% aflosvrij wensen te financieren. Toch zijn er uitzonderingen mogelijk. Zo is het bij Obvion mogelijk om tot 90% van de marktwaarde aflossingsvrij te financieren. In de praktijk merken wij vaak dat er sprake is van lullificatie over dit onderwerp, en dat de 50% regel in beton gegoten is. Zoals net gezegd is er dus volop ruimte voor uitzondering.

Aflossingsvrije hypotheek met NHG oversluiten

Overigens geldt dit uitsluitend voor hypotheken zonder NHG. Voor een aflossingsvrije hypotheek met NHG gelden de acceptatieregels van NHG en die zijn strenger en is het maximum van 50% van de woningwaarde als maximum wel van toepassing. Indien u op dit moment een groter deel aflossingsvrij heeft, dient het meerdere te worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Het is nog steeds goed mogelijk om te besparen op uw hypotheeklasten, ook als u het meerdere deel dient af te lossen. In het onderstaande rekenvoorbeeld treft u een situatie aan waarbij er een deel van de hypotheek omgezet wordt naar een lineaire hypotheek :

 

Rekenvoorbeeld
Huidige aflossingsvrije hypotheek € 290.000
Waarde van uw woning € 380.000
Huidig rentepercentage 4,5%
Jaarlijkse rente € 13.050
Nieuw aflossingsvrij hypotheekdeel € 190.000
* maximaal 50% van € 330.000
Lineaire hypotheek € 100.000
Nieuw rentepercentage 2,0%
Jaarlijkse rente lasten eerste periode € 5.800
Aflossing lineaire hypotheek 1e jaar € 3.333
€ 9.133
Totaal voordeel € 3.917

In het voorbeeld laten we de bijkomende kosten en belastingen achterwege voor de overzichtelijkheid. U dient voor een oversluiting ook kosten te maken voor een hypotheekadvies, taxatie en hypotheekakte. En vaak dient er ook een boeterente te worden betaald.

Kortom, het is geen probleem om deze hypotheek over te sluiten aangezien u voordeliger uit bent en er zelfs wordt afgelost. Dat is een mooie bijkomstigheid. Want er komt immers een moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. Dan stijgen uw lasten, maar door de aflossing heeft u dan al een buffer opgebouwd.

Welke banken en geldverstrekkers kennen een ruimere verstrekking voor aflossingsvrije hypotheken

In onderstaande opsomming valt te zien dat er circa 9 banken en geldverstrekkers zijn die ruimer omgaan met een hypotheekaanvraag voor een aflossingsvrije hypotheek :

Geldverstrekker Maximaal % aflossingsvrije hypotheek
ABN Amro 85%
BLG 66%
Centraal Beheer 80%
Florius 85%
Nationale Nederlanden 80%
NIBC Bank 65%
Obvion 90%
SNS Bank 66%
Woonfonds 80%

Schaduwbanken met laagste hypotheekrente

Uit bovenstaand overzicht kunt u opmaken dat hier geen budgetaanbieders in voorkomen. Deze aanbieders van hypotheken met de laagste hypotheekrente passen geen afwijking toe en zijn derhalve geen optie indien u meer dan 50% aflossingsvrij wenst te financieren.

Wel kan de uitkomst van de vergelijking van een hypotheek zijn dat de bank met de goedkoopste rente mét aflossing voordeliger is dan een duurdere bank. Dat valt relatief simpel te onderzoeken. Wenst u onze hulp hierbij te hebben dan horen we u natuurlijk graag.

Opslagen voor aflossingsvrije hypotheken

Het aanhouden of afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek kan ook duurder zijn vanwege renteopslagen. Ten opzichte van een annuïteitenhypotheek is dat gemiddeld zo’n 0,2%. Niet iedere bank brengt een hogere vergoeding in rekening. Wel valt te zeggen dat deze banken inmiddels in de minderheid zijn.

Als u een hypotheek hebt van € 250.000 en de opslag voor een aflossingsvrije hypotheek is 0,2%, dan kost u dit aan rente per jaar € 500 ten opzichte van een annuïteitenhypotheek. Dat geld bent u dus extra kwijt terwijl u dat ook zou kunnen inzetten voor een aflossing.

Deze opslagen gelden vaak ook voor spaar- en beleggingshypotheken. Een hypotheekadviseur kan bij een vergelijking uiteraard rekening houden met dit fenomeen.

