Tag: eigen geld

huis kopen zonder eigen geldVrijblijvend advies?

 

Huis kopen zonder eigen geld is soms mogelijk

Het is sinds 1 januari 2018 toegestaan om tot maximaal 100% van de marktwaarde een hypotheek af te sluiten. Sinds 2012 heeft de rijksoverheid geregeld dat u stapsgewijs minder kunt lenen met een hypotheek. De ondergrens is voorlopig bepaald op 100%.

Vooral voor starters op de woningmarkt is het een hele kluif om een geschikte woning te vinden en dan ook nog de kosten koper bij elkaar te sparen. Toch weten onze adviseurs vaak het verschil te maken tussen kopen en niet kopen!

Hoe hoog zijn gemiddeld de kosten koper?
In een percentage uitgedrukt moet u denken aan zo’n 5%. Het ligt er ook sterk aan welke diensten u afneemt. Huurt u een aankoopmakelaar in of neemt u een hypotheek met NHG dan stijgt het percentage.

Op onze website kunt u zelf een berekening maken van de indicatieve kosten koper.

Hoe kunnen jullie mij helpen met het kopen van een huis zonder eigen geld?
Vanwege onze kennis van de markt en ervaring weten wij of uw hypotheekaanvraag past. Daarvoor hebben we een inventarisatie van uw situatie nodig en kunnen u dan snel op weg helpen. Als het niet past zullen wij u dit ook eerlijk en meteen aangeven.

Het kan ook voorkomen dat uw situatie tussen wal en schip zit en dan kunnen wij uw hypotheekaanvraag voorbespreken met een bank. Dat geeft u meer zekerheid op voorhand.

Ook kunnen wij u helpen met het gehele aankoopproces zodat u geen kopzorgen hebt.

Goed om te weten is dat wij door heel Nederland werken!

Mogelijke oplossingen voor het kopen van een huis zonder eigen geld

Eigenlijk zijn er drie “goede” oplossingen te bedenken indien u dolgraag een huis wenst te kopen en niet direct over spaargeld beschikt. Dat is op zichzelf niet vreemd als u bijvoorbeeld net in een studie hebt geïnvesteerd en bent begonnen aan uw eerste baan. Of als u een huis hebt verkocht en een restschuld hebt voldaan. Kortom en er zijn tal van redenen te bedenken waarom u tijdelijk niet beschikt over voldoende spaargeld.

De laatste optie die wij kunnen bedenken is een consumptieve lening in de vorm van een persoonlijke lening af te sluiten om de kosten koper te financieren. Het klinkt misschien apart dat het wel mogelijk is om een los krediet af te sluiten bovenop de 100% van de koopsom in plaats van een hypotheek. Toch is dit wettelijk gezien mogelijk.

Het alternatief is soms niet voordeliger voor u. Indien u besluit te huren in plaats van te kopen dan wordt u ook geconfronteerd met hoge huurlasten. In veel gevallen is een koopwoning voordeliger. Soms is het kiezen uit twee kwaden.

Huis kopen met behulp van ouders

Indien uw ouders het ook een goed idee vinden dat u een huis wilt kopen en wensen te helpen zijn dit de mogelijkheden voor hen :

  • Ze kunnen borg staan voor uw hypotheek of een deel er van. Aegon, Obvion en Rabobank bieden ieder verschillende oplossingen hiervoor;
  • U kunt het bedrag van de kosten koper schenken;
  • Indien zij beschikken over eigen geld kunnen ze besluiten u een deel van de hypotheek te verstrekken middels een familiehypotheek;
  • Samen een woning kopen en deze ook deels te bewonen, of niet.

Marktwaarde maximaal belenen

De regel bij de meeste geldverstrekkers is dat u maximaal 100% van deze marktwaarde kunt verkrijgen als hypotheek. Dit geldt niet bij alle geldverstrekkers, dat vergt dus een goede voorbereiding.

