Wat is erfpacht en wat zijn de valkuilen?
Bij erfpacht is de grond onder een huis in eigendom van meestal een gemeente. Het huis zelf koopt u dan op erfpachtgrond. De eigenaar van de grond geeft de koper van de woning dan het recht op gebruik van de grond en verkoopt de grond niet. Dit heet erfpacht.
In dit artikel beperken we ons tot gemeentelijke erfpacht. Ook de rijksoverheid en Schiphol geven bijvoorbeeld grond uit in erfpacht vanuit strategisch oogpunt. Voor de rijksoverheid gaat dit vaak om landbouwgrond en bij Schiphol zijn het de omliggende terreinen.
Amsterdam was de eerste gemeente in Nederland die in 1896 het erfpachtstelsel invoerde. De sociale gedachte was destijds dat de meerwaarde van de grond dan toekomt aan de gemeenschap. De wal keert het schip inmiddels in Amsterdam. Er is de laatste jaren veel gedoe ontstaan onder huizeneigenaren over het nieuwe erfpachtstelsel. Voor veel woningeigenaren dreigen nieuwe erfpachtcontracten onbetaalbaar te worden.
Canonverplichting
Bij het kopen van een huis op erfpachtgrond, wordt u weliswaar eigenaar van het huis, alleen niet van de grond. De eigenaar van de grond zal een bedrag in rekening brengen aan u voor de pacht van de grond. Dit is de zogeheten erfpachtcanon.
U kunt deze vergoeding jaarlijks betalen, bovendien kunt u de canonverplichting kan ook voor een bepaald aantal jaren of eeuwigdurend afkopen. In de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld ongeveer 60 procent van al het onroerend goed op grond van de gemeente gelegen.
Erfpacht afkopen
Soms krijgt u de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Of dit wel of niet verstandig is, hangt af van uw specifieke situatie. Wij zetten het financiële plaatje graag voor u uiteen. (Eeuwigdurend) afkopen leidt in de eerste jaren tot een verhoging van de maandlast. Daartegenover staan de volgende voordelen:
- De afkoop is mee te financieren in de hypothecaire lening en meestal één op één waardevermeerderend voor de bepaling van de marktwaarde die ten grondslag ligt aan de maximale hypotheek. Bij verkoop is dat overigens niet altijd het geval, dat kan een nadeel zijn;
- De rente van de lening is in beginsel aftrekbaar evenals de erfpachtcanon;
- Geen onzekerheid meer over de hoogte van de canon in de toekomst, en het beleid van de verpachter;
- Bij verkoop is er geen belemmering en onzekerheid voor potentiële nieuwe kopers, alleen de erfpachtcanon komt niet altijd 1 op 1 terug in de verkoopprijs.
Rekenvoorbeeld
Een annuïteitenhypotheek van € 300.000 met een rente van 2%, zonder erfpacht, geeft een bruto maandlast in het eerste jaar van € 1.109, netto is dat een maandlast van ongeveer € 963.
Bij het niet afkopen van erfpacht ontstaat de volgende situatie : voorbeeld in een situatie met canonverplichting van € 2.000 per jaar : De bruto maandlast neemt toe tot € 1.276,- en netto levert dat circa € 1.107 aan maandlasten op.
De maandelijkse lasten na afkoop van de erfpacht : voor bijvoorbeeld eenmalig € 50.000, waarbij de hypotheek hoofdsom stijgt tot € 350.000: De bruto maandlast neem toe tot € 1.294 en netto circa € 1.111.
Wat zijn de gevolgen van erfpacht voor de financiering van een huis?
Voor het financieren van een huis op verpachte grond zijn er aandachtspunten waar geldverstrekkers op letten. De belangrijkste aspecten zijn:
- Is de erfpacht afgekocht en voor welke periode?
- Dient er jaarlijks een erfpachtcanon betaalt te worden?
- Van wie is de grond, is er sprake van particuliere erfpacht? Daar zijn geldverstrekkers terughoudend in.
Aftrekbaarheid van erfpacht
De jaarlijks erfpachtcanon is aftrekbaar indien u de woning gebruikt als hoofdverblijf. Koopt u daarentegen de erfpacht af dan is enkel de rente over de hypotheek over dit deel van de hypotheek aftrekbaar. Dus de afkoopsom zelf is niet aftrekbaar.
Invloed erfpacht op maximale hypotheek
Bij het bepalen van de maximaal verantwoorde hypotheek voor uw situatie wordt ook rekening gehouden met erfpacht. De jaarlijkse canon wordt meegenomen in de toetsing. Hoe hoger de erfpachtcanon des te lager de leencapaciteit.
De erfpachtcanon wordt getoetst alsof dit een afzonderlijke financiering is. Dat is uiteindelijk ook indirect zo. U bent geen eigenaar van de grond en geeft een vergoeding voor het gebruik waardoor u dit kunt beschouwen als een alternatieve financiering van de grond. Hoe het ook zit, er is een verschil in maximale hypotheek bij een huis met of zonder erfpacht.
Huis met particuliere erfpacht
Zoals al geschreven zijn geldverstrekkers en banken terughoudend bij het financieren van woningen op particuliere erfpacht. Dit betekent dat u beter eerst kunt overleggen met een hypotheekadviseur welke mogelijkheden er zijn. In sommige gevallen dient de notaris de erfpachtvoorwaarden te toetsen volgens een stoplichtmodel.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft een aantal criteria opgesteld waaraan particuliere verpachters moeten voldoen. Zo dient er duidelijkheid te zijn over de duur en lastenontwikkeling van de erfpacht. Bovendien mag de verpachter de erfpachtvoorwaarden niet eenzijdig wijzigen in uw nadeel.
Staat uw droomhuis op particuliere erfpachtgrond, dan is het dus verstandig om eerst uit te zoeken of u in aanmerking voor een hypotheek komt. Ook bij het later verkopen van de woning kan dit tot problemen leiden. Uiteindelijk komt dit ongemak als het goed is tot uiting in de prijs. Dergelijke woningen zijn vaak wel gunstiger geprijsd.
Een hypotheek afsluiten
Meer informatie gewenst over het kopen van een huis met erfpacht of juist het herfinancieren van uw bestaande hypotheek om een afkoopsom mee te nemen?
Wij praten u graag bij over de (on-)mogelijkheden van het opnemen van de erfpachtcanon in de hypotheek.
Overzicht geldverstrekkers soorten erfpacht
