Nieuws en blog


mortgage advice the hagueBook a free 60 minutes consultation

Our dedicated mortgage advisors in The Hague can help you make sure you never pay more than you need to for your mortgage.

Buying a house for the first time in The Hague as an expat

With help from our office, we can make the complete mortgage process as clear and uncomplicated as possible. Buying your first home in The Hague as an expat can be a very exciting time, but there is also a lot to learn. Our financial advice covers a wide range of tips and guidance for first time buyers; such as how to save for your mortgage.

Our office specializes in independent mortgage and insurance advice. We offer a comprehensive range of mortgage products from across the market and provide services for expats for buying a house for affordable fixed fees:

What can you expect from our mortgage services?  

We are committed to providing an excellent level of service. Many of our clients come from abroad. Recommendations to friends, family and colleagues and can be anywhere in The Hague. We work nationwide and therefore we provide mortgage advice over the phone, by e-mail or in person.

It is also possible to have some kind of pre-approval if you are house hunting and already have the necessary documents handy.

Experience of Lin with our mortgage and buying serice
The advisor is very professional and very efficient. We have met 3 agents before him and we’re not so happy about them, a friend of ours recommended him to us. Since then it has been a very pleasant and smooth journey. He is also very proactive in helping us to find a good house. In the end, it saved us money and time. Highly recommended. | Read the review on Advieskeuze.nl
Experience of a client
Excellent, quick and efficient service, very knowledgable. They were available to answer all questions, and got us a very good rate. | Read the review on Advieskeuze.nl

How to save time in the mortgage process?

To get a head-start in buying your house you can gather all your documents. If you have most of the necessary documents complete it will save yourself a great amount of time.

The documents you need to collect will detail the following points :

  • Information about your earnings (copy salary slip and employer’s statement);
  • Copy of your passport and residence card;
  • Information about your debt and assets;
  • Homeownership history in the Netherlands.

Independent mortgage advice

First of all you can expect independent and honest mortgage advise from us. This, more concretely, means that we have access to almost all mortgage lenders active in the Netherlands. We also have a partnership with foreign mortgage lenders. Besides, you have a legislator on your side who protects you.

Namely, we are required to have a license and there is an independent financial supervisor.

You can prepare the meeting with our mortgage advisors by calling in your employer’s statement.

Need mortgage advice in The Hague? We are glad to assist you!

Want to live in the wonderful famous Dutch city of The Hague? Not surprising of course, because there is so much to see and do in The Hague. For instance the impressive Rijksmuseum or the beautiful canals. Perhaps you need to adjust to the overwhelming presence of bikes!

Are you looking for a home to buy in this bright city, or have you already signed a contract for a house and do you need mortgage advice? We are happy to serve you with specialized mortgage advice.

Our highly educated mortgage advisors will give you more than appropriate mortgage advice in The Hague. We love The Hague as well. Book an initial, free of charge, telephone consultation with one of our mortgage advisors right now!

The housing market in The Hague

The housing market is going through extraordinary times in The Hague. A house with a garden is becoming scarce and the prices are going through the roof. Without guidance is it very hard to get hold of a house in the capital city of the Netherlands.

The Hague, with its beautiful Binnenhof and beach of Scheveningen, has a lasting appeal on a large group of people. Expats often choose to live in The Hague compared to other cities because of its favorable establishment environment.

There are some typical characteristics worth noticing in the housing market of The Hague:

  • Some of the ground belongs to the municipality and you have it on a long lease. In short, this means you pay a reimbursement to the local authorities;
  • A lot of the apartments have an owners’ association;
  • There is a unique mannerism to bid on a house in The Hague.

Mortgage advice on making an offer with or without ‘subject to finance’ in The Hague

Any person currently looking for a home to buy in The Hague knows that offers are frequently made without a resolutive condition. Also known as a finance clause. This clause gives you time to organize a mortgage for your new house.

Making an offer without this condition can cause a big risk. Because what happens if the bank refuses your mortgage application?

As this happens, you may then have to pay 10% of the purchase price as a penalty and the real cost of damage. Are you willing to take this risk? We can explain to you alternative solutions to have the best bid and buying without this expensive risk.

Also, we can help you with have a sort of pre-approval mortgage application.

Code of conduct for mortgage loans

Lending institutions such as banks and other mortgage providers are bound by a code of conduct in relation to mortgages. In Dutch this code of conduct is known as Gedragscode Hypothecaire Financiering. The current version of the governments Code of Conduct for mortgage loans came into effect in 2011.  The code of conduct applies to mortgages on primary residences only.

Should I keep renting or buy a property in the Netherlands?

In the five years following on the end of the financial crisis, property prices in the Netherlands plummeted more than fifteen percent and left many homebuyers with mortgages that exceeded the value of their Dutch property. However, the Dutch housing market upswing that started mid-2013 is predicted to continue through 2018, as the Dutch economy and consumer confidence improve and interest rates remain at a historical low point.

These conditions have turned the Dutch housing market into a buyer’s market – particularly for first-time homebuyers – and increased local and foreign investment is pushing property prices back up again.

In contrast, rental prices remained relatively stable over the same period, and are showing significant growth as the economy recovers; in 2015, for example, housing experts said rental prices doubled in the main cities of Amsterdam, The Hague, Utrecht, Rotterdam, and Groningen.

Rental housing platform Pararius recorded the average rental price in the Netherlands in 2016 at around € 1,365 a month but in Amsterdam, the average was € 2,200 per month, while in Rotterdam the average was around € 1,200 and in The Hague € 1,500. One main cause is the short rental supply in the private sector, which accounts for only some 5 percent of total housing stock, with the remaining rental stock classified under the social housing sector, which has long waiting lists and restricted to those on high salaries. Read more about renting in the Netherlands.

In comparison, as a result of low interest rates, in some cases, it is possible to secure a mortgage lower than the average rental prices. However, costs associated with buying property in the Netherlands total around 4-5 percent of the purchase price, thus buying Dutch property is more suitable for long-term investments, at least a minimum of five years. Based on the current price increase on the Dutch housing market it goes faster.

Can I get a mortgage in the Netherlands?

Of course! There are no legal restrictions for non-Dutch citizens buying Dutch property or applying for a Dutch mortgage. However, if you are relatively new to a job or area, self-employed, on a low income or of a non-EU nationality, these may result in stricter lending criteria and can become a bumpy road. This can result in a lower maximum Loan To Value (LTV). This is the ratio between the value of the house and the mortgage expressed in a percentage.

Each bank has different requirements, but in general, if you are from a country within the EU it helps a lot to apply for a mortgage. They will probably expect you to have a valid passport, have lived in the Netherlands for at least six months, have a citizen service number (BSN) and have permanent employment in the Netherlands.

It also depends on the status of your residence card. We can inform you during a personal meeting about the possibilities.

You may need to pay a deposit and be limited to a maximum mortgage of 90 percent of the property value, although the Dutch bank does allow mortgages of the full value of a property.

Regardless of nationality, if you are employed you will need to show proof of income and a statement from your employer (werkgeversverklaring) with details of your contract and salary. Temporary workers and university researchers/Ph.D. students will need statements from their employers/universities confirming their position. Self-employed people need to supply the last three years’ income tax returns and accounts.

As from 1 January 2013 the rules for mortgage loans are changed

If you live in a house that you own, you have an owner-occupied home. If you are a qualifying non-resident taxpayer, you may deduct the interest on your mortgage or loan for this house.

Did you buy an owner-occupied home after 1 January 2013? Or did you increase your mortgage or loan after 1 January 2013? Or is your mortgage or loan higher now than in 2012, because you bought a more expensive house? In that case, you will be dealing with new rules for the deduction of your (mortgage) interest.

On 1 January 2013, the rules on the deduction of interest on the home acquisition debt (mortgage interest deduction) were changed. For any new loans, you may only deduct the interest if you repay the loan in monthly installments. If you already had a home acquisition debt before 1 January 2013, you may continue deducting the interest on this debt and you are not obliged to repay.

When are you obliged to repay?

In order to be allowed to deduct the interest, you are obliged to repay the loan in the following situations:

  • You take out a mortgage or loan for the first time;
  • You increase your existing mortgage or loan, for example for a refurbishment;
  • If you already had a home acquisition debt on 31 December 2012, the repayment obligation will only apply to the additional amount you borrow;
  • You must repay the loan on an annuity basis or by equal amounts in no more than 360 months (30 years). In both cases, you will pay a fixed monthly amount consisting of interest and repayment. You are entitled to interest deduction in both cases.

Why use a mortgage advisor? – Pros & Cons

As a go-between for borrowers and lenders, mortgage advisors can be very useful if you aren’t confident in your understanding of finance or mortgaging. Hiring an advisor can be an excellent way of finding the best value home loan given your personal circumstances – just make sure you select your advisor carefully!

For some people, using a mortgage advisor can be a great move for your financial situation, but carefully consider the pros and cons and check that the advisor you choose has the qualifications and experience necessary to find you the best product they can.

Pros of using a mortgage advisor

  • A mortgage advisor can potentially be an invaluable resource for those with a poor understanding of the finance and mortgage industry or their own financial affairs;
  • An advisor may be able to find you a mortgage that’s better for your individual situation and affairs;
  • If you don’t have the time to do the extensive research required to properly assess the variety of home loan products available to you, a mortgage advisor can do this for you (within the panel of products they sell).

Cons of using a mortgage advisor

  • Mortgage advisors with a small product range of lenders are not wise to choose. This may not  give you a fair idea of the range of products that are suitable for you;
  • Educational qualifications and industry experience can differ widely between advisors, so make sure to inquire about this before you engage the services of any mortgage advisor.
Response within 24 hours.
Often sooner.
We work nationwide
Visit at home free of charge.
All your information is 100% safe and secure.
We care about your privacy.

For having an indication of your future mortgage payments please contact us.

    Video ABN Amro expat desk

    Current mortgage rates

     

    Our mortgage advisors in Eindhoven can help you find the best mortgage solution and make sure you never pay more than you need to for your mortgage. Mortgage advice Eindhoven for your future home and hassle free!

    Buying a house for the first tmortgage advice eindhovenime in Eindhoven as an expat

    With help from our office, we can make the complete mortgage process as clear and uncomplicated as possible. Buying your first home in Eindhoven or the Netherlands can be a very exciting time, but there is also a lot to learn. Our financial advice covers a wide range of tips and guidance for first time buyers; such as how to save for your mortgage.

    Our firm specializes in independent mortgage and insurance advice. We offer a comprehensive range of mortgage products from across the market and provide services for expats for buying a house for affordable fixed fees:

    What can you expect from our mortgage services?  

    We are committed to provide an excellent level of service. Many of our clients come from abroad. Recommendations to friends, family and colleagues and can be anywhere in Eindhoven. We work nationwide and therefore we provide mortgage advice over the phone, by e-mail or in person.

    Experience of Lin with our mortgage and buying serice
    The advisor is very professional and very efficient. We have met 3 agents before him and we’re not so happy about them, a friend of ours recommended him to us. Since then it has been a very pleasant and smooth journey. He is also very proactive in helping us to find a good house. In the end, it saved us money and time. Highly recommended. | Read the review on Advieskeuze.nl
    Experience of a client
    Excellent, quick and efficient service, very knowledgable. They were available to answer all questions, and got us a very good rate. | Read the review on Advieskeuze.nl

    Independent mortgage advice

    First of all you can expect independent and honest mortgage advise from us. This, more concretely, means that we have access to almost all mortgage lenders active in the Netherlands. We also have a partnership with foreign mortgage lenders. Besides, you have a legislator on your side who protects you.

    Namely, we are required to have a license and there is an independent financial supervisor.

    You can prepare the meeting with our mortgage advisors by calling in your employer’s statement.

    The housing market in Eindhoven

    The housing market is going through extraordinary times in Eindhoven. A house with a garden is becoming scarce and the prices are going through the roof. Without guidance is it very hard to get hold of a house in the capital city of the Netherlands.

    Eindhoven, with it is industrial heritage, has a lasting appeal on a large group of people. Expats often choose to live in Eindhoven compared to other cities because of its favorable establishment environment. Also, Eindhoven is called the Silicon Valley of the Netherlands.

    There are some typical characteristics worth noticing in the housing market of Eindhoven:

    • A lot of the apartments have an owners’ association.
    • There is a unique mannerism to bid on a house in Eindhoven.

    Should I keep renting or buy a property in the Eindhoven area?

    In the five years following on the end of the financial crisis, property prices in the Netherlands plummeted more than fifteen percent and left many homebuyers with mortgages that exceeded the value of their Dutch property. However, the Dutch housing market upswing that started mid-2013 is predicted to continue through 2018, as the Dutch economy and consumer confidence improve and interest rates remain at a historical low point.

    These conditions have turned the Dutch housing market into a buyer’s market – particularly for first-time homebuyers – and increased local and foreign investment is pushing property prices back up again.

    In contrast, rental prices remained relatively stable over the same period, and are showing significant growth as the economy recovers; in 2015, for example, housing experts said rental prices doubled in the main cities of Eindhoven, The Hague, Utrecht, Rotterdam, and Groningen.

    Rental housing platform Pararius recorded the average rental price in the Netherlands in 2016 at around € 1,365 a month but in Eindhoven the average was € 1,650 per month, while in Rotterdam the average was around € 1,200 and in The Hague € 1,500. One main cause is the short rental supply in the private sector, which accounts for only some 5 percent of total housing stock, with the remaining rental stock classified under the social housing sector, which has long waiting lists and restricted to those on high salaries. Read more about renting in the Netherlands.

