Onder de kosten koper verstaan we de aanvullende kosten bovenop de koopprijs van een koopwoning. U betaalt namelijk naast de transactieprijs van de woning ook bijkomende kosten om daadwerkelijk eigenaar van de woning te worden. Afgekort leest u het begrip k.k. ook wel op websites van makelaars en Funda.
De koper, en dus niet de verkoper, van de woning dient deze kosten dus te betalen. In de meeste gevallen zijn deze kosten alleen van toepassing voor ‘bestaande bouw’ en dus niet voor nieuwbouwwoningen. Er valt een onderscheid te maken tussen de kosten voor het verkrijgen van het eigendom en de hypotheek. Hieronder een opsomming van de verschillende soorten kosten. Een nieuwbouwwoning wordt meestal vrij op naam geleverd.
Aankoopkosten
Onder de aankoopkosten worden de volgende kosten verstaan :
De overdrachtsbelasting van 2% (woning als hoofdverblijf);
Een eventuele courtage / vergoeding voor de aankoopmakelaar;
De leveringsakte van de notaris (de definitieve koopovereenkomst);
De kosten van een leveringsakte beginnen vanaf € 225 exclusief kadastrale kosten tot circa € 650. Vergelijken van notariskosten loont dus.
Een eventuele bouwkundige keuring;
Vanaf € 195 beginnen de tarieven tot € 425, let goed op dat een bouwtechnisch inspecteur niet alleen beschikt over een huishoudladder en schroevendraaier, maar ook beschikt over specialistische gereedschappen zoals een vochtmeter et cetera. En vraag ook gerust door wat er precies wordt geïnspecteerd.
De kosten voor het stellen van een bankgarantie.
Sommige geldverstrekkers bieden deze kosteloos aan en indien er kosten worden gerekend is dit meestal 1% van de benodigde waarborgsom (10% van de koopprijs meestal).
Financieringskosten
Onder de financieringskosten worden de volgende zaken geschaard :
Taxatiekosten voor het waarderen van de woning;
De kosten van het hypotheekadvies;
Eventuele kosten voor het verkrijgen van NHG;
De premie voor NHG bedraagt 0,6% van de hoofdsom. In 2023 is de maximale kostengrens € 405.000.
De notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte.
Bereidstellingskosten indien uw hypotheekofferte de geldigheidsduur overschrijdt. Dit is per geldverstrekker verschillend.
Hoeveel procent zijn de kosten koper
De exacte hoogte van de kosten koper zijn afhankelijk van de koopsom van de woning en de kosten van de partijen die u hiervoor in huurt. Stel dat u een woning koopt van € 300.000 dan zijn de bijkomende kosten circa 14.000 euro. Dit betekent dat de kosten koper dus circa 4,5% bedraagt.
Alleen het percentage kosten koper van een starterswoning ligt weer hoger omdat de bijkomende kosten vaak vast zijn. Als u een huis koopt van € 100.000 zijn de kosten koper rond de 8%. Dat is dus bijna het dubbele van een woning van € 300.000.
Enkel rekenen met een percentage aan kosten koper is te kort door de bocht. Bij het kopen van een huis kunt u beter eerst berekenen welke absolute kosten u mogelijk gaat tegenkomen.
Kosten koper vast of variabel
De overdrachtsbelasting en premie voor de NHG is vast en wettelijk geregeld. De andere kosten zijn variabel en afhankelijk of u wel of geen aankoopmakelaar inhuurt of juist veel zelf doet tijdens het aankooptraject. U hebt dus zelf invloed op deze kosten. De vraag is of u uiteindelijk goedkoper uit bent als u bespaart op een aankoopmakelaar als deze bijvoorbeeld een lagere koopprijs weet te onderhandelen.
Dezelfde vraag kunt u ook plaatsen bij de kosten van een hypotheekadviseur. Indien deze een voordeligere rente van 0,1% weet te behalen en tarieven en voorwaarden goed te vergelijken bent u overall voordeliger uit en heeft u veel gemak ingekocht.
Kosten koper meefinancieren in hypotheek
In 2023 is de maximale hypotheek vastgesteld op 100% van de marktwaarde of koopprijs van uw woning. Dit betekent dat u in de meeste gevallen de kosten koper zelf dient te betalen uit eigen middelen. Er is nog wel ruimte om meer te lenen, maar dat is alleen bedoeld voor energiebesparende maatregelen voor uw woning.
Wel zijn er nog drie mogelijkheden om toch op een alternatieve manier uit kosten koper te financieren.
