Huis kopen zonder of weinig eigen geld is soms mogelijk
Sinds een aantal jaren is de maximale hypotheek 100% van de marktwaarde. Sinds 2012 heeft de overheid geregeld dat u stapsgewijs minder kunt lenen met een hypotheek. De ondergrens is voorlopig bepaald op 100%.
Vooral voor starters op de woningmarkt is het een hele kluif om een geschikte woning te vinden en dan ook nog de kosten koper bij elkaar te sparen. Toch weten onze adviseurs vaak het verschil te maken tussen kopen en niet kopen!
Mogelijke oplossingen voor het kopen van een huis zonder eigen geld
Eigenlijk zijn er een paar oplossingen te bedenken indien u dolgraag een huis wenst te kopen en niet direct over spaargeld beschikt. Dat is op zichzelf niet vreemd als u bijvoorbeeld net in een studie hebt geïnvesteerd en bent begonnen aan uw eerste baan. Of als u een huis hebt verkocht en een restschuld hebt voldaan. Kortom en er zijn tal van redenen te bedenken waarom u tijdelijk niet beschikt over voldoende spaargeld.
De laatste optie die wij kunnen bedenken is een consumptieve lening in de vorm van een persoonlijke lening af te sluiten om de kosten koper te financieren. Het klinkt misschien apart dat het wel mogelijk is om een los krediet af te sluiten bovenop de 100% van de koopsom in plaats van een hypotheek. Toch is dit wettelijk gezien mogelijk. Zolang de lasten maar betaalbaar zijn.
Het alternatief is soms niet voordeliger voor u. Indien u besluit te huren in plaats van te kopen dan wordt u ook geconfronteerd met hoge huurlasten. In veel gevallen is een koopwoning voordeliger. Soms is het kiezen uit twee kwaden.
Huis kopen met behulp van ouders
Indien uw ouders het ook een goed idee vinden dat u een huis wilt kopen en wensen te helpen zijn dit de mogelijkheden voor hen :
- Ze kunnen borg staan voor uw hypotheek of een deel er van. Aegon, Obvion en Rabobank bieden ieder verschillende oplossingen hiervoor;
- U kunt het bedrag van de kosten koper schenken;
- Indien zij beschikken over eigen geld kunnen ze besluiten u een deel van de hypotheek te verstrekken middels een familiehypotheek;
- Samen een woning kopen en deze ook deels te bewonen, of niet.
Marktwaarde maximaal belenen
De regel bij de meeste geldverstrekkers is dat u maximaal 100% van deze marktwaarde kunt verkrijgen als hypotheek. Dit geldt niet bij alle geldverstrekkers, dat vergt dus een goede voorbereiding.
Een voorbeeld. Stel dat u een woning op het oog hebt met een vraagprijs van € 370.000 en de taxateur vindt de marktwaarde van de woning € 375.000. Tevens hebt u een goede aankoopmakelaar ingehuurd die de koopprijs op € 365.000 weet te krijgen. In dat geval kunt u dus een hypotheek van € 375.000 krijgen. Stel dat de kosten koper bij de koopsom van € 365.000 circa € 11.500 zijn dan hoeft u nog maar € 1.500 aan eigen geld in te brengen in plaats van € 11.500.
Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan goed in kaart brengen welke banken en andere geldverstrekkers uitgaan van deze techniek. Sommige geldverstrekkers hebben in uw acceptatievoorwaarden staan dat de laagste van de twee (koopprijs of marktwaarde) bepalend is voor de maximale hypotheek van 100%. Men gaat dan uit van het principe dat de koopprijs gelijk is aan de marktwaarde.
Indien u voor deze route kiest heeft u een bepaalde minimale taxatiewaarde nodig. Laat dit ook in uw voorlopige koopovereenkomst opnemen zodat u nog kunt ontsnappen aan de koop zonder een boete te hoeven betalen. Zo komt u dus niet in de problemen als blijkt dat de taxateur de minimale taxatiewaarde niet heeft behaald. Immers, dit is een proces wat onafhankelijk dient te verlopen waarbij de taxateur zijn werk nog dient te laten valideren door een extern instituut.
U kunt dit voorkomen door zelf, of via uw aankoopmakelaar, een voorbehoud op te laten nemen dat u een maximum bedrag aan eigen geld wenst in te brengen. Bespreek dit goed met elkaar zodat er geen misverstanden over ontstaan.
Persoonlijke lening of doorlopend krediet
Het is mogelijk om het benodigd bedrag aan bijkomende kosten vanwege het kopen van de woning te financieren met een persoonlijke lening. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat uw inkomen toereikend is. Het bepalen van de maximale leencapaciteit voor een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt op een andere manier bepaald dan het verstrekken van een hypotheek.
De lasten van een persoonlijke lening zijn weer van invloed op de bepaling van de maximale hypotheek. Het komt dus erg precies om alles goed bij elkaar te krijgen in de juiste tijdsvolgorde. Zo dient u al een toezegging van het krediet te hebben. Het contract waaruit de toezegging van de persoonlijke lening blijkt dient ook getoetst te worden door de acceptant van de geldverstrekker.
Een hypotheekadviseur van ons kantoor weet in de meeste gevallen de juiste aanvliegroute te kiezen en u te helpen aan een verantwoorde hypotheek én lening.