    In comparison, as a result of low interest rates, in some cases, it is possible to secure a mortgage lower than the average rental prices. However, costs associated with buying property in the Netherlands total around 4-5 percent of the purchase price, thus buying Dutch property is more suitable for long-term investments, at least a minimum of five years. Based on the current price increase on the Dutch housing market it goes faster.

    Can I get a mortgage in the Netherlands?

    Of course! There are no legal restrictions for non-Dutch citizens buying Dutch property or applying for a Dutch mortgage. However, if you are relatively new to a job or area, self-employed, on a low income or of a non-EU nationality, these may result in stricter lending criteria and can become a bumpy road. This can result in a lower maximum Loan To Value (LTV). This is the ratio between the value of the house and the mortgage expressed in a percentage.

    Each bank has different requirements, but in general, if you are from a country within the EU it helps a lot to apply for a mortgage. They will probably expect you to have a valid passport, have lived in the Netherlands for at least six months, have a citizen service number (BSN) and have permanent employment in the Netherlands.

    You may need to pay a deposit and be limited to a maximum mortgage of 90 percent of the property value, although the Dutch bank does allow mortgages of the full value of a property.

    Regardless of nationality, if you are employed you will need to show proof of income and a statement from your employer (werkgeversverklaring) with details of your contract and salary. Temporary workers and university researchers/Ph.D. students will need statements from their employers/universities confirming their position. Self-employed people need to supply the last three years’ income tax returns and accounts.

    Large companies Eindhoven area

    We help all expats in the Eindhoven region. The larger employers for expats in the Eindhoven region are ASML and Philips.

    As from 1 January 2013 the rules for mortgage loans are changed

    If you live in a house that you own, you have an owner-occupied home. If you are a qualifying non-resident taxpayer, you may deduct the interest on your mortgage or loan for this house.

    Did you buy an owner-occupied home after 1 January 2013? Or did you increase your mortgage or loan after 1 January 2013? Or is your mortgage or loan higher now than in 2012, because you bought a more expensive house? In that case, you will be dealing with new rules for the deduction of your (mortgage) interest.

    On 1 January 2013, the rules on the deduction of interest on the home acquisition debt (mortgage interest deduction) were changed. For any new loans, you may only deduct the interest if you repay the loan in monthly installments. If you already had a home acquisition debt before 1 January 2013, you may continue deducting the interest on this debt and you are not obliged to repay.

    Taking out a mortgage as an entrepreneur in Eindhoven

    Starting a business or already having a business and buying a house in Eindhoven? They are two of the biggest things you can do in life – but do buying a home and starting a business go hand-in-hand?

    For many new business owners, the prospect of securing a mortgage fills them with dread. Judging by the number of client inquiries we receive many still fear that a freshly-formed business will, in the eyes of lenders’ underwriters, disqualify them from mortgage eligibility.

    On the flip side, many would-be business owners are forced to prioritize, preferring to defer their career ambitions, to secure their family home first. Only returning to their business dreams, sometimes years, later.

    But the anxiety around the implications of starting a business on your mortgage eligibility doesn’t need to be so thorny.

    It’s getting easier to get a mortgage as an entrepreneur

    True, historically, securing a home has been less straightforward for the self-employed than for employees. But, while in years gone by many lenders have shut up shop when approached by fledgling entrepreneurs, I have good news as most have now relaxed their rules.

    More specifically, whilst lenders all used to operate different criteria when it comes to assessing mortgage applications, many have now standardized the way they judge affordability. And the pool of lenders and products available to business owners is growing all the time.

    So, don’t worry – just like for your salaried friends, as long as your finances are fundamentally sound the chances are that you will get a mortgage.

    How to navigate the mortgage application process if you’re a business owner

    Many new business owners stress that mortgage lenders will require three years’ of good accounts against which to judge an application. Yet, whilst three years typically remains the period underwriters tend to look back on, the focus of their energies has changed.

    Rather than dive into your company accounts, most lenders also want to see your personal tax calculation. That means, just like employees, you need to show lenders proof of earnings after and before tax.

    Remember, your lender is also interested in the health of your business – as long as you can demonstrate a viable flow of cash – whether in dividends or salary – to your personal finances.

    Plan your business finances

    This doesn’t mean, however, that, when you want to buy a house you can embark on a new business with impunity.

    Yes, there are fewer technical hurdles to securing a mortgage but you must nevertheless consider the impact of starting a business on your underlying finances.

    You want to avoid getting into a situation where you are forced to defend your business plan or attempt to justify first-year set-up costs as one-off as this could cause delays to the whole process.

    When are you obliged to repay your mortgage?

    In order to be allowed to deduct the interest, you are obliged to repay the loan in the following situations:

    • You take out a mortgage or loan for the first time;
    • You increase your existing mortgage or loan, for example for a refurbishment;
    • If you already had a home acquisition debt on 31 December 2012, the repayment obligation will only apply to the additional amount you borrow;
    • You must repay the loan on an annuity basis or by equal amounts in no more than 360 months (30 years). In both cases, you will pay a fixed monthly amount consisting of interest and repayment. You are entitled to interest deduction in both cases.

    Have a question?

    For having an indication of your future mortgage payments please contact us.

      Response within 24 hours.
      Often sooner.
      We work nationwide
      Visit at home free of charge.
      All your information is 100% safe and secure.
      We care about your privacy.

      Video ABN Amro expat desk

      Current mortgage rates

       

      hypotheek zelfbouwMeer informatie?

       

      Heeft u al jaren de tekening van uw droomwoning in uw hoofd? Is het nu eindelijk zo ver dat u een bouwkavel kunt kopen lees dan verder welke keuzes er te maken zijn rondom de hypotheek en zelfbouw van uw woning. Het zelf bouwen van een woning is een leuk creatief proces omdat u iedere kamer naar eigen smaak kunt inrichten en bouwen.

      Hypotheek nodig voor uw bouwplannen?

      Ook als u haast heeft kunnen wij u soepel en goed begeleiden bij het realiseren van uw bouwplannen. Wij kennen de spelregels van banken en kunnen u redelijk handig door het hypotheekproces loodsen met de juiste begeleiding. Een eerste belafspraak geeft veel van onze opdrachtgevers de nodige rust.

      Wanneer is sprake van zelfbouw?

      De meeste geldverstrekkers hanteren de volgende definitie :

      • Een woning die volledig in eigen beheer wordt gebouwd eventueel met behulp van onderaannemers;
      • Een door een aannemer opgeleverde casco woning die door u of onderaannemers wordt afgebouwd.

      Welke kosten zijn er met betrekking tot zelfbouw

      Rondom het regelen van de bouw van uw nieuwe woning zijn er rondom de hypotheekverstrekking een aantal kosten. Zo speelt naast de bouwkosten ook het regiewerk een grote rol. U kunt hierbij denken aan de kosten van een architect, kosten van de omgevingsvergunning, bouwleges, aansluitkosten van de nutsvoorzieningen et cetera.

      Ook de investering van een kavel om te kunnen bouwen behoort tot de kostenraming. Soms komen er ook kosten bij om de grond bouwrijp te maken.

      Een vuistregel is dat u aan bijkomende kosten op zo’n 10 tot 15% van de bouwkosten zit.

      Moment van betalen van de voorbereidende plankosten

      In aanloop naar de bouw van uw eigen woning krijgt u te maken met aanloopkosten. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet mee te financieren in een hypotheek omdat er pas een hypotheek gevestigd kan worden na verstrekking van een omgevingsvergunning of bezit van een kavel. Vaak betaalt u deze kosten uit eigen zak. Dit zijn dus alle kosten die gemaakt worden voordat de bouw daadwerkelijk start.

      Een goed voorbeeld hiervan zijn de onderzoekskosten :

      • Kosten bouwtechnische keuring indien u een bestaand pand koopt en (deels) sloopt;
      • Inventarisatie op de aanwezigheid van asbest;
      • Kosten van een cultuurhistorisch onderzoek;
      • Begeleidingskosten architect of bouwkundig tekenaar;
      • Constructeur voor constructieberekeningen.

      Niet in alle gevallen zijn deze kosten van toepassing. Dit hangt sterk af van uw bouwplannen. Koopt u een cataloguswoning dan zitten veel kosten ook inbegrepen in de koopsom.

      Hypotheek en zelfbouw

      Het is ook mogelijk een hypotheek af te sluiten voor een woning die nog gebouwd dient te worden. Ook is het zelfs mogelijk om uitsluitend een hypotheek af te sluiten voor een bouwkavel. Dan dient u zelf een groot deel aan eigen geld te kunnen inbrengen voor de verwachte stichtingskosten (bouwkosten) van uw toekomstige woning.

      Om een hypotheekaanvraag te kunnen indienen is het nodig dat u beschikt over inkomensgegevens zoals loonstroken en werkgeversverklaringen. Van de te bouwen woning wenst de bank vaak de volgende set documenten te ontvangen :

      • Een door alle partijen getekende koopovereenkomst van de grond en / of woning;
      • De onherroepelijke omgevingsvergunning dient overlegd te worden voordat de betalingen uit het bouwdepot starten;
      • Indien er sprake van erfpacht is een kopie van het erfpachtcontract;
      • Een taxatierapport waaruit de waarde blijkt van de woning nadat deze is gebouwd aan de hand van ontwerptekeningen;
      • Offerte van een aannemer of een door alle partijen ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst met bouwverzekering.

      Bouwverzekering en afbouwgarantie

      Zodra u een hypotheek aanvraagt dient u bij de meeste geldverstrekkers aan te tonen dat uw aannemer een afbouwgarantie verstrekt. Mocht de aannemer onverhoopt failliet gaan dan dient er een dekking te zijn dat uw huis kan worden afgebouwd.

      Niet alle aannemers bieden zo’n voorziening. In sommige situaties kunt u kiezen om een losse verzekering af te sluiten die voorziet in een afbouwgarantie.

      Ook kunt u met behulp van een bouwverzekering andere zaken verzekeren. Zoals bijvoorbeeld:

      • Dekking tegen schade tijdens de bouw door storm, brand, instorting, vandalisme, of waterschade;
      • Diefstal van bouwmaterialen;
      • Schade aan derden door bijvoorbeeld heiwerkzaamheden bij uw buren.

      Mogelijk heeft uw aannemer ook een dergelijke verzekering afgesloten, dan toch kan het soms handig zijn om zelf ook een verzekering af te sluiten. Stel dat uw aannemer aansprakelijk is bij schade en de premie is niet voldaan of het bedrijf is niet kapitaalkrachtig, dan kunt u alsnog met lege handen staan. De belangen zijn overigens groot als het misgaat.

      Wij kunnen u adviseren over het afsluiten van een dergelijke bouwverzekering en / of dekking met afbouwgarantie.

      Bouwkavel financieren

      Een veel gehoorde wens is om uitsluitend de kosten van de grond te financieren. Bijvoorbeeld omdat u nog geen concreet plan hebt, alleen wel met de verkoper hebt afgesproken om op een vast moment de overdracht te verzorgen.

      Hoewel het verleidelijk is om te zeggen dat het mogelijk is om alleen de bouwkavel te financieren zitten hier echt haken en ogen aan. Uw totale situatie en de beoordeling door een bank maakt of het mogelijk is om een kavel los te financieren. Ook daar kunnen wij u over adviseren en de hypotheek regelen voor het aanschaffen van een bouwkavel zonder dat u direct bouwplannen of een omgevingsvergunning hebt.

      Bouwrente

      Een niet te onderschatten kostenpost betreft de bouwrente. Deze rente kunt u verschuldigd zijn aan de verkoper vanwege het ‘laat’ afnemen van de grond. In de koopovereenkomst van de grond wordt vaak een termijn en rentepercentage afgesproken waarop u de kavel dient af te nemen. Gemiddeld brengt men in 2019 zo’n 6,5% per jaar in rekening voor het later afnemen van de grond dan afgesproken.

      Bijzonderheden hypotheek en zelfbouw

      De betalingen voor de grond en aannemer worden gedaan vanuit een bouwdepot. Afhankelijk van de geldverstrekker bestaat de mogelijkheid om digitaal middels een app te declareren vanuit dit bouwdepot.

      Sommige geldverstrekkers geven een korting op de hypotheekrente indien u een nieuwbouw- of zelfbouwwoning koopt.

      Voordelen zelfbouw

      De volgende voordelen kunnen een rol spelen bij de keuze om zelf een huis te bouwen :

      • U hebt veel vrijheid bij het maken van keuzes rondom het ontwerp en de bouwmaterialen van uw huis;
      • De prijs/kwaliteit verhouding voor zelfbouw is redelijk goed te noemen, u hoeft ook geen marge voor een projectontwikkelaar te betalen;
      • Als u in een buurt gezamenlijk gaat bouwen leert u meteen uw buren kennen en ontstaat er vaak een positieve band.

      Stappenplan voor het bouwen en financieren van uw eigen huis

      • 1

        Kavel zoeken en kopen

      • 2

        Huis ontwerpen

      • 3

        Aanvraag omgevingsvergunning indienen

      • 4

        Aannemingsovereenkomst sluiten

      • 5

        Hypotheek definitief aanvragen

      Vertel ons uw verhaal

      Wenst u hulp bij het aanvragen van uw hypotheek voor uw droomhuis. Onze hypotheekadviseurs begeleiden u graag bij het realiseren van deze plannen.

        Reactie binnen 24 uur
        Meestal al eerder.
        Deskundig en eerlijk advies.
        Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
        Uw gegevens 100% veilig.
        Wij respecteren uw privacy.

         

         

        woz waarde ontvangenWOZ waarde 2019 ontvangen en is deze naar uw mening te hoog? Dan dient u binnen zes weken een bezwaarschrift op te (laten) stellen. Lees hier over de mogelijkheden van een kosteloze bezwaarprocedure door experts van ons kantoor.

