Rentemiddeling om de rentelasten van uw hypotheek direct te verlagen

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten.

Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden.

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode ‘gemiddeld’ met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp.

Wat is rentemiddeling

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro’s omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn zoals een notaris en taxateur en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden.

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling. Populair gezegd kunt u uw bestaande hypotheek pimpen met rentemiddeling. Alles blijft gelijk, behalve de rente.

Rentemiddeling bij bestaande bank

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief.

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten.

Rentemiddelen wanneer niet doen?

Heeft u een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, kies dan niet voor rentemiddelen. Na rentemiddeling heeft u een lagere rente, maar ook over het spaarbedrag in uw spaarverzekering of bankspaarrekening. De premie voor deze spaarverzekering stijgt hierdoor.  Wel maakt u allerlei kosten waaronder het betalen van een boeterente terwijl uw maandlast niet daalt. Kortom dat is onverstandig en duur.

Bij de overige hypotheekvormen levert rentemiddelen enkel een voordeel op als u een hoge hypotheekrente hebt en uw rentevaste periode nog een aantal jaren loopt waarbij u een rentestijging in de toekomst verwacht. Er zit dus ook een element van speculatie in de keuze wel of niet rentemiddelen. De hamvraag is of de rente gaat stijgen of juist nog langere tijd laag blijft. Daarop heeft niemand het echte antwoord.

Oversluiten hypotheek beperkingen

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daarnaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting doordat de aftrek in de resterende jaren plaats zal vinden.

Bijkomende kosten rentemiddeling

Indien u besluit rentemiddeling toe te passen betaalt u administratiekosten aan de aanbieder van uw hypotheek. Deze bedragen zijn gemiddeld zo’n € 225. Ook heeft u kosten voor een hypotheekadviseur om het proces van rentemiddeling te begeleiden. Gelukkig zijn de kosten fiscaal aftrekbaar.

Boeterente bij verhuizen omzeilen

Door middel van het toepassen van rentemiddeling kunt u een boeterente omzeilen. U kunt hiermee de boeterente uitsmeren over de resterende rentevaste periode en vervolgens na de omzetting de hypotheek boetevrij aflossen zodra u gaat verhuizen. Er zijn geldverstrekkers die verhuisboetes in rekening brengen tot maximaal 3% van de hoofdsom van uw hypotheek.

Deze afspraken zijn vastgelegd in de hypotheekofferte en -akte van destijds bij het aangaan van de hypotheek in ruil voor een rentekorting. Als u besluit de hypotheek mee te verhuizen of een nieuwe hypotheek bij dezelfde bank af te sluiten heeft u meestal ook geen verhuisboete.

Voorbeeldberekening rentemiddeling

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt.

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Hulp bij rentemiddeling gewenst

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u een persoonlijke situatie voor te leggen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.