Op dit moment kopen steeds vaker mensen een nieuwe woning terwijl ze ook nog een andere woning bezitten. Een andere volgorde hanteren levert u het risico van een dubbele verhuizing op met de oververhitte woningmarkt op dit moment. Banken hebben steeds minder problemen met deze volgorde. In dit artikel leggen we de mogelijkheid van doorstromen uit op basis van een winst (overwaarde) die u realiseert met de verkoop van uw woning.

Hoe verzilver ik de overwaarde van mijn woning?

Zodra u een nieuw woning koopt en gebruik wenst te maken van de overwaarde van uw bestaande woning zijn er een aantal oplossingen mogelijk. Doorstromen naar een nieuwe woning komt nauwgezet en de ervaring leert dat het beter en goedkoper is om de juiste marsroute te kiezen voor het aangaan van alle transacties.

Overwaarde opnemen met een overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek

Een overbruggingskrediet kan worden afgesloten op het moment dat de huidige woning (onherroepelijk) is verkocht. De ontbindende voorwaarden dienen te zijn verstreken. De hoogte van de overbruggingshypotheek is dan maximaal : de verkoopprijs minus de openstaande hypotheek minus de verwachte verkoopkosten zoals de makelaarscourtage.

Indien uw huidige woning nog niet definitief is verkocht of in zijn geheel niet verkocht kunt u ook in aanmerking komen voor een overbruggingskrediet. Wel is de maximale hoogte van de overbruggingslening dan lager. Vaak kan er niet meer dan 90% van de marktwaarde of WOZ-waarde als basis worden genomen voor de berekening van het te overbruggen saldo. De voorgaande rekenformule blijft van toepassing waardoor ook de openstaande hypotheek en de verwachte verkoopkosten in mindering dienen te worden gebracht.

Hypotheekrenteaftrek

De betaalde hypotheekrente over een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar. Ten minste indien u de overwaarde daadwerkelijk gebruikt voor de koop van uw nieuwe woning. De regels omtrent besteding van de overwaarde zijn ondergebracht in de zogeheten ‘bijleenregeling’. Er is een beperking qua duur van de aftrek, dit hangt ook samen met de fiscale ‘verhuisregeling’.

Volgorde verhuizen hanteren

U kunt ervoor kiezen om eerst uw eigen woning te verkopen en over te dragen en dan pas de nieuwe woning te kopen. Daar ontstaan vaak praktische problemen omdat een verhuizing (als u niets hoeft te verbouwen) gepaard gaat met veel tijd en regelwerk. Soms is het mogelijk om met een sleutelverklaring te werken. Dan heeft u toch al de beschikking over de nieuwe woning zonder dat u de hypotheeklasten hebt.

Werkt u met een sleutelverklaring dan wordt meestal de afspraak gemaakt dat u geen verbouwingswerkzaamheden mag verrichten. Immers de verkoper (en dus eigenaar) loopt op dat moment nog het risico op schade.

Het is verstandig om een plan te hebben wat voor u de beste voorkeur heeft en dit duidelijk proberen overeind te houden tijdens de onderhandelingen.

Alternatieven overbruggingskrediet

Omdat de lasten van een overbruggingskrediet relatief hoog zijn kunt u er ook voor kiezen om een leningdeel af te sluiten met een vaste renteperiode. De rente voor een overbruggingskrediet is vaak variabel.

Indien u bijvoorbeeld een rentevastperiode van 1 jaar kiest dan kunt u na dat jaar dit hypotheekdeel ook kosteloos aflossen. Ook is de boete beperkt indien u besluit om eerder dan het afgesproken jaar het leningdeel af te lossen.

Risicoklasse en hypotheekrente

Door gebruik te maken van een overbruggingskrediet is de totale hypotheek voor de nieuwe woning lager. De overbruggingshypotheek wordt namelijk ingeschreven op het huidige adres en telt niet mee voor de zogeheten loan-to-value (LTV). Dit is de verhouding hypotheek versus waarde van de woning uitgedrukt in een percentage. Is uw hypotheek € 200.000 en de waarde van uw huis € 300.000 dan is de LTV afgerond 66%.

