Wat is een overbruggingshypotheek?

Op het moment dat u een nieuwe woning koopt en uw bestaande woning(en) pas op een later moment verkoopt kunt u met een overbruggingshypotheek de overwaarde als voorschot ontvangen. Op deze wijze kunt u eerder starten met verbouwen aan uw nieuwe woning of gewoonweg uw nieuwe hypotheek lager afsluiten. Het is altijd een tijdelijke hypotheek met een looptijd van maximaal twee jaar bij de meeste geldverstrekkers.

Bij sommige banken is het mogelijk om een overbruggingshypotheek te nemen voor twee verschillende panden. Dit komt voor indien u bijvoorbeeld een huis bezit met twee verschillende kadastrale nummers of twee woningen in de verkoop heeft omdat u gaat samenwonen. Bijvoorbeeld als u samen met vrienden of ouders een nieuwe woning gaat kopen.

De overbruggingshypotheek sluit u gelijktijdig af met de nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning. Het is uitzonderlijk om de overbruggingshypotheek bij een andere geldverstrekker af te sluiten dan de geldverstrekker van uw nieuwe woning.

Overzicht geldverstrekkers overbruggingshypotheek

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

De hypotheek sluit u af zoals een normale hypotheek, alleen wordt meestal ingeschreven op het oude onderpand (uw huidige koopwoning). U dient wel zicht te hebben op een koper voor uw woning, of een taxatierapport met de vrije verkoopwaarde te kunnen overleggen. U kunt dan bij de meeste geldverstrekkers tot maximaal 90% van deze waarde opnemen als zijnde een overbruggingshypotheek. Er zijn ook geldverstrekkers die u op basis van 100% van de overwaarde een overbruggingshypotheek verstrekken. Zelfs zonder dat uw huidige woning is verkocht.

Rentevergoeding overbruggingshypotheek

De hypotheekrente die u betaalt voor de overbruggingshypotheek is variabel en ligt meestal iets hoger dan het reguliere variabele rentetarief. De reden dat u geen rentevastperiode kunt afsluiten is omdat de duur van de overbruggingshypotheek moeilijk te voorspellen is. Op het moment dat u nog geen koper voor uw woning hebt gevonden is het zeer zeker lastig in te schatten wanneer deze hypotheek wordt afgelost. Om een boeterente te voorkomen en praktisch te werken is om die reden de overbruggingshypotheek alleen met een variabele hypotheekrente af te sluiten.

Klantervaringen eerdere opdrachtgevers

Kosten afsluiten overbruggingshypotheek

Naast de advieskosten die u mogelijk aan uw hypotheekadviseur dient te betalen brengen sommige banken ook rechtstreeks kosten in rekening.

Een overzicht van de kosten per geldverstrekker kunt u in deze lijst lezen.

Toestemming eerste geldverstrekker

Besluit u een overbruggingshypotheek te vestigen dan dient dit veelal op uw eerste woning plaats te vinden. Als de geldverstrekker van deze hypotheek een andere is dan de bank voor uw nieuwe hypotheek heeft u toestemming nodig.

Deze toestemming kunt u beter in een vroegtijdig stadium aanvragen. In de praktijk staan daar enkele werkdagen voor om te beoordelen. Bovendien merken wij dat deze toestemming pas op een laat moment in het proces boven water komt. Dan is het vaak de notaris die u daarop attendeert.

Toestemming ex-partner overbruggingshypotheek

Indien u in een scheiding zit en de huidige woning nog samen is van u en uw ex-partner dan dient deze toestemming te geven voor het vestigen van een overbruggingshypotheek. Sommige banken verstrekken u geen overbruggingskrediet zolang uw ex-partner nog eigenaar is van de woning. Ook als uit het echtscheidingsconvenant blijkt dat de woning verkocht gaat worden.

Maatwerk en vooroverleg is dan ook verstandig als u samen met uw ex-partner nog een woning bezit en een overbruggingskrediet wenst af te sluiten.

Overbruggingshypotheek met NHG

Een overbruggingshypotheek kan niet in combinatie met NHG worden afgesloten. Wel kan de nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning onder de NHG-condities vallen.

Voordelen van een overbruggingshypotheek?

De voordelen van het afsluiten van een overbruggingshypotheek kunt u onderstaand lezen :

• U kunt al beschikken over de overwaarde van uw huidige woning om bijvoorbeeld te verbouwen terwijl deze nog niet is afgerekend door een koper;
• De hypotheekrente van een overbruggingshypotheek is aftrekbaar;
• De overbruggingshypotheek kunt u stapelen bovenop de nieuwe hypotheek waardoor de maximale hypotheekverstrekking stijgt. Dit is uiteraard een tijdelijke situatie.

Nadelen van een overbruggingshypotheek?

• U betaalt meestal een hogere hypotheekrente dan de standaard variabele hypotheekrente;
• De overbruggingshypotheek kunt u enkel bij de geldverstrekker van uw nieuwe hypotheek afsluiten;
• U hebt te maken met dubbele lasten, eigenlijk driedubbele lasten, omdat u zowel de hypotheek van uw huidige woning hebt, de hypotheeklasten van uw nieuwe woning en de lasten van de overbruggingshypotheek (u kunt deze lasten meestal meefinancieren in uw overbruggingshypotheek);
• Er zijn extra notariskosten verbonden aan het inschrijven van de hypotheekakte en u hebt kosten voor een taxatierapport en advieskosten van uw hypotheekadviseur of bank;
• Ook kan de werkelijke koopprijs van uw woning lager uitpakken dan begroot en dan heeft u te maken met een tekort.

