Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG, kan een financieel voordeel opleveren. Zo biedt deze overheidsregeling eigenwoningbezitters, starters of doorstromers op de woningmarkt een extra lage hypotheekrente. Dit rentevoordeel is gemiddeld 0,5%. Om in aanmerking voor een NHG hypotheek te komen dient u te voldoen aan een aantal voorwaarden.
NHG hypotheek voor een starter op de woningmarkt
Als starter kunt u in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Een aantal voorwaarden waar u aan dient te voldoen :
- De maximale koopprijs voor NHG bedraagt € 265.000 (2018) en € 290.000 in 2019;
- Indien u een verbouwing wenst mee te financieren mag het totaalbedrag van de koopprijs en verbouwing niet hoger zijn dan € 265.000;
- Er is sinds 2018 geen verplichte levensverzekering verplicht;
- Kiest u voor energiebesparende maatregelen door te voeren in uw woning dan mag de hypotheek maximaal € 280.900 zijn. Het surplus mag uitsluitend gebruikt worden voor het investeren in energiebesparend maatregelen.
Om te kiezen voor NHG dient u ook rekening te houden met een premie van 1% over de hypotheek. Dat is het tarief dat de stichting achter NHG in rekening brengt. Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar.
Een overweging kan zijn als u beperkte eigen middelen hebt om geen NHG te kiezen. Stel dat u een woning koopt van € 200.000 dan is de premie namelijk € 2.000. Op het moment dat u de premie vanwege het maandlastvoordeel over 200 maanden terugverdiend en u wenst niet al uw spaargeld te investeren in een woning dan kan het een overweging zijn om juist een hypotheek zonder NHG te kiezen.
Normen en voorwaarden NHG 2018
NHG voor een doorstromer op de woningmarkt
Een huizenkoper die doorstroomt op de woningmarkt kan ook een hypotheek met NHG aanvragen. Als u reeds een hypotheek met NHG hebt afgesloten en u wenst opnieuw een hypotheek met NHG dan betaalt u opnieuw de premie van 1%.
De NHG voorwaarden voor het kopen van een andere woning komen overeen met de voorwaarden zoals beschreven in de vorige alinea.
NHG voor iemand die zijn hypotheek wenst over te sluiten
Wenst u te besparen op uw maandelijkse hypotheeklasten door middel van uw hypotheek over te sluiten naar NHG dan kunt u ook in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. De volgende situatie is dan van toepassing voor uw specifieke situatie :
- Uw financiële situatie na de oversluiting is beter dan de situatie ervoor;
- Uw relatie is verbroken en wenst uw partner uit te kopen;
- U wenst te verbouwen en wenst uw gehele hypotheek over te sluiten naar NHG;
- Met meerdere personen erft u een woning en u wenst de overige erfgenamen uit te kopen.
NHG voor senioren
Sinds 17 juni 2018 biedt NHG de zogeheten seniorenregeling aan. Deze regeling maakt het voor ouderen die maximaal over 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken, of reeds bereikt hebben makkelijker om in aanmerking voor een hypotheek met NHG te krijgen.
De aanpassing lost een probleem op qua acceptatie. Voorheen diende er gerekend te worden voor de maximale hypotheek met de zogeheten annuïtaire rekentoets. Vanaf juni mag er gekeken worden naar de werkelijke woonlasten.
Een voorbeeld omdat we begrijpen dat deze begrippen niet direct een lichtje doen branden : Joke en Hans, beiden 73, wonen in een leuke doorzonwoning. Ze willen verhuizen naar een flat. Hun huidige woonlasten zijn € 650. Omdat ze naar een goedkopere woning verhuizen dalen hun woonlasten, ook vanwege de lagere hypotheekrente. De nieuwe maandlasten zijn € 500. Op grond van de annuïtaire toets past de hypotheekaanvraag niet.
De werkelijke maandlasten bedragen in dit voorbeeld € 500 en dit bedrag ligt onder de toegestane maandlast van € 550 op basis van de werkelijke lasten toets. Nu kan de klant wel ineens verhuizen en profiteren van een lagere hypotheekrente.
Aan welke voorwaarden dient u te voldoen om in aanmerking te komen voor deze seniorenregeling :
- De maandlasten dienen lager te zijn dan de huidige hypotheek;
- De rente dient minimaal 20 jaar vastgezet te worden;
- Het pensioeninkomen wat tot dusver is opgebouwd telt mee.