Aftrekbaarheid kosten koper
De kosten die fiscaal aftrekbaar zijn kunnen de volgende zijn. De woning die u koopt dient dan ook de woning te zijn die u zelf bewoond en niet gebruikt als vakantiewoning of beleggingspand :
De kosten voor het hypotheekadvies.
De taxatiekosten.
De kosten van de hypotheekakte en inschrijvingskosten in het Kadaster.
Eventueel de kosten van de bouwtechnische keuring indien de bank of geldverstrekker u heeft verplicht deze op te laten stellen.
Hypotheek oversluiten iets voor u? Enkele weetjes : de hypotheekrente staat historisch laag. Ook blijven de meeste mensen, nadat ze een hypotheek hebben afgesloten, bij dezelfde hypotheekverstrekker. Dat is niet per se de beste oplossing voor uw portemonnee.
Hoe kunt u dan profiteren van deze lage rente? Denkt u dat het ingewikkeld is om uw hypotheek over te sluiten? Dat valt bijzonder mee!
Een oud Nederlands gezegde is: Voetje voor voetje komt de man te Rome. Begin simpel door u te verdiepen in de mogelijkheden. Uiteindelijk loont het om uw hypotheek onder de loep te (laten) nemen!
Hoe kunt u zich voorbereiden op een oversluiting?
Door zelf te bekijken welke producten u hebt afgesloten rondom uw hypotheek en de hypotheek an sich :
Wat voor soort aflosvorm heb ik (bijvoorbeeld een spaarhypotheek, levenhypotheek, beleggingshypotheek, lineair, annuïtair, of aflossingsvrij)?
Welke waarde zit er in de gekoppelde aflosproducten zoals een kapitaalverzekering of beleggingsverzekering?
Hoe hoog is de hoofdsom van mijn hypotheek?
Hoeveel betaal ik nu per maand aan rente, aflossing en premie(s)?
Wat is het rentetarief en hoe lang staat de rente vast?
Hoeveel mag ik per kalenderjaar aflossen zonder vergoeding voor het renteverlies van de bank (ook wel boeterente genoemd)?
Wat is de dekking bij een eventuele levensverzekering?
Welke andere bijzondere voorwaarden zijn destijds afgesproken?
Stapsgewijs uw hypotheek oversluiten
Door uw hypotheek over te sluiten kunt u optimaal profiteren van de lage rente. U kunt het daaruit voortvloeiende voordeel van de lagere maandlasten gebruiken om uw hypotheek extra af te lossen. Dit kan boetevrij. Natuurlijk kunt u het maandlast voordeel ook gebruiken voor consumptieve doelen. Daar beslist u zelf over.
Misschien raakt u inmiddels al duizelig en weet u niet waar te beginnen. Daarom nemen wij u mee en laten zien wat de voor- en nadelen zijn.
Vanzelfsprekend kunt u ook direct contact opnemen met een hypotheekadviseur van ons kantoor om een persoonlijke afspraak voor begeleiding te maken.
Zoals al eerder gezegd is de hoofdreden op dit moment om te profiteren van de extreem lage rente.
Oversluiten betekent overigens dat u de bestaande hypotheek, bij uw huidige geldverstrekker onderbrengt bij een andere geldverstrekker. Een hypotheek kunt u ook oversluiten zonder dat u hoeft te verhuizen.
Banken weten dat klanten niet vaak switchen qua hypotheek, daar begon dit artikel mee, en om die reden kunnen de tarieven bij uw bestaande geldverstrekker minder gunstig zijn.
De volgende redenen komen het meest voor om een hypotheek over te sluiten :
De rentevastperiode loopt (binnenkort) af en u wenst het aanbod van uw bestaande bank te vergelijken met de markt;
Gezien de historisch lage rente een kans om uw te verbeteren door te profiteren van een lagere rente;
U overweegt uw huis te verbouwen en moet toch kosten maken voor hypotheekadvies;
Een dure aflosvorm (bijvoorbeeld een woekerpolis) vervangen voor een gunstigere aflosvorm in combinatie met het besparen op de rente.
Nieuw huis kopen
In sommige gevallen kunt u bij verkoop van uw woning de bestaande hypotheek meenemen naar een nieuw aan te kopen huis. Ook kunt u bij sommige banken de hypotheek doorgeven aan de kopers van uw woning, als u bijvoorbeeld gaat huren.
In de huidige markt met de lage rentestanden is dit meestal niet aan te bevelen. Alleen de rente gaat ook weer een keer stijgen. Een overweging om uw hypotheek wel mee te nemen is als u een gunstige spaarhypotheek hebt. Er zijn bijvoorbeeld aanbieders, zoals Westland Utrecht, die de rentevergoeding over een spaarhypotheek loskoppelen van de hypotheekrente.