Risicoklasse hypotheek en persoonlijke lening
Het klinkt misschien vreemd, maar u kunt soms nog besparen op de hypotheekrente door middel van een persoonlijke lening. Indien u een hypotheek afsluit wordt deze door de bank ingedeeld in een risicoklasse. Dit geldt overigens alleen voor hypotheken zonder NHG. Stel dat u met een kleine ophoging van uw lening de hypotheek in een lagere risicoklasse kunt krijgen kan dit soms wel 0,2% schelen.
Wilt u eens vrijblijvend weten wat voor u persoonlijk de mogelijkheden zijn voor het kopen van een eigen huis? Er is soms meer mogelijk dan u zelf denkt. Wij proberen altijd in oplossingen te denken. Vinden wij geen oplossing dan heeft u geen kosten.
Maximale hypotheek stapsgewijs verlaagd
We komen uit een tijdperk waarbij iemand maximaal 125% van de executiewaarde als hypotheek kon krijgen. Sinds enkele jaren is de maximale verstrekking telkens verlaagd met 1% tot maximaal 100% in 2018.
Nieuwbouwwoning kopen
Het aanschaffen van een nieuwbouwwoning is voordeliger dan een bestaande woning. De kosten koper beperken zich tot de advieskosten voor een hypotheek en de notariskosten voor het inschrijven van een hypotheekakte.
In veel gevallen kunt u de dubbele lasten ook meefinancieren in de nieuwe hypotheek.
Welke kosten moet ik zelf betalen?
We spreken hier over de kosten koper die u met spaargeld of de bovengenoemde alternatieven dient te betalen. Een indicatie van deze kosten koper kunt u zelf berekenen.
Koopt u een bestaande woning dan krijgt u met de volgende kosten te maken :
- Notaris die de woning op uw naam overschrijft en de hypotheekakte in het Kadaster registreert;
- Een hypotheekadviseur die de hypotheek voor u bemiddelt;
- De taxatie die in uw opdracht de waarde van uw toekomstige woning bepaalt;
- Sluit u een hypotheek met NHG af dan betaalt u een premie van 1% over de hypotheek;
- Kosten voor een eventuele bankgarantie;
- Huurt u een aankoopmakelaar in dan dient u deze te betalen;
- Tot slot neemt de overheid de grootste hap van de kosten koper met de 2% overdrachtsbelasting.
Adviezen om de maximale hypotheek verder te verlagen
Er gaan ook wel geluiden op om dit percentage verder te verlagen naar 80%. Vooral de OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) hamert er telkens op om dit percentage te verlagen tot het percentage wat gebruikelijk is in Europa en andere deelnemende landen aan de OESO. Kortom u dient steeds meer eigen geld in te leggen voor het kopen van een eigen huis.
Het Nederlandse model is compleet anders dan het model in andere landen en vooral onze betalingsmoraal is uitmuntend te noemen. Hierdoor is de kans gering dat Nederlandse huishoudens in betalingsproblemen komen vanwege de verstrekking tot 100% van de marktwaarde. Ook omdat nieuw afgesloten hypotheken tegenwoordig bijna allemaal 100% worden afgelost. We zullen in dit artikel niet al te uitgebreid ingaan op dit fenomeen.
Is het verstandig om een maximale hypotheek af te sluiten?
Uiteindelijk gaat het bij het verstrekken van een hypotheek of het verantwoord is voor nu en in de toekomst. Het is niet in uw belang om een te hoge hypotheek af te sluiten die u uiteindelijk niet meer kunt opbrengen.
Zelf dient u na te gaan of de hypotheek die u wenst aan te gaan past bij uw levensstijl. Wij raden dan ook altijd aan om zelf te berekenen wat u maximaal aan woonlasten kwijt wenst te zijn. Dit zijn persoonlijke afwegingen en in onze adviespraktijk merken wij dat onze klanten daar serieus over nadenken. Bewustwording van uw situatie is al een goed recept voor het ontstaan van betalingsproblemen.
Kopen onder voorbehoud van financiering
Het is gebruikelijk om tijdens de onderhandeling van de aankoop van uw woning een voorwaarde op te nemen dat u binnen een aantal weken een hypotheek krijgt. Mocht het onverhoopt niet lukken een hypotheek te krijgen dan kunt u kosteloos onder de koop uit. Bent u te laat met het regelen van uw hypotheek dan kan er sprake van een boete van 10% zijn. Het is daarom belangrijk om deze data goed in het vizier te houden.
Mocht u gebruik maken van onze aankoopbegeleiding dan monitoren wij deze data. Ook zullen wij ons optimaal inspannen om de hypotheek tijdig rond te krijgen. Koopt u zonder eigen geld een woning dan zullen wij ook deze data scherp in de gaten houden.
Schenkingsvrijstelling
In 2018 is het mogelijk om een schenking van maximaal € 100.000 belastingvrij te ontvangen voor het kopen of verbouwen van een eigen huis. Dit bedrag mag u van iedereen ontvangen. Het is niet noodzakelijk dat er een familieband is zoals tussen ouder en kind. Ook een gulle buurman mag u dit bedrag schenken.
In de praktijk zien wij meestal schenkingen van ouders naar kind. Ook is het mogelijk om een zogeheten uitsluitingsclausule toe te voegen aan de schenking als de relatie niet verloopt zoals u hoopt dat deze verloopt.
Op deze wijze blijft het geld binnen de familie en hoeft het niet gedeeld te worden met een ex-partner.
Vertel ons uw verhaal
Zonder eigen geld een woning kopen?