        Wat is de WOZ-waarde?

        De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente aan uw woning of bedrijfsgebouw toekent. In dit artikel gaan we specifiek in op het gebruik voor de eigen woning. Deze WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar en wordt gebruikt voor meerdere belastingmiddelen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de OZB (de meest bekende), het eigenwoningforfait, de erfbelasting, de vermogensrendementsheffing (box 3), waterschapsheffing en vennootschapsbelasting.

        Te hoge WOZ-waarde

        Dient u de opgelegde WOZ-waarde ook te accepteren als u deze te hoog (of te laag) vindt? Het antwoord is resoluut nee. U hebt standaard de mogelijkheid om binnen 6 weken na de ontvangst van de aanslag een bezwaarschrift in te dienen. Er zijn ook gedurende het jaar voor bepaalde situaties, denk aan een nalatenschap, mogelijkheden een aanslag op te vragen.

        Een bezwaarschrift indienen is overigens in de meeste gevallen succesvol. Volgens de toezichthouder is in 2016 51,1% van de bezwaarschriften gehonoreerd. De gemiddelde WOZ-waarde veranderde met 11,3% in dat jaar. Het loont dus om zorgvuldig uw WOZ-waarde te beoordelen. Gemiddeld is de jaarlijkse besparing circa € 160 netto. Dit hangt overigens af van uw persoonlijke situatie.

        Gratis rapport met indicatie van de waarde van uw woning?



        Bepaling WOZ-waarde

        De basis voor het bepalen van de WOZ-waarde is de verkoopprijs van soortgelijke woningen te vergelijken met uw woning. De waarde die u in 2018 opgelegd krijgt is de waarde van 1 jaar geleden. Het gaat dus om vergelijkingspanden met een verkoopdatum rondom 1 januari 2018. Hier mag een bandbreedte van enkele maanden gekozen worden door u en de gemeente. Immers indien u op precies 1 januari 2018 de woning op uw naam krijgt is de koop al eerder geweest en het wordt anders erg lastig om een goede vergelijking te maken. Zeker bij unieke en duurdere woningen is het lastiger om deze datum exact te hanteren.

        De WOZ-waarde wordt modelmatig bepaald. Dat betekent dat op basis van een geautomatiseerd proces de waarde op basis van big data wordt bepaald door de gemeente. Het is namelijk ondoenlijk om miljoenen woningen jaarlijks handmatig vast te stellen. Dit is ook meteen een reden waarom er een foutkans is dat uw specifieke woning verkeerd is vergeleken.

        Zo kan het voorkomen dat uw woning wordt vergeleken met een woning in een andere buurt of een geheel ander type woning. Bijvoorbeeld een hoekwoning vergeleken met een vrijstaande woning. Zo is het dus belangrijk om de kenmerken van de vergelijkingspanden door de gemeente te vergelijken met uw woning. Zelf mag u zelf ook betere vergelijkingspanden aandragen in uw bezwaarschrift.

        Om uw WOZ-aanslag goed te controleren stuurt de gemeente naast de aanslag of beschikking met daarop de nieuwe WOZ-waarde samen met een taxatieverslag mee. Ook bestaat de mogelijkheid dat u dit taxatieverslag zelf dient te downloaden via de gemeentelijke website of het belastingkantoor waar de gemeente zaken aan heeft uitbesteed.

        Redenen voor een succesvol bezwaarschrift

        De vergelijkingspanden met uw woning is een belangrijke basis om tot een juiste WOZ-waarde te komen. Stel dat u een sober onderhouden woning hebt en die van het vergelijkingspand is uitgebouwd en zeer luxueus afgewerkt dan is dit van invloed op de waarde van uw woning. De onderstaande motivatie kunt u mogelijk als leidraad hanteren bij het opstellen van een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde :

        • Controleer de zogeheten objectkenmerken zoals de inhoud van uw woning of de woonoppervlakte. Op het moment dat de gemeente foutieve gegevens als uitgangspunt hanteert dan is de vastgestelde WOZ-waarde uiteindelijk ook onjuist. Hier geldt het principe van garbage in, garbage out.
        • Is er sprake van een juiste objectafbakening. Hoort uw garage bijvoorbeeld wel bij de woning of dient een woning met zelfstandige woongedeeltes ook als één geheel te worden bepaald? De wet heeft hier een duidelijke omschrijving voor.
        • Daarnaast speelt de omgeving van uw woning een rol bij het bepalen van de waarde. Is uw woning naast een snelweg of kerkhof gelegen dan heeft dit effect op de waarde. De bijgevoegde omgevingsfactoren kunnen ook van invloed zijn. Deze lijst is niet volledig omdat iedere situatie uniek is en de rechtspraak zich continue blijft ontwikkelen.
          • Een UMTS-mast.
          • Overlast van geparkeerde auto’s.
          • Windmolens vanwege de slagschaduw of geluidsoverlast.
          • Onzekerheid voor het uitvoeren van bouwplannen.
          • Een ongunstige ligging vanwege een belemmerd uitzicht.
          • Lawaaiige buren of huisdieren.
          • Gebruik buurpand, denk hierbij aan gebruik door een buurpand als nachtclub, zorginstelling voor de opvang van psychiatrische patiënten et cetera.
        • De koopprijs van uw woning is ook erg bepalend en wordt vaak in het jaar van aankoop als uitgangspunt genomen.
        • Valt uw woning in een nieuw bestemmingsplan dan heeft dit ook effect op de waarde. Stel dat er naast uw woning een industrieterrein komt, dan heeft dit uiteraard een effect. Deze toekomstige ontwikkeling mag dus ook meegenomen worden in de waardering.
        • U kunt besluiten een contra taxatie te laten verrichten en dit taxatierapport mee te sturen met het bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.
        • Ook de matige of slechte onderhoudssituatie van uw woning is een valide argument om te gebruiken in uw bezwaarschrift. Bent u van plan om te renoveren en beschikt u in dit kader over offertes sluit deze gerust bij om uw bezwaarschrift zo goed als mogelijk te onderbouwen.
        • Beschikt uw woning over asbest? Ook dit is een zogeheten waardedrukkende factor.
        • U kunt ook besluiten uw energielabel te betrekken in het bezwaarschrift. Vooral indien u een ongunstig energielabel hebt is dit als een onzuinige woning betekent dit vaak dat isoleren maatregelen zoals dubbel glas in uw woning ontbreken.

        Wanneer hoor ik iets over een ingediend bezwaarschrift

        Uw gemeente heeft wettelijk de mogelijkheid om hier bijna een heel jaar over te doen. Het kan dus betekenen dat u maanden niets hoort van uw gemeente. In de praktijk zien we ook dat sommige gemeenten hier daadwerkelijk een volledig jaar de tijd voor nemen.

        Eisen bezwaarschrift

        Naast het feit dat u binnen 6 weken bezwaar dient in te stellen dient het bezwaarschrift ook uw naam, adresgegevens, aanslagnummer, adres object WOZ-waarde en de WOZ-waarde te bevatten. Vergeet ook niet het bezwaarschrift te ondertekenen. Het is een formeel document. Sommige gemeenten staan het toe dat u digitaal bezwaar kunt maken met behulp van uw Digid inloggegevens.

        Ook kunt u besluiten om een zogeheten proforma bezwaarschrift in te dienen. Dit kunt u doen op het moment dat u meer tijd nodig hebt om uw bezwaarschrift inhoudelijk vorm te geven. De gemeente vertrekt u dan middels een brief een nieuwe uiterste termijn om uw inhoudelijk bezwaarschrift in te dienen.

        Zelf heeft de gemeente tot het einde van het kalenderjaar de gelegenheid om uw bezwaarschrift af te handelen.

        Kostenvergoeding bezwaarschrift WOZ-waarde

        Op het moment dat u een deskundige inhuurt om uw bezwaarschrift in te dienen, en de WOZ-waarde blijkt onjuist te zijn, dan komt u in aanmerking voor een kostenvergoeding vanuit de gemeente om deze firma of persoon te voldoen. Dient u zelf een bezwaarschrift in dan ontvangt u geen kostenvergoeding.

        Heeft u twijfels over uw WOZ-waarde, stuur ons gerust een bericht samen met de aanslag. Een kosteloze check is dan mogelijk en indien nodig kunnen wij namens u een bezwaarschrift indienen binnen de bezwaartermijn van zes weken!

          Reactie binnen 24 uur
          Meestal al eerder.
          Deskundig en eerlijk advies.
          Op basis van vaste prijzen en no cure no pay.
          Uw gegevens 100% veilig.
          Wij respecteren uw privacy.

           

          ontslag hoofdelijke aansprakelijkheidOfferte aanvragen?

          Bent u uit elkaar en dient uw ex uit de hypotheekakte? Of wenst u zelf uit de hypotheekakte geschrapt te worden. Dan heeft u te maken met ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’.

          Dit is een juridische term, daar zullen we u niet te lang mee lastigvallen. Neem gewoon via de mail, telefoon of chat contact met ons op. Dan leggen we u graag uit wat we nodig hebben om dit te ‘cheffen’ voor u.

          Ervaring van Saskia die is gescheiden met behulp van Cournot Adviseurs
          De adviseur heeft me bij het regelen van de hypotheek na mijn scheiding geweldig geholpen. Nadat de scheiding ingezet zou worden, kon ik direct op een informerend gesprek. Zeer flexibel, denkt breed met je mee, en geeft tussendoor ook advies over andere dingen die bij een scheiding georganiseerd moeten worden. Hij heeft zeer deskundig een financieringsplan opgesteld. Was best complex, variabel inkomen als aandeelhouder bij een adviesbureau en daarnaast ook nog financiële ondersteuning via familie-constructie. Bij de adviseur ben je in goede handen als het standaard of complex wordt. Je weet dat het goed georganiseerd wordt. | Beoordeling via Advieskeuze
          Ervaring van een klant met hoofdelijk ontslag
            Ik ben zeer prettig en goed geholpen bij alles omtrent hoofdelijk ontslag van mijn ex-partner van de hypotheek. Van A tm Z is overal bij geholpen. Onbeperkt antwoord op al mijn vragen. Nooit verrassingen, alles klopte tm het tekenen bij de Notaris. | Beoordeling via Advieskeuze

          Een beschrijving van het proces

          Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, hoe werkt dat nu precies? Indien jullie samen een huis bezitten met een gezamenlijke hypotheek en jullie gaan uit elkaar kan er sprake van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid zijn. Deze situatie komt voor bij een echtscheiding of relatiebreuk waarbij één van beiden de woning met hypotheek wenst over te nemen. 

          Hoewel het makkelijk klinkt om één partij te verwijderen uit de hypotheekakte is dit een bewerkelijk proces. In sommige gevallen is het compleet afsluiten van een nieuwe hypotheek eenvoudiger en sneller geregeld. Het komt soms voor dat een procedure tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid maanden in beslag neemt. Een juiste en complete voorbereiding kan de doorlooptijd aanzienlijk versnellen.

          Hoe u zelf een goede voorbereiding van dit proces ter hand kunt nemen valt in het artikel te lezen. We gaan in dit artikel uit van de meest voorkomende situatie en dat is dat iemand op fiftyfifty basis de woning bezit.

          Betaalbaarheid woonlasten hypotheek

          De bank of geldverstrekker gaat namelijk beoordelen of de achterblijvende partner voldoende inkomen heeft om de lasten van de hypotheek te dragen. Het is namelijk zo dat u samen ‘hoofdelijk aansprakelijk’ bent voor het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten. Na het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heeft de bank alleen nog de achterblijvende partner om de vordering te verhalen indien de maandelijkse betalingen uitblijven.

          Is alimentatie van invloed op de mogelijkheid tot hoofdelijk ontslag?
          Op het moment dat u partneralimentatie dient te betalen is dit van invloed op de maximale hypotheek. Deze daalt hierdoor. Betaalt u kinderalimentatie dan is dit niet van invloed op de hoogte van de hypotheek.

          Bij het beoordelen van de aanvraag voor hoofdelijk ontslag wordt met partneralimentatie rekening gehouden.

          Wat zijn de kosten voor een procedure hoofdelijk ontslag?
          U krijgt in de meeste gevallen te maken met de volgende partijen : notaris, hypotheekadviseur, geldverstrekker en taxateur.

          De kosten voor een online notaris zijn vanaf € 575, een hypotheekadviseur betaalt u gemiddeld € 1.500 en de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van € 225. Een taxatierapport kost gemiddeld zo’n € 475.

          Dit zijn gemiddelde bedragen en vraag altijd een prijsopgave op. De kosten van het hypotheekadvies en de taxatie zijn in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar.

          Is hoofdelijk ontslag uit de hypotheek alleen voor gehuwden?
          Nee. Als u samenwonend bent (geweest) is ook deze procedure nodig om onder het hypotheekcontract uit te komen. U bent samen verantwoordelijkheid voor het terugbetalen van de hypotheek en daarom is ook voor samenwoners deze procedure noodzakelijk.
          Ik heb al een echtscheidingsconvenant, waarom moet ik nog een akte van verdeling?
          De bank heeft eigenlijk geen boodschap aan de afspraken die u onderling maakt. Zij zijn met u destijds overeengekomen dat u samen het risico van de hypotheek neemt en houden u aan die afspraken. Tenzij u daar vanaf wenst middels de procedure tot hoofdelijk ontslag.

          Een echtscheidingsconvenant ziet toe op de afspraken die u met uw ex-partner maakt, alleen zegt niets over de afspraken met de bank.