Een voorbeeld. Stel dat u een woning op het oog hebt met een vraagprijs van € 270.000 en de taxateur vindt de marktwaarde van de woning € 275.000. Tevens hebt u een goede aankoopmakelaar ingehuurd die de koopprijs op € 265.000 weet te krijgen. In dat geval kunt u dus een hypotheek van € 275.000 krijgen. Stel dat de kosten koper bij de koopsom van € 265.000 circa € 11.500 zijn dan hoeft u nog maar € 1.500 aan eigen geld in te brengen in plaats van € 11.500.

Een hypotheekadviseur van ons kantoor kan goed in kaart brengen welke banken en andere geldverstrekkers uitgaan van deze techniek. Sommige geldverstrekkers hebben in uw acceptatievoorwaarden staan dat de laagste van de twee (koopprijs of marktwaarde) bepalend is voor de maximale hypotheek van 100%. Men gaat dan uit van het principe dat de koopprijs gelijk is aan de marktwaarde.

Indien u voor deze route kiest heeft u een bepaalde minimale taxatiewaarde nodig. Laat dit ook in uw voorlopige koopovereenkomst opnemen zodat u nog kunt ontsnappen aan de koop zonder een boete te hoeven betalen. Zo komt u dus niet in de problemen als blijkt dat de taxateur de minimale taxatiewaarde niet heeft behaald. Immers, dit is een proces wat onafhankelijk dient te verlopen waarbij de taxateur zijn werk nog dient te laten valideren door een extern instituut.

U kunt dit voorkomen door zelf, of via uw aankoopmakelaar, een voorbehoud op te laten nemen dat u een maximum bedrag aan eigen geld wenst in te brengen. Bespreek dit goed met elkaar zodat er geen misverstanden over ontstaan.

Persoonlijke lening of doorlopend krediet

Het is mogelijk om het benodigd bedrag aan bijkomende kosten vanwege het kopen van de woning te financieren met een persoonlijke lening. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat uw inkomen toereikend is. Het bepalen van de maximale leencapaciteit voor een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt op een andere manier bepaald dan het verstrekken van een hypotheek.

De lasten van een persoonlijke lening zijn weer van invloed op de bepaling van de maximale hypotheek. Het komt dus erg precies om alles goed bij elkaar te krijgen in de juiste tijdsvolgorde. Zo dient u al een toezegging van het krediet te hebben. Het contract waaruit de toezegging van de persoonlijke lening blijkt dient ook getoetst te worden door de acceptant van de geldverstrekker.

Een hypotheekadviseur van ons kantoor weet in de meeste gevallen de juiste aanvliegroute te kiezen en u te helpen aan een verantwoorde hypotheek én lening.

Risicoklasse hypotheek en persoonlijke lening

Het klinkt misschien vreemd, maar u kunt soms nog besparen op de hypotheekrente door middel van een persoonlijke lening. Indien u een hypotheek afsluit wordt deze door de bank ingedeeld in een risicoklasse. Dit geldt overigens alleen voor hypotheken zonder NHG. Stel dat u met een kleine ophoging van uw lening de hypotheek in een lagere risicoklasse kunt krijgen kan dit soms wel 0,2% schelen.

Wilt u eens vrijblijvend weten wat voor u persoonlijk de mogelijkheden zijn voor het kopen van een eigen huis? Er is soms meer mogelijk dan u zelf denkt. Wij proberen altijd in oplossingen te denken en werken op basis van no cure no pay. Vinden wij geen oplossing dan heeft u geen kosten.

Maximale hypotheek stapsgewijs verlaagd

We komen uit een tijdperk waarbij iemand maximaal 125% van de executiewaarde als hypotheek kon krijgen. Sinds enkele jaren is de maximale verstrekking telkens verlaagd met 1% tot maximaal 100% in 2018.

Nieuwbouwwoning kopen

Het aanschaffen van een nieuwbouwwoning is voordeliger dan een bestaande woning. De kosten koper beperken zich tot de advieskosten voor een hypotheek en de notariskosten voor het inschrijven van een hypotheekakte.

In veel gevallen kunt u de dubbele lasten ook meefinancieren in de nieuwe hypotheek.

