Tag: oversluiten

boeterente berekenenBoeterente berekenen

Zodra u overweegt uw hypotheek over te sluiten, dan dient u het rentecontract “open te breken”. Tenminste als uw rentecontract voor een langere periode is afgesloten en deze rentevastperiode nog niet is verstreken. De term boeterente wordt ook wel oversluitboete genoemd.

Eigenlijk is het woord boeterente niet op zijn plaats omdat het feitelijk een vergoeding voor de misgelopen rente door de bank is. Het is een afspraak die u met de bank bij het aangaan van de hypotheek gemaakt hebt. Het voelt natuurlijk niet prettig als u een bedrag van enkele duizenden euro’s dient te betalen, vandaar dit begrip boeterente. De boeterente wordt nog gedempt omdat deze in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar is. Het is namelijk vooruitbetaalde hypotheekrente.

In dit artikel zullen we uitleggen hoe de boeterente wordt berekend en tips om te besparen op uw boeterente!

Boeterente is vergoeding van financieel nadeel voor de bank of geldverstrekker

Vanaf de ingangsdatum van de hypotheek is het mogelijk om uw maandlasten vast te zetten door een rentevastperiode af te spreken. Dit varieert van 1 jaar rentevast tot 30 jaar rentevast. U krijgt het recht op vaste voorspelbare maandlasten tijdens deze rentevastperiode en de bank ontvangt ook een vaste vergoeding.

Op het moment dat de hypotheekrente sterk is gedaald en u af wenst van uw bestaande rentecontract kan de bank of geldverstrekker uw hypotheek niet meer verkopen tegen de hogere rente die u had afgesproken. Vandaar dat zij de misgelopen renteopbrengsten over deze hele periode in rekening brengen en ‘contant maken’. Dit laatste begrip is een wiskundige formule waarbij het rente op rente effect uit de som van de misgelopen rente wordt gehaald.

Alleen een boeterente indien de hypotheekrente lager is

Er mag alleen een boeterente in rekening worden gebracht indien de bank een financieel nadeel heeft. Dat nadeel is in ieder geval aanwezig indien de marktrente lager is dan de contractuele rente die u bent overeengekomen. Is de marktrente hoger, dan is er geen sprake van een boeterente. De bank of geldverstrekker kan dan juist extra geld verdienen door het geld tegen een een hogere rente uit te lenen.

Mortgage credit directive en boeterente

In juli 2016 zijn nieuwe Europese regels van kracht geworden met betrekking tot het berekenen van de boeterente. De wijzigingen zijn onder andere als volgt :

  • Er dient sprake te zijn van een werkelijk financieel nadeel en geen verkapte boete;
  • Een vergoeding op basis van de netto contante waarde wordt het uitgangspunt bij een boeterenteberekening;
  • Toekomstige vergoedingsvrije aflosruimte hoeft door de bank niet te worden meegenomen in de berekening;
  • De berekening van de boeterente dient transparant en eerlijk te gebeuren (vooral de laatste opmerking is pikant te noemen).

Berekening van boeterente

De berekening van de boeterente is onder te verdelen in een aantal logische stappen. Indien we uitgaan van de netto contante waardemethode is het proces als volgt :

  1. Eerst dient u het bedrag te bepalen waarover geen boete in rekening wordt gebracht. Dit is te vinden in de hypotheekvoorwaarden en is meestal 10% van de hoofdsom;
  2. Dan is het nodig om de vergelijkingsrente te selecteren. Dit is de rente die voor nieuw af te sluiten hypotheken geldt en die matcht met de resterende rentevastperiode;
  3. De indeling van de risicoklasse dient gelijk te zijn tussen de contractrente en vergelijkingsrente;
  4. Toekomstige aflossingen die al gepland zijn dienen meegenomen te worden in de berekening van de boeterente.

6 tips hoe u kunt besparen op de boeterente

 Vraag een proforma aflosnota op

U kunt voorafgaand aan de oversluiting een zogeheten pro forma aflosnota opvragen. Vraag dan ook altijd een complete berekening op met de gehanteerde uitgangspunten. Sommige banken en geldverstrekkers sturen u een samenvatting met uitsluitend het boetebedrag zonder een toelichting. Op het moment dat u deze pro forma aflosnota ontvangt kunt u zelf berekenen en vergelijken of er juiste uitgangspunten zijn gehanteerd.

Rentekorting

Sommige banken en geldverstrekkers stellen zich op het standpunt dat er een korting is verleend bij de start van de hypotheek. Als dit zo is dient men deze korting ook toe te passen op de vergelijkingsrente zodat er appels met appels worden vergeleken. Blijkt dat de korting wel wordt toegepast op de vergelijkingsrente, maar niet bij de contractrente dan valt de boeterente een stuk hoger uit. Dat is niet in uw voordeel.

Er is één uitzondering mogelijk. En dat is indien het een individueel afgesproken en onderhandelde korting is. Dit dient dus een korting te zijn die speciaal voor u is en niet voor een grote groep klanten zoals bijvoorbeeld een korting voor het aanhouden van een bankrekening bij dezelfde bank. Deze afspraak dient dan ook vastgelegd te zijn in de hypotheekofferte van destijds of in de hypotheekakte.