          Doorlooptijd proces van procedure hoofdelijk ontslag hypotheek

          Gemiddeld kan een proces binnen 4 tot 10 weken geregeld zijn. Dat hangt mede af van de volgende factoren :

          • Zijn de afspraken tussen u en uw ex-partner duidelijk en bindend vastgelegd;
          • Is de notaris flexibel in het meewerken, vraag bij het vergelijken van notarisoffertes ook naar de verwerkingstijd;
          • Met welke geldverstrekker heeft u te maken? Is dit een Nederlandse geldverstrekker met eigen serviceorganisatie of een zogeheten schaduwbank die met externe serviceproviders werkt. De laatste variant levert veel vertraging op;
          • Dient de woning nog getaxeerd te worden of is er op voorhand al overeenstemming over de waarde van de gezamenlijke woning.

          Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten?

          Eigenlijk zijn er twee opties om de hypotheek op één naam te krijgen. De eerste optie is om de ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan. Dit noemen we dus de procedure voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

          De andere oplossing om de hypotheek op uw naam te krijgen is om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Daarmee krijgt u tevens de mogelijkheid om uw rentecontract te verbeteren. Als u nu een hypotheekrente van 4% hebt afgesproken en u wenst de hypotheek over te sluiten naar de huidige lagere marktrente van bijvoorbeeld 2% bespaart u ook meteen op uw maandlasten.

          Wenst u meer informatie over het oversluiten van uw hypotheek dan leest u in dit artikel meer over dit onderwerp.

          Werkwijze procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

          Zodra u of de vertrekkende partner van plan is om de woning en hypotheek over te nemen kunnen wij u begeleiden. Ook vaak al in de fase voorafgaand aan deze keuze.

          De volgende stappen in de procedure van hoofdelijk ontslag volgen we dan :

          • Inventarisatie van uw wensen en informatie over reeds lopende financiële producten;
          • Haalbaarheids- en besparingsanalyse overnemen hypotheek of afsluiten geheel nieuwe hypotheek;
          • Terugkoppeling van deze uitkomst middels een adviesgesprek;
          • Hierna maken we afspraken over de uitvoering van de eventuele adviesopdracht. Dit is maatwerk en afhankelijk van uw keuzes spreken we een vast tarief af.

          Op voorhand weet u wat de kosten zijn en blijkt het toch niet mogelijk zijn om de hypotheek af te sluiten of over te nemen heeft u geen advieskosten. Wij werken op basis van no cure no pay.

          Stappenplan ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

          • 1

            Telefonische inventarisatie

          • 2

            Persoonlijk adviesgesprek

          • 3

            Aanbod geldverstrekker bespreken

          • 4

            Beoordeling ontslag hypotheekakte

          • 5

            Afronding bij de notaris

          Hoe kan ik mij voorbereiden op de procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid?

          Met deze checklist kunt u documenten verzamelen die nodig zijn om het kennismakingsgesprek met een hypotheekadviseur of financieel planner goed in te gaan. Des te meer informatie er is, des te concreter de informatievoorziening tijdens het gesprek kan worden.

          Belastingdienst aandachtspunten

          Naast de punten die voor u belangrijk zijn bij de scheiding, heeft de Belastingdienst ook ‘wensen’. Dit wensenpakket is gebaseerd op wetgeving, maar ook op basis van praktijkervaring door de inspecteurs. De Belastingdienst heeft de fiscale aandachtspunten in een handig overzicht opgenomen. Met deze informatie kunt u zich ook voorbereiden op de belastingaangifte na uw scheiding.

          Afzonderlijk of samen aangifte doen

          Op het moment dat u gaat scheiden heeft u een periode van overlap en heeft u nog met elkaar te maken. Bijvoorbeeld omdat er gezamenlijke aftrekposten zijn. De Belastingdienst doet de volgende aanbevelingen over het doen van aangifte in het scheidingsjaar :

          • Er worden minder fouten gemaakt bij een gezamenlijke belastingaangifte;
          • De verdeling van vrije aftrekposten kunt u vastleggen in het echtscheidingsconvenant;
          • Afspraken over het resultaat van de belastingaangifte kunt u beter ook vastleggen, wie ontvangt of betaalt de bedragen als gevolg van de aangifte.

          Partneralimentatie

          De Belastingdienst kijkt vooral naar de werkelijke betaalde partneralimentatie in plaats van de overeengekomen bedragen. U mag dus enkel de partneralimentatie aftrekken die u ook daadwerkelijk hebt voldaan aan uw ex-partner. Bovendien tellen ook mee de bedragen die u verrekend hebt.

          Ontvangt u partneralimentatie, dan dient u ook de bedragen aan te geven die u zou kunnen incasseren en eveneens de verrekende bedragen.

          Schenkbelasting en echtscheidingsconvenant

          Indien er sprake is van overbedeling en dit bedrag wordt kwijtgescholden, dan kan er sprake van schenkbelasting zijn. De Belastingdienst adviseert om bij zo’n situatie rekening te houden in het echtscheidingsconvenant teneinde verrassingen te voorkomen.

          Huurtoeslag en hypotheek

          Het komt soms voor dat iemand huurtoeslag aanvraagt en nog een woning met hypotheek op zijn of haar neem heeft staan. Ook dan is de Belastingdienst bevoegd om uw aanvraag tot huurtoeslag te weigeren. Dit kan een extra reden zijn om snel te worden ontslagen uit de hypotheek en eigendom van de woning.

          De reden dat de Belastingdienst checkt of u nog een woning bezit hangt samen met eventueel vermogen dat aan deze woning en hypotheek zit.

          Waardering van de gezamenlijke woning

          De eerste stap in het proces is het bepalen van de waarde van de woning en eventueel gekoppelde aflosproducten. Indien u samen de echtscheiding regelt en op goede voet overleg kunt voeren mag u samen tot een waarde van de woning komen. U kunt hierbij vertrekken vanuit verkoopprijzen van woningen uit uw straat of buurt of zelfs aanknopen bij de WOZ-waarde. Het gaat er uiteindelijk om of u een realistische waarde kunt bepalen.

          Hier ontstaan vaak tegengestelde belangen. Immers, de partner die de woning verlaat heeft belang bij een zo hoog mogelijke waarde en de partner die achterblijft wil als ‘koper’ vaak de meest gunstige prijs betalen. Het komt voor dat u hier samen niet meer uitkomt en een deskundige wenst in te huren. In sommige samenlevingsovereenkomsten zijn hier al afspraken over gemaakt zodat u deze afspraken erbij kunt nemen.

          U kunt besluiten om gezamenlijk één taxateur aan te wijzen of meerdere makelaars of taxateurs een waardebepaling te vragen en de gemiddelde uitkomst van deze waardebepalingen als uitgangspunt te nemen. Vaak is het verstandig om een taxatierapport uit te laten brengen. De meeste geldverstrekkers wensen toch inzage te hebben in de waarde van uw woning op het moment dat men de hypotheekaanvraag gaat beoordelen.

          Voorbeeld akte van verdeling

          Op het moment dat u gezamenlijk de prijs hebt bepaald voor het over te kopen bedrag legt u deze afspraken vast in een akte van verdeling. Immers, de achterblijvende partner dient de andere helft van de woning nog te kopen.

          Van klanten krijgen wij vaak de vraag waarom een akte van verdeling nog nodig is als er reeds een echtscheidingsconvenant is. In het echtscheidingsconvenant maakt u ook nog andere afspraken rondom uw echtscheiding en bezittingen en spreekt u het voornemen uit wie de woning gaat overnemen. Daarmee is de overdracht van de woning namelijk nog geen feit, dat kan uitsluitend een notaris regelen. Het echtscheidingsconvenant wordt ook nog getoetst door de rechtbank waardoor dit document eerder in het proces ontstaat. De akte van verdeling ziet uitsluitend toe op de formele overdracht van het over te kopen deel van de woning. Kortom een echtscheidingsconvenant is niet gelijk aan een akte van verdeling en beide documenten zijn noodzakelijk.

          Overigens is een echtscheidingsconvenant alleen aan de orde bij een echtscheiding en niet bij een relatiebreuk indien u als samenwoners de woning hebt gekocht.

          Onderstaand treft u een voorbeeld van een akte van verdeling aan. U kunt lezen dat het een juridisch document is waarin de afspraken over het einde van uw relatie en de overname van de woning met hypotheek is geregeld. De notaris bekrachtigd dit document na goedkeuring door de geldverstrekker :

          Akte van verdeling online notaris

          Zoals hiervoor al te lezen is dient u te beschikken over een akte van verdeling om de hypotheek op 1 naam te krijgen. U kunt hiervoor een lokale notaris kiezen, maar dit proces kan tegenwoordig ook grotendeels online geregeld worden door een internetnotaris. Eén van de partijen dient alsnog te verschijnen tijdens het ondertekenen van de akte van verdeling. De tarieven zijn vaak vriendelijker. In 2019 is de voordeligste internetnotaris voor een akte van verdeling € 575.

          Voor een online proces van de akte van verdeling dient uw aanvraag te voldoen aan de volgende eisen :

          • U woont beiden in Nederland en de te verdelen woning is in Nederland gelegen;
          • U hebt bindende afspraken met elkaar gemaakt over de verdeling van de hypotheek en de verbonden producten;
          • Er is geen sprake van : faillissement, surseance van betaling of onder curatele stelling;
          • Er liggen beslagen op de woning;
          • U beheerst de Nederlandse taal zowel schriftelijk als mondeling;
          • Daarnaast beschikt u over een emailadres omdat de communicatie veelal digitaal verloopt.

          Overwaarde van de woning

          Op het moment dat de uitkomst van de taxatie of waardebepaling bekend is ontstaat er overwaarde of onderwaarde. Van overwaarde is sprake indien de waarde van de woning hoger is dan de openstaande hypotheek. Van onderwaarde is sprake indien de situatie omgekeerd is en de hypotheek hoger is dan de getaxeerde waarde.

          Blijkt dat er sprake van overwaarde is en u als achterblijvende partner uw ex dient uit te kopen dan kunt u dit betalen vanuit spaargeld of door middel van een verhoging van de hypotheek. Op het moment dat u de hypotheek wenst te verhogen dient u sowieso de waarde van de woning te laten taxeren. Deze taxatiewaarde kan overigens ook afwijken van de eerder samen vastgestelde waarde. De bank neemt beide waardes in behandeling en beoordeelt de zaak individueel.

          Onderwaarde en restschuld

          Blijkt dat er sprake van onderwaarde is dan ontstaat er op dat moment een restschuld. U mag gezamenlijk afspraken maken over het afkopen van gekoppelde aflossingsproducten zoals een spaarhypotheek, spaarhypotheek of kapitaalverzekering. Per saldo bent u, indien er geen andere afspraken zijn gemaakt, gezamenlijk verantwoordelijk voor deze restschuld.

          In de meeste gevallen geeft de vertrekkende partner een vergoeding aan de overnemende partner voor zijn of haar aandeel in de onderwaarde.

          Bestaande hypotheek

          Uw bestaande hypotheek bezit u gezamenlijk en bij de situatie van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijven de meeste afspraken met de bank of geldverstrekker in stand. Zo sluiten de meeste geldverstrekkers in hun voorwaarden uit dat u een nieuw rentecontract kunt afsluiten, maar bent u verplicht om het bestaande rentecontract uit te dienen. Tenzij u dit wenst af te kopen met een eventuele boeterente.

          Uw bestaande hypotheek bestaat ook uit een aflossingsvorm, tenzij u een volledig aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Indien u een aflossingsproduct gekoppeld hebt aan uw hypotheek dient u hierover afspraken te maken in het echtscheidingsconvenant. In ieder geval hebt u recht op de helft van de waarde van dit product. In sommige gevallen kan de vertrekkende partner dit product ook nog fiscaal geruisloos voortzetten en koppelen aan een nieuwe hypotheek.

          De spelregels wat u precies kunt doen met het aflossingsproduct hangt ook samen met het acceptatiebeleid van de bank of geldverstrekker, de regels rondom NHG en de Belastingdienst.

          Welke keuzes zijn er rondom aflosproducten van uw hypotheek?

          We gaan van de situatie uit dat u nu beschikt over een spaarverzekering (spaarhypotheek) of een bankspaarrekening (bankspaarhypotheek). Dit zijn de meest voorkomende aflosproducten van de laatste jaren. In de jaren negentig werden er ook veel kapitaalverzekeringen verkocht. Nu zijn deze ook wel beter bekend onder de noemer woekerpolis.

          Bij het afsluiten van deze hypotheekvormen heeft u, als het goed is, een bewuste keuze gemaakt of de polis in box 1 of box 3 opbouwt. Het verschil tussen deze twee keuzes is fiscaal gedreven. Een opbouw in box 1 betekent dat u over de waarde van het product gedurende de looptijd geen vermogensrendementsheffing hoeft te betalen, en de uitkering alleen onbelast kunt gebruiken voor het aflossen van een zogeheten eigenwoningschuld. Heeft u er destijds voor gekozen om in box 3 op te bouwen dan heeft u de vrijheid om de uitkering te gebruiken voor andere doelen dan de eigenwoningschuld. De waarde van het product telt dan wel jaarlijks mee voor de bepaling van uw vermogen in box 3.

          Om het niet te ingewikkeld te maken gaan we uit van de meest voorkomende situatie in de voorbeelden hieronder. Namelijk een aflosproduct met een spaardeel in box 1.