Welke kosten moet ik zelf betalen?

We spreken hier over de kosten koper die u met spaargeld of de bovengenoemde alternatieven dient te betalen. Een indicatie van deze kosten koper kunt u zelf berekenen.

Koopt u een bestaande woning dan krijgt u met de volgende kosten te maken :

  • Notaris die de woning op uw naam overschrijft en de hypotheekakte in het Kadaster registreert;
  • Een hypotheekadviseur die de hypotheek voor u bemiddelt;
  • De taxatie die in uw opdracht de waarde van uw toekomstige woning bepaalt;
  • Sluit u een hypotheek met NHG af dan betaalt u een premie van 1% over de hypotheek;
  • Kosten voor een eventuele bankgarantie;
  • Huurt u een aankoopmakelaar in dan dient u deze te betalen;
  • Tot slot neemt de overheid de grootste hap van de kosten koper met de 2% overdrachtsbelasting.

Adviezen om de maximale hypotheek verder te verlagen

Er gaan ook wel geluiden op om dit percentage verder te verlagen naar 80%. Vooral de OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) hamert er telkens op om dit percentage te verlagen tot het percentage wat gebruikelijk is in Europa en andere deelnemende landen aan de OESO. Kortom u dient steeds meer eigen geld in te leggen voor het kopen van een eigen huis.

Het Nederlandse model is compleet anders dan het model in andere landen en vooral onze betalingsmoraal is uitmuntend te noemen. Hierdoor is de kans gering dat Nederlandse huishoudens in betalingsproblemen komen vanwege de verstrekking tot 100% van de marktwaarde. Ook omdat nieuw afgesloten hypotheken tegenwoordig bijna allemaal 100% worden afgelost. We zullen in dit artikel niet al te uitgebreid ingaan op dit fenomeen.

Is het verstandig om een maximale hypotheek af te sluiten?

Uiteindelijk gaat het bij het verstrekken van een hypotheek of het verantwoord is voor nu en in de toekomst. Het is niet in uw belang om een te hoge hypotheek af te sluiten die u uiteindelijk niet meer kunt opbrengen.

Zelf dient u na te gaan of de hypotheek die u wenst aan te gaan past bij uw levensstijl. Wij raden dan ook altijd aan om zelf te berekenen wat u maximaal aan woonlasten kwijt wenst te zijn. Dit zijn persoonlijke afwegingen en in onze adviespraktijk merken wij dat onze klanten daar serieus over nadenken. Bewustwording van uw situatie is al een goed recept voor het ontstaan van betalingsproblemen.

Kopen onder voorbehoud van financiering

Het is gebruikelijk om tijdens de onderhandeling van de aankoop van uw woning een voorwaarde op te nemen dat u binnen een aantal weken een hypotheek krijgt. Mocht het onverhoopt niet lukken een hypotheek te krijgen dan kunt u kosteloos onder de koop uit. Bent u te laat met het regelen van uw hypotheek dan kan er sprake van een boete van 10% zijn. Het is daarom belangrijk om deze data goed in het vizier te houden.

Mocht u gebruik maken van onze aankoopbegeleiding dan monitoren wij deze data. Ook zullen wij ons optimaal inspannen om de hypotheek tijdig rond te krijgen. Koopt u zonder eigen geld een woning dan zullen wij ook deze data scherp in de gaten houden.

Schenkingsvrijstelling 2018

In 2018 is het mogelijk om een schenking van maximaal € 100.000 belastingvrij te ontvangen voor het kopen of verbouwen van een eigen huis. Dit bedrag mag u van iedereen ontvangen. Het is niet noodzakelijk dat er een familieband is zoals tussen ouder en kind. Ook een gulle buurman mag u dit bedrag schenken.

In de praktijk zien wij meestal schenkingen van ouders naar kind. Ook is het mogelijk om een zogeheten uitsluitingsclausule toe te voegen aan de schenking als de relatie niet verloopt zoals u hoopt dat deze verloopt.

Op deze wijze blijft het geld binnen de familie en hoeft het niet gedeeld te worden met een ex-partner.

