overwaarde Archieven - Cournot Adviseurs

Wat is een overbruggingshypotheek?

Op het moment dat u een nieuwe woning koopt en uw bestaande woning(en) pas op een later moment verkoopt kunt u met een overbruggingshypotheek de overwaarde als voorschot ontvangen. Op deze wijze kunt u eerder starten met verbouwen aan uw nieuwe woning of gewoonweg uw nieuwe hypotheek lager afsluiten. Het is altijd een tijdelijke hypotheek met een looptijd van maximaal twee jaar bij de meeste geldverstrekkers.

Bij sommige banken is het mogelijk om een overbruggingshypotheek te nemen voor twee verschillende panden. Dit komt voor indien u bijvoorbeeld een huis bezit met twee verschillende kadastrale nummers of twee woningen in de verkoop heeft omdat u gaat samenwonen. Bijvoorbeeld als u samen met vrienden of ouders een nieuwe woning gaat kopen.

De overbruggingshypotheek sluit u gelijktijdig af met de nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning. Het is uitzonderlijk om de overbruggingshypotheek bij een andere geldverstrekker af te sluiten dan de geldverstrekker van uw nieuwe woning.

Overzicht geldverstrekkers overbruggingshypotheek

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

De hypotheek sluit u af zoals een normale hypotheek, alleen wordt meestal ingeschreven op het oude onderpand (uw huidige koopwoning). U dient wel zicht te hebben op een koper voor uw woning, of een taxatierapport met de vrije verkoopwaarde te kunnen overleggen. U kunt dan bij de meeste geldverstrekkers tot maximaal 90% van deze waarde opnemen als zijnde een overbruggingshypotheek. Er zijn ook geldverstrekkers die u op basis van 100% van de overwaarde een overbruggingshypotheek verstrekken. Zelfs zonder dat uw huidige woning is verkocht.

Kan ik voor een nieuwbouwwoning ook een overbruggingshypotheek afsluiten?

U kunt een overbruggingshypotheek ook gebruiken voor uw nieuwbouwwoning. De rente die u betaalt is dan gelijk aan de overbruggingshypotheek voor een bestaande koopwoning.

Heeft het zin om de rente van een overbruggingshypotheek te vergelijken?

Wij raden u aan beter de voorwaarden van uw nieuwe hypotheek en de vaste rente van uw nieuwe hypotheek te vergelijken.

Uiteindelijk is de rentecomponent van uw overbruggingshypotheek tijdelijk van aard. De winst zit hem dus vooral in de permanente nieuwe hypotheek goed te onderzoeken.

Is de rente van een overbruggingshypotheek aftrekbaar?

Indien u het geld van de overbruggingshypotheek gebruikt voor het kopen of verbouwen van uw nieuwe eigen woning dan is de rente aftrekbaar. Ook de kosten voor het afsluiten van de overbruggingshypotheek zijn fiscaal aftrekbaar van uw inkomstenbelasting.

Rentevergoeding overbruggingshypotheek

De hypotheekrente die u betaalt voor de overbruggingshypotheek is variabel en ligt meestal iets hoger dan het reguliere variabele rentetarief. De reden dat u geen rentevastperiode kunt afsluiten is omdat de duur van de overbruggingshypotheek moeilijk te voorspellen is. Op het moment dat u nog geen koper voor uw woning hebt gevonden is het zeer zeker lastig in te schatten wanneer deze hypotheek wordt afgelost. Om een boeterente te voorkomen en praktisch te werken is om die reden de overbruggingshypotheek alleen met een variabele hypotheekrente af te sluiten.

Klantervaringen eerdere opdrachtgevers

Ervaring en oplossing voor Ingrid

“Frank De Waard heeft opnieuw bewezen een man van details te zijn. Hij heeft ons op een perfecte manieren geholpen om onze hypotheek mee te nemen naar een volgende bestemming en de overbrugging op maat aan te bieden. Cournot Adviseurs in het algemeen en Frank De Waard in het bijzonder bevelen wij iedereen aan. De prettige informele onderlinge communicatie met Kelsey Visser-Hulshof kunnen we niet onvermeld laten. Dikke pluim en nogmaals dank voor de perfecte begeleiding.” | Beoordeling op Advieskeuze

Kosten afsluiten overbruggingshypotheek

Naast de advieskosten die u mogelijk aan uw hypotheekadviseur dient te betalen brengen sommige banken ook rechtstreeks kosten in rekening.