Worden toekomstige aflossingen wel meegenomen

Op het moment dat u een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek hebt dient de hypotheekverstrekker uit te gaan van de openstaande hypotheek minus de waarde van de spaarrekening. Het is overigens maar de vraag of het verstandig is om het rentecontract van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek open te breken. De rentevergoeding over de gekoppelde aflosproducten is gelijk aan de hypotheekrente die u betaald. Eigenlijk is er in de meeste gevallen geen voordeel bij het openbreken van het rentecontract. Als dit wordt geadviseerd zou ik goed doorvragen en om een berekening vragen waaruit het voordeel zou blijken.

Bestaat uw totale hypotheek uit meerdere leningdelen dan kan het interessant zijn ook de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek toch over te sluiten naar een nieuwe geldverstrekker. Bereken altijd de terugverdienperiode zodat duidelijk is wat uw financieel voordeel is bij oversluiten, of niet.

Indien u het rentecontract van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek wenst af te kopen dient er ook rekening te worden gehouden met de toekomstige aflossingen. Dat wordt in de praktijk nog wel eens vergeten.

Juiste rentevastperiode vergelijken

De hypotheekverstrekker dient de juiste rentevastperiode te kiezen die hoort bij de resterende rentevastperiode van het huidige rentecontract. Dus : als uw huidige hypotheek een rentevastperiode van 10 jaar had en de hypotheek loopt 7 jaar dan is er nog een resterende duur van het rentecontract van 3 jaar. Er dient door de bank dan ook vergeleken te worden met een marktrente van 3 jaar vast. Is het nu zo dat de geldverstrekker geen rentes van 3 jaar in het assortiment heeft dan dient de ‘naast betere rente’ gekozen te worden. Dat betekent dat de geldverstrekker de hoogste marktrente in de buurt van deze ontbrekende rentevastperiode dient te selecteren.

Het is dan ook aan te raden om zelf de rentelijsten goed te bekijken van de geldverstrekker en zelf ook een oordeel te vormen over de gekozen rente.

Vergelijk alle uitgangspunten

Pak uw algemene voorwaarden van de hypotheek en lees deze goed door zouden wij aanraden. Daarin staat aangegeven wat de basis van de boeterenteberekening is. Zo kan het in oude contract voorkomen dat er niet gerekend hoeft te worden met de resterende rentevastperiode, maar met de oorspronkelijke rentevast periode als zijnde vergelijkingsrente. In veel gevallen levert dit een aanzienlijk voordeel op de boeterente op.

Neem ook geen genoegen met onduidelijke specificaties of het ontbreken van een toelichting.

Overhevelen spaarrekening

Op het moment dat u wenst over te sluiten dient de geldverstrekker rekening te houden met het netto saldo van de hypotheek. U kunt overwegen om een deel van uw spaarrekening – wat u kunt missen op lange termijn – over te hevelen naar uw spaar- of bankspaarhypotheek. Hiermee dempt u de boeterente en verhoogt u het rendement op uw spaarrekening en dalen uw maandlasten. We spreken hier van een win-win-win-situatie.

In de praktijk merken wij dat de berekeningen van boeterentes veel fouten bevatten.

Hulp nodig bij het berekenen of controleren van uw boeterente? Wij bieden u een gratis quickscan aan. U kunt met het onderstaande formulier uw pro forma aflosnota veilig meesturen.

aflossingsvrije hypotheek oversluitenEen aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker is nog steeds goed mogelijk. De regels zijn sinds 1 januari 2013 flink aangescherpt, maar inmiddels begint er ook weer ruimte te ontstaan waardoor een bestaande aflossingsvrije hypotheek ook valt te verhuizen.

Zeker op dit moment blijkt het nog interessant om uw hypotheek eens onder de loep te nemen. De rente staat namelijk historisch laag en de trend is de laatste dagen dalend terwijl eerder een stijgende trend merkbaar was.

Wat is er in 2013 veranderd voor aflossingsvrije hypotheken

In 2013 is er nieuwe wetgeving ontstaan voor startende huizenkopers. Iedereen heeft vanaf dat moment recht op renteaftrek indien er ten minste annuïtair wordt afgelost met een hypotheek in maximaal 30 jaar. Dat betekent dat er geen recht op subsidie is indien u vanaf dat moment een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.

Er is wel sprake van overgangsrecht waardoor iedereen die voor 1 januari 2013 een hypotheek had deze mag oversluiten bij een andere geldverstrekker. Ook een interne oversluiting (bij de dezelfde geldverstrekker) is toegestaan. Het recht op renteaftrek blijft 30 jaar en wordt door deze overgangsregeling niet verlengd.

Standaard mag u tot 50% van de marktwaarde een aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Het klopt dat de meeste banken en geldverstrekkers maximaal 50% aflosvrij wensen te financieren. Toch zijn er uitzonderingen mogelijk. Zo is het bij Obvion mogelijk om tot 90% van de marktwaarde aflossingsvrij te financieren.