          Splitsen

          Indien u hebt afgesproken om de waarde van het aflosproduct te splitsen is dit een kwestie van voorleggen aan de geldverstrekker. Op voorhand is namelijk niet te zeggen of de geldverstrekker dit verzoek zal honoreren. Dit maakt onderdeel uit van de totale beoordeling van de aanvraag tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

          Zo kan een geldverstrekker van mening zijn het nodig is om de complete waarde van het aflosproduct gekoppeld te houden aan de hypotheek. In zo’n situatie kunt u besluiten om de vertrekkende partner de waarde te vergoeden met uw spaargeld of uit te ruilen tegen andere waardevolle zaken. Dit zijn typisch afspraken die u kunt vastleggen in een echtscheidingsconvenant. Samenwoners mogen dit onderling regelen hoe ze zaken verdelen.

          Het nadeel bij een vergoeding voor de waarde uit te keren is dat u als vertrekkende partner het aflosproduct niet kunt voortzetten met een nieuwe hypotheek. In sommige gevallen heeft een vertrekkende partner daar ook geen goed gevoel bij en wenst men liever een nieuwe frisse start te maken. Financieel hoeft dit niet altijd de meest gunstigste keuze te zijn.

          Stopzetten

          De meest radicale keuze is om te stoppen met het aflosproduct. Wel dient u dan de waarde te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Ook hier geldt weer dat de geldverstrekker een stem in het proces heeft. Vindt deze bijvoorbeeld dat uw inkomen als achterblijvende partner te laag is voor de openstaande hoofdsom dan kan men soms het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid alleen verstrekken indien u tot stoppen van het aflosproduct overgaat.

          U dient dan alsnog een afspraak met de vertrekkende partner te maken over het saldo dat vrijkomt.

          De keuzes die hier te maken zijn hangen dus niet alleen vast aan uw eigen wensen op dit punt. Wij kunnen u bijstaan in het uitzoeken van de verschillende opties en het regelen ervan.

          Hoe beoordeelt een bank of u in aanmerking komt voor de hypotheek?

          Gelukkig is er bij deze situatie meer ruimte voor maatwerk bij de meeste geldverstrekkers. Zo dient een bank of geldverstrekker zorgvuldig te beoordelen of er een mogelijkheid is om de hypotheek te behouden met het oog op het voorkomen van een executieverkoop. In zo’n situatie bent u namelijk een stuk slechter af en heeft u geen woonruimte meer.

          Zo kunnen wij de hypotheekaanvraag begeleiden en een persoonlijke toelichting schrijven die uitgaat van uw werkelijke lasten en inkomen.

          Het is bij deze beoordeling belangrijk om goed inzicht te hebben in uw financiële positie. Een aantal vragen is daarbij in elk geval belangrijk en kunt u zelf al voorbereiden indien u te maken krijgt met deze situatie :

          • Wat is de ontwikkeling van uw (spaar) vermogen van de laatste jaren?
          • Bent u aantoonbaar in staat geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen?
          • Heeft u geen kredieten afgesloten (stapelen) de laatste tijd?
          • Waarom bent u zelf van mening dat u de lasten kunt betalen. Dit is een vormvrije tekst.

          NHG beheertoets

          Omdat de banken onderling hebben afgesproken dat woningbehoud een belangrijk punt is zijn de regels iets ruimer. Het is hierdoor iets makkelijker om een bestaande hypotheek te behouden dan een compleet nieuwe hypotheek af te sluiten. Meer informatie hierover valt in dit artikel te lezen over behoud in combinatie met NHG en een hypotheek.

          Hypotheek en woning aanhouden als onverdeelde boedel

          Mocht het niet lukken om de hypotheek over te nemen kunt u ook kiezen om voorlopig de hypotheek en woning onverdeeld te laten. In veel situaties is dit om de kinderen in de huidige vertrouwde omgeving blijvend op te laten groeien. Ook kwam het tijdens de kredietcrisis voor om betere tijden af te wachten om een restschuld te vermijden.

          Ongeacht de motivatie is het aan te raden om duidelijke afspraken te maken over deze periode van onverdeeldheid. Over de volgende onderwerpen zou u afspraken kunnen maken :

          • Welke keuzes worden er gemaakt dienen te worden met betrekking tot verlenging van de rentevaste periode of wetswijzigingen aangaande hypotheken.
          • Wie draagt de kosten van het onderhoud aan de woning;
          • Wie mag er in de woning blijven wonen en tegen welke vergoeding;
          • Recht van eerste koop als één van jullie beiden de woning toch in de toekomst wenst over te nemen (tegen een vooraf overeengekomen waarde of waarderingsmethode);
          • Afspraken over een toekomstige verkoop, zoals de keuze van de verkopend makelaar en praktische zaken wie de bezichtigingen doet en de woning opruimt et cetera.

          Maakt u geen afspraken over de verdeling van de lasten dan schrijft de wet voor dat de kosten voor gescheiden partners door ieder voor de helft worden voldaan. Ongeacht wie er in de woning woont. Dit zegt niets over de afspraken tussen u en de bank. U mag hier samen afwijkende afspraken over maken, alleen de bank gaat voor op deze afspraken bij betalingsproblemen.

          De wettelijke verdelingsregel geldt overigens alleen voor de eigenaarslasten. De gebruikerslasten, zoals gas/water/licht zijn voor rekening van de bewonende partner.

          Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek met NHG

          Als u reeds een hypotheek met NHG hebt ontstaat er een nieuwe dynamiek. De stichting achter NHG heeft namelijk ook regels opgesteld die een rol spelen indien u te maken hebt met een restschuld. In sommige situaties komt u in aanmerking voor kwijtschelding van deze restschuld. Echter dan dient geen van beide partners de woning alleen te kunnen betalen. U dient dan verplicht mee te werken aan de zogeheten Inkomens- en Vermogenstoets.

          De geldverstrekker mag in een dergelijke situatie de hypotheek met NHG voortzetten met u of uw nieuwe partner. In deze laatste situatie wordt er een nieuwe geldnemer toegevoegd. Dan dient voldaan te worden aan de NHG-normen van het moment van aanvraag. De nieuwe partner dient dan tevens eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner te worden. Er is niet opnieuw de premie van 1% voor NHG van toepassing.

          Middels bijgevoegd schema is te lezen hoe de procedure verloopt bij een relatiebreuk indien u een hypotheek met NHG hebt.

          Levensverzekering en hoofdelijk ontslag

          Bij het afsluiten van uw hypotheek kan de geldverstrekker de verplichting hebben opgelegd voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. In de volksmond een levensverzekering genoemd.

          De regel is meestal dat een levensverzekering verplicht is voor het bedrag dat boven de 80% van de waarde van de woning wordt geleend. Dat risico van minimaal 20% wenst de bank afgedekt te hebben indien u voortijdig komt te overlijden. De minimale looptijd is meestal 10 jaar.

          Zodra u met een echtscheiding te maken krijgt en met de procedure van hoofdelijk ontslag ontkomt u er niet aan om ook over de levensverzekering na te denken. Meestal is de oplossing om de oude levensverzekering te beëindigen en een nieuwe af te sluiten die past bij uw nieuwe situatie. Immers, blijft de oude verzekering doorlopen dan ontvangt uw ex-partner mogelijk nog een uitkering vanuit deze levensverzekering.

          Er kan nog en waarde in de polis aanwezig zijn. Ook dan dient u stil te staan bij dit onderwerp en afspraken over de verdeling te maken.

          Ook kunt u te maken hebben met gewijzigde gezondheidsomstandigheden. Blijkt u moeilijker in aanmerking te komen voor een nieuwe levensverzekering dan zou u de polis van de bestaande levensverzekering kunnen redigeren.

          Scheiden en de overlijdensrisicoverzekering

          Bij het aanvragen van een overlijdensrisicoverzekering dient u een begunstigde op te nemen. Vaak is dit de echtgenoot of echtgenote. Ook komt het voor dat de begunstiging op naam van een persoon is en niet gekozen is voor de omschrijving echtgenoot of echtgenote. Hierdoor kan een ongewenste situatie ontstaan bij een eventueel overlijden.

          Bijvoorbeeld als u bent gescheiden en hertrouwd en u komt te overlijden. Stel dat u als begunstigde uw voormalige echtgenoot als echtgenote persoonlijk als begunstigde hebt genoemd gaat de uitkering vanuit de overlijdensrisicoverzekering ook daadwerkelijk naar deze persoon.

          Als dit niet uw bedoeling is dan is het noodzakelijk om uw verzekeringspolis te laten aanpassen.

          Mocht u besluiten de overlijdensrisicoverzekering af te kopen dan kan er nog sprake van een afkoopwaarde zijn. Dat is ook het geval bij een overlijdensrisicoverzekering. Vooral bij oudere levensverzekeringen kan dit bedrag behoorlijk open. In sommige situaties kunt u daar de kosten van de procedure voor het overnemen van de hypotheek van voldoen.

          Dient mijn ex mee te werken aan het verzoek tot hoofdelijk ontslag?

          Heeft u te maken met een situatie waarbij uw ex partner weigert mee te werken aan het verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte dan is dit een lastige situatie. Wettelijk is er geen dwangmiddel om medewerking af te dwingen. Wil uw ex partner niet meewerken dan is een juridische procedure een mogelijke oplossing, maar zelfs die route is geen garantie voor succes. De rechter neemt de belangen van alle partijen in overweging en een gedwongen verhuizing is vaak geen optie.

          Het is altijd verstandig om in het echtscheidingsconvenant een duidelijke afspraak op te nemen over de wijze van toedeling van de gezamenlijke woning. Ook raden wij u ten zeerste aan om een termijn hierover af te spreken. In de praktijk is dit vaak een heikel gespreksonderwerp wat makkelijk doorgeschoven kan worden.

          Toch is het verstandig om wel door te praten over dit onderwerp en hier duidelijke afspraken over te maken. Zo voorkomt u een situatie waarbij u als vertrekkende partner geparkeerd staat voor een lange periode. Immers als uw ex partner geen mogelijkheid heeft om de hypotheek op zijn of haar naam te krijgen en u geen verdere afspraken gemaakt hebt over de verkoop van de woning ontstaat er een lastige situatie.

          Recente uitspraak

          Recent heeft de Rechtbank Rotterdam beslist in een zaak waarbij twee ex partners sinds 2006 gescheiden zijn en mevrouw nog steeds in de hypotheekakte stond. Dit vond zij niet wenselijk en wil ontslagen worden uit de hypotheekakte of dat de voormalige woning zou worden verkocht. De rechter heeft duidelijk beslist dat dit geen redelijk en billijk verzoek was en heeft deze mevrouw zelfs verplicht om € 1.787 aan kosten te vergoeden voor de juridische procedure.

          Zelfs een scheiding waarin partners sinds 2006 uit elkaar zijn is geen reden voor de rechter om de man te dwingen de woning te verkopen. De vrouw in kwestie is dus geheel afhankelijk van de grillen van haar ex man en pas als de woning is verkocht en de hypotheek is afgelost is zij vrij van alle risico’s rondom de hypotheek.

          Wel dient de partner die de hypotheek wenst over te nemen zijn of haar best te doen om de hypotheek op één naam te krijgen. In een andere zaak waarbij twee voormalige gehuwden proberen afspraken over de woning te maken is de Rechtbank Rotterdam onverbiddelijk. Deze uitspraak dateert van 30 mei 2018 en is redelijk recent. Daar staat de rechter wel toe dat de woning wordt verkocht. De man is inmiddels werkloos geraakt en betaalt de hypotheeklasten niet meer. Dat is een overduidelijke situatie waarbij de rechter het belang van de vrouw laat voorgaan.

          Om dergelijke problemen te voorkomen is het verstandig om tijdens de echtscheidingsprocedure al duidelijkheid te hebben over de haalbaarheid. Dit is namelijk met een quickscan voor een hypotheekadviseur relatief snel te bepalen. Dan weten beide partijen met grote mate van zekerheid waar ze, voorafgaand aan het indienen van het echtscheidingsverzoek, aan toe zijn en valt er ook een plan B te bepalen.

          Blijkt dat het overnemen van de hypotheek door u of uw ex partner niet haalbaar is hoeft deze optie niet verder onderzocht te worden en kan er gesproken worden over verkoop van de gezamenlijke woning. Dat maakt de verdere procedure dan duidelijker.

          Dient mijn ex-partner mee te betalen aan de boeterente?

          Indien u een nieuwe hypotheek wenst af te sluiten of uw bestaande hypotheek wenst over te sluiten dient u de afspraken uit het oude hypotheekcontract in acht te nemen. Stel dat de rente nog enkele jaren vaststaat is het mogelijk dat u een boeterente dient te betalen.

          Is mijn ex dan ook verplicht mee te betalen aan het vergoeden van deze boeterente? U gaat de nieuwe hypotheek alleen aan is uw wens en u kunt uw ex niet dwingen hieraan bij te dragen. Tenzij u hier afspraken over maakt. Dat mag u samen afspreken en vastleggen.

          Een argument wat spreekt voor een bijdrage is dat de kosten bij verkoop van de woning ook gedeeld zullen worden. Mogelijk is uw ex-partner gevoelig voor een dergelijk idee en wenst deze een deel van de boeterente te vergoeden.

          Wie betaalt de kosten van de akte van verdeling?

          Dat is een vraag die vaak gesteld wordt. De wet bepaalt overigens niets over wie deze kosten dient te betalen. Daar dient u zelf afspraken over te maken. De meest gehanteerde afspraak is dat ieder de helft van de kosten draagt.

          U kunt overigens op voorhand afspraken maken over de kosten van de verdeling in uw samenlevingsovereenkomst. In de praktijk zien we dat hier nauwelijks afspraken over worden gemaakt, alleen het levert op het moment van uw relatiebreuk veel onenigheid op. Als duidelijk is wie verantwoordelijk is voor deze kosten hoeft u daar niet langer over na te denken.