Profiteren van de historische lage rente

Door over te sluiten naar een lagere hypotheekrente bespaart u direct. Dat klinkt natuurlijk eenvoudiger dan het is. Om de rentestand hoeft u het niet te laten. Deze is namelijk de afgelopen honderden jaren niet zo laag geweest.

De kans dat iemand dit nogmaals in zijn leven meemaakt is niet zo groot schatten wij in. We leven op dit moment in bijzondere tijden.

Hoe lang blijft de rente nog laag?

De verwachting op dit moment is dat de rente in 2018 op dit niveau zal blijven. Eén van de belangrijkste redenen waarom de rente nog laag blijft is vanwege het opkoopprogramma van de ECB. De ECB is de Europese Centrale Bank en het opkoopprogramma van geld zorgt dat er veel nieuw geld in omloop is gekomen de laatste jaren. Hierdoor is de rente kunstmatig laag gebleven.

Dit programma stopt waarschijnlijk per 1 januari 2019 en heeft dan sinds 2015 miljarden aan euro’s in omloop gebracht. De doelstelling was om de inflatie tijdens de crisis aan te wakkeren en dat is gelukt.

De verwachting is dat het effect op de rentestanden vanaf de zomer van 2019 zichtbaar wordt. Dan zal de rente stijgen.

We gaan dan uit van ongewijzigde economische omstandigheden en het zuiver voorspellen van de rente is onmogelijk. Er zijn vele factoren die van invloed zijn.

Is het niet handiger om te beginnen met aflossen?

Wij krijgen regelmatig mensen die ‘wroeging’ hebben over het destijds kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Natuurlijk een afgeloste hypotheek voelt misschien wel een stuk prettiger aan. En met aflossen kunt u ieder moment beginnen.

Jaarlijks kunt u namelijk bij de meeste geldverstrekkers 10% tot 20% boetevrij aflossen. Ook als u uw hypotheek niet oversluit.

Er zijn ook geldverstrekkers die toestaan dat u volledig boetevrij uw hypotheek kunt aflossen als dit geld afkomstig is uit eigen middelen. Dus niet als u geld leent om af te lossen. Ook zijn er geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat u boetevrij tot aan de WOZ-waarde kunt aflossen.

Campagne aflossingsblij

In oktober 2018 is de NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) een campagne begonnen om consumenten bewust te maken van risico’s rondom aflossingsvrije hypotheken. Volgens de banken is er een grote groep consumenten, zo’n 265.000, die een probleem hebben rondom de aflosdatum van hun hypotheek.

Zo kunnen deze eigenwoningbezitters in betalingsproblemen komen indien de rente stijgt of wanneer hun inkomen na pensionering sterk terugvalt. Het is nog niet te laat volgens de banken en een aanpassing van de hypotheek of nu beginnen met aflossen is zinvol.

Onderzoek Rabobank en Nibud over aflossingsvrije hypotheken

Een zesde van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek lost te weinig af blijkt uit onderzoek. Hierdoor ontstaat volgens de onderzoekers aan het einde van de looptijd een probleem met het aflossen van deze hypotheek. Ruim twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Het bedrag dat ze gemiddeld aan het einde van de looptijd tekort komen becijfert het Nibud op € 83.000.

Vooral eigenwoningbezitters in de leeftijdscategorie 55- tot 65-jarigen hebben een aflossingsvrije hypotheek. Vooral in de jaren negentig van de vorige eeuw was het populair en gemakkelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.

Weten of uw aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst nog passend is?

Verlengen of oversluiten

Zodra u aan het einde van uw rentevaste periode bent aangekomen heeft u de keuze uit de rente verlengen of over te sluiten. Het is niet altijd de goedkoopste keuze om directe het verlengingsformulier te ondertekenen. Vergelijken tussen diverse banken loont immers. Uw bestaande bank hoeft niet de beste aanbieder te zijn voor uw aflossingsvrije hypotheek.

Stuur ons gerust uw verleningsvoorstel toe. Meestal zien we al snel of een besparing op uw maandelijkse lasten mogelijk is.

