Samen met uw broer of zus een huis kopen? Of met uw ouders een huis kopen en hypotheek afsluiten? Dan vergroot u uw slagkracht op de woningmarkt door inkomens te stapelen als broer en zus. Immers met twee of meer inkomens kunt u misschien wel een leuke woning kopen, in plaats van een beschimmelde woning in een achterbuurt. Om maar eens een alternatief te noemen.
Dit artikel gaat over het afsluiten van een hypotheek tussen u en uw broer of zus. Zeker als u nu nog thuiswoont en geen alternatieven hebt kan dit een goede oplossing zijn om een woning te kopen en uw broer-zusrelatie. Een bijkomend voordeel is vaak dat de familieband wordt versterkt. Op het moment dat u wenst te gaan kangoeroewonen gelden er andere spelregels. Hypotheek afsluiten met broer of zus om huis te kopen, lees meer handige uitleg.
Meer lenen samen met uw broer of zus
Als u samen met uw broer of zus een huis koopt mag u beide inkomens gebruiken. Ook als één van jullie een flexibel inkomen heeft mag dit gebruikt worden in de hypotheekberekeningen. Wij helpen jullie met het aanvragen van de hypotheek als dit jullie enige koopwoning is die jullie samen gaan bewonen.
In theorie is het mogelijk om tot vier personen een hypotheek af te sluiten. Dit kan dus ook tussen jullie als broer en zus of iedere andere combinatie van familie, vrienden en kennissen.
Voorwaarden hypotheek afsluiten met broer of zus om huis te kopen
Als u besluit samen met uw broer of zus een woning te kopen is het belangrijk om een aantal zaken onderling goed te regelen. Zo is het verstandig om afspraken te maken in een samenlevingsovereenkomst over de situatie als iemand wenst te verhuizen of verkopen. De meeste broers / zussen die wij helpen sluiten een hypotheek af aan het begin van hun loopbaan, en zijn single. Aspecten die hierbij belangrijk zijn is om goede afspraken over de lasten en de waardebepaling te maken. Ook kan het verstandig te zijn om af te spreken wie welke kosten betaald bij een eventuele verkoop of overname van de hypotheek. Bijvoorbeeld als één van jullie met zijn of haar geliefde wenst samen te gaan wonen.
Wij kunnen jullie helpen als het de bedoeling is om daadwerkelijk samen te gaan wonen. Het is niet toegestaan om een bestaande koopwoning aan te houden en deze te verhuren of om uw broer of zus te helpen, maar niet zelf in de woning te trekken. Geldverstrekkers zijn enorm streng ten aanzien van deze constructie om samen met uw broer of zus een woning te kopen. Met een goede aanvliegroute en onderbouwing kunnen wij jullie wel van dienst zijn.
Hypotheek individuele keuzes
Ook wanneer u gezamenlijk één hypotheek heeft kan de lening op ieders specifieke wensen en situatie worden afgestemd. Binnen een hypotheek zijn meerdere leningdelen mogelijk, waardoor de een de rente bijvoorbeeld langer kan vastzetten dan de ander, of bijvoorbeeld kan kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, terwijl de ander wenst af te lossen. De hypotheek valt dan ook zo in te richten dat iedereen zijn recht op hypotheekrenteaftrek behoud.
Op een later moment, bijvoorbeeld bij verkoop is dan ook te zien wat ieders aandeel in de hypotheek is afgeweest. Heeft u of uw broer of zus de wens om extra af te lossen op zijn of haar leningdeel dan is dit ook meteen administratief af te lezen.
Als u bij aankoop een andere eigendomsverhouding dan 50/50 wenst is ook op deze manier de hypotheek in te richten in verschillende leningdelen. Kortom een maatwerkoplossing voor het kopen van een huis samen met uw broer of zus is dus mogelijk.