Dat kan betekenen dat u een rentevergoeding van 7% krijgt over uw spaarpolis en slechts 2% rente betaalt voor de lening.
Overwaarde in huis
Beschikt u over overwaarde? Dat kan u mogelijk geld besparen. De hypotheekrente die u betaalt wordt namelijk ook bepaald door de verhouding van uw hypotheekschuld ten opzichte van de marktwaarde van de woning.
De verhouding van de marktwaarde uitgedrukt ten opzichte van de hoogte van de hypotheek is van invloed op het rentetarief van de hypotheek. In theorie schuilt daar een hoger of lager risico achter bij het uitwinnen van de hypotheek. Hoe hoger de lening ten opzichte van de marktwaarde, hoe hoger het risico. Dat risico vertalen banken in zogeheten tariefklasses of tariefgroepen.
Indien u over overwaarde beschikt kun u hierdoor in een lagere tariefgroep vallen en dalen hierdoor uw maandlasten. Sommige banken hebben tariefgroepen per 5% en er zijn ook banken die slechts 3 tariefklasses hanteren.
Andere hypotheekvorm sluit beter aan bij uw persoonlijke situatie
Omdat er veel kan gebeuren tijdens de lange looptijd van uw hypotheek kan het een goede optie zijn om te onderzoeken of het oversluiten van uw hypotheek een voordeel biedt en nog beter aansluit bij uw veranderende levensomstandigheden.
Natuurlijk is het niet per definitie zo dat uit een lage hypotheekrente altijd lagere maandlasten voortvloeien, denk hierbij aan een spaar- en bankspaarhypotheek. Bij een spaar- en bankhypotheek heeft het vaak geen zin om uw hypotheek over te sluiten naar een lagere rente. Het gevolg van een lagere rente is dan dat u meestal een hogere inleg of verzekeringspremie moet betalen. Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan u hier alles over vertellen.
Wanneer is het verstandig om uw hypotheek over te sluiten?
Uw rentevastperiode loopt bijvoorbeeld binnen twee jaar af
Komt het einde van uw rentevastperiode in zicht? Dan biedt dit een mooie kans om te onderzoeken of oversluiten gunstig is. Het voordeel van het oversluiten aan het einde van uw looptijd is dat u dan vaak uw hypotheek oversluit zonder dat u een vergoeding voor het renteverlies van de bank hoeft te betalen.
Uw huidige rente is aanzienlijk hoger dan de actuele marktrente
Ook al is het restant looptijd lang dan nog is het momenteel een sterke overweging om te (laten) berekenen hoe groot uw voordeel is bij oversluiten. Zelf een berekening maken of oversluiten in uw situatie voordelig is?
Gezien de rentestand is de kans groot dat de huidige rente lager is dan de rente die u nu betaalt. Door dus te profiteren van de lage rentestand brengt u uw maandlasten
omlaag.
Dat gaat niet in alle gevallen kosteloos en u dient rekening te houden met het betalen van een boeterente. Dit vanwege het voortijdig afkopen van het rentecontract.
U wilt uw bestaande huis verbouwen
Als u van plan bent uw huis te gaan verbouwen en uwilt hier geld voor lenen dan kunt u uw verbouwing financieren door uw hypotheek te verhogen.
Uw huis heeft overwaarde.
Als uw huis een overwaarde heeft dan kunt u in de meeste gevallen een lagere hypotheekrente krijgen.
U hebt onderwaarde alleen uw inkomen en/of uw vermogen zijn sinds het afsluiten van uw hypotheek gestegen.
Als uw huis minder waard is dan het hypotheekbedrag dan is oversluiten vaak lastiger. Mocht u inmiddels meer zijn gaan verdienen of een vermogen hebben opgebouwd dan behoort het oversluiten van uw hypotheek misschien toch tot de mogelijkheden. De meeste banken houden bij bepaling van het maximale hypotheekbedrag rekening met de marktwaarde van uw woning, uw inkomen en uw vermogen.
Er zijn veranderingen in uw persoonlijke situatie
Er kan veel veranderen tijdens de looptijd van uw hypotheek. Hierbij valt te denken aan een erfenis, een verandering van baan, het stichten van een gezin, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Dit is misschien een slim moment uw hypotheek over te sluiten zodat deze weer helemaal aansluit bij uw huidige situatie.
Wanneer is overstappen financieel interessant?
Is de rente lager dan de rente die u nu betaalt?
Welke fiscale gevolgen zijn van toepassing op de aftrek van uw hypotheekrente als u uw hypotheek oversluit?