Samengevat de regels voor het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek

  • Er moet sprake zijn van een 1 op 1 oversluiting van de bestaande hypotheek, wel mag u de oversluitkosten meefinancieren;
  • De nieuwe hypotheek dient te passen binnen de huidige vigerende hypotheeknormen voor inkomen, qua onderpand mag u bij sommige geldverstrekkers tot maximaal 115% een hypotheek oversluiten;
  • De norm is dat u tot maximaal 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek mag opnemen, er zijn 9 aanbieders die tot 90% een aflossingsvrij deel toestaan;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek naar NHG, geldt altijd de 50%-regel;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013, blijven de oude fiscale spelregels bestaan. Er is sprake van een overgangsregeling;
  • De kosten voor de oversluiting zijn aftrekbaar, maar de hypotheekrente over dit deel (indien u deze meefinanciert) niet.

Kosten aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Als u besluit uw hypotheek over te sluiten krijgt u te maken met kosten. De volgende kosten kunnen van toepassing zijn :

  • Kosten van het kraken van uw rentecontract waar u een boeterente voor moet betalen;
  • Advieskosten van een hypotheekadviseur;
  • De notaris die een nieuwe hypotheekakte in dient te schrijven in het Kadaster;
  • Taxatiekosten voor de bepaling van de marktwaarde van uw huis;
  • Eventuele premie voor NHG.

Kosten oversluiten hypotheek zinvol

Het is belangrijk om eerst te berekenen of u deze kosten wel kunt terugverdienen binnen een bepaalde periode. De overheid staat aan uw kant en vindt goed hypotheekadvies belangrijk. Om die reden heeft de toezichthouder een leidraad uitgewerkt voor hypotheekadviseurs hoe zij invulling kunnen geven aan een goede toepassing van de regels.

Huurt u een hypotheekadviseur om u van advies te voorzien dan is deze verplicht om te toetsen of een oversluiting wel in uw belang is. Dat belang dient aantoonbaar te zijn. De voor- en nadelen van het oversluiten dienen ook inzichtelijk voor u te zijn.

Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek

Het is mogelijk om de hypotheek om te zetten naar een andere aflosvorm. Dat kan bij de meeste geldverstrekkers ook zonder het rentecontract te hoeven openbreken.

Bij de meeste geldverstrekkers kunt u dan kiezen uit de volgende aflosvormen :

  • lineaire hypotheek;
  • annuïteitenhypotheek.

Nieuwe voorwaarden aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Tot 1 januari 2013 was het mogelijk om op uw woning een volledig aflossingsvrije hypotheek te af te sluiten. Dat kon aantrekkelijk zijn, omdat u de hypotheekrente van de inkomstenbelasting mocht aftrekken en ondertussen lage lasten had vanwege het ontbreken van aflossing.

Voor nieuwe hypotheken gelden andere regels. Heeft u na 2013 een huis gekocht dan mag u de hypotheekrente alleen aftrekken van uw inkomstenbelasting als u de hypotheek annuïtair of lineair aflost. Voor eigenwoningbezitters die op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek hadden geldt overgangsrecht.

U mag een aflossingsvrije hypotheek gewoon oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker op basis van wetgeving. Bij het oversluiten van uw hypotheek kunt u ervoor kiezen om opnieuw een looptijd van dertig jaar af te sluiten. Dan heeft u overigens geen recht op dertig jaar renteaftrek, maar op totaal dertig jaar vanaf de start vanaf 1 januari 2001.

De realiteit is dat u bij een aantal hypotheekaanbieders tot slechts 50% van de marktwaarde (de woningwaarde) aflossingsvrij mag opnemen. Daarbij maakt het ook nog uit of u Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt.

Ook het restant boven de 50% omzetten naar een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek  kan financieel interessant zijn. Omdat u na de hypotheek oversluiten een lager rentepercentage betaalt en dankzij het lineaire of annuïtaire leningdeel een lagere schuld heeft aan het einde van de looptijd.

Moet ik een aflossingsvrije hypotheek ook aflossen?

De laatste tientallen jaren was het populair om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. 870.000 huishoudens hebben zelfs een volledig aflossingsvrije hypotheek blijkt uit onderzoek van DNB. Er staat voor circa 340 miljard euro aan aflossingsvrije hypotheken open. Dat is meer dan de helft van de totale hypotheekschuld.

Inmiddels weten we dat u de gehele looptijd alleen hypotheekrente betaalt en die mag u ook nog eens grotendeels aftrekken van de belasting. Kortom u ontvangt een flinke subsidie. Wat veel eigenwoningbezitters niet altijd realiseren is dat er een vaste looptijd is en dat er ook een aflossingsmoment komt.