Overigens geldt dit uitsluitend voor hypotheken zonder NHG. Voor een aflossingsvrije hypotheek met NHG gelden de acceptatieregels van NHG en die zijn strenger en is het maximum van 50% van de woningwaarde als maximum van toepassing. Indien u op dit moment een groter deel aflossingsvrij heeft, dient het meerdere te worden omgezet naar een annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Het is nog steeds goed mogelijk om te besparen op uw hypotheeklasten, ook als u het meerdere deel dient af te lossen. In het onderstaande rekenvoorbeeld treft u een situatie aan waarbij er een deel van de hypotheek omgezet wordt naar een lineaire hypotheek :

 

Rekenvoorbeeld
Huidige aflossingsvrije hypotheek € 290.000
Waarde van uw woning € 380.000
Huidig rentepercentage 4,5%
Jaarlijkse rente € 13.050
Nieuw aflossingsvrij hypotheekdeel € 190.000
* maximaal 50% van € 330.000
Lineaire hypotheek € 100.000
Nieuw rentepercentage 2,0%
Jaarlijkse rente lasten eerste periode € 5.800
Aflossing lineaire hypotheek 1e jaar € 3.333
€ 9.133
Totaal voordeel € 3.917

In het voorbeeld laten we de bijkomende kosten en belastingen achterwege voor de overzichtelijkheid. U dient voor een oversluiting ook kosten te maken voor een hypotheekadvies, taxatie en hypotheekakte. En vaak dient er ook een boeterente te worden betaald.

Kortom, het is geen probleem om deze hypotheek over te sluiten aangezien u voordeliger uit bent en er zelfs wordt afgelost. Dat is een mooie bijkomstigheid. Want er komt immers een moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. Dan stijgen uw lasten, maar door de aflossing heeft u dan al een buffer opgebouwd.

Welke banken en geldverstrekkers kennen een ruimere verstrekking voor aflossingsvrije hypotheken

In onderstaande opsomming valt te zien dat er circa 9 banken en geldverstrekkers zijn die ruimer omgaan met een hypotheekaanvraag voor een aflossingsvrije hypotheek :

Geldverstrekker Maximaal % aflossingsvrije hypotheek
ABN Amro 85%
BLG 66%
Centraal Beheer 80%
Florius 85%
Nationale Nederlanden 80%
NIBC Bank 65%
Obvion 90%
SNS Bank 66%
Woonfonds 80%

Samengevat de regels voor het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek

  • Er moet sprake zijn van een 1 op 1 oversluiting van de bestaande hypotheek, wel mag u de oversluitkosten meefinancieren;
  • De nieuwe hypotheek dient te passen binnen de huidige vigerende hypotheeknormen voor inkomen, qua onderpand mag u bij sommige geldverstrekkers tot maximaal 110% een hypotheek oversluiten;
  • De norm is dat u tot maximaal 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek mag opnemen, er zijn 9 aanbieders die tot 90% een aflossingsvrij deel toestaan;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek naar NHG, geldt altijd de 50%-regel;
  • Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013, blijven de oude fiscale spelregels bestaan. Er is sprake van een overgangsregeling;
  • De kosten voor de oversluiting zijn aftrekbaar, maar de hypotheekrente over dit deel (indien u deze meefinanciert) niet.

Wilt u weten of oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek in uw situatie verstandig is?




hypotheek oversluitenHypotheek oversluiten hoe werkt het?

Oversluiten van een hypotheek is het onderbrengen van uw hypotheek bij een andere geldverstrekker. Dit is een proces wat uiteindelijk ook via de notaris dient te verlopen. Er dient een nieuwe hypotheekaanvraag te worden ingediend en uiteindelijk is het slotstuk het passeren van een nieuwe hypotheekakte.

Waarom zou u een hypotheek oversluiten?

Er kunnen legio redenen zijn om uw hypotheek over te sluiten. We hebben in dit artikel een selectie gemaakt van de meest gebruikte redenen om een hypotheek te herfinancieren.

  • U loopt tegen het einde van uw rentecontract en het aanbod van de bestaande geldverstrekker is ongunstig;
  • Aflosproduct zoals een beleggingsverzekering vervangen door een aflosvorm met meer zekerheid;
  • Gebruik maken van de lage hypotheekrente;
  • Een verbouwing uit te voeren aan uw woning;
  • NHG toevoegen aan uw hypotheek en daarmee een lagere hypotheekrente afspreken;
  • U gaat scheiden en dient eventueel uw ex-partner uit te kopen;
  • Het beschikbaar hebben van een groot bedrag om bijvoorbeeld af te lossen of uw hypotheek te optimaliseren;
  • De rente korter of langer vast willen zetten;
  • Vrij laten vallen van verpand aflossingsplan.

In de praktijk werkt het meestal zo dat het oversluiten van een hypotheek een combinatie is van bovengenoemde redenen of dat het zonde is om niet meteen de aflosvorm aan te pakken. Doet u dit op een later moment dan heeft u dubbele advieskosten voor de hypotheek.

Einde van uw rentecontract

In veel gevallen hebt u te maken met een boeterente indien u een bestaand hypotheekcontract wenst open te breken. Behalve als u tegen het einde van uw rentevastperiode aan zit. Dan kan het lonen om een vergelijking te maken van de rentes en voorwaarden bij andere geldverstrekkers.