          Onder de kosten van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vallen ook de kosten van het hypotheekadvies en de bank om de hypotheek op één naam te zetten.

          Echtscheiding en krediet

          Bent u tijdens uw huwelijk een doorlopend krediet of persoonlijke lening aangegaan? In de meeste gevallen hebt u dan ook getekend voor de hoofdelijkheid. Dat betekent dat u, net als voor de hypotheek, ook na de scheiding verantwoordelijk blijft voor de verplichtingen uit dit krediet.

          Maakt u in het echtscheidingsconvenant afspraken over deze kredieten dan is een opvolging van deze afspraken erg belangrijk. In veel situaties lukt het uw ex-partner niet om het krediet geheel op zijn of haar naam te krijgen. Als u dit laat lopen kan uw ex nog steeds geld opnemen uit dit krediet tot de limiet en betaalt u mee indien er betalingsproblemen ontstaan.

          Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van het Kifid van 28 mei 2018. De twee voormalige echtelieden zijn in 2004 gescheiden. In 2016 krijgt de ex-partner betalingsproblemen en ABN Amro verhaalt deze betaling ook op de vrouw. Deze stelt dat de bank heropnamen had behoren te weigeren en wenst niet aansprakelijk te worden gehouden voor deze schuld. Toch gaat het Kifid niet mee in deze eisen en wijst de vordering af.

          Regelt u de afhandeling van het ontslag uit de hoofdelijkheid van een krediet of hypotheek niet voldoende dan kunt u hier tot in lengte van jaren mee achtervolgd worden. Zo blijft bij een krediet dit zichtbaar in het BKR tot het is afgelost en hindert dit u mogelijk bij het kopen van een huis of aangaan van een nieuwe lening of private leaseovereenkomst.

          Fiscale spelregels

          Op het moment dat u besluit de andere helft van de woning over te kopen heeft u te maken met nieuwe fiscale spelregels. Tenminste indien uw oude hypotheek al bestond voor 2013. Een klein voorbeeld. Stel dat u samen met uw ex-partner een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 heeft en u wenst de helft van de woning over te kopen die een waarde van eveneens € 200.000 heeft. Dan mag uw nieuwe hypotheek nog slechts € 100.000 aflossingsvrij zijn om in aanmerking voor de renteaftrek te komen. De andere helft dient u ten minste annuïtair af te lossen.

          U mag dan opnieuw 30 jaar de gelegenheid nemen om de hypotheek af te lossen en de rente af te trekken.

          Ook bestaat er de zogeheten scheidingsregeling voor de aftrek van de hypotheekrente tijdens de scheidingsperiode. U mag 24 maanden lang de hypotheekrente nog in aftrek nemen als u de woning hebt verlaten en de rente hebt voldaan. Dit mag alleen gedurende de periode dat de woning niet daadwerkelijk is overgedragen en dus verdeeld.

          Er zijn specifieke situaties denkbaar waarbij u de betaalde lasten mag aftrekken als betaalde alimentatie. Voor de ontvangende partner is dit dan belast als zijnde partneralimentatie. Dit is erg afhankelijk van de omstandigheden en uw persoonlijke situatie om daar stellige uitspraken over te doen.

          Zijn de kosten fiscaal aftrekbaar voor hoofdelijk ontslag

          De kosten die samenhangen met het wijzigen van de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Aangezien u ook een deel van de woning overneemt van uw ex-partner komen hier ook kosten om de hoek kijken. De notaris brengt hier een tarief voor in rekening. Dit deel van de kosten is niet aftrekbaar omdat dit samenhangt met het verkrijgen van eigendom. Alleen de kosten voor het aanpassen van de hypotheek zijn aftrekbaar in uw jaarlijkse belastingaangifte.

          Wenst u hulp bij het proces tot ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid? Tijdens een kosteloos kennismakingsgesprek kunnen wij u van relevante informatie voorzien.

          Voorbereiding procedure ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

          Wat kan ik zelf doen om mij goed voor te bereiden op deze procedure? Er komen veel zaken op u af bij het scheidingsproces. Hoewel de beslissing om te scheiden met veel emoties en impact gepaard gaat zit er ook een zakelijke kant aan een scheiding. Hierdoor kunt u gestructureerd een overzicht van uw financiële situatie in kaart brengen.

          Wij raden aan om te beginnen met het verzamelen van de volgende documenten die handig kunnen zijn voor het bepalen van de marsroute :

          • Uw trouwakte  eventueel aangevuld met huwelijkse voorwaarden;
          • Samenlevingsovereenkomst indien u niet gehuwd bent;
          • De akte van geregistreerd partnerschap;
          • Een akte van erkenning van uw kinderen indien van toepassing;
          • Jaaropgaves van uw inkomen en financiële producten zoals een hypotheek;
          • De meest recente aangifte inkomstenbelasting;
          • Pensioenoverzichten van pensioenen opgebouwd tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap;
          • Overzichten van schulden en offertes van de destijds afgesloten hypotheek.

          Loopt u vast bij het maken van afspraken of wenst u hulp bij het bepalen van de financiële haalbaarheid van uw wensen? In een dergelijke situatie kan een gespecialiseerd financieel adviseur van ons kantoor hulp bieden. Zo kunt u met een gerust hart onderbouwde keuzes maken tijdens de scheidingsprocedure.

          Vertel ons uw verhaal

            Reactie binnen 24 uur
            Meestal al eerder.
            Deskundig en eerlijk advies.
            Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
            Uw gegevens 100% veilig.
            Wij respecteren uw privacy.

            Opmerkelijke juridische uitspraken rondom ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

            In deze alinea kunt u lezen hoe de rechter of klachteninstituut Kifid omgaat met de belangen van personen rondom kwesties ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

            Obvion gedwongen mee te werken aan ontslaan hoofdelijke aansprakelijkheid vertrekkende partner | Kifid uitspraak 2018-394

            In deze zaak wordt geldverstrekker Obvion gedwongen om mee te werken aan het ontslaan van een vrouw uit de hypotheekakte. Ondanks dat de man werkloos is en de hypotheeklasten amper kan betalen. Vreemd, was onze eerste gedachte.

            De partners in kwestie waren sinds 2012 gescheiden en in 2016 is de vrouw in de schuldsanering gekomen. De man woonde met hun 2 kinderen in de woning. In 2016 meldt de curator van de vrouw zich bij de man met de eis om de woning in de verkoop te nemen of de hypotheek op zijn naam te zetten.

            Obvion (onderdeel Rabobank) weigert medewerking te verlenen aan dit verzoek van de man om de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en heeft hiervoor de volgende argumenten aangedragen :

            • Er is een structureel probleem met het tijdig voldoen van de maandlasten en het laten vervallen van 1 schuldenaar brengt Obvion in een slechtere positie;
            • Het onderhoud aan de woning laat te wensen over waardoor Obvion aanstuurt op een gedwongen verkoop om de restschuld te beperken;
            • De draagkracht van meneer is onvoldoende om de hypotheeklasten te kunnen betalen.

            Uiteindelijk beslist het Kifid in het voordeel van de man. Obvion dient de vrouw te ontslaan uit de hypotheekakte en een gedwongen verkoop is niet aan de orde. Wel dient de man tijdig de verschuldigde hypotheeklasten te voldoen en de man dient de woning zodanig te onderhouden dat er geen waardedaling plaatsvindt.

            Doorslaggevend is geweest dat de kinderen die bij de man wonen psychische problemen hebben. Zij zijn erg gebaat bij een stabiele woonomgeving en een gedwongen verkoop dan wel verhuizing zou een grote impact op hen hebben.

            Deze uitspraak is tamelijk uniek, en duidelijk is dat ook bijzondere omstandigheden van invloed zijn op de beslissing om het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid toe te staan. Met deze uitspraak is het dus mogelijk om uw verzoek tot ontslag uit de hypotheekakte te onderbouwen met extra argumenten.

            Video met uitleg ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

             

            aflossingsvrije hypotheek oversluitenTelefonisch consult?

             

            Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker is nog steeds goed mogelijk. De regels zijn sinds 1 januari 2013 flink aangescherpt, maar inmiddels begint er ook weer ruimte te ontstaan waardoor een bestaande aflossingsvrije hypotheek ook valt te verhuizen.

            Zeker op dit moment blijkt het nog interessant om uw hypotheek eens onder de loep te nemen. De rente staat namelijk historisch laag en de trend is de laatste dagen dalend terwijl eerder een stijgende trend merkbaar was.

            Geldt bij oversluiten het maximum van 100% van de woningwaarde?
            Indien u de woning reeds bezit staan sommige geldverstrekkers het toe om tot 115% van de marktwaarde te lenen. Dat is dus 15% meer ten opzichte van het maximum bij het kopen van een woning.
            Oversluiten naar NHG, opnieuw de premie van 1% betalen?
            Deze premie dient helaas weer opnieuw betaalt te worden over de volledige hoofdsom, minus de opgebouwde verpande tegoeden. De regels van NHG staan het overigens wel toe om de premie niet opnieuw te laten betalen, alleen de geldverstrekkers kiezen hier niet voor.

            Wat is er in 2013 verandert voor aflossingsvrije hypotheken

            In 2013 is er nieuwe wetgeving ontstaan voor startende huizenkopers. Iedereen heeft vanaf dat moment recht op renteaftrek indien er ten minste annuïtair wordt afgelost met een hypotheek in maximaal 30 jaar. Dat betekent dat er geen recht op subsidie is indien u vanaf dat moment een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.

            Er is wel sprake van overgangsrecht waardoor iedereen die voor 1 januari 2013 een hypotheek had deze mag oversluiten bij een andere geldverstrekker. Ook een interne oversluiting (bij de dezelfde geldverstrekker) is toegestaan. Het recht op renteaftrek blijft 30 jaar en wordt door deze overgangsregeling niet verlengd.

            Nieuwe regels hypotheken vanaf 2013

             

            Berekenen of het oversluiten van uw aflossingsvrije hypotheek slim is?

            Hier kunt u zelf een indicatie krijgen of u kunt besparen op uw aflossingsvrije hypotheek. Ook vergelijkt u hier gelijk de laagste rente :



            Standaard mag u tot 50% van de marktwaarde een aflossingsvrije hypotheek oversluiten

            Het klopt dat de meeste banken en geldverstrekkers maximaal 50% aflosvrij wensen te financieren. Toch zijn er uitzonderingen mogelijk. Zo is het bij Obvion mogelijk om tot 90% van de marktwaarde aflossingsvrij te financieren. In de praktijk merken wij vaak dat er sprake is van lullificatie over dit onderwerp, en dat de 50% regel in beton gegoten is. Zoals net gezegd is er dus volop ruimte voor uitzondering.

            Aflossingsvrije hypotheek met NHG oversluiten

            Overigens geldt dit uitsluitend voor hypotheken zonder NHG. Voor een aflossingsvrije hypotheek met NHG gelden de acceptatieregels van NHG en die zijn strenger en is het maximum van 50% van de woningwaarde als maximum wel van toepassing. Indien u op dit moment een groter deel aflossingsvrij heeft, dient het meerdere te worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

            Het is nog steeds goed mogelijk om te besparen op uw hypotheeklasten, ook als u het meerdere deel dient af te lossen. In het onderstaande rekenvoorbeeld treft u een situatie aan waarbij er een deel van de hypotheek omgezet wordt naar een lineaire hypotheek :

             

            Rekenvoorbeeld
            Huidige aflossingsvrije hypotheek € 290.000
            Waarde van uw woning € 380.000
            Huidig rentepercentage 4,5%
            Jaarlijkse rente € 13.050
            Nieuw aflossingsvrij hypotheekdeel € 190.000
            * maximaal 50% van € 330.000
            Lineaire hypotheek € 100.000
            Nieuw rentepercentage 2,0%
            Jaarlijkse rente lasten eerste periode € 5.800
            Aflossing lineaire hypotheek 1e jaar € 3.333
            € 9.133
            Totaal voordeel € 3.917

            In het voorbeeld laten we de bijkomende kosten en belastingen achterwege voor de overzichtelijkheid. U dient voor een oversluiting ook kosten te maken voor een hypotheekadvies, taxatie en hypotheekakte. En vaak dient er ook een boeterente te worden betaald.

            Kortom, het is geen probleem om deze hypotheek over te sluiten aangezien u voordeliger uit bent en er zelfs wordt afgelost. Dat is een mooie bijkomstigheid. Want er komt immers een moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. Dan stijgen uw lasten, maar door de aflossing heeft u dan al een buffer opgebouwd.

            Welke banken en geldverstrekkers kennen een ruimere verstrekking voor aflossingsvrije hypotheken

            In onderstaande opsomming valt te zien dat er circa 9 banken en geldverstrekkers zijn die ruimer omgaan met een hypotheekaanvraag voor een aflossingsvrije hypotheek :

            Geldverstrekker Maximaal % aflossingsvrije hypotheek
            ABN Amro 85%
            BLG 66%
            Centraal Beheer 80%
            Florius 85%
            Nationale Nederlanden 80%
            NIBC Bank 65%
            Obvion 90%
            SNS Bank 66%
            Woonfonds 80%

            Schaduwbanken met laagste hypotheekrente

            Uit bovenstaand overzicht kunt u opmaken dat hier geen budgetaanbieders in voorkomen. Deze aanbieders van hypotheken met de laagste hypotheekrente passen geen afwijking toe en zijn derhalve geen optie indien u meer dan 50% aflossingsvrij wenst te financieren.