Ervaringen opdrachtgevers
Ervaring
“We zijn erg fijn geholpen, de adviseur was goed voorbereid en heeft ons gedurende het hele proces naar volle tevredenheid geholpen. Echt een aanrader om met deze partij samen te werken. Met name als je op zoek bent naar een partij die creatief durft mee te denken.” | Beoordeling via Advieskeuze
Ouderlijk huis kopen als broer en zus
Ook als u het ouderlijk huis wenst te kopen samen met uw broer of zus zijn er mogelijkheden voor het afsluiten van een hypotheek. Er zijn ook mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten als u de ouderlijke woning koopt vanuit de nalatenschap en uw broer of zus dient uit te kopen. Ook indien u samen met uw moeder of vader een woning wenst te kopen zijn er mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek.
Financiële gegevens delen
Mocht u verdere interesse in begeleiding hebben voor het afsluiten van een hypotheek samen met uw zus of broer dan kunnen we starten met een (online) kennismakingsgesprek. We kunnen jullie tijdens het aankoopproces van de woning ontzorgen en begeleiden. Ook hebben wij specifieke ervaring met dergelijke hypotheekaanvragen waardoor we weten hoe het proces tot het verkrijgen van een hypotheek het prettigst verloopt.
Bespreekpunten onderling
Hoe simpel het ook klinkt, het is belangrijk om samen met uw broer of zus bij de koop een gesprek te hebben waarbij u de uitgangspunten goed doorneemt. Dit voorkomt nu of later scheve gezichten is onze ervaring. Onderwerpen die u hierbij kunt gebruiken:
Hoeveel gaat ieder van jullie inbrengen bij de aankoop door middel van eigen geld? En stel dat jullie ooit gaan verkopen hoe komt dit geld dan weer terug? Groeit of daalt het mee door de waardemutatie?
Hoe willen jullie de lasten verdelen? Gaan jullie rekening houden met een verschil in betaalbaarheid door verschillende inkomens of juist niet?
Willen jullie alles verdelen en betalen vanaf één gezamenlijke bankrekening of van afzonderlijke bankrekeningen?
Wat is jullie plan bij een exit vanwege samenwoonplannen met een geliefde?
Wensen jullie een minimumtermijn te verbinden aan de aankoop? Vaak zien wij dat er een minimumperiode van drie jaar wordt gekozen om de kosten terug te verdienen bij een eventuele vervroegde verkoop.
Hypotheekrente broer-zus hypotheek
Op het moment dat het lukt om een hypotheek aan te vragen bij een geldverstrekker vragen veel opdrachtgevers zich af of de rente hoger is. Dat is niet het geval. Als u de hypotheek krijgt is de rente gelijk aan dat van een andere klant van de bank. U betaalt dus geen opslag omdat u als broer en zus een hypotheekaanvraag doet. Zoals u misschien hebt gemerkt staan veel banken afwijzend tegenover een hypotheekaanvraag door broer en zus.
Samen woning kopen en splitsen
Willen jullie in eerste instantie een woning kopen om die later te splitsen, ook dan kunnen we jullie helpen. Het is op voorhand niet mogelijk om een splitsing af te dwingen. De gemeente is hier leidend in en dient een splitsingsvergunning te verstrekken die later weer gebruikt kan worden om de hypotheek ook te splitsen.
Gezamenlijke liefde voor paarden
Bent u samen met uw zus of broer bijvoorbeeld verzot op paarden en is een boerderij kopen op basis van uw inkomen te laag? Ook in zo’n situatie vallen inkomens te stapelen om de droom van een eigen boerderij te kopen mogelijk realistisch. Zelfs als deze boerderij een agrarische bestemming heeft.
Experiment broer en zus gaat mis
Ook kan het voorkomen dat de aankoop van een huis tussen broer en zus niet goed afloopt. Zo heeft het gerechtshof Den Haag zich in 2021 moeten buigen over een geschil of de koopsom nog betaald moest worden door de broer aan de zus. Kennelijk had de zus de koopsom van de woning in 2013 volledig voldaan en had de broer 20% van de eigendom gekregen. Uiteindelijk wilde de broer het bedrag van € 150.000 voor de koopsom niet voldoen en stelde dat hij de woning had geschilderd en steigers had gehuurd. Daar ging het gerechtshof niet in mee. Uiteindelijk moest de broer alsnog de koopsom met rente vergoeden.