Situaties overbruggingshypotheek

Simpelweg zijn er twee situaties mogelijk om een overbruggingshypotheek aan te kunnen vragen.

Huidige woning verkocht

In deze situatie is uw huidige koopwoning verkocht, alleen de overdracht is op een later moment dan het moment van levering van uw nieuwe woning. In deze situatie is de bank of geldverstrekker bereid u relatief gemakkelijk een overbruggingshypotheek te verstrekken. Soms dienen voor het finaal akkoord de ontbindende voorwaarden te zijn verlopen. Dit dient u dan aan te tonen met een verklaring van de makelaar of een verwijzing naar de koopovereenkomst met de afspraken over dit onderwerp. Iedere geldverstrekker heeft hier een eigen beleid op.

Huidige woning nog niet verkocht

Op het moment dat uw huidige koopwoning nog niet verkocht is dan kunt u maximaal een overbruggingshypotheek tot 100% van de getaxeerde waarde verkrijgen. De meeste banken hebben een buffer ingebouwd op het moment dat de verkoopprijs tegenvalt. De verstrekking in deze situatie verloopt vaak een stuk strenger. Zo dient u meestal ook aan te tonen dat u een langere tijd de dubbele lasten van beide hypotheken kunt betalen. Meestal zo’n 12 maanden, tenzij u voldoende leencapaciteit heeft om deze lasten mee te financieren. Ook weegt men mee in welke plaats uw woning is gelegen.

De meeste acceptanten van banken hebben lijstjes van plaatsen en buurten waaruit de courantheid en verwachte doorloopsnelheid blijkt. Een woning binnen de ring van Amsterdam zal bijvoorbeeld sneller verkocht zijn dan een woning in Zeeuws Vlaanderen ter illustratie.

Sommige geldverstrekkers staan het ook toe indien u een Calcasa waarderapport aanlevert. Alleen dan gelden bij de meeste banken de volgende spelregels :

• De Calcasawaarde is maximaal € 750.000;
• Er is geen sprake van erfpacht of recht van opstal;
• De betrouwbaarheid van het rapport is 5 of hoger;
• Het betreft een woonhuis uitsluitend voor eigen bewoning.

Overzicht maximale verstrekking per geldverstrekker

Lagere verstrekking dan 90% van de waarde

Indien de woning niet onherroepelijk is verkocht kan een bank ook besluiten om te rekenen met een lagere veiligheidsmarge dan 10%. Dit komt bijvoorbeeld voor in bepaalde wijken of regio’s. Geldverstrekkers geven deze informatie niet exact prijs. Op voorhand is niet duidelijk om welke gebieden of postcodes dit gaat.

Drie hypotheken tegelijkertijd

Op het moment dat u een overbruggingshypotheek afsluit heeft u drie hypotheken op uw naam. Wow! Dat klinkt als een molensteen om u nek. Het is namelijk zo dat u op dat moment de hypotheek van uw oude woning hebt, de hypotheek van uw nieuwe woning en de tijdelijke overbruggingshypotheek.

Met een juiste regie is deze situatie uiteraard niet problematisch. Vooral de volgorde is van belang. En op het moment dat u een overbruggingshypotheek afsluit heeft u meestal ook de zekerheid over de verkoop van uw eerste woning. Dus zodra u bij de notaris zit om de koopsom in ontvangst te nemen, lost u ook direct de hypotheek van uw eerste woning af plus de overbruggingshypotheek.

Waardebepaling overbruggingshypotheek

De meeste geldverstrekkers verlangen dat u een gevalideerd taxatierapport overlegd. Het alternatief is tegenwoordig een Calcasa desktoptaxatie. En een hele kleine groep geldverstrekkers kunt u overtuigen van de waarde van uw onderpand met een WOZ-waarde of een verkoopopdracht met verwachte opbrengst van uw verkoopmakelaar.

Alternatieven voor een overbruggingshypotheek

Zoals u kunt lezen kleven er een paar onzekerheden aan het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Het is in sommige situaties onduidelijk of de overbruggingshypotheek volledig afgelost kan worden.

Een alternatieve oplossing is om een extra leningdeel naast de hypotheek voor uw nieuwe woning af te sluiten. U kunt dan besluiten deze rente variabel af te sluiten waardoor u boetevrij kunt aflossen. Valt de verkoopopbrengst van uw eerste woning tegen dan heeft u niet de verplichting om dit extra leningdeel in zijn geheel af te lossen. Dat geeft dus een stuk comfort.

Wel dient u om in aanmerking te komen voor deze oplossing te beschikken over voldoende inkomen. Er wordt namelijk getoetst alsof er sprake is van het afsluiten van een permanente hypotheek.

Vertel ons uw verhaal!

Interesse in het afsluiten van een overbruggingshypotheek voor het kopen van een woning?

Video met uitleg overbruggingshypotheek