Tag: financieringsvoorbehoud

Gratis telefonisch consult?kopers hypotheek niet rond

 

U dacht uw huis verkocht te hebben totdat de makelaar belde met de mededeling dat de kopers de hypotheek niet op tijd rond krijgen. Of u even uitstel wenst te verlenen voor het financieringsvoorbehoud.

Uit onderzoek blijkt dat 25% van alle kopers in 2017 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.

Huis verkocht met financieringsvoorbehoud

Standaard maakt een financieringsvoorbehoud onderdeel uit van de ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst. Dat geeft een koper ruimte en tijd om een hypotheek aan te vragen. Als verkoper zijn dat soms nog enkele spannende weken. U hebt weinig invloed op het proces en bent afhankelijk van de inspanningen van de koper.

Zeker als de verkoop van uw woning samenhangt met de koop van uw eigen volgende woning kan dat op uw zenuwen werken. Niet voor niets spreekt men ook regelmatig over een woningtreintje. Heeft uw koper meer tijd nodig voor het regelen van de hypotheek, dan werkt dat automatisch door naar de volgende persoon in de keten.

Moet ik verplicht meewerken aan verlenging van het financieringsvoorbehoud

Dat is niet het geval. Als u een financieringsvoorbehoud hebt afgesproken loopt dat op een bepaald moment ten einde en moet de koper beslissen of dat wordt ingeroepen. Meestal dient het opzeggen van de koopovereenkomst vergezeld te gaan van een afwijzingsbrief van de betreffende bank met een reden van de afwijzing. Tenzij u anders hebt afgesproken. De standaard koopovereenkomst geeft daar voldoende ruimte voor.

Sommige partijen spreken bijvoorbeeld af dat de afwijzing overlegd dient te worden met de hypotheekaanvraag en alle bijlagen die gebruikt zijn bij de hypotheekaanvraag. Dat gaat best ver, want dan dient u ook loonstroken en andere persoonlijke financiële documenten te overleggen.

Als de koper geen beroep doet op het financieringsvoorbehoud dan eindigt het op een bepaalde datum. Vanaf dat moment zijn de ontbindende voorwaarden ‘uitgewerkt’ en kan de koper niet meer kosteloos van de woning af. De boete van 10% is dan verschuldigd (en de eventuele hogere werkelijke schade).

Welke opties heb ik als verkoper?

Zodra de koper verzoekt om verlenging van het financieringsvoorbehoud kunt u dat verzoek afwijzen of instemmen met een nieuwe termijn. Meer smaken zijn er niet. U kunt wel meer grip op het proces krijgen door te vragen waarom verlenging nodig is.

Als blijkt dat de financiële situatie van koper wankel is dan heeft verlengen mogelijk geen zin en kunt u beter een andere koper zoeken. In deze tijd is dat meestal ook geen probleem. U kunt overigens niet eenzijdig onder de koop uit. Bespreek dit altijd met uw makelaar. Ook kunt u aansturen op een second opinion van een andere hypotheekadviseur en dat als voorwaarde verbinden aan de verlenging.

Zo is relatief snel duidelijk of de hypotheekaanvraag kansrijk is of dat er juist een hobbelige weg volgt met veel meer tijd en overleg. Een professionele hypotheekadviseur kan binnen een paar uur overzien wat de haalbaarheid van een dossier is.

Second opinion hypotheekaanvraag

Een dergelijke scan van de haalbaarheid kunnen wij u ook verzorgen. De kostprijs bedraagt € 175. Goed om te weten; wij verwerken ook bijzondere en moeilijke aanvragen. Afstand is voor ons geen probleem, we werken landelijk. Voor een intake is een telefonische start een goed begin.

Met advies op afstand kunnen wij iedereen helpen, maar een persoonlijke afspraak is ook geen enkel probleem.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

 

 

 

 

Gratis telefonisch consult?

uitspraak rechter

Twee partijen doen een beroep op het meesterbrein van de rechter inzake het kopen van een woning. Althans, men ruziet over de vraag of de afwijzing goed gedocumenteerd is aangeboden aan de verkoper.

De koper, laten we hem voor het gemak Harry (fictieve naam) noemen, sluit in juli 2017 een koopovereenkomst voor een woning met verkoper Frans (ook een fictieve naam). De koopprijs van de woning bedraagt € 315.000.

Waar gaat deze bonje over?

