Op het moment van schrijven van dit artikel is de woningmarkt aan het afkoelen. Lange tijd was dit ondenkbaar en overbieden was jarenlang de norm. Het liefst zonder voorbehouden zoals een financieringsvoorbehoud. De lage hypotheekrente speelde hier een grote rol in. Sinds een jaar is de hypotheekrente een stuk hoger waardoor kopers de overhand hebben op de woningmarkt.

Heeft u uw huis verkocht tegen een lagere prijs dan oorspronkelijk verwacht? Ook dan zijn er misschien mogelijkheden om deze zogeheten ‘restschuld’ te gebruiken in een hypotheek.

Huis verkocht voor lagere prijs en tekort financieren

Op het moment dat u te maken heeft met een tekort ten opzichte van de openstaande hypotheeksom en de verkoopprijs noemen we dit verschil een ‘restschuld’. Voor het financieren van een restschuld zijn er in sommige situaties mogelijkheden om dit tekort op te vangen.

Notarisafrekening ontvangen om bij te betalen?

Zodra uw woning definitief is verkocht en u wordt uitgenodigd door de notaris ontvangt u een paar dagen van tevoren een zogeheten nota van afrekening. Het kan zijn dat er een tegenvaller is vanwege de lagere verkoopprijs. Als de hypotheek en overbruggingshypotheek wordt afgelost is er een saldo op de afrekening. Het kan zijn dat dit een overschot of tekort is.

Mocht u te maken hebben met een tekort en hier niet direct spaargeld voor hebben dan kunnen wij als hypotheekadviseurs u van dienst zijn bij het onderzoeken van een oplossing. Ook als er op korte termijn hulp is gewenst kunnen wij u vaak goed op weg helpen. Kunnen wij u niet helpen dan zullen wij u dit vanzelfsprekend ook eerlijk en duidelijk uitleggen.

Huis staat te koop en verwachte verkoopprijs is lager

Als u een nieuwe woning hebt gekocht en uw oude woning nog niet is verkocht kunt u te maken hebben met een lagere verkoopprijs. Steeds vaker zijn er minder bezichtigingsaanvragen en neemt de spanning toe. Zeker als u te maken hebt met een periode van dubbele lasten voor zowel de nieuwe als oude woning. Mogelijk heeft u al een voorschot op de overwaarde genomen door middel van een overbruggingskrediet.

Ziet u aankomen dat u te maken krijgt met een lagere verkoopprijs dan kunt u voorsorteren op een verhoging van uw vaste hypotheek. Op deze manier kunt u misschien een deel van uw overbruggingskrediet overhevelen naar de vaste hypotheek. Zoek u hulp bij dit proces dan helpen wij u graag bij het hypotheekadvies.

Restschuld eigen woning aftrekbaar

Voor verkopen van een woning in 2023 is de rente over een restschuldfinanciering niet meer aftrekbaar. Er was een oude regeling die tot 1 januari 2018 van toepassing was waardoor de rente over een restschuldfinanciering aftrekbaar was.

In fiscale zin is de definitie van een restschuld als volgt:

• De verkoopprijs minus de verkoopkosten is de netto-opbrengst.
• Van de netto-opbrengst trekt u de eigenwoningschuld  af. Als de uitkomst een positief bedrag is, dan is het verschil de restschuld.

Hypotheek met NHG en tekort bij verkoop

Heeft u een hypotheek afgesloten met NHG en heeft u te maken met een restschuld? Als u in aanmerking komt voor het vangnet van NHG bij een tekort bij verkoop dan is het mogelijk om de restschuld te financieren. Daarbij is het wel de bedoeling om de restschuld af te lossen binnen een zo kort mogelijke periode op basis van uw leencapaciteit. Dit kan voor sommige consumenten betekenen dat de looptijd hiervoor 30 jaar bedraagt of 5 jaar, of iedere andere periode.

Ook zijn er situaties mogelijk waarbij de restschuld op basis van NHG wordt kwijtgescholden. De volgende situaties kunnen leiden tot een kwijtschelding:

• Baanverlies omdat contract niet werd verlengd en het is niet uw schuld. Er is geen uitzicht op een nieuwe baan en de woning dient verkocht te worden omdat de lasten niet meer te betalen zijn.
• U bent arbeidsongeschikt geraakt en kunt de hypotheek niet meer betalen.
• Uw partner is overleden en het was een gezamenlijke hypotheek waarvan de lasten niet meer te dragen zijn.

U dient naast de bovengenoemde situaties ook volledig mee te werken om de restschuld te beperken. Zolang er inkomen is dient u de hypotheeklasten en bijbehorende kosten zoveel mogelijk proberen te blijven betalen. Een goede medewerking met de verkoopmakelaar en uw best doen om de hoogst mogelijke verkoopprijs te behalen is een voorwaarde.

Het is overigens niet eenvoudig om in aanmerking te komen voor kwijtschelding. Enkel in situaties waarbij u of uw (ex-)partner geen mogelijkheden hebben om de restschuld op te vangen komen in aanmerking voor een kwijtschelding.

BKR codering als gevolg van restschuld

Een huis verkopen met een tekort kan ook gevolgen hebben voor uw registratie in het CKI. U kunt dus vanwege de afboeking van een schuld een BKR-codering ontvangen. Indien het uitsluitend een codering is als gevolg van de restschuld heeft u te maken met een RN of RH codering. In de meeste situaties is er aanloopperiode naar de restschuld die hobbelig verloopt waardoor er ook een A, A2 of A3 codering kan zijn.

Wenst u te onderzoeken of er voor u mogelijkheden zijn om een nieuwe koopwoning te komen, ondanks de BKR-codering? Ook met een BKR-codering kunnen wij vaak snel overzien of er opties zijn.

Vertel ons uw verhaal!

Meer informatie gewenst om uw situatie voor het opvangen van uw tekort bij verkoop door te nemen? Dit kan door middel van persoonlijke gesprekken. Liever efficiënt via de telefoon en online? Wij zijn flexibel en kies daarbij wat voor u het prettigst is.