De term ‘aflossingsvrij’ is in dat opzicht misleidend en beter kunnen we spreken over een ‘tijdelijk aflossingsvrije‘ hypotheek. Er bestaat overigens wel de mogelijkheid om uw bestaande hypotheek door te rollen en te verlengen. Dan dient u wel over voldoende inkomen te beschikken.

Wanneer krijg ik geen nieuwe hypotheek

Een belangrijke vraag. U komt niet automatisch in aanmerking voor de verlenging van uw aflossingsvrije hypotheek. Wanneer u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten om uw openstaande hypotheek te herfinancieren dan volgt er opnieuw een inkomens- en waardetoets. Het zou kunnen dat je niet meer voldoet aan de strengere regels. Misschien bent u ook al met pensioen. Dan ligt uw inkomen mogelijk een lager dan op het moment van afsluiten van de hypotheek.

Ook kan het zijn dat uw woning tijdens de crisis flink in waarde is gedaald. Gelukkig hebben we weer een paar opgaande jaren te pakken. Alleen de marktwaarde is bij het oversluiten van een hypotheek ook van belang. Dan mag u overigens bij de meeste banken meer dan 100% van de marktwaarde belenen.

Tijdelijk geen inkomen voorafgaand aan uw pensionering

Onder voorwaarden is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten indien u tijdelijk geen inkomen heeft. Deze periode dient vooraf te gaan aan uw pensioen en mag maximaal 4 jaar zijn. Dit kan aan de hand zijn als u besluit eerder te stoppen met werken.

De volgende spelregels zijn dan van toepassing :

  • U dient de betaling van de maandlasten te kunnen aantonen met spaargeld over deze inkomensvrije periode;
  • Na afloop van deze inkomensarme periode ontvangt u pensioen;
  • De maximale toegestane hypotheek is 80% van de marktwaarde van de woning;
  • Uw hypotheekadviseur dient schriftelijk aan te tonen dat deze situatie passend is en dat de maandlasten betaalbaar blijven.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Video over aflossingsvrije hypotheken oversluiten

 

proeftijd en hypotheekU maakt een frisse start, nieuwe baan en een nieuw huis! Alleen één probleem, u zit nog in uw proeftijd en het aanvragen van een hypotheek is dan lastig. Onmogelijk? Nee.

Wanneer is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen binnen de proeftijd?

Indien u werkt op grond van een flexibele arbeidsovereenkomst. Daarbij dient u de ook jaren voorafgaand aan het lopende jaar inkomen gehad te hebben uit arbeid. Dit dient te worden aangetoond door middel van jaaropgaves. Een alternatieve manier om inkomen aan te tonen is door middel van een UWV-verzekeringsbericht.

Als u een hypotheek wilt afsluiten binnen uw proeftijd is maatwerk altijd nodig. Neem dan ook gewoon contact met ons op om uw casus te bespreken. Vaak wordt tijdens een telefoongesprek al veel meer duidelijk.

Wat is een flexibele arbeidsrelatie?

Op grond van de regels van een NHG-hypotheek wordt onder een flexwerker het volgende verstaan:

  • seizoenswerk;
  • uitzendwerk;
  • oproep- of invalwerk;
  • een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring;
  • een arbeidsovereenkomst waarbij de proeftijd nog niet is verstreken;
  • of een combinatie van de voorgaande elementen.

Kan dit bij alle geldverstrekkers?

Afhankelijk van uw complete situatie kan het voorkomen dat de ene geldverstrekker wel een hypotheek verstrekt en een andere niet. Wij kennen de regels en werken samen met tientallen banken en geldverstrekkers in Nederland. Hierdoor kunnen we al snel duidelijk verschaffen ten aanzien van de (on-)mogelijkheden.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

huurinkomsten meenemen hypotheekBelafspraak maken?

Regelmatig krijgen wij de vraag of het mogelijk is om voor een deels verhuurde woning een hypotheek af te sluiten. Het simpele antwoord op deze vraag is dat dit onder omstandigheden mogelijk is. Een flauw antwoord misschien, alleen dergelijke aanvragen zijn op basis van maatwerk.

Iedere bank heeft zijn eigen zienswijze op dergelijke onderpanden. De reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn met het financieren van woningen die deels of in zijn geheel verhuurd komt voort uit de lagere opbrengt bij een gedwongen verkoop.