Met deze regeling is een einde gekomen aan een serieus probleem voor ouderen en zorgt voor doorstroming op de woningmarkt.
NHG vangnet vervelende situaties
Als u de lasten van uw hypotheek niet meer kunt betalen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van uw partner fungeert NHG als een vangnet. Zo krijgt u in deze situaties niet te maken met een restschuld.
NHG en betalingsproblemen
Mocht u in een situatie komen waarbij u de lasten van uw hypotheek niet meer kunt betalen dan kunt u gebruikmaken van de Woonlastenfaciliteit (WLF). De volgende voorwaarden om in aanmerking te komen zijn van toepassing :
- De betalingsproblemen zijn ontstaan zonder uw schuld;
- Er moet perspectief zijn op een situatie waarbij u weer op eigen benen kunt staan.
De woonlastenfaciliteit is een tijdelijke verlaging / opschorting van de woonlasten om een moeilijke periode zoals hiervoor benoemd te overbruggen. Uw geldverstrekker voert deze regeling uit en u dient in overleg te blijven met de bank of geldverstrekker die u de hypotheek heeft verstrekt.
Restschuld en NHG
Krijgt u te maken een restschuld vanwege een gedwongen verkoop? Ook in zo’n situatie kunt u in aanmerking komen voor hulp bij het oplossen van een financieel probleem. De restschuld kan onder voorwaarden worden kwijtgescholden.
Wilt u verhuizen en verwacht u uw woning met verlies te verkopen? Dan bestaat er een mogelijkheid om uw restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek met NHG. De volgende voorwaarden zijn dan van toepassing :
- Uw huidige én nieuwe hypotheek passen onder de regels NHG;
- De kosten voor uw nieuwe woning, inclusief de restschuld, mogen het NHG-grensbedrag van € 265.000 niet overschrijden;
- U kunt pas een hypotheek voor de restschuld aanvragen indien uw huidige woning definitief is verkocht;
- U heeft 1 jaar de tijd om de restschuld onder te brengen in een opvolgende hypotheek;
- Ontstaat uw restschuld na 1 januari 2018 dan komt u niet meer in aanmerking voor renteaftrek.
NHG en scheiding
Hebt u te maken met een scheiding dan gelden er bij een NHG hypotheek andere regels. Wenst u de woning te behouden en uw ex-partner uit te kopen dan hoeft u minder te verdienen om in aanmerking te komen voor deze regeling. Zo kunt u dus makkelijker de bestaande hypotheek de woning overnemen. Alleen als u allebei niet in de woning wil blijven wonen, kunnen de regels nadelig uitpakken.
Krijgt u te maken met een restschuld terwijl u of uw ex-partner de hypotheek ook alleen zou kunnen betalen? Dan is de kans groot dat NHG het verlies niet dekt. De NHG regels zijn in dat opzicht streng. Alleen als u financieel niet in staat bent de lasten van uw hypotheek met NHG te betalen kunt u in aanmerking komen voor kwijtschelding van deze restschuld.
NHG hypotheek met BKR codering
In sommige situaties is het mogelijk om een hypotheek met een A-codering aan te vragen in combinatie met NHG. De regels van NHG zijn op dit punt helder. Wel maakt de geldverstrekker of bank een eigen afweging. Als de bank specifiek in haar acceptatievoorwaarden heeft opgenomen dat zij geen hypotheekaanvragen met een BKR codering accepteert komt u niet in aanmerking voor een hypotheek.
Wel zijn er andere geldverstrekkers om uit te kiezen is onze ervaring. Mocht u dus tegen deze situatie aanlopen raadpleeg ons dan gerust.
NHG stelt de onderstaande voorwaarden om in aanmerking voor een hypotheek met BKR-registratie te komen :
- Uit het BKR dient te blijken dat de achterstand is hersteld met een zogeheten H-codering;
- De lening waar de codering voor is ontstaan is afgelost;
- De desbetreffende geldverstrekker verklaart dat de achterstanden zijn ingelopen of de lening is afgelost;
- Uitsluitend A of A-1 registraties kunnen worden geaccepteerd in combinatie met NHG. Zwaardere coderingen niet.
Top 5 hypotheekrente
Weten wat uw nieuwe hypotheekrente kan worden. Leg uw situatie ook persoonlijk voor dan kunnen we bekijken welke mogelijkheden er voor u zijn :