Het is natuurlijk triest voor deze broer en zus dat er jaren is geprocedeerd en hierdoor de relatie is beschadigd. Hieruit blijkt het belang van het maken van goede afspraken.
Aankoopmakelaar no cure no pay
Wenst u ook hulp bij het aankoopproces van uw woning? Dan kunt u dit combineren met ons hypotheekadvies. Hierdoor heeft u met één aanspreekpunt te maken voor zowel de aankoop als hypotheekadvisering. Informatie over de aankoopbegeleiding werkt ook op basis van no cure no pay en vaste prijzen.
Verzekeringspakket samen met broer / zus huis kopen
Op het moment dat u gezamenlijk een huis koopt en hiervoor een hypotheek afsluit zijn er ook verplichte verzekeringen. Dit is in ieder geval een woonverzekering. Ook wel opstalverzekering genoemd. Meer informatie over een verzekeringspakket is in dit artikel te lezen. Ook het afsluiten van een kruislingse overlijdensrisicoverzekering kan verstandig zijn. Bij een eventueel overlijden raakt uw broer of zus dan niet onmiddellijk in de problemen en kan er met de uitkering van de levensverzekering worden afgelost op de hypotheek.
Vertel ons uw verhaal
Samen met uw broer of zus een leuke woning kopen? Leg ons vrijblijvend uw wensen voor en dan hebben we een online kennismakingsgesprek zo opgezet. Dit kan ook in de avonduren.
Eigenlijk is het een gewone hypotheek alleen sluiten familieleden deze onderling bij elkaar af. Het is gebruikelijk dat het onderpand een woning betreft. Nu wordt de term familiehypotheek veel gebruikt voor particulieren onderling die geen familie zijn waarbij kenmerkend is dat er geen formele hypotheekverstrekking vanuit de bank plaatsvindt.
Met een familiebank laat u de winstmarge van een bank verdwijnen in uw eigen portemonnee en helpt u uw kind op weg naar zijn of haar eerste woning!
Waarom een familiehypotheek afsluiten
In de meeste gevallen wordt een familiehypotheek afgesloten tussen ouder(s) en kind(eren) bij het kopen of verbouwen van een koopwoning. Vaak is dit een gedeelte van de benodigde koopsom die wordt gefinancierd als aanvulling op de eerste hypotheek bij een bank of andere geldverstrekker.
Ook komt het voor dat ouders een eerste of tweede woning die hypotheekvrij is verkopen aan hun kind(eren) tegen de WOZ-waarde en zelf als geldverstrekker optreden. Op deze wijze blijft het bezit binnen de familie en kan er relatief gemakkelijk een overdracht gerealiseerd worden van bijvoorbeeld een vakantiewoning of ouderlijke woning.
De reden waarom ook gekozen wordt voor een familiehypotheek is de flexibiliteit van de voorwaarden. Zo kunt u onderling afspraken maken over de hoogte van de rente, de aflossingstermijn en kunt u op deze wijze zorgen voor financieel voordeel. U mag bijvoorbeeld afwijken van de marktrente en op deze wijze een hogere hypotheekrente afspreken en het verschil schenken met de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van € 5.515 (2020).
Op deze wijze kunt u in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente voor de eerste hypotheek. De bank loopt namelijk een kleiner risico en uw hypotheek valt in een lagere risicoklasse met dito renteverlaging.
Kortom, u kunt als kind in aanmerking komen voor een hogere hypotheek met lagere maandlasten.
Moet ik een familiehypotheek registreren bij de Belastingdienst?
In uw aangifte Inkomstenbelasting dient u deze op te geven. Jaarlijks dient u dit te doen.
Er is geen extra procedure nodig om de hypotheek of lening te laten registreren bij de Belastingdienst. Dit mag overigens wel. Dan toetst de Belastingdienst niet de inhoudelijke kant van de overeenkomst, alleen dan heeft u een bewijs dat de overeenkomst al bestond op het moment van registreren.
Wat zijn advieskosten voor een familiehypotheek?
Wenst u een losse familiehypotheek door ons te laten opzetten dan is het adviestarief € 1.250. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Sluit u een compleet hypotheekadvies in combinatie met een hypotheek bij een bank dan zitten de kosten voor de familiehypotheek inbegrepen in dit advies.