Harry krijgt zijn hypotheek niet rond en heeft hierdoor regelmatig contact met de verkopend makelaar. De reden waarom Harry zijn hypotheek niet rondkrijgt hangt samen met het niet kunnen verkopen van zijn eigen woning. De makelaar die de woning van Frans heeft verkocht, heeft ook de woning van Harry in de verkoop. Hierdoor weet de makelaar ook precies hoe de situatie is met betrekking tot de verkoop.

Uiteindelijk blijkt dat de woning van Harry niet op tijd verkocht kan worden en doet hij een beroep op het financieringsvoorbehoud. In het koopcontract zijn hier de volgende afspraken over gemaakt :

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 11 september 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + 1 % bijkomende kosten geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.o.t.k., of een rentepercentage niet hoger dan n.o.t.k., bij de volgende hypotheekvorm: een der gangbare hypotheekvormen.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

 15.3. Nadere afspraken ontbindende voorwaarden

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.

In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: naast voornoemde afwijzing een kopie van de hypotheekaanvraag. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”

 

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Het is gebruikelijk om in een koopovereenkomst een zogeheten financieringsvoorbehoud op te nemen. Dat geeft de koper de gelegenheid om uit te zoeken of deze in aanmerking voor een hypotheek komt. Meestal wordt een aantal weken de gelegenheid gegeven. In het geval van Harry en Frans is dat vastgesteld op 7 weken. Dat is op zich een ruime termijn.

De bepaling zoals deze is opgenomen in de koopovereenkomst is ook redelijk standaard. In de hypotheekaanvraag zelf staat ook veel persoonlijke informatie zoals het inkomen en de vermogenspositie. Ook andere persoonsgegevens komen hier in voor. Wij raden onze opdrachtgevers in ieder geval sterk af om met dit deel van het financieringsvoorbehoud akkoord te gaan.

Het overleggen van één afwijzingsbrief is naar onze opvatting redelijk en zakelijk. Het is namelijk gebruikelijk om slechts bij één geldverstrekker een hypotheekaanvraag in te dienen en pas bij een afwijzing van deze hypotheekaanvraag een nieuwe hypotheekaanvraag in te dienen.

Overleg per e-mail

Op 5 september schrijft Harry aan de makelaar dat hij in principe de financiering voor de aankoop rond heeft. De enige voorwaarde is dat zijn eigen woning verkocht dient te zijn. De bank in kwestie, Rabobank, ziet namelijk een probleem in de verwachte restschuld van € 81.000. Harry vraagt dan ook om verlenging van het financieringsvoorbehoud.

Uiteindelijk blijkt dat Frans niet mee wenst te gaan in het verzoek tot verlenging. Hierdoor beslist Harry om op 7 september een e-mailbericht te sturen waarin hij een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Ook stuurt hij de volgende documenten mee :

  • Een e-mail van ING bank waarin de bank aangeeft dat het inkomen ontoereikend is;
  • Een brief van Rabobank waaruit blijkt dat ook hier het inkomen niet voldoende is;
  • Van de SNS bank wordt ook een brief overlegd;
  • Ook een kopie van de hypotheekaanvraag wordt meegezonden.

Reactie verkoper

Frans is het duidelijk niet eens met de gang van zaken en sommeert Harry om de boete van € 31.500 te betalen vanwege het annuleren van de koopovereenkomst. Uiteindelijk heeft Frans zijn woning voor een hogere prijs, namelijk voor € 320.000, verkocht en wenst alsnog de boete te incasseren.

Harry wijst deze vordering af en vindt de afwijzing goed gedocumenteerd aangeboden aan Frans. Hij is van mening te hebben voldaan aan de gemaakte afspraken uit de koopovereenkomst.

Er volgt een rechtszaak en de rechter beslist dat Harry in het gelijk wordt gesteld. Hij heeft namelijk meer gedaan, dan is afgesproken in de koopovereenkomst. Hij zou slechts één afwijsbrief hoeven te overleggen, alleen heeft er drie meegezonden. Daaruit blijkt volgens de rechter dat hij zijn best heeft gedaan om een hypotheek aan te vragen. Kortom de rechter vindt ook dat de afwijzing goed gedocumenteerd is.

Tip :

Wij kennen niet alle details in deze zaak en dienen dus af te gaan op hetgeen we kunnen lezen in de uitspraak. In zijn algemeenheid valt ons op dat pas vrij laat in het proces bekend raakt dat de restschuld voor een probleem zorgt. Ook als de woning verkocht is blijft er een restschuld ontstaan.

Een dergelijke situatie valt ook op voorhand te onderzoeken waardoor er veel tijd gewonnen had kunnen worden. De acceptatiecriteria rondom restschulden zijn over het algemeen helder beschreven.