De totale kosten van het oversluiten (inclusief eventuele vergoeding voor het renteverlies van de bank) moeten worden meegenomen in de berekening om appels met appels te vergelijken om zo een werkelijke vergelijking te maken. Vraag een pro-forma aflosnota aan bij uw huidige hypotheekverstrekker. Dat is een gratis en vrijblijvend overzicht waarop staat hoe hoog uw hypothecaire lening is en hoeveel de (eventuele) vergoeding voor het renteverlies van de bank bedraagt.
Meer zekerheid over aflossing van uw aflossingsvrije hypotheek want als u uw hypotheekvorm (of een gedeelte daarvan) zou wijzigen naar een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek dan weet u zeker dat dat gedeelte wordt afgelost.
Wist u dat u een (gedeelte van) uw aflossingsvrije hypotheek vaak kunt behouden?
De volgende stap is berekenen (of laat berekenen) wat voordeliger is
Op het moment dat u precies weet wat u op dit moment betaalt en wat u bij een andere bank gaat betalen dan kunt u een vergelijking ( laten) maken. Het is dus belangrijk eerst precies in kaart te brengen wat voor een hypotheek u hebt. Misschien heeft u meerdere hypotheekvormen, verschillende hypotheekbedragen en verschillende rentevaste periodes.
Noteer dus wat voor een soort hypotheek u hebt, bijvoorbeeld aflossingsvrij, spaarhypotheek, lineair, annuïtair, enzovoort, welk hypotheekbedrag voor welke vormen, welke (verschillende) rentes en hoe lang de rentevastperiode nog loopt. Daarna kan een hypotheekadviseur het volgende inzichtelijk laten maken:
Rente, wat betaalt u nu aan hypotheeklasten en wat gaat u betalen?
Looptijd, wat is de resterende looptijd en wat wordt de nieuwe looptijd? Over het algemeen geldt dat een langere rentevastperiode een hogere rente heeft. Normaal gesproken kunt u om toch een goed beeld te vormen wat het verschil in rente u kost als vuistregel nemen dat het verschil in rente ongeveer 0,5% per vijf jaar bedraagt. Voorbeeld: stel u betaalt voor een rente van 5 jaar 1,5% dan zou u 10 jaar 2% moeten betalen. Momenteel liggen de rentes dichterbij elkaar.
Wilt u uw hypotheekvorm aanpassen?
Mocht u uw aflossingsvrije hypotheek willen omzetten naar een aflossingsvorm waarbij direct wordt afgelost dan kun je kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.
Annuïtaire aflossing
Bij een annuïteitenhypotheek lost u gedurende de gehele looptijd af. U betaalt maandelijks een vast bedrag, dat bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin lost u weinig af en betaalt u relatief veel rente. Aan het einde van de looptijd lost u veel af en betaalt u minder rente. Het is dus een eenvoudige hypotheek waarbij de hypotheek gegarandeerd is afgelost aan het einde van de looptijd. Het bruto maandbedrag verandert niet tijdens de rentevastperiode, uw hypotheekschuld neemt iedere maand iets af waardoor u iedere maand iets minder rente kan aftrekken.
Lineaire aflossing
Bij een lineaire hypotheek lost u eveneens gedurende de looptijd af. Aan het einde van de looptijd heeft u uw hypotheek volledig afgelost. Uw maandlasten dalen tijdens de looptijd van de hypotheek. U lost tijdens de looptijd iedere maand hetzelfde bedrag af. Omdat de schuld kleiner wordt, gaat u steeds minder rente betalen. Uw belastingvoordeel wordt hierdoor ook kleiner.
Mocht u uw spaar- of beleggingshypotheek willen omzetten en bestond deze hypotheek al voor 1 januari 2013? Dan mag u deze hypotheek onder voorwaarden nog omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met behoud van renteaftrek. Bespreek dit wel met een hypotheekadviseur of financieel planner hoe het zit met de fiscale afwikkeling van kapitaalverzekeringen, zoals uw spaar- of beleggingspolis.
Waarmee moet u rekening houden als u uw hypotheek oversluit
De waarde van uw woning moet in principe hoger liggen dan de waarde van de hypotheek. Als uw huis minder waard is dan uw huidige hypotheek kan een nieuwe financiering lastiger zijn, maar niet onmogelijk. Bij sommige banken kunt u bijvoorbeeld bij oversluiten (onder strikte voorwaarden) maximaal 112% van de marktwaarde lenen.