Informatie over het kopen van een huis zonder eigen geld?

Neem even contact op, en soms is met een kort bericht of telefoongesprek meer duidelijk. Dat scheelt u dure adviesuren.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

Gratis telefonisch consult?

ongelijke inbreng bij samenwonen

Bent u van plan om meer geld in te brengen bij de aankoop dan uw partner? Dan is het raadzaam om deze verdeling goed vast te leggen om achteraf vervelende discussies over de bedoelingen te voorkomen. Stel dat u van plan bent samen met uw partner een huis aan te kopen en u beschikt over een spaarrekening van € 100.000 welke u wenst in te brengen, maar uw partner brengt geen spaargeld in.

In dat geval brengt de ene partner meer in dan de andere partner. In de meeste gevallen koopt u de woning samen voor ieder de helft van de woning. Bij verkoop van de woning hebben beide partners dan recht op de helft van de totale waarde van het huis minus de hypotheek. Ondanks dat de ene partner bij aankoop meer heeft betaald dan de andere partner.

Schuldbekentenis

Als u in zo’n situatie niets laat vastleggen bij de notaris en uit elkaar gaat – om welke reden dan ook – dan kunnen er vervelende situaties ontstaan. De partner met het meest ingebrachte eigen geld is dan de helft van het meer ingebrachte geld kwijt. Deze situatie valt te voorkomen door een schuldbekentenis op te stellen. Ook kan dit worden geregeld in een samenlevingsovereenkomst. Bij een eventuele verkoop van de woning spreekt u dan onderling af dat de helft van uw eigen ingebrachte eigen geld door uw partner wordt betaald.

Laten we als voorbeeld de situatie nemen waarbij Ruud en Joke een woning kopen van € 400.000 en waarbij Joke € 100.000 inbrengt vanuit een erfenis en het restant van € 300.000 wordt geleend bij de bank. Stel dat Ruud en Joke over 5 jaar uit elkaar gaan en de woning is € 100.000 gestegen in waarde dan krijgt Joke haar € 100.000 terug en de winst van € 100.000 wordt gedeeld door hen samen, op basis van fiftyfifty.

Op het moment dat de waarde juist is gedaald met € 50.000 dan ontstaat er voor Ruud een schuld van € 25.000. Immers eerst wordt de hypotheek bij de bank afgelost van € 300.000 omdat deze voorgaat, dan ontvangt Joke € 50.000 van de restantopbrengst en vervolgens wordt het verlies van € 50.000 gedeeld tussen Ruud en Joke, waarbij Ruud een schuld krijgt aan Joke van € 25.000.

Ook afspraken over de afbetaling van deze schuld en de hoogte van een eventuele rentevergoeding over deze schuld kunt u beter op voorhand vastleggen bij de notaris. Op deze wijze kunt u alle voorkomende situaties concreet beschrijven ter voorkoming van vervelende discussies. U kunt in de leveringsakte of samenlevingsovereenkomst vastleggen wanneer de schuld opeisbaar is, welke consequenties er zijn indien niet wordt voldaan aan de afspraken et cetera.

Alternatief voor schuldbekentenis

Een schuldbekentenis is een manier om de ongelijke inbreng onderling te regelen. Toch voelt het niet altijd goed om de partner een schuld toe te wijzen op deze manier. Er is daarom ook een goed alternatief voor de schuldbekentenis, namelijk het samenlevingscontract. In dit contract kan worden opgenomen hoe wordt omgegaan met de inbreng in de gemeenschappelijk bewoonde woning. Beide partijen kunnen daarin aangeven hoe zij het graag geregeld willen hebben. We gaan door op het voorbeeld van Ruud en Joke.

Ruud en Joke besluiten dat een schuldbekentenis niet past bij de manier waarop zij de financiering voor hun woning willen inrichten. Ruud voelt zich niet comfortabel bij het idee dat Joke een vordering op hem heeft die onder voorwaarden op ieder moment opeisbaar kan zijn. Ze besluiten daarom het alternatief te onderzoeken, de samenlevingsovereenkomst.