Eigenlijk is dit ook het meest logische moment om uw hypotheek onder de loep te nemen omdat er dan geen sprake meer is van een (geringe) boeterente. Meestal valt er naast de hoogte van het rentetarief ook nog te verbeteren op het gebied van de aflosvorm en de eventueel gekoppelde levensverzekering.

Aflosvorm veranderen

In de afgelopen decennia zijn er miljoenen kapitaalverzekeringen verkocht en vaak ook gekoppeld aan een hypotheek. Een dergelijke hypotheek wordt een levenhypotheek genoemd en een groot aantal van deze kapitaalverzekeringen zijn ook wel bekend geraakt als zogeheten woekerpolissen. Dit komt omdat er vaak onzichtbare kosten in rekening zijn gebracht die op voorhand niet duidelijk zijn verteld en aangegeven waardoor opbrengsten tegenvielen.

Ook vandaag de dag komen wij in onze adviespraktijk nog dergelijke levenhypotheken tegen. De huidige waarde vaak valt tegen waardoor zonder aanpassingen een gat ontstaat tussen het verwachte bedrag wat opgebouwd zou worden en de openstaande hypotheeksom. Dit levert ook vaak nieuw inzicht op omdat de premie van een dergelijke kapitaalverzekering meevalt, omdat er gerekend is met hoge te verwachten rendementen. Soms werd wel gerekend met 9% of 10% terwijl de realiteit is dat de waarde nauwelijks boven de totale inleg uitstijgt.

Kortom het is vaak voordeliger om nu de pijn te pakken in plaats van de laatste jaren van de looptijd van een hypotheek. Ontdekt u pas in de laatste jaren van de looptijd van de hypotheek dat er een tekort dreigt te ontstaan dan is de periode om dit te repareren beperkt en brengt dit hoge kosten mee.

Lage hypotheekrente

Op dit moment is het een gunstig moment om de hypotheekrente opnieuw voor een langere periode vast te zetten. Dit rentepercentage is in jaren niet zo laag geweest en vermoedelijk is dit een unieke periode waar we over 10 jaar met veel plezier aan terugdenken. “Weet je nog dat je toen voor 1,8% de rente voor 10 jaar vast kon zetten”.

Er is sprake van een gezonde concurrentie tussen de diverse banken en geldverstrekkers waardoor vergelijken loont. Wij doen de hele dag niet anders en weten de tips and tricks te vinden. Gemiddeld verdient u de kosten van een volledig hypotheekadvies al terug bij een gunstigere rente van 0,1%. Het is overigens te kort door de bocht om uitsluitend de rente te vergelijken. Een hypotheek bestaat uit meer dan alleen een rentepercentage.

Zo hoort er ook een complete set aan voorwaarden bij een hypotheek. Per hypotheek zijn er voor- en nadelen te vinden in de hypotheekvoorwaarden waarbij wij voor u een selectie kunnen maken van de meest optimale hypotheek.

U gaat verbouwen

U woont op een fantastische plek, maar wenst net iets meer ruimte te hebben? In veel gevallen is een verbouwing goedkoper dan een verhuizing waardoor het kan lonen uw hypotheek ‘open te breken’ en een bouwdepot op te laten nemen voor het uitbouwen van uw woning of plaatsen van een dakkapel.

NHG toevoegen aan uw hypotheek

Met NHG kunt u tot wel 0,6% korting op uw hypotheekrente krijgen. De bank of geldverstrekker loopt namelijk nauwelijks een risico op wanbetaling omdat de stichting achter NHG dit opvangt. Deze stichting beheerd een pot van honderden miljoenen euro’s waardoor als u in gebreke blijft met betalen de bank een vordering kan indienen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Ook biedt NHG u een extra bescherming bij vervelende situaties zoals een tijdelijke situatie van werkloosheid, relatiebreuk et cetera. Indien u door overmacht de woning niet meer kunt betalen dan wordt u niet geconfronteerd met een restschuld. Dat is de meest extreme situatie. Blijkt het bijvoorbeeld een tijdelijke situatie te zijn dan kunt u in aanmerking komen voor een adempauze door de hypotheeklasten op te schorten.

Kosten

Voor niets gaat de zon op. Op het moment dat het voor u interessant is om over te sluiten dienen er aantal werkzaamheden te worden uitgevoerd door een aantal partijen. Zo kunt u onder andere te maken krijgen met de onderstaande kosten :

  • Advies- en bemiddelingskosten;
  • Notariskosten voor het inschrijven van de nieuwe hypotheekakte en doorhalen (royement) van de oude hypotheek;
  • Taxatiekosten;
  • Boeterente;
  • Eventuele premie voor NHG.

Terugverdienperiode van kosten voor het oversluiten

We berekenen de periode waarbinnen de oversluitkosten terugverdiend worden. Soms komt het voor dat u de kosten niet terugverdiend, maar wel uw wensen en behoeften kunt invullen.  Zo zal iemand die wenst te verbouwen of zijn ex-partner dient uit te kopen minder oog hebben voor de terugverdienperiode. Er spelen dan zaken van hogere prioriteit.

