Heeft u al jaren de tekening van uw droomwoning in uw hoofd? Is het nu eindelijk zo ver dat u een bouwkavel kunt kopen lees dan verder welke keuzes er te maken zijn rondom de hypotheek en zelfbouw van uw woning. Het zelf bouwen van een woning is een leuk creatief proces, ook omdat u iedere kamer naar eigen smaak kunt inrichten en bouwen.

Hypotheek voor uw bouwplannen

Ook als u haast heeft kunnen wij u soepel en goed begeleiden bij het realiseren van uw bouwplannen voor een bouwkavel. Wij kennen de spelregels van banken en kunnen u redelijk handig door het hypotheekproces loodsen met de juiste begeleiding. Een eerste gesprek geeft veel van onze opdrachtgevers de nodige rust en houvast.

Wanneer is sprake van zelfbouw?

De meeste geldverstrekkers van hypotheken hanteren de volgende definitie voor zelfbouw :

• Een woning die volledig in eigen beheer wordt gebouwd eventueel met behulp van onderaannemers;
• Een door een aannemer opgeleverde casco woning die door u of onderaannemers wordt afgebouwd.

Huis bouwen zonder aannemer en hypotheek afsluiten

Ook indien u zelf uw woning wilt bouwen op uw bouwkavel zijn er mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Veel geldverstrekkers hanteren strengere voorwaarden voor deze vorm van zelfbouw. De afbouwgarantie is niet van toepassing in zo’n situatie. Wel dient er een realistische begroting te zijn om de woning te bouwen. Uitleg hierover kunnen wij u tijdens een kennismakingsgesprek geven.

Het komt ook voor dat u halverwege uw bouwplannen bent en met tegenvallers te maken krijgt. Feitelijk is er dan sprake van een huis dat onafgebouwd is. Stel dat u op tegenvallers stuit tijdens de bouw. Ook in zo’n situatie is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen. Uiteraard is dit een stuk ingewikkelder en dient de aanvraag te voldoen aan de standaard leenregels, maar is het feit dat de woning niet af is geen direct probleem te zijn.

Welke kosten zijn er met betrekking tot zelfbouw

Rondom het regelen van de bouw van uw nieuwe woning zijn er rondom de hypotheekverstrekking een aantal kosten. Zo speelt naast de bouwkosten ook het regiewerk een grote rol. U kunt hierbij denken aan de kosten van een architect, kosten van de omgevingsvergunning, bouwleges, aansluitkosten van de nutsvoorzieningen et cetera.

Ook de investering van een kavel om te kunnen bouwen behoort tot de kostenraming. Soms komen er ook kosten bij om de grond bouwrijp te maken.

Een vuistregel is dat u aan bijkomende kosten op zo’n 10 tot 15% van de bouwkosten zit.

Moment van betalen van de voorbereidende plankosten

In aanloop naar de bouw van uw eigen woning krijgt u te maken met aanloopkosten. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet mee te financieren in een hypotheek omdat er pas een hypotheek gevestigd kan worden na verstrekking van een omgevingsvergunning of bezit van een kavel. Vaak betaalt u deze kosten uit eigen zak. Dit zijn dus alle kosten die gemaakt worden voordat de bouw daadwerkelijk start.

Een goed voorbeeld hiervan zijn de onderzoekskosten :

• Kosten bouwtechnische keuring indien u een bestaand pand koopt en (deels) sloopt;
• Inventarisatie op de aanwezigheid van asbest;
• Kosten van een cultuurhistorisch onderzoek;
• Begeleidingskosten architect of bouwkundig tekenaar;
• Constructeur voor constructieberekeningen.

Niet in alle gevallen zijn deze kosten van toepassing. Dit hangt sterk af van uw bouwplannen. Koopt u een cataloguswoning dan zitten veel kosten ook inbegrepen in de koopsom.

Hypotheek en zelfbouw

Het is ook mogelijk een hypotheek af te sluiten voor een woning die nog gebouwd dient te worden. Ook is het zelfs mogelijk om uitsluitend een hypotheek af te sluiten voor een bouwkavel. Dan dient u zelf een groot deel aan eigen geld te kunnen inbrengen voor de verwachte stichtingskosten (bouwkosten) van uw toekomstige woning.