Ook de rechtspositie van een eigenaar zwakt af op het moment dat er een huurder in de woning zit. Huurders kennen een grote mate van bescherming door de wet. Betaalt een huurder niet tijdig de huur en is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten om de hypotheeklasten te dekken dan ontstaat er een dominoeffect. Dat is een van de redenen waarom de bank een hoger risico toekent aan dergelijke constructies.

Wanneer kom ik in aanmerking voor een hypotheek

Sowieso is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning die verhuurd is. Dit kan met een zogeheten beleggingshypotheek. Alleen in dit artikel gaan we uit van een gewone woninghypotheek.

De nadelen van een specifieke hypotheek voor verhuurde panden zijn namelijk als volgt :

  • de rentetarieven zijn een stuk hoger;
  • het onderpand wordt gewaardeerd tegen de waarde in verhuurde staat en levert in de meeste situaties een lagere waarde op dan een woning vrij van huurders;
  • een maximale financiering van 70% van de waarde in verhuurde staat is mogelijk, een volledige hypotheek is niet haalbaar.

De meeste geldverstrekkers hanteren als vuistregel dat het verhuurde gedeelte niet groter dan 1/3 mag zijn van het totale gedeelte om in aanmerking te komen voor een gewone woninghypotheek.

Ook kan er sprake zijn van een renteopslag vanwege het hogere risico. Dat hangt af van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan u hier meer over vertellen.

In de meeste situaties verlangt een bank een taxatierapport met gesplitste waardes. Een waarde die voor het verhuurde deel is en een waarde voor het onverhuurde deel.

Tellen de huurinkomsten mee als inkomen?

Onder bepaalde voorwaarden is het inkomen uit verhuur mee te nemen als toetsinkomen. Onderstaand kunt u lezen wat deze spelregels behelzen. Daarnaast dient het onderpand in Nederland gelegen te zijn en moet er een bestendige huurstroom zijn. Dat betekent min of meer dat de huurinkomsten te voorspellen moeten zijn voor een bepaalde periode.

Stel dat u te maken hebt met een huurcontract dat korter dan 12 maanden loopt, dan mag u het gemiddelde van de laatste 3 jaar als huurinkomsten meetellen.  Daarbij geldt dat u uit dient te gaan van de netto huur. Dus de huurprijs zonder kosten van gas, water en elektra. Een vuistregel is om met 85% van de bruto huur te rekenen.

Ook dient u de huurinkomsten te verminderen met de lasten van een eventuele hypotheek. Sommige geldverstrekkers kijken niet naar de werkelijke lasten, maar hanteren een vast bedrag aan rente en aflossing. Op deze wijze bouwt men een bescherming in voor momenten waarop de rente stijgt. Heeft u een hypotheek met variabele rente afgesloten dan kan de rente maandelijks wijzigen. Dat kan in uw voor- of nadeel zijn. Vandaar dat een bank een bepaalde veilige optie kiest aan de hand van het gemiddelde rentepercentage. Periodiek worden deze normen gewijzigd en vastgelegd in een acceptatiegids.

Sommige geldverstrekkers kunnen het inkomen uit verhuur overnemen uit een taxatierapport. Indien blijkt dat volgens de taxateur een bestendige huur is te ontvangen, mag gerekend worden met dit bedrag.

Ervaringen van klanten die wij eerder voor dit onderwerp hebben geholpen:

Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
“De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden.” | Beoordeling lezen op Advieskeuze

Dien ik de huurinkomsten op te geven in mijn belastingaangifte?

Er zijn een aantal scenario’s denkbaar. Daarbij kunt u denken aan een tijdelijke verhuursituatie, een situatie waarbij u aanvullende diensten levert zoals een ontbijt, diner of fietsenverhuur. Ook maakt het uit of u slechts een kamer of uw gehele woning verhuurd welke spelregels van toepassing zijn.

Kamer verhuren en kamerverhuurvrijstelling

Indien u een kamer in uw woning verhuurd voor maximaal € 5.246 per jaar kunt u een vrijstelling krijgen. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte inkomstenbelasting.

Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling :

  • De kamer mag geen zelfstandige woonunit zijn, maar vormt een wezenlijk onderdeel van uw eigen woning;
  • U en uw huurder staan de gehele periode ingeschreven op hetzelfde adres bij de gemeente;
  • Het betreft hier geen seizoensverhuur zoals Airbnb.