Wanneer is oversluiten van uw hypotheek niet verstandig

Bankspaarhypotheek

Het is zelden interessant om een bankspaarhypotheek over te sluiten. Tenminste indien uw volledige hypotheek bestaat uit banksparen. Is er bijvoorbeeld ook een ander hypotheekdeel aanwezig dan kan het aanwezig zijn om uitsluitend dit deel over te sluiten. Het is namelijk ook mogelijk om gedeeltelijk uw hypotheek (intern) over te sluiten. Op deze wijze kunt u ook gebruik maken van een lagere hypotheekrente terwijl het fiscaal gunstig bankspaardeel in tact blijft.

Langjarig rentevast contract

Op het moment dat uw hypotheek nog een resterend rentecontract van bijvoorbeeld 20 jaar heeft is het niet interessant om aan oversluiten te beginnen. De boeterente is namelijk erg hoog en het financieel voordeel weegt dan vaak niet op tegen deze kosten. En op het moment dat u besluit te verhuizen binnen enkele jaren na de oversluiting heeft u ook een nadeel omdat u bij een verhuizing kosteloos kunt aflossen. Terwijl u de boeterente afkoopt over de volledige nog resterende rentevastperiode.

Doorlooptijd

Een hypotheek rond krijgen duurt afhankelijk van de complexiteit van een aanvraag en de verwerkingstermijn circa 4 tot 6 weken. Tijdens het eerste gesprek zal een hypotheekadviseur van ons kantuur u een duidelijke uitleg verschaffen over de diverse factoren die van invloed zijn op het oversluitproces van uw hypotheek.

U kunt tijd winnen door tijdig over alle relevante documenten zoals een werkgeversverklaring en loonstrook te beschikken. Met deze gegevens kan uw hypotheekadviseur ook meteen mogelijke bottlenecks signaleren met betrekking tot uw hypotheekaanvraag en hierop anticiperen. Op deze wijze wint u tijd en kunt u bijvoorbeeld eerder profiteren van de lage hypotheekrente of eerder starten met verbouwen.

Het proces

Eerst vindt er een kennismakingsgesprek plaats waarbij uw complete financiële situatie in kaart wordt gebracht. Uw hypotheekadviseur werkt deze informatie in combinatie met uw wensen en behoeften uit tot een financieel plan. Nadat u samen met uw hypotheekadviseur het financieel advies hebt besproken volgt er een keuze voor een bepaalde geldverstrekker.

Vervolgens wordt er een hypotheekaanvraag ingediend en volgt er een rentevoorstel vanuit de geldverstrekker van uw keuze. Tegelijkertijd worden er ook andere acties uitgezet zoals het bespreken van uw taxatieaanvraag met een taxateur uit uw regio. Daarnaast bespreken wij uw dossier door met de notaris van uw keuze. Ook kunnen wij een vergelijking maken van de diverse notarissen en prijsopgaves opvragen. Ook het vergelijken van notariskantoren loont. Soms zitten er honderden euro’s verschil in de kosten voor min of meer het uitvoeren van wettelijke taken.

Mocht een levensverzekering gewenst zijn dan vragen wij die ook namens u aan.

Fiscaal geruisloos voortzetten

Indien er sprake is van het overhevelen van een zogeheten woekerpolis met KEW-clausule of een bankspaarrekening naar de nieuwe geldverstrekker ontstaat er een nieuw administratief proces. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten.  Het geld vanuit deze aflosproducten komt pas vrij nadat de oude hypotheek is afgelost. Daarna kan het geld uit deze aflosproducten worden overgeheveld naar de nieuwe geldverstrekker.

Mocht u meer wensen te weten of uw bestaande hypotheek ook wensen over te sluiten? Spreek dan gerust eens af met een hypotheekadviseur van ons kantoor. Het eerste gesprek is voor onze rekening.




oversluiten naar nhgIn welke situaties is het mogelijk om over te sluiten naar een hypotheek met NHG?

Indien u een bestaande hypotheek zonder NHG heeft en u wenst deze om te zetten naar een hypotheek met NHG dan is dit op grond van de onderstaande redenen mogelijk :

  • U dient een ‘verbouwing’ uit te voeren. Dit mag ook het vervangen van uw deurbel zijn, de ondergrens is € 50;
  • Uw relatie is verbroken en u neemt de eigendom van uw ex-partner over;
  • U erft een deel van een woning en koopt andere erfgenamen uit;
  • U koopt de erfpacht van een woning af, of u wordt eigenaar van de grond. In Amsterdam komt erfpacht veelvuldig voor en sinds de stelselwijziging afkoop daarvan ook;
  • Sinds 2018 is het ook mogelijk om voor NHG in aanmerking te komen indien uw financiële situatie na de oversluiting beter wordt.

NHG kostengrens van € 265.000

U kunt een hypotheekaanvraag voor NHG indienen tot een bedrag van maximaal € 265.000. U mag binnen deze kostengrens, tevens hypotheekgrens de volgende onderdelen financieren :

  • Openstaand saldo huidige hypotheek of lening bestemd voor verbouwing van uw woning;
  • De eventuele boeterente voor het openbreken van het rentecontract van uw bestaande hypotheek;
  • De kosten van de verbouwing;
  • De taxatiekosten voor het taxeren van uw woning;
  • De overige bijkomende kosten zoals de premie voor NHG (1%), de advieskosten van het hypotheekadvies, de notariskosten en eventuele kosten van een bouwtechnische keuring.