Om een hypotheekaanvraag te kunnen indienen is het nodig dat u beschikt over inkomensgegevens zoals loonstroken en werkgeversverklaringen. Van de te bouwen woning wenst de bank vaak de volgende set documenten te ontvangen :

• Een door alle partijen getekende koopovereenkomst van de grond en / of woning;
• De onherroepelijke omgevingsvergunning dient overlegd te worden voordat de betalingen uit het bouwdepot starten. U kunt dus een akkoord op de hypotheekaanvraag krijgen zonder omgevingsvergunning;
• Indien er sprake van erfpacht is een kopie van het erfpachtcontract;
• Een taxatierapport waaruit de waarde blijkt van de woning nadat deze is gebouwd aan de hand van ontwerptekeningen;
• Offerte van een aannemer of een door alle partijen ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst met bouwverzekering.

Zonder aannemer huis bouwen

In deze situatie gaan we er vanuit dat u zelf professioneel een huis kunt bouwen of dit organiseert. In dat geval dient u een begroting te maken en een buffer te hebben om tegenvallers op te vangen tijdens de bouwprocedure. In deze situatie is een afbouwgarantie niet verplicht.

Bouwverzekering en afbouwgarantie

Zodra u een hypotheek aanvraagt dient u bij de meeste geldverstrekkers aan te tonen dat uw aannemer een afbouwgarantie verstrekt. Mocht de aannemer onverhoopt failliet gaan dan dient er een dekking te zijn dat uw huis kan worden afgebouwd.

Niet alle aannemers bieden zo’n voorziening. Met behulp van een bouwverzekering andere zaken verzekeren. Zoals bijvoorbeeld:

• Dekking tegen schade tijdens de bouw door storm, brand, instorting, vandalisme, of waterschade;
• Diefstal van bouwmaterialen;
• Schade aan derden door bijvoorbeeld heiwerkzaamheden bij uw buren.

Mogelijk heeft uw aannemer ook een dergelijke verzekering afgesloten, dan toch kan het soms handig zijn om zelf ook een verzekering af te sluiten. Stel dat uw aannemer aansprakelijk is bij schade en de premie is niet voldaan of het bedrijf is niet kapitaalkrachtig, dan kunt u alsnog met lege handen staan. De belangen zijn overigens groot als het misgaat.

Bouwkavel hypotheek zonder omgevingsvergunning

Een veel gehoorde wens is om uitsluitend de kosten van de grond te financieren. Bijvoorbeeld omdat u nog geen concreet plan hebt, alleen wel met de verkoper hebt afgesproken om op een vast moment de overdracht te verzorgen. Ook in deze situaties is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten.

Hoewel het verleidelijk is om te zeggen dat het mogelijk is om alleen de bouwkavel te financieren zitten hier wel haken en ogen aan. Uw totale situatie en de beoordeling door een bank maakt of het mogelijk is om een kavel los te financieren. Ook daar kunnen wij u over adviseren en de hypotheek regelen voor het aanschaffen van een bouwkavel zonder dat u direct bouwplannen of een omgevingsvergunning hebt.

Bouwrente

Een niet te onderschatten kostenpost betreft de bouwrente. Deze rente kunt u verschuldigd zijn aan de verkoper vanwege het ‘laat’ afnemen van de grond. In de koopovereenkomst van de grond wordt vaak een termijn en rentepercentage afgesproken waarop u de kavel dient af te nemen. Gemiddeld brengt men in 2021 zo’n 6,5% per jaar in rekening voor het later afnemen van de grond dan afgesproken.

Bijzonderheden hypotheek en zelfbouw

De betalingen voor de grond en aannemer worden gedaan vanuit een bouwdepot. Afhankelijk van de geldverstrekker bestaat de mogelijkheid om digitaal middels een app te declareren vanuit dit bouwdepot.

Sommige geldverstrekkers geven een korting op de hypotheekrente indien u een nieuwbouw- of zelfbouwwoning koopt.

Voordelen zelfbouw

De volgende voordelen kunnen een rol spelen bij de keuze om zelf een huis te bouwen :

• U hebt veel vrijheid bij het maken van keuzes rondom het ontwerp en de bouwmaterialen van uw huis;
• De prijs/kwaliteit verhouding voor zelfbouw is redelijk goed te noemen, u hoeft ook geen marge voor een projectontwikkelaar te betalen;
• Als u in een buurt gezamenlijk gaat bouwen leert u meteen uw buren kennen en ontstaat er vaak een positieve band.

Vertel ons uw verhaal!

Wenst u hulp bij het aanvragen van uw hypotheek voor uw droomhuis. Onze hypotheekadviseurs begeleiden u graag bij het realiseren van deze zelfbouw plannen.