Heeft u een woning gekocht met financieringsvoorbehoud en wilt u graag weten wat dit is? Een financieringsvoorbehoud is een afspraak tussen u als koper en de verkoper(s). Het geeft u als koper de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te annuleren als u geen hypotheek krijgt. Dit wordt ook wel een ‘ontbindende voorwaarde‘ genoemd.

Het is verstandig als u een huis koopt om een financieringsvoorbehoud op te laten nemen in de koopovereenkomst. Hierna zullen we verder uitleggen hoe een financieringsvoorbehoud werkt.

Voorbeeld financieringsvoorbehoud

Bij de meeste koopovereenkomsten van woningen in Nederland wordt het standaardmodel koopovereenkomst gebruikt dat regelmatig wordt herzien door de makelaarsorganisaties zoals de NVM, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

In dit standaardmodel valt het volgende te lezen:

artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op [datum] koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € [bedrag],- zegge
[bedrag uitgeschreven] geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een
erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van
toepassing, of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing, bij de volgende hypotheekvorm: Tegen
normaal geldende rente- en overige voorwaarden bij in Nederland gevestigde banken of
hypotheekverstrekkende instellingen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het
financieel toezicht; of
b. op [datum] koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie
heeft verkregen; of
c. op [datum] uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk
herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van , te boven gaan of als aanvullend specialistisch
onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten
aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

In dit standaardartikel wordt dus een datum en bedrag genoemd waarop het financieringsvoorbehoud van toepassing is. Het financieringsvoorbehoud kent dus ook een einddatum. Als u deze einddatum laat verstrijken terwijl er nog geen goedkeuring is voor de hypotheekaanvraag kunt u dus geen beroep meer doen op deze ontbindende voorwaarden en bent u aan de koopovereenkomst gehouden.

Ook als u een hoger hypotheekbedrag aanvraagt dan waarover het financieringsvoorbehoud is afgesproken, en u een afwijzing krijgt, kunt u ook geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud.

Kortom, gedurende de onderhandeling over de aankoop van uw woning is het ook raadzaam om stil te staan bij dit onderwerp.

Financieringsvoorbehoud verlengen

Red u het niet binnen de afgesproken termijn van het financieringsvoorbehoud wat dan? U kunt dan aan de verkoper verzoeken om de termijn op te schuiven en te verlengen naar een nieuwe datum. Wat gebeurt er als u als koper het financieringsvoorbehoud wenst te verlengen? Lukt het binnen deze termijn niet dan kunt u met een afwijsbrief van een geldverstrekker de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Laat u niets weten na deze termijn dan is de koop definitief. Ook als u na deze termijn de hypotheek niet hebt rond gekregen of sterker nog een afwijzing hebt ontvangen.

De verkoper is niet verplicht om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Het is aan verkoper om in te schatten of meewerken verstandig is, of niet. Bij een weigering van verlenging van het financieringsvoorbehoud is de kans groot dat koper een afwijsbrief overlegd en de koop annuleert. Dan kunt u als verkoper opnieuw het pand op de markt brengen wat dan mogelijk een smet heeft opgelopen. Kandidaat-kopers zullen zich mogelijk afvragen of de woning technisch in orde is et cetera.

Stel dat een verlenging wel mogelijk is dan is het raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen en een bevestiging te vragen met de nieuwe datum van het financieringsvoorbehoud en het akkoord van verkoper. Ook is het verstandig om op te merken dat alle overige afspraken uit de koopovereenkomst in stand blijven en niet veranderen. Ook kunt u meteen verzoeken om verlenging van het stellen van de termijn van de bankgarantie met dezelfde periode.

Het financieringsvoorbehoud is een zogeheten ontbindende voorwaarde die ook van toepassing kan zijn op een bouwtechnische keuring of het verkrijgen van een bepaalde bestemming of omgevingsvergunning.

Hoe vaak is verlengen van het financieringsvoorbehoud mogelijk

In principe is dat oneindig. Tenminste, als de verkoper instemt met het verzoek tot verlenging. Per keer dient dat afgesproken te worden. U kunt het verlengen van ontbindende voorwaarden niet eenzijdig afdwingen.

De gangbare praktijk is dat een verkoper meestal na twee verzoeken aan zijn taks zit. Indien u voor een derde maal wenst te verlengen dient u wel een goede en uitgebreide motivatie hebben. Ook dient u zich te realiseren dat een groot deel van het vertrouwen in een goede afloop reeds is verdampt.

Er kunnen goede redenen zijn waarom er extra tijd nodig is. Alleen een verkoper zal op enig moment ook duidelijkheid wensen te hebben. Heeft u toch extra tijd nodig, dan raden wij aan om dit op tijd te vragen. Komt u hier op het laatste moment mee dan verdwijnt de sympathie van een verkoper bijzonder snel.

Wenst u als gevolg van een afgewezen hypotheekaanvraag een quickscan te ontvangen? Wij kunnen u vaak snel op weg helpen.