Welke voordelen biedt NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

  • Het grootste voordeel zit hem in de rentekorting die kan oplopen tot 0,6% per jaar;
  • De kans op een restschuld bij verkoop met verlies is kleiner;
  • U krijgt een vangnet van de rijksoverheid indien u tijdelijk uw lasten niet kunt dragen als gevolg van echtscheiding of baanverlies;
  • Bij verhuizing kunt u een restschuld meefinancieren.

Welke nadelen zitten er aan een hypotheek met NHG?

  • De maximale hoofdsom is voor 2018 € 265.000. Met energiebesparende maatregelen kunt u tot € 280.900 lenen;
  • De premie om in aanmerking te komen voor NHG is 1%, deze is fiscaal aftrekbaar;
  • Om in aanmerking te komen voor NHG zijn er strenge regels, niet iedereen valt in de doelgroep;
  • Heeft u reeds een hypotheek met NHG dan dient u opnieuw de borgtochtprovisie te voldoen indien u opnieuw een hypotheek met NHG afsluit.

Ook weten of u voor uw nieuwe hypotheek in aanmerking komt voor NHG?




 

Een consument heeft een klacht over een in rekening gebrachte boeterente bij het oversluiten van zijn hypotheek. De klacht die is geuit bij het klachteninstituut voor de financiële dienstverlening, Kifid, heeft zich gebogen over deze zaak. De onvrede zit hem in het feit dat de voormalige geldverstrekker de rente verlaagd met 0,5% en de marktrente 0,1% hoger is geworden. Het effect is namelijk dat de boeterente voor aflossing van de hypotheek met € 3.163 stijgt.

De consument heeft op 27 september 2016 een voorlopige aflosnota ontvangen met een boeterente van € 9.782 en heeft onder andere op basis van deze informatie een nieuwe hypotheek aangevraagd. De fase om de nieuwe hypotheek te regelen neemt enkele weken in beslag en uiteindelijk heeft de oude geldverstrekker, CMIS, een definitieve aflosnota verzonden aan de notaris met een hogere boeterente. De verklaring van CMIS is dat zij de rente voor de vergelijkingsperiode hebben verlaagd met 0,5% terwijl de marktrente in de tussenliggende periode met 0,1% is gestegen.

Het lijkt logisch dat de consument om deze reden vraagtekens plaatst bij de fors hogere boeterente. Stel dat deze persoon de hypotheekrente nauwlettend volgt gedurende het oversluitproces en verwacht dat CMIS deze ook volgt tijdens de verdere stappen in het proces is de verwachting eerder dat de boeterente zal dalen dan omgekeerd. Het Kifid is het overigens met CMIS eens en stelt de consument in het ongelijk.

Het Kifid is van mening dat CMIS de vrijheid heeft om rentepercentages aan te passen en dat het alleen mogelijk is om een begrenzing toe te passen indien dit onredelijk wordt. De uitleg van CMIS dat men slechts 4 maal in 2016 de rente heeft aangepast vindt het Kifid niet onredelijk. Het Kifid is van mening dat de klant had moeten beseffen dat de voorlopige aflosnota een tijdelijk karakter had en dat letterlijk genoteerd staat dat de definitieve bedragen kunnen wijzigen.

De vraag is of dit wel redelijk is? Immers op het moment dat een eigenwoningbezitter de oversluiting in gang zet na de ontvangst van de proforma aflosnota gaat deze ook verplichtingen aan. Het annuleren van een hypotheekofferte kan gepaard gaan met een annuleringsvergoeding en ook de hypotheekadviseur, taxateur en notaris hebben vaak al werkzaamheden uitgevoerd. De toezichthouder is van mening dat een eigenwoningbezitter inzichtelijk dient te hebben wat de terugverdienperiode is. Met een hogere boete van enkele duizenden euro’s komt deze termijn ook in het gedrang. Misschien is een aanbeveling om het voorlopige karakter van een aflosnota af te halen en een bepaalde geldigheidsduur mee te geven zodat een consument binnen een redelijke termijn zijn hypotheek kan oversluiten en zekerheid heeft over de hoogte van de boeterente.

Meer informatie over dit onderwerp gewenst?

Inmiddels is iedereen weer bijgekomen van de afgelopen feestmaand. Nu we massaal de sportschool platlopen en ons suf diëten kan het ook verstandig zijn om uw hypotheek op dieet te zetten.

In de komende weken ontvangt u de jaarlijkse hypotheekopgave van uw geldverstrekker en kunt zien wat u aan hypotheekrente hebt betaald het afgelopen jaar en wat de openstaande schuld is. Wat kunt u dan doen om de lasten van uw hypotheek te verminderen? Lees verder voor een aantal mogelijke opties.

Marktwaarde versus openstaande schuld

In veel gevallen is de waarde van uw woning toegenomen de laatste jaren en kunt u in aanmerking komen voor een rentekorting. Banken brengen u namelijk een risico opslag in rekening indien de verhouding schuld en waarde van uw woning hoger ligt dan circa 60%. Stel dat u begonnen bent met een hypotheek van 101% van de waarde van uw woning en u hebt afgelost of de waarde van uw woning is toegenomen dan kunt u aanmerking komen voor een korting op de hypotheekrente. De opslagen zijn gemiddeld tussen de 0,1% en 0,5% afhankelijk van de verhouding schuld / waarde.