Indien u voldoet aan deze voorwaarden mag u de volledige hypotheekrente aftrekken en 100% van het eigenwoningforfait toepassen.

Voldoet u niet aan 1 van de bovengenoemde voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan dient u een deel van uw eigen woning opgeven als bezitting in box 3 samen met een deel van de hypotheek dat u dan dit deel kunt toerekenen.

Een voorbeeld : uw WOZ-waarde is € 280.000 en uw hypotheek is € 350.000. U verhuurt 20% van uw woning. Dan geeft u in box 3 € 56.000 als bezit op en € 70.000 als schuld voor dit bezit. Daarnaast geeft u in box 1 het verschil aan als eigenwoningforfait en trekt u de rente af over een hypotheek van € 280.000.

Wanneer is de huur belast in box 1?

Op het moment dat u de verhuur gaat beschouwen als een pseudo-onderneming kan de Belastingdienst van mening zijn dat de inkomsten belast zijn in box 1. Hierbij kunt u denken aan het verhuren van een kamer inclusief services. Denk hierbij aan het verzorgen van een ontbijt, reserveren van een taxi, het verhuren van fietsen et cetera. Allerlei diensten naast het enkel beschikbaar stellen van de kamer.

Als u dus de werkzaamheden van een hotel of pension simuleert kan dit worden aangemerkt als belastbaar inkomen in box 1 als zijnde ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Ook kan er sprake zijn van ‘winst uit onderneming’. Of hier sprake van is hangt dus echt samen met de diensten en werkzaamheden die u verricht.

Inkomsten uit extra diensten

Als sprake is van diensten die niet samenhangen met de verhuur dan zijn deze inkomsten sowieso belast in box 1. Daarbij kunt u denken aan het verzorgen van rondleidingen en het rondrijden van gasten tussen de diverse toeristische hotspots.

Wat kunnen wij voor u betekenen

Als gecertificeerd financieel planners en adviseurs kunnen wij u breed adviseren over de mogelijkheden van een hypotheek, al dan niet met verhuur. Onze dienstverlening kan op afstand of persoonlijk in een gesprek worden aangeboden. Kiest u voor een oplossing met advies op afstand dan geldt hier een gereduceerd tarief voor. Hierdoor kunnen wij mensen in heel Nederland adviseren over hypotheken en aanverwante financiële producten.

Ook hebben wij de keuze uit tientallen aanbieders uit binnen- en buitenland en kunnen u dan ook neutraal en eerlijk adviseren. U betaalt onze kosten en er is geen geldstroom vanuit de aanbieder naar ons. Daarbij vergelijken wij zowel de hypotheekrente alsmede de voorwaarden.

Vraag met onderstaand formulier meer informatie aan of plan een belafspraak in.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

Meer informatie?

Sparck hypotheek

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via Sparck, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij Sparck erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7%, en een rente voor 3 jaar vast van 8% is geen uitzondering.

 

Historie Sparck Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2005 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Een belangrijke financier van deze geldverstrekker was Citibank, tijdens de kredietcrisis is Sparck gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

Sparck verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Consumenten konden zelf hun inkomen bepalen met behulp van een inkomensverklaring. Ook hadden veel klanten een negatieve BKR-codering. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder door oncontroleerbare schulden.

Ook de maximale leencapaciteit was bij Sparck een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij Sparck ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%! De maximale rentevast periode bedroeg 3 jaar.

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de Sparck hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Meer informatie?

 

Heeft u een hypotheek afgesloten via ELQ, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij ELQ erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7% is geen uitzondering.

ELQ hypotheek oversluiten

Historie ELQ Hypotheken

Deze geldverstrekker was van 2004 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Het was onderdeel van het roemruchte Lehman Brothers, en nadat deze bank gierend failliet ging stopte ook ELQ met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

ELQ verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Denk hierbij aan consumenten die zelf hun inkomen konden bepalen met behulp van een inkomensverklaring. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder.

Ook de maximale leencapaciteit was bij ELQ een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

Variabele hypotheekrente

Sowieso waren de rentes bij ELQ ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%!

