Tag: woz

woz waarde ontvangenWOZ waarde ontvangen en deze is naar uw mening te hoog? Dan dient u binnen zes weken een bezwaarschrift op te (laten) stellen. Lees hier over de mogelijkheden van een kosteloze bezwaarprocedure door experts van ons kantoor.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente aan uw woning of bedrijfsgebouw toekent. In dit artikel gaan we specifiek in op het gebruik voor de eigen woning. Deze WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar en wordt gebruikt voor meerdere belastingmiddelen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de OZB (de meest bekende), het eigenwoningforfait, de erfbelasting, de vermogensrendementsheffing (box 3), waterschapsheffing en vennootschapsbelasting.

Te hoge WOZ-waarde

Dient u de opgelegde WOZ-waarde ook te accepteren als u deze te hoog (of te laag) vindt? Het antwoord is resoluut nee. U hebt standaard de mogelijkheid om binnen 6 weken na de ontvangst van de aanslag een bezwaarschrift in te dienen. Er zijn ook gedurende het jaar voor bepaalde situaties, denk aan een nalatenschap, mogelijkheden een aanslag op te vragen.

Een bezwaarschrift indienen is overigens in de meeste gevallen succesvol. Volgens de toezichthouder is in 2016 51,1% van de bezwaarschriften gehonoreerd. De gemiddelde WOZ-waarde veranderde met 11,3% in dat jaar. Het loont dus om zorgvuldig uw WOZ-waarde te beoordelen. Gemiddeld is de jaarlijkse besparing circa € 160 netto. Dit hangt af van uw persoonlijke situatie.

Gratis rapport met indicatie van de waarde van uw woning?



Bepaling WOZ-waarde

De basis voor het bepalen van de WOZ-waarde is de verkoopprijs van soortgelijke woningen te vergelijken met uw woning. De waarde die u in 2018 opgelegd krijgt is de waarde van 1 jaar geleden. Het gaat dus om vergelijkingspanden met een verkoopdatum rondom 1 januari 2017. Hier mag een bandbreedte van enkele maanden gekozen worden door u en de gemeente. Immers indien u op precies 1 januari 2017 de woning op uw naam krijgt is de koop al eerder geweest en het wordt anders erg lastig om een goede vergelijking te maken. Zeker bij unieke en duurdere woningen is het lastiger om deze datum exact te hanteren.

De WOZ-waarde wordt modelmatig bepaald. Dat betekent dat op basis van een geautomatiseerd proces de waarde op basis van big data wordt bepaald door de gemeente. Het is namelijk ondoenlijk om miljoenen woningen jaarlijks handmatig vast te stellen. Dit is ook meteen een reden waarom er een foutkans is dat uw specifieke woning verkeerd is vergeleken.

Zo kan het voorkomen dat uw woning wordt vergeleken met een woning in een andere buurt of een geheel ander type woning. Bijvoorbeeld een hoekwoning vergeleken met een vrijstaande woning. Zo is het dus belangrijk om de kenmerken van de vergelijkingspanden door de gemeente te vergelijken met uw woning. Zelf mag u zelf ook betere vergelijkingspanden aandragen in uw bezwaarschrift.

Om uw WOZ-aanslag goed te controleren stuurt de gemeente naast de aanslag of beschikking met daarop de nieuwe WOZ-waarde samen met een taxatieverslag mee. Ook bestaat de mogelijkheid dat u dit taxatieverslag zelf dient te downloaden via de gemeentelijke website of het belastingkantoor waar de gemeente zaken aan heeft uitbesteed.

Redenen voor een succesvol bezwaarschrift

De vergelijkingspanden met uw woning is een belangrijke basis om tot een juiste WOZ-waarde te komen. Stel dat u een sober onderhouden woning hebt en die van het vergelijkingspand is uitgebouwd en zeer luxueus afgewerkt dan is dit van invloed op de waarde van uw woning. De onderstaande motivatie kunt u mogelijk als leidraad hanteren bij het opstellen van een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde :

  • Controleer de zogeheten objectkenmerken zoals de inhoud van uw woning of de woonoppervlakte. Op het moment dat de gemeente foutieve gegevens als uitgangspunt hanteert dan is de vastgestelde WOZ-waarde uiteindelijk ook onjuist. Hier geldt het principe van garbage in, garbage out.
  • Is er sprake van een juiste objectafbakening. Hoort uw garage bijvoorbeeld wel bij de woning of dient een woning met zelfstandige woongedeeltes ook als één geheel te worden bepaald? De wet heeft hier een duidelijke omschrijving voor.
  • Daarnaast speelt de omgeving van uw woning een rol bij het bepalen van de waarde. Is uw woning naast een snelweg of kerkhof gelegen dan heeft dit effect op de waarde. De bijgevoegde omgevingsfactoren kunnen ook van invloed zijn. Deze lijst is niet volledig omdat iedere situatie uniek is en de rechtspraak zich continue blijft ontwikkelen.
    • Een UMTS-mast.
    • Overlast van geparkeerde auto’s.
    • Windmolens vanwege de slagschaduw of geluidsoverlast.
    • Onzekerheid voor het uitvoeren van bouwplannen.
    • Een ongunstige ligging vanwege een belemmerd uitzicht.
    • Lawaaiige buren of huisdieren.
    • Gebruik buurpand, denk hierbij aan gebruik door een buurpand als nachtclub, zorginstelling voor de opvang van psychiatrische patiënten et cetera.
  • De koopprijs van uw woning is ook erg bepalend en wordt vaak in het jaar van aankoop als uitgangspunt genomen.
  • Valt uw woning in een nieuw bestemmingsplan dan heeft dit ook effect op de waarde. Stel dat er naast uw woning een industrieterrein komt, dan heeft dit uiteraard een effect. Deze toekomstige ontwikkeling mag dus ook meegenomen worden in de waardering.
  • U kunt besluiten een contra taxatie te laten verrichten en dit taxatierapport mee te sturen met het bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde.
  • Ook de matige of slechte onderhoudssituatie van uw woning is een valide argument om te gebruiken in uw bezwaarschrift. Bent u van plan om te renoveren en beschikt u in dit kader over offertes sluit deze gerust bij om uw bezwaarschrift zo goed als mogelijk te onderbouwen.
  • Beschikt uw woning over asbest? Ook dit is een zogeheten waardedrukkende factor.
  • U kunt ook besluiten uw energielabel te betrekken in het bezwaarschrift. Vooral indien u een ongunstig energielabel hebt is dit als een onzuinige woning betekent dit vaak dat isoleren maatregelen zoals dubbel glas in uw woning ontbreken.

Wanneer hoor ik iets over een ingediend bezwaarschrift

Uw gemeente heeft wettelijk de mogelijkheid om hier bijna een heel jaar over te doen. Het kan dus betekenen dat u maanden niets hoort van uw gemeente. In de praktijk zien we ook dat sommige gemeenten hier daadwerkelijk een volledig jaar de tijd voor nemen.

Eisen bezwaarschrift

Naast het feit dat u binnen 6 weken bezwaar dient in te stellen dient het bezwaarschrift ook uw naam, adresgegevens, aanslagnummer, adres object WOZ-waarde en de WOZ-waarde te bevatten. Vergeet ook niet het bezwaarschrift te ondertekenen. Het is een formeel document. Sommige gemeenten staan het toe dat u digitaal bezwaar kunt maken met behulp van uw Digid inloggegevens.

Ook kunt u besluiten om een zogeheten proforma bezwaarschrift in te dienen. Dit kunt u doen op het moment dat u meer tijd nodig hebt om uw bezwaarschrift inhoudelijk vorm te geven. De gemeente vertrekt u dan middels een brief een nieuwe uiterste termijn om uw inhoudelijk bezwaarschrift in te dienen.

Zelf heeft de gemeente tot het einde van het kalenderjaar de gelegenheid om uw bezwaarschrift af te handelen.

Kostenvergoeding bezwaarschrift WOZ-waarde

Op het moment dat u een deskundige inhuurt om uw bezwaarschrift in te dienen, en de WOZ-waarde blijkt onjuist te zijn, dan komt u in aanmerking voor een kostenvergoeding vanuit de gemeente om deze firma of persoon te voldoen. Dient u zelf een bezwaarschrift in dan ontvangt u geen kostenvergoeding.

Heeft u twijfels over uw WOZ-waarde, stuur ons gerust een bericht samen met de aanslag. Een kosteloze check is dan mogelijk en indien nodig kunnen wij namens u een bezwaarschrift indienen binnen de bezwaartermijn van zes weken!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.

 

woz waarde amsterdamIn januari kunt u er als huiseigenaar de klok op gelijk zetten. De gemeente Amsterdam stuurt u dan de zogeheten jaarlijkse ‘aanslag OZB’. Zeker met de gestegen huizenprijzen kan het ook in 2019 schrikken zijn welke WOZ-waarde de gemeente heeft gekozen.

Wat kan ik doen als ik de WOZ-waarde te hoog vindt?

Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde dient u binnen zes weken na ontvangst van de aanslag bezwaar te maken. Overigens ontvangt u geen losse brief met de WOZ-waarde, deze waarde staat op de OZB-beschikking genoemd. Bij sommige gemeenten kunt u digitaal bezwaar aantekenen tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Ook kunt u ons verzoeken om een bezwaarschrift in te dienen.

Wij kunnen voor u deze bezwaarprocedure voeren op grond van een wettelijke kostenvergoeding. Als blijkt dat de WOZ-waarde toch juist is, dan heeft u dan ook geen kosten. Bij een juiste WOZ-waarde hoeft de gemeente ook geen vergoeding te verstrekken. Direct een bezwaarprocedure aanvragen?

Hoe weet ik of de WOZ-waarde klopt van mijn woning?