Moet ik verplicht aflossen op een familiehypotheek?
Dat hangt af van de afspraken die u maakt. Aflossen hoeft niet verplicht te zijn, alleen om voor renteaftrek in aanmerking te komen is dat vaak wel noodzakelijk.
Tenzij u de hypotheek vervangt voor een reeds aflossingsvrije hypotheek die al in 2012 bestond. Voor meer specifieke informatie kunt u het beste contact opnemen.
Familiehypotheek en de Belastingdienst
U dient de familiehypotheek in de jaarlijkse aangifte Inkomstenbelasting op te geven indien u deze gebruikt voor het aankopen of verbouwen van de eigen woning. Deze familiehypotheek komt niet automatisch in beeld bij de vooraf ingevulde belastingaangifte dus u dient jaarlijks wel een berekening te maken van de betaalde hypotheekrente.
Familiehypotheek en de eerste geldverstrekker
Zodra u een deel van de hypotheek voor uw koopwoning leent in de vorm van een familiehypotheek dient u wel toestemming te hebben van de eerste geldverstrekker. Ook tellen de maandlasten van de familiehypotheek mee bij het beoordelen van de maximale leencapaciteit. U kunt ook afspreken dat de lasten behorend bij de familiehypotheek jaarlijks worden kwijtgescholden. Dit dient u dan schriftelijk aan te tonen bij de meeste geldverstrekkers.
Het is dus mogelijk om naast de familiehypotheek een andere hypotheek af te sluiten bij een bank of verzekeraar.
Hogere hypotheek bij eerste geldverstrekker
Sommige geldverstrekkers staan open bij een hypotheekaanvraag om de lasten van een familiehypotheek ‘financieringslast neutraal’ te behandelen. Hierdoor kan meer geleend worden.
De banken die hier aan meewerken : ABN AMRO, Argenta, BLG, Hypotrust, Nationale Nederlanden, Obvion en Syntrus Achmea.
Familiehypotheek niet alleen bij aankoop
Er zijn overigens meerdere situaties te bedenken waarvoor u een familiehypotheek kunt gebruiken :
Het aankoopbedrag van uw woning inclusief kosten koper is hoger dan de maximum hypotheek die de bank u wenst te verstrekken;
U gaat de eerste hypotheek bij de bank gedeeltelijk aflossen om bijvoorbeeld een boeterente te voorkomen, hiermee daalt mogelijk ook het rentepercentage, een win-win-situatie;
De bestaande woning wenst u te verbouwen en u wilt dit extra geld via uw familie lenen.
Het aankoopbedrag is hoger dan de maximum hypotheek
Banken kunnen voorzichtig zijn ten aanzien van het bedrag dat zij u wensen te lenen. Men denkt in termen van risico en betalingsproblemen. Uiteraard is er sprake van wetgeving en afhankelijk van uw situatie volgt er een maximaal bedrag aan hypotheek dat verstrekt kan worden.
Stel dat u of uw kind een woning koopt van € 300.000 en de maximum hypotheek bedraagt € 275.000 ontstaat er een gat van € 25.000 in de financieringsopzet plus de kosten koper. Dit gat kunt u dus ook financieren door middel van een familiehypotheek.
Gedeeltelijk aflossen bestaande hypotheek
Om te kunnen profiteren van de lage hypotheekrente kunt u uw hypotheek oversluiten. Soms gaat dit gepaard met een torenhoge boeterente. Dan kunt u met behulp van een familiehypotheek stapsgewijs deze oversluiting simuleren en het maximum bedrag wat u boetevrij kunt aflossen lenen.
Als u jaarlijks 10% boetevrij mag aflossen kunt u uw hypotheek dus in 10 jaar tijd boetevrij ‘omkatten’ naar een familiehypotheek. Daarna kunt u deze ook weer oversluiten en dan misschien wel zonder boeterente. Dat hangt af van de voorwaarden van de familiehypotheek.
Ook kan u vanwege de gedeeltelijke aflossing in een lagere risicoklasse komen met de eerste hypotheek. Dan vervalt een zogeheten risico opslag en snijdt het mes aan twee kanten.