In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

Locked up

Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

Besparen door over te sluiten

Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de ELQ hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

Vertel ons uw verhaal

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Of de hypotheekrente in 2019 gaat stijgen of dalen is ‘the one million dollar question’ voor de gemiddelde eigenwoningbezitter (in spe). Nu afsluiten voor 10 jaar rentevast of juist voor de maximale termijn van 30 jaar? In ieder geval is de algemene verwachting dat ook in 2019 de rente nog laag blijft. Goed nieuws dus!hypotheekrente 2019

Economische omstandigheden en hypotheekrente verwachting voor 2019

Een hypotheek valt nu nog prima af te sluiten voor 10 jaar vast tegen een rente van 2% voor zowel huizenkopers en consumenten die een verlengingsaanbod van hun geldverstrekker hebben gehad. De economie heeft prima de wind in de rug wat zorgt voor een lichte neiging naar een stijging van de hypotheekrente in 2019.

Ook heeft de ECB (Europese Centrale Bank) besloten om het opkoopprogramma af te gaan bouwen. Dit opkoopprogramma was een crisismaatregel om in Europa mensen aan het werk te krijgen en om welvaart te creëren.

Inmiddels valt wel vast te stellen dat de bodem voor de hypotheekrente is bereikt en dat de kans op een verdere daling klein is. Daar dienen de economische omstandigheden drastisch voor te wijzigen.

Ontwikkelingen rente op korte termijn

In de Verenigde Staten heeft de Centrale Bank de rente inmiddels voor de negende keer de rente verhoogd en heeft de economie daar een voorsprong op Europa. De ECB probeert met het opkopen van schulden consumenten aan het besteden te krijgen en de rente kunstmatig laag te houden. Ook houdt men nauwlettende inflatie in de gaten en is de doelstelling een inflatie van 2%. Door het extra toevoegen van geld aan de economie blijft de rente dus kunstmatig laag.

Zo lang dit opkoopprogramma blijft bestaan is de verwachting dat de hypotheekrente in 2019 licht zal stijgen tot het einde van het jaar. Het economisch bureau van ABN Amro verwacht zelfs tot aan 2020 eenzelfde renteniveau.

Rentebeleid ECB

In Europa heeft de ECB minder haast. ABN Amro verwacht dat de ECB pas eind 2019 de rente zal ophogen om de inflatie te beteugelen.

Rentestijging door Basel 4 regels voor banken

In 2022 worden er nieuwe regels voor banken ingevoerd onder de noemer Basel 4. Dit is een akkoord tussen de banken onderling en 1 van de belangrijke aanpassingen ten opzichte van Basel 3 is dat banken een hogere buffer dienen aan te houden ten opzichte van verstrekte leningen en hypotheken. Vooral het Nederlandse model waarbij banken relatief veel aflossingsvrije hypotheken verstrekken zorgt voor een nadelige positie voor de Nederlandse banken.

De verwachting is dat de Nederlandse banken deze nieuwe kapitaaleisen zullen doorbelasten aan klanten. Dit is eigenlijk al zichtbaar tussen de opslagen in rente tussen bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek en en annuïteitenhypotheek. De NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) verwacht op termijn zelfs een rentestijging van 1% door deze nieuwe set afspraken.

Deze Basel 4 norm geldt overigens uitsluitend voor banken. Dit betekent dat verzekeraars en pensioenfondsen een concurrentievoordeel hebben en zich nadrukkelijker op de markt zullen manifesteren als geldverstrekker voor hypotheken. Dit fenomeen is de laatste jaren al zichtbaar vanwege de verruiming voor pensioenfondsen en de Basel 3 regels om geld uit te lenen voor hypotheken. Een aanbieder zoals Munt hypotheken is in 2017 geëindigd op de 7e plaats qua aanbieders. De drie grootste aanbieders van hypotheken (Rabobank, ING en ABN Amro) verliezen steeds meer marktaandeel.

Vanwege de trend om steeds vaker een langjarig rentevast periode, 20 jaar en 30 jaar rentevast, af te sluiten zijn deze ‘nieuwe’ aanbieders in het voordeel voor de komende jaren.

Advies aanvragen voor een hypotheek

Wij kunnen u tijdens een (bel)afspraak meer informatie verstrekken over hypotheken en hoe u een keuze voor een rentevast periode kunt maken. Ook kunnen wij u meerdere diensten aanbieden rondom het kopen van een woning. Bij interesse vul onderstaand formulier in, een kennismakingsgesprek is kosteloos. Sparren over dit onderwerp behoort ook gewoon tot de mogelijkheden!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.