Een overzicht van de kosten per geldverstrekker kunt u in deze lijst lezen.

Toestemming eerste geldverstrekker

Besluit u een overbruggingshypotheek te vestigen dan dient dit veelal op uw eerste woning plaats te vinden. Als de geldverstrekker van deze hypotheek een andere is dan de bank voor uw nieuwe hypotheek heeft u toestemming nodig.

Deze toestemming kunt u beter in een vroegtijdig stadium aanvragen. In de praktijk staan daar enkele werkdagen voor om te beoordelen. Bovendien merken wij dat deze toestemming pas op een laat moment in het proces boven water komt. Dan is het vaak de notaris die u daarop attendeert.

Toestemming ex-partner overbruggingshypotheek

Indien u in een scheiding zit en de huidige woning nog samen is van u en uw ex-partner dan dient deze toestemming te geven voor het vestigen van een overbruggingshypotheek. Sommige banken verstrekken u geen overbruggingskrediet zolang uw ex-partner nog eigenaar is van de woning. Ook als uit het echtscheidingsconvenant blijkt dat de woning verkocht gaat worden.

Maatwerk en vooroverleg is dan ook verstandig als u samen met uw ex-partner nog een woning bezit en een overbruggingskrediet wenst af te sluiten.

Overbruggingshypotheek met NHG

Een overbruggingshypotheek kan niet in combinatie met NHG worden afgesloten. Wel kan de nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning onder de NHG-condities vallen.

Voordelen van een overbruggingshypotheek?

De voordelen van het afsluiten van een overbruggingshypotheek kunt u onderstaand lezen :

U kunt al beschikken over de overwaarde van uw huidige woning om bijvoorbeeld te verbouwen terwijl deze nog niet is afgerekend door een koper;
De hypotheekrente van een overbruggingshypotheek is aftrekbaar;
De overbruggingshypotheek kunt u stapelen bovenop de nieuwe hypotheek waardoor de maximale hypotheekverstrekking stijgt. Dit is uiteraard een tijdelijke situatie.

Nadelen van een overbruggingshypotheek?

U betaalt meestal een hogere hypotheekrente dan de standaard variabele hypotheekrente;
De overbruggingshypotheek kunt u enkel bij de geldverstrekker van uw nieuwe hypotheek afsluiten;
U hebt te maken met dubbele lasten, eigenlijk driedubbele lasten, omdat u zowel de hypotheek van uw huidige woning hebt, de hypotheeklasten van uw nieuwe woning en de lasten van de overbruggingshypotheek (u kunt deze lasten meestal meefinancieren in uw overbruggingshypotheek);
Er zijn extra notariskosten verbonden aan het inschrijven van de hypotheekakte en u hebt kosten voor een taxatierapport en advieskosten van uw hypotheekadviseur of bank;
Ook kan de werkelijke koopprijs van uw woning lager uitpakken dan begroot en dan heeft u te maken met een tekort.

Situaties overbruggingshypotheek

Simpelweg zijn er twee situaties mogelijk om een overbruggingshypotheek aan te kunnen vragen.

Huidige woning verkocht

In deze situatie is uw huidige koopwoning verkocht, alleen de overdracht is op een later moment dan het moment van levering van uw nieuwe woning. In deze situatie is de bank of geldverstrekker bereid u relatief gemakkelijk een overbruggingshypotheek te verstrekken. Soms dienen voor het finaal akkoord de ontbindende voorwaarden te zijn verlopen. Dit dient u dan aan te tonen met een verklaring van de makelaar of een verwijzing naar de koopovereenkomst met de afspraken over dit onderwerp. Iedere geldverstrekker heeft hier een eigen beleid op.

