cohousing Archieven - Cournot Adviseurs

Buying a house with your friends and applying for a mortgage in the Netherlands, how does it work?

How exciting is it to buy a house with your best friend(s)? In times like these, in which the housing market has completely dried up, it can be a good idea to buy a home together with your friends instead of renting a house. Our experience is that it is increasingly common for friends or befriended couples to buy a house, villa or residential farmhouse together.

Buying a house together enables you to add up your wages and the result is that you can look in a different (and less competitive) price range when looking for a house. It is also possible to split up the property in the future and end up with separate houses which can be sold by itself when needed. The splitting of property is especially relevant in the larger cities where it is common to split up monumental houses and we have the expertise to help you with this process.

Furthermore, we frequently help befriended couples with the purchase of a residential farmhouse. This type of house is also very suitable for dual occupancy and dividing the property in the future.

What is the maximum limit of co-owners?

There is a limit of four co-owners when you purchase a house and it is possible to add up all wages. However, in the mortgage application the first earnings count for 100% and the second earnings for 90%. Starting 2023 the second earnings will also count for 100%. Not every bank is eager to supply a mortgage but luckily we have experienced advisers who can help you out. We know the rules and regulations of the bank and are able to inform you about the available options.

We help both friends as well as befriended couples who wish to buy a house together.

Buying a house together

As discussed earlier the upside of co-ownership is that all earnings can be included in the mortgage application. The total amount of the loan depends on the policy of the bank. Not every bank permits a construction of a co-ownership of more than two people.

What options are available in a co-ownership?

There are a few options available and the first option is that each person (or couple) has a stake of 50%. The alternative is partial rent: one person buys the entirety of the house and the other person rents a room. However, this does not fit into the policy of most traditional bank loans. There are often additional rules and restrictions in place regarding the maximum amount of the loan or in some cases a penalty in the shape of a raised interest rate.

Managing expectations when buying a house and making arrangements

Every (co-)owner and mortgagor is responsible for paying back the mortgage. This is what we call joint and several liabilities and the bank can address every person mentioned on the deed of mortgage. It is recommended to make arrangements in case of unexpected circumstances and a notary can help you organize this in an official document. Examples of (unexpected) circumstances or life events:

• Unemployment or incapacity (when you cannot work at all or in part due to sickness or disability);
• A divorce or end of a relationship;
• Plans to move;
• Mutual arguments;
• An addition to the family / having children;
• A new partner.

It might not be comfortable to discuss these topics in detail with your friends but it is very important to manage expectations in case of the aforementioned life events. You can prevent a lot of trouble in the future when you have a notary prepare an official document. For example, you can include that the first right of purchasing a house (after a breakup or divorce) passes to the remaining co-owners and you can make arrangements regarding the home evaluation.

If you are going to buy a house together with your friends you will also have to keep in mind that there are additional costs you have to pay to acquire the house (taxes, financial/mortgage advice, the services of the notary, etc.).

Another example of arrangements you can make are in regard of the minimal amount of time you have to live together. If one of you decides to move out rather quickly you could be stuck with a residual debt. To counter this you could document a mandatory time of living together for 5 years. After this period of time a fair part of the mortgage will be paid for and hopefully the value of the house has increased. This will soften the blow financially when you have to sell the house in case of an unexpected circumstance happening.

Room for individual choices in the structure of the mortgage
It is possible to cater to everyone’s specific wishes and situation and divide the mortgage into different parts. Each part allows for a different fixed interest period or mortgage form (for example annuity, linear or installment-free interest-only payment). Furthermore, dividing the mortgage into different parts also allows every buyer to retain their right to mortgage interest deduction.

In the future, when selling the house for example, the splitting of the mortgage also makes it easier to see what everyone’s share has been in repaying the mortgage. On top of that, if one of the co-owners wishes to make an additional repayment it will also be easier to document.

Another possibility is to the divide the mortgage and let it correspond with the co-ownership stakes when they are different from the usual ratio of 50/50. In short, there are lot of solutions tailored to your personal situation. Buying a house together with friends is possible and something we can recommend.

Owner carry agreement

During the mortgage consultation we will also discuss the possibility of drawing up an owner carry agreement. In this document it is possible to register individual tax and mortgage parts. The agreement is an extra document in addition to the mortgage.