Uw hypotheekvorm bepaalt onder andere of oversluiten voor jou gunstig is. Onze hypotheekadviseurs kunnen u helpen om te bepalen of het oversluiten voor u een goede zet is
Oversluitkosten bestaande uit kosten voor bemiddeling en advies omdat u een nieuwe hypotheek afsluit.
Het oversluiten van een spaarhypotheek naar een hypotheek met een lagere rente levert niet vaak voordeel op. Dit komt omdat de hypotheekrente van een spaarhypotheek gekoppeld is aan de rente die u ontvangt over uw spaarpremie. Hoe lager de rente is die u betaalt, hoe hoger de premie wordt die u moet betalen om het doelkapitaal te halen. Daar komt nog bij dat de hogere premie fiscaal niet aftrekbaar is.
Fiscale gevolgen bij het oversluiten van uw hypotheek
Voor de bestaande hypotheek (ongeacht de hypotheekvorm) die voor 1 januari 2013 is afgesloten blijft renteaftrek onder voorwaarden ongewijzigd.
De hypotheekrente is sinds 2001 maximaal 30 jaar aftrekbaar vanaf dat moment, en ook voor hypotheek afgesloten voor deze datum.
Voor iedere extra hypotheek geldt die termijn van 30 jaar steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent. Uiteraard moet de lening wel worden gebruikt voor de aankoop of verbetering van uw huis. Na uiterlijk 30 jaar dient de hypotheek te zijn afgelost.
Vanaf 1 januari 2013 mag u de rente over nieuwe (extra) eigenwoningschulden alleen aftrekken als uw hypotheek volledig en binnen 30 jaar minimaal annuïtair wordt afgelost.
Per 1 januari 2016 is de renteaftrek op een hypotheek verder beperkt. In 2016 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50,5 %. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50%. Het maximale aftrekpercentage daalt ieder jaar met 0,5 %, tot de bodem van 38 % in 2041 is bereikt.
Per 1 januari 2016 mag een nieuwe hypotheek maximaal 102 % van de marktwaarde van de woning bedragen. In 2015 was dat nog 103 %. Dit percentage daalt elk jaar een procent, tot 100% in 2018. Voor oversluiten worden ruimere regels gehanteerd. Bij sommige banken kunt u bijvoorbeeld kunt u onder voorwaarden maximaal 112% van de marktwaarde lenen! Nogmaals dit gaat alleen op voor het oversluiten van de hypotheek en voor hypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari 2013.
Kosten oversluiten hypotheek
Wilt u ook uw voordeel doen van de huidige lage rentestand waardoor u uw maandlasten om laag kunt brengen? Een hypotheekadviseur kan snel en overzichtelijk voor u uitrekenen of het oversluiten van uw hypotheek zin heeft en hoe snel u de kosten voor het oversluiten terugverdient. Als u de kosten voor het oversluiten meeneemt in de nieuwe hypotheek dan betekent dat dus wel dat de hoogte van uw hypotheek toeneemt. In de praktijk zie ik in veel gevallen toch dat de maandelijkse lasten behoorlijk lager uitvallen, maar ja wat wilt u met een rente die (ook historisch gezien) zo laag staat?
Bij het oversluiten van uw hypotheek dient u rekening te houden met de volgende kosten
Vergoeding voor het renteverlies van de bank, voorheen ook wel boeterente genoemd;
Kosten voor advies en afsluiten;
Notariskosten;
Taxatiekosten;
Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als u daarvoor in aanmerking komt.
De oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die u toentertijd hebt afgesloten voor aanschaf, verbetering of onderhoud van uw eigen woning. Let op dat als u geld leent om de oversluitkosten te betalen dat u over dat deel van de lening geen renteaftrek hebt.
Rentevergoeding voor het renteverlies van de bank
Het kan zijn dat u bij het oversluiten van uw hypotheek een rentevergoeding voor het renteverlies van de bank moet betalen. Dat hangt onder andere af van het verschil tussen uw bestaande rente en de rente die u op dit moment krijgt aangeboden en hoe lang uw rente nog vaststaat.
Als u bijvoorbeeld een renteproduct met deels variabele rente en een zogeheten plafond hebt afgesloten dient u ook rekening te houden met een boete. De boete wordt dan berekend over de premie die u betaalt voor het feit dat u bij een rentestijging bent beschermd. Deze producten zijn vooral door SNS bank veel verkocht onder de noemer SNS plafondrente of door Florius onder de noemer RenteLimiet.
Meestal mag u een deel van de hypotheeksom wel aflossen zonder boete voor het renteverschil. Hoeveel precies hangt af van de voorwaarden bij uw hypotheek. Gelukkig is de rentevergoeding voor het renteverlies van de bank wel fiscaal aftrekbaar is van uw belastbaar inkomen.
Bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek hoort een uitgebreid advies dat door een hypotheekadviseur met alle plezier gegeven zal worden. Uiteraard zal de adviseur ook tijd steken in de afhandeling voor het oversluiten. Daar betaalt u een vergoeding voor bestaande uit advies- en bemiddelingskosten.
Notariskosten
Een nieuwe hypotheekverstrekker betekent ook dat u naar de notaris moet voor een nieuwe hypotheekakte en eventuele bijkomende kosten. Denk hierbij aan bijvoorbeeld royementskosten voor de bestaande inschrijving van uw hypotheek. De kosten kunnen per notaris behoorlijk afwijken. Even Googelen kan u zomaar honderden euro’s besparen.
Taxatiekosten
Stapt u over naar een andere bank? Logisch toch dat zij willen weten wat uw woning waard is? Met een taxatierapport toont u de waarde van uw woning aan. De taxateur moet wel bij u uit de buurt komen, zodat hij de waarde van de woning goed kan bepalen.
Eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) indien u daar voor in aanmerking komt
Een lening voor de aankoop van uw woning alsmede het oversluiten van uw hypotheek zijn onder bepaalde voorwaarden mogelijk onder NHG. Voor oversluiten onder NHG geldt dat u dit ook mag doen als u wenst te verbouwen.
Mocht u in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie dan is dit zonder meer een veilige keuze. Voor deze garantie betaalt u eenmalig een premie van 1% van het totale hypotheekbedrag. Dit betekent dat als u al een hypotheek onder NHG hebt dat u over het oorspronkelijke gedeelte opnieuw de premie van 1% betaalt. De premie is overigens fiscaal aftrekbaar.
NHG wordt uitgevoerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, waardoor een geldverstrekker meer zekerheid ontvangt over het terugbetalen van de lening. Wat zijn de voorwaarden voor NHG?
Bij oversluiten geldt dat het totaalbedrag van de bestaande hypotheek + de aanvullende lening + bijkomende kosten niet hoger mogen niet hoger dan de NHG-kostengrens (normen 2018) van € 265.000.
Gratis oriëntatiegesprek?
Wij maken graag gratis en vrijblijvend een afspraak met u. Een hypotheekadviseur, maakt tijdens het gesprek direct inzichtelijk of het voor jou een goede en voordelige keuze is uw hypotheek over te sluiten. Een afspraak kan persoonlijk bij u aan huis of op ons kantoor plaatsvinden. Advies op afstand geven wij ook.
Direct een afspraak maken? U kunt Cournot Adviseurs bereiken op 088-2687668.
Reactie binnen 24 uur.
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Reken hier zelf uit of uw hypotheek oversluiten een voordeel oplevert. Hypotheek oversluiten berekenen wat de mogelijkheden zijn voor een besparing op uw vaste maandelijkse woonlasten.
Hoeveel kan ik besparen?
Indien u uw hypotheek oversluit, dan zet u de hypotheek in zijn geheel over naar een andere geldverstrekker. U spreekt dan een nieuw, en hopelijk lager, rentetarief af met een nieuwe rentevaste periode.
Na ingang van de nieuwe hypotheek gaat u direct besparen, want een lagere hypotheekrente betekent meestal lagere maandlasten. Ook kunt u kiezen voor een langere rentevastperiode als u denkt dat de rente gaat stijgen, nu of in de toekomst.
Wilt u direct weten of oversluiten loont? Dan kunt u dat checken door de onderstaande oversluittest te gebruiken :
Hypotheek oversluiten kosten
Het is niet alleen een simpele vergelijking van de nieuwe rente met de oude rente. Er komen meer zaken om de hoek kijken om uw hypotheek te kunnen oversluiten. Denk hierbij ook aan de kosten van de oversluiting.
Zo kan er bijvoorbeeld sprake van een boeterente zijn. In onderstaande lijst hebben we een samenvatting gemaakt van de meest voorkomende kosten bij het herfinancieren van uw hypotheek :
Boeterente vanwege afkoop van de huidige rentevaste periode;
Advieskosten door een hypotheekadviseur;
Bemiddelingskosten door een hypotheekadviseur;
Notariskosten voor het opnieuw inschrijven van de hypotheekakte;
Een taxateur die het onderpand namens de bank waardeert of door middel van een Calcasa waarderapport;
Kosten serviceprovider voor het aanbieden van een rentevoorstel en bindend hypotheekaanbod.