Ons advies zou zijn om op hoofdlijnen sneller duidelijkheid te verlangen door een bank of hypotheekadviseur op deze onderdelen.

Wenst u de gehele uitspraak te lezen dan kan dit onderstaand :

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

financieringsvoorbehoud verlengenGratis telefonisch consult?

Vanwege de aanhoudende drukte op de woningmarkt loopt de verwerkingstijd bij banken en andere geldverstrekkers op. Niet in de laatste plaats omdat de regels bij het verstrekken van een hypotheek een stuk strenger zijn ten opzichte van enkele jaren geleden.

Wat als u als koper het financieringsvoorbehoud wenst te verlengen? In de standaard koopovereenkomst van de NVM staat min of meer dezelfde omschrijving bij artikel 16 waar het financieringsvoorbehoud is geregeld. Meestal heeft u als koper 5 tot 6 weken de tijd om uw hypotheek rond te krijgen. Lukt het binnen deze termijn niet dan kunt u met een afwijsbrief van een geldverstrekker de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Laat u niets weten na deze termijn dan is de koop definitief. Ook als u na deze termijn de hypotheek niet hebt rond gekregen of sterker nog een afwijzing hebt ontvangen.

Het financieringsvoorbehoud is een zogeheten ontbindende voorwaarde die ook van toepassing kan zijn op een bouwtechnische keuring of het verkrijgen van een bepaalde bestemming of omgevingsvergunning.

Met spoed uw hypotheek regelen? Neem direct contact op.

 

Werkelijke schade vergoeden

Stel dat u in het slechtste geval te maken hebt met een afwijzing dan moet u toch verplicht de woning ‘afnemen’. Dit betekent in de praktijk dat u een boete van 10% én de overige schade dient te vergoeden aan verkoper. Veel consumenten denken dat het uitsluitend 10% is die u dient te voldoen, maar dit bedrag kan dus oplopen indien de daadwerkelijke schade van verkoper groter is.

Samengevat kunt u stellen dat het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud een belangrijke datum is. Op het moment dat u een bindende offerte van de bank of geldverstrekker hebt ontvangen kunt u er zeker van zijn dat de financiering rond is. Tot die tijd heeft u dus geen zekerheid.

Verlengen financieringsvoorbehoud

Wat als u nu tijd tekort komt en niet rekent op een afwijzing, moet een verkoper dan meewerken aan verlenging? U kunt namelijk verzoeken om het financieringsvoorbehoud te verlengen met een bepaalde periode. De verkoper is niet verplicht om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Het is aan verkoper om in te schatten of meewerken verstandig is, of niet. Bij een weigering van verlenging van het financieringsvoorbehoud is de kans groot dat koper een afwijsbrief overlegd en de koop annuleert. Dan kunt u als verkoper opnieuw het pand op de markt brengen wat dan mogelijk een smet heeft opgelopen. Kandidaat-kopers zullen zich mogelijk afvragen of de woning technisch in orde is et cetera.

Stel dat een verlenging wel mogelijk is dan is het raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen en een bevestiging te vragen met de nieuwe datum van het financieringsvoorbehoud en het akkoord van verkoper. Ook is het verstandig om op te merken dat alle overige afspraken uit de koopovereenkomst in stand blijven en niet veranderen. Ook kunt u meteen verzoeken om verlenging van het stellen van de termijn van de bankgarantie met dezelfde periode.

Hoe vaak is verlengen van het financieringsvoorbehoud mogelijk

In principe is dat oneindig. Tenminste, als de verkoper instemt met het verzoek tot verlenging. Per keer dient dat afgesproken te worden. U kunt het verlengen van ontbindende voorwaarden niet eenzijdig afdwingen.

De gangbare praktijk is dat een verkoper meestal na twee verzoeken aan zijn taks zit. Indien u voor een derde maal wenst te verlengen dient u wel een goede en uitgebreide motivatie hebben. Ook dient u zich te realiseren dat een groot deel van het vertrouwen in een goede afloop reeds is verdampt.

Er kunnen goede redenen zijn waarom er extra tijd nodig is. Alleen een verkoper zal op enig moment ook duidelijkheid wensen te hebben. Heeft u toch extra tijd nodig, dan raden wij aan om dit op tijd te vragen. Komt u hier op het laatste moment mee dan verdwijnt de sympathie van een verkoper bijzonder snel.