Welke hypotheekrente mag u afspreken?
Hier is geen wetgeving voor en u kunt dit vrij bepalen zolang het een zakelijke transactie is. Immers de hypotheekrente van Rabobank en ABN Amro zijn ook niet altijd gelijk. Op basis van vigerende rechtspraak kunt u een marge hanteren van circa 25% naar boven of naar beneden. Op het moment dat u belang hebt bij de laagste hypotheekrente kunt u een vergelijking maken van een aantal aanbieders en de duurste en goedkoopste geldverstrekker elimineren en dan het gemiddelde percentage uitrekenen.
Een onzakelijke hypotheek is bijvoorbeeld als een onafhankelijke derde deze hypotheek niet zou hebben verstrekt. Bijvoorbeeld omdat de kans dat deze lening volledig terug betaald kan worden klein is.
In onderstaand rekenvoorbeeld is een berekening gemaakt van het bepalen van een zakelijke / marktconforme hypotheekrente.
Komt u op enig moment in een discussie met de fiscus omtrent de hoogte van de hypotheekrente dan kan deze de onzakelijke hypotheekrente aanmerken als een schenking en deze ook belasten met schenkbelasting.
Bepalen zakelijke rente
10 jaar vast
Argenta
1,8%
ABN Amro
2,3%
Aegon
2,6%
ING Bank
2,2%
Van Lanschot
3,5%
Rabobank
2,4%
Gemiddeld rentepercentage
2,4%
(exclusief goedkoopste en duurste tarief)
Laagste zakelijke rente
1,8%
Hoogste zakelijke rente
3,0%
Uitspraak rechtbank Den Haag
In september 2018 heeft de rechtbank in Den Haag een zaak behandeld waarbij de hoogte van het rentepercentage door de Belastingdienst was afgekeurd. Ouders hebben aan hun zoon een lening verstrekt van € 271.556 tegen een rente van 9% zonder zekerheid te verlangen zoals een hypotheekrecht of andere zekerheden.
De Belastingdienst vond dit een typische constructie waarbij onzakelijk handelen aan de orde is. Een willekeurige bank zou een dergelijke lening nooit verstrekt hebben zonder een hypotheek te vestigen.
De rechtbank gaat hier in mee en wijst partijen erop dat er tegenstrijdigheden zitten in de verklaringen omtrent het risico dat ouders en zoon zien in het verstrekken van de lening. Ook speelt een rol dat de vader op zitting heeft verklaard een hoger rendement te wensen vanwege een naderend pensioen en daarmee dus een andere afweging heeft gemaakt dan enkel het risico te beoordelen.
Kortom, de rechtbank volgt de Belastingdienst en stelt de rente vast op 4,5% in plaats van 9%. Daarbij overweegt ze dat de gemiddelde rente in 2015, toen de woning werd gekocht, voor een rentevaste periode van 15 jaar 3% bedroeg. Dan wordt nog 1,5% geplust vanwege het ontbreken van zekerheden.
Ons advies is dan ook; zorg voor duidelijke afspraken om dergelijke rechtszaken te voorkomen.
Vastleggen afspraken in een hypotheekakte bij de notaris
Los van de fiscale spelregels raden wij altijd aan om deze afspraken vast te leggen bij de notaris. Op deze wijze valt ook op een later moment te reconstrueren wat nu precies de gemaakte afspraken waren. Tussentijds kunt u wijzigingen aanbrengen in deze afspraken, bijvoorbeeld na afloop van de eerste rentevastperiode. Dat hoeft niet per se via de notaris te verlopen overigens. Uiteindelijk vangt het maken van afspraken aan middels een leningsovereenkomst waar de notaris naar kan verwijzen in de hypotheekakte.
Welke afspraken worden zoal vastgelegd?
Het rentepercentage;
De duur van de rentevaste periode;
De looptijd van de hypotheek en de ingangsdatum;
De hoofdsom en een percentage bovenop dit bedrag, meestal 20%;
De aflossingswijze en periode;
De opzeggingsgronden van de hypotheek;
Een verhoogde inschrijving eventueel om later nog extra te kunnen lenen.