            Wel kan de uitkomst van de vergelijking van een hypotheek zijn dat de bank met de goedkoopste rente mét aflossing voordeliger is dan een duurdere bank. Dat valt relatief simpel te onderzoeken. Wenst u onze hulp hierbij te hebben dan horen we u natuurlijk graag.

            Opslagen voor aflossingsvrije hypotheken

            Het aanhouden of afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek kan ook duurder zijn vanwege renteopslagen. Ten opzichte van een annuïteitenhypotheek is dat gemiddeld zo’n 0,2%. Niet iedere bank brengt een hogere vergoeding in rekening. Wel valt te zeggen dat deze banken inmiddels in de minderheid zijn.

            Als u een hypotheek hebt van € 250.000 en de opslag voor een aflossingsvrije hypotheek is 0,2%, dan kost u dit aan rente per jaar € 500 ten opzichte van een annuïteitenhypotheek. Dat geld bent u dus extra kwijt terwijl u dat ook zou kunnen inzetten voor een aflossing.

            Deze opslagen gelden vaak ook voor spaar- en beleggingshypotheken. Een hypotheekadviseur kan bij een vergelijking uiteraard rekening houden met dit fenomeen.

            Profiteren van de historische lage rente

            Door over te sluiten naar een lagere hypotheekrente bespaart u direct. Dat klinkt natuurlijk eenvoudiger dan het is. Om de rentestand hoeft u het niet te laten. Deze is namelijk de afgelopen honderden jaren niet zo laag geweest.

            De kans dat iemand dit nogmaals in zijn leven meemaakt is niet zo groot schatten wij in. We leven op dit moment in bijzondere tijden.

            Hoe lang blijft de rente nog laag?

            De verwachting op dit moment is dat de rente in 2018 op dit niveau zal blijven. Eén van de belangrijkste redenen waarom de rente nog laag blijft is vanwege het opkoopprogramma van de ECB. De ECB is de Europese Centrale Bank en het opkoopprogramma van geld zorgt dat er veel nieuw geld in omloop is gekomen de laatste jaren. Hierdoor is de rente kunstmatig laag gebleven.

            Dit programma stopt waarschijnlijk per 1 januari 2019 en heeft dan sinds 2015 miljarden aan euro’s in omloop gebracht. De doelstelling was om de inflatie tijdens de crisis aan te wakkeren en dat is gelukt.

            De verwachting is dat het effect op de rentestanden vanaf de zomer van 2019 zichtbaar wordt. Dan zal de rente stijgen.

            We gaan dan uit van ongewijzigde economische omstandigheden en het zuiver voorspellen van de rente is onmogelijk. Er zijn vele factoren die van invloed zijn.

            Is het niet handiger om te beginnen met aflossen?

            Wij krijgen regelmatig mensen die ‘wroeging’ hebben over het destijds kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Natuurlijk een afgeloste hypotheek voelt misschien wel een stuk prettiger aan. En met aflossen kunt u ieder moment beginnen.

            Jaarlijks kunt u namelijk bij de meeste geldverstrekkers 10% tot 20% boetevrij aflossen. Ook als u uw hypotheek niet oversluit.

            Er zijn ook geldverstrekkers die toestaan dat u volledig boetevrij uw hypotheek kunt aflossen als dit geld afkomstig is uit eigen middelen. Dus niet als u geld leent om af te lossen. Ook zijn er geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat u boetevrij tot aan de WOZ-waarde kunt aflossen.

            Campagne aflossingsblij

            In oktober 2018 is de NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) een campagne begonnen om consumenten bewust te maken van risico’s rondom aflossingsvrije hypotheken. Volgens de banken is er een grote groep consumenten, zo’n 265.000, die een probleem hebben rondom de aflosdatum van hun hypotheek.

            Zo kunnen deze eigenwoningbezitters in betalingsproblemen komen indien de rente stijgt of wanneer hun inkomen na pensionering sterk terugvalt. Het is nog niet te laat volgens de banken en een aanpassing van de hypotheek of nu beginnen met aflossen is zinvol.

            Onderzoek Rabobank en Nibud over aflossingsvrije hypotheken

            Een zesde van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek lost te weinig af blijkt uit onderzoek. Hierdoor ontstaat volgens de onderzoekers aan het einde van de looptijd een probleem met het aflossen van deze hypotheek. Ruim twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Het bedrag dat ze gemiddeld aan het einde van de looptijd tekort komen becijfert het Nibud op € 83.000.

            Vooral eigenwoningbezitters in de leeftijdscategorie 55- tot 65-jarigen hebben een aflossingsvrije hypotheek. Vooral in de jaren negentig van de vorige eeuw was het populair en gemakkelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.

            Weten of uw aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst nog passend is?

            Verlengen of oversluiten

            Zodra u aan het einde van uw rentevaste periode bent aangekomen heeft u de keuze uit de rente verlengen of over te sluiten. Het is niet altijd de goedkoopste keuze om directe het verlengingsformulier te ondertekenen. Vergelijken tussen diverse banken loont immers. Uw bestaande bank hoeft niet de beste aanbieder te zijn voor uw aflossingsvrije hypotheek.

            Stuur ons gerust uw verleningsvoorstel toe. Meestal zien we al snel of een besparing op uw maandelijkse lasten mogelijk is.

            Samengevat de regels voor het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek

            • Er moet sprake zijn van een 1 op 1 oversluiting van de bestaande hypotheek, wel mag u de oversluitkosten meefinancieren;
            • De nieuwe hypotheek dient te passen binnen de huidige vigerende hypotheeknormen voor inkomen, qua onderpand mag u bij sommige geldverstrekkers tot maximaal 115% een hypotheek oversluiten;
            • De norm is dat u tot maximaal 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek mag opnemen, er zijn 9 aanbieders die tot 90% een aflossingsvrij deel toestaan;
            • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek naar NHG, geldt altijd de 50%-regel;
            • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013, blijven de oude fiscale spelregels bestaan. Er is sprake van een overgangsregeling;
            • De kosten voor de oversluiting zijn aftrekbaar, maar de hypotheekrente over dit deel (indien u deze meefinanciert) niet.

            Kosten aflossingsvrije hypotheek oversluiten

            Als u besluit uw hypotheek over te sluiten krijgt u te maken met kosten. De volgende kosten kunnen van toepassing zijn :

            • Kosten van het kraken van uw rentecontract waar u een boeterente voor moet betalen;
            • Advieskosten van een hypotheekadviseur;
            • De notaris die een nieuwe hypotheekakte in dient te schrijven in het Kadaster;
            • Taxatiekosten voor de bepaling van de marktwaarde van uw huis;
            • Eventuele premie voor NHG.

            Kosten oversluiten hypotheek zinvol

            Het is belangrijk om eerst te berekenen of u deze kosten wel kunt terugverdienen binnen een bepaalde periode. De overheid staat aan uw kant en vindt goed hypotheekadvies belangrijk. Om die reden heeft de toezichthouder een leidraad uitgewerkt voor hypotheekadviseurs hoe zij invulling kunnen geven aan een goede toepassing van de regels.

            Huurt u een hypotheekadviseur om u van advies te voorzien dan is deze verplicht om te toetsen of een oversluiting wel in uw belang is. Dat belang dient aantoonbaar te zijn. De voor- en nadelen van het oversluiten dienen ook inzichtelijk voor u te zijn.

            Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek

            Het is mogelijk om de hypotheek om te zetten naar een andere aflosvorm. Dat kan bij de meeste geldverstrekkers ook zonder het rentecontract te hoeven openbreken.

            Bij de meeste geldverstrekkers kunt u dan kiezen uit de volgende aflosvormen :

            • lineaire hypotheek;
            • annuïteitenhypotheek.

            Nieuwe voorwaarden aflossingsvrije hypotheek oversluiten

            Tot 1 januari 2013 was het mogelijk om op uw woning een volledig aflossingsvrije hypotheek te af te sluiten. Dat kon aantrekkelijk zijn, omdat u de hypotheekrente van de inkomstenbelasting mocht aftrekken en ondertussen lage lasten had vanwege het ontbreken van aflossing.

            Voor nieuwe hypotheken gelden andere regels. Heeft u na 2013 een huis gekocht dan mag u de hypotheekrente alleen aftrekken van uw inkomstenbelasting als u de hypotheek annuïtair of lineair aflost. Voor eigenwoningbezitters die op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek hadden geldt overgangsrecht.

            U mag een aflossingsvrije hypotheek gewoon oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker op basis van wetgeving. Bij het oversluiten van uw hypotheek kunt u ervoor kiezen om opnieuw een looptijd van dertig jaar af te sluiten. Dan heeft u overigens geen recht op dertig jaar renteaftrek, maar op totaal dertig jaar vanaf de start vanaf 1 januari 2001.

            De realiteit is dat u bij een aantal hypotheekaanbieders tot slechts 50% van de marktwaarde (de woningwaarde) aflossingsvrij mag opnemen. Daarbij maakt het ook nog uit of u Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt.

            Ook het restant boven de 50% omzetten naar een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek  kan financieel interessant zijn. Omdat u na de hypotheek oversluiten een lager rentepercentage betaalt en dankzij het lineaire of annuïtaire leningdeel een lagere schuld heeft aan het einde van de looptijd.

            Moet ik een aflossingsvrije hypotheek ook aflossen?

            De laatste tientallen jaren was het populair om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. 870.000 huishoudens hebben zelfs een volledig aflossingsvrije hypotheek blijkt uit onderzoek van DNB. Er staat voor circa 340 miljard euro aan aflossingsvrije hypotheken open. Dat is meer dan de helft van de totale hypotheekschuld.

            Inmiddels weten we dat u de gehele looptijd alleen hypotheekrente betaalt en die mag u ook nog eens grotendeels aftrekken van de belasting. Kortom u ontvangt een flinke subsidie. Wat veel eigenwoningbezitters niet altijd realiseren is dat er een vaste looptijd is en dat er ook een aflossingsmoment komt.

            De term ‘aflossingsvrij’ is in dat opzicht misleidend en beter kunnen we spreken over een ‘tijdelijk aflossingsvrije‘ hypotheek. Er bestaat overigens wel de mogelijkheid om uw bestaande hypotheek door te rollen en te verlengen. Dan dient u wel over voldoende inkomen te beschikken.

            Wanneer krijg ik geen nieuwe hypotheek

            Een belangrijke vraag. U komt niet automatisch in aanmerking voor de verlenging van uw aflossingsvrije hypotheek. Wanneer u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten om uw openstaande hypotheek te herfinancieren dan volgt er opnieuw een inkomens- en waardetoets. Het zou kunnen dat je niet meer voldoet aan de strengere regels. Misschien bent u ook al met pensioen. Dan ligt uw inkomen mogelijk een lager dan op het moment van afsluiten van de hypotheek.

            Ook kan het zijn dat uw woning tijdens de crisis flink in waarde is gedaald. Gelukkig hebben we weer een paar opgaande jaren te pakken. Alleen de marktwaarde is bij het oversluiten van een hypotheek ook van belang. Dan mag u overigens bij de meeste banken meer dan 100% van de marktwaarde belenen.

            Tijdelijk geen inkomen voorafgaand aan uw pensionering

            Onder voorwaarden is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten indien u tijdelijk geen inkomen heeft. Deze periode dient vooraf te gaan aan uw pensioen en mag maximaal 4 jaar zijn. Dit kan aan de hand zijn als u besluit eerder te stoppen met werken.

            De volgende spelregels zijn dan van toepassing :

            • U dient de betaling van de maandlasten te kunnen aantonen met spaargeld over deze inkomensvrije periode;
            • Na afloop van deze inkomensarme periode ontvangt u pensioen;
            • De maximale toegestane hypotheek is 80% van de marktwaarde van de woning;
            • Uw hypotheekadviseur dient schriftelijk aan te tonen dat deze situatie passend is en dat de maandlasten betaalbaar blijven.

            Vertel ons uw verhaal

            Reactie binnen 24 uur
            Meestal al eerder.
            Deskundig en eerlijk advies.
            Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
            Uw gegevens 100% veilig.
            Wij respecteren uw privacy.

              Video over aflossingsvrije hypotheken oversluiten

               

              proeftijd en hypotheekU maakt een frisse start, nieuwe baan en een nieuw huis! Alleen één probleem, u zit nog in uw proeftijd en het aanvragen van een hypotheek is dan lastig. Onmogelijk? Nee.

              Wanneer is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen binnen de proeftijd?

              Indien u werkt op grond van een flexibele arbeidsovereenkomst. Daarbij dient u de ook jaren voorafgaand aan het lopende jaar inkomen gehad te hebben uit arbeid. Dit dient te worden aangetoond door middel van jaaropgaves. Een alternatieve manier om inkomen aan te tonen is door middel van een UWV-verzekeringsbericht.

              Als u een hypotheek wilt afsluiten binnen uw proeftijd is maatwerk altijd nodig. Neem dan ook gewoon contact met ons op om uw casus te bespreken. Vaak wordt tijdens een telefoongesprek al veel meer duidelijk.

              Wat is een flexibele arbeidsrelatie?

              Op grond van de regels van een NHG-hypotheek wordt onder een flexwerker het volgende verstaan:

              • seizoenswerk;
              • uitzendwerk;
              • oproep- of invalwerk;
              • een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring;
              • een arbeidsovereenkomst waarbij de proeftijd nog niet is verstreken;
              • of een combinatie van de voorgaande elementen.

              Kan dit bij alle geldverstrekkers?

              Afhankelijk van uw complete situatie kan het voorkomen dat de ene geldverstrekker wel een hypotheek verstrekt en een andere niet. Wij kennen de regels en werken samen met tientallen banken en geldverstrekkers in Nederland. Hierdoor kunnen we al snel duidelijk verschaffen ten aanzien van de (on-)mogelijkheden.