Wat kunnen oorzaken zijn van een verzoek tot verlenging

Ondanks de wervende reclames van banken en andere geldverstrekkers kan de weg om een hypotheek te krijgen hobbelig zijn. Zo zijn er veel partijen betrokken bij het aanvragen van een hypotheek. Hieronder een opsomming van de meest voorkomende redenen bij het verzoek tot verlenging van het financieringsvoorbehoud :

  • De afgesproken termijn voor het financieringsvoorbehoud is te krap afgesproken, meestal is 5 tot 6 weken de norm, maar de verkopende partij wenst vaak sneller en wenst graag liever 4 weken af te spreken.
  • De goedkoopste aanbieders van hypotheken zijn ook vaak de ‘lastigste’ in de acceptatie van uw hypotheekaanvraag. Men vraagt rustig meerdere malen om nieuwe informatie tijdens het proces en men heeft het acceptatieproces uitbesteed aan derden waardoor er een extra schakel in het proces is en daarmee gepaard met extra tijd.
  • Het gespreid aanleveren van documenten werkt contra productief omdat de meeste geldverstrekkers uw hypotheekaanvraag pas beoordelen nadat alle gevraagde documenten zijn aangeleverd.
  • Indien een levensverzekering verplicht is kan de acceptatie omwille van een gezondheidsonderzoek vertraging oplopen omdat vaak overleg met een behandelend arts nodig is.
  • De huidige koopwoning is nog niet verkocht of er heeft geen taxatie van de waarde plaatsgevonden.
  • Uit de opgave van het BKR blijkt er nog een schuld te zijn die voor vertraging zorgt. Dit kan ook een roodstand zijn op uw betaalrekening.
  • Een echtscheiding is bijvoorbeeld niet compleet verwerkt vanwege het ontbreken van een inschrijving bij de gemeente of de woning staat nog op uw beider namen en u wenst zelfstandig een nieuwe woning te kopen.

Voorkomen verzoek tot uitstel

Het is goed mogelijk om tijd te winnen in het proces van een hypotheekaanvraag door tijdig met een hypotheekadviseur de mogelijke bottlenecks in uw aanvraag te bespreken. Onderstaand treft u enkele suggesties aan :

  • Spreek een realistische termijn met de verkoper af en onderhandel hier desnoods over. Dat is een gangbaar principe tijdens het aankoopproces. In veel koopcontracten wordt ook afgesproken om de complete hypotheekaanvraag te overleggen bij een eventuele afwijzing. Dit gaat naar onze mening erg ver aangezien u een complete blauwdruk van uw financiële gegevens verstrekt in zo’n situatie. Ook dit is onderhandelbaar.
  • Probeer in de gesprekken met uw hypotheekadviseur al zo veel mogelijk documenten gereed te hebben zoals de werkgeversverklaring, salarisstrook en andere relevante documenten. Bij onjuistheden in deze documenten valt in deze fase de vergissing al op en kan tijdig een nieuw document aangeleverd worden.
  • Weet wat uw maximale hypotheek is zodat u een realistische hypotheekaanvraag doet.
  • Bij het selecteren van de geldverstrekker probeer dan ook zo goed mogelijk door te vragen welke aanvullende documenten opgevraagd dienen te worden. Een vakkundige hypotheekadviseur kan al voorspellen welke aanvullende documenten noodzakelijk zijn en anticipeer hierop.
  • Heeft u een bijzondere situatie, bespreek dit voor met de geldverstrekker zodat later in het acceptatieproces dit geen aandachtspunt meer is en onderbouw deze situatie zo nodig met een duidelijke toelichting.
  • Probeer de roodstand van een betaalrekening en uitgestelde betalingsmogelijkheid van uw creditcard te verwijderen ruimschoots voor de hypotheekaanvraag wordt ingediend. Heeft u twijfels over uw BKR-status vraag dan online bij het BKR (tegen betaling) een overzicht op van uw situatie zodat eventuele bijzonderheden al kunnen worden besproken met uw hypotheekadviseur.
  • Kies een hypotheekadviseur die met u meedenkt en ook zelf assertief de termijnen bewaakt en voorkomt dat uitstel nodig is. Kiest u voor een hypotheekadviseur via ons kantoor dan houden wij een vinger aan de pols en indien gewenst verlengen wij het financieringsvoorbehoud namens u. Banken kennen ook spoedprocedures waardoor met de juiste aanvliegroute uw dossier wel tijdig wordt behandeld. Uiteindelijk is het vele malen prettiger om geen uitstel te hoeven vragen voor alle betrokken partijen in het proces.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u met spoed uw hypotheek aan te vragen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Gratis kennismakingsgesprek.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.