Het is ook prettig om als uitlener van het geld goed zicht te hebben op uw vermogen zodat u zelf normaal kunt leven en niet afhankelijk bent van dit vermogen. Ook zouden we aanraden de belangen van eventuele andere kinderen mee te nemen. Er kan frictie ontstaan indien zaken ongeregeld zijn en andere kinderen de indruk hebben dat het ene kind bevoordeeld kan worden boven het andere kind.
Rente niet betaald, alleen wel aftrekbaar?
Er kunnen situaties ontstaan waarbij er op enig moment, al dan niet tijdelijk, geen rente wordt voldaan. Soms ontstaat zo’n situatie door het simpelweg vergeten van het betalen van de maandelijkse verplichting. Toch raden wij u sterk aan om altijd de volgorde te hanteren om de periodieke rente en aflossing te betalen.
Dat u deze later schenkt met een kasrondje is veruit verstandiger dan te kiezen om dit op papier te verrekenen. Soms is er een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Lees het volgende verhaal van een zoon die in financiële problemen raakt met het betalen van rente aan zijn ouders.
Inleiding
In 2002 heeft deze zoon een hypotheek afgesloten bij zijn ouders van € 45.000 om zijn ex-partner uit te kopen. Ze hadden een rente van 5% afgesproken. Jaarlijks ontvangen zijn broer en hij een schenking van € 5.000 die tot aan 2009 daadwerkelijk wordt uitbetaald. Later wordt dit niet meer uitbetaald, maar verrekend met de rente van de familiehypotheek.
De Belastingdienst neemt de stelling in dat er geen recht op renteaftrek bestaat omdat de rente niet daadwerkelijk wordt voldaan. Daar is de zoon het niet mee eens en de Hoge Raad doet in 2015 uitspraak over de vraag of er bij deze verrekening ook sprake is van aftrekbare hypotheekrente.
Uitspraak Hoge Raad
In deze specifieke situatie is de Hoge Raad van mening dat er toch sprake is van aftrekbare rente. De vader heeft namelijk een grondige administratie bijgehouden van de schenkingen en verschuldigde rente. Ook was van belang dat de andere zoon wel contant of per bank de jaarlijkse schenking kreeg. Het was dus duidelijk de bedoeling dat de andere zoon ook een dergelijke schenking zou krijgen.
Daarnaast had de zoon met betalingsproblemen eerdere jaren wel keurig de rente voldaan waardoor dat ook relevant was in de overweging.
Het juist administreren is naar onze mening doorslaggevend geweest bij het afhandelen van deze kwestie in combinatie met de schenkingstraditie. Beter is het om niet te verrekenen op papier en gewoon het kasrondje toe te passen. Dat levert veruit het minste gedoe op met de Belastingdienst en is een simpele handeling.
Waar mag ik een familiehypotheek voor gebruiken?
Het staat u vrij om geld te lenen of uit te lenen voor de doelen die u prettig vindt. Indien u gebruik wenst te maken van de renteaftrek dan dient de hypotheek te worden gebruikt voor het kopen of verbouwen van de eigen woning. Ook dient u voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 deze in 30 jaar tijd ten minste annuïtair af te lossen. U kunt ook besluiten een hypotheek van voor 1 januari 2013 te vervangen met een familiehypotheek. In zo’n situatie kunnen er andere – soepelere – spelregels van toepassing zijn.
Wanneer is de hypotheekrente aftrekbaar?
Om voor renteaftrek in aanmerking te komen zijn de volgende spelregels van belang :
U betaalt een ‘normale’ zakelijke hypotheekrente;
U lost de hypotheek minimaal annuïtair af;
Aflossing van de hypotheek in maximaal 30 jaar;
De hypotheek wordt schriftelijk vastgelegd;
Ieder belastingjaar dient u verantwoording af te leggen in de aangifte inkomstenbelasting;
Het geld van de familiehypotheek gebruikt u om uw eigen woning (hoofdverblijf) te kopen, te verbouwen of een bestaande hypotheek voor uw eigen woning te vervangen.