              Reactie binnen 24 uur
              Meestal al eerder.
              Deskundig en eerlijk advies.
              Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
              Uw gegevens 100% veilig.
              Wij respecteren uw privacy.

                 

                 

                 

                huurinkomsten meenemen hypotheekBelafspraak maken?

                Regelmatig krijgen wij de vraag of het mogelijk is om voor een deels verhuurde woning een hypotheek af te sluiten. Het simpele antwoord op deze vraag is dat dit onder omstandigheden mogelijk is. Een flauw antwoord misschien, alleen dergelijke aanvragen zijn op basis van maatwerk.

                Iedere bank heeft zijn eigen zienswijze op dergelijke onderpanden. De reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn met het financieren van woningen die deels of in zijn geheel verhuurd komt voort uit de lagere opbrengt bij een gedwongen verkoop.

                Ook de rechtspositie van een eigenaar zwakt af op het moment dat er een huurder in de woning zit. Huurders kennen een grote mate van bescherming door de wet. Betaalt een huurder niet tijdig de huur en is de verhuurder afhankelijk van de huurinkomsten om de hypotheeklasten te dekken dan ontstaat er een dominoeffect. Dat is een van de redenen waarom de bank een hoger risico toekent aan dergelijke constructies.

                Wanneer kom ik in aanmerking voor een hypotheek

                Sowieso is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een woning die verhuurd is. Dit kan met een zogeheten beleggingshypotheek. Alleen in dit artikel gaan we uit van een gewone woninghypotheek.

                De nadelen van een specifieke hypotheek voor verhuurde panden zijn namelijk als volgt :

                • de rentetarieven zijn een stuk hoger;
                • het onderpand wordt gewaardeerd tegen de waarde in verhuurde staat en levert in de meeste situaties een lagere waarde op dan een woning vrij van huurders;
                • een maximale financiering van 70% van de waarde in verhuurde staat is mogelijk, een volledige hypotheek is niet haalbaar.

                De meeste geldverstrekkers hanteren als vuistregel dat het verhuurde gedeelte niet groter dan 1/3 mag zijn van het totale gedeelte om in aanmerking te komen voor een gewone woninghypotheek.

                Ook kan er sprake zijn van een renteopslag vanwege het hogere risico. Dat hangt af van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan u hier meer over vertellen.

                In de meeste situaties verlangt een bank een taxatierapport met gesplitste waardes. Een waarde die voor het verhuurde deel is en een waarde voor het onverhuurde deel.

                Tellen de huurinkomsten mee als inkomen?

                Onder bepaalde voorwaarden is het inkomen uit verhuur mee te nemen als toetsinkomen. Onderstaand kunt u lezen wat deze spelregels behelzen. Daarnaast dient het onderpand in Nederland gelegen te zijn en moet er een bestendige huurstroom zijn. Dat betekent min of meer dat de huurinkomsten te voorspellen moeten zijn voor een bepaalde periode.

                Stel dat u te maken hebt met een huurcontract dat korter dan 12 maanden loopt, dan mag u het gemiddelde van de laatste 3 jaar als huurinkomsten meetellen.  Daarbij geldt dat u uit dient te gaan van de netto huur. Dus de huurprijs zonder kosten van gas, water en elektra. Een vuistregel is om met 85% van de bruto huur te rekenen.

                Ook dient u de huurinkomsten te verminderen met de lasten van een eventuele hypotheek. Sommige geldverstrekkers kijken niet naar de werkelijke lasten, maar hanteren een vast bedrag aan rente en aflossing. Op deze wijze bouwt men een bescherming in voor momenten waarop de rente stijgt. Heeft u een hypotheek met variabele rente afgesloten dan kan de rente maandelijks wijzigen. Dat kan in uw voor- of nadeel zijn. Vandaar dat een bank een bepaalde veilige optie kiest aan de hand van het gemiddelde rentepercentage. Periodiek worden deze normen gewijzigd en vastgelegd in een acceptatiegids.

                Sommige geldverstrekkers kunnen het inkomen uit verhuur overnemen uit een taxatierapport. Indien blijkt dat volgens de taxateur een bestendige huur is te ontvangen, mag gerekend worden met dit bedrag.

                Ervaringen van klanten die wij eerder voor dit onderwerp hebben geholpen:

                Ervaring van ondernemer Tom met gecompliceerde situatie
                “De adviseur heeft mijn gecompliceerde hypotheek aanvraag (maatwerk, een eigen bedrijf en verhuurde box 3 woningen) voor mijn nieuwe eigen woning succesvol weten af te ronden, nadat een andere adviseur hier niet uit kwam. De adviseur heeft hierbij enorm goed samengewerkt met de bank en was steeds op de hoogte van bijna elk detail van het dossier. Ik vond het bijzonder prettig dat hij mij goed op de hoogte hield Tijdens het proces. De adviseur weet waar hij het over heeft. Ik zou hem aan iedereen willen aanraden.” | Beoordeling lezen op Advieskeuze

                Dien ik de huurinkomsten op te geven in mijn belastingaangifte?

                Er zijn een aantal scenario’s denkbaar. Daarbij kunt u denken aan een tijdelijke verhuursituatie, een situatie waarbij u aanvullende diensten levert zoals een ontbijt, diner of fietsenverhuur. Ook maakt het uit of u slechts een kamer of uw gehele woning verhuurd welke spelregels van toepassing zijn.

                Kamer verhuren en kamerverhuurvrijstelling

                Indien u een kamer in uw woning verhuurd voor maximaal € 5.246 per jaar kunt u een vrijstelling krijgen. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte inkomstenbelasting.

                Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling :

                • De kamer mag geen zelfstandige woonunit zijn, maar vormt een wezenlijk onderdeel van uw eigen woning;
                • U en uw huurder staan de gehele periode ingeschreven op hetzelfde adres bij de gemeente;
                • Het betreft hier geen seizoensverhuur zoals Airbnb.

                Indien u voldoet aan deze voorwaarden mag u de volledige hypotheekrente aftrekken en 100% van het eigenwoningforfait toepassen.

                Voldoet u niet aan 1 van de bovengenoemde voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan dient u een deel van uw eigen woning opgeven als bezitting in box 3 samen met een deel van de hypotheek dat u dan dit deel kunt toerekenen.

                Een voorbeeld : uw WOZ-waarde is € 280.000 en uw hypotheek is € 350.000. U verhuurt 20% van uw woning. Dan geeft u in box 3 € 56.000 als bezit op en € 70.000 als schuld voor dit bezit. Daarnaast geeft u in box 1 het verschil aan als eigenwoningforfait en trekt u de rente af over een hypotheek van € 280.000.

                Wanneer is de huur belast in box 1?

                Op het moment dat u de verhuur gaat beschouwen als een pseudo-onderneming kan de Belastingdienst van mening zijn dat de inkomsten belast zijn in box 1. Hierbij kunt u denken aan het verhuren van een kamer inclusief services. Denk hierbij aan het verzorgen van een ontbijt, reserveren van een taxi, het verhuren van fietsen et cetera. Allerlei diensten naast het enkel beschikbaar stellen van de kamer.

                Als u dus de werkzaamheden van een hotel of pension simuleert kan dit worden aangemerkt als belastbaar inkomen in box 1 als zijnde ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Ook kan er sprake zijn van ‘winst uit onderneming’. Of hier sprake van is hangt dus echt samen met de diensten en werkzaamheden die u verricht.

                Inkomsten uit extra diensten

                Als sprake is van diensten die niet samenhangen met de verhuur dan zijn deze inkomsten sowieso belast in box 1. Daarbij kunt u denken aan het verzorgen van rondleidingen en het rondrijden van gasten tussen de diverse toeristische hotspots.

                Wat kunnen wij voor u betekenen

                Als gecertificeerd financieel planners en adviseurs kunnen wij u breed adviseren over de mogelijkheden van een hypotheek, al dan niet met verhuur. Onze dienstverlening kan op afstand of persoonlijk in een gesprek worden aangeboden. Kiest u voor een oplossing met advies op afstand dan geldt hier een gereduceerd tarief voor. Hierdoor kunnen wij mensen in heel Nederland adviseren over hypotheken en aanverwante financiële producten.

                Ook hebben wij de keuze uit tientallen aanbieders uit binnen- en buitenland en kunnen u dan ook neutraal en eerlijk adviseren. U betaalt onze kosten en er is geen geldstroom vanuit de aanbieder naar ons. Daarbij vergelijken wij zowel de hypotheekrente alsmede de voorwaarden.

                Vraag met onderstaand formulier meer informatie aan of plan een belafspraak in.

                Vertel ons uw verhaal

                Reactie binnen 24 uur
                Meestal al eerder.
                Deskundig en eerlijk advies.
                Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
                Uw gegevens 100% veilig.
                Wij respecteren uw privacy.

                  Meer informatie?

                  Sparck hypotheek

                   

                  Heeft u een hypotheek afgesloten via Sparck, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij Sparck erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7%, en een rente voor 3 jaar vast van 8% is geen uitzondering.

                   

                  Historie Sparck Hypotheken

                  Deze geldverstrekker was van 2005 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Een belangrijke financier van deze geldverstrekker was Citibank, tijdens de kredietcrisis is Sparck gestopt met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

                  Sparck verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Consumenten konden zelf hun inkomen bepalen met behulp van een inkomensverklaring. Ook hadden veel klanten een negatieve BKR-codering. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder door oncontroleerbare schulden.

                  Ook de maximale leencapaciteit was bij Sparck een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

                  Variabele hypotheekrente

                  Sowieso waren de rentes bij Sparck ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%! De maximale rentevast periode bedroeg 3 jaar.

                  In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

                  Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

                  Locked up

                  Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

                  Besparen door over te sluiten

                  Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de Sparck hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

                  Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

                  • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
                  • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
                  • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

                  Vertel ons uw verhaal

                    Reactie binnen 24 uur
                    Meestal al eerder.
                    Deskundig en eerlijk advies.
                    Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
                    Uw gegevens 100% veilig.
                    Wij respecteren uw privacy.

                     

                    Meer informatie?

                     

                    Heeft u een hypotheek afgesloten via ELQ, dan is er vaak een flinke rentebesparing mogelijk. Ook omdat de rentepercentages bij ELQ erg hoog te noemen zijn. Een variabele rente van 7% is geen uitzondering.

                    ELQ hypotheek oversluiten

                    Historie ELQ Hypotheken

                    Deze geldverstrekker was van 2004 tot en met 2008 actief op de Nederlandse markt. Het was onderdeel van het roemruchte Lehman Brothers, en nadat deze bank gierend failliet ging stopte ook ELQ met het verstrekken van nieuwe hypotheken.

                    ELQ verstrekte zogeheten ‘subprime’ hypotheken voor mensen met een bijzondere kredietsituatie. Denk hierbij aan consumenten die zelf hun inkomen konden bepalen met behulp van een inkomensverklaring. De gevolgen van deze wijze van krediet verstrekken is tijdens de kredietcrisis wel duidelijk geworden. Wereldwijd gingen huishoudens kopje onder.

                    Ook de maximale leencapaciteit was bij ELQ een stuk ruimer ten opzichte van de traditionele geldverstrekkers. Gelukkig zijn de regels sinds de crisis behoorlijk aangescherpt en zijn dergelijke aanbieders niet meer actief.

                    Variabele hypotheekrente

                    Sowieso waren de rentes bij ELQ ongunstig te noemen. De bank wist dat er risico’s gepaard gingen met dergelijke aanvragen en om die reden bouwde men risico opslagen in. Gemiddeld is de rente circa 2 tot 4% hoger dan bij een reguliere bank. Zo kon iemand een hypotheek in 2011 afsluiten met een variabele rente van bijvoorbeeld 7,39%!

                    In veel gevallen werden hypotheken verstrekt op basis van een variabele rente. Enerzijds om de rentelasten te drukken en anderzijds om flexibel te zijn bij het vroegtijdig aflossen van de hypotheek.

                    Door deze hoge rentelasten kan er op enig moment een betalingsprobleem ontstaan.

                    Locked up

                    Doordat de rentelasten van deze hypotheken meestal erg hoog zijn, is er nauwelijks ruimte om af te lossen. Ook kan de woning in de tussentijd in waarde gedaald zijn. Ook al kunnen uw maandlasten vanwege de lagere marktrente omlaag, dan nog kunt u opgesloten zitten in deze hypotheek. Bespreek gerust eens met ons uw situatie als u vastloopt of het vermoeden hebt dat u kunt besparen. Wij kijken met de ogen van een expert naar uw situatie en kunnen een poging wagen om te ontsnappen!

                    Besparen door over te sluiten

                    Misschien is uw financiële situatie sinds het afsluiten van de ELQ hypotheek anders geworden en geeft dit de mogelijkheid om over te sluiten. Maak gerust gebruik van onderstaand formulier en wij zullen dan meedenken in een besparingsoplossing.

                    Wanneer kan oversluiten interessant zijn?

                    • Als de hypotheekrente bij uw huidige geldverstrekker hoger dan is dan de huidige marktrente;
                    • Indien u uitsluitend een aflossingsvrije hypotheek hebt en niets aflost;
                    • Ook als u een woekerpolis hebt gekoppeld aan de hypotheek kan het lonen om te vergelijken.

                    Vertel ons uw verhaal

                      Reactie binnen 24 uur
                      Meestal al eerder.
                      Deskundig en eerlijk advies.
                      Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
                      Uw gegevens 100% veilig.
                      Wij respecteren uw privacy.