Huidige woning nog niet verkocht

Op het moment dat uw huidige koopwoning nog niet verkocht is dan kunt u maximaal een overbruggingshypotheek tot 100% van de getaxeerde waarde verkrijgen. De meeste banken hebben een buffer ingebouwd op het moment dat de verkoopprijs tegenvalt. De verstrekking in deze situatie verloopt vaak een stuk strenger. Zo dient u meestal ook aan te tonen dat u een langere tijd de dubbele lasten van beide hypotheken kunt betalen. Meestal zo’n 12 maanden, tenzij u voldoende leencapaciteit heeft om deze lasten mee te financieren. Ook weegt men mee in welke plaats uw woning is gelegen.

De meeste acceptanten van banken hebben lijstjes van plaatsen en buurten waaruit de courantheid en verwachte doorloopsnelheid blijkt. Een woning binnen de ring van Amsterdam zal bijvoorbeeld sneller verkocht zijn dan een woning in Zeeuws Vlaanderen ter illustratie.

Sommige geldverstrekkers staan het ook toe indien u een Calcasa waarderapport aanlevert. Alleen dan gelden bij de meeste banken de volgende spelregels :

De Calcasawaarde is maximaal € 750.000;
Er is geen sprake van erfpacht of recht van opstal;
De betrouwbaarheid van het rapport is 5 of hoger;
Het betreft een woonhuis uitsluitend voor eigen bewoning.

Overzicht maximale verstrekking per geldverstrekker

Lagere verstrekking dan 90% van de waarde

Indien de woning niet onherroepelijk is verkocht kan een bank ook besluiten om te rekenen met een lagere veiligheidsmarge dan 10%. Dit komt bijvoorbeeld voor in bepaalde wijken of regio’s. Geldverstrekkers geven deze informatie niet exact prijs. Op voorhand is niet duidelijk om welke gebieden of postcodes dit gaat.

Drie hypotheken tegelijkertijd

Op het moment dat u een overbruggingshypotheek afsluit heeft u drie hypotheken op uw naam. Wow! Dat klinkt als een molensteen om u nek. Het is namelijk zo dat u op dat moment de hypotheek van uw oude woning hebt, de hypotheek van uw nieuwe woning en de tijdelijke overbruggingshypotheek.

Met een juiste regie is deze situatie uiteraard niet problematisch. Vooral de volgorde is van belang. En op het moment dat u een overbruggingshypotheek afsluit heeft u meestal ook de zekerheid over de verkoop van uw eerste woning. Dus zodra u bij de notaris zit om de koopsom in ontvangst te nemen, lost u ook direct de hypotheek van uw eerste woning af plus de overbruggingshypotheek.

Waardebepaling overbruggingshypotheek

De meeste geldverstrekkers verlangen dat u een gevalideerd taxatierapport overlegd. Het alternatief is tegenwoordig een Calcasa desktoptaxatie. En een hele kleine groep geldverstrekkers kunt u overtuigen van de waarde van uw onderpand met een WOZ-waarde of een verkoopopdracht met verwachte opbrengst van uw verkoopmakelaar.

Alternatieven voor een overbruggingshypotheek

Zoals u kunt lezen kleven er een paar onzekerheden aan het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Het is in sommige situaties onduidelijk of de overbruggingshypotheek volledig afgelost kan worden.

Een alternatieve oplossing is om een extra leningdeel naast de hypotheek voor uw nieuwe woning af te sluiten. U kunt dan besluiten deze rente variabel af te sluiten waardoor u boetevrij kunt aflossen. Valt de verkoopopbrengst van uw eerste woning tegen dan heeft u niet de verplichting om dit extra leningdeel in zijn geheel af te lossen. Dat geeft dus een stuk comfort.

Wel dient u om in aanmerking te komen voor deze oplossing te beschikken over voldoende inkomen. Er wordt namelijk getoetst alsof er sprake is van het afsluiten van een permanente hypotheek.

Vertel ons uw verhaal!

Interesse in het afsluiten van een overbruggingshypotheek voor het kopen van een woning?

Reactie binnen 24 uur

Meestal al eerder.

Deskundig en eerlijk advies.

Op basis van vaste prijzen en no cure no pay. Hoge klantwaardering.