Voortzetten bestaande aflosproducten

Mocht u in het verleden een fiscaal gunstig aflosproduct zoals een bankspaarhypotheek hebben afgesloten dan kunt u deze meenemen. Ook als u besluit van bank te wisselen. U mag dus een bankspaarhypotheek van Rabobank voortzetten bij ING bank of iedere willekeurige andere geldverstrekker die een bankspaarhypotheek in het assortiment heeft.

Het is aan te bevelen om door te laten rekenen door een hypotheekadviseur of voortzetten financieel gunstig is. Dat is maatwerk.

Maximale hypotheek op basis van inkomen

De hoogte van de overbruggingslening wordt niet beperkt door uw inkomen.

Maximale lening op basis van onderpand

De maximale hypotheek voor uw nieuwe woning mag maximaal 100% zijn. Dat betekent dat er steeds vaker eigen middelen dienen te worden ingebracht. Ook de overbruggingslening mag u gebruiken voor het financieren van de bijkomende kosten koper.

Duur van het overbruggingskrediet

Wanneer er meerdere mogelijkheden zijn kan de duur van het overbruggingskrediet een rol spelen. U kunt dan een inschatting maken van de totale kosten van de periode van overbrugging. De meeste geldverstrekkers staan een maximale duur van 2 jaar toe en altijd in combinatie met een reguliere hypotheek.

Enkele een overbruggingskrediet afsluiten is niet mogelijk. Heeft u uitsluitend een overbruggingskrediet mogelijk dan kunt u ook een reguliere hypotheek afsluiten met een korte rentevastperiode die u relatief goedkoop kunt aflossen. Bijvoorbeeld een hypotheek met variabele hypotheekrente.

Verplichting overlijdensrisicoverzekering

De meeste geldverstrekkers verlangen dat u een levensverzekering afsluit boven 80% van de waarde van de woning. U kunt door middel van te werken met een overbruggingskrediet deze verplichting vermijden. De overbruggingslening telt ook hier niet mee voor de bepaling van dit percentage.

Kosten overbruggingskrediet

De kosten die gepaard gaan met het vestigen van een overbruggingskrediet hangen samen met notariskosten en mogelijke afsluitkosten door uw geldverstrekker en / of uw hypotheekadviseur. De overbruggingshypotheek wordt namelijk extra ingeschreven als hypotheekakte op uw bestaande woning.

Eigen middelen

Indien u beschikt over voldoende eigen spaargeld dan loont het niet om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wel dient u dan rekening te houden met onverwachte uitgaven. Dat scheelt namelijk kosten en rente voor het houden van een overbruggingslening.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen

Wanneer een nieuwe geldverstrekker in de voorwaarden geen mogelijkheid biedt om een risicoopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het ook een argument om een overbruggingskrediet af sluiten. Onder andere Nationale Nederlanden is een aanbieder die geen aanpassingen tijdens de looptijd toestaat. Dat kan erg kostbaar worden, zeker als u een rentevastperiode van 20 jaar wenst.

Volgorde

Wanneer u eerst de huidige woning levert en pas daarna de nieuwe woning geleverd krijgt, dan hebt u niet de mogelijkheid om een overbruggingskrediet af te sluiten. Wanneer u precies op dezelfde dag, bij dezelfde notaris aan- en verkoopt, dan is er ook geen overbrugging nodig. Wanneer u tijdelijk twee woningen hebt, dan is er een financiering nodig voor deze situatie.

Vrijwillige boete bij verkoop onderpand

Let ook bij het verkopen van uw woning op de eerder gemaakte afspraken in de hypotheekofferte. Vaak is dit jaren geleden dat u deze afspraken hebt gemaakt. Enkele aanbieders verleenden kortingen voor het accepteren van een boete bij verhuizen. SNS bank en ING bank werkten vaak met deze bepalingen in hypotheekoffertes. Deze verhuisboete kan oplopen tot 3% van de openstaande hypotheek.

Familiehypotheek om overwaarde te overbruggen

Mocht u geen behoefte hebben aan het afsluiten van een overbruggingskrediet dan kunt u ook een familiehypotheek afsluiten. Dit mag onder dezelfde fiscale spelregels afgesproken worden.

Weten welke mogelijkheden er voor u zijn bij het doorstromen naar een nieuwe koopwoning?