An owner carry agreement is especially useful when you have a different starting point from the other (future) co-owners, for example: some people already have (had) a mortgage, contribute more savings buying a house or have different assets. In that case we can help you make the right choices and supervise the contact with the notary of your choice. This is also a very important part of the process of buying a house together and will be discussed in detail during the consultation.

Benefits of purchasing a house together with your friends

In summary there are the following advantages to buying a property with your friends:
• You can stack your income and assets which makes it possible to look for a house at the higher end (price range) of the housing market.
• Paying for a rental property on your own can be very expensive. When you have co-ownership of a house you can split the costs with your friends.
• A lot of people find it more enjoyable to be at home together in the evenings and spend time quality time together.

The downside of purchasing a house with your friends

Needless to say there are downsides to buying a house together:
• The tax-laws and bank will see you as partners which means you have insight in each other’s finances such as current loans, income and differences in assets.
• To prevent iniquity it is important to set up house rules. Who uses what in the house and how will you distribute housework? Irritation and arguments can be avoided by making the right arrangements.
• Earlier we discussed joint and several liability. In case of unemployment the others will be involved as well. The bank expects you to pay back the mortgage monthly and when you miss a payment every co-owner is responsible.

Dividing the property

As soon as you sign the purchase agreement you have to think of and make arrangements for dividing the property legally. As we discussed earlier this is not mandatory but it can help prevent issues from occurring in the future. As it happens, it cannot be ruled out that one of the co-owners decides to move out of the house. Another important thing to keep in mind is that not every house can be divided and the municipality has to consent first.

Sometimes it is also possible to finance a renovation if the house after rebuilding is fit for dual occupancy. This makes it possible to buy and live in a house before any formal division of the property.

We helped a lot of clients with the wish to buy a large townhouse or a residential farm and supervised the dividing of the property and the registration in the land registry. As we mentioned earlier, splitting the house beforehand makes it less stressful when one of the co-owners wants to move on and out. After all, they can sell their part of the property without having discussions about the worth of the property.

Selling your current house

It is possible to appeal to the surplus value of the house(s) of you and your friends and use them when buying a new property.

Intended use of the (new) property

It is not uncommon to want to buy a residential farmhouse together with your friends. These type of houses are suitable for large families, especially when you consider the size of the house and land. However, a downside of a residential farmhouse is the registered use of the property with the municipality. A lot of these houses are registered for (partially) agricultural use. We have more than sufficient experience with this type of house and this does not have to be a problem either.

Buying a second home with your friends

There are possibilities to finance a holiday or second home. Starting 2023 the property transfer taxes of a holiday or second home are raised to 10,4% of the purchase price. Keep in mind that the purchase costs of acquiring ownership of the house are a lot higher in that case.

Taxes

We also have the expertise to help you with matters regarding taxes, for example when you want to know in what cases you are (not) entitled to interest reduction.

What can we offer you?

We can offer you a swift insight (“quickscan”) into the possibilities of financing your plans. We can help you with applying for a mortgage, work nationwide and we have years of extensive experience in this area and subject. On top of that we have a large network of specialists at our disposal.

Specifically, we can offer you the following services when buying a house together with your friends or family:

• Schedule a technical (building) inspection;
• As well as a home valuation report according to the rules and regulations of the bank;
• Advice about changing the intended use of the property and/or dividing the property;
• Financial advice and applying for a mortgage to make the purchase of the house a possibility;
• Insurance advice on insuring the property (and other non-life insurances);
• Guidance in the process of buying the house and negotiation;
• We offer our services under the principle of “no cure no pay”;
• If you wish to purchase a house together with family we can help you applying for a mortgage suitable for intergenerational homes.

Are you thinking of purchasing a house together with your friend(s)?

Get in touch and we will set up an online introductory meeting in no time. It is also possible to schedule a meeting in the evening!

Hassle free all the way.

We deal with banks on your behalf, all the way through until 100% completion.

Expert advice you can trust.

Best services are guaranteed for you.

Response within 24 hours

Often sooner.

Hoe leuk is het om met je beste vriend(en) een huis te kopen en hiervoor een hypotheek af te sluiten? Zeker in deze tijden waarin de woningmarkt is drooggekookt kan dit een oplossing zijn om een dure huurwoning achter je te laten en te starten met een koopwoning. Het komt in onze praktijk steeds vaker voor dat bevriende stellen gezamenlijk een woning, villa of woonboerderij kopen.