Uw gegevens 100% veilig.

Wij respecteren uw privacy.

Video met uitleg overbruggingshypotheek

60 minuten gratis gesprek over hypotheken?

Overwaarde huis opnemen voor senioren? Dat kan ook als u met pensioen bent. Misschien dat u leest dat het steeds lastiger is om een hypotheek te krijgen. Toch is er met een juiste voorbereiding meer mogelijk om uw overwaarde contant te maken.

Overwaarde benutten, hoe dan?

Als u uw bestaande woning al lang bezit heeft u vermoedelijk de beschikking over een forse overwaarde. De overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van uw woning en de eventueel openstaande hypotheek. In de loop der tijd is uw huis meer waard geworden.

Er zijn verschillende mogelijkheden om deze overwaarde op te nemen. U wenst over dat ‘dode’ geld te kunnen beschikken, maar ook in uw huis blijven wonen. In de rest van het artikel leest u over de oplossingen om de overwaarde te verzilveren.

Hypotheek verhogen of afsluiten

Ouderen kunnen ervoor kiezen om een bestaande hypotheek te verhogen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Vervolgens zijn er meerdere opties om te kiezen uit de diverse hypotheekopties. Deze keuzes hangen samen met de aflosvorm en rentevastperiode. Ook de manier hoe het geld opgenomen kan worden is een keuze.

Aflossingsvrije hypotheek afsluiten

Indien u beschikt over voldoende inkomen uit pensioen en overwaarde in de stenen, kunt u een hypotheekaanvraag indienen. Dan kunt u de keuze maken om deze hypotheek af te lossen of niet. Besluit u een aflossingsvrije hypotheek te nemen dan kunt u tot circa 80% van de marktwaarde opnemen als aflossingsvrije hypotheek. Dat percentage is per geldverstrekker trouwens anders.

De voordelen voor een aflossingsvrije hypotheek bij het opnemen van overwaarde voor senioren zijn als volgt :

U betaalt alleen hypotheekrente en geen aflossing, uw lasten zijn daardoor laag;
Indien u de hypotheekrente voor langere tijd vastzet zijn uw maandlasten voorspelbaar voor een lange periode;
Geld direct beschikbaar voor aanvulling op uw pensioen;
Er is een ruimere verstrekking dan 100% van de marktwaarde bij sommige aanbieders van hypotheken.

Er kleven ook nadelen aan het afsluiten van een hypotheek :

U dient kosten te maken voor het aanvragen van een hypotheek;
Zodra de hypotheek is uitgekeerd beschikt u direct over een grote som geld. Stapsgewijze opnames zijn ook mogelijk. Dan is het verstandig duidelijke afspraken te maken met uw bank of hypotheekadviseur over de kosten per opname.
Kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies zijn niet aftrekbaar indien het geld consumptief wordt gebruikt.

Annuïteitenhypotheek afsluiten

Een andere optie om een reguliere hypotheek af te sluiten is een hypotheek met een aflosvorm zoals een lineaire of annuïteitenhypotheek. Dan is de hypotheek binnen een vaste looptijd geheel afgelost.

Het verschil met het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is dat uw maandlasten hoger zijn. Immers u dient naast rente ook aflossing te betalen. Veel ouderen kiezen liever voor een lage maandlast zodat ze lang kunnen teren op hun overwaarde.

De opeethypotheek

Dit klinkt als een aaibare hypotheek en is geschikt voor ouderen die graag de overwaarde wensen te consumeren. Deze hypotheeksoort wijkt af van de eerder beschreven hypotheekvormen omdat de verschuldigde rente ook meegenomen kan worden in de hypotheek.

Dit zorgt ervoor dat uw lasten laag kunnen zijn. U dient zich wel bewust te zijn van de volgende nadelen van de opeethypotheek :

Daalt de waarde van uw woning in de toekomst of raakt de overwaarde uitgeput dan stopt de constructie. In het ergste geval dient u uw huis te verkopen. De verplichting van de hypotheek blijft dan bestaan tot deze wordt afgelost.
In de loop der tijd kan de hypotheekrente stijgen en bereikt u sneller het maximum.