Financieel voordeel familiehypotheek
Het financieel voordeel van een familiehypotheek bestaat in veel gevallen uit een stapeling van voordelen. Zo is daar al de rendementsverbetering voor de uitlener indien deze op een spaarrekening een rentevergoeding van 0,3% ontvangt en nu ineens 3% of meer kan ontvangen.
Daarnaast kunt u besluiten om het rendementsvoordeel belastingvrij terug te schenken met de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen.
Zoals eerder al weergegeven kan het voordeel ook nog ontstaan in het verdwijnen van een topopslag bij een hypotheek. Om een en ander concreet te maken staat hieronder een rekenvoorbeeld
Hypotheekberekening met familieconstructie
Uw zoon of dochter koopt in 2018 een woning van € 300.000 en leent bij de bank € 225.000 en bij u € 75.000. Voor de overzichtelijkheid laten we de kosten koper en renteaftrek buiten beschouwing.
Stel dat u bij ING bank een hypotheek afsluit voor 20 jaar vast dan zou de rente zonder de familiehypotheek 2,95% zijn. Nu uw zoon of dochter € 75.000 leent wordt het rentepercentage 2,7% omdat de hypotheek in een andere risicoklasse valt.
In het eerste jaar is dit al indicatief een rentevoordeel van bruto € 744.
Stel dat u zelf ook een spaarrekening bij ING bank heeft dan is de rentevergoeding 0,05%. Op het moment dat u met uw zoon of dochter afspreekt om 3,95% te ontvangen is uw vergoeding ineens 3,9% hoger. In het eerste jaar is dat globaal bruto € 2.904. U kunt dan besluiten om de rente terug te schenken met de jaarlijkse vrijstelling (2018) tot € 5.363.
Marktconforme rente in rekening brengen
U mag zoals eerder uitgelegd in het artikel samen een rente afspreken die marktconform is. U hoeft dit rendementsvoordeel niet terug te schenken. Uw zoon of dochter mag dan ook nog renteaftrek toepassen op de hypotheek of lening die u verstrekt.
Totaal heeft u dus bruto door deze constructie toe te passen € 3.648 voordeel behaald. Ieder jaar neemt dit voordeel af indien we uitgaan van een hypotheek met aflossingscomponent. Jaarlijks daalt de openstaande hoofdsom en dan ook de verschuldigde hypotheekrente.
Benieuwd naar uw mogelijkheden voor een familiehypotheek met een totaaloplossing door een hypotheekadviseur of financieel planner van ons kantoor? Het is wel raadzaam om alle aspecten goed onder de loep te nemen en dit samen met een adviseur te bespreken.
Samengevat zijn de voordelen van een familiehypotheek als volgt
De verschuldigde rente is fiscaal aftrekbaar;
Er is een hogere maximum hypotheek mogelijk;
U kunt in aanmerking komen voor een verlaging van de renteopslag bij de eerste geldverstrekker;
Het geld blijft binnen de familie en kan op een later moment weer uitgeleend worden aan de volgende generatie;
Voor de uitlener is de rente niet extra belast ten opzichte van een gewone spaarrekening;
Het is mogelijk om een financieel voordeel te behalen door zaken te stapelen.
Nadelen van een familiehypotheek
Voor u als uitlener is het geld niet direct beschikbaar. Uw zoon of dochter kan het geld pas vrijmaken door een hogere hypotheek te nemen bijvoorbeeld;
Indien uw zoon of dochter in betalingsproblemen komt door bijvoorbeeld werkloosheid raakt u dit mogelijk ook;
Onderling binnen de familie kunnen er scheve ogen ontstaan indien er meerdere kinderen geld wensen te lenen voor het kopen van een huis.
Situatie bij overlijden
Mocht u als uitlener komen te overlijden dan vererft de hypotheek (vordering). Tenzij er andere afspraken zijn gemaakt. Dat kan een simpele situatie zijn indien er sprake is van 1 kind en 1 ouder. Dan erft het kind bij het overlijden van de ouder de vordering. Alleen indien de situatie anders is, bijvoorbeeld 1 ouder en 3 kinderen en slechts 1 kind heeft een hypotheek opgenomen bij de ouder.