65% van de huiseigenaren overweegt om over te sluiten
ABN Amro heeft recent onderzoek onder huizenbezitters gedaan naar de bereidheid om over te sluiten. Daar kwamen de volgende bijzonderheden uit naar voren :
18% van hen kijkt nooit of hun hypotheekrente lager kan;
Oudere eigenwoningbezitters zijn beter op de hoogte van de hypotheekrente dan jongere;
En 20% van de onderzochte groep denkt dat ze kunnen besparen;
De leeftijd van de gemiddelde oversluiter is 51.
Wist u dat de gemiddelde hypotheekrente onder eigenwoningbezitters 4% is?
Hulp bij het berekenen van uw oversluiting?
Zoekt u direct hulp bij het besparen op uw hypotheek. Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Een afspraak of kort telefonisch interview is zo gedaan. Meestal kunnen wij u snel informeren of oversluiten in uw situatie zinvol is.
Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Zodra u overweegt uw hypotheek over te sluiten, dan dient u het rentecontract “open te breken”. Tenminste als uw rentecontract voor een langere periode is afgesloten en deze rentevastperiode nog niet is verstreken. De term boeterente wordt ook wel oversluitboete genoemd.
Eigenlijk is het woord boeterente niet op zijn plaats omdat het feitelijk een vergoeding voor de misgelopen rente door de bank is. Het is een afspraak die u met de bank bij het aangaan van de hypotheek gemaakt hebt. Het voelt natuurlijk niet prettig als u een bedrag van enkele duizenden euro’s dient te betalen, vandaar dit begrip boeterente. De boeterente wordt nog gedempt omdat deze in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar is. Het is namelijk vooruitbetaalde hypotheekrente.
In dit artikel zullen we uitleggen hoe de boeterente wordt berekend en tips om te besparen op uw boeterente!
Boeterente is vergoeding van financieel nadeel voor de bank of geldverstrekker
Vanaf de ingangsdatum van de hypotheek is het mogelijk om uw maandlasten vast te zetten door een rentevastperiode af te spreken. Dit varieert van 1 jaar rentevast tot 30 jaar rentevast. U krijgt het recht op vaste voorspelbare maandlasten tijdens deze rentevastperiode en de bank ontvangt ook een vaste vergoeding.
Op het moment dat de hypotheekrente sterk is gedaald en u af wenst van uw bestaande rentecontract kan de bank of geldverstrekker uw hypotheek niet meer verkopen tegen de hogere rente die u had afgesproken. Vandaar dat zij de misgelopen renteopbrengsten over deze hele periode in rekening brengen en ‘contant maken’. Dit laatste begrip is een wiskundige formule waarbij het rente op rente effect uit de som van de misgelopen rente wordt gehaald.
Alleen een boeterente indien de hypotheekrente lager is
Er mag alleen een boeterente in rekening worden gebracht indien de bank een financieel nadeel heeft. Dat nadeel is in ieder geval aanwezig indien de marktrente lager is dan de contractuele rente die u bent overeengekomen. Is de marktrente hoger, dan is er geen sprake van een boeterente. De bank of geldverstrekker kan dan juist extra geld verdienen door het geld tegen een een hogere rente uit te lenen.
Mortgage credit directive en boeterente
In juli 2016 zijn nieuwe Europese regels van kracht geworden met betrekking tot het berekenen van de boeterente. De wijzigingen zijn onder andere als volgt :
Er dient sprake te zijn van een werkelijk financieel nadeel en geen verkapte boete;
Een vergoeding op basis van de netto contante waarde wordt het uitgangspunt bij een boeterenteberekening;
Toekomstige vergoedingsvrije aflosruimte hoeft door de bank niet te worden meegenomen in de berekening;
De berekening van de boeterente dient transparant en eerlijk te gebeuren (vooral de laatste opmerking is pikant te noemen).
Berekening van boeterente
De berekening van de boeterente is onder te verdelen in een aantal logische stappen. Indien we uitgaan van de netto contante waardemethode is het proces als volgt :
Eerst dient u het bedrag te bepalen waarover geen boete in rekening wordt gebracht. Dit is te vinden in de hypotheekvoorwaarden en is meestal 10% van de hoofdsom;
Dan is het nodig om de vergelijkingsrente te selecteren. Dit is de rente die voor nieuw af te sluiten hypotheken geldt en die matcht met de resterende rentevastperiode;
De indeling van de risicoklasse dient gelijk te zijn tussen de contractrente en vergelijkingsrente;
Toekomstige aflossingen die al gepland zijn dienen meegenomen te worden in de berekening van de boeterente.