Deze marktwaarde valt soms aan te tonen met een actuele WOZ-aanslag met daarop de WOZ-waarde of een (gevalideerd) taxatierapport. Dit is per geldverstrekker anders geregeld.

En goed om te weten is dat niet alle banken en geldverstrekkers u automatisch informeren over het vervallen van deze opslag indien u hebt afgelost.

Ontwoekeren

Heeft u nog een zogeheten levenhypotheek of een beleggershypotheek op basis van een levensverzekering dan kan het interessant zijn om deze vorm om te zetten in bijvoorbeeld een aflossingsproduct zonder kosten zoals een bankspaarhypotheek of annuïteitenhypotheek. Ten onrechte blijven consumenten teveel betalen voor dergelijke producten waar verborgen kosten in zitten waar u in de regel niets aan hebt. Aan het omzetten zijn administratiekosten verbonden, maar dit hangt af van de aanbieder. Zeker indien de hypotheek jaren geleden is afgesloten kan het lonen om dergelijke producten, met hoge kosten, onder de loep te laten nemen.

Bankrekening openen 

Sommige aanbieders geven een rentekorting indien u een bankrekening opent of hebt voor uw alledaagse bankzaken. ING bank biedt hier zelfs een korting van 0,25% voor.

Rentecontract openbreken

Nadert het einde van uw rentecontract dan kan het lonen om voortijdig de rente af te kopen. De boeterente is aftrekbaar en u kunt nog profiteren van de extreem lage hypotheekrente. Laat een berekening maken of dit lonend is want u dient volgens de toezichthouder geïnformeerd te worden over de terugverdientermijn.

Rentemiddeling

Indien u nog een langlopend rentecontract hebt bestaat de mogelijkheid bij sommige geldverstrekkers om de rente om te zetten naar een lagere rente middels rentemiddeling. Ook kunt u besluiten compleet over te stappen naar een andere hypotheekbank door middel van een oversluiting.

Spaarrekening

Heeft u een spaarrekening waar u een schrale rentevergoeding op ontvangt? Dan kan het lonen om een deel over te hevelen naar uw bankspaarrekening die gekoppeld is aan uw hypotheek. U ontvangt dan een rentevergoeding gelijk aan de hypotheekrente die u dient te betalen en deze bankspaarrekening is vrijgesteld van de vermogensbelasting in box 3.

Wenst u hulp bij het afslanken van uw maandlasten neem dan vrijblijvend contact met ons op. U kunt uw vraag voorleggen via mail (info@cournot.nl) of gebruik het contactformulier.

Samenwerken met ons in een notendop : wij besparen U tijd, geld en gedoe!

 

 

Banken brengen een vergoeding in rekening indien u besluit uw hypotheek voor het einde van het rentecontract af te lossen of te vervangen voor een andere hypotheek. Het vervangen van uw hypotheek wordt ook wel oversluiten genoemd en de vergoeding is ook bekend als een boeterente. In de praktijk zien we dat banken vaak diverse methodes gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de boeterente.

De geldverstrekker mag u alleen een boeterente in rekening brengen als er een zogeheten financieel nadeel is voor de geldverstrekker. De toezichthouder (AFM) heeft daarvoor op 20 maart 2017 een document opgesteld waarin de spelregels worden uitgelegd. Het komt er samengevat op neer dat het verschil tussen de contractrente (rente die u hebt afgesproken met de geldverstrekker) en de marktrente (de rente indien u vandaag opnieuw de hypotheek zou afsluiten) en de resterende duur van het rentecontract in rekening mag worden gebracht. Dit bedrag dient dan ook nog berekend te worden op basis van de factor ‘tijd’. Dit heet contant maken en is een rekenkundige bewerking van het totaalbedrag van de boeterente, omdat de geldverstrekker dit bedrag ineens ontvangt van u dient hier ook nog een correctie te worden aangebracht. Bij het uitzitten van het rentecontract zou u anders per maand dit bedrag hebben voldaan, doordat de bank het bedrag ineens ontvangt ontstaat hier dus een rentevoordeel.

Hoe weet u nu of de boeterente die u aangeboden krijgt correct is? Daarvoor hebben wij de volgende tips :

