Verbouwingsplannen of geld opnemen voor een vakantiewoning aan de kust? Dat kan soms gefinancierd worden met een tweede hypotheek. Wanneer spreken we eigenlijk van een tweede hypotheek? Dat is de juridische term voor het afsluiten van een extra hypotheek naast uw bestaande en eerste hypotheek.
Hebt u bij het afsluiten van uw hypotheek destijds gekozen voor een zogeheten hogere inschrijving dan kunt u ook de bestaande eerste hypotheek ophogen. Dan moet deze ruimte al niet eerder gebruikt zijn.
Overwaarde opnemen met tweede hypotheek
Het is mogelijk om hypotheken te stapelen indien er sprake van overwaarde is. Zeker als u jaren geleden een woning hebt gekocht en deze op dit moment laat taxeren zult u mogelijk versteld staan van de waardegroei.
U kunt dan als het ware de stenen verzilveren door deze op te nemen middels een tweede hypotheek. Het is verstandig om eerst de hypotheekinschrijving van uw eerste hypotheek te benutten en dan pas een tweede hypotheek vestigen. Dat scheelt u allerlei kosten waaronder notariskosten.
De term tweede en eerste hebben betrekking op de rangorde waarop de hypotheken zijn gevestigd en ingeschreven in het Kadaster. Deze rangorde geeft weer welke hypotheek als eerste wordt afgelost vanuit de verkoopopbrengst en welke als tweede of derde et cetera.
Waarvoor kan ik een tweede hypotheek aanvragen?
De meest voorkomende reden om een tweede hypotheek aan te vragen hangt samen met verbouwingswensen. De top 3 wordt gedomineerd door het maken van een uitbouw, het plaatsen van een dakkapel of het vervangen van een keuken.
U mag de tweede hypotheek ook gebruiken voor consumptieve doeleinden zoals het kopen van een auto of caravan. Deze laatste bestedingsdoeleinden komen overigens het minst voor.
Tweede hypotheek afsluiten bij andere geldverstrekker
Wilt u een tweede hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker dan de eerste, dan krijgt u te maken met renteopslagen en ‘moeilijkheden’. U heeft namelijk toestemming van de eerste geldverstrekker nodig om überhaupt een extra hypotheek te vestigen. Deze kan het verzoek weigeren zonder een uitgebreide toelichting.
Als u de verlangde toestemming krijgt dient u ook een fikse renteopslag te betalen aan de tweede geldverstrekker. Daarnaast dient er een zeer ruime overwaarde aanwezig te zijn en volgen er strenge acceptatievoorwaarden.
In de meeste situaties is het een stuk voordeliger en haalbaarder om een tweede hypotheek bij dezelfde geldverstrekker af te sluiten waar uw eerste hypotheek loopt.
Rekenvoorbeeld maximale tweede hypotheek
De maximale hypotheek op een woning is 75% van de waarde van de woning als een andere bank een eerste hypotheek heeft.
Voor de hypotheek met de hogere rang wordt als hoogte van de hypotheeksom aangehouden: de uitstaande som van de hypotheek plus 30% rente- en kostenopslag.
Dus als iemand een huis heeft met een waarde van € 350.000 en een hypotheek van € 175.000 is er een maximale tweede hypotheek mogelijk van € 35.000. Dat is relatief laag als u bedenkt dat er aan reële overwaarde zo’n € 175.000 bedraagt.
Tweede hypotheek als familiehypotheek
Een alternatieve instantie om een tweede hypotheek bij af te sluiten is via familie. We zien steeds vaker dat ouders en kinderen elkaar helpen bij het verstrekken van een hypotheek. Het zijn barre tijden voor starters op de woningmarkt en de rente op een spaarrekening houdt nauwelijks over.
Daar ontstaat een win-winsituatie aangezien u als koper van een woning flink moet bieden om in aanmerking te komen voor een woning. Misschien ligt uw droomhuis net buiten handbereik, en met het zetje van uw ouders door het verstrekken van een familiehypotheek lukt het wel. Voor uw ouders ook prettig, ze ontvangen dan tenminste een hogere rente. Tenminste als ze die niet schenken aan u.
Ook interessant : meer informatie over een familiehypotheek.
Geen overwaarde aanwezig, toch een tweede hypotheek afsluiten?
Het is wel noodzakelijk dat u beschikt over voldoende inkomen én overwaarde om de hypotheek te kunnen aanvragen. Mist u de overwaarde, maar wenst u te gaan verbouwen dan kan er gewerkt worden met een taxatierapport met een waarde na verbouwing. Dan kan de hypotheekaanvraag mogelijk toch aangevraagd worden.
Alternatieve oplossingen zijn het afsluiten van een doorlopend krediet of persoonlijke lening. Indien u deze lening aangaat voor het onderhouden of verbouwen van uw woning is de rente onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Voorwaarden om in aanmerking te komen voor een tweede hypotheek
Net als bij het afsluiten van een reguliere hypotheek dient u te beschikken over voldoende inkomen en wordt gekeken naar het onderpand. Grofweg gezegd zijn de volgende criteria van belang bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag voor een tweede hypotheek :
- Uw bruto inkomen per jaar;
- De marktwaarde van uw woning, al dan niet na een verbouwing;
- Een specificatie van uw verbouwingsplannen;
- De lasten van uw eerste hypotheek.