In deze situatie valt de vordering in de nalatenschap en kan de vordering worden toegewezen aan kind 2 en 3. De oude afspraken blijven dan in stand, alleen bij een renteherziening gaat u in onderhandeling met uw broer(s) / zus(sen) en dat kan een andere dynamiek opleveren.
Om die reden zou u ook kunnen overwegen om een separate levensverzekering af te sluiten en goed na te denken over de rentevastperiode. Indien u de rente voor bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vastzet blijven deze afspraken langdurig van kracht.
Ook kunt u besluiten na het overlijden de familiehypotheek over te sluiten naar een externe bank. Dan kunt u de familiehypotheek aflossen bij uw eventuele broer of zus.
Erven als enig kind
Indien u als enig kind erft dan vervalt de lening in juridische zin. Dat zou ook betekenen dat u geen recht meer op renteaftrek hebt. Uw ouders kunnen dit oplossen door een mede-erfgenaam te benomen voor 1%. Dat kan bijvoorbeeld een liefdadigheidsinstelling zijn. Op deze wijze vervalt de renteaftrek niet.
Stappenplan opzetten familiebank
De onderstaande leidraad kunt u hanteren bij het opzetten van uw familiebank en daarmee geld uitlenen aan uw kind(eren) :
Leg alles schriftelijk vast. Dit is zowel handig voor de Belastingdienst en de notaris, maar ook voor uw kind. Bijvoorbeeld indien deze te maken krijgt met een relatiebreuk of overlijdenssituatie;
Hanteer zakelijke normen en simuleer alsof u een hypotheek of lening verstrekt als zijnde een echte bank;
Om in aanmerking voor renteaftrek te komen dient de lening of hypotheek gebruikt te worden voor de eigen woning (aankoop of verbouwing);
De rente en aflossing dient daadwerkelijk betaalt te worden.
Woonfonds heeft nog een handige beschrijving gemaakt van alle relevante aspecten rondom een familiehypotheek en fiscaliteiten. Daar worden ook bredere onderwerpen rondom hypotheken en familie bij betrokken.
Als u rekent op een grote erfenis van uw ouders is het misschien toch goed om een plan B te hebben.
Gepensioneerden vandaag de dag zijn veel meer gericht op het voldoen van hun eigen kosten van levensonderhoud dan het plannen van een financiële erfenis. En degenen die wel geld over hebben zijn steeds meer geneigd om deze gift aan een goed doel na te laten of een generatie over te slaan en benoemen hun kleinkinderen als begunstigden van hun erfenis.
Deze trendbreuk is het gevolg van het feit dat ouderen langer leven en meer genieten van het leven dan eerdere generaties. Ook is het een trend dat de generatie babyboomers kinderen eerder steunen tijdens hun leven in plaats van na hun overlijden. Velen hebben studies en bruiloften betaald en kinderen ondersteund bij het kopen van hun eerste huis. Deze ondersteuning sluit beter aan bij de uitgaven van hun kinderen die tijdens het ‘spitsuur’ van hun leven de meeste uitgaven hebben.
Een effect van deze veranderende omstandigheden is dat de huidige generatie ouderen minder zullen nalaten en het beschikbare kapitaal mogelijk volledig benutten voor hun eigen uitgaven. Vorige generaties ouderen hielden vast aan de gedachten dat kinderen voor hen zouden zorgen op oudere leeftijd. De babyboomers hebben eerder een behoefte aan onafhankelijkheid en hebben door de toegenomen welvaart ook geen behoefte aan financiele ondersteuning. Ook denken babyboomers dat de zorgkosten de komende jaren zullen stijgen en bereiden zich voor op extra eigen bijdrages.
Ook is het zo dat veel ouderen, omdat ze steeds ouder worden, een steeds volwassener relatie krijgen met hun kleinkinderen en om die reden ook kleinkinderen benoemen in hun testament ten faveure van de eigen kinderen. Hierdoor worden complete generaties overgeslagen bij het erven. Door de hogere levensverwachting en de verwachting van toenemende zorgkosten zijn ouderen terughoudender in het verstrekken van kapitaal.