6 tips hoe u kunt besparen op de boeterente
Vraag een proforma aflosnota op
U kunt voorafgaand aan de oversluiting een zogeheten pro forma aflosnota opvragen. Vraag dan ook altijd een complete berekening op met de gehanteerde uitgangspunten. Sommige banken en geldverstrekkers sturen u een samenvatting met uitsluitend het boetebedrag zonder een toelichting. Op het moment dat u deze pro forma aflosnota ontvangt kunt u zelf berekenen en vergelijken of er juiste uitgangspunten zijn gehanteerd.
Rentekorting
Sommige banken en geldverstrekkers stellen zich op het standpunt dat er een korting is verleend bij de start van de hypotheek. Als dit zo is dient men deze korting ook toe te passen op de vergelijkingsrente zodat er appels met appels worden vergeleken. Blijkt dat de korting wel wordt toegepast op de vergelijkingsrente, maar niet bij de contractrente dan valt de boeterente een stuk hoger uit. Dat is niet in uw voordeel.
Er is één uitzondering mogelijk. En dat is indien het een individueel afgesproken en onderhandelde korting is. Dit dient dus een korting te zijn die speciaal voor u is en niet voor een grote groep klanten zoals bijvoorbeeld een korting voor het aanhouden van een bankrekening bij dezelfde bank. Deze afspraak dient dan ook vastgelegd te zijn in de hypotheekofferte van destijds of in de hypotheekakte.
Worden toekomstige aflossingen wel meegenomen
Op het moment dat u een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek hebt dient de hypotheekverstrekker uit te gaan van de openstaande hypotheek minus de waarde van de spaarrekening. Het is overigens maar de vraag of het verstandig is om het rentecontract van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek open te breken. De rentevergoeding over de gekoppelde aflosproducten is gelijk aan de hypotheekrente die u betaald. Eigenlijk is er in de meeste gevallen geen voordeel bij het openbreken van het rentecontract. Als dit wordt geadviseerd zou ik goed doorvragen en om een berekening vragen waaruit het voordeel zou blijken.
Bestaat uw totale hypotheek uit meerdere leningdelen dan kan het interessant zijn ook de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek toch over te sluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Bereken altijd de terugverdienperiode zodat duidelijk is wat uw financieel voordeel is bij oversluiten, of niet.
Indien u het rentecontract van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek wenst af te kopen dient er ook rekening te worden gehouden met de toekomstige aflossingen. Dat wordt in de praktijk nog wel eens vergeten.
Juiste rentevastperiode vergelijken
De hypotheekverstrekker dient de juiste rentevastperiode te kiezen die hoort bij de resterende rentevastperiode van het huidige rentecontract. Dus : als uw huidige hypotheek een rentevastperiode van 10 jaar had en de hypotheek loopt 7 jaar dan is er nog een resterende duur van het rentecontract van 3 jaar. Er dient door de bank dan ook vergeleken te worden met een marktrente van 3 jaar vast. Is het nu zo dat de geldverstrekker geen rentes van 3 jaar in het assortiment heeft dan dient de ‘naast betere rente’ gekozen te worden. Dat betekent dat de geldverstrekker de hoogste marktrente in de buurt van deze ontbrekende rentevastperiode dient te selecteren.
Het is dan ook aan te raden om zelf de rentelijsten goed te bekijken van de geldverstrekker en zelf ook een oordeel te vormen over de gekozen rente.
Vergelijk alle uitgangspunten
Pak uw algemene voorwaarden van de hypotheek en lees deze goed door zouden wij aanraden. Daarin staat aangegeven wat de basis van de boeterenteberekening is. Zo kan het in oude contract voorkomen dat er niet gerekend hoeft te worden met de resterende rentevastperiode, maar met de oorspronkelijke rentevast periode als zijnde vergelijkingsrente. In veel gevallen levert dit een aanzienlijk voordeel op de boeterente op.
Neem ook geen genoegen met onduidelijke specificaties of het ontbreken van een toelichting.
Overhevelen spaarrekening
Op het moment dat u wenst over te sluiten dient de geldverstrekker rekening te houden met het netto saldo van de hypotheek. U kunt overwegen om een deel van uw spaarrekening – wat u kunt missen op lange termijn – over te hevelen naar uw spaar- of bankspaarhypotheek. Hiermee dempt u de boeterente en verhoogt u het rendement op uw spaarrekening en dalen uw maandlasten. We spreken hier van een win-win-win-situatie.
In de praktijk merken wij dat de berekeningen van boeterentes veel fouten bevatten.
Hulp nodig bij het berekenen of controleren van uw boeterente? Wij bieden u een gratis quickscan aan. U kunt met het onderstaande formulier uw pro forma aflosnota veilig meesturen.
Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