Eerste hypotheek ‘verbouwen’
Als u toch besluit om uw hypotheek te verhogen kan het meestal geen kwaad om ook uw eerste hypotheek te bekijken. Zeker als deze een aantal jaar geleden is afgesloten kan het vruchten afwerpen om deze constructie door een hypotheekadviseur te laten bekijken.
In veel gevallen is een besparing op de rente mogelijk, bovendien kunt u de aflosconstructie door laten rekenen. Als u een woekerpolis hebt is dat ook een mooi moment om die te beëindigen. Het is ook nog eens voordelig om dat tijdens de aanvraag voor uw tweede hypotheek te doen omdat u toch al kosten voor hypotheekadvies maakt.
Zo snijdt het mes aan twee kanten en u zult niet de eerste klant zijn waarbij de netto lasten na ‘renovatie’ goedkoper zijn!
Is de rente van een tweede hypotheek aftrekbaar?
Als u voldoet aan de nieuwe regels die gelden vanaf 2013 voor hypotheken en u het geld gebruikt voor een verbouwing aan uw woning mag u ook de rente aftrekken. Voor dit extra leningdeel dan ook weer 30 jaar.
Wel dient u dan deze tweede hypotheek af te lossen op basis van een annuïteit of lineair.
Toestemming vestigen tweede hypotheek wordt geweigerd
Hoewel de basisregel is dat u toestemming nodig hebt van de eerste geldgever zijn er uitzonderingen. Er rust namelijk een zorgplicht op het verstrekken van financiële diensten zoals het aanbieden van een hypotheek op de geldverstrekker. Hierna zullen we een voorbeeld geven hoe zo’n weigering in de praktijk niet door de beugel kan.
Inleiding
De rechtbank in Rotterdam kreeg een zaak voorgelegd waarbij een klant van Aegon geweigerd werd voor het vestigen van een tweede hypotheek. Deze klant had een appartement in Dordrecht waarbij er noodzakelijk onderhoud nodig was volgens de VvE. Dit onderhoud was nodig om de bewoonbaarheid te waarborgen en te voorkomen dat de gezondheid van bewoners in gevaar kwam.
De notaris van deze klant verzocht om toestemming voor het vestigen van een vierde hypotheek en die weigerde Aegon met een beroep op de regels van NHG. Deze stelde dat de vierde hypotheek uitsluitend onder NHG bij Aegon gesloten kon worden.
Beoordeling rechtbank
De rechter in deze kwestie was niet zo stellig als de bank en vond dat Aegon een zorgplicht had om onderzoek te doen naar de gehele situatie. Het enkel verwijzen naar een artikel uit de regels van NHG was te kort door de bocht. De bank werd dan ook uiteindelijk veroordeeld tot het betalen van een kostenvergoeding.
De bank had vervolgens een beoordeling moeten geven op basis van het totale pakket aan omstandigheden die als volgt zijn samen te vatten :
- Het feit dat de VvE het onderhoud noodzakelijk vond voor een goede bewoning;
- Ook de maandlasten zouden nauwelijks toenemen omdat het een zogeheten laagrentende lening door een overheidsorgaan betrof;
- Naast de klant stond ook de gemeente garant voor het afbetalen van deze lening;
- NHG biedt de mogelijkheid om een beroep te doen op een zogeheten hardheidsclausule.
Vooral die laatste opmerking is brisant omdat de rechter vindt dat Aegon de klant hier actief op had behoren te wijzen. De stichting achter NHG kent een mogelijkheid om de regels te overrulen als er sprake van een onredelijke situatie ontstaat bij de uitleg van de standaard normen en voorwaarden.
Aegon verwees voor het wijzen op deze hardheidsclausule naar de tussenpersoon van de klant, de Hypotheker. Daar gaat de rechter niet in mee aangezien dit verzoek rechtstreeks vanuit de notaris bij Aegon komt en het verzoek uitsluitend gaat om het wel of niet vestigen van een extra hypotheek.
Kortom, deze situatie is natuurlijk erg specifiek. Weet alleen dat een weigering voor het vestigen van een tweede hypotheek niet altijd hoeft te worden geaccepteerd. Vooral de noodzaak tot onderhoud in deze situatie speelde een rol. Lees hier de volledige uitspraak.
Welke kosten maak ik voor het afsluiten van een tweede hypotheek
U dient kosten te maken voor de advisering en bemiddeling door een hypotheekadviseur. Ook dient u een taxatierapport te overleggen en een notariskantoor in te huren. Soms rekent de bank ook een administratievergoeding. U kunt van te voren goed uitzoeken welke kosten mogelijk nog meer van toepassing zijn. Zeker als u nog verbouwingsplannen hebt.
Alternatieven voor een tweede hypotheek
Zoekt u een snelle en makkelijke oplossing dan kan een persoonlijke lening een oplossing zijn. Zeker als de bedragen die u bij wenst te lenen gering zijn hoeft er geen groot prijsverschil te zijn. Ook de rente is aftrekbaar indien u voldoet aan de eisen zoals hierboven genoemd voor een tweede hypotheek.
Vraag ons gerust om een berekening te maken voor het afsluiten van een persoonlijke lening. Ook daar vergelijken wij diverse aanbieders.
Tot slot, wenst u meer informatie over het financieren van uw verbouwing door middel van een tweede hypotheek of persoonlijke lening neem dan vrijblijvend contact op. Wij bekijken samen met u wat de slimste oplossing is. Wij werken door heel Nederland en kunnen u ook helpen met advies op afstand.