Wat kunnen oorzaken zijn van een verzoek tot verlenging

Ondanks de wervende reclames van banken en andere geldverstrekkers kan de weg om een hypotheek te krijgen hobbelig zijn. Zo zijn er veel partijen betrokken bij het aanvragen van een hypotheek. Hieronder een opsomming van de meest voorkomende redenen bij het verzoek tot verlenging van het financieringsvoorbehoud :

• De afgesproken termijn voor het financieringsvoorbehoud is te krap afgesproken, meestal is 5 tot 6 weken de norm, maar de verkopende partij wenst vaak sneller en wenst graag liever 4 weken af te spreken.
• De goedkoopste aanbieders van hypotheken zijn ook vaak de ‘lastigste’ in de acceptatie van uw hypotheekaanvraag. Men vraagt rustig meerdere malen om nieuwe informatie tijdens het proces en men heeft het acceptatieproces uitbesteed aan derden waardoor er een extra schakel in het proces is en daarmee gepaard met extra tijd en weinig direct contact met de behandelaar.
• Het gespreid aanleveren van documenten werkt contra productief omdat de meeste geldverstrekkers uw hypotheekaanvraag pas beoordelen nadat alle gevraagde documenten zijn aangeleverd.
• Indien een levensverzekering verplicht is kan de acceptatie omwille van een gezondheidsonderzoek vertraging oplopen omdat vaak overleg met een behandelend arts nodig is.
• De huidige koopwoning is nog niet verkocht of er heeft geen taxatie van de woning plaatsgevonden.
• Uit de opgave van het BKR blijkt er nog een schuld te zijn die voor vertraging zorgt. Dit kan ook een roodstand zijn op uw betaalrekening.
• Een echtscheiding is bijvoorbeeld niet compleet verwerkt vanwege het ontbreken van een inschrijving bij de gemeente of de woning staat nog op uw beider namen en u wenst zelfstandig een nieuwe woning te kopen.
• U bent ondernemer en de hypotheekacceptant wenst meer informatie in te zien over uw onderneming.

Voorkomen verzoek tot uitstel

Het is goed mogelijk om tijd te winnen in het proces van een hypotheekaanvraag door tijdig met een hypotheekadviseur de mogelijke bottlenecks in uw aanvraag te bespreken. Onderstaand treft u enkele suggesties aan :

• Spreek een realistische termijn met de verkoper af en onderhandel hier desnoods over. Dat is een gangbaar principe tijdens het aankoopproces. In veel koopcontracten wordt ook afgesproken om de complete hypotheekaanvraag te overleggen bij een eventuele afwijzing. Dit gaat naar onze mening erg ver aangezien u een complete blauwdruk van uw financiële gegevens verstrekt in zo’n situatie. Ook dit is onderhandelbaar.
• Probeer in de gesprekken met uw hypotheekadviseur al zo veel mogelijk documenten gereed te hebben zoals de werkgeversverklaring, salarisstrook en andere relevante documenten. Bij onjuistheden in deze documenten valt in deze fase de vergissing al op en kan tijdig een nieuw document aangeleverd worden.
• Weet wat uw maximale hypotheek is zodat u een realistische hypotheekaanvraag doet.
• Bij het selecteren van de geldverstrekker probeer dan ook zo goed mogelijk door te vragen welke aanvullende documenten opgevraagd dienen te worden. Een vakkundige hypotheekadviseur kan al voorspellen welke aanvullende documenten noodzakelijk zijn en anticipeer hierop.
• Heeft u een bijzondere situatie, bespreek dit voor met de geldverstrekker zodat later in het acceptatieproces dit geen aandachtspunt meer is en onderbouw deze situatie zo nodig met een duidelijke toelichting.
• Probeer de roodstand van een betaalrekening en uitgestelde betalingsmogelijkheid van uw creditcard te verwijderen ruimschoots voor de hypotheekaanvraag wordt ingediend. Heeft u twijfels over uw BKR-status vraag dan online bij het BKR (tegen betaling) een overzicht op van uw situatie zodat eventuele bijzonderheden al kunnen worden besproken met uw hypotheekadviseur.
• Kies een hypotheekadviseur die met u meedenkt en ook zelf assertief de termijnen bewaakt en voorkomt dat uitstel nodig is. Kiest u voor een hypotheekadviseur via ons kantoor dan houden wij een vinger aan de pols en indien gewenst verlengen wij het financieringsvoorbehoud namens u. Banken kennen ook spoedprocedures waardoor met de juiste aanvliegroute uw dossier wel tijdig wordt behandeld. Uiteindelijk is het vele malen prettiger om geen uitstel te hoeven vragen voor alle betrokken partijen in het proces.

Meer informatie over dit onderwerp of wenst u met spoed uw hypotheek aan te vragen? Stelt u deze gerust via het onderstaande formulier.

Werkelijke schade vergoeden

Stel dat u in het slechtste geval te maken hebt met een afwijzing dan moet u toch verplicht de woning ‘afnemen’. Dit betekent in de praktijk dat u een boete van 10% én de overige schade dient te vergoeden aan verkoper. Veel consumenten denken dat het uitsluitend 10% is die u dient te voldoen, maar dit bedrag kan dus oplopen indien de daadwerkelijke schade van verkoper groter is.