  1. Vraag een specificatie van de boeterente op en neem geen genoegen met uitsluitend het totaalbedrag van de boeterente.
  2. Controleer of de contractrente die genoemd is ook daadwerkelijk de rente is die u nu al voldoet. Soms houdt men rekening met een hogere contractrente omdat men stelt dat u een korting hebt gehad bij het aangaan van het hypotheekcontract. Door het verhogen van deze contractrente stijgt de boeterente. Uitsluitend collectieve kortingen mogen worden meegenomen in de berekening, maar dan ook in de vergelijkingsrente.
  3. Let op of de boetevrije som wordt toegepast. In veel contracten staat dat u 10% of 20% boetevrij mag aflossen jaarlijks. Dit bedrag dient verminderd te worden op de hoofdsom voordat de boeterente berekend wordt. Let op; bij sommige geldverstrekkers mag per kalenderjaar dit bedrag worden afgelost en bij anderen per jaar. Dit zijn 2 verschillende begrippen.
  4. Controleer of de risicoklasse waarmee wordt vergeleken de juiste is. De prijs van een hypotheek wordt mede bepaald door de indeling in risicoklasses. Op het moment dat tarieven uit verschillende risicoklasses worden vergeleken kan dit een appels met peren vergelijking tot gevolg hebben. Ironisch gezien zien we vaak dat de berekening in het nadeel van u als consument uitpakt.
  5. U kunt ook reeds betaalde boeterentes nog laten controleren. U kunt tot 5 jaar na het moment van betaling een te hoge boeterente terug vorderen.
  6. Bekijk ook de algemene voorwaarden om exact te lezen met welke methode er vergeleken dient te worden. Soms dient er vergeleken te worden met de oorspronkelijke rentevastperiode of de rentevastperiode die overeenkomt met de resterende rentevastperiode. Ingeval de eerste methode levert dit vaak een lagere boeterente op.
  7. Heeft de geldverstrekker niet alle rentevastperiodes in het assortiment wat overeenkomt met de resterende rentevastperiode dan dient gekozen te worden voor ‘de naast betere rente’ die dus in uw voordeel dient te zijn.
  8. Sommige geldverstrekkers bieden stunttarieven aan voor rentevastperiodes die zij graag in de markt willen zetten. Dit kan betekenen dat deze rentes een stuk voordeliger zijn dan een naastgelegen rentecategorie. Ook dan kunt u verzoeken om een voor u gunstigere methode te kiezen met betrekking tot de vergelijkingsrente.
  9. Breekt u een hypotheek open vanwege een scheiding dan heeft u in sommige gevallen recht op een korting van 50% op de boeterente. Dit komt bijvoorbeeld voor bij interne oversluitingen waarbij de achterblijvende partner de hypotheek overneemt en meteen een nieuwe rentevastperiode afsluit.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke situatie voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Heeft u een bestaande hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en u wilt switchen van aanbieder dan moet u in de meeste gevallen opnieuw de borgtochtprovisie betalen. Ons lijkt dit oneerlijk. Immers in het verleden is deze premie al afgedragen en bij het wijzigen van geldverstrekker, omdat u bijvoorbeeld een beter renteaanbod krijgt, dient u vaak opnieuw deze premie te voldoen. Deze premie bedraagt maximaal € 2.650 en is 1% van de hoofdsom van de hypotheek.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG uitvoert heeft daarover in de voorwaarden opgenomen dat geldverstrekkers niet per se opnieuw deze premie hoeven te innen. Toch komt het in de praktijk zelden voor dat eigenwoningbezitters die hun hypotheek oversluiten niet opnieuw deze borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom dienen te vol3498261_1_orgdoen.

In de normen en voorwaarden van NHG is het volgende hierover te lezen :

ARTIKEL B3 Overname borgtocht door nieuwe geldgever 1. Een geldgever kan van de stichting een borgtocht verkrijgen voor een lening die aangewend wordt voor aflossing van de (gezamenlijke) lening(en) verstrekt door een andere geldgever. 2. De borgtocht strekt niet verder dan de oorspronkelijke borgtocht(en) en op de borgtocht is Artikel A1 lid 3 van toepassing. 3. De geldgever dient bij een verzoek tot betaling van een verlies aan de stichting – naast de in Artikel A6 van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2015-2 bedoelde bescheiden – ook de leningovereenkomst van de afgeloste lening tussen de geldnemer en de geldgever en de bij het verstrekken van die lening opgemaakte taxatierapport of gesloten koop-/aannemingsovereenkomst te overleggen. 4. De geldgever is verplicht de nieuwe lening op de wijze en binnen de periode als vermeld in Artikel A4 aan de stichting te melden. De over deze lening verschuldigde borgtochtprovisie bedraagt € 1,-.

Op grond van de voorwaarden die NHG voorschrijft is het dus mogelijk om deze borgtochtprovisie achterwege te laten.

Op het moment dat u uw hypotheek gaat oversluiten komen daar kosten bij kijken zoals het afkopen van het bestaande rentecontract. Ook dient een notaris de nieuwe hypotheekakte in te schrijven in het Kadaster. Andere kosten die kunnen spelen zijn, advieskosten, taxatiekosten en ingeval van NHG de eerder besproken borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom. Deze kosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar, maar dienen wel eerst terugverdiend te worden. Het oversluiten heeft pas zin als u er financieel een voordeel mee kunt behalen.

Meer informatie over hypotheken gewenst? Gebruik onderstaand formulier om in contact te komen.




 

rentemiddelingRentemiddeling is een fenomeen om de rentelasten van uw hypotheek per direct te verlagen. 

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten. Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden.

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode ‘gemiddeld’ met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp. Stel dan uw vraag kosteloos via het contactformulier op deze pagina.

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro’s omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn zoals een notaris en taxateur en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden.

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief.

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten.

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daarnaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting doordat de aftrek in de resterende jaren plaats zal vinden.

Voorbeeldberekening rentemiddeling :

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt.

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke situatie voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Interesse in onze dienstverlening?

We zijn blij dat u ons bezoekt. Vul gerust het formulier in en dan neemt een vriendelijke collega contact met u op.


X
Meer interesse? Neem contact op!