Dat is altijd een lastige vraag omdat de WOZ-waarde van veel factoren afhankelijk is. Enkele uitgangspunten sommen we hierna op:

  • Wat zijn de kenmerken van uw woning, zoals woonoppervlakte, inhoud en perceelgrootte enzovoorts;
  • Zijn er vergelijkbare woningen in uw omgeving verkocht, en zo ja tegen welke prijs?
  • Hoeveel heeft u zelf betaalt voor uw woning als u deze recent hebt gekocht;
  • Is er sprake van achterstallig onderhoud of zijn er omgevingsfactoren die van negatieve invloed op de waarde zijn zoals een trein of drukke weg?

Gratis waardebepaling met online tool voor uw woning in Amsterdam



Wat maakt nu een te hoge WOZ-waarde eigenlijk uit?

Ten onrechte denken veel woningbezitters dat deze waarde enkel van invloed is op de gemeentelijke belastingen. De WOZ-waarde wordt ook gebruikt voor de inkomstenbelasting en waterschapsbelasting. In uw aangifte inkomstenbelasting is de WOZ-waarde voor de volgende onderdelen van belang:

  • Het eigenwoningforfait waarbij woningen van boven de 1 miljoen euro juist extra hard belast worden;
  • De vermogensrendementsheffing indien u uw woning gebruikt voor verhuur of als tweede woning.

De aanslag OZB voelt u direct in uw portemonnee omdat u deze aanslag direct dient te voldoen. Bij de aangifte inkomstenbelasting is sprake van een indirecte belasting, omdat u al vaak voorschotten heeft voldaan met uw loonbelasting en de aangifte een optelsom is van allerlei verschillende componenten. Hierdoor ‘voelt’ u deze belasting niet direct terwijl dit wel om grotere getallen gaan.

Ook wijzen gemeenten u vaak op het geringe effect waardoor u op een verkeerd been wordt gezet. Dat is allemaal niet zo fraai, alleen de gemeente heeft een financieel belang bij weinig bezwaarschriften tegen de WOZ-waarde. De gemiddelde besparing bij onze klanten is zo’n € 140 euro netto per jaar aan belastingafdracht. U hoort op een juiste wijze in de belastingheffing betrokken te worden waardoor het loont om uw WOZ-waarde kritisch te bekijken.

Wat is de WOZ-waarde?

Dit is de waarde die de overheid gebruikt en bepaalt voor belastingzaken van alle woningen en andere onroerende zaken. Als u bijvoorbeeld in Amsterdam woont, gebruikt de gemeente deze waarde om de hoogte van de OZB aanslag te bepalen. Als huiseigenaar krijgt u hoe dan ook te maken met deze OZB. Daarbij maakt het niet uit of u zelf de woning bewoont, of niet.

De letters WOZ staan voor Wet waardering onroerende zaken. Deze wetgeving is sinds 1994 actief en tot aan dat moment konden huiseigenaren zelf een waarde toekennen aan hun woning. Dat leverde allerlei discussies op en om die reden heeft de overheid gekozen voor een uniforme waardebepaling.

Erfpacht en WOZ

In Amsterdam zijn relatief veel woningen gelegen op erfpachtgrond. Dat betekent dat de grond niet van de eigenaar van het gebouw is, maar meestal van de gemeente Amsterdam. Wat is de invloed van de erfpacht op de hoogte van de WOZ-waarde?

De gemeente dient rekening te houden met een situaties alsof de ondergrond wel in bezit is van één partij. Dit principe is ook van toepassing indien u een woning bezit die verhuurd is. Ook dan dient de gemeente rekening te houden met deze zogeheten ‘fictie’.

Feiten over de gemeente Amsterdam

  • De gemiddelde WOZ-waarde in 2017 bedroeg € 290.000;
  • Aantal gebouwen waar een WOZ-waarde over is afgegeven: 499.706;
  • Rapport van de toezichthouder over de WOZ-procedures binnen de gemeente Amsterdam.

Bezwaarprocedure tegen de WOZ-waarde

U kunt besluiten deze waarde aan te vechten. Dan dient u een goede onderbouwing te maken van de redenen waarom u het niet eens bent met de vastgestelde waarde. Bovendien kunt u in uw bezwaarschrift verzoeken om mondeling gehoord te worden. Hieraan dient de gemeente mee te werken en dat geeft u de gelegenheid om uw bezwaarschrift extra toe te lichten. Deze hoorzitting is geen tweezijdige communicatie. U kunt zelf informatie inbrengen en de gemeente verwerkt dit. De ambtenaar van de gemeente zal geen commentaar leveren op uw eerder ingenomen standpunten.

Kosteloze bezwaarprocedure door ons kantoor?

Door middel van de wettelijke kostenvergoeding kunnen wij u helpen te besparen. Vraag direct een lagere WOZ-waarde aan met onderstaand formulier. Stuur ook gerust uw WOZ-aanslag en taxatieverslag mee. Wij voeren eerst een kosteloze quickscan uit en houden u op de hoogte!

Reactie binnen 24 uur
Meestal al eerder.
Deskundig en eerlijk advies.
Op basis van vaste prijzen en no cure no pay.
Uw gegevens 100% veilig.
Wij respecteren uw privacy.