Samengevat kunt u stellen dat het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud een belangrijke datum is. Op het moment dat u een bindende offerte van de bank of geldverstrekker hebt ontvangen kunt u er zeker van zijn dat de financiering rond is. Tot die tijd heeft u dus geen zekerheid.

Misbruik van het financieringsvoorbehoud

Regelmatig krijgen wij de vraag hoe om te gaan met het onjuist inroepen van het financieringsvoorbehoud. Er leeft kennelijk het gevoel bij verkopers dat sommige kopers door een afkoelende woningmarkt onder de koop uit willen komen of een betere deal kunnen sluiten voor een andere woning. Dan wordt er blijkbaar een afwijsbrief overlegd waar de verkoper niet mee akkoord wenst te gaan. Wat kunt u dan als verkoper doen?

De tijden waarin er twintig of meer biedingen voor een woning kwamen lijken voorlopig over te zijn. Het kan dus voorkomen dat de volgende koper een lagere bieding doet en er een groot verschil is tussen de eerdere verkoopprijs. U zou de eerste koper dan kunnen aanspreken op deze schade en 10% eisen zoals is overeengekomen in de koopovereenkomst.

Overigens is uw gelijk krijgen iets anders dan gelijk hebben. Om uw doel te bereiken is er een rechtsgang nodig. Dit kost tijd, geld en energie. Sommige verkopers hebben geen behoefte aan een mogelijk slopend proces.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud

De afgelopen jaren was het bijna noodzakelijk om zonder financieringsvoorbehoud te bieden op een woning. Immers de drooggekookte woningmarkt had meer kopers dan verkopers waardoor uw bod aantrekkelijker werd door geen ontbindende voorwaarden op te nemen zoals een financieringsvoorbehoud. Los van het aantrekkelijker maken van uw bod kan het achterwege laten van een financieringsvoorbehoud ook een optie zijn als u de koopsom volledig kunt voldoen.

Heeft u slechts een kleine hypotheek nodig in relatie tot de koopsom? Dat hoeft absoluut geen garantie te zijn op een goede afloop van de hypotheekaanvraag. Helaas hebben wij voldoende praktijkervaring om te weten dat ogenschijnlijk de simpelste hypotheekaanvragen kunnen uitmonden in complete horroraanvragen. Vaak is de factor tijd dan kritisch en ligt bij het weglaten van een financieringsvoorbehoud het volledige risico bij de koper.

Wel kunt u het risico verminderen door van te voren de potentiële risico’s met een hypotheekadviseur te bespreken. Wij kunnen u zelfs op weg helpen met een biedingsbrief zodat u mogelijk de bieding wel kunt uitbrengen met een financieringsvoorbehoud, maar met een lager risico voor de verkoper door onze uitleg over de haalbaarheid.

Welk bedrag aan financieringsvoorbehoud?

Wat is het juiste bedrag om op te nemen in de koopovereenkomst onder het voorbehoud? Dat kan nog best een lastige kwestie zijn. Gaat u bijvoorbeeld de woning ingrijpend verbouwen en wenst u een verbouwingsdepot mee te nemen of niet? Stel dat u een vervallen woning koopt waar u voor een paar ton aan moet verspijkeren dan kan het juist verstandig zijn om ook de hoogte van de verbouwing op te nemen in het financieringsvoorbehoud.

Een voorbeeld met rekensom:

In het bovenstaande voorbeeld koopt iemand een woning die verbouwd moet worden en om die verbouwing te realiseren een hypotheek van € 750.000 nodig is. De maximale hypotheek is 100% van de taxatiewaarde na verbouwing van € 695.000. Kortom, deze koper kan de woning met verbouwing niet financieren. Neemt deze koper een te laag financieringsvoorbehoud op dan is het niet mogelijk om kosteloos de koopovereenkomst te annuleren. Een financieringsvoorbehoud van € 750.000 is dus nodig om de woning met verbouwingsplannen te kunnen realiseren. Voor het gemak hebben we de kosten koper uit de berekening gelaten.

Op het moment dat er meer eigen geld is kan er worden volstaan met een lager financieringsvoorbehoud. Ook is de kans op het krijgen van de hypotheek dan groter. Dit blijkt uit het volgende voorbeeld.

In deze berekening is de gewenste hypotheek lager dan de taxatiewaarde na verbouwing. In de koopovereenkomst kunt u dan ook rekening houden met een bedrag van € 600.000.

Uw hypotheekadviseur kan u precies voorrekenen wat een veilige marge is of bedrag is om op te nemen als financieringsvoorbehoud zodat het voor de verkoper aantrekkelijk is en voor u veilig.

Vertel ons uw verhaal

Wenst u advies over het afsluiten van een hypotheek of het kopen van een huis, dan horen we u graag. Ook kunnen wij u een kosteloze second opinion aanbieden voor uw hypotheek.