Ben ik verplicht een samenlevingsovereenkomst op te laten stellen?
U bent als samenwoner niet verplicht om een samenlevingsovereenkomst op te stellen. Wel kan het nodig zijn om aanspraak te maken op het nabestaandenpensioen van uw partner.

Daarnaast geeft het u de gelegenheid om afspraken vast te leggen rondom uw relatie en vooral als het niet goed gaat met uw relatie.

Transactiekosten aan- en verkoop van een woning

Ruud merkt nog op dat er kosten worden gemaakt bij de aankoop en eventuele verkoop van de woning, waarbij hij het niet terecht zou vinden dat hij voor deze kosten opdraait wanneer Joke direct haar ingebrachte €100.000 kan opeisen.

Ze spreken daarom in het samenlevingscontract af dat bij verkoop van de woning met een opbrengst van minimaal de verkoopprijs, eerst een bedrag van €80.000 toekomt aan Joke. Hierbij reserveren zij €20.000 als aankoop- en verkoopkosten. Het eventuele restant zal Ruud en Joke op fiftyfifty basis toekomen. Ook spreken zij af dat wanneer de gerealiseerde verkoopprijs op het moment van verkoop lager ligt dan de aankoopprijs, de helft van dit verlies in mindering wordt gebracht op de €80.000 die Joke zou toekomen.

Stel dat de aangekochte woning voor €400.000 na 5 jaar wordt verkocht voor €350.000. De bank krijgt €300.000 van Ruud en Joke. Vervolgens is afgesproken dat Joke van haar ingebrachte €100.000 maximaal €80.000 terugkrijgt, en het verlies voor de helft in mindering wordt gebracht op deze €80.000. Het verkoopverlies bedraagt €50.000. Joke krijgt na verkoop €80.000 – €25.000 = €55.000. Per saldo houdt Ruud een schuld aan Joke van € 5.000.

Afwijkende eigendomsverhouding

In de praktijk kunt u ook kiezen voor een afwijkende eigendomsverhouding. Alleen de Belastingdienst komt dan ook om de hoek kijken indien de eigendomsverhouding schever is dan 60/40. Stel dat u bij het verbreken van de relatie het deel van uw ex-partner wenst over te nemen dan kan er overdrachtsbelasting verschuldigd zijn van 2%. Dit is dus niet het geval indien de eigendomsverhoudingen fiftyfifty zijn.

Mede-eigenaar worden van de woning

Op het moment dat jullie besluiten samen te wonen in de koopwoning van de ander dan kan de andere partner zich inkopen. Dan wordt als het ware een deel van de woning overgedragen in eigendom en is daar 2% overdrachtsbelasting over verschuldigd.

Dit aandeel kan ook worden gefinancierd met een hypotheek. Dan staan jullie beiden in de hypotheekakte. Ook in zo’n situatie is het dan raadzaam om afspraken te maken over de (over)waarde.

Invloed ouders

De inbreng van het eigen geld kan ook zijn ontstaan vanuit een schenking van de ouders. Ook deze inbreng is onder de bovengenoemde regels te scharen. Zeker omdat de ouders mogelijk de wens hebben om dit geld op een bepaalde wijze aan te wenden zijn voor hen de volgende overwegingen te maken :

  • Wat dient er te gebeuren bij overlijden? Aan wie wens ik het geld na te laten?
  • Wie mogen profiteren van de renteschenkingen?
  • Hoe wens ik om te gaan met een schenking bij een relatiebreuk?
  • Wil ik de schenking onder een uitsluitingsclausule verstrekken?

Weten wat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen als u gaat samenwonen?

Met de onderstaande rekentool krijgt u direct een indicatie van uw maximale hypotheek. U kunt deze tool ook gebruiken als u niet in vaste dienst bent of werkt als ondernemer / zzp’er. Meer informatie over het aanvragen van een hypotheek als ondernemer?



Financieel advies gewenst over samenwonen en een hypotheek

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke vraag voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.