Opnameschema

U kunt de overwaarde bij de meeste aanbieders opnemen op twee manieren. Overigens is het zo dat er slechts een handvol aanbieders is die dergelijke opeethypotheken aanbiedt. De methoden om het geld op te nemen zijn als volgt :

U neemt maandelijks een bedrag op om uw uitgaven te doen;
Met een bedrag ineens maakt u gebruik van het geld voor bijvoorbeeld een grote aankoop.

Kenmerken opeethypotheek

Met deze hypotheek kunt u niet tot 100% van de marktwaarde opnemen. Meestal kunt u bij de geldverstrekkers tot circa 70% van de marktwaarde benutten als zijnde limiet. Dat is inclusief uw eventuele bestaande hypotheek. Deze dient dan ook bij dezelfde bank afgesloten te zijn. Anders dient deze afgelost te worden.

Krediethypotheek

Een andere hypotheekvorm is een zogeheten krediethypotheek. Deze manier van lening lijkt op die van een doorlopend krediet. Alleen bij een krediethypotheek heeft de bank hypothecaire zekerheid waardoor de rente lager is. Ook heeft de bank hierdoor meer kans op een succesvolle aflossing van de lening.

Bij deze manier van financieren kunt u als oudere zelf beslissen wanneer u het geld opneemt en aflost. De vergoeding is op basis van een variabele hypotheekrente. Verkoopt u uw huis dan lost u ook deze hypotheek af met de verkoopopbrengst.

Er zijn niet veel aanbieders van krediethypotheken waardoor de keuze beperkt is. Ook is het maximum bedrag beperkt wat u kunt lenen van de marktwaarde.

Verzilverlening SVN

De overheid biedt tot slot ook een financieringsoplossing: ‘de verzilverlening’. Deze hypothecaire lening om de overwaarde op te nemen wordt aangeboden door het SVN, dat ook de blijverslening aanbiedt.

Net als bij de commerciële verzilverhypotheek blijft uw besteedbare inkomen gelijk. U lost namelijk niet af en de rente wordt bij de lening opgeteld. Het belangrijkste verschil is dat de Verzilverlening van SVn in eerste instantie bedoeld is voor een investering in ‘comfortabel en veilig wonen’. Met deze beperking, komen een aantal zeer ruime voorwaarden:

Er vindt geen toets op inkomen en vermogen plaats. Dit maakt de verzilverlening aantrekkelijk voor ouderen met een laag inkomen en/of beperkt spaartegoed.
De lening is al beschikbaar vanaf 10 jaar voor de pensioendatum en kent geen maximale leeftijd.
De lening wordt ingeschreven als hypotheek in het Kadaster.
Uw bestaande hypotheek kan naast de verzilverlening blijven bestaan, u heeft wel toestemming nodig van de eerste hypotheekhouder.

Of u in aanmerking komt voor een verzilverlening hangt af van de gemeente waar u woont en of zij deelnemen aan deze regeling. Via deze link kunt u controleren of uw gemeente deelneemt aan de regeling.

Berekeningswijze verzilverlening

De verzilverlening bedraagt maximaal 80% van de WOZ-waarde of de taxatiewaarde van uw woning. De rente staat voor 40 jaar vast en wordt vastgesteld op het moment van de hypotheekaanvraag. De looptijd is maximaal 75 jaar. Hier kunt u ook de overige voorwaarden van de verzilverlening lezen.

Hypotheekrente aftrekbaar

Indien u de overwaarde uitsluitend gebruikt voor het aanvullen van uw inkomen is de rente niet aftrekbaar. Pleegt u onderhoud aan uw woning met het geleende geld dan is de hypotheekrente meestal wel aftrekbaar.

Zelfs als u tot 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek had, en deze hebt afgelost, kunt u tot het oorspronkelijke bedrag van dit leningdeel de rente aftrekken. Dan dient u ook daadwerkelijk een hypotheek op te nemen en het geld te gebruiken voor een verbouwing over onderhoud aan uw eigen woning.

De hypotheekrente is niet aftrekbaar indien het voor een tweede woning zoals een vakantiewoning is.