Op deze wijze kunnen jullie inkomens stapelen en hierdoor in een andere – minder competitieve – prijsklasse naar woningen zoeken. Ook kan in een latere fase de woning wellicht gesplitst worden zodat er een zelfstandige woning ontstaat die afzonderlijk verkocht kan worden. Zeker in de grote steden waarbij monumentale panden worden verbouwd en gesplitst kunnen wij jullie van dienst zijn.

Ook helpen wij bevriende stellen regelmatig met de aankoop van andere type woningen zoals woonboerderijen. Dit soort objecten lenen zich goed voor dubbele bewoning en splitsing.

Met hoeveel mensen mag je een woning kopen?

In principe is het maximum aantal personen vier. Dus wil je samen met je vriend of vriendin een woning kopen dan kun je beide inkomens gebruiken. Het eerste inkomen telt voor 100% mee en het tweede inkomen voor 90% in de hypotheekberekening. Vanaf 2023 telt het tweede inkomen ook voor 100% mee. Niet iedere geldverstrekker is happig op het verstrekken van een hypotheek aan vrienden, maar vanzelfsprekend kunnen wij je hierbij helpen tijdens het hypotheekadvies. Zo weten wij de spelregels van de geldverstrekkers en kunnen wij jullie goed informeren over de diverse hypotheekopties.

Wij helpen zowel vrienden die met zijn tweeën een woning willen kopen of met zijn vieren.

Samen de woning kopen

Door met meerdere personen de woning aan te kopen kunnen de inkomens van alle personen meegenomen worden in de hypotheekaanvraag. De hoogte van de hypotheek is afhankelijk van het acceptatiebeleid van geldverstrekkers. Niet in alle gevallen staan banken toe om deze constructie te honoreren.

Review Sander die met vrienden een villa koopt

Frank heeft onze droom mogelijk gemaakt! Namelijk met 2 gezinnen 1 hypotheek afsluiten voor de aankoop van onze droomwoning. Frank is een prettige en ervaren adviseur, dat merkt je aan alles. Hoe hij zaken uitlegt en uitvraagt, hoe de communicatie verloopt (snel en conform afspraken) en ook door zijn korte lijntjes met hypotheekverstrekkers. Frank was onze rots in de branding gedurende het hele traject, van a tot z. Hij stelde ons gerust op spannende momenten en heeft ons ook uit de wind gehouden zodat we ons geen zorgen hoefde te maken. Als iemand ooit met een financieel vraagstuk zit, zoals de onze of een andere, dan zou ik 100% zeker Frank adviseren.| Beoordeling via Advieskeuze lezen

In welke vorm koop je als vrienden een woning?

Er zijn een paar opties om de aankoop mogelijk te maken. In de ene variant kopen jullie gezamenlijk de woning en ieder koopt voor 50% een aandeel. Het alternatief is dat één persoon de gehele woning koopt en 100% van de eigendom verkrijgt en dat de ander een kamer huurt. In zo’n situatie is er sprake van deelverhuur en gelden er extra spelregels. En meestal ook beperkingen in de leencapaciteit. Zo kan de rente ook hoger zijn bij sommige geldverstrekkers.

Verwachtingen bij het kopen en afspraken maken als vrienden

Iedere eigenaar en schuldenaar is verantwoordelijk voor het terugbetalen van de hypotheek. Dit noemt men hoofdelijke aansprakelijkheid. De bank kan iedere persoon die op de hypotheekakte voorkomt aanspreken tot betaling. Het is om die reden verstandig om bij aankoop notarieel vast te leggen wat de afspraken zijn bij onverwachte situaties. Denk hierbij aan de volgende life events:

werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden waardoor de betaalbaarheid in het geding is
relatiebreuk of echtscheiding
verhuisplannen
ruzies onderling
gezinsuitbreiding vanwege kinderen
nieuwe partners

Het zijn wellicht onprettige onderwerpen om hier met vrienden uitgebreid over te spreken. Toch is het wel slim om die verwachtingen uit te spreken en vast te leggen bij de notaris mocht één van deze situaties ontstaan. Zo kunnen er op voorhand afspraken gemaakt worden dat het eerste recht van koop overgaat op de overige eigenaren. Ook zou al opgeschreven kunnen worden hoe de waardebepaling plaats gaat vinden. Dit kan later een hoop trammelant voorkomen.

Indien jullie als vrienden een woning kopen maak je ook kosten koper. Stel dat één van jullie snel de woning wenst te verlaten kan er sprake van een restschuld zijn. Om die reden kan het verstandig zijn om een minimale periode af te spreken waarbij jullie samenwonen. Bijvoorbeeld 5 jaar. Na die periode is een deel van de hypotheek afgelost en is de woning wellicht in waarde gestegen waardoor een verkoop dan financieel minder zeer doet.

Hypotheek individuele keuzes

Ook wanneer jullie gezamenlijk één hypotheek hebben kan de lening op ieders specifieke wensen en situatie worden afgestemd. Binnen een hypotheek zijn meerdere leningdelen mogelijk, waardoor de een de rente bijvoorbeeld langer kan vastzetten dan de ander, of bijvoorbeeld kan kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, terwijl de ander wenst af te lossen. De hypotheek valt dan ook zo in te richten dat iedereen zijn recht op hypotheekrenteaftrek behoud.

Op een later moment, bijvoorbeeld bij verkoop is dan ook te zien wat ieders aandeel in de hypotheek is afgeweest. Heb jij of je vriend de wens om extra af te lossen op zijn of haar leningdeel dan is dit ook meteen administratief af te lezen.

Als je bij aankoop een andere eigendomsverhouding dan 50/50 wenst is ook op deze manier de hypotheek in te richten in verschillende leningdelen. Kortom een maatwerkoplossing voor het kopen van een huis samen met vrienden is mogelijk en aan te bevelen.

Draagplichtovereenkomst opstellen

Tijdens het hypotheekadvies zullen wij jullie ook wijzen op de mogelijkheid om een zogeheten draagplichtovereenkomst op te stellen. In deze overeenkomst kunnen jullie onderling de individuele – fiscale – keuzes regelen en administreren hoe de leningdelen eruit komen te zien. Dit is een extra document naast het hypotheekadvies dat jullie kunnen gebruiken in de onderlinge verdeling van de hypotheek.

Het opstellen van deze draagplichtovereenkomst is nuttig vanwege de vaak ongelijke start qua hypotheekverleden. Soms hebben mensen al eerder een hypotheek gehad of wordt er meer eigen geld ingebracht dan de andere vrienden, waardoor het uniek is om te veronderstellen dat iedereen met dezelfde uitgangspositie start.

Een draagplichtovereenkomst is dus nuttig om te hebben als u te maken hebt met verschillende vermogens. Wij helpen jullie bij het maken van de keuzes en kunnen op verzoek de begeleidend notaris ook informeren. Dit is onderdeel van de hypotheekadvisering voor vrienden die samen een huis kopen.

Voordelen woning kopen met vriend / vriendin

Kort samengevat zijn er de volgende voordelen te bedenken voor het aankopen van een woning met vrienden:

Samen kunnen jullie een leuke woning kopen. Alleen kom je misschien niet verder dan een woning in een achterbuurt. De keuze is dus ruimer omdat inkomens en vermogens gestapeld kunnen worden.
Jullie zijn samen verantwoordelijk voor het betalen van de vaste lasten en kunnen dus de kosten verdelen. Een dure huurwoning in je eentje drukt harder op je besteedbaar inkomen.
Veel vrienden vinden het prettiger om ‘s-avonds gezellig thuis te zijn.

Nadelen kopen woning met vriend / vriendin

Vanzelfsprekend zijn er ook nadelen te bedenken aan het gezamenlijk kopen en financieren van een woning:

Fiscaal gezien worden jullie elkaars partner en zullen ook financieel zaken delen. Heeft de ene persoon een lening in het BKR dan wordt dit zichtbaar tijdens de hypotheekaanvraag. Ook als er verschillen in inkomen en vermogen zijn dient dat gedeeld te worden in de aanvraagfase.
Huisregels opstellen om scheve gezichten te voorkomen is belangrijk. Wie gebruikt wat in huis en doet het huishouden? Allemaal praktische zaken die een rol kunnen spelen, maar waarbij irritaties te voorkomen zijn door goede afspraken te maken.
Jullie zijn hoofdelijk aansprakelijk waardoor bij een baanverlies van de een de ander ook betrokken wordt. Immers de bank wil iedere maand de hypotheekbetaling wensen te zien en blijft deze uit dan worden jullie beiden aangesproken.

Onverdeelde woning splitsen

Zodra er een gezamenlijke woning wordt gekocht dienen jullie afspraken te maken over het deel qua eigendom. Deze zogeheten ongedeelde eigendom kan opgeheven worden door de woning juridisch en kadastraal te splitsen. Dit is niet noodzakelijk, alleen kan in de toekomst mogelijke verdelingsvraagstukken voorkomen. Er zal in de toekomst namelijk altijd wel een keer iemand verhuizen, om welke reden dan ook. Niet iedere woning is geschikt voor splitsing en de gemeente dient hier toestemming voor te geven.

Mocht een woning door een verbouwing geschikt kunnen zijn voor dubbele woning dan is het soms ook mogelijk om de verbouwingskosten mee te financieren. Zo kan er vooruitlopend op een formele splitsing toch al worden gekocht en gewoond.

We helpen regelmatig vrienden die een grote stadswoning of boerderij kopen en later bouwkundig en kadastraal splitsen. Als het splitsen lukt dan is een eventueel exit-scenario minder spannend. Immers dan heeft iemand de vrijheid zelfstandig zijn eigen woning verkopen in plaats van overleg te hebben over de waarde van de gezamenlijke waarde.

Meerdere woningen te verkopen

Het kan zijn dat u op dit moment ook al een koopwoning bezit, of dat alle vrienden een koopwoning bezitten. Mocht u dan de overwaarde wensen in te zetten van beide / alle woningen, dan is het mogelijk om ook van beide woningen de overwaarde mee te nemen voor de aankoop van uw woning met vrienden.

Bestemming nieuwe woning

Regelmatig komt het voor dat vrienden in een woonboerderij gaan wonen. Dat is niet zo verwonderlijk aangezien dit soort huizen groot en geschikt kunnen zijn voor het huisvesten van meerdere gezinnen met een flinke buitenruimte. Een nadeel van een woonboerderij voor de financiering is dat het vaak een (deels) agrarische bestemming heeft. Ook dit hoeft geen probleem te zijn als u samen met vrienden gaat kopen. Vanzelfsprekend hebben wij hier ruim voldoende ervaring mee.

Tweede woning met vrienden kopen

Ook kunnen wij jullie helpen als jullie samen met vrienden een tweede woning zoals een vakantiewoning willen kopen. Dit hoeft niet perse een recreatiewoning te zijn. Vanaf 1 januari 2023 is het tarief voor de overdrachtsbelasting 10,4%. De kosten koper voor de aankoop van een tweede woning met vrienden zijn hierdoor wel een stuk hoger.

Belastingzaken

Ook kunnen wij jullie helpen bij het informeren over relevante belastingzaken. Wanneer hebben jullie wel recht op renteaftrek en in welke situaties niet?

Wat kunnen wij voor jullie betekenen?

Om te beginnen kunnen wij jullie met een quickscan snel inzicht geven in de haalbaarheid van de financiering van jullie plannen. Daarbij kunnen wij dus ook de hypotheek voor jullie in orde maken. Wij werken landelijk. Wij beschikken over ruime specifieke ervaring met dit onderwerp en beschikken over een breed netwerk aan specialisten.

Heel concreet kunnen wij jullie de volgende diensten aanbieden rondom het kopen van een woning met vrienden of familie:

Begeleiding van de bouwtechnische keuring;
Een juist en bruikbaar taxatierapport opstellen voor de woning dat een geldverstrekker accepteert;
Advies rondom het vergunningstraject tot het wijzigen van de bestemming en splitsing;
Het verzorgen van financieel advies en het regelen van jullie hypotheek om de aankoop mogelijk te maken;
Verzekeringsadvies over het verzekeren van de woning.
Aankoopbegeleiding bij het kopen van jullie woning tegen het best mogelijke onderhandelingsresultaat;
De diensten die wij zelf verzorgen en aanbieden doen wij onder het principe van no cure no pay.
Indien u samen met familie een woning wenst te kopen en hiervoor een hypotheek wenst af te sluiten kunnen wij u helpen met kangoeroewonen.

Vertel ons jullie verhaal!

Samen met een vriend of vriendin een huis kopen? Neem snel contact op, een online kennismakingsgesprek hebben we zo opgezet. Dit gesprek kan ook in de avonduren plaatsvinden!

Reactie binnen 24 uur

Meestal al eerder.

Deskundig en eerlijk advies.

Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Hoge klantwaardering.

Uw gegevens 100% veilig.

Wij respecteren uw privacy.

Tag: cohousing

Buying